Teksti suurus:

Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted)

Väljaandja:Riigikogu
Akti liik:seadus
Teksti liik:algtekst
Jõustumise kp:14.01.2021
Avaldamismärge:RT I, 04.01.2021, 2

Välja kuulutanud
Vabariigi President
21.12.2020 otsus nr 685

Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted)

Vastu võetud 16.12.2020

Võlaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 284 lõikes 2 asendatakse sõna ˮsuurenemisestˮ sõnaga ˮtõstmisestˮ;

2) paragrahvi 284 lõike 3 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮKui üürnik saab käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud teate, võib ta lepingu 30 päeva jooksul teate saamisest arvates üles öelda, teatades ülesütlemisest 30 päeva ette.ˮ;

3) paragrahv 287 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ§ 287. Leppetrahvikokkulepe eluruumi üürimisel

(1) Kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse rahalise kohustuse rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine.

(2) Kokkulepe, millega eluruumi üürniku käesolevas peatükis ettenähtud õiguse kasutamine seotakse mingi rahasumma maksmisega, on tühine.

(3) Üürileandja ja eluruumi üürnik võivad kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida leppetrahvi maksmises, kui üürnik rikub oluliselt mitterahalist kohustust. Rikkumine, mille puhul leppetrahvi maksmises kokku lepitakse, peab olema täpselt kindlaks määratud.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ei tohi ületada 10 protsenti kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, ühe kuu kohta. Üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi ületada 20 protsenti kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, ühe kuu kohta.

(5) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvikokkuleppest tulenevat nõuet ei saa üürileandja rahuldada tagatisraha arvelt.ˮ;

4) seadust täiendatakse §-ga 2871 järgmises sõnastuses:

ˮ§ 2871. Viivisekokkulepe eluruumi üürimisel

(1) Eluruumi üürilepingu korral võivad üürileandja ja üürnik leppida kokku käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras tingimusel, et vastav kokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

(2) Kokkulepe, millega antakse üürileandjale õigus nõuda eluruumi üürnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist, mis ületab enam kui kolm korda käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära, on tühine.ˮ;

5) seaduse 15. peatüki 3. jao pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ3. jagu
Üür, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskuludˮ;

6) paragrahv 292 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ§ 292. Kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud

(1) Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

(11) Eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine.

(2) Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama viimasel tutvuda kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid tõendavate dokumentidega.ˮ;

7) paragrahvi 294 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮKui üür on arvestatud ajavahemike järgi, tuleb üüri, kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud lepingu lõppemisel.ˮ;

8) paragrahv 295 tunnistatakse kehtetuks;

9) paragrahvi 296 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ(1) Üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.ˮ;

10) paragrahvi 299 pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ§ 299. Üüri tõstmineˮ;

11) paragrahvi 299 lõike 1 punktis 1 asendatakse sõnad ˮkuue kuuˮ sõnaga ˮaastaˮ;

12) paragrahvi 299 lõike 2 punktis 2 asendatakse sõnad ˮüür suurenebˮ sõnadega ˮüüri tõstetakseˮ;

13) paragrahvi 299 täiendatakse lõikega 5 järgmises sõnastuses:

ˮ(5) Vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürilepingus võib kokku leppida, et üürileandjal on õigus ühepoolselt üüri tõsta või käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud viisil lepingut muuta. Nimetatud kokkulepe on kehtiv üksnes tingimusel, et üürileandjal on õigus üüri tõsta mitte rohkem kui kord aastas. Üüri tõstmise või lepingu muu ühepoolse muutmise alus peab olema lepingus täpselt kindlaks määratud.ˮ;

14) paragrahvi 300 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ(1) Kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta kehtib üksnes juhul, kui:
1) üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja
2) üür ei suurene rohkem kui kord aastas ja
3) üüri suurenemise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt kindlaks määratud kas konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina.

(2) Üüri perioodilise suurenemise kokkulepe võib olla sõlmitud selliselt, et üür suureneb lepingus kokkulepitud tähtpäevadel või üürniku teavitamisel. Kui pooled on kokku leppinud, et üür suureneb üürniku teavitamisel, teatab üürileandja üüri suurenemisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette.ˮ;

15) paragrahvi 301 pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ§ 301. Eluruumi üüri ülemäärane tõstmineˮ;

16) paragrahvi 301 lõiked 1 ja 2 tunnistatakse kehtetuks;

17) paragrahvi 301 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ(3) Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui see on majanduslikult põhjendatud. Üüri tõstmine on majanduslikult põhjendatud eelkõige, kui:
1) see põhineb samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmise üüri tõusul;
2) kasvavad üürileandja poolt eluruumile tehtavad kulutused või tema kohustused või
3) üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas üüritava ruumi või hooneosa seisundi parandamiseks seisundini, millele selline ruum või hooneosa tavaliselt vastab, energiatõhususe parandamiseks või muul viisil kasutusväärtuse tõstmiseks.ˮ;

18) paragrahvi 301 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

ˮ(4) Üürileandja võib üüri tõsta proportsionaalses ulatuses, arvestades eelkõige, et parenduste ja muudatuste tegemiseks vajalikud kulud oleksid jaotatud mõistliku aja peale.ˮ;

19) paragrahvi 302 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ(1) Üürnik võib eluruumi üüri suuruse vaidlustada ja nõuda selle alandamist üüriarvestuse aluse olulise muutumise, eelkõige kulude vähenemise tõttu, alates avalduse esitamisest üürikomisjonile või kohtule.ˮ;

20) paragrahvi 303 pealkirjast jäetakse välja sõnad ˮvõi suurenemiseˮ;

21) seadust täiendatakse §-ga 3031 järgmises sõnastuses:

ˮ§ 3031. Eluruumi üürilepingu erakorraline ülesütlemine üüri tõstmise tõttu

Kui üürileandja tõstab üüri käesoleva seaduse § 299 alusel, on üürnikul õigus 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette. Kui üürnik ütleb üürilepingu käesoleva paragrahvi alusel üles, ei loeta üüri tõstetuks.ˮ;

22) paragrahvi 308 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses:

ˮ(11) Kui üürileandja on rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude üürniku vastu, võib ta üürnikult nõuda tagatisraha taastamist eluruumi üürilepingus kokkulepitud ulatuses. Üürnik võib tagatisraha taastada käesoleva paragrahvi lõike 1 teises lauses sätestatud korras. Esimene osa tuleb maksta pärast seda, kui üürileandja esitab nõude tagatisraha taastamiseks.ˮ;

23) paragrahvi 308 täiendatakse lõigetega 4 ja 5 järgmises sõnastuses:

ˮ(4) Tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu.

(5) Üürnik võib kokkuleppel üürileandjaga tagatisraha asendada muu samaväärse tagatisega käesoleva seaduse § 98 lõigetes 1 ja 2 sätestatud tingimustel.ˮ;

24) paragrahvi 316 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ(1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
1) üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega;
2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või
3) võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.

(2) Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üüri, kõrvalkulude, tagatisraha või hoone korrashoiu- ja parenduskulude nõue tasaarvestada ning ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.

(3) Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles.

(4) Täiendava tähtaja andmisel võib üürileandja määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.

(5) Kui üürnik viivitab tasumisega, võib üürileandja üürilepingu käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel üles öelda täiendavat tähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles lõikes 3 nimetatud täiendava tähtaja jooksul või pärast seda.

(6) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punkti 1 tähenduses on tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude oluline osa vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.ˮ;

25) paragrahvi 319 lõike 1 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮKui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võib üürileandja nõuda tulevase üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude maksmise tagatist.ˮ;

26) paragrahvi 323 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses:

ˮ(11) Käesoleva paragrahvi lõike 1 teises lauses sätestatut ei kohaldata juhul, kui üüritud asi võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses.ˮ;

27) paragrahvi 328 lõike 1 punkt 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ1) üürnikul on võlg üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude eest;ˮ;

28) paragrahvi 334 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses:

ˮ(21) Eluruumi üürilepingu korral võivad pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Käesoleva lõike esimeses lauses sätestatu ei kohaldu asjadele, mille üürileandja on andnud koos ruumidega üürniku kasutusse.ˮ;

29) paragrahvi 334 lõiget 4 täiendatakse pärast sõna ˮkahjuhüvitistˮ tekstiosaga ˮ, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõikes 21 sätestatud kulude kandmise kokkulepe või vastav kokkulepe äriruumi üürilepingus või leppetrahvikokkulepe üüritud asja tagastamiskohustuse rikkumise puhuksˮ;

30) paragrahv 337 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ§ 337. Ettemakstud üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tagastamine

Kui üürnik on üüri, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest ette maksnud, peab üürileandja ettemaksu koos käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressiga üürnikule tagastama.ˮ.

Henn Põlluaas
Riigikogu esimees

/otsingu_soovitused.json