Teksti suurus:

Korteriomandiseadus

Väljaandja:Riigikogu
Akti liik:seadus
Teksti liik:algtekst
Avaldamismärge:RT I 1994, 28, 426

Korteriomandiseadus

Vastu võetud 23.03.1994

(õ) 21.05.2008 17:00

 

 

Välja kuulutatud
Vabariigi Presidendi 8. aprilli 1994. a.
otsusega nr. 306

I peatükk
KORTERIOMAND

§ 1. Korteriomandi mõiste

(1) Korteriomand on omand ehitise reaalosaks olevale korterile ning reaalosa suurusele vastavale mõttelisele osale nii maatükist kui selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa.

(2) Korteriomand loetakse kinnisasjaks ning sellele kohaldatakse asjaõigusseaduse (RT I 1993, 39, 590) kinnisomandi sätteid, kui käesolevas seaduses ei ole sätestatud teisiti.

§ 2. Korteriomandi ese

(1) Korteriomandi ese on ehituslikult tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum, samuti selle ruumi juurde kuuluvad ehitise osad koos eluruumi üldpinna suurusele vastava reaalosaks mitteoleva ehitiseosa ja maatüki mõttelise osaga. Käesoleva seaduse tähenduses võib korteriomandi eseme reaalosaks olla ka mitteeluruum.

(2) Eluruumi piires on reaalosaks ehitise osad, mida võib muuta või eemaldada, ilma et kahjustataks mõttelisi osi, teiste korteriomanike õigusi ning muudetakse hoone välist kuju. Reaalosaks ei ole ehitise osad, samuti rajatised ja seadmed, mis on vajalikud ehitise püsimiseks, ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks, ka siis, kui need asuvad eluruumi piires.

(3) Korteriomandi esemeks olevat ehitise reaalosa ning sellele vastavat reaalosaks mitteolevat ehitiseosa ja maatüki mõttelist osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada.

(4) Korteriomand ei või ulatuda teisele maatükile.

§ 3. Korteriomanik

Korteriomandi omanik (edaspidi korteriomanik) võib olla riik, kohalik omavalitsusüksus, füüsiline isik, eraõiguslik juriidiline isik ja seaduses sätestatud omanikuks olev avalik-õiguslik juriidiline isik.

§ 4. Kinnisomandi jagamine korteriomanditeks

(1) Korteriomanditeks võib jagada kinnisomandi, mille esemeks on maatükk ühes sellel oleva või ehitatava ehitisega.

(2) Korteriomanditeks võib jagada kinnisomandit üksnes tervikuna.

(3) Kinnisomandi jagamisel korteriomanditeks võib ehitise mõne eluruumi või mitteeluruumi jätta korteriomandite eseme mõttelisteks osadeks.

§ 5. Korteriomandi tekkimine

(1) Korteriomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega.

(2) Omanik võib kinnisomandi jagada korteriomanditeks notariaalselt tõestatud ühepoolse kinnistamisavalduse alusel. Kaasomandis oleva kinnisomandi võib jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel.

§ 6. Korteriomandi kinnistamine

(1) Igale korteriomandile avatakse üheaegselt kinnistusregistri iseseisev osa ja kinnisasja senine registriosa suletakse.

(2) Avatava kinnistusregistri osa vastavatesse jagudesse kantakse üle suletud registriosa andmed. Registriosa esimesse jakku kantakse ka korteri number, üldpinna suurus, mõttelise osa suurus, teiste korteriomandite registriosade numbrid. Teise jakku kantakse korteriomaniku nimi. Kui korteriomand on ühine omand, märgitakse ühiste omanike nimed, kaasomandi korral ka osade suurused.

(3) Korteriomandi registriosa avamiseks tuleb esitada kinnistamisavaldus, Vabariigi Valitsuse määratud asutuse poolt välja antud dokument (plaan) ehitise, eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta ja muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid. Korteriomandi eseme reaalosaks olevad ruumid tähistatakse plaanil ühe ja sama korterinumbriga.

§ 7. Korteriomandi lõppemine

(1) Korteriomand lõpeb kande kustutamisega kinnistusraamatust, samuti korteriomandite registriosade sulgemisega.

(2) Korteriomandite registriosad võib sulgeda üheaegselt järgmistel juhtudel:
1) kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel;
2) korteriomanike enamuse notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel, kui ehitis on täielikult hävinud;
3) isiku notariaalselt tõestatud avalduse alusel, kui ta on omandanud kõik korteriomandid.

(3) Korteriomandi registriosade sulgemisel avatakse kinnisasja kohta registriosa asjaõigusseaduses ja kinnistusraamatuseaduses (RT I 1993, 65, 922) sätestatud korras. Käesoleva paragrahvi 2. lõike punktides 1 ja 2 sätestatud alustel jääb kinnisasi endiste korteriomanike kaasomandisse, kusjuures igaühe kaasomandiosa suurus vastab neile kuulunud mõttelise osa suurusele, kui kõigi korteriomanike kokkuleppel ei määratud teisiti.

(4) Kui korteriomandite registriosade sulgemine puudutab kolmandate isikute õigusi, ei või korteriomandite registriosasid sulgeda nende isikute nõusolekuta.

(5) Korteriomandi registriosade sulgemisel lõpevad korteriomandile seatud asjaõigused.

§ 8. Korteriomandi käsutamine

(1) Korteriomanikul on õigus korteriomandit võõrandada, pärandada, anda teiste isikute kasutusse, samuti koormata servituudi, reaalkoormatise, ostueesõiguse või kinnispandiga.

(2) Teisel korteriomanikul on korteriomandi ostueesõigus ainult siis, kui see on tema kasuks seatud tehingu või seadusega.

(3) Korteriomanikul ei ole õigust nõuda temale kuuluva maatüki ja ehitise mõttelise osa eraldamist reaalosana.

(4) Korteriomandi võõrandamisel või pärimisel lähevad korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest.

§ 9. Korteriomandi valdamine ja kasutamine

(1) Korteriomanikul on õigus mõttelisi osi kasutada vastavalt nende otstarbele niivõrd, kui see ei takista teiste korteriomanike kaaskasutust. Sama kehtib korteriomaniku perekonnaliikmete, ajutiste elanike ja isikute kohta, kes kasutavad reaalosa lepingu alusel.

(2) Korteriomanikul on õigus teha mõtteliste osade säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende mõtteliste osade suurusega.

(3) Korteriomanikul on õigus nõuda teistelt korteriomanikelt, et mõtteliste osade valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi korteriomanike huvidele.

(4) Korteriomanik peab lubama reaalosa kasutamist teiste isikute poolt, kui see on vajalik korteriomandi esemeks olevate mõtteliste osade korrashoiuks.

§ 10. Ühine tegutsemine

(1) Korteriomanikud tegutsevad mõtteliste osade majandamisel ühiselt ja reaalosade puhul iseseisvalt.

(2) Korteriomandite mõtteliste osade majandamiseks asutatakse korteriühistu, mille liikmeks on iga korteriomanik või sõlmitakse ühise tegutsemise leping kõigi korteriomanike vahel. Seaduses võib sätestada juhud, millal korteriühistu asutamine on kohustuslik.

(3) Mõtteliste osade majandamise kulutused kannavad korteriomanikud võrdeliselt neile kuuluvate mõtteliste osade suurusega. Korteriomanik ei vastuta kulutuste eest, mis ületavad mõtteliste osade korrapärase korrashoiu ning remondi vajadused ja millega ta ei ole nõustunud.

§ 11. Korteriomanike otsused

(1) Otsused mõtteliste osade majandamiseks tehakse korteriomanike häälteenamusega, kui korteriühistu põhikirjast ei tulene teisiti. Iga korteriomand annab ühe hääle. Kui korteriomand on ühine omand, teostavad ühised omanikud hääleõigust ühiselt.

(2) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud otsus mõtteliste osade majandamiseks kehtib iga ja igakordse korteriomaniku suhtes. Otsus ei või kitsendada korteriomandi käsutamist ega kolmandate isikute õigusi.

§ 12. Maksud, koormatised ja viljad

(1) Korteriomanikud tasuvad kõik mõttelistel osadel lasuvad maksud ja kannavad avalik-õiguslikud reaalkoormatised võrdeliselt neile kuuluvate mõtteliste osade suurusega.

(2) Igale korteriomanikule kuulub tema mõttelise osa suurusele vastav osa mõtteliste osade viljast.

§ 13. Korterihoonestusõigus

(1) Hoonestaja võib jagada talle kuuluva hoonestusõiguse korterihoonestusõigusteks maatüki omaniku nõusolekul.

(2) Maatükk ei või samaaegselt olla korteriomandi esemeks ja koormatud korterihoonestusõigusega.

(3) Korterihoonestusõiguse esemeks on ehituslikult tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum või mitteeluruum, samuti selle juurde kuuluvad ehitise osad, koos selle üldpinna suurusele vastava mõttelise osaga reaalosaks mitteolevast ehitise osast ja hoonestusõigusest.

(4) Igale korterihoonestusõigusele avatakse üheaegselt kinnistusregistri iseseisev osa ja hoonestusõiguse senine registriosa suletakse. Koormatud kinnisasja registriossa tehakse kanne hoonestusõiguse jagamise kohta korterihoonestusõigusteks.

(5) Korterihoonestusõigusele kohaldatakse muus osas korteriomandit ja hoonestusõigust reguleerivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Korteriomandi esemeks oleva maatüki mõttelise osa kohta käivad sätted kehtivad korteri hoonestusõiguse esemeks oleva hoonestusõiguse mõttelise osa suhtes.

II peatükk
RAKENDUSSÄTTED

§ 14. Korteriomandiseaduse kohaldamine eluruumide erastamisel

Kuni ehitise aluse ja ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramiseni Vabariigi Valitsuse poolt määratud korras ja korteriomandite kinnistusraamatusse kandmiseni erastatakse eluruumi kui vallasasja vastavalt eluruumide erastamise seadusele (RT I 1993, 23, 411; 71, 1002).

§ 15. Korteriomandi tekkimine erastamisel

(1) Korteriomandite kinnistamiseks peab eluruumide erastamise kohustatud subjekt esitama kinnistamisavalduse ja muud käesoleva seaduse § 6 3. lõikes sätestatud dokumendid. Kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt on lõpetanud oma tegevuse seaduses sätestatud korras, peab käesolevas lõikes nimetatud dokumendid esitama Vabariigi Valitsuse poolt määratud asutus.

(2) Korteriomandite kinnistamiseks võib kinnistamisavalduse ja muud käesoleva seaduse § 6 3. lõikes sätestatud dokumendid esitada erastatud või osaliselt erastatud elamu ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks asutatud korteriühistu või erastatud eluruumide omanikud ühiselt.

(3) Korteriomandi, mille esemeks olev reaalosa on erastatud, omanikuna kantakse kinnistusraamatusse eluruumi erastanud isik. Kande aluseks on lisaks käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatule kinnistusametile esitatav eluruumi ostu-müügileping. Kui erastatud eluruum on võõrandatud seaduses sätestatud korras või on päritud enne korteriomandi tekkimist, on õigustatud subjektil õigus esitada ühepoolne kinnistamisavaldus ja eluruumi omandamise aluseks olevad dokumendid tema kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna.

(4) Korteriomandi, mille esemeks olev reaalosa ei ole erastatud, omanikuna kantakse kinnistusraamatusse:
1) riik, kui eluruumi erastamise kohustatud subjektiks on eluruumide erastamise seaduse § 6 punktis 1 nimetatud isik;
2) kohalik omavalitsusüksus, kui eluruumi erastamise kohustatud subjektiks on eluruumide erastamise seaduse § 6 punktis 2 nimetatud isik;
3) vastavalt riik või kohalik omavalitsusüksus, kui eluruumi erastamise kohustatud subjektiks on eluruumide erastamise seaduse § 6 punktis 3 nimetatud isik;
4) põllumajandusreformi kohustatud subjekt, kui eluruumi erastamise kohustatud subjektiks on eluruumide erastamise seaduse § 6 punktis 4 nimetatud isik;
5) taasriigistamise kohustatud subjekt, kui eluruumi erastamise kohustatud subjektiks on eluruumide erastamise seaduse § 6 punktis 5 nimetatud isik.

§ 16. Avalik-õiguslik reaalkoormatis

(1) Eluruumi erastanud isikule, põllumajandusreformi kohustatud subjektile, taasriigistamise kohustatud subjektile ja kohalikule omavalitsusüksusele kuuluva korteriomandi registriosa avamisel koormatakse korteriomand avalik-õigusliku reaalkoormatisega riigi kasuks, välja arvatud juhul, kui maa mõttelise osa hind on tervikuna tasutud. Reaalkoormatise rahaliseks väärtuseks on korteriomandi mõtteliseks osaks oleva maa mõttelise osa hind, mis määratakse kindlaks maa maksustamishinna alusel Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras.

(2) Notariaalselt tõestatud ühepoolse avalduse avalik-õigusliku reaalkoormatise kandmiseks kinnistusraamatusse esitab eluruumi erastamise kohustatud subjekt koos teiste käesoleva seaduse § 15 1. lõikes märgitud dokumentidega ja Vabariigi Valitsuse poolt määratud riigiasutuse õiendiga, millega määratakse kindlaks reaalkoormatise kestus, rahaline väärtus ja iga-aastase makse suurus.

(3) Riigile kuuluva korteriomandi erastamisel kantakse käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud avalik-õiguslik reaalkoormatis riigi kasuks kinnistusraamatusse kohustatud subjekti ja korteriomandi erastanud isiku vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel.

(4) Reaalkoormatis kustutatakse korteriomaniku ühepoolse notariaalselt tõestatud avalduse alusel, kui korteriomanik on tasunud kogu reaalkoormatise rahalise väärtuse.

§ 17. Eluruumide erastamise seaduse kohaldamine korteriomandi eseme erastamisel

(1) Erastamise objektiks on korteriomandi ese, mille reaalosa on erastamise objektiks vastavalt eluruumide erastamise seaduse §-le 3.

(2) Korteriomandi eseme erastamise õigustatud ja kohustatud subjektid on eluruumide erastamise seaduse §-des 4 ja 6 nimetatud isikud. Korteriomandi eseme erastamisel sõlmitakse notariaalselt tõestatud ostu-müügileping ja asjaõigusleping kohustatud ja õigustatud subjekti vahel.

(3) Korteriomandi eseme erastamisel on ostmise eesõigus eluruumide erastamise seaduse §-s 5 nimetatud isikutel.

(4) Korteriomandi eseme reaalosa ja selle suurusele vastava ehitise mõttelise osa hind määratakse kindlaks eluruumide erastamise seaduse §-s 7 sätestatud alustel ja korras, millele lisatakse eluruumi erastamise kohustatud subjekti poolt tasutud reaalkoormatise maksete summa.

(5) Korteriomandi eseme, samuti reaalkoormatise eest võib tasuda eluruumide erastamise seaduse §-s 8 sätestatud viisil. Korteriomandi eseme reaalosaks oleva eluruumi ja sellele vastava ehitise mõttelise osa eest võib tasuda järelmaksuga.

(6) Asustamata ja ehitusjärgus olevat korteriomandi eset erastatakse eluruumide erastamise seaduse §-des 9 ja 21 sätestatud alustel ja korras.

§ 18. Korteriomandite tekkimine elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluvas elamus

(1) Elamuühistul (-kooperatiivil) on korterivaldajate – ühistuliikmete (edaspidi korterivaldajad) üldkoosoleku otsusel õigus erastada temale kuuluva elamu alune ja selle teenindamiseks vajalik maa Vabariigi Valitsuse poolt määratud korras ja tähtajaks.

(2) Kui elamuühistu (-kooperatiivi) üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja ühistu reorganiseerimise korteriühistuks, kantakse elamuühistu (-kooperatiivi) notariaalselt tõestatud avalduse ja seaduses sätestatud dokumentide alusel tema poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele.

(3) Korteriomandite tekkimisel läheb elamuühistu (-kooperatiivi) poolt erastatud maa eest tasumata summa maksmise kohustus üle korteriomanikele võrdeliselt neile kuuluvate mõtteliste osadega maatükist.

(4) Kui elamuühistu (-kooperatiiv) erastab elamu aluse ja selle teenindamiseks vajalik maa ja üldkoosolek otsustab jääda elamuühistuks (-kooperatiiviks), kantakse erastatud maa kinnistusraamatusse elamuühistu (-kooperatiivi) nimele seaduses sätestatud korras.

§ 19. Elamuühistust (-kooperatiivist) eraldumine

(1) Elamuühistule (-kooperatiivile) kuuluva elamu korterivaldajate koosolek võib otsustada senisest elamühistust (-kooperatiivist) eraldumise ja elamu baasil korteriühistu või uue elamuühistu asutamise. Uue ühistu asutamisel loetakse kõik elamu korterivaldajad uue ühistu liikmeteks.

(2) Elamu korterivaldajate koosolek kutsutakse kokku vähemalt ühe kümnendiku korterivaldajate initsiatiivil nende poolt allakirjutatud teate alusel, kus peab olema näidatud koosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord. Koosolek on otsustusvõimeline, kui kohal on üle poole elamu korterivaldajatest. Elamuühistust (-kooperatiivist) eraldumise ja uue ühistu asutamise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik koosolekust osavõtjate vähemalt kahekolmandikuline poolthäälte enamus.

(3) Kui korterivaldajate koosolek otsustab elamu baasil asutada uue ühistu, on senise elamuühistu (-kooperatiivi) juhatus kohustatud kuu aja jooksul pärast uue ühistu registreerimist kirjaliku akti alusel üle andma elamu ja uue ühistu liikmete osamaksud senises elamuühistus (-kooperatiivis), samuti muud üleantava elamu ja osamaksudega seotud varalised õigused ja kohustused. Kui pooled ei saavuta kokkulepet üleantava vara koosseisus, lahendab vaidluse kohus ühe poole nõudel.

(4) Asutatud korteriühistul on õigus erastada tema halduses oleva elamu alune ja selle teenindamiseks vajalik maa Vabariigi Valitsuse poolt määratud korras ja tähtajaks. Korteriühistu notariaalselt tõestatud avalduse ja seaduses sätestatud dokumentide alusel kantakse ühistu poolt erastatud maa korteriomanditena kinnistusraamatusse korterivaldajate nimele. Korteriühistu poolt erastatud maa eest tasumata summa maksmise kohustus läheb üle korteriomanikele võrdeliselt neile kuuluvate mõtteliste osadega maatükist.

(5) Asutatud elamuühistul on õigus erastada talle kuuluva elamu alune ja selle teenindamiseks vajalik maa §-s 18 sätestatud korras.

§ 20. Kohustuste üleminek

Erastatud ja käesoleva seaduse §-de 18 ning 19 alusel tekkinud korteriomandi võõrandamisel ja pärimisel läheb korteriomandi eseme või selle osa eest erastamisel tasumata jäänud summa (avalik-õiguslik reaalkoormatis, eluruumide erastamise seaduse §-s 14 märgitud järelmaksu summa, käesoleva seaduse § 18 3. lõikes ja § 19 4. lõikes märgitud summa) tasumise kohustus üle korteriomandi omandajale.

§ 21. Kohaliku omavalitsuse ostueesõiguse kohaldatavus

Korteriomandi võõrandamisel ei kohaldata asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (RT I 1993, 72/73, 1021) §-s 20 sätestatud kohaliku omavalitsuse üldist ostueesõigust.

§ 22. Lõivust vabastamine

Erastatava korteriomandi registriosa avamine ja avalik-õigusliku reaalkoormatise kinnistamine on lõivuvaba.

§ 23. Elamuseaduse muutmine

Eesti Vabariigi elamuseaduse (RT 1992, 17, 254) § 27 tühistatakse.

§ 24. Seaduse rakendamine

Vabariigi Valitsusel on õigus käesoleva seaduse alusel ja täitmiseks vastu võtta määrusi.

 

 

Riigikogu esimees Ülo NUGIS

Õiend

Lisatud avaldamisandmed.