Teksti suurus:

3-2-1-131-05 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30. novembri 2005. a kohtuotsus Merike Varuski hagis OÜ Marmara ja OÜ Storning vastu kummaltki kostjalt 92 000 krooni saamiseks ja dokumentide üleandmisele kohustamiseks

Väljaandja:Riigikohtu Tsiviilkolleegium
Akti liik:otsus
Teksti liik:algtekst
Jõustumise kp:30.11.2005
Avaldamismärge:RT III 2005, 43, 425

3-2-1-131-05 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30. novembri 2005. a kohtuotsus Merike Varuski hagis OÜ Marmara ja OÜ Storning vastu kummaltki kostjalt 92 000 krooni saamiseks ja dokumentide üleandmisele kohustamiseks

RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUS
Eesti Vabariigi nimel



Väljavõte

Kohtuasja number 3-2-1-131-05
Otsuse kuupäev Tartu, 30. november 2005. a
Kohtukoosseis Eesistuja T. Tampuu, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik
Kohtuasi Merike Varuski hagi OÜ Marmara ja OÜ Storning vastu kummaltki kostjalt 92 000 krooni saamiseks ja dokumentide üleandmisele kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 3. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/567/05
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Merike Varuski kassatsioonkaebus
Asja läbivaatamise kuupäev 31. oktoober 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. mai 2005. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Advokaadibüroole Teder, Glikman & Partnerid 30. mail 2005. a Merike Varuski kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 1564 (üks tuhat viissada kuuskümmend neli) krooni.

Asjaolud ja menetluse käik

1. Merike Varusk esitas 11. aprillil 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi, paludes kummaltki kostjalt välja mõista 92 000 krooni puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamiseks ning kohustada neid üle andma müügilepinguga seotud dokumendid, s.o tööjoonised.

Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 9. jaanuari 2003. a notariaalse müügilepingu alusel kostjatelt nende kaasomandis olnud 84/1000 suuruse mõttelise osa Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xx asuvast kinnistust. Kinnistu koosneb selle oluliseks osaks oleva ehitise keldri- ning esimesel ja teisel korrusel paiknevast korterist nr x koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga kinnistust. Notariaalakti lisa nr 1 p 3.3 järgi ei ole lepingu esemel müüjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse tegemisel. Hageja on ostuhinna täielikult tasunud.

Hageja leidis, et müüdud asi ei vasta kvaliteedi ja kirjelduse osas lepingutingimustele ning samuti seda liiki asjade tavalisele kasutusotstarbele. Kostjatel tuli lepingu eseme otsese valduse üleandmisel hagejale üle anda ka asja päraldisteks olevad dokumendid. Kostjad ei ole hagejale üle andnud tööjooniseid. Asja puudused on ammendavalt loetletud lepingu p-s 2.5. Üheski hagis nimetatud puudusest ei ole müügilepingus kokku lepitud. Puuduste tõttu tuleb juba tehtud ehitustööd ümber teha. Kostjad olid teadlikud, et hageja ostis hooneosa eesmärgiga kasutada seda eluruumina. Tegemist on tarbijale müügiga. Hageja on kostjaid korduvalt kirjalikult teavitanud asja lepingule mittevastavusest, samuti teatanud ostuhinna alandamisest. Kostjad ei ole täitnud müügilepingu p 2.7 kohustust, sest pole parandanud omal kulul teate saamisest kahe nädala jooksul esimese korruse lagede ebatasasusi. Hageja saatis kostjatele sellekohase teate 12. märtsil 2003. a. Võlaõigusseaduse kohaselt on hagejal õigus nõuda kostjatelt puudustega asja müügist tingitud kahju hüvitamist, lepingutingimustele mittevastava asja parandamist ning samuti müügihinna alandamist. Hageja tellitud eksperthinnangu kohaselt on olemasolevaid ehitusdefekte arvestades ehitise tegelik väärtus 20% madalam selle müügihinnast. Korteri müügihind oli 920 000 krooni. 20% sellest moodustab 184 000 krooni. Hagejal on õigus võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 3, § 189 lg 1 ja § 191 lg 1 alusel nõuda ülemäära makstu, s.o kummaltki kostjalt 92 000 krooni, tagastamist.

2. Kostjad oma ühises vastuses hagi ei tunnistanud. Kostjad andsid hagejale enne müügilepingu sõlmimist üle kõik nende valduses olevad lepingu esemega seotud dokumendid, sh tööjoonised. See on kirjas ka lepingu p-s 2.6. Hageja nõue on ebaselge. Hagi pealkirja kohaselt on esitatud kahju hüvitamise nõue, kuid hagi sisust tuleneb, et nõutakse ostuhinna alandamist. Samas ei ole hageja esitanud kostjatele VÕS § 112 lg 2 nõuetele vastavat avaldust hinna alandamiseks. Hageja saab kasutada vaid ühte õiguskaitsevahendit. Üheaegselt ei saa nõuda puuduste kõrvaldamist ning hinna alandamist. Hageja nõudis pretensioonides kostjatele puuduste kõrvaldamist. Seega saaks hageja kohtus nõuda vaid asja parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Asja müügihind oli 920 000 krooni, selle turuhind aga 1 020 000 krooni. Seega ületab turuhind lepingujärgset hinda 100 000 krooni võrra ning pole alust nõuda hinna alandamist.

Müüdud asi vastab lepingutingimustele. Kostjad vastasid hageja kirjadele, kuid postiasutus tagastas need hoiutähtaja möödumisel. Hageja ei ole enamikust puudustest kostjatele VÕS § 220 lg 1 korras teatanud ning seetõttu on ta kaotanud sama paragrahvi lg 3 järgi õiguse nendele puudustele tugineda. Hageja pidanuks kostjaid puudustest teavitama mõistliku aja jooksul. Ekspertiisist said kostjad teada alles pärast selle tegemist. Eksperthinnang on ebakompetentne ning sisaldab eksperdi pädevuse piire ületavaid hinnanguid. Paljud hageja viidatud puudused ei esine mitte tema ainukasutuses olevas eluruumis, vaid hoones tervikuna. Hageja ei saa seega nõuda, et puudustest tulenev hüvitataks ainuisikuliselt talle. Paljude puuduste suhtes kehtis ehitaja garantii, kuid hageja ei ole taotlenud nende garantiikorras kõrvaldamist. Hageja leiab ebaõigesti, et ostetud hooneosa tegelik väärtus on puuduste tõttu 20% võrra ostuhinnast väiksem. Vaatamata hageja esiletoodud puudustele hinnati lepingu objekti selle ostuaegses ehituslikus seisus oluliselt kallimaks hinnast, millega hageja eluruumi ostis. Hageja on kasutanud eluruumi edukalt laenutagatisena. Müügileping ei sätesta, et ehitis peaks vastama mingitele erilistele kvaliteedistandarditele, näiteks Soome ehitusnormidele. Hageja oli dokumentatsiooni üle vaadanud ning oli teadlik ehitise seisukorrast. Kõik eeldused kasutada pooleliolevat eluruumi tavalisel eesmärgil olid olemas. Hageja väide, et kostjad ei ole täitnud lepingu p-s 2.7 märgitud kohustust, ei vasta tõele. Kostjad tegid omalt poolt kõik, et seda kohustust täita, ning hageja on vastuvõtuviivituses VÕS § 119 tähenduses. Seega ei vastuta kostjad selle eest, et lepingut ei ole võimalik täita. Kostjad leidsid ka, et tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei ole tegemist tarbijale müügiga, sest müüdi kinnisasi. Hageja tutvus enne müüki korduvalt ehitise seisundiga ning ta pidi aru saama, et ostab poolelioleva ehitise sellises ehituslikus seisus, nagu see müügi hetkel oli. Eeltoodut kajastab ka lepingu p 2.5.

3. Tallinna Linnakohtu 29. detsembri 2004. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning kummaltki kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 78 200 krooni. Ülejäänud osas jäeti hagi rahuldamata.

Linnakohus ei rahuldanud hageja nõuet kohustada kostjaid üle andma müügilepinguga seotud dokumendid, s.o tööjoonised. Võlaõigusseaduse § 211 sätestab ostjale asja juurde kuuluvate dokumentide üleandmise kohustuse. Müügilepingu p-s 2.6 on pooled kinnitanud, et lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid, sh ehitamise kohta käivad dokumendid, on üle antud. Seega on leping täidetud ja hagejal pole dokumentide nõudeõigust. Isegi juhul kui kohus tuvastanuks, et kostjad pole nõutavat dokumentatsiooni hagejale üle andnud, ei vastutaks nad sellise lepingule mittevastavuse eest. Vaidlusalusel juhul pidid dokumendid vastama koosseisult ja sisult õigusaktis sätestatud nõuetele. Kuivõrd hageja pidi teadma, et üleantud ehitise dokumentatsioon ei vasta õigusakti sätetele, ei vastuta kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.

Vastavalt lepingu p-le 2.5 leppisid pooled kokku, et hageja ostab lepingu eseme seisukorras, millises see oli lepingu eseme ostja poolt ülevaatamise momendil, s.o ilma sisemiste vaheseinteta, ilma korterisiseste vee-, kanalisatsiooni- ja küttetorustiketa, elektri- ja sidesüsteemideta ning siseviimistluseta. Lepingu p 2.7 järgi kohustusid kostjad omal kulul kahe nädala jooksul arvates hagejalt vastava nõude saamisest kõrvaldama esimese korruse põranda ebatasasused ja teise korruse lae kipsplaadi vigastuse. Rohkem pooled puudustes kokku ei leppinud. Kokkuleppimata kvaliteedi osas tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Asjas tehtud ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt lähtutakse Eestis väljakujunenud hea ehitustava järgi Eestis kehtestatud projekteerimisnormidest (EPN), Soomes kehtivatest projekteerimisnormidest (RT), ehitusseadusest ja territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidest (endine NSVL, Rootsi). Ka kohtupraktikas on asutud seisukohale, et ehitise kvaliteeti saab hinnata muuhulgas Soome vastavate normide abil.

Tegemist on poolelioleva ehitisega. Pooled on kokku leppinud, millises ulatuses on ehitise lõpetamiseks tööd tegemata (lepingu p 2.5). Poolelioleva ehitise ostmisel tuleb puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Samuti tuleb ehitise kvaliteedi hindamisel arvestada, et hageja eesmärgiks oli osta eluruum ning kostjad olid sellest teadlikud. Seega pidi ostetud hooneosa vastama otstarbele, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Lepingu tõlgendamisel tuleb silmas pidada, et hageja ei tegutsenud lepingut sõlmides, erinevalt kostjatest, majandus- või kutsetegevuses. Tulenevalt VÕS § 208 lg-st 4 ei saa käesolevas asjas kohaldada tarbijale müüki reguleerivaid sätteid, sest müüdi kinnis-, mitte vallasasi.

Linnakohus tuvastas poolte seletustele, tunnistajate ütlustele, spetsialist Ü. Lainsalu 22. märtsi 2003. a arvamusele ja asjas 5. märtsil 2004. a tehtud ehitustehnilisele ekspertiisile tuginedes, et müügilepingu ese ei vastanud pooltevahelise lepingu tingimustele. Võlaõigusseaduse § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel sellest teadis või pidi teadma. Hageja vaatas lepingu objekti üle (lepingu p 1.8). Kui hageja avastas puudused asja ülevaatamise käigus, pidi ta need kostjatele müügilepingu sõlmimisel avaldama. Seda on hageja ka lepingu p 2.7 kohaselt teinud. Seega saab hageja tugineda vaid varjatud puudustele. Hagejalt ei saa aga nõuda asja kohest ja põhjalikku ülevaatamist. Varjatud puuduseks tuleb pidada korteri tavapärase ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust.

Varjatud puuduseks tuleb lugeda järgmisi asjaolusid: 1) keldritrepi astmed on ehitatud liiga madalana, mistõttu vihmavesi tungib keldrisse; 2) hoone trepid ei vastanud projektile ning sellises puuduses ei olnud pooled lepingus kokku leppinud; 3) keldripõranda alune soojustus ei vasta projekteerimisnormidele; 4) keldripõranda alla on paigaldatud kanalisatsioonitorud, mis ei vasta korteri kanaliseerimise vajadusele; 5) keldriseinte vertikaalne hüdroisolatsioon ja niiskustõke on tegemata ja ei vasta projekteerimisnormidele; 6) teise korruse lagi ei ole ehitatud projektikohaselt monoliitsest raudbetoonist ning selle konstruktsioonis pole aurutõket ega tuletõkkeplaati; 7) korteri laed on ebatasased; 8) korsten ei ole ehitatud projekti kohaselt; 9) korteri välisuks ei vasta ehitusprojektile, kuna see ei ole tulekindel, samuti on välisuks paisunud ning seda ei ole võimalik korralikult avada ega sulgeda. Ka keldriakendel esinesid puudused ja nendes ei olnud müügilepingus kokku lepitud. Puudused ilmnesid ilmastikumõjudega seoses. Kõik loetletud puudused puudutavad pooltevahelist lepingut, sõltumata sellest, kas need olid hageja kasutuses olevas korteris või mitte, sest hageja ostis mõttelise osa elamust.

Hagejal on õigus neile puudustele tugineda, sest temalt ei saanud nõuda kohest ja põhjalikku asja ülevaatust, mille käigus ta oleks avanud ja sulgenud kõiki aknaid ja pööranud tähelepanu kõikidele konstruktsioonielementidele. Ei ole üheselt tuvastatav, et korteri heliisolatsioon ei vasta projekteerimisnormidele või et elamu trepikoja põrandakonstruktsioon ei vastaks projektile. Hageja ei ole selgesõnaliselt kinnitanud, kas käesoleval hetkel hoonel vihmaveetorud puuduvad või mitte. Seega ei saa lugeda tuvastatuks, et väidetavalt on vihmaveetorud ära kukkunud ebakvaliteetse ehitamise pärast. Trepiastmete ebatasasus ja trepi lõpetamata jätmine pidi hagejale teada olema juba asja ülevaatuse käigus ning nende puuduste eest kostjad VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta.

Kuna tuvastatud on, et lepingu ese ei vasta lepingule, oli hagejal õigus kokkulepitud hinda alandada. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele.

Vastavalt VÕS § 220 lg-le 1 peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hageja on saatnud 30. jaanuaril 2003. a, 20. veebruaril 2003. a, 12. märtsil 2003. a ja 31. märtsil 2003. a kostjatele pretensioonid puuduste kohta ja kostjad on need kätte saanud. Kostjate vastust ei ole hageja kätte saanud. Kostjad leidsid ekslikult, et hageja saab nõuda vaid asja parandamiseks mõistlike kulutuste hüvitamist. Hagejal oli õigus valida, millist õiguskaitsevahendit ta soovib kasutada. Ebaõige on ka kostjate seisukoht, et hageja on puudustest teavitamiseks mõistliku aja mööda lasknud. Kostjad ei põhjenda, miks puudustest teatamist pärast 31. märtsi 2003. a, mil hageja sai teada spetsialisti arvamusese, tuleb lugeda ebamõistlikuks. Tegemist ei ole ka tarbijale müügiga, mille puhul seadus kehtestab VÕS § 220 lg-s 1 kahekuulise tähtaja. Hageja on saatnud 14. märtsil 2004. a kostjatele hinna alandamise avalduse ning kostjad on selle kätte saanud. Ebaõige on kostjate seisukoht, et hinna alandamine VÕS § 112 järgi on seotud asja turuväärtusega. Viidatud sättes on peetud silmas poolte vahel kokku lepitud hinda. Müüja vastutus ei sõltu sellest, kas asja väärtus on turul suurenenud või vähenenud.

Seonduvalt lepingu p 2.7 täitmisega teavitasid kostjad 9. aprillil 2003. a hagejat, et põranda ebatasasus kõrvaldatakse ja kipsplaadi vigastus parandatakse 14. aprillil 2003. a. Hageja seda kirja kätte ei saanud. Seetõttu ei saanud tegemist olla hageja vastuvõtuviivitusega. Kostjad on soovinud täita vaid lepingu p-s 2.7 sätestatud kohustusi, mitte aga parandada hageja esiletoodud puudusi. Lepingu p-s 2.7 loetletud puudusi ei ole hageja lülitanud ka hinna alandamise arvestusse. Asjasse puutumatu on kostjate väide, et hageja ei ole taotlenud puuduste kõrvaldamist garantiikorras. Hagejal on lepinguline suhe kostjate, mitte kostjate lepingupartneritega.

Pooled on kokku leppinud müügihinnas 920 000 krooni. Ostuhinna alandamine on hinnanguline ning tulenevalt VÕS § 112 lg-st 1 on lõplik kaalutlusõigus kohtul. Spetsialist on hinnanud mittekohase täitmise väärtuseks 80% kohase täitmise hinnast (puuduste maksumuseks on seega 184 000 krooni). Ekspert on märkinud kõrvaldatavate puuduste ehituslikuks maksumuseks 125 000 krooni, sh korteri nr x osas 50 000 krooni. Puuduste hinda, mida kõrvaldada ei saa, ekspert määranud ei ole. Samuti pole ekspert hinnanud korteri kasutusvõimaluste vähenemise ulatust. Seega on nii ekspert kui spetsialist jõudnud mittekohase täitmise väärtuses ligilähedasele seisukohale. Arvestades tuvastatud puudusi, tuleb lugeda mittekohase täitmise väärtuseks 83% (puuduste maksumuseks on seega 156 400 krooni). Kuivõrd kostjad müüsid hagejale võrdsetes osades kinnisasja, jääb kummagi kostja kanda pool nimetatud summast, s.o 78 200 krooni.

4. Kostjad esitasid Tallinna Linnakohtu otsuse peale ühise apellatsioonkaebuse, milles palusid linnakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, ja saata asja linnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse kohaselt lahendas asja ebaseaduslik kohtukoosseis. Hageja tegevus ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kostjad andsid hagejale ehitise osa üle müügilepingus kokku lepitud seisukorras ja hageja sai müügiobjekti kasutada eluruumina. See, et tegemist oli poolelioleva ehitisega, ei ole käsitatav puudusena võlaõigusseaduse tähenduses. Kostjad ei vastuta ehitaja väidetava ebakvaliteetse töö eest. Hageja ei teatanud kostjatele asja lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 220 lg 1 järgi mõistliku aja jooksul. Hageja ei saanud hinda alandada, sest kostjad on kohustuse kohaselt täitnud. Hageja ei ole kostjatele esitanud VÕS § 112 lg 2 nõuetele vastavat hinna alandamise avaldust. Linnakohus ei arvestanud eksperdi arvamuses toodud seisukohtadega müügieseme varjatud puuduste kohta. Kohus kohaldas vääralt VÕS § 112 ja määras vääralt mittekohase täitmise väärtuse. Kuivõrd asja väärtus, s.o turuhind (1 020 000 krooni) ületab lepingujärgset hinda 100 000 krooni võrra, on hinna alandamise nõue alusetu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. mai 2005. a otsusega linnakohtu otsuse ja saatis asja samale kohtule uueks arutamiseks.

Kohtuotsuse põhjenduste järgi ei anna kaevatava kohtuotsuse tühistamiseks alust apellatsioonkaebuse väited, et linnakohtus arutas asja ebaseaduslik kohtukoosseis. Linnakohtu eelistungi protokollist ei nähtu protsessiõiguse normi rikkumist määral, mis tooks kaasa kaevatava otsuse tühistamise tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 alusel. Ka ei tulene apellatsioonkaebusest, et asja läbivaadanud kohtunik ja hageja oleksid tuttavad määral, mis välistaks asja arutamise TsMS §-de 17 ja 18 alusel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 22 lg 3 järgi on kohtunikul enesetaandamiskohustus ja -õigus üksnes TsMS §-des 18 ja 19 sätestatud alustel. Õigusemõistmisest põhjendamatu keeldumine ei ole lubatud.

Linnakohus on rikkunud TsMS § 227 ja § 231 lg-t 4, sest kohus ei ole nõuetekohaselt hinnanud tõendeid ega vastanud kostjate vastuväidetele. Kohustuse rikkumise korral võib kahjustatud võlasuhte pool tulenevalt VÕS § 101 lg-st 2 valida seaduses või lepingus sätestatud õiguskaitsevahendite hulgast talle sobiva ning kasutada seda kohustust rikkunud poole suhtes tingimusel, et selle õiguskaitsevahendi kasutamiseks vajalikud eeldused on täidetud.

Linnakohus pole vaidlusaluses asjas õiguskaitsevahendi kasutamise eeldusi tuvastanud. Asja vastavust lepingutingimustele reguleerivad VÕS § 217 lg-d 1 ja 2 ning müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul sätestab VÕS § 218. Nimetatud sätte lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis. Linnakohus ei ole hinnangut andnud kostjate korduvatele vastuväidetele, et hageja teadis müügilepingu sõlmimisel enamikust esiletoodud puudustest või pidi olema nendest teadlik. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja VÕS § 222 lg 1 järgi nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale ebamõistlikke kulutusi. Ka müügilepingu p-s 2.7 olid pooled kokku leppinud asja parandamises ehk puuduste kõrvaldamises müüjate poolt. Linnakohus ei ole andnud hinnangut tõenditele, mis kajastavad asja puuduste kohta poolte vahel peetud kirjavahetust. Samuti ei hinnanud linnakohus kostjate seletust selle kohta, et hageja ei ole uutest puudustest VÕS § 220 lg 1 mõttes mõistliku aja jooksul teatanud ega ole ka võimaldanud puuduste kõrvaldamist. Näiteks andis hageja kostjatele elamu välisukse parandamiseks aega kuni 11. aprillini 2003. a, kuid esitas samal päeval linnakohtule hagi ostuhinna alandamiseks. Linnakohus ei hinnanud kostjate väiteid, et hageja selline käitumine ei vasta hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetele. Linnakohus ei andnud hinnangut tunnistaja V. Pavlovi ütlustele, et hageja ei võimaldanud kokkulepitud ajal puudusi kõrvaldada, sest ei lasknud töömehi oma korterisse sisse.

Võlaõigusseaduse § 224 lg 2 kohaselt ei tohi alandada ostuhinda, kui ostja õigustamatult keeldus vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamiseks. Linnakohtul tuleb need asjaolud tuvastada ja sellest tulenevalt otsustada, kas hageja nõue ostuhinna alandamiseks on põhjendatud. Samuti tuleb linnakohtul tuvastada asja vastavus lepingutingimustele VÕS § 217 ja § 218 lg 4 alusel. Kui kohus leiab, et asi ei vasta kokkulepitud tingimustele, siis tuleb tuvastada, millised puudused on võimalik kostjatel VÕS § 222 lg 1 alusel kõrvaldada ja kas esinevad piirangud, mis ostuhinna alandamist VÕS § 224 mõttes ei võimalda.

Kuivõrd asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks linnakohtule, siis ei andnud ringkonnakohus hinnangut apellatsioonkaebuse teistele sisulistele väidetele ja väidetele, mis puudutavad tõendite teisiti hindamist.

Asjaosaliste põhjendused

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 333 lg-t 2, kui saatis asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei saanud esitatud tõendeid hinnates asja ise lahendada. Kostjad on esitanud apellatsioonkaebuses samad väited, mis on esile toodud linnakohtu menetluses. Sisuliselt on ringkonnakohus pannud seega apellatsioonkaebuse väidetele vastamise kohustuse linnakohtule, kuigi nendele vastamiseks vajalikud tõendid on asjas kogutud. Ka on ringkonnakohtu otsuses tuginetud üksnes kostjate väidetele ning hageja seletused on jäetud tähelepanuta.

Asja saatmiseks uueks arutamiseks esimese astme kohtule ei anna alust ka see, et ringkonnakohtu arvates kohaldas linnakohus ebaõigesti materiaalõiguse norme. Ringkonnakohtu otsuses jääb ebaselgeks, milliseid materiaalõiguse norme linnakohus vääralt kohaldas. Kohtuotsusest ei selgu, millistel õiguslikel põhjendustel ringkonnakohtu arvates materiaalõiguse norme ebaõigesti kohaldati.

Põhjendamatu on etteheide, et linnakohus ei ole VÕS § 217 ja § 218 lg 4 alusel tuvastanud asja vastavust lepingutingimustele. Linnakohtu järeldus, et asi ei vasta lepingutingimustele, põhineb asja puuduste üksikasjalikul analüüsil ja on piisava põhjalikkusega motiveeritud. Eksitav on ringkonnakohtu seisukoht, et pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p-s 2.7 oli kokku lepitud asja parandamises. Viidatud punktis lepiti kokku vaid esimese korruse põranda ebatasasuse ja teise korruse kipslae vigastuse kõrvaldamises. Eksitav on ka ringkonnakohtu väide, et linnakohus ei ole andnud hinnangut poolte kirjavahetusele. Linnakohus hindas nii poolte kirjavahetust kui ka tunnistaja V. Pavlovi ütlusi ning nende kohta antud hageja seletusi. Ringkonnakohus leiab ebaõigesti, et linnakohus ei andnud hinnangut kostjate seletustele selle kohta, et hageja ei ole teatanud uutest puudustest mõistliku aja jooksul. Põhjendamatu on samuti ringkonnakohtu etteheide, et linnakohus ei ole tuvastanud, millised puudused oli võimalik kostjatel kõrvaldada VÕS § 222 lg 1 alusel. Eeltoodud asjaoludel ei vasta ringkonnakohtu otsus ka TsMS § 330 lg 4 nõuetele.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidlesid kostjad sellele vastu ja leidsid, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus ei tuvastanud sellist protsessiõiguse normi rikkumist, mis tingis asja saatmise esimese astme kohtule uueks arutamiseks. Ringkonnakohtul on TsMS § 333 lg 2 kohaselt õigus protsessiosalise kaebuse põhjendustest olenemata tühistada esimese astme kohtu lahend ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu, kui seda rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Juhul kui ringkonnakohus leiab, et esimese astme kohus on tõendeid ebaõigesti hinnanud, peab ta ise tõendeid hindama. Vastavalt TsMS § 330 lg-le 4 võib ringkonnakohus ise tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid ja teha nendest järeldusi ning hinnata tõendeid. Seega ei vasta ringkonnakohtu otsus TsMS §-s 3, § 227 lg-s 1, § 330 lg-s 4 ega § 333 lg-s 2 sätestatule. Samasugusele seisukohale on kolleegium asunud korduvalt ka oma varasemates otsustes, näiteks 2. oktoobri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-02 (RT III 2002, 24, 279) ja 15. mai 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-49-02 (RT III 2002, 15, 184).

10. Käsitledes asjas kohaldatavaid võlaõigusseaduse sätteid, on ringkonnakohus ebaõigesti leidnud, et linnakohus ei ole välja selgitanud kõiki nende sätete rakendamiseks tähtsust omavaid asjaolusid.

11. Võlaõigusseaduse § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Seega tuli asja lahendamiseks esmalt vastata küsimusele, kas kostjad (müüjad) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes ostjale üle lepingutingimustele mittevastava asja.

12. Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Linnakohus tuvastas, et pooled on leppinud müügiobjekti kui poolelioleva ehitise seisukorras kokku müügilepingu p-des 2.5 ja 2.7. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja soovis osta ehitise osa seal elamiseks ning et kostjad olid hageja sellisest eesmärgist teadlikud. Lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Linnakohus tuvastas, et asi ei vasta kokkulepitud tingimustele. Linnakohus põhjendas, et poolte vahel kokkuleppimata kvaliteedi osas ei vasta ostetud pooleliolev ehitis eelkõige Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele, samuti Eestile territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidele ega ehitustavale.

13. Kui müügiobjekt ei vastanud lepingus kokkulepitule, siis tuli asja lahendamiseks analüüsida, kas vaidlusaluses asjas on kostjad (müüjad) lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutavad. Nimelt ei vastuta müüja VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja kohustuseks oli teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Seadus ei sätesta ostjale kohustust ostetud asja eraldi ülevaatamiseks, v.a kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses (VÕS § 219 lg 1). Hageja on avastatud puudused kostjatele avaldanud (lepingu p 2.7). Müügilepingu p 1.8.2 järgi on ostja ka kinnitanud, et ta on lepingu koosseisu kuuluva ehitise ja tema ainuvaldusesse- ja kasutusse jääva korteri nr x ning selle kohta esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik korteri ja ehitise seisukorrast. Tuginedes VÕS § 218 lg-le 4, on linnakohus leidnud, et hageja sai hinna alandamisel tugineda vaid puudustele (varjatud puudused), mis ei oleks asja harilikul visuaalsel vaatlusel olnud nähtavad tavaostjale ega olnud kajastatud ehitist puudutavas dokumentatsioonis.

14. Linnakohus on asjas esitatud tõendeid hinnanud ja leidnud, et hageja ei teadnud asja lepingutingimustele mittevastavusest keldriakende ja -trepi, keldri põranda aluse soojustuse ja kanalisatsiooni, keldriseinte hüdroisolatsiooni puudumise osas, samuti teise korruse lae osas, mis oli projektis nähtud ette ehitada monoliitbetoonist, ning korstna ja välisukse osas, mis samuti ei vastanud projektile.

15. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kui projektis on tehtud muudatus ja teise korruse vahelagi ehitati puust, siis see ei ole iseenesest puudus, kui puitlagi on ehitatud vastavalt ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.

16. Võlaõigusseaduse § 220 lg-te 1 ja 3 järgi on müüja vastutuse eelduseks ka ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama. Linnakohus on poolte kirjavahetust hinnanud ja leidnud, et hageja on puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul, ja ei pea õigeks, et selleks mõistlikuks ajaks peaks olema kostjate pakutud aeg, s.o 31. märts 2003. a. Seega on ringkonnakohus põhjendamatult leidnud, et linnakohus pole selle kohta hinnangut andnud.

17. Kolleegium märgib, et kui ostja ka ei teatanud müüjale puudustest VÕS § 220 lg 1 kohaselt, kuid teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja VÕS § 220 lg 3 teise lause kohaselt siiski alandada ostuhinda või nõuda kahju (välja arvatud saamata jäänud tulu) hüvitamist. VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.

18. Hageja on hagis esitanud kostjate vastu nõude 184 000 krooni suuruse kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse täpsustuse kohaselt palub hageja ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 112 lg-le 3 (hinna alandamine). Võlaõigusseaduse § 101 lg 2 kohaselt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Vastavalt VÕS §-le 105 võib võlausaldaja vaatamata sellele, et võlgniku kohustuse rikkumine oli vabandatav, kasutada õiguskaitsevahendina hinna alandamist. Ehitise müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist. Kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda.

19. Linnakohus on tuvastanud, et hageja on nõudnud kostjatelt puuduste kõrvaldamist. Kui kostjad puudusi ei kõrvaldanud, oli hagejal õigus ostuhinda alandada ja VÕS § 112 lg 3 alusel vähendada makstavat kokkulepitud hinda, nõudes ülemäära makstu tagastamist. Sama paragrahvi lõike 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Linnakohus on lugenud tõendatuks, et hageja on esitanud hinna alandamise avalduse ja kostjad on selle kätte saanud.

20. Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohutuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) × lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus).

21. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis vastavalt VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

22. Linnakohus tuvastas, et müügiobjekti kokkulepitud müügihind oli 920 000 krooni. Kohus asus seisukohale, et ostuhinna alandamine on hinnanguline ja kaalutlusõigus on antud kohtule. Lähtudes spetsialisti ja eksperdi arvamustest, tuvastatud puudustest ning VÕS § 112 lg 1 kolmandast lausest, asus linnakohus seisukohale, et peab võimalikuks mittekohase täitmise väärtuseks 83%. Kolleegium märgib, arvestades sama otsuse p 20 põhjendust, et mittekohase täitmise arvuline väärtus tuleb leida suhtes kohase täitmise väärtusega ja see oleks linnakohtu tuvastatu järgi 83 % kohase täitmise väärtusest. Mittekohase täitmise väärtust tuleb võrrelda kohase täitmise väärtusega. Hinna alandamisel tuleb tuvastada puudusteta müügiobjekti väärtus, s.o kohase täitmise väärtus. Kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus. Müügihind võib olla väiksem kui asja harilik väärtus e turuhind. Kuna kostjad vaidlustasid apellatsioonkaebuses linnakohtu seisukoha kohustuse kohase ja mittekohase täitmise väärtuste tuvastamisel ja leidsid, et müügiobjekti turuväärtus on 1 020 000 krooni, saab ringkonnakohus teha otsuse hinna alandamise kohta, hinnates vajadusel linnakohtu tuvastatu ümber. Asja uuel läbivaatamisel saab ringkonnakohus hinnata, kas hageja nõutud summas hinna alandamine oli VÕS § 112 lg 3 järgi õigustatud. Ostuhinna alandamisel tuleb arvestada muu hulgas ka VÕS §-s 224 kehtestatud piiranguid. Muu hulgas sätestab viidatud paragrahvi p 2 ostjale keelu hinda alandada, juhul kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta.

23. Linnakohus on tõendeid hinnates leidnud, et hageja ei ole keeldunud õigustamatult vastu võtmast kostjate ettepanekut asja parandamiseks, ning on oma seisukohta põhjendanud. Seega on ringkonnakohus ebaõigesti leidnud, et linnakohus pole seda asjaolu hinnanud. Linnakohus tuvastas, et kostjad soovisid täita vaid lepingu p-s 2.7 sätestatud kohustusi, mitte parandada hageja esile toodud kvaliteedipuudusi. Lepingu p-s 2.7 nimetatud puuduste kõrvaldamist või hüvitamist hageja ei nõua, ega ole neid puudusi lülitanud ka hinna alandamise arvestusse. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata linnakohtu poolt tuvastatu õigsust.

T. TAMPUU L. LAARMAA J. LUIK

/otsingu_soovitused.json