Võlaõigusseadus (lühend - VÕS)

Vt ostueesõiguslase nõuete kohta ostja ja müüja vastu Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27-28.

Selleks, et kinnisasja või kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõigus läheks tehingulise omandamise teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS § s 641 sätestatud eeldused. Kehtivast müügilepingust tuleneb ostjale (ostueesõigluslasele) õigus nõuda müüjalt asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja (või ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse. Ostja (ostueesõiguslane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi isikult, kes müüjalt ostueesõigusega koormatud kaasomandi mõttelise osa omandas. Küll aga saab ostja (ostueesõiguslane) nõuda nimetatud isikult kinnistusraamatu omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust, kui ostueesõigusel on asjaõiguslik toime.

Kui ostueesõiguslane (hageja) ei esita hagi kõikide vajalike tahteavalduste saamiseks, mida ostueesõiguslastel on vaja saada selleks, et vaidlusalust kaasomandiosa omandada, kuid hagiavalduse sisu viitab sellele, et ta siiski soovib hageda kõiki vajalikke tahteavaldusi, tuleks maakohtul enne hagi menetlusse võtmist või hiljemalt asja arutamise käigus hagejale selgitada, et tema taotletava eesmärgi saavutamine eeldab asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks oleva tahteavalduse saamist. (p 10-13)

Müügilepingu järgi müüdi koos vaidlusaluse kaasomandiosaga (teemaa kaasomandiosa) ka mõtteline osa elamumaa kinnisasjast. Vaatamata sellele, et hagejad olid mh ka elamumaa kaasomanikud ja oleksid saanud sellest tulenevalt teostada ostueesõigust ka elamumaa suhtes, nad seda siiski ei teinud. Seetõttu sai müüja tugineda VÕS § s 247 sätestatud vastuväitele. Müüjal oli alus nõuda, et ostueesõiguslased (hagejad) ostaksid koos selle esemega (teemaa kaasomandiosa), mille ostueesõigust nad teostasid, ka teise eseme (elamumaa kaasomandiosa), mida sellega koos müüdi. Kuna hagejad soovisid sellest hoolimata osta üksnes teemaa kaasomandiosa ilma elamumaa kaasomandiosata, oli müüja keeldumine VÕS § st 247 tulenevalt õiguspärane ja hagejad ei saa nõuda müüjalt vaidlusaluse teemaa kaasomandiosa omandiõiguse üleandamist. (p 14)

Elamumaa müümisel sellest juurdepääsutee eraldamine vähendab üldjuhul olulisel määral elamumaa või selle kaasomandiosa käibeväärtust. Teistsuguse järelduse tegemiseks ei anna alust ka väide, et ilma juurdepääsuta elamumaale võib nõuda juurdepääsu AÕS § 156 alusel.

Kui elamumaa kinnisasja kaasomandiosa võõrandatakse, ilma et selle juurde kuuluks õiguslikult tagatud võimalus pääseda avalikult kasutatavale teele, saab seda käsitleda VÕS § 247 järgi müüja jaoks kahjuliku tagajärjena. (p 14.2)