Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (lühend - KrtS)

Kirjaliku hääletamise puhul kujutab tehtava otsuse eelnõu saatmine korteriomanikule endast kindlale isikule tahteavalduse tegemist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 mõttes. (p 11.1)

Vt RKTKm nr 2-20-17009/40, p 22. (p 11.2)

Juhul kui otsuse eelnõu ei saadeta KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud nõuete kohaselt kõikidele korteriomanikele, kohaldub sellisel juhul KrtS § 29 lg 1 teises lauses sätestatu, millest tulenevalt võib korteriomanik, kelle suhtes rikuti KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud otsuse eelnõu saatmise kohustust, vastu võetud otsuse heaks kiita. See ei tähenda, et korteriomanik saaks otsuse eelnõu poolt või vastu oma hääle anda pärast juhatuse määratud tähtaega (KrtS § 21 lg 2 esimene lause), vaid seda, et ta nõustub tema suhtes toime pandud rikkumisega ning avaldab tahet olla vastu võetud otsuse kehtivuse poolt. Sellisel juhul muutub otsus kehtivaks tagantjärele, alates selle vastuvõtmisest. (p 11.2)

Juhul kui korteriomanik, kelle suhtes KrtS § 21 lg 2 teises lauses sätestatut rikuti, siiski esitab oma seisukoha juhatuse määratud aja jooksul, ei saa ta hea usu põhimõttest tulenevalt hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või esitada otsuse tühisuse vastuväidet. Eeltoodu kehtib ka olukorras, kus korteriomanik, kelle suhtes rikuti KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses otsuse eelnõu saatmise kohta sätestatut, kiidab vastu võetud otsuse heaks. (p 11.3)

KrtS § 21 lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatu rikkumisele saab kohtus tugineda iga korteriomanik, st ka see isik, kelle suhtes rikkumist toime ei pandud. (p 11.5)

KrtS § 46 lg 3 sätestab, et kui korteriomanik ei ole korteriühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa korteriühistu KrtS § 46 lg-le 3 tugineda olukorras, kus korteriomanik küll ei järginud selles sättes nimetatud teatamiskohustust, kuid korteriühistu pidi muudest asjaoludest (kui korteriomaniku selgesõnaline avaldus) tulenevalt aru saama, et korteriomaniku elu- või asukoht on mujal. (p 12.1)

KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatu puhul kohaldub ka KrtS § 20 lg 4, mis sätestab, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja sama paragrahvi lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellele aadressile. (p 12.3)

Juhul kui KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral esitab oma seisukoha otsuse eelnõu kohta korteriomaniku nimel isik, kellel puudub õigus korteriomanikku hääletamisel esindada, on selle korteriomaniku seisukoha esitamine kui ühepoolne tehing tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi. Selline olukord ei too aga automaatselt kaasa kirjaliku hääletamise teel vastu võetud otsuse kui korteriomanike mitmepoolse tehingu tühisust TsÜS § 129 lg 1 järgi. Korteriomaniku seisukoha esitamise kui tehingu tühisus toob kaasa üksnes selle, et korteriomaniku antud häälega ei saa otsuse vastuvõtmisel arvestada (vt TsÜS § 33 lg 2). (p 13.2)

KrtS § 22 lg 5 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjaliku dokumendi (volikirja) nõue kehtib kolleegiumi hinnangul ka KrtS §-s 21 sätestatud hääletamise puhul. See tähendab, et kui korteriomaniku eest esitab otsuse eelnõu kohta oma seisukoha isik, kes ei ole oma esindusõigust volikirjaga tõendanud, ei tohi korteriühistu juhatus hääle andmist arvestada, välja arvatud, kui hääle andmine kiidetakse heaks. (p 13.3)

Kui korteriühistu juhatus on koostanud hääletusprotokolli KrtS § 21 lg 4 mõttes, ei saa seda protokolli muuta, lisades sinna varem esindusõiguse puudumise tõttu arvesse võtmata seisukohta põhjusel, et korteriomanik kiitis hiljem seisukoha andmise heaks. (p 13.6)

Korteriomandi ühised omanikud saavad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 mõttest tulenevalt määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka etteulatuvalt. (p 14)

Vt RKTKm nr 2-20-17009/40, p 14. (p 14)

Vt RKTKm nr 2-20-17009/40, p 17. (p 15)

Vt RKTKm nr 2-18-9475/52, p 9.1. (p 13.1)

KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral kujutab otsuse eelnõu poolt või vastu oma seisukoha avaldamine (hääle andmine) korteriomaniku tahteavaldust TsÜS § 33 lg 1 mõttes. (p 13.1)

Juhul kui KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral esitab oma seisukoha otsuse eelnõu kohta korteriomaniku nimel isik, kellel puudub õigus korteriomanikku hääletamisel esindada, on selle korteriomaniku seisukoha esitamine kui ühepoolne tehing tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi. Selline olukord ei too aga automaatselt kaasa kirjaliku hääletamise teel vastu võetud otsuse kui korteriomanike mitmepoolse tehingu tühisust TsÜS § 129 lg 1 järgi. Korteriomaniku seisukoha esitamise kui tehingu tühisus toob kaasa üksnes selle, et korteriomaniku antud häälega ei saa otsuse vastuvõtmisel arvestada (vt TsÜS § 33 lg 2). (p 13.2)

Vaatamata sellele, et korteriomaniku hääle (poolt- või vastuhääle, vt KrtS § 21 lg-d 2 ja 3) andmine kirjalikul hääletamisel kui tehing võib olla tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi, saab korteriomanik hääle andmise heaks kiita juhul, kui esinevad TsÜS § 128 lg-s 2 nimetatud eeldused. Arvestades TsÜS § 128 lg-s 2 sätestatut, on selline heakskiitmine eelduslikult võimalik, sest hääle andmine on suunatud kindlatele isikutele, kelle all tuleb mõelda teisi korteriomanikke kui hääletamise (tahteavalduse) adressaate. Lisaks peab esinema olukord, kus isik, kellele selline tehing oli suunatud, ei vaielnud tehingu tegemisele vastu. (p 13.4)

Korteriühistu juhatus võib korteriomanikule, kelle nimel teine isik esitas esindusõigust omamata seisukoha kirjaliku hääletamise teel vastu võetava otsuse eelnõu kohta, teha TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi ettepaneku seisukoha esitamine (hääle andmine) kui tehing heaks kiita. (p 13.5)

TsÜS § 128 lg-s 2 nimetatud eeldused esinevad juhul, kui korteriühistu juhatus korteriühistu seadusliku esindajana teeb korteriomanikule, kelle nimel kirjalikul hääletamisel hääl TsÜS § 128 lg-s 1 sätestatut rikkudes anti, ettepaneku otsuse eelnõu kohta seisukoha esitamine (hääle andmine) TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi heaks kiita. Samas võib korteriomanik, kelle nimel esindusõiguseta isik esitas kirjalikul hääletamisel seisukoha, hääle andmise heaks kiita ka omal algatusel. (p 13.5)

Esindusõigust omamata hääle andmine korteriomanike üldkoosolekul on TsÜS § 128 lg 1 järgi eelduslikult tühine, mida TsÜS § 33 lg-st 2 tulenevalt otsuse tegemisel ei arvestata. (p 14.2)

Korteriomaniku üldkoosoleku otsuse sisuks olev otsustus kinnitada renoveerimisprojekt saab olla käsitatav üksnes eelotsusena, st otsusena, mis on eeldus hilisemale võimalikule korteriomanike üldkoosoleku otsusele, mis võidakse projekti elluviimiseks teha kas KrtS § 38 või § 39 alusel. Sellist otsust saavad korteriomanikud teha korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusena häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). (p 13.1)

Sellise otsuse vastuvõtmine ei tekita korteriomanikele kulusid, mida nad peaksid KrtS § 40 lg 1 kohaselt kandma. (p 13.3)

Juhul, kui korteriomanik annab teisele isikule õiguse ennast üldkoosolekul kirjalikust dokumendist (volikirjast) nähtuvalt esindada (vt KrtS § 22 lg 5) ja tema esindaja osaleb üldkoosolekul, siis tuleb korteriomaniku esindamist igal juhul (st arvestamata talle antud esindusõiguse ulatust) arvestada üldkoosoleku otsustusvõimelisuse (vt KrtS § 20 lg 2) hindamisel. (p 14.1)

Kui korteriomanike üldkoosolekul osaleb korteriomandi ühistest omanikest vaid üks ning teine ei olnud andnud esimesele esindusõigust (ja volikirja) üldkoosolekul osalemiseks ning seal hääletamiseks (ning hääle andmist ei kiideta teise ühise omaniku poolt heaks), siis ei saa eelduslikult võtta ühe ühise omaniku osalemist arvesse üldkoosoleku otsusevõime hindamisel ning tema antud häält arvesse hääletustulemuste selgitamisel. (p 14.3)

Kui esindusõiguse puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt KrtS § 29 lg-d 2-6, TsÜS § 38 lg-d 1, 4-6 jt; RKTKo nr 3-2-1-16-13, p 12; RKTKo nr 3-2-1-55-14, p 22; RKTKm nr 2-20-17009/40, p 21). Juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (vt RKTKm nr 2-19-16450/58, p 15). (p 14.4)

Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana. Juhul kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel. (p 11)

KrtS § 40, sealhulgas selle paragrahvi lg 3 kohaldamine ei eelda, et korteriühistu oleks vastu võtnud põhikirja, v.a selle paragrahvi lg-s 2 nimetatud olukorras, mis käsitleb põhikirjaga ette nähtud majandamiskulude jaotust. Seega kohaldub KrtS § 40 lg 3 mh olukorras, kus korteriühistu ei ole võtnud vastu põhikirja, milles nähakse ette KrtS § 40 lg-st 1 erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord. KrtS § 40 lg-s 3 sisaldub korteriomaniku vastuväide majandamiskuludele, mille kandmine on ette nähtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, korteriühistu majanduskava või põhikirjaga. (p 13)

Korteriomanikul on võimalik tugineda KrtS § 40 lg-le 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati, s.t tuginenud selle üldkoosoleku otsuse tühisusele KrtS § 29 lg 1 või TsÜS § 38 lg 2 järgi või esitanud kohtule nõude üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 järgi. (p 14)

Korteriomaniku majandamiskulude hüvitamise nõue korteriühistu vastu võib tuleneda KrtS § 37 lg-st 1, mis näeb ette, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Kulutuste vajalikkust tuleb hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi (vt analoogia korras nt RKTKo nr 3-2-1-61-14, p 16). (p 16) Kui korteriomaniku poolt kaasomandile tehtud kulutused ei ole vajalikud, võib korteriomanikul olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel ning sellist nõuet võib korteriomanik kasutada tasaarvestamiseks korteriühistu nõudega (vt RKTKo nr 3-2-1-61-14, p-d 28, 29 ja 32). Selline tasaarvestus on võimalik ka pärast 1. jaanuari 2018. a. (p 16.1)

Arvestades, et KrtS-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes (vt ka RKTKm nr 2-18-15391/41, p 10), siis on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt RKTKm nr 3-2-1-172-10, p 12). (p 11)

KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud eeldust – olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega – tuleb hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. St, et kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, peab kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. (p 13)

Hea usu põhimõttega on vastuolus või teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav see, kui korteriomaniku eriõigusjärglane soovib kokkuleppega tema õiguseellase ainuvaldusse ja -kasutusse antud kaasomandi hulka kuuluvale pinnale erikasutusõigust ja selle kandmist kinnistusraamatusse. (p 15)

Erikasutusõiguse määramise eelduseks ei ole kasutuskorra kokkuleppe puudumine. (p 16)

Olukorras, kus avaldaja väidab, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, ning puudutatud isikud väidavad vastupidist, peab kohus, tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimispõhimõttest (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7) vajaduse korral rakendama lisameetmeid, et selgitada välja tegelik objektiivne olukord ning millised on sellest tulenevad võimalused erikasutusõiguse määramiseks. Üldjuhul nõuab see kohtult tõendite kogumist omal algatusel. (p 12)

Olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Kohus peab eelnimetatut menetlusosalistele selgitama ning võimaldama neil esitada selle kohta seisukoha. Mh võib kohus pakkuda menetlusosalistele välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. (p 15)

Erikasutusõiguse saamise asjades ei vasta korteriühistu puudutatud isiku mõistele TsMS § 198 lg 1 p 2 mõttes, sest erikasutusõiguse seadmine ei riiva korteriühistu õigusi ega puuduta tema huve. (p 18)

KrtS §-des 35, 38 ja 39 sätestatud olukorrad ei saa esineda samal ajal, kuna üldkoosoleku otsus ei saa olla korraga korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle tehtud otsustus (KrtS § 35) ja otsustus, mis seda ei ole (KrtS §-d 38 ja 39). Samuti ei saa see olla samal ajal otsustus, mille vastuvõtmiseks on üldjuhul vaja kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), ja otsustus, mida saab otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). (p 11)

Juhul kui korteris asuv põrandaküte on sinna rajatud kunagise korteriomanike kokkuleppe alusel, siis on selle lahutamine üldisest keskküttesüsteemist käsitatav KrtS § 38 lg 1 mõttes olulise ümberkorraldusena, mille üle ei saa otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. (p 12)

Keskküttetorustiku vahetamise kui remonttöö puhul ei ole tegemist sellise otsusega, mida korteriomanikud võiksid otsustada häälteenamusega (KrtS § 35), kui tegemist võib olla (sõltuvalt asjaoludest) kas kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, milleks ei pea alati olema kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), või siis kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega, mida saab vastu võtta KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). KrtS §-de 38 ja 39 kohaldamisel ei kaaluta seda, kas otsusega mittenõustuv korteriomanik peab korteriühistule majanduskava alusel tegema makseid KrtS §-de 38 ja 39 alusel otsustatu rahastamiseks. Selles osas saab korteriomanik esitada vastuväiteid kas majandamiskava vastuvõtmise üldkoosoleku otsust vaidlustades (KrtS § 29) või siis esitades kulude kandmise nõudele hea usu põhimõttest tuleneva vastuväite (KrtS § 40 lg 3). (p 13)

Sarnaselt muude tehingutega saab otsusest kui tehingust TsÜS § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Seega, kui otsuse võtsid vastu hääleõiguslikud korteriomanikud, siis on see õiguslikult korteriomanike üldkoosoleku otsus, mis võib olla kehtiv või tühine või mida võidakse kehtetuks tunnistada või millel ei ole õiguslikku toimet. (p 14)

Korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ning on seetõttu tühine (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause). (p 15)

Tühist üldkoosoleku otsust ei pea korteriomanik vaidlustama, kuid kui ta tahab sellisele tühisusele tugineda, peab ta kas kellegi teise algatatud kohtuvaidluses esitama tühisuse vastuväite või siis esitama kohtusse hagita menetluse avalduse sellise üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks (vt TsÜS § 38 lg 2 teine lause ja lg 7). Viimati nimetatud juhul on tegemist hagita menetluses esitatava tuvastusnõudega (TsMS § 368 lg 1 ja § 477 lg 1), mis juhul esineb õigusselguse ja õiguskindluse saavutamise jaoks õigustatud huvi sellise üldkoosoleku otsuse tühisuse vastu. (p 15)

Korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks õigusliku huvi (TsMS § 477 lg 1, § 368 lg 1) jaatamiseks piisab juba sellest, kui otsuse sõnastus ei ole selge ehk on oht, et seda tõlgendatakse erinevalt. (p 17)

Korteriomanike kokkuleppega erikasutusõiguse loomiseks (KrtS § 14) ei ole võrdsustatav korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Iseenesest ei ole välistatud, et korteriomanike üldkoosoleku otsusega sõlmitakse poolte vahel võlaõiguslik kokkulepe, mis on täitmiseks kohustuslik selle osalistele, kuid ilma vastava kinnistusraamatu kandeta ei ole selline kokkulepe käsitatav muudatusena korteriomandi sisus ja seda ei saa kanda kinnistusraamatusse (vt KrtS § 5 ja § 13 lg 3). (p 16)

KrtS § 9 lg 3 alusel tehtava otsuse sõnastusest peab olema arusaadav, et tegemist on häälteenamusega tehtud otsusega, millega tehakse kindlaks, kes korteriomanikest on nõus teise korteriomaniku ettepanekuga eriomandi muutmiseks (KrtS § 9 lg 1), erikasutusõiguse saamiseks (KrtS § 14) või korteriomanike muuks kokkuleppeks, mille alusel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt (KrtS §-d 13 ja 14). Kuna korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ei ole nõutav korteriomanike üldkoosoleku otsuse tegemine (KrtS § 20) või otsuse tegemine ilma üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21), siis peab juhul, kui korteriomanikud tahavad teha otsust KrtS § 9 lg 3 mõttes, olema sellise otsuse tegemine lülitatud ka kas üldkoosoleku päevakorda või tuleb seda KrtS § 21 järgi hääletamisele pandavat küsimust kajastada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis koostatud otsuse eelnõus. (p 17)

Vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 14. (p 14)

Korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause) (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p-d 13-18). (p 15)

Korteriomanikul on nii korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus kui ka kaasomandi alalhoiu kohustus ning eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (2-18-13649/57, p 16). (p 17)

Kui kahjustav asjaolu lähtus korteriomandi eriomandi piirest, tuleb eeldada, et selle korteriomandi omanik rikkus oma kohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Kui kahjustus lähtus korteriomanike kaasomandi osast, pidi selle korteriomandi omanik vastutusest vabanemiseks tõendama, et tema ei ole oma kohustust rikkunud või rikkumine on vabandatav. Korteriomandist eemalviibimine ei vabasta korteriomanikku oma kohustusest korraldada korteriomandi valitsemist (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21). (p 18)

Vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21.

Vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 20.

Korteriühistu ei ole mittetulundusühing, vaid eriliigiline juriidiline isik, mille tegevusele üksnes kohaldatakse KrtS-is viidatud MTÜS-i sätteid (vt KrtS § 20 lg 1, § 24 lg 1, § 49, § 51 lg 1 ja § 68 lg 3). MTÜS-i sätete kohaldamisel tuleb aga arvestada KrtS-is sätestatud erisustega. (p 13)

Korteriomanike otsuste vastuvõtmisele kohalduvaid MTÜS-i sätteid, mis seavad mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise sõltuvusse otsuse poolt hääletanud liikmete arvust, tuleb tõlgendada selliselt, et liikmete asemel tuleb lähtuda korteriomanike häältest. (p 14)

Kui iga korteriomand annab KrtS § 22 lg 1 esimese lause järgi ühe hääle, peab korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks peab selle poolt olema antud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud korteriühistu liikmete häältest. (p 14)

KrtS § 21 lg 1 võimaldab korteriomanikel vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Seadus ei keela sellisel viisil vastu võtmast ka põhikirja muutmise otsust. (p 15)

Ilma korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikuks tuleb lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõu kohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud. (p 16)

Korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata peab olema oma seisukoha avaldanud (kas poolt- või vastuhääle andnud) vähemalt nii palju korteriomanikke, et neile kuuluks üle poole kõigist häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui korteriühistu põhikirjaga pole ette nähtud teisiti. (p 17)

Hääletusprotokolli tuleb kanda hääletamisest osa võtnud (s.o poolt- või vastuhääle andnud) korteriomanikud. Lisaks on mõistlik märkida hääletusprotokolli igale hääletamisel osalenule kuuluvate häälte arv ning neile kuuluvate kaasomandi osade suurused. (p 18)

KrtS § 22 lg 1 teine lause võimaldab korteriühistu põhikirjaga ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Need võimalused põhikirjaga üldreeglist (üks korteriomand annab üldkoosolekul ühe hääle) kõrvale kaldumiseks ammendavad. (p 19)

Kui korteriühistu juhatus rikub KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustust saata otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, on see otsuse vastuvõtmise korra oluline rikkumine ja selliselt vastu võetud otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi tühine. (p 22)

Vt RKTKo nr 3-2-1-16-13, p 12. (p 21)

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist (KrtS § 9 ja § 13 lg 2). (p 14)

Sarnaselt asjaõigusseaduses reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist. (p 14)

Kui korteriomanikud on varem sõlminud kõigi korteriomanike jaoks kehtiva kokkuleppe (vt KrtS § 13 lg 1), millega on antud osa kaasomandi eseme hulka kuuluvast pinnast ühe korteriomaniku erikasutusse KrtS § 14 mõttes ja erikasutusõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud, on erikasutusõiguse omajal õigus hagita menetluse korras nõuda teistelt korteriomanikelt nõusolekut erikasutusõiguse kohta sõlmitud kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks. Selline kokkulepe erikasutusõiguse kohta tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes. Selline varasem erikasutusõiguse kokkulepe saab olla kinnistusraamatusse kande tegemise alus üksnes juhul, kui selle on sõlminud isikud, kes on kande tegemise ajal nende korteriomandite omanikud, mida see erikasutusõigus puudutab. Samuti peab selline kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). (p 17)

Varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepet või korteriomanike häälteenamusega kehtestatud kaasomandi kasutuskorda (AÕS § 72 lg 1), ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes, sest erikasutusõigus on erinevalt kaasomandi kasutuskorraga saadud õigusest võõrandatav ja üleantav õigus (vt KrtS § 14 lg-d 2 ja 3) ning selliste õiguste saamise kohta kaasomandi kasutuskorra seadmisel tahet ei avaldatud. Seetõttu ei saa korteriomanik ka nõuda, et kinnistusraamatus korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse kantud märkused kaasomandi kasutuskorra kohta tuleks sisse kanda esimestesse jagudesse kui erikasutusõiguste kokkulepped. (p 17)

Kui korteriomanikud sõlmivad kompromissina erikasutusõiguse kohta kokkuleppe, mille kohus kinnitab, on see kompromiss samaväärne notariaalselt tõestatud kokkuleppega erikasutusõiguste andmise kohta. (p 15)

KrtS § 9 lg 2 mõttes võib korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustada näiteks kokkulepe, millega üks korteriomanik saab sellise kaasomandiosa ainukasutusõiguse, mis ainsana võimaldab ligipääsu kaasomandisse jäänud kaasomandiosadele või mõne korteriomaniku eriomandi esemele (nt koridori ainukasutusõigus). (p 15)

Kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele. Avaldaja ei pea esitama kokkuleppe teksti, mille sõlmimiseks ta soovib teisi korteriomanikke kohustada. (p 16)

Kui korteriomanikud leiavad pärast KrtS-i jõustumist (1. jaanuari 2018), et korteriomanike huvides on jätkuvalt kõigi kaasomandiosade ühine kasutus ja kaasomandi hulka kuuluva pinna ühise valdamise ja kasutamise kohta ei ole kõikidele korteriomanikele siduvat kokkulepet, ei pea nad kaasomandi hulka kuuluva pinna ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks sõlmima kokkulepet, sest kaasomandi eseme ühise valdamise ja kasutuse sätestab seadus. (p 17)

Uurimispõhimõtte (vt TsMS § 5 lg 3 esimene lause ja § 477 lg-d 5 ja 7) esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises, vaid selle eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Menetlusosalise heausksus hagita menetluse kontekstis (vt TsMS § 200 lg-d 1 ja 2) tähendab mh seda, et menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad (vt selle kohta RKTKm 03.10.2018, nr 2-16-3663/95, p 23). Uurimispõhimõtte kohaselt tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused (vt nt RKTKm 16.01.2019, nr 2-18-3298/40, p 15.1). (p 11)

Menetlusökonoomia põhimõttest (TsMS § 2) lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks (vt selle kohta RKTKo 11.04.2018, nr 2-15-8191/82, p 11 ja selles viidatud lahendid). Samuti tuleneb TsMS § 667 lg-s 2 sätestatust, et ringkonnakohus teeb määruskaebuse rahuldamisel võimaluse korral alati ise uue määruse ja lahendab asja lõplikult. Kui apellatsioonkaebuse lahendamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata asjaolusid ja tõendeid, arvestades TsMS §-s 652 sätestatud reegleid (arvesse võetakse maakohtus esile toodud asjaolud ja esitatud tõendid ning uute asjaolude ja tõendite esitamine on piiratud erandjuhtudega), siis tulenevalt TsMS § 662 lg-st 3 tuleb hagita menetluses määruskaebuse lahendamisel hinnata ka uusi asjaolusid ja tõendeid. TsMS § 477 lg 1 järgi kohaldatakse hagita asja menetlemisel hagimenetluse sätteid, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. (p 12)

KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriühistu põhikirjaga kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust, sh majandamiskulude kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse muutmisel ja seadus ei nõua selleks korteriomanike kokkulepet. Kui kokkulepe on aga olemas, tuleb sellega KrtS § 40 lg 2 ja § 17 lg 2 kohaselt arvestada. (p 12)

KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve. (p 13.1)

Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve.

Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt. (p 13.2)

Korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi osa suhtes saavad kohalduda AÕS-i kaasomandi sätted (kui üldnormid) üksnes juhul ja üksnes ulatuses, mis on KrtS-s reguleerimata. Juhul kui kohus kohaldab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi suhtes AÕS-i, tuleb üldnormi rakendamise eeldusena põhjendada, et konkreetne küsimus on erinormidega reguleerimata. (p 10)

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud ise korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe kuulub eriomandi koosseisu (KrtS § 5). Korteriomanike kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. (p 11-12)

Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid Krt-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse (esimesse jakku) eriomandi sisuna. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel, mille saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. (p 13)

Kui korteriomanike kokkuleppega antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)

Korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. (p 17)

Kaasomanikevaheline kasutuskord tekib lepingu sõlmimist reguleerivate sätete alusel (vt VÕS § 9) kaasomanike kokkuleppel, kohus seda kindlaks määrata ei saa. Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist sooviv kaasomanik võib nõuda kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud kaasomanikelt kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevaid tahteavaldusi. Selline nõudeõigus tuleneb kaasomandis oleva asja puhul AÕS § 72 lg-st 5. Sellisel juhul saab kohus üksnes kohustada kokkuleppe sõlmimisest alusetult keeldunud kaasomanikke andma kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevad tahteavaldused. (p 11)

Kui korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 13 lg 1) antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)

Kaasomanike ja korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. (p 17)

Kui korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 13 lg 1) antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)

Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt (KrtS § 5) kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. (p 11)

Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest, saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse. Nõusolekute andmist saab avalduse esitaja puudutatud isikutelt kohtulikult nõuda.

Korteriomanikevaheline kokkulepe tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatu esimeses, mitte kolmandas jaos. Juhul kui korteriomanike kokkuleppega antakse mingi õigus teiste korteriomanike arvel ühe korteriomandi omanikule, tuleb kokkulepe kajastada mitte üksnes selle korteriomandi registriosas, mille kasuks õigus antakse, vaid ka kõikide nende korteriomandite registriosades, mille õigusi kokkuleppega kitsendatakse, st kõikide kokkuleppega puudutatud korteriomanike registriosades. (p-d 13 ja 15)

Kohtul tuleb vajadusel menetlusosalistele selgitada, et sõltumata sellest, millistele õigusnormidele menetlusosalised menetlusdokumentides on viidanud, kohaldab seadust kohus. Kohtul tuleb menetlusosalistele selgitada kohaldatavate sätete kohaldamise eeldusi ning võtta seisukoht, kas need eeldused on täidetud. (p-d 10 ja 15)

Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus ise kasutuskorda kindlaks määrata ega ka kohtumäärusega korteriomanike kokkulepet asendada, vaid kohus saab tahteavalduste andmiseks kohustada üksnes kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanikke (puudutatud isikuid). Kokkulepe, millega on võimalik korteriomandite eriomandeid muuta, tekib selliselt, et kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanike tahteavaldusi asendab kohtulahend, millega kohustatakse puudutatud isikuid vastavaid tahteavaldusi andma, ning avaldajal tuleb kokkuleppe tekkimise eelduseks olev enda tahteavaldus anda ise. Seejuures peab avaldaja kokkuleppe sõlmimise tahteavaldus olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). (p-d 11 ja 15)

Korteriomaniku seaduses sätestatust erineva kasutuse või majandamiskorralduse nõudmise korral tuleb kohtul kohustada ülejäänud korteriomanikke andma üldjuhul kaks tahteavaldust. Esiteks tuleb teistel korteriomanikel anda tahteavaldus, mis on vajalik kokkuleppe tekkimiseks, millega kaldutakse seaduses sätestatust kõrvale. Teiseks on vaja teiste korteriomanike nõusolekut kinnistusraamatu kande tegemiseks (KRS § 34¹ lg 1 tähenduses). Kohus ei saa ise määrata, et kinnistusraamatusse tehakse kokkulepet kajastav kanne. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel, mille saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest, saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse. (p 13)

Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)

Asja lahendamisel küsimuses, kas üks korteriomanik saab teistelt korteriomanikelt nõuda eriomandit puudutava kokkuleppe tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi, teeb kohus kaalutlusotsustuse, määrates kindlaks, milliseid asjaolusid tuleb diskretsiooni teostamisel arvestada ja milliseid mitte. (p 16)

Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)

VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel esitatava kahju hüvitamise nõude eelduste kohta vt nt RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 11. (p 13)

Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 13). (p 14)

Kahjustatud korteri omanikul on kolleegiumi senise praktika järgi võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus teise korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest. Korteriomanikul on kaasomanikuna kohustus tagada, et kaasomandi ese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (vt ka RKTKo 11.12.2013, nr 3-2-1-129-13, p 43; RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 14).

KrtS § 12 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt on korteriomanikul kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset (kaasomandi alalhoiu kohustus). See kohustus tähendab keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, aga ka kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust. (p 16)

Korteriomanike vastutus oma kohustuste rikkumise eest ei välista korteriühistu või muu isiku võimalikku vastutust oma kohustuste rikkumise eest. Need isikud võivad VÕS § 137 lg 1 järgi vastutada kahju hüvitamise eest solidaarselt korteriomanikuga juhul, kui on tuvastatud, et rikutud on mõnda korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud kohustust, mida korteriomanikud täidavad korteriühistu kaudu (korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus). Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras.

Korteriühistu vastutab korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt, mitte KrtS § 34 lg 3 alusel. (p 17)

Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist korteriühistult. (p 18) Kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud ühiselt, siis kannavad nad ühiselt ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas sellise kahju kandjaks on kolmas isik või üks kaasomanikest. Kahju all, mida korteriomanikud kannavad ühe kaas- või korteriomaniku ees ühiselt, tuleb KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause mõttes mõista kahju, mis tekib korteriomandite kaasomandi osa esemest kui tervikust lähtuvalt ühe korteriomaniku korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele. (p 18)

Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Muu kahju hüvitatakse kohustuse rikkumise korral. (p 19)

VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel esitatava kahju hüvitamise nõude eelduste kohta vt nt RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 11. (p 13)

Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Muu kahju hüvitatakse kohustuse rikkumise korral (vt otsuse p-d 16 ja 17). (p 19)

Korteriomandi ja kaasomandi asjad tuleb lahendada hagita menetluses. TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses mh kahju hüvitamise nõudeid, mis tekivad sellest, et üks korteriomandi omanik või korteriühistu on tekitanud kahju teise korteriomandi omaniku eriomandi esemele või kui ei korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud. (p 20)

Selleks, et kahjustatud korteri omanik saaks esitada korteriomandi eri- või kaasomandiga seostuva kahju hüvitamise nõude teise korteriomaniku vastu, peab ta tõendama, et teine korteriomanik on rikkunud mõnda oma kohustust, mis seostub tema korteriomandi eriomandi või kaasomandi esemega. (p 16)

Kui pooled ei vaidle selle üle, et kahjustus lähtus kostja korteriomandi eriomandi piires asuvast kaasomandi esemest, saab eeldada, et kostja rikkus oma korrashoiukohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Vastutusest vabanemiseks peab kostja tõendama, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav. (p 21)

Kui kahju tekitanud asjaolu lähtus teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb kahjustatud ja kahju tekitanud korteriomaniku tõendamiskoormust jagada, sest kahjustatud korteri omanikul ei pruugi olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha. Kui kahjustatud korteri omanik tõendab, et kahjustav asjaolu lähtus teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb hea usu põhimõtte järgi eeldada, et teise korteriomandi omanik rikkus oma kohustust. Vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik tõendama, et kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandi esemest (nt veetorustikust) ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav (vt ka RKTKo 11.12.2013, nr 3-2-1-129-13, p-d 25 ja 49). Eeltoodu kohaldub ka olukorras, kus kahju hüvitamist nõutakse korteriühistult. (p 21)

Hagita menetluses, s.o mh korteriomaniku kahju hüvitamise nõude lahendamisel TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi kaasab kohus menetlusosalised omal algatusel (TsMS § 198 lg 3). TsMS § 614 lg 1 järgi kuuluvad korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul menetlusosaliste hulka korteriomanikud ja korteriühistu.

Igas konkreetses menetluses tuleb teha selgeks, millised korteriomanikud ja mis ulatuses on sellest menetlusest puudutatud ja millised õigused tuleb neile tagada. Korteriomanikevahelise kahju hüvitamise nõude lahendamise menetlusse on otstarbekas kaasata üksnes need korteriomanikud (või nende õigusjärglased), kelle õigusi asja lahendamine otseselt puudutab. Kui kahjustatud korteri omaniku kahju hüvitamise nõue põhineb KrtS § 12 lg-l 2 ning AÕS § 72 lg 5 teisel lausel ja § 75 lg-l 1, tuleb puudutatud isikuna kaasata menetlusse korteriühistu. (p 23)

Valvekaamerate paigaldamine selliselt, et kaameratega saab filmida kaasomandil toimuvat, ei ole käsitatav kaasomandi eseme otstarbekohase kasutamisena KrtS § 30 lg 1 p 2 mõttes ehk see ei jää kaasomandi eseme tavakasutuse piiresse, milleks korteriomanikul ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut. (p 11)

Igal juhul on valvekaamerate paigaldamiseks tarvis vähemasti korteriomanike enamuse otsust (KrtS § 35 lg 1). Kui valvekaamerate paigaldamine riivab korteriomanike õigusi vähemal määral, võib nende paigaldamiseks piisata korteriomanike häälteenamusest. Näiteks juhul, kui kaasomandi esemel toimuvat jäädvustavad kaamerad paigaldab ühistu ja kaameratega jälgimine ja salvestatu väljaandmine on reguleeritud näiteks selliselt, et jäädvustatud videomaterjal avalikustatakse üksnes piiratud juhtudel, nt süütegude või muude rikkumiste toimepanija tuvastamiseks, ning valvekaamerate valitseja ei saa valvekaamerate jäädvustatud videomaterjali muudel eesmärkidel kasutada ega avalikustada.

Kui kaamera paigaldamine kujutab endast kaasomandi eseme majandusliku otstarbe muutmist, on selle jaoks KrtS § 38 lg 1 kohaselt vaja korteriomanike kokkulepet. Näiteks juhul, kui kaasomandi esemel toimuvat jäädvustanud videomaterjali kasutamist ei piirata ja see riivab tugevamalt korteriomanike õigust privaatsusele. (p 12)

Korteriühistu poolt KrtS § 30 lg-test 2 ja 4 tuleneva nõude esitamine ei eelda eraldi sellekohase üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist. (p 13)

TMS § 158 lg-st 3 koosmõjust KrtS § 44 lg-ga 2 tuleneb, et kõik kinnistusregistriosa III ja IV jakku kantud õigused (sh isiklik kasutusõigus) jäävad korteriühistu pandiõigusest järjekohas tahapoole ning korteriühistul on võimalik pöörata sissenõue korteriomandile nii, et kõik järjekohta omavad eeltoodud õigused lõpevad ja need tuleb kinnistusraamatust kustutada (Vt ka Riigikohtu 28. jaanuari 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-6210/26, p 14).

TMS § 158 lg 4 kohaselt jäävad enampakkumisel püsima seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel kinnistusraamatusse kantud servituudid. Selliseks enampakkumisel püsima jäävaks õiguseks on nt kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel seatud servituut AÕS § 158 lg 1 ja § 158¹ lg 1) (vt Riigikohtu 7. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-12, p-d 10-11). TMS § 158 lg-t 4 tuleb kohaldada ka servituudile, millega lepitakse kokku avalikule teele juurdepääsu tingimused (AÕS § 156). Korteriomandile seatud õigused võivad jääda püsima ka TMS § 159 järgi, mille kohaselt võib lõppeva õiguse püsimajäämise saavutada kinnisasja omandajaga sõlmitud sellekohase kokkuleppe alusel. Samuti on korteriomandile seatud õiguse omajal võimalus oma õiguse kustutamise vältimiseks enne enampakkumist korteriühistu nõue ise rahuldada. (p 14)

Korteriühistul on ka juhul, kui hüpoteek on seatud korteriomandile enne 1. jaanuari 2018, võimalik KrtS §-s 72 sätestatud tingimustel pöörata sissenõue korteriomandile nii, et varasem hüpoteek kustutatakse. Teiste korteriomandit koormavate õiguste puhul saab KrtS § 44 lg 2 järgset korteriühistu pandiõigust kohaldada vaid juhul, kui need õigused on kinnistusraamatusse kantud pärast 1. jaanuari 2018 (st KrtS-i ei saa teistele korteriomandit koormavatele õigustele kohaldada tagasiulatuvalt). (p 15)

Tasakaalustamaks korteriühistu ja kinnistusraamatusse kantud, kuid täitemenetluse käigus kustutamisele kuuluvate piiratud asjaõiguse omajate huve, on asjaosalistel õigus kinnistusraamatusse kantud õiguste järjekohti AÕS § 60 lg 1 kohaselt muuta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd AÕS § 60 lg-te 2 ja 4 järgi saab ka korteriühistu loobuda oma seadusest tulenevast pandiõiguse järjekohast, kui selline järjekoha muutmine ei kahjusta teiste õiguste omajate õigusi. (p 17)

Tasakaalustamaks korteriühistu ja kinnistusraamatusse kantud, kuid täitemenetluse käigus kustutamisele kuuluvate piiratud asjaõiguse omajate huve, on asjaosalistel õigus kinnistusraamatusse kantud õiguste järjekohti AÕS § 60 lg 1 kohaselt muuta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd AÕS § 60 lg-te 2 ja 4 järgi saab ka korteriühistu loobuda oma seadusest tulenevast pandiõiguse järjekohast, kui selline järjekoha muutmine ei kahjusta teiste õiguste omajate õigusi. (p 17)

Korteriühistu pandiõigus võib kinnistusraamatusse kantavate õiguste omajatele kaasa tuua riske, millest teavitamisel on oluline roll tehinguid tõestavatel notaritel. Notari selgituskohustus on juhtida korteriomanditega tehtavate tehingute tõestamisel tehingupoolte tähelepanu korteriühistu pandiõiguse sätetele ja selgitada, millised õiguslikud tagajärjed võivad sellest tuleneda korteriomandile seatava õiguse omanikule, kui korteriomanikul tekib majandamiskulude võlgnevus ja tema vastu algatatakse korteriühistu nõude maksmapanekuks täitemenetlus. (p 18)

KrtS § 1 lg-st 4 tulenevalt saab iga isik olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub. (p 10)

Korteriomandist tulenevate nõuete all tuleb KrtS § 44 lg 1 tähenduses mõista eelkõige majandamiskulude tasumise nõuet. (p 12)

TMS § 2 lg 1 p-s 27 nimetatud tõend korteriomandist tuleneva nõude kohta kajastab TMS § 23 lg 4⁴, § 149¹ ja § 153¹ kohaselt korteriühistu majandamiskulude tasumise nõuet võlgniku vastu ja selle alusel tekib korteriühistu pandiõigus KrtS § 44 lg 1 tähenduses. Kuigi TMS § 2 lg 4 kohaselt ei saaks tõendi enda alusel täitemenetlust alustada, on võimalik sellist tõendit esitada täitmisele mõne muu täitedokumendi alusel alustatavas või alustatud täitemenetluses, TMS § 23 lg 44 või § 149¹ ja § 153¹ tingimustel. (p 13)

Kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tõendi alusel tekkinud pandiõigus, lõpeb avaldaja kasuks esimesele järjekohale seatud hüpoteek pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist ja see tuleb kinnistusraamatust kustutada. Erandina võib TMS § 158 lg 3 kohaselt lõppeva õiguse püsimajäämise saavutada ostjaga sõlmitud sellekohase kokkuleppe alusel TMS § 159 alusel. Samuti võib hüpoteegi lõppemine ja kustutamine olla välistatud, kui selgub, et täitedokumendist, sh korteriühistu tõendist, ei tulene kehtivat majandamiskulude tasumise nõuet. (p 14)

Korteriühistu pandiõiguse rakendamine ei sõltu sellest, kas täitemenetlus on algatatud korteriühistu avalduse alusel või korteriühistu ühineb täitemenetlusega, milles pööratakse sissenõuet korteriomandile. Seda ei muuda ka see, kui korteriühistu ei ole esitanud tõendit sellises täitemenetluses, kus algseks sissenõudjaks on mõni muu isik (sellist juhtumit reguleerib TMS § 149¹), vaid on esitanud tõendi samas täitemenetluses, mis algatati varem tema enda avalduse alusel. TMS ei reguleeri selgelt tõendi esitamist sellisel juhtumil, tegemist on õiguslüngaga ning analoogia korras on võimalik kohaldada TMS § 149¹. (p 16)

TMS § 2 lg 1 p-s 27 nimetatud tõend korteriomandist tuleneva nõude kohta kajastab TMS § 23 lg 4⁴, § 149¹ ja § 153¹ kohaselt korteriühistu majandamiskulude tasumise nõuet võlgniku vastu ja selle alusel tekib korteriühistu pandiõigus KrtS § 44 lg 1 tähenduses. Kuigi TMS § 2 lg 4 kohaselt ei saaks tõendi enda alusel täitemenetlust alustada, on võimalik sellist tõendit esitada täitmisele mõne muu täitedokumendi alusel alustatavas või alustatud täitemenetluses, TMS § 23 lg 4⁴ või § 149¹ ja § 153¹ tingimustel. (p 13)

Korteriomandist tulenevate nõuete all tuleb KrtS § 44 lg 1 tähenduses mõista eelkõige majandamiskulude tasumise nõuet. (p 12)

Puudutatud isikule hüvitatavaks menetluskuluks TsMS § 175 lg 1 järgi ei ole enne avaldaja määruskaebuse menetlusse võtmist tehtud toimingute kulu. Samuti ei ole põhjendatud nõuda avaldajalt puudutatud isiku ja advokaadi vahelise suhtluse kulude hüvitamist. Põhjendatud ega vajalik ei ole ka menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu (Riigikohtu 11. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14, p 12). (NB! Seisukoha muutus! Vt RKTKm 27.05.2020, nr 2-18-7550/80)

Olukorras, kus üks korteriomanik kasutab kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta, võivad korteriomanikud otsustada häälteenamusega teha korteriühistu juhatusele ülesandeks teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Korteriomanikud võivad teostada oma õigusi korteriühistu kaudu. (p 18)

Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad. (p 19)

Üllatava lahendi tegemise keeld tähendab, et kohus ei tohi rajada otsust asjaoludele, mille kohta ei ole menetlusosalistel olnud võimalust seisukohta avaldada. Üllatamine saab olla alama astme kohtu lahendi tühistamise aluseks juhul, kui menetlusosaline oleks käitunud teisiti, kui ta oleks vaidlusalusele asjaolule tuginemisest teadnud ja kui tema menetluslik käitumine oleks toonud kaasa või võinud tuua kaasa asja teistsuguse lahendamise. (p 17)

Otsust millega korteriomanikud otsustavad muuta või lõpetada korteriomaniku kehtiv erikasutusõigus, ei pea korteriomanik vaidlustama. Kuna erikasutusõigust saab lõpetada üksnes puudutatud korteriomaniku nõusolekul, ei ole ilma tema nõusolekuta tehtud erikasutusõiguse lõpetamise otsusel toimet. (p 12)

Kaasomandis oleva ruumi kasutusotstarbe määramine ning kaasomandis olevas ruumis asuva keldriboksi lammutustööde tellimise üle otsustamine on tavapärase valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamine KrtS § 35 tähenduses, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. (p-d 12 ja 13)

Küsimusi, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamusega, saab korduskoosolekul vastu võtta korduskoosolekul osalenud korteriomanike häälteenamusega. (p 14)

Olukorras, kus üks korteriomanik kasutab kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta, võivad korteriomanikud otsustada häälteenamusega teha korteriühistu juhatusele ülesandeks teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Korteriomanikud võivad teostada oma õigusi korteriühistu kaudu. (p 18)

Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad. (p 19)

Korteriomanike vaidlused, mis on seotud kaasomandi esemeks oleva ruumi valdamise ja kasutamisega, lahendab kohus hagita menetluses (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 24. märtsi 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 10). (p 10)

Korteriomanike vaidluses, milles avaldaja nõuab, et puudutatud isik annaks ruumid kõigi kaasomanike kasutusse, tuleb maakohtul olukorras, kus avaldust ei ole võimalik rahuldada avaldaja taotletud viisil ning ükski menetlusosaline ei taotle avalduse osalist rahuldamist või muul viisil lahendamist, jätta avaldus tervikuna rahuldamata. (p 12)

Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 2. juuni 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18). (p 14)

KrtS § 42 lg 1, mis sätestab majandamiskulude tasumisega viivitamise jaoks viivise määra, ei ole imperatiivne säte. Selle sätte kehtima hakkamisega ei muutunud kehtetuteks korteriomanike enamuse otsusega kehtestatud viivisemäärad. (p 16)

KOS § 21 lg 1 p-dest 1 ja 5 koostoimest tuleneb valitseja õigus esitada oma nimel hagi ka selliste nõuete sissenõudmiseks, mida saaksid vastastikku nõuda korteriomanikud KOS § 13 alusel.

KOS § 13 lg-te 1-3 järgi on korteriomanik kohustatud teistele korteriomanikele hüvitama kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise vajalikud kulutused (vt sellekohaste nõudeõiguste kohta lähemalt nt Riigikohtu 20. detsembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-25115/48, p 10.2), üldjuhul võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega.

Korteriomanike vahelistele suhtele kohaldus enne 1. jaanuari 2018 ka KOS § 15 lg 2, mille järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Ka sellist liiki kulutuste hüvitamise nõude esitamise õigus on KOS § 21 lg 1 p-dest 1 ja 5 tulenevalt ka valitsejal. KOS § 15 lg-s 2 nimetatud vajalike kulutuste hüvitamise nõude eelduseks ei olnud sellist liiki kulutuste hüvitamise kohustuse kajastamine majandustegevuse aastakavas. Seetõttu ei ole tähtsust, kas korteriomanike üldkoosolek on otsustanud sellist liiki kulutuste hüvitamise ning kas valitsejale on antud volitus esitada hagi sellist liiki kulutuste sissenõudmiseks. (p 12)

Valitseja õigus nõuda korteriomanikult enda kantud kulutuste hüvitamist võib tuleneda ka käsundita asjaajamise sätetest (VÕS § 1018 jj), seda mh juhul, kui kantud kulutused ei ole kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise vajalikud kulutused KOS § 13 mõttes või vajalikud kulutused KOS § 15 lg 2 mõttes (vt selle kohta Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29). (p 13)

KrtS § 42 lg 1, mis sätestab majandamiskulude tasumisega viivitamise jaoks viivise määra, ei ole imperatiivne säte. Selle sätte kehtima hakkamisega ei muutunud kehtetuteks korteriomanike enamuse otsusega kehtestatud viivisemäärad. (p 16)

Registrisse kantud ebaõigete andmete parandamise eest vastutab andmete registrisse kandja, mitte isik, kelle õigusi andmed rikuvad. (p 11)

Kohalikul omavalitsusel on õigus ehitise andmeid, sh olulisi tehnilisi andmeid ja korteri reaalosa andmeid, täpsustada ka ilma omaniku teatiseta (vaidlusaluse toimingu tegemise ajal EhS v.r § 56 lg 1 p 1 ja § 57 lg 1 p 1 ning majandus- ja kommunikatsiooniministri määruse nr 73 „Riiklikule ehitisregistrile andmete esitamise teatise vorminõuded ja esitamise kord“ § 2 lg 2 p 4 ja § 5 lg 2; praegu ehitisregistri põhimääruse § 35). Kuigi ehitisregistri andmete muutmine ei muuda tegelikke omandisuhteid (RKTK otsus asjas nr 3-2-1-156-11), peavad ehitisregistri kui riikliku registri andmed olema õiged, täpsed, ajakohased ja selged (vrd RKHK otsus asjas nr 3-3-1-59-02, p 14). (p 12)

Ehitise andmete täpsustamise teatise võis majandus- ja kommunikatsiooniministri määruse nr 72 „Ehitise teatise vorminõuded ja esitamise kord“ § 1 lg 2 järgi esitada korteriomanik, kui andmed täpsustavad vaid tema korteri reaalosa, mitte kõigi korteriomanike kaasomandis olevat osa. Korteriomanik on üks ehitise omanikest.

Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KOS § 11 lg 1 p 1 ja § 17 lg 1 ehitise andmete täpsustamise teatise esitamist ei reguleerinud. Seda ei reguleeri ka AÕS § 72. Nende normide esemeks on omanike vahelised tsiviilõigussuhted asja valdamisel ja kasutamisel, mitte haldusmenetlus riikliku registri pidamisel. Korteriomaniku õigus esitada teatis enda korteri kohta ei kahjusta teiste korterite omanikke, sest teatise alusel ei tohi andmeid registrisse kanda automaatselt. Teatise esitaja vastutus andmete õigsuse eest ei vabastanud vastustajat andmete kontrollimise kohustusest (HMS § 6; vt ka EhS v.r § 57 lg 2, Vabariigi Valitsuse määruse nr 405 „„Riikliku ehitisregistri“ asutamine ja pidamise põhimäärus“ § 27 lg 1, määruse nr 73 § 5 lg 1). (p 13)

Ehitisregistri eesmärk on kajastada võimalikult täpselt olemasolevate ehitiste faktilist olukorda (EhS § 58 lg 1, EhS v.r § 55 lg 1; määruse nr 72 § 1 lg 2). Ehitise tehnilised andmed ehitisregistris ei reguleeri ega seadusta ehitamist ega ehitise kasutamist. Õigusvastaste ehitustööde tagajärjel kujunenud ehitise osade saatuse üle tuleb otsustada lubade ja ettekirjutustega. (p 14)

Eluruumi pinna ulatuse küsimust ei saa ehitisregistri pidamisel lahendada suvaliselt valitud ruumide pindade ülemõõtmisega. Põhjendatud kahtluse korral on enne mõõtmist oluline selgitada, millised ruumid kuuluvad Vabariigi Valitsuse määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 24 lg 1 mõttes „eluruumi kõikide ruumide“ hulka. Selliste ruumidena saab korteriomandi puhul käsitada vaid korteri reaalosa hulka (eriomandi esemesse) kuuluvaid ruume (KrtS § 4). Kuigi ehitisregistril puudub õiguslik tähendus ning selle kanded ei muuda omandisuhteid (EhS § 61 lg 1), tuleb vältida olukorda, kus ehitisregister kajastaks korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi pinna koosseisus ruume, mis tegelikult selle korteri reaalosa koosseisu ei kuulu. Niisugune olukord võib aga tekkida siis, kui ehitisregistri kannete tegemisel ei pöörataks vähimatki tähelepanu kajastatavate ruumide asjaõiguslikule kuuluvusele. Ruumide jagunemist korterite reaalosade vahel on ehitisregistri pidamisel muuhulgas asjakohane arvestada selleks, et ehitisregistri andmete abil saaksid järelevalveasutused hõlpsamini adresseerida korrakaitse- ja ehitusõiguslikke ettekirjutusi õigele isikule (vrd RRKHK otsus nr 3-15-1607/35, p 13). (p 16)

Kui abiruume korteri reaalosa koosseisus ei erastatud, siis jäid need õiguslikult kõigi korteriomanike kaasomandisse, sõltumata sellest, kas ja millal nad ehituslikult ja funktsionaalselt korteriga ühendati. Niisuguses olukorras poleks vaidlustatud toimingu puhul tegemist pelgalt jooniste, mõõtmiste, arvutuste vms ebatäpsuse kõrvaldamisega, vaid toimuks kõigi korteriomanike kaasomandi eseme eksitav kajastamine korteri reaalosa hulka kuuluvana. (p 17)

Kui ilmneb, et abiruumid jäid omal ajal põhjendamatult korteri reaalosa koosseisus erastamata, ei saa seda viga parandada üksnes ehitisregistri andmete muutmisega, vaid tuleb korraldada abiruumide üleminek kaasomandist korteri reaalosa koosseisu (KrtS § 9). (p 20)

Kui ilmneb, et abiruumid jäid omal ajal põhjendamatult korteri reaalosa koosseisus erastamata, ei saa seda viga parandada üksnes ehitisregistri andmete muutmisega, vaid tuleb korraldada abiruumide üleminek kaasomandist korteri reaalosa koosseisu (KrtS § 9). (p 20)

Kui abiruume korteri reaalosa koosseisus ei erastatud, siis jäid need õiguslikult kõigi korteriomanike kaasomandisse, sõltumata sellest, kas ja millal nad ehituslikult ja funktsionaalselt korteriga ühendati. Niisuguses olukorras poleks vaidlustatud toimingu (ehitusregistri muudatused) puhul tegemist pelgalt jooniste, mõõtmiste, arvutuste vms ebatäpsuse kõrvaldamisega, vaid toimuks kõigi korteriomanike kaasomandi eseme eksitav kajastamine korteri reaalosa hulka kuuluvana. (p 17)

Kui ilmneb, et abiruumid jäid omal ajal põhjendamatult korteri reaalosa koosseisus erastamata, ei saa seda viga parandada üksnes ehitisregistri andmete muutmisega, vaid tuleb korraldada abiruumide üleminek kaasomandist korteri reaalosa koosseisu (KrtS § 9). (p 20)

Vt p 21.