Võlaõigusseadus (lühend - VÕS)

VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust taganeda, mitte ainult esitada VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõuet. (p 14) Korteriomandi ostjal on VÕS § 14 lg 2 esimese lause tähenduses äratuntav oluline huvi saada teada korteriühistut ja sellega ka korteriomandit koormavast pangalaenust. (p 15) Kui korteriühistu ei toimi (ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse aastakava, ei lahendata jooksvaid probleeme, ei suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist), on see asjaolu, mille vastu on korteriomandi ostjal VÕS § 14 lg 2 esimese lause tähenduses äratuntav oluline huvi. (p 17) Korteriomandi majandamise probleemidest tuleb korteriomandi ostjat teavitada sõltumata korterelamu majandamise viisist. (p 22)

Korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingusse on otstarbekas, vajalik ning aus lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. (p 22)

Kohtumenetluse ajal on poolel õigus varem tehtud taganemisavaldust täiendada. Lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi. (p 11) Lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses ei saa olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt. See kehtib juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt täidetud, st lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle. (p 13) VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust taganeda, mitte ainult esitada VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõuet. (p 14)

Kui müügilepingu esemel ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses (TsMS § 329−331, § 652 lg 3 p 2 tingimustel). Kohtumenetluse ajal on poolel õigus varem tehtud taganemisavaldust täiendada. Lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi. (p 11)

Korteriühistu võlgnevus tuleb lugeda ka müüdud korteriomandi puuduseks VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Samuti saab lugeda müüdava asja tavaliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi selle, et asjal ei lasu vähemalt märkimisväärset võlga. (p 15) Müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses on ka see, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, vähemalt minimaalselt vajalikul määral. (p 17) Korteriomandi majandamise probleemidest tuleb korteriomandi ostjat teavitada sõltumata korterelamu majandamise viisist. (p 22) Kui korteriomandi müügikuulutuses avaldatud teave „uus elektrijuhtmestik“ on saanud müügilepingu osaks, ei ole ka korteriomandi paiknemisel vanemas korterelamus võimalik eeldada, et ostja peab arvestama elektrijuhtmestiku uuendamise vajadusega. (P 18) Korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingusse on otstarbekas, vajalik ning aus lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. (p 22) Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne. Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne. (p 22)

Kui müügilepingu esemel ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses (TsMS § 329−331, § 652 lg 3 p 2 tingimustel). (p 11)

Korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingusse on otstarbekas, vajalik ning aus lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Notarid peaksid tõestamisseaduse §-st 18 tuleneva selgitamiskohustuse täitmisel tehingu pooltele mh selgitama, et korteriomandi majandamise asjaolud on olulised ning lepingus tuleks kirjeldada korteriomandi müüjale teadaolevad puudused. (p 22)

Kohus peab selgituskohustusest tulenevalt välja selgitama hageja seisukoha alternatiivsete alusnormide kohta juhul, kui materiaalõiguse järgi on võimalik sama nõuet esitada sama elulise juhtumi korral erinevatel õiguslikel alustel. (p 21)

TsMS § 371 lg 2 p 1 ja asjakohast Riigikohtu praktikat selle sätte kohta tuleb arvestada ka hagi tagamise menetluses, milles võib üldjuhul samuti lahendada küsimuse hagi edulootuse kohta (p 15). Juhtudel, mil maakohus on hagi menetlusse võtnud, võib ringkonnakohtus toimuvas hagi tagamise menetluses osutuda vajalikuks hagi edulootuse kitsamates piirides kontrollimine, kui see kehtib TsMS § 371 lg 2 p 1 korral (p 15). Hagi tagamise menetluses ei saa kindlalt väita, et hagil puudub edulootus, kui õiguslik küsimus seisneb selles, kas lepingu ülesütlemisele saab kohaldada lepingust taganemise sätteid (p 16). Hagi tagamise määruse tühistamisel ei ole vaja loetleda üksikasjalikult toiminguid, mida tuleb hagi tagamise määruse (abinõude) toime lõppemiseks teha. Toime lõppemise saavutamine on üldjuhul kohtutäituri pädevuses (p 20).

Hagi tagamise määruse tühistamisel ei ole vaja loetleda üksikasjalikult toiminguid, mida tuleb hagi tagamise määruse (abinõude) toime lõppemiseks teha. Toime lõppemise saavutamine on üldjuhul kohtutäituri pädevuses (p 20).

Puudus vastuväites ei anna iseenesest alust seda vastuväidet mitte arvestada. Vastuväite ebaselguse korral peab kohus andma vastuväite esitajale TsMS § 3401 lg 1 järgi tähtaja vastuväites esinevate puuduste kõrvaldamiseks. (p 11)

Tellija võib keelduda tasu maksmisest muu hulgas juhul, kui tal on rahaline nõue töövõtja vastu kahju hüvitamiseks VÕS § 115 lg 1 järgi või kulutuste hüvitamiseks VÕS § 646 lg 5 järgi ning ta tasaarvestab oma nõuded töövõtja tasunõudega.

Kuigi tellija võib, tagamaks oma lepingu kohase täitmise nõuet, keelduda töö vastuvõtmisest nii juhul, kui töö on üldse tegemata, kui ka siis, kui töö on tehtud üksnes osaliselt või puudustega, oleks hea usu põhimõttega vastuolus, kui tellija keelduks töö vastuvõtmisest ainuüksi ebaoluliste puuduste tõttu. Samuti võib hea usu põhimõttega olla vastuolus töö tervikuna vastuvõtmisest keeldumine, kui töö on osadeks jaotatav ning oluliste puudusteta töö osa vastuvõtmine ei kahjustaks tellija õigusi. (p 13)

Seadus ei näe ette hinna alandamise õiguse kasutamiseks tähtaega. Kuna seadusandja on seda niimoodi tahtnudki reguleerida, ei ole tegemist seaduselüngaga. Kuna seaduselünka ei esine, siis ei ole alust kohaldada analoogia korras VÕS § 118 lg-t 1. (p 9)

Töövõtulepingut ei saa kohustuse rikkumise tõttu üles öelda, sest tegemist ei ole kestvuslepinguga. Üles saab öelda üksnes kestvuslepinguid (vt VÕS § 116 lg 6 ja § 196). (p 13)

Tellija võib juhul, kui ta on järginud VÕS § 115 lg-tes 2 ja 3 sätestatut, nõuda töövõtjalt kahjuhüvitisena töö lepingutingimustele vastavusse viimiseks kantud või kanda tulevaid kulutusi ka siis, kui ta on VÕS § 118 lg 1 järgi kaotanud õiguse lepingust taganeda. (p 13)

Kuigi tellija võib, tagamaks oma lepingu kohase täitmise nõuet, keelduda töö vastuvõtmisest nii juhul, kui töö on üldse tegemata, kui ka siis, kui töö on tehtud üksnes osaliselt või puudustega, oleks hea usu põhimõttega vastuolus, kui tellija keelduks töö vastuvõtmisest ainuüksi ebaoluliste puuduste tõttu. Samuti võib hea usu põhimõttega olla vastuolus töö tervikuna vastuvõtmisest keeldumine, kui töö on osadeks jaotatav ning oluliste puudusteta töö osa vastuvõtmine ei kahjustaks tellija õigusi. (p 13)

Tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama vastuhagi ning kostja võib esitada hagejale tasaarvestuse avalduse ka kohtumenetluse ajal. (p 13)

Kui maakohus leiab vaheotsuse tegemise taotlust lahendades, et kostja II suhtes ei saa hagi rahuldada, saab ta vaheotsuse tegemise asemel jätta hagi TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata, kui see on võimalik tõendeid hindamata üksnes hageja esitatud asjaoludel, eeldades nende õigsust. Nõude põhjendatuse kohta saab ta teha vaheotsuse vaid juhul, kui seda on taotletud. Mitme kostja vastu esitatud hagi lahendamisel saab maakohus asja mõne kostja suhtes sisuliselt lahendada vastavate eelduste olemasolul TsMS § 450 alusel osaotsusega. Ka ringkonnakohus saab vaheotsuse peale esitatud kaebuse lahendamisel jätta haginõude TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata, kui esitatud asjaoludel ei ole selle rahuldamine võimalik. Vaheotsuse tegemise raames tuvastamisele mittekuuluvaid asjaolusid ta aga tuvastada ja sel alusel nõude põhjendamatusele tuginedes hagi rahuldamata jätta ei saa. Vaheotsuse tegemise eeldus on poole taotlus, seda ka TsMS § 449 lg 1 järgi nõude põhjendatuse kohta vaheotsuse tegemisel. Kui pool ei esita vaheotsuse tegemise taotlust, ei ole kohtul vaheotsuse tegemiseks alust. Samuti ei saa ilma taotluseta üle minna ühelt vaheotsuse liigilt (aegumine) teisele (nõude põhjendatus).

Ringkonnakohus on otsuse põhjendavas osas kõigepealt käsitlenud nõude aegumist ja leidnud, et tagastusvõlasuhtest tulenevad nõuded ei ole aegunud. Selle asemel et sellega piirduda ning maakohtu otsus vaidlustatud osas tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks maakohtule, asus ringkonnakohus asjaolusid tuvastades hindama kostjate vastuväidete põhjendatust selle kohta, et hageja kaotas lepingust taganemise õiguse. Apellatsiooniesemeks oli üksnes aegumise küsimus. Ringkonnakohtul ei olnud pädevust asjaolusid tuvastades hinnata nõude põhjendatust. Seda tehes väljus ringkonnakohus lubamatult apellatsioonkaebuse piiridest. Ta ei saanud asja ise lõpuni lahendada. Selliselt täpsustab kolleegium 8. detsembril 2011 tsiviilasjas nr 3-2-1-118-11 tehtud otsuse p-s 11 väljendatud seisukohta ja lisab, et haginõude saanuks ringkonnakohus lõpuni lahendada üksnes hagi läbi vaatamata jättes. Ringkonnakohus saab ka vaheotsuse peale esitatud kaebuse lahendamisel jätta haginõude TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata, kui esitatud asjaoludel ei ole selle rahuldamine võimalik. Vaheotsuse tegemise raames tuvastamisele mittekuuluvaid asjaolusid ta aga tuvastada ja sel alusel nõude põhjendamatusele tuginedes hagi rahuldamata jätta ei saa.

Ringkonnakohus on otsuse resolutsioonis jätnud maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Selliselt on ringkonnakohtu resolutsioon kõigepealt osaliselt vastuolus põhjendava osaga. Nimelt on ringkonnakohus leidnud, et ebaõige on maakohtu seisukoht, mille kohaselt on hageja tagastusvõlasuhtest tulenevad nõuded aegunud. Seega ei saa ka ringkonnakohtu otsuse põhjenduste loogika järgi vähemalt põhiosas õige olla maakohtu otsuse resolutsioon, mille järgi on hageja nõuded kostjate vastu aegunud. Maakohtu otsuse resolutsioon tulnuks lisaks vaidlustamata osale jätta muutmata üksnes osas, milles ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga nõude aegumise kohta.

Kui eelleping sõlmiti enne 1. juulit 2002, siis ei ole tegemist kestvuslepinguga, st võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 1 lg 1 ja § 11 järgi kohaldub sellele lepingule enne 1. juulit 2002 kehtinud seadus, eelkõige Eesti NSV tsiviilkoodeks (TsK). VÕSRS § 7 lg 1 järgi saab enne 1. juulit 2002 tehtud tehingu lõpetada tollal kehtinud seaduse alusel, kuid pärast 1. juulit 2002 kehtivas korras. See tähendab, et lepingu lõpetamise alus peab tulenema TsK-st (või lepingust enesest). VÕS § 118 taganemise tähtaja kohta on põhimõtteliselt ka enne 1. juulit 2002 sõlmitud lepingute puhul kohaldatav, kuna see on koos lõpetamise ühepoolse avaldusega osa lepingu lõpetamise korrast ehk selle formaalsetest eeldustest.

Eellepingu korral võib tegemist olla ka müügilepinguga, kui selle järgi oli kokku lepitud nii müügiese kui ka hind, st müügilepingu olulised tunnused. Lepingu lugemist müügilepinguks ei välista selle nimetamine eellepinguks ega see, et kinnisasi ei olnud lepingu sõlmimise ajal kinnistusraamatusse kantud (vt ka nt Riigikohtu 8. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-78-09, p 12).

Jätkuva lepingu rikkumise puhul ei pruugi olla VÕS § 118 lg 1 järgne lepingust taganemise tähtaeg VÕS § 118 lg 2 järgsest lühem. See kehtib eelkõige juhul, kui hagejal on küll täitmise nõue, kuid selle võimatuse tõttu ei saa ta seda realiseerida (kinnisasi on võõrandatud) ega ka muid nõudeid enam maksma panna. Vastupidine muudaks mh TsÜS § 146 lg 5 sisutühjaks.

Mõistlik aeg lepingust taganemiseks peab olema võrreldav täitmise nõude aegumise tähtajaga. Vaatamata lepingu rikkumisele, ei pruugi lepingust taganemise mõistlik aeg mööduda täitmisnõude aegumistähtaja jooksul juhul, kui pooled vaidlevad lepingu täitmise üle. Pärast lepingu täitmise võimatuse ilmnemist peab lepingust taganeda sooviv pool lepingust taganema mõistliku aja jooksul (vt Riigikohtu 23. veebruari 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-165-09, p 12).

Asjaolu üldtuntuks lugemisel TsMS § 231 lg 1 alusel tuleb kohtuotsuses ka märkida, mille põhjal kohus selleni jõudis, ja enne võimaldada pooltel selle asjaolu kohta seisukohta avaldada (vt ka Riigikohtu 13. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-04, p 14).

Müügieseme lepingus märgitud mõõtude või muude arvnäitajate tegelikest erinemise korral ei saa alati rääkida lepingu rikkumisest VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Selleks tuleb esmalt kindlaks teha, kas tegemist on kokkulepitud omadusega või kas erinevusega kaasneb rikkumine muul alusel (nt VÕS § 217 lg 2 p 2 või 3 järgi). Vajadusel tuleb lepingut tõlgendada ja hinnata omaduse olulisust lepingu kontekstis. Pooled võivad müügieset iseloomustavad andmed nagu ka nende andmete saamise (mh mõõdistamise) metoodika ja korra omavahelises suhtes ise kokku leppida. Kokkuleppe tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS §-st 29, mh tuleb kindlaks teha, millisest metoodikast lähtudes on suurused määratud. Kokkuleppe puudumisel saab korteriomandi reaalosa üldpinna määramisel lähtuda Majandus- ja kommunikatsiooniministri 24. detsembri 2002. a määrusest nr 69 "Ehitise tehniliste andmete loetelu". Ebaõigete faktiliste andmete kandmine maatüki või ehitise kohta registrisse ei muuda selle tegelikke omadusi.

Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused: • müügileping on kehtiv; • müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217); • müüja vastutab asja puuduse eest; • müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2). Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale; • puudus ei tulenenud ostjast; • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma; • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda; • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav; puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale. Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale. Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16; 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12). Seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise tähtaega. Kujundusõigusena ei allu see ka aegumisele (vt TsÜS § 142 lg 1), küll aeguvad hinna alandamisest tulenevad lepingulised nõuded. Ostuhinna alandamine võib olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega, kui müüja on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Hinna alandamisele saab analoogia korras kohaldada ka VÕS § 118 lg-s 2 lepingust taganemise tähtaja kohta sätestatut. See tähendab, et kui kohustuse täitmise nõue (eelkõige puuduse kõrvaldamise nõue) nõue on aegunud ja võlgnik sellele tugineb, on hinna alandamine puudusele tuginedes tühine. Sel juhul on ka hagi hinna alandamise kehtivuse tuvastamiseks esitatud õigusliku huvita. Hinna kehtiva alandamise tagajärjeks on lepingu muutmine poolte kohustuste kokkulepitud tasakaalu taastamise eesmärgil. Hinda saab alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse(vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 18, 20; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12): Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Asjaolu, et täitmise väärtusi ei saa kindlaks teha, tõendamise koormis on ostjal (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12).

Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale; • puudus ei tulenenud ostjast; • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma; • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda; • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav; puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale.

Korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluvad piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, samuti võib sinna kuuluda püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Korteriomandi reaalosast välja jäävat osa, mis on korteriomanike kaasomandis, kasutavad korteriomanikud KOS § 12 järgi. Keldripinda ei saa jagada korteriomanike vahel piiratud lahuspindadeks selliselt, et üldkasutatavat pinda sinna ei jääkski, sest sel juhul ei oleks võimalik ka lahuspindasid kasutada.

VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellelest teada saama. Tegemist on õigust lõpetava, mitte aegumistähtajaga. Mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks võib erinevate lepinguliikide puhul olla erinev. Mõistliku aja kestust mõjutab mh see, millises ulatuses on lepingut täidetud. Samuti tuleb arvestada, et lepingu puhul, mille täitmine on lepingut rikkunud poole tõttu võimatu, peaks olema taganemise mõistlik aeg pikem, sest nendel juhtudel ei saa kahjustatud pool esitada täitmisnõuet ja lepingut rikkunud pool ei saa arvata, et ta peaks lepingu täitma. Kahjustatud lepingupoole tegelikuks õiguskaitsevahendiks täitmise võimatuse korral ongi kahju hüvitamise nõue. VÕS § 118 lg-t 1 täiendab sama sätte lg 2, mille kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Arvestades, et aegumistähtajad on küllaltki pikad, on VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg üldjuhul siiski lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus. Kui täitmine on võimatu lepingut rikkunud poole tõttu, ei pruugi VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg olla lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus.

Põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist saab tuvastatud asjaoludel vaadelda konkludentse taganemisena lepingust (vt nt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 16).

Tehingust tuleneva kahju hüvitamise nõude aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1). Asjaolu, et hageja esitas hagi kostja ja kolmandate isikute vastu kohustuse täitmiseks, peatas küll hageja kohustuse täitmise nõude aegumise, kuid ei mõjutanud hageja kahju hüvitamise nõude aegumistähtaega. Kahju hüvitamise nõude aegumine oleks sarnastel juhtudel välditav, kui lepingu täitmise nõudes kohtusse pöördunud kahjustatud isik esitaks alternatiivselt kahju hüvitamise nõude juhuks, kui tema täitmisnõue jääb rahuldamata (nt täitmine osutub võimatuks). Sellise kahju hüvitamise nõude puhul saab kahjustatud isik määrata, et sarnaselt VÕS § 116 lg 5 esimeses lauses sätestatuga tuleks ta täitmisnõude võimatuse korral lugeda lepingust taganenuks.

VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellelest teada saama. Tegemist on õigust lõpetava, mitte aegumistähtajaga. Mõistliku aja kestus lepingust taganemiseks võib erinevate lepinguliikide puhul olla erinev. Mõistliku aja kestust mõjutab mh see, millises ulatuses on lepingut täidetud. Samuti tuleb arvestada, et lepingu puhul, mille täitmine on lepingut rikkunud poole tõttu võimatu, peaks olema taganemise mõistlik aeg pikem, sest nendel juhtudel ei saa kahjustatud pool esitada täitmisnõuet ja lepingut rikkunud pool ei saa arvata, et ta peaks lepingu täitma. Kahjustatud lepingupoole tegelikuks õiguskaitsevahendiks täitmise võimatuse korral ongi kahju hüvitamise nõue. VÕS § 118 lg-t 1 täiendab sama sätte lg 2, mille kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Arvestades, et aegumistähtajad on küllaltki pikad, on VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg üldjuhul siiski lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus. Kui täitmine on võimatu lepingut rikkunud poole tõttu, ei pruugi VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg olla lühem kui kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, mille järgimisest sõltub VÕS § 118 lg 2 kohaselt lepingust taganemise kehtivus.

Põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist saab tuvastatud asjaoludel vaadelda konkludentse taganemisena lepingust (vt nt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 16).

Seadus võimaldab kinnistu jagamisega samaaegselt kokku leppida jagamise tulemusel tekkiva kinnistu omandiõiguse üleandmises (asjaõigusleping).

Hageja nõude kohustada kostjat andma nõusolek enda kustutamiseks kinnistusraamatust ja kandma hageja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse rahuldamisel ei ole tulenevalt KRS § 34¹ lg-st 7 vajalik kohtuotsus, mis asendaks kostja kinnistusametile esitatava nõusoleku kinnisomandi üleandmiseks.

Kuigi lepingu sõnastuse alusel ei ole võimalik kindlaks määrata täpselt kinnistu jagamisel tekkivate kinnistute piire, ei välista see lepingu lugemist müügilepinguks. Võimalik, et leping on lahtise tingimusega müügileping. Selleks, et pidada lepingut lahtise tingimusega müügilepinguks VÕS § 26 tähenduses, peab poolte kokkulepe olema piisav, et lugeda müügileping sõlmituks. Kui leping on lahtise tingimusega müügileping VÕS § 26 järgi, siis tuleb lepingu tõlgendamise teel jõuda selgusele, kes pidi lahtise tingimuse määrama. Tulenevalt VÕS § 26 lg-st 9 on kohtul pädevus lahtiseks jäänud lepingutingimust määrata. Sarnaselt määrab kohus kinnisasja jagamisel tekkivate kinnisasjade piirid ka kaasomandi lõpetamisel selle reaalosadeks jagamise teel. Kohtu poolt lahtise tingimuse määramine VÕS § 26 lg 9 alusel eeldab sellekohast hagi.

VÕS § 118 lg 1 kehtestab ajalised piirangud lepingust taganemisele. Taganemise alused ja lubatavuse õiguskaitsevahendina sätestavad VÕS §-d 116-118, ülesütlemise õiguskaitsevahendina (kestvuslepingute puhul) sätestab VÕS § 196. Nende lepingu ühepoolse lõpetamise viiside õiguslikud tagajärjed on erinevad. Samas on lepingust taganemine ja ülesütlemine sarnased õiguskaitsevahendid, millele kohaldatakse ka analoogseid reegleid. Nii võib VÕS § 196 kohaldamisel osutuda vajalikuks tugineda ka taganemise sätetele. VÕS § 118 lg 2 eesmärgiks on vältida lepingu ühepoolset lõpetamist olukorras, kus lepingu täitmise nõue on juba aegunud. Põhjendatud on analoogia alusel rakendada VÕS § 118 lg-t 2 ka lepingu ülesütlemisele. Kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda lepingu rikkumise fakti äralangemist, kuid VÕS § 118 lg 2 järgi muutub lepingu ülesütlemine tagasiulatuvalt tühiseks, kui isik teatab, et ta tugineb täitmise nõude aegumisele.

Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-93-06.

VÕS § 118 lg 1 kehtestab ajalised piirangud lepingust taganemisele. Taganemise alused ja lubatavuse õiguskaitsevahendina sätestavad VÕS §-d 116-118, ülesütlemise õiguskaitsevahendina (kestvuslepingute puhul) sätestab VÕS § 196. Nende lepingu ühepoolse lõpetamise viiside õiguslikud tagajärjed on erinevad. Samas on lepingust taganemine ja ülesütlemine sarnased õiguskaitsevahendid, millele kohaldatakse ka analoogseid reegleid. Nii võib VÕS § 196 kohaldamisel osutuda vajalikuks tugineda ka taganemise sätetele. VÕS § 118 lg 2 eesmärgiks on vältida lepingu ühepoolset lõpetamist olukorras, kus lepingu täitmise nõue on juba aegunud. Põhjendatud on analoogia alusel rakendada VÕS § 118 lg-t 2 ka lepingu ülesütlemisele. Kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda lepingu rikkumise fakti äralangemist, kuid VÕS § 118 lg 2 järgi muutub lepingu ülesütlemine tagasiulatuvalt tühiseks, kui isik teatab, et ta tugineb täitmise nõude aegumisele.

VÕS § 196 lg 3 kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaolust teada sai. Ülesütlemine on lubatud juhul, kui kõik ülesütlemise eeldused on täidetud.