Asjaõigusseadus (lühend - AÕS)

Tasu määramine üksnes maamaksu alusel ei ole kooskõlas juurdepääsutasu eesmärgiga. Ainuüksi maamaksu suurusel põhinev tasu kõiki koormatud kinnisasja omanikule langevaid negatiivseid tagajärgi arvesse võtta ei võimalda ega taga ka nende kohast hüvitamist. (p 22.2)

Olukorras, kus juurdepääsutasu määramiseks ei ole andmeid, saab kohus põhimõtteliselt tugineda ka TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Eelkõige peab kohus tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud asjaolude alusel ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatise vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega (RKTKm nr 2-19-20416/41, p 15.6). Sarnaselt olukorrale, kus vastavad tõendid tasu määramiseks on kohtule esitatud, tuleb ka TsMS § 233 alusel tasu määrates arvesse võtta kõiki asjaolusid, sh juurdepääsutee asukohta, tee kasutamise intensiivsust, kasutusviisi, privaatsuse riivet jms. Samuti tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, sh talle tasu maksmisega kaasnevat koormist (vt RKTKm nr 2-19-20416/41, p 15.3). (p 23)

Sellises hagita menetluses, mis põhineb menetlusosalise nõudel, ei saa uurimispõhimõtet mõista sedavõrd laialt, et kohus peab kinnisasja väärtuse vähenemise selgitamise eesmärgil omal algatusel määrama ekspertiisi kinnisasja väärtuse vähendamise tuvastamiseks või muul viisil tõendeid koguma. Kui menetlusosaline soovib tugineda kinnisasja väärtuse vähenemisele, peab ta kohtule esitama asjaolud ja tõendid, millest nähtub kinnisasja väärtuse vähenemine ja millest saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta. Teisalt ei ole aga põhjust pidada lubamatuks kohtutel tuvastada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste kinnisasjade väärtus avalike kinnisvaraportaalide või Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute statistiliste andmete põhjal, kui menetlusosalised ei ole vastavat tõendit, tuginedes andmete puudumisele, esitanud. Päringu kriteeriumid, mis võimaldavad kohtul välja selgitada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste kinnisasjadega tehtud tehingute võrdlusandmed, määrab sellisel juhul kohus. (p 23.2)

Olukorras, kus andmed tasu arvutamiseks puuduvad, ei ole võimalik jätta tasu välja mõistmata, v.a juhul kui teeniva kinnisasja omanik on tasu saamisest loobunud. Kuna kinnisasja väärtuse vähenemise kindlakstegemine on praktikas keeruline ja võib olla võrreldes juurdepääsutasu suurusega ebamõistlikult kulukas, on alternatiivselt kinnisasja väärtuse vähenemine võimalik välja selgitada, tuginedes kinnisasja kui terviku turuväärtusele, kuivõrd juurdepääsuõiguse määramine ei mõjuta üksnes teealust maad, vaid kogu kinnisasja tervikuna. Selleks tuleb juurdepääsutee aluse maa pindala korrutada konkreetse kinnisasjaga samas piirkonnas asuva kinnisasja ühe ruutmeetri turuväärtusega ning leitud tulem lahutada kogu kinnisasja turuväärtusest. Selliselt saadud väärtuse vähenemisele vastav summa on keskne sisend juurdepääsutasu iga-aastase tasu arvutamise valemis (vt ka RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.5). Seejuures saab kasutada konkreetse kinnisasja turuväärtuse tuvastamiseks ka kinnisasja müügikuulutusi ja Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute andmebaasi andmeid. (p 24)

Juurdepääsutasu määramisel tuleb kohtutel arvestada ka juurdepääsutee talumise kohustusega koormatud kinnisasja väärtust ja seniseid kasutusvõimalusi mõjutavate spetsiifiliste asjaoludega, nagu juurdepääsutee asukoht, kasutamise intensiivsus, privaatsuse häirimine jms. Kuna ei saa välistada, et koormatise vaba kinnisasja ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe alusel leitud tasu ei kompenseeri proportsionaalselt kõiki negatiivseid tagajärgi, mis koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsu kasutamisega võivad kaasneda, peab kohus enne kinnisasja väärtuse vähenemise korrutamist diskontomääraga siseveendumuse (TsMS § 233) kohaselt otsustama, kas eeltoodud summat tuleb Riigikohtu 1. juuni 2022. a määruse nr 2-19-20416/41 p-s 15.5 esitatud tasu valemis rakendada täies ulatuses või on kõiki asjaolusid arvesse võttes vajalik seda suurendada või vähendada ulatuses, milles konkreetsed negatiivsed tagajärjed seda õigustavad. Kui juurdepääsutee ei kulge elumaja lähistelt, tee kasutamine ei raskenda kinnisasja terviklikku kasutamist ega too kaasa märkimisväärset kasutamisintensiivsust või ei riiva juurdepääsutee kasutamine koormatud kinnisasja omaniku privaatsust oluliselt, võib olla põhjendatud esialgset kinnisasja väärtuse vähenemist väljendavat summat asjaoludest tulenevalt vähendada. Seevastu siis, kui juurdepääsutee kulgeb elamumaal asuvate hoonete, näiteks elumaja või abihoone, lähedalt või esineb muid asjaolusid, millest nähtub, et omandiõiguse riive on intensiivsem, tuleb kohtul leitud väärtuse vähenemist väljendavat summat arvestada täies ulatuses või seda riive intensiivsuse tõttu isegi suurendada. Alles siis, kui kinnisasja väärtuse vähenemine on välja selgitatud kõiki negatiivseid mõjusid arvestavalt, saab kohase summa korrutada diskontomääraga. Kuna tasu määramisel on tegemist kaalutlusotsusega ning tasu suurust mõjutavad asjaolud tuvastab kohus, peavad kohtu kaalutlused tasu määramisel olema määruses põhjendatud ning tuginema konkreetse vaidluse asjaoludele. (p 25)

Ühise korrashoiukohustuse määramisel tuleb sarnaselt tasu määramisele olukorras, kus teed kasutavad mitu isikut, arvestada iga isiku teekasutamise osakaalu. Kusjuures eelduslikult tuleb neid osasid pidada võrdseteks. Teistsuguse kasutusintensiivsuse tõendamine lasub menetlusosalistel. (p 28.1)

Koormatud kinnisasja omanikule tekkivaid negatiivseid tagajärgi juurdepääsutee korrashoiu kohustuse määramine juurdepääsu taotlejale ei vähenda, seega ei ole ka põhjendatud juurdepääsutasu korrashoiukulude arvel vähendada. (p 28.2)

Vt RKTKm nr 2-18-11359/87, p 14 ja selles viidatud kohtulahendid; RKTKm nr 2-19-20416/41, p 17. (p 31)

Kolleegium täpsustab varasemas praktikas väljendatud seisukohta AÕS § 349 lg 3 esimese lause kohaldumise kohta juhul, kui hüpoteegipidaja nõude täitnud kinnisasja omanik on hüpoteegiga koormatud kinnisasja soetanud täitemenetluses (vt varasemat praktikat RKTKo nr 2-20-17125/49, p-d 5 ja 10; RKTKo nr 2-17-1413/43, p 11). Eelnimetatud olukorras on kinnisasja omandaja saanud kinnisasja hüpoteegiga tagatud nõuete summat arvestades kinnisasja turuväärtusest odavamalt, samas kui hüpoteegiga tagatud nõude algne võlgnik sai TMS § 57 ja § 95 lg 2 alusel hüpoteegiga tagatud nõuetele vastava summa võrra väiksema osa tulemist. Seetõttu tuleb AÕS § 349 lg-t 3 olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik ja koormatud kinnisasja omanik on erinevad isikud selle tagajärjel, et viimati nimetatu omandas kinnisasja võlgnikult täitemenetluses toimunud sundenampakkumise käigus, tõlgendada kitsendavalt selliselt, et kinnisasja omandajal on senisest omanikust võlgniku vastu nõue AÕS § 349 lg 3 alusel üksnes juhul, kui ta tõendab, et sundenampakkumisel kehtima jääv hüpoteek ei mõjutanud kinnisasja hinda enampakkumisel. Eelkõige on sellise erandliku olukorraga tegemist juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik või võlausaldaja ei ole esitanud kohtutäiturile täitemenetluse ajal kogu teavet hüpoteegiga tagatud nõude suuruse kohta või on esitatud teave vale. Sama kehtib nõude ülemineku kohta VÕS § 173 lg 3 p 2 alusel. (p 14)

Kui hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik ja koormatud kinnisasja omanik on erinevad isikud selle tagajärjel, et viimati nimetatu omandas kinnisasja võlgnikult täitemenetluses toimunud sundenampakkumise käigus, tuleb kinnisasja omandamise tahteavaldusi tõlgendada selliselt, et need sisaldavad ka omandaja nõusolekut võtta üle hüpoteegiga tagatud kohustused VÕS § 175 lg-te 1 ja 2 tähenduses ning võlgnik on sellise kohustuse ülevõtmisega nõustunud. Kohustuste ülevõtmise ulatuse maksimumpiir on kas enampakkumise kuulutuses avaldatud püsima jäävate hüpoteekidega tagatud nõuete summa, hüpoteegisumma või kinnisasja koormatistevaba väärtus müügi ajal sõltuvalt sellest, milline neist on väikseim. Kinnisasja koormatistevaba turuväärtust omandamise hetkel peab vaidluse korral tõendama omandaja. (p 16)

Hüpoteegipidaja nõusolek kohustuse ülevõtmiseks tuleb lugeda antuks olukorras, kus ta võtab kinnisasja omandajalt vastu hüpoteegiga tagatud nõuete täitmiseks pakutu ning sellest piisab hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Samuti tuleb nõusolek lugeda VÕS § 175 lg 6 teise lause järgi antuks, kui hüpoteegipidajale on kohustuse ülevõtmisest VÕS § 175 lg 6 esimese lause kohaselt teatatud ning möödunud on kolm kuud, mille jooksul ei ole hüpoteegipidaja hüpoteegiga tagatud kohustuse kinnisasja omandajale üleminekuks nõusoleku andmisest keeldunud. Kinnisasja müügi puhul täitemenetluses enampakkumisel peab VÕS § 175 lg 6 esimese lause kohase teate hüpoteegipidajale edastama kohtutäitur. (p 17)

Kui hüpoteegipidaja keeldub kohustuse üleminekuks nõusoleku andmisest ning nõuab täitmist hüpoteegiga tagatud nõuete seniselt võlgnikult, on viimasel VÕS § 175 lg 4 alusel õigus nõuda kinnisasja omandajalt, et viimane täidaks hüpoteegiga tagatud kohustuse või tagaks selle täitmise. Kui algne võlgnik täidab kohustuse, läheb talle VÕS § 69 lg 2 analoogia alusel üle nõue kinnisasja omandaja vastu tulenevalt sellest, et nende omavahelises suhtes vastutab kohustuse täitmise eest kinnisasja omandaja. Seejuures on võlgnikul VÕS § 167 lg 1 teise lause ja § 174 lg 2 alusel õigus nõuda hüpoteegi üleandmist endale. (p 17)

TMS § 84 lg 1 p-e 3 ja 5 tuleb koosmõjus TMS §-ga 26 tõlgendada selliselt, et kohtutäitur peab kinnisasja arestimisel välja selgitama sundenampakkumise korral püsima jäävate õiguste väärtuse, sh püsima jäävate hüpoteekidega tagatud nõuete summa, ning need enampakkumise kuulutuses avaldama selliselt, et pakkumisel osalejatel oleks võimalik ebamõistlike raskusteta aru saada, missugune on kinnisasja turuväärtus ilma püsima jäävate õigusteta ning kui palju on enampakkumise alghind püsima jäävate õiguste, sh hüpoteegiga tagatud nõuete tõttu väiksem kinnisasja koormatistevabast väärtusest (vt ka RKTKm 18.04.2017, 3-2-1-19-17, p 16.4). Lisaks peab kohtutäitur enampakkumise teates selgitama, et kinnisasja enampakkumiselt omandaja vastutab enampakkumisel püsima jäävate hüpoteekidega tagatud kohustuste eest. (p 15)

Kui reaalservituudi teostamise täpne koht on kokku lepitud (mh näiteks viitega lepingu lisaks olevale plaanile) ning selle kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse, on reaalservituudi teostamise täpne koht muutunud reaalservituudi kui piiratud asjaõiguse sisuks. Selle muutmiseks on igal juhul nõutav uue asjaõiguslepingu sõlmimine ja kinnistusraamatusse kande tegemine. (p 13)

Reaalservituudi teostamise koha muutmist võib teeniva kinnisasja omanik nõuda esmalt AÕS §-s 181 sätestatud eelduste esinemise korral. AÕS § 178 lg 1 teise lause kohaselt määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ehkki nii AÕS § 180 kui ka AÕS § 181 puudutavad reaalservituudi sisu, sätestades eeldused, mille puhul võib teeniva kinnisasja omanik nõuda reaalservituudi teostamise viisi või koha muutmist, välistaksid need sätted reaalservituudi sisu kokkuleppel täpsustamise vaid juhul, kui tegu oleks imperatiivsete normidega, millest pooltel ei ole lubatud kõrvale kalduda. AÕS §-e 180 ja 181 tuleb käsitada imperatiivsetena selles osas, et neis sätestatud muudatuste nõudmise õigust ei saa kokkuleppega teeniva kinnisasja igakordse omaniku kahjuks välistada. Teisalt aga ei ole põhjust pidada lubamatuks kokkuleppeid, millega laiendatakse teeniva kinnisasja omaniku õigust nõuda servituudi teostamise viisi või koha muutmist. Selline lähenemine on kooskõlas AÕS §-s 178 sätestatud põhimõtetega, mille kohaselt annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud, ning millega nähakse ette kohustus teostada reaalservituuti teenivale kinnisasjale kõige vähem koormaval viisil. Seega on põhimõtteliselt võimalik anda teeniva kinnisasja omanikule ka ühepoolne õigus servituudi teostamise täpset asukohta teeniva kinnisasja piires vabalt ümber paigutada. (p 14)

Kui teeniva kinnisasja omanikule on asjaõiguslepinguga antud õigus servituudi teostamise koha vabaks ümberpaigutamiseks teeniva kinnisasja piires, ei või sellega siiski valitseva kinnisasja omaniku võimalused servituudi teostamisel ega ka servituudi peamine funktsioon oluliselt kitseneda, kui just asjaõiguslepingust endast ei tulene teisiti. (p 14)

AÕS § 181 lg 1 on kohaldatav ka juhtudel, kus servituudi teostamise asukoht muutuks üksnes osaliselt, samuti kui servituudi teostamiseks ettenähtud ala üksnes väheneks. AÕS § 180 lg 1 ja § 181 lg 1 alusel esitatavaid nõudeid võib olla üksikjuhul keerukas eristada, seega ei ole välistatud lahendada praegust nõuet alternatiivselt ka AÕS § 180 lg 1 järgi, s.o servituudi teostamise viisi muutmise nõudena. Kummalgi juhul peavad olema täidetud vastavalt kas AÕS § 180 lg-s 1 või § 181 lg-s 1 sätestatud eeldused. See tähendab, et valitseva kinnisasja omanikule ei tohi servituudist tulenevate õiguste teostamine muutuda oluliselt keerukamaks. Nõude lahendamisel tuleb nii valitseva kui teeniva kinnisasja omanike huve vastastikku kaaluda. Valitseva kinnisasja omanik võib olla kohustatud leppima väiksemate ebamugavuste lisandumisega muudetud teostamiskoha puhul (nt mõningane tee pikenemine), kuid samas peaks muudetud juurdepääs talle majanduslikust vaatepunktist võimaldama senisega võrreldes samaväärseid eeliseid ja kasutusmugavuse taset. (p 17)

Küsimus selle kohta, kas vaidlusalusest servituudist tuleneb valitseva kinnisasja igakordsele omanikule õigus kasutada kaht juurdepääsuväravat, on seotud servituudi sisulise ulatuse väljaselgitamisega. Teeservituudi seadmise eesmärk võib piirduda ainuüksi sellega, et valitseva kinnisasja igakordsele omanikule tagatakse juurde- ja väljapääs avalikult teelt valitsevale kinnisasjale. Sõltuvalt kokkuleppest võib servituudi asjaõiguslik sisu olla aga ka laiem ja/või täpsemini määratletud. (p 18)

Servituudisuhte algsete poolte vahelises suhtes on servituudi tõlgendamisel võimalik kasutada kõiki VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendusreegleid. Kui aga valitseva ja/või teeniva kinnisasja omanik on vahetunud, tuleb piiratud asjaõiguse olemuse tõttu valida võimalikult objektiveeritud ja õiguskäibe vajadustest lähtuv tõlgendamisviis. Seega saab õigusjärglaste puhul reaalservituudi kui piiratud asjaõiguse sisu tõlgendamisel võtta aluseks asjaomase servituudi kinnistamisdokumentidest (eelkõige asjaõigusleping ja kinnistamiseks vajalik puudutatud isiku nõusolek) nähtuva, jättes kõrvale õigussuhte algsete osaliste võimalikud soovid ja kavatsused, mis nendes dokumentides ei väljendu. (p 15)

Väljaspool kande aluseks olnud dokumente ja andmeid sisalduvat võimalikku teavet (nt servituudi seadmisele eelnenud poolte kirjavahetus vms) ei tule seega servituudi kui asjaõiguse sisu väljaselgitamisel üldjuhul arvestada olukorras, kus vaidluse poolteks on esialgse servituudisuhte poolte õigusjärglased. (p 19)

Reaalservituudi teostamine kinnistusraamatust mittenähtuval viisil pikema aja jooksul ei muuda iseenesest servituudi sisu isegi juhul, kui teeniva kinnisasja omanik ei ole niisugusele kasutusele vastuväiteid esitanud. Samas võib pika aja jooksul teatava kasutusviisi talumine olla üheks asjaoluks, mida arvestada servituudi algse sisu väljaselgitamisel tõlgendamise abil, niivõrd kuivõrd servituudi tegeliku teostamise viis on vastavuses kinnistusraamatu kandest nähtuva ja kande aluseks olnud dokumentide sisuga. (p 20)

Vt. RKTKm nr 2-22-15688, p 9; RKTKm nr 3-2-1-106-08, p 13. (p 12)

Kuna kinnistusraamatu peamiseks eesmärgiks on anda usaldusväärne ettekujutus sellest, missugused piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad, peavad reaalservituudi oluline sisu ja asjaõiguslik ulatus tulenema nii kolmandate heausksete isikute kui ka võimalike hilisemate kohustatud isikute ning õigusjärglaste jaoks selgelt kinnistusraamatu kandest. (p 19)

Kui teeniva kinnisasja omanik esitab hagi reaalservituudi teostamise koha muutmiseks, saab kohus TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kohustada valitseva kinnisasja omanikku andma vajalik tahteavaldus, kui valitseva kinnisasja omanikul on servituudi sisust tulenev kohustus niisugune tahteavaldus anda. (p 13)

AÕS § 178 lg 1 järgi annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 178 lg 2 järgi tuleb reaalservituuti teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav. Seega on oluline servituudi sisu (ulatuse) tõlgendamisel lähtuda servituudi kokkuleppes kindlaks määratust (vt ka RKTKo nr 3-2-1-76-15, p 11). VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. (p 17)

Reaalservituut kui piiratud asjaõigus kuulub iseenesest VÕS § 1045 lg 1 p-s 5 nimetatud omandiga sarnanevate õiguste hulka. Sellest aga ei järeldu, et valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vahelises suhtes tekitatud kahju hüvitamise nõudeid tuleks üldjuhul lahendada kahju õigusvastase tekitamise sätete (VÕS 53. peatüki) järgi. Nimelt kaasnevad reaalservituudiga asjaõigussuhte igakordsete poolte (s.o valitseva ja teeniva kinnisasja igakordse omaniku) jaoks ka eelkõige seadusest tulenevad õigused ja kohustused (nt AÕS § 178 lg-st 2 tulenev kohustus teostada reaalservituuti teeniva kinnisasja jaoks võimalikult säästval viisil; AÕS § 179 lg-s 1 sätestatud kohustus hoida korras reaalservituudi teostamiseks vajalikku ehitist või seadeldist jm). Seega on valitseva ja teeniva kinnisasja igakordsete omanike vahel lisaks teeniva kinnisasja kasutamist vahetult reguleerivale asjaõigussuhtele ka seadusjärgne võlasuhe, mis sisaldab servituudi teostamisega seotud kõrvalkohustusi. Eeltoodust tulenevalt saab valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vahelises suhtes kohaldada ka õiguste ja kohustuste teostamist ning kohustuste rikkumist puudutavaid võlaõiguse üldisi sätteid (sh TsÜS § 138 ja VÕS § 2 ja § 6). Kui väidetava kahju on tekitanud teeniva kinnisasja omanik, kahjustades näiteks juurdepääsuteed, mille kasutamiseks on valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud servituut, siis on üldjuhul tegu servituudiga kaasnevast võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumisega ning sellest tekkinud kahju hüvitamise nõue tuleb lahendada VÕS § 115 lg 1 alusel. Sellisel juhul kohaldub analoogia korras VÕS § 1044 lg 2, mis välistab olulises osas deliktiõiguslike nõuete esitamise (vt ka RKTKo nr 3-2-1-181-15, p 24; RKTKo nr 3-2-1-113-16, p 28; RKTKo nr 3-2-1-129-13, p 21; RKTKo nr 3-2-1-51-11, p 19).

Kui reaalservituudi teostamist takistab või servituudi teostamiseks vajalikku rajatist kahjustab kolmas isik, kes ei ole ei teeniva ega valitseva kinnisasja omanik, saab servituudi kui piiratud asjaõiguse rikkumise korral esitada kahju hüvitamise nõude rikkuja vastu kahju õigusvastase tekitamise sätete alusel (VÕS § 1043). (p 21)

Kinnisasja asjaõiguslepingu sõlmimiseks peavad mõlema poole tahteavaldused vastama AÕS §-s 64¹ ja § 120 lg-s 1 sätestatud vorminõuetele. Kohtulahendiga tahteavalduse asendamisel on üksnes asendatud tahteavalduse puhul täidetud seadusest tulenev vorminõue. Kinnisasja omandaja vormikohast tahteavaldust ei asenda kohtule hagi esitamine kohustamaks kinnisasja võõrandajat andma kinnisomandi üleandmise tahteavaldus. Seega peab kinnisasja omandaja kinnistusraamatusse kande tegemiseks esitama kinnistusraamatu pidajale lisaks kinnistamisavaldusele ja eelviidatud kohtulahendile ka oma notariaalselt tõestatud vormis avalduse kinnisasja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. (p-d 15 ja 16)

Kinnisomandi tasu eest võõrandamisel saab vastastikuse täitmise VÕS § 110 lg 5 järgi korraldada eesmärgipäraselt ning mõlema poole huve tasakaalustavalt selliselt, et võõrandajat kohustatakse andma asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning omanikuvahetust väljendava kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalikud tahteavaldused üksnes tingimusel, et kinnisasja omandaja on tasunud võõrandajale kinnisasja ostuhinna või kui võõrandaja satub ostuhinna vastuvõtmisega viivitusse. Kui kohus rahuldab hagi VÕS § 110 lg 5 alusel vastunõude täitmise tingimusega, on samuti tegu TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes kohtuotsuse täitmise viisi kindlaksmääramisega (RKTKo nr 3-2-1-57-11, p 38). (p 21)

Kinnistusraamatu kande tegemiseks tuleb kinnistusraamatu pidajale lisaks nõuetekohasele kinnistamisavaldusele, kinnisasja omandaja notariaalselt tõestatud tahteavaldusele asjaõiguslepingu sõlmimiseks, andmetele, mis võimaldavad kontrollida riigilõivu tasumist kinnistusraamatu kande tegemise eest, ning kohtulahendile, millega asendati kinnisasja võõrandaja tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnisasja omaniku muutumise kohta kinnistusraamatu kande tegemiseks, esitada: • kohtutäituri õiend, milles kohtutäitur kinnitab, et kinnisasja omandaja on hoiustanud raha konkreetse kohtuotsuse täitmiseks, millega kohustati kinnisasja võõrandajat andma tahteavaldused omandajalt lahendiga väljamõistetud rahasumma tasumise vastu, ning et kohtutäitur on võõrandajale TMS § 184 lg 1 teise lause järgi omandaja kohustuse täitmist pakkunud; või • notari hoiustamiskviitung, millest hoiustamise alusena nähtub selgelt, et raha hoiustati kohtuotsuse täitmiseks, millega kohustati võõrandajat andma tahteavaldused omandajalt lahendiga väljamõistetud rahasumma tasumise vastu. (p-d 22–23)

Kuna pankrotimenetluse ajal intressi ja viivise arvestamise peatumine on seadusest tulenev tagajärg, ei ole kohtuotsus vastuolus PankrS § 35 lg 1 p-ga 6, kui enne pankroti väljakuulutamist esitatud hagi alusel mõistetakse pankrotivõlgnikult pärast võlgniku pankroti väljakuulutamist tehtud kohtuotsusega välja viivis põhivõlgnevuselt hagiavalduse esitamisest põhivõlgnevuse tasumiseni. Pankrotihaldur ja kohus saavad sellise nõude tunnustamisel arvestada PankrS § 35 lg 1 p-ga 6. Ka kohtutäitur saab sellise nõude täitmisel arvestada PankrS § 35 lg 1 p-ga 6 ja § 167 lg-ga 1. (p 25)

Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 tähenduses kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ehk täpsemalt – jagamisega või konkreetse jagamise viisiga mittenõustunud kaasomaniku tahteavalduse asendamine. Hageja peab kaasomandi lõpetamiseks sõnastama hagis tahteavalduse, mida soovib kohtulahendiga asendada. Hageja ei pea paluma vastaspoole tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, sest kohtulahend asendab seda seaduse alusel (RKTKm nr 3-2-1-65-10, p 20; RKTKo nr 3-2-1-42-13, p 12). TsÜS § 68 lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1) tähenduses hagi puhul saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (RKTKo nr 3 2 1 153-09, p 16). (p 13)

Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (vt nt RKTKo nr 2-18-13306/25, p 10; 2-19-18320/73, p 11). (p 14)

Kohus ei saa lõpetada kaasomandit muul viisil, kui on sätestatud AÕS § 77 lg-s 2, mis on kaasomandi lõpetamise nõude alusnorm. See ei ole võimalik ka juhul, kui kaasomanike panused kinnisasja soetamisse või sellel asuva elamu parendamisse ja hooldamisse on erinevad. See, et üks kaasomanik kinnisasja osa parendab ja hooldab, ei ole omandi tekkimise alus ja sellisel viisil toimides omand ei suurene (RKTKo nr 2-22-2159/98, p-d 15 ja 22). (p 15)

Kaasomandi jagamine muul viisil, kui on AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud, ei ole võimalik juhul, kui kinnisasja kaasomanikud on endised elukaaslased, kes soetasid kinnisasja mitteabielulise kooselu kestel eesmärgiga kinnisasjal asuvas elamus ühiselt elada ja tegid selleks võrreldavad majanduslikud panused. Mitteabieluline kooselu ei muuda iseenesest poolte omandisuhteid (RKTKo nr 3-2-1-109-14, p 17; 2-20-10878/52, p 13). (p 15)

Erandina on võimalik kaasomandis olev kinnisasi jagada muul viisil, kui pooled leppisid selles kokku kaasomandi loomisel või lepivad kokku hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta. Samuti võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või kohtuliku kompromissina. Kirjeldatud kaasomanike kokkulepped peavad olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (RKTKo nr 2-22-2159/98, p-d 17 ja 18). (p 16)

Kohus saab kaasomandi lõpetada ja kinnisasja jagada, andes kinnisasja ühele kaasomanikule ja pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas, üksnes juhul, kui kaasomanik, kes kinnisasja endale soovib, on valmis ja võimeline maksma teisele kaasomanikule hüvitise, mille suurus sõltub (1) kaasomandis oleva asja kui terviku väärtusest, mis on kindlaks määratud võimalikult omandi kaotamise aja seisuga ja (2) kaasomandi osast ilma jääva kaasomaniku mõttelise osa suurusest (vt nt RKTKo nr 3-2-1-102-05, p 16; 3-2-1-70-10, p 13; 3-2-1-14-17, p 23). (p 18)

Juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele (RKTKo nr 2-22-2159/98, p 15). Kohus võib siiski kaasomandi lõpetamise otsuses TsMS § 445 lg 1 alusel määrata, et kaasomandi ese võõrandatakse ilma koormatisteta selliselt, et enampakkumise tulemist rahuldatakse kõigepealt pandipidajate või teiste piiratud asjaõiguse omajate nõuded nii, et piiratud asjaõigused saab kustutada, ja et järelejääv tulem jagatakse vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurusele (RKTKo nr 2-22-2159/98, p 23; 3-2-1-39-17, p 12). (p 19)

Kaasomanik võib AÕS § 72 lg-te 1 ja 4 alusel ja VÕS § 69 lg 2 alusel esitatavad nõuded või nende asemel seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise kaudu vara väärtuse juurdekasvu jagamise ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamise nõude maksma panna kaasomandi jagamise menetluses, esitades vastava hagi või vastuhagi ja tasudes riigilõivu. Vastuhagi võib esitada ka tingimuslikult selliselt, et kostja taotleb vastuhagi menetlemist ainult juhul, kui kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise hagi (vt ka RKTKo nr 2-19-18320/73, p 15.3). Samuti on võimalik kirjeldatud nõuded kohtule esitada tasaarvestuse vastuväitena, mis on riigilõivuvaba, kuid sellisel juhul peab vastuväite esitaja arvestama sellega, et tasaarvestuse vastuväide jääb lahendamata, kui kaasomand lõpetatakse muul viisil kui asja andmisega ühele kaasomanikule, pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. (p 22)

Olukorras, kus üks kaasomanik on teinud kaasomanike kokkuleppel või enamuse otsusel kinnisasja korrashoiuks, säilitamiseks või parendamiseks kulutusi või kinnisasja säilitamiseks vajalikke toiminguid eelneva kokkuleppe või enamuse otsuseta, on kulusid kandnud kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt AÕS § 72 lg-te 1 ja 4 alusel kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osaga. (p 21)

Solidaarvõlgnik saab olukorras, kus ta on täitnud ühist kohustust suuremas ulatuses, kui temale langevas osas, esitada teise solidaarvõlgniku vastu tagasinõude VÕS § 69 lg 2 alusel. (p 21)

Mitteabielulises kooselus elavate kaasomanike puhul võib vastavate eelduste esinemisel olla võimalik asjaõigusseaduses (AÕS § 72 lg-tes 1 ja 4) ja võlaõigusseaduses (VÕS § 69 lg-s 2) sätestatu asemel esitada seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise kaudu vara väärtuse juurdekasvu jagamise ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamise nõue (RKTKo nr 2-20-10878/52, p-d 16–16.3). (p 21)

Pärandvara hulgas olevale kinnisasjale saab nõuda isikliku kasutusõiguse seadmist järgmiste eelduste esinemisel: (1) nõude esitaja on pärandaja abikaasa, (2) kinnisasi, millele abikaasa palub seada isikliku kasutusõiguse, oli abikaasade ühine kodu ja (3) pärandaja abikaasa elujärg halveneb pärimise tõttu (vt ka RKTKo nr 2-18-8886/64, p 10). (p 14)

Iseenesest on õige, et kaasomandi mõttelist osa ei saa koormata isikliku kasutusõiguse, reaalservituudi, kasutusvalduse ega hoonestusõigusega (RKTKm 14.10.2008, 3-2-1-84-08, p 10). Samas jätavad hagejad tähelepanuta, et kaaspärijad on pärandvara hulgas olevate üksikute asjade ühisomanikud (AÕS § 70 lg 4), mitte kaasomanikud (AÕS § 70 lg 3). Ühisomandi puhul ei ole enne vastaval viisil vara jagamist võimalik kõnelda omandi mõttelistest osadest (RKTKo nr 3-2-1-164-14, p 12). Ühisomandis olevat vara saab koormata ainult tervikuna (RKTKo nr 2-21-6200/67, p 20), mistõttu palus kostja vastuhagis õigesti koormata korter tervikuna isikliku kasutusõigusega tema kasuks. (p 15)

Ühisomandi koormamiseks isikliku kasutusõigusega on tulenevalt AÕS §-st 64¹ vajalikud õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellele vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Seega palus kostja õigesti korteri isikliku kasutusõigusega koormamiseks kohustada hagejaid andma selleks vajalikud tahteavaldused. Jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendab hagejate tahteavaldust anda sellekohased nõusolekud (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1). (p 15)

Materiaalõiguslikult ei välista pärandvaraks oleva korteri ühisomandi lõpetamist sellele PärS § 16 lg 3 alusel seatav tasuta tähtajatu isiklik kasutusõigus kostja kasuks. Kinnisasja ühisomandit on võimalik lõpetada ka olukorras, kus jagatav kinnisasi on koormatud mõne piiratud asjaõigusega. (p 18)

Kaaspärijad on pärandvara hulgas olevate üksikute asjade ühisomanikud (AÕS § 70 lg 4), mitte kaasomanikud (AÕS § 70 lg 3). (p 15)

Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (RKTKo 22.03.2022, 2-19-18320/73, p 11 ja selles viidatud kohtupraktika). Kirjeldatud põhimõtted on tulenevalt PärS § 152 lg-s 3 sätestatust asjakohased ka pärandvara jagamisel, kui jagatakse ühisomandis olevat asja. (p 16)

Materiaalõiguslikult ei välista pärandvaraks oleva korteri ühisomandi lõpetamist sellele PärS § 16 lg 3 alusel seatav tasuta tähtajatu isiklik kasutusõigus kostja kasuks. Kinnisasja ühisomandit on võimalik lõpetada ka olukorras, kus jagatav kinnisasi on koormatud mõne piiratud asjaõigusega. Samuti ei välista PärS § 16 lg 3 alusel kinnisasjale seatud isiklik kasutusõigus kinnisasja müüki täitemenetluses avalikul enampakkumisel ning PärS § 16 lg 3 alusel tekkinud isiklik kasutusõigus jääb TMS § 158 lg 4 alusel püsima ka täitemenetluses toimuva enampakkumise korral. (p 18)

Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (RKTKo nr 2-19-18320/73, p 11 ja selles viidatud kohtupraktika). (p 16)

Eelduslikult kuulub kummagi abikaasa pangakontol olev raha abikaasade ühisvara hulka (RKTKo nr 2-18-18277, p 20.5 ja selles viidatud kohtupraktika). Siiski ei ole välistatud, et abielu kestel abikaasa arvelduskontole laekunud raha kuulub selle abikaasa lahusvara hulka, kui menetluse kestel leiab tõendamist, et arvelduskontol olev raha saadi tasuta käsutuse teel (PKS § 27 lg 1 p 2), tegemist on väljamaksega kohustusliku pensionifondi osakute eest (PKS § 27 lg 1 p 4) vms. Lahusvara ei muutu ühisvaraks pelgalt selle laekumisega ühe abikaasa arvelduskontole. (p 20)

Olukorras, kus ühe abikaasa lahusvara on segunenud ühisvaraga (nt on abikaasa arvelduskontole laekunud vanaduspension ja väljamakse kohustusliku pensionifondi osakute eest), kuid tegu ei ole PKS §-s 34 kirjeldatud juhtumiga, tuleb varaühisuse varasuhte lõppemisel abikaasa arvelduskontol oleva ühisvara suuruse kindlakstegemiseks välja selgitada, missugune oli arvelduskontole laekunud ühisvara ja lahusvara proportsioon viimase ühisvara laekumise seisuga. Kui selliselt segunenud ühis- ja lahusvaraks oleva raha kogusumma on ühisvara jagamise hetkeks vähenenud, tuleb kirjeldatud proportsiooni aluseks võttes välja selgitada ühisvara suurus varaühisuse varasuhte lõppemise aja seisuga. (p 21)

Kui vallasasja käsutustehing on tühine, saab üleandja nõuda saajalt üleantu (sh valduse) tagastamist nii vindikatsiooninõude alusel asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 järgi kui ka soorituskondiktsiooni kohaselt VÕS § 1028 jj järgi. (p 13)

Aktsiaid on võimalik AÕS § 80 alusel nende õigusliku aluseta valdajalt välja nõuda juhul, kui nende kohta on välja antud dokument (VÕS 917 lg 1). Üksnes registrikande vahendusel käibel olevaid aktsiaid kui mittekehalisi esemeid seevastu vinditseerida ei saa. (p 13)

Tühise käsutuse tõttu väärtpaberite registris tehtud ebaõige kande parandamise nõudega sarnast õigussuhet reguleerib AÕS § 65 lg 1, mis võimaldab isikul, kelle õigusi on ebaõige kinnistusraamatu kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. (p 15)

Isikul, kelle õigus on registrist ekslikult kustutatud, tuleb oma õiguste maksmapanekuks saavutada registrikande parandamine, mis on võimalik senikaua, kuni tema õigus ei ole lõppenud kolmanda isiku poolse heauskse omandamise tagajärjel (AÕS § 56¹ lg 1, EVKS § 9 lg 2). (p 15)

Väärtpaberite registris registreeritud aktsiate puhul aktsiate omaja, kelle õigust on ebaõige registrikandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab, lähtudes analoogiast AÕS § 65 lg-ga 1. (p 18)

Olukorras, kus on tuvastatud kas vallasasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise (AÕS § 80) või kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõude (AÕS § 65) eelduste esinemine, puudub vajadus asuda hindama lisaks seda, kas ühtlasi on täidetud ka VÕS § 1028 eeldused. (p 18)

Vt RKTKo nr 2-14-62992/46, p 14. (p 19)

Apellatsioonimenetluse eesmärk ei ole korraldada uut eelmenetlust (RKTKo nr 2-18-4181/75, p 19). (p 21)

Tulenevalt TsMS § 4 lg-s 2 sätestatud dispositiivsuse põhimõttest otsustab hageja, kelle vastu ta soovib nõude esitada. Kohus ei saa muuta menetlusosaliste ringi ega asenda hagejat ega kostjat, kui ta leiab, et nõue on esitatud tema hinnangul vale kostja vastu. (p 23)

Seadus ei võimalda keelduda igasuguse kohustuse täitmisest ükskõik millise nõude täitmisele tuginedes. Need nõuded peavad VÕS § 110 lg 1 järgi olema piisavalt seotud. (p 25)

Korteriomandi kaasomandi eseme valitsemisest tulenevaid nõudeid lahendab kohus hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1), mille menetlusosaliste hulka kuuluvad asjassepuutuvad korteriomanikud ja korteriühistu (TsMS § 614 lg 1). Asjassepuutuvad on eelkõige need korteriomanikud, kes kohtuasjas korteriühistuga vaidlevad. (p 17)

Korteriomandi asjades on määruskaebuse esitamise õigus üldjuhul TsMS §-s 614 nimetatud menetlusosalistel. (p 18)

Kui korteriühistul puudub juhatus, ei laiene korteriühistu ühine esindusõigus (KrtS § 24 lg 4) õigusvaidluses nendele korteriomanikele, kes on ise vaidluse osapooled korteriühistu vastu. (p 19)

NB! Praktika muudatus!

Nii KrtS § 37 lg-t 1 kui ka AÕS § 72 lg-t 4 tuleb tõlgendada selliselt, et nendes sisalduvad kaks eraldi õigust. Esiteks näevad viidatud sätted ette iga korteriomaniku (kaasomaniku) õiguse teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike (kaasomanike) või korteriühistu nõusolekuta. Teiseks annavad kõnealused normid igale korteriomanikule (kaasomanikule) õiguse nõuda korteriühistult (teistelt kaasomanikelt) selliste toimingute jaoks vajalike kulutuste hüvitamist. Seejuures on kulutuste hüvitamise nõude eeldus see, et toiming, millega seotud kulutuste hüvitamist nõutakse, oleks kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik. See tähendab, et korteriomanikul (kaasomanikul) saab kulutuste hüvitamise nõue tekkida üksnes juhul, kui kulutusi kaasa toonud toimingud olid kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud. (p 25)

Toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne. Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on sellised, mis on sobivad ja vajalikud kaasomandi eseme eesseisva kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise vältimiseks, samuti hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike tehnosüsteemide toimimise tagamiseks. Tavaliselt on sellised abinõud ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada. (p-d 26–28)

Kui korteriomanik (kaasomanik) on teinud õigustatult kaasomandi eseme suhtes toimingu, mis oli selle säilitamiseks vajalik, on tal KrtS § 37 lg-st 1 (AÕS § 72 lg-st 4) tulenevalt õigus nõuda sellega seotud vajalike kulutuste hüvitamist korteriühistult (teistelt kaasomanikelt). Kulutuste vajalikkust tuleb seejuures hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi, mille kohaselt on kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Eeltoodu tähendab mh seda, et isegi kui korteriomanik (kaasomanik) on õigustatud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikku toimingut tegema, peab ta selleks vajalike kulutuste tegemisel lähtuma korteriomanike (kaasomanike) ühistest huvidest ja vältima põhjendamatuid kulutusi, nt eelistama olemasolevaid vahendeid või korteriühistu koostööpartnerite teenuseid. (p 29)

NB! Praktika muudatus!

Korteriomanike (kaasomanike) vahelises võlasuhtes kaasomandi osaga seotud toimingute tegemine ja sellest tulenevad võimalikud kulutuste hüvitamise nõuded on reguleeritud erisätetega ja selle suhte raames ei kohaldu üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude alusena KrtS § 37 lg 1 (AÕS § 72 lg 4) kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted). (p 32)

AÕS § 244¹ lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). AÕS § 244¹ lg 3 järgi aegub see nõue kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Seega hakkab AÕS § 244¹ lg-s 1 sätestatud nõue aeguma alates hetkest, mil kinnisasja omanik sai teada ehitise püstitamata jätmisest või muust olulisest lepinguliste kohustuste rikkumisest. Jätkuv lepingurikkumine ei välista AÕS § 244¹ lg 3 järgi nõude aegumist ja nõude aegumine algab ajast, mil hageja sai teada kostja lepinguliste kohustuste rikkumisest. (p 10)

PKS § 33 lg 3 teine lause ei anna TMS § 14 lg 2 kõrval iseseisvat alust nõuda ühisvara jagamist (RKTKo nr 3-2-1-74-16, p 15.2; RKTKm nr 2-21-3244/37, p 14.2). (p 12)

TMS § 14 lg 2 alusel on võlausaldajal võimalik nõuda ühisvara jagamist, kui (1) hagejal on võlgnikust abikaasa vastu nõue, (2) võlgnikust abikaasa lahusvara arvel nõude rahuldamine ebaõnnestub, (3) võlgnikul on jagatavat ühisvara, mille jagamisest saadu arvel saaks sissenõudja nõude mingis ulatuses rahuldada, ja (4) võlgnikuks olev ühisomanik saaks ise nõuda ühisvara jagamist (RKTKo nr 2-18-1611/44, p 18). (p 13)

Võlausaldaja nõudest loobumine mõne solidaarvõlgniku suhtes ei mõjuta solidaarvõlgnike vastutust võlausaldaja kohustuse täitmise eest solidaarvõlgnike omavahelises suhtes. Kui võlausaldaja on täielikult või osaliselt loobunud nõudest mõne solidaarvõlgniku vastu, peavad teised solidaarvõlgnikud kohustuse täitma täies ulatuses (VÕS § 66 lg 1) ja teistel võlgnikel on tagasinõudeõigus solidaarkohustusest vabastatud võlgniku vastu osas, mis langeb sellele võlgnikule solidaarvõlgnike omavahelises suhtes (VÕS § 69 lg 3) (RKTKo nr 3-2-1-64-06, p 17). (p 15)

TMS § 14 lg 2 alusel esitatud hagi protsessuaalne nõue TsMS § 363 lg 1 p 1 mõttes on jagada abikaasade ühisvara, mitte ühisvara koosseisu kuuluvad üksikud varaesemed, mille jagamist hageja taotleb. Eseme kuulumine abikaasade ühisvara hulka on ühisvara jagamise nõude lahendamise eeldus (RKTKo nr 2-21-6200/67, p 15). Kuna esemed ja kohustused, mille jagamist ühisvara jagamise käigus soovitakse, ei moodusta hagi eset, ei ole menetluse kestel jagatava ühisvara koosseisu muutmine hagi eseme muutmine, vaid on käsitatav hagi laiendamisena TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes (RKTKo nr 3-2-1-119- 09, p 12). (p 16)

Hageja ei pea hageja TMS § 14 lg 2 alusel hagi esitades koos ühisvara jagamise nõudega paluma kohtul pöörata sissenõue võlgniku osale ühisomandist. TMS § 14 lg 2 alusel pööratakse võlgniku varale sissenõue vara arestimise ja müümise teel (TMS § 52 lg 1 esimene lause, TMS § 137). (p 18)

EhS § 83 lg 2 on sõnastatud nii, et „[p]rojekteerimistingimused ei ole nõutavad liini ja elektripaigaldise ehitamiseks või kui nende ehitamise näeb ette detailplaneering või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneering“. Kolleegium leiab, et osundatud sätte sõnastuses on ilmselge viga. Sellise sõnastuse korral satub sätte esimene alternatiiv vastuollu sama paragrahvi esimese lõike punktidega 1 ja 2 ning muudab mõttetuks sätte teise alternatiivi. Sestap tuleb EhS § 83 lg-t 2 tõlgendada nii, et projekteerimistingimused ei ole nõutavad liini ja elektripaigaldise ehitamiseks juhul, kui nende ehitamise näeb ette detailplaneering või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneering. Sellist järeldust toetab nii EhS § 83 lg 1 p 2 ja lg 2 süstemaatiline kui ka tekkelooline (vt ehitusseadustiku eelnõu seletuskiri 555 SE, lk-d 123-124) tõlgendus. (p 16)

Kaasomand ulatub kogu kaasomandi esemele. Kaasomandis on kogu maa ja kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised ja nende püsivalt ühendatud osad (TsÜS §-d 53–55). See tähendab, et kaasomandi osa on kinnisasja füüsiliselt piiritlemata mõtteline osa ühisest omandist ning on ekslik pidada mõnd hoonet või hoone osa ühele või teisele kaasomanikule kuuluvaks. Kaasomandi kasutuskord reguleerib üksnes kaasomandi kasutust, mitte aga kaasomandi kuuluvust. Nii sätestab ka TsÜS § 56, et asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast. Seega kuulub ka kaasomandi kasutuskorra sõlminud kaasomanikule endiselt mõtteline osa ühisest omandist, mille suurust väljendatakse TsÜS § 56 järgi murdosana asjast. Kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe olemasolu ei tähenda eeltoodud põhjustel ka seda, et kaasomand tuleks lõpetada seadusest erinevalt. (p 16)

AÕS § 77 lg 2 kolmas alternatiiv sätestab, et enampakkumisel saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud osa suurus tähendab kaasomandi mõttelise osa suurust (AÕS § 70 lg 3 ja TsÜS § 56), mitte ehitise või maatüki suurust, mis on kasutuskorra järgi iga kaasomaniku kasutuses. See tähendab, et juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Kui kaasomanikele kuuluvad mõttelised osad on võrdse suurusega, tuleb enampakkumise tulem jaotada kaasomanike vahel võrdselt. (p 15)

Kaasomandi kasutuskord reguleerib üksnes kaasomandi kasutust, mitte aga kaasomandi kuuluvust. Nii sätestab ka TsÜS § 56, et asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast. Seega kuulub ka kaasomandi kasutuskorra sõlminud kaasomanikule endiselt mõtteline osa ühisest omandist, mille suurust väljendatakse TsÜS § 56 järgi murdosana asjast. Kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe olemasolu ei tähenda eeltoodud põhjustel ka seda, et kaasomand tuleks lõpetada seadusest erinevalt. (p 16)

Kaasomanikud võivad AÕS § 71 lg 1 alusel lepinguga reguleerida, kuidas kaasomand lõpetatakse, mh võivad kaasomanikud AÕS § 76 lg 2 alusel kaasomandi lõpetamise nõude välistada. Kaasomanikud võivad lepinguga ka näha ette, kuidas jaotatakse kaasomandi lõpetamisel avaliku enampakkumise tulem. Kokkulepe kaasomandi lõpetamise viisi ja tulemi jaotamise kohta võib etteulatuvalt sisalduda juba kaasomandi loomise kokkuleppes või hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta. Samuti võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või kohtuliku kompromissina. Selleks, et kaasomanike kokkulepe kaasomandi lõpetamise kohta kehtiks ka kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes, peab see AÕS § 79 lg 2 alusel olema kantud märkusena kinnistusraamatusse. (p 17)

Juhul kui kaasomanikud sõlmivad kokkuleppe, millega nähakse ette, et kinnisasja (sh korteriomandi, hoonestusõiguse või korterihoonestusõiguse) kaasomand lõpetatakse seaduses sätestatust erinevalt, näiteks selliselt, et enampakkumise tulem jaotatakse kaasomandi mõtteliste osade suurusest erinevalt, peab vastav kokkulepe olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Notariaalse vormi nõue kehtib ka juhul, kui lepinguga nähakse ette, et kaasomand tuleb lõpetada kindlal viisil, või kui lepinguga välistatakse mõni seaduses sätestatud kaasomandi lõpetamise viis. (p 18)

Kohtul ei ole alust anda kehtivale õigusele teistsugust sisu isegi siis, kui mõlemad kohtumenetluse pooled saavad kehtivast õigusest ühtemoodi valesti aru või soovivad teadlikult, et kohus kohaldaks materiaalõiguse normi ekslikult. Juhul kui pooled soovivad, et kohus lahendaks vaidluse teisiti, kui kehtiv õigus ette näeb, on pooltel võimalik sõlmida kohtulik kompromiss (TsMS § 4 lg 3 esimene lause). Tsiviilkohtumenetluses kehtiv dispositiivsuse põhimõte (TsMS § 4 lg-d 1–3) ei tähenda seda, et pooled saaksid valida kehtiva õiguse sisu. Eeltoodu aga ei takista hagimenetluse poolel TsMS § 5 alusel ise otsustada, millistele asjaoludele ta enda nõude rajab või millega ta enda nõuet tõendab.

TsMS § 652 lg 8 ja TsMS § 688 lg 2 alusel on õigusliku hinnangu andmisel pooltest sõltumatud ka ringkonnakohus ja Riigikohus. Seega peab kõrgema astme kohus kontrollima alama astme kohtu materiaalõiguse õiget kohaldamist sõltumata sellest, kas kaebuse esitaja on materiaalõiguse ebaõigele kohaldamisele kaebuses tuginenud või mitte (vt RKTKo nr 2-21-9962/62, p 10). (p 19)

Kui ehitusloa kohane tee tagab isikule juurdepääsu oma kinnistutele avalikult teelt, siis on ehitusluba isiku jaoks soodustav ning selle ehitusloa tühistamine riivaks tema omandipõhiõigust. Juurdepääs kinnistule avalikult teelt on soodsam kui eraõiguslik juurdepääsuõigus. Sealjuures ei ole oluline, kes on ehitusluba taotlenud ning et ehitusluba ei kohusta ehitama. (p 12)

Kui on ilmne, et asjas võidakse otsustada isiku õiguste või kohustuste üle, siis tema kolmanda isikuna kaasamisel ei ole määrav teiste menetlusosaliste menetluskulude suurendamine või menetlusaja pikenemine. Vajadusel on võimalik jätta menetluskulud osaliselt või täielikult kolmanda isiku kanda. (p 11)

Haldusorgani otsus kaasata isik haldusmenetlusse, ei tekita õigustatud ootust, et isik tuleb halduskohtumenetluses kolmanda isikuna kaasata. (p 12)

Vt RKTKo nr 3-2-1-140-07, p 42; RKTKm nr 3-2-1-79-06, p 22. (p 9)

Äriregistrisse osanike nimekirja keelumärke kandmisel tuleb lähtuda kinnistusraamatusse kantavat keelumärget puudutavast AÕS regulatsioonist ja selle kohta välja kujunenud kohtupraktikast ning seda vastavalt kohaldada. (p 9)

Mitme erineva keelumärke kandmine äriregistrisse osanike nimekirja ei ole lubatud. (p 9)

Mil viisil ja määral tuleks kaasomandi esemeks olevat asja korras hoida, on ühise asja kasutamist puuduvata küsimusena kaasomanike otsustuspädevuses (AÕS § 72 lg 1). Sellest erinev olukord on aga siis, kui kaasomandis oleva elamu kasutuskorra järgi on kaasomanikel osa kaasomandi hulka kuuluvate ruumide ainukasutusõigus, sest üldjuhul võib kaasomanik tema ainukasutuses olevaid ruume kasutada oma äranägemise järgi. Eelnevale vaatamata on kaasomanik kohustatud hoidma tema ainukasutuses olevaid ruume korras selliselt, et nende seisukorrast tulenev toime teistele kaasomanikele ei ületaks tavakasutusest tekkivaid mõjusid (ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustus). Sarnaselt eriomandi korrashoidmisega hõlmab ka ainukasutuses olevate ruumide korrashoidmine neis vajaliku sisekliima hoidmise kohustust (analoogselt KrtS § 31 lg-ga 2). Kui kaasomandis olevat elamut kasutatakse (vähemalt osaliselt) alaliseks elamiseks, on kaasomanikel õigustatud huvi (AÕS § 72 lg 5), et iga kaasomanik hoiaks tema ainukasutuses olevates ruumides sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagaks kaasomandi eseme säilimise ning teiste kaasomanike ainukasutuses olevate ruumide kasutamise vastavalt nende otstarbele ilma ülemääraste kulutusteta. Eluruumides peab olema tagatud inimesele ohutu ja tervislik elukeskkond ning seal peab olema võimalik ööpäev läbi viibida. (p-d 13-16)

Kui kaasomanik rikub temal lasuvat ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustust, saavad teised kaasomanikud nõuda rikkuvalt kaasomanikult rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist AÕS § 72 lg 5 järgi. Sellisel juhul peab avaldaja tõendama õiguste rikkumise ja selle kordumise ohu või ohu, et rikkumine võib tulevikus toimuda. Ainukasutuses olevate ruumide korrashoiukohustuse rikkumist saab eeldada, kui avaldaja tõendab, et teine kaasomanik enda ainukasutuses olevaid ruume kütteperioodil ei küta või ei tee seda regulaarselt. (p-d 17-19)

Elamu kaasomaniku ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustuse täitmise (sisekliima tagamise) tingimuste määramisel saab kohus lisaks eksperdiarvamusele võtta arvesse ka muid asjakohaseid tõendeid. Seejuures on kohtul korrashoiukohustuse täitmise tingimuste kindlaksmääramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega. (p 23.2)

Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi kohta tehtud otsus on pooltele TsMS § 457 lg 1 järgi siduv. Seega olukorras, kus sundtäitmine on tunnistatud lubamatuks põhjusel, et sundtäitmiseks esitatud nõuet ei ole, ei saa sissenõudja hilisemas menetluses sellele nõudele tugineda. (p 11)

AÕS § 349 lg 1 alusel esitatud nõude rahuldamata jätmiseks ei ole vajalik tuvastada kõiki tagatud nõudeid ega nende rahalist suurust. Küll tuleb need selgeks teha hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramiseks. (p 12)

Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude korral piisab hagejale omapoolse tõendamiskoormuse täitmiseks, et ta põhistab (teeb TsMS § 235 mõttes usutavaks), et sissenõudjal (kostjal) ei pruugi nõuet olla, misjärel on kostjal kohustus tõendada, et tal on hageja vastu sissenõutav nõue ulatuses, milles ta soovib täitemenetlust läbi viia. (p 12)

Hüpoteegi kustutamise nõude rahuldamiseks peab koormatud kinnisasja omanik tõendama, et hüpoteegipidajal ei saa olla ühtegi nõuet, mida hüpoteek võiks tagada. Selline olukord esineb eelkõige juhul, kui tagatud nõue on rahuldatud. (p 12)

Põhinõudena TsÜS 145¹ lg 1 mõttes tuleb käsitada ka täitmist asendava kahju hüvitamise nõuet olukorras, kus pandiga on tagatud mitterahaline kohustus. Seda põhjusel, et pandiga saab AÕS § 279 lg 1 järgi tagada vaid rahaliselt hinnatavaid nõudeid ja mitterahalist kohustust ei olegi üldjuhul võimalik hüpoteegi realiseerimise teel täita. Kui sellise kohustuse täitmise tagamiseks on seatud kinnisasjale hüpoteek, siis saab põhinõudena lugeda tagatuks eelkõige selle kohustuse rikkumise korral tekkiva kahju hüvitamise nõude ja täitmist asendava leppetrahvinõude, kui leppetrahvikohustuses on võlaõigusseaduse (VÕS) § 158 lg 1 järgi kokku lepitud. (p 14)

Põhivõla nõue TsÜS 145¹ lg 1 tähenduses hõlmab ka täitmist asendavat kahju hüvitamise nõuet. (p 14)

Kohese sundtäitmise kokkuleppe alusel saab hüpoteegipidaja pöörduda avaldusega täitemenetluse alustamiseks TsÜS § 157 lg 1 alusel 10 aasta jooksul alates nõude sissenõutavaks muutumisest. See regulatsioon piirab hüpoteegi puhul ajaliselt ka TsÜS § 145¹ lg 1 järgset pandipidaja õigust rahuldada oma põhivõla nõue panditud eseme arvel pärast nõude aegumist. (p 15)

TsÜS § 157 lg 1 sätestab, et jõustunud kohtulahendiga tunnustatud nõude või muust täitedokumendist tuleneva nõude täitmise aegumistähtaeg on kümme aastat. See tähendab sisuliselt, et kohese sundtäitmise kokkuleppe alusel saab hüpoteegipidaja pöörduda avaldusega täitemenetluse alustamiseks TsÜS § 157 lg 1 alusel 10 aasta jooksul alates nõude sissenõutavaks muutumisest. See regulatsioon piirab hüpoteegi puhul ajaliselt ka TsÜS § 145¹ lg 1 järgset pandipidaja õigust rahuldada oma põhivõla nõue panditud eseme arvel pärast nõude aegumist. (p 15)

TsÜS § 159 lg 2 järgi ei loeta aegumist katkenuks, kui täitedokumenti ei võeta täitmiseks. See tähendab, et aegumist ei loeta katkenuks mh juhul, kui täitemenetlus lõpetatakse täitemenetluse seadustiku § 48 lg 1 p 4 alusel nt sundtäitmise lubamatuks tunnistamise kohtulahendile tuginedes. (p 16)

VÕS § 69 lg-st 7 ei tulene tagasinõuet juhtudel, kus üks tagatise andjatest ei pidanud tagasinõudega arvestama algse kohustuse tekkimise ajal. Määrav on tagatise andjate omavaheline suhe kohustuse tekkimise ajal. Kuna tagatise andnud põhivõlgnikul ei ole tagasinõuet sama võlasuhet taganud teise tagatise andja vastu (ühishüpoteek), ei saa selline tagasinõue tekkida ka siis, kui põhivõlgniku vara müüakse maha nii, et asja ostnud isik muutub ise tagatise andjaks, kuna müüdud varale jääb püsima sellele varem seatud hüpoteek.

Teistsugune oleks olukord siis, kui põhivõlgniku kohustust oleks taganud mitu kolmandast isikust tagatise andjat. (p-d 11.1-11.3)

Kui tagatise andjateks (ühishüpoteek korteriomanditele) on põhivõlgnik ja muu isik, ning võlgniku korteri omanikuks (ühishüpoteegi püsimajäämise tingimusel) saab hiljem keegi teine, kes peab seejärel taluma korteri müümist põhivõlgniku võla katteks, siis sellisel isikul ei ole tagasinõudeõigust teise tagatise andja vastu. (p 11.2)

AÕS § 361 lg 2 annab hüpoteegipidaja nõude rahuldanud kinnisasja omanikule õiguse nõuda teisi kinnisasju koormavate ühishüpoteekide enda nimele kandmist vaid siis, kui ta võib nõuda teiste ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanikelt hüvitist. Selles sättes ei ole antud kinnisasja omanikule automaatset õigust valida, kas nõuda hüvitist või ühishüpoteekide enda nimele kandmist. (p 12)

Negatoorhagi (AÕS § 89) puhul saab omandiõiguse rikkumise aluseks olla üksnes inimtegevuse ja tahte tagajärjeks olev tegu või tegevusetus, mitte looduslik mõjutus. Juhul, kui omandiõiguse rikkumine on põhjustatud loodusliku mõjutuse ja inimtegevuse koostoimest, saab omanikul olla negatoornõue üksnes osas, milles inimtegevus loodusliku mõjutuse kahjulikke tagajärgi suurendab. (p-d 13–14)

AÕS § 349 lg-st 3 ja VÕS § 173 lg 3 p-st 2 tuleneb põhimõte, et võlgniku asemel võla tasunud isikule läheb üle nõue võlgniku vastu (vt RKTKo nr 3-2-1-29-14, p 21), mitte teiste isikute vastu. AÕS § 349 lg-st 3 ega VÕS § 173 lg 3 p-st 2 ei tulene põhivõlgniku võla tasunud isikule nõuet käendaja vastu. (p 10.2)

Põhivõlgniku eest võla tasunud isikul, kelle vara oli laenu tagastamise tagatis, võib üldjuhul tekkida nõue teise tagatise andja vastu VÕS § 69 lg 7 kohaselt. VÕS § 69 reguleerib solidaarvõlgnike omavahelisi suhteid ning lg 7 sätestab, et solidaarvõlgnike vaheliste suhete regulatsiooni (sama paragrahvi lg-d 1–6) kohaldatakse vastavalt ka nende isikute vahelisele suhtele, kes on andnud tagatised võlgniku kohustuse täitmise tagamiseks. VÕS § 69 lg 7 eesmärk on jaotada tagatiste andjate omavahelises suhtes seda vastutust, mida nad kannavad (sh ka erinevas ulatuses) võlausaldaja ees. (p 11)

VÕS § 69 lg-st 7 ei tulene tagasinõuet aga juhtudel, kus üks tagatise andjatest ei pidanud tagasinõudega arvestama algse kohustuse tekkimise ajal. Määrav on tagatise andjate omavaheline suhe kohustuse tekkimise ajal. Kuna tagatise andnud põhivõlgnikul ei ole tagasinõuet sama võlasuhet taganud käendaja vastu, ei saa selline tagasinõue tekkida ka siis, kui põhivõlgniku vara müüakse maha nii, et asja ostnud isik muutub ise tagatise andjaks, kuna müüdud varale jääb püsima sellele varem seatud hüpoteek.

Teistsugune oleks olukord siis, kui põhivõlgniku kohustust oleks taganud mitu kolmandast isikust tagatise andjat, nt siis, kui lisaks käendusele oleks mõni kolmas isik põhivõlgniku võlga taganud veel ka oma kinnisasjaga või andnud samuti käenduse. (p 11.3)

VÕS § 69 lg-st 7 ei tulene tagasinõuet juhtudel, kus üks tagatise andjatest ei pidanud tagasinõudega arvestama algse kohustuse tekkimise ajal. Kuna tagatise andnud põhivõlgnikul ei ole tagasinõuet sama võlasuhet taganud käendaja vastu, ei saa selline tagasinõue tekkida ka siis, kui põhivõlgniku vara müüakse maha nii, et asja ostnud isik muutub ise tagatise andjaks, kuna müüdud varale jääb püsima sellele varem seatud hüpoteek. VÕS § 145 lg 4 kohaselt ei laienda käendaja kohustust selline tehing, mille põhivõlgnik teeb pärast põhilepingu sõlmimist. Selliseks tehinguks tuleb VÕS § 145 lg 4 kohaselt lugeda ka põhivõlgniku kinnisasja võõrandamine täitemenetluses toimunud enampakkumisel. (p 11.3)

TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärk on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hea usu põhimõtte funktsioon on ka piirata lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamist. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2 ning VÕS § 6 kohalduvad ka hüpoteegipidaja ja pantija vahelisele võlasuhtele ning sellest tulenevate hüpoteegipidaja õiguste teostamisele. Õiguste teostamise kuritarvitamiseks ja seega nende hea usu põhimõtte vastaseks teostamiseks võib olla krediidiandja taotletav sissenõude pööramine kolmandast isikust pantija kinnisasjale olukorras, kus asjaoludest nähtuvalt esineb mõistlik võimalus hüpoteegi realiseerimist vältida, sealjuures krediidiandja huve kahjustamata (vt RKTKo nr 2-17-9391/46, p-d 16.1 ja 16.3). (p 12.3)

Olukorras, kus hüpoteegipidaja (a) esitab täitmisavalduse vaid 2. järjekoha hüpoteegi realiseerimiseks, (b) teeb seda vaid 2. järjekoha hüpoteegi summat ületava viivisenõude täitmiseks, st 2. järjekoha hüpoteegi summa ei kata täielikult viivisenõuet ega isegi mitte osaliselt põhinõuet, ning (c) hüpoteegipidaja ei too esile asjaolusid, miks ta ei kaitsnud oma huve 1. järjekoha hüpoteegi alusel täitmisavaldust esitades, võib hüpoteegipidaja käitumine olla käsitatav õiguste kuritarvitusena. (p 12.4)