Tsiviilseadustiku üldosa seadus (lühend - TsÜS)

Kohtul tuleb hinnata, kas poolte esitatud asjaoludel ja majavalitseja tavapäraseid ülesandeid ning positsiooni KOS § 21 järgi arvestades võisid laenuandja ja käendaja mõistlikult eeldada TsÜS § 118 lg 2 alusel talumisvolituse olemasolu. (p 17) Kuna korteriomanike nimel lepingute sõlmimiseks oli vajalik üldkoosoleku otsus, siis on korteriomanike esindajal talumisvolitus vaid juhul, kui kõik korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et esindaja nende nimel tegutseb. (p 18) Korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing (vt korteriühistu koosoleku otsuse kohta Riigikohtu 25. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10), mille formaalsed nõuded sätestab KOS. Põhimõtteliselt on võimalik esindatava sõlmitud lepinguid TsÜS § 129 mõttes heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad endale lepinguga võetud kohustuste täitmist. Muuhulgas võib heakskiit väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10), kui see vastab KOS-is esitatud nõuetele nii kvoorumi kui ka otsuse vastuvõtmiseks vajalike häälte osas. On oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale tehingule (vt ka Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 24). Majanduskava kinnitamisega lepingute heakskiitmist ei välistaks asjaolu, et majanduskava kinnitamise hetkeks oli majavalitseja vahetunud. TsÜS § 129 lg 1 tähenduses heaks kiidetavad lepingud loetakse sõlmituks laenuandja või käendaja ühelt poolt ja korteriomanike vahel teiselt poolt. Samuti ei ole üldjuhul tehingu heakskiitmine ajaliselt piiratud, v.a TsÜS § 129 lg-s 4 nimetatud juhul. (p 20)

Kui volitus peab olema antud teatud vormis, peab ka heakskiit olema antud samas vormis (TsÜS § 129 lg 6). Põhimõtteliselt on võimalik esindatava sõlmitud lepinguid TsÜS § 129 mõttes heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad endale lepinguga võetud kohustuste täitmist. Muuhulgas võib heakskiit väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10), kui see vastab KOS-is esitatud nõuetele nii kvoorumi kui ka otsuse vastuvõtmiseks vajalike häälte osas. On oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale tehingule (vt ka Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 24). Majanduskava kinnitamisega lepingute heakskiitmist ei välistaks asjaolu, et majanduskava kinnitamise hetkeks oli majavalitseja vahetunud. TsÜS § 129 lg 1 tähenduses heaks kiidetavad lepingud loetakse sõlmituks ühelt poolt laenuandja või käendaja ja teiselt poolt korteriomanike vahel. Samuti ei ole üldjuhul tehingu heakskiitmine ajaliselt piiratud, v.a TsÜS § 129 lg-s 4 nimetatud juhul. (p 20) Heakskiidu kehtivuse eelduseks on, et tehingu teine pool oleks selle kätte saanud (TsÜS § 69 lg 1). (p 21)

Kui volitus peab olema antud teatud vormis, peab ka heakskiit olema antud samas vormis (TsÜS § 129 lg 6). Korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing (vt korteriühistu koosoleku otsuse kohta Riigikohtu 25. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10), mille formaalsed nõuded sätestab KOS. (p 20)

TsÜS § 118 lg 2 kohaselt loetakse, et esindatav on volituse andnud, st esindajal on talumisvolitus, kui: • esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks; • esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana; • esindatav talub selle isiku sellist tegevust. (p 16) TsÜS § 118 lg-s 2 sätestatud talumisvolitus tuleb kõne alla eelkõige majandus- ja kutsetegevuses pidevalt kasutatavate isikute puhul, kelle positsiooni ja ülesannete laadi arvestades võib tehingu teine pool mõistlikult eeldada, et sellele isikule oli volitus antud (Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 18). Kohtul tuleb hinnata, kas poolte esitatud asjaoludel ja majavalitseja tavapäraseid ülesandeid ning positsiooni KOS § 21 järgi arvestades võisid laenuandja ja käendaja mõistlikult eeldada volituse olemasolu. (p 17) Esindaja tegevusest teadma pidamine eeldab esindatava hooletust, mille tõendiks võib olla muu hulgas asjaolu, et tegemist on tehingutega, mille tegemist esindatav raske hooletuse tõttu ei avastanud. Talumisvolituse tuvastamiseks ei piisa sellest, kui esindaja tegevusest teadsid või pidid teadma vaid mõned korteriomanikud. Kuna korteriomanike nimel lepingute sõlmimiseks oli vajalik üldkoosoleku otsus, siis on korteriomanike esindajal talumisvolitus vaid juhul, kui kõik korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et esindaja nende nimel tegutseb. (p 18) Tegevuse talumine selle sätte mõttes tähendab, et esindatavad korteriomanikud ei püüa katkestada ega lõpetada esindaja tegevust (vt Riigikohtu 10. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-12, p 12). (p 19)

Mõlemad hagejad on Riigikohtule avaldanud, et toetavad kassatsioonkaebust ja paluvad selle rahuldada. Seega ei ole hagejate poolel osaleva iseseisva nõudeta kolmanda isiku kassatsioonkaebus vastuolus hagejate avaldustega ning kolmandal isikul on TsMS § 214 lg 2 järgi kassatsioonkaebuse esitamise õigus (vt ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-13, p 16). (p 11)

Heakskiidu kehtivuse eelduseks on, et tehingu teine pool oleks selle kätte saanud (TsÜS § 69 lg 1). Tahteavaldusi on võimalik teha ka kohtumenetluse kestel (vt nt Riigikohtu 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12). Majanduskava kinnitamise otsuse esitas kohtule tsiviilasja menetluse kestel kolmas isik ja kohus võttis otsuse ka asja juurde. (p 21)

Tulenevalt TsÜS § 129 lg-st 1 on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Selleks, et esindusõiguseta isiku tehtud tehing kehtiks, peab isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle heaks kiitma.

Asjaolu, et isik soovis osta asja käibemaksu tasumata, ei muuda poolte sõlmitud lepingut näilikuks või heade kommetega vastuolus olevaks. Poolte kokkulepe jätta töö eest tasumisel maksmata käibemaks ei muuda poolte sõlmitud lepingut tühiseks.