Korteriomandiseadus (lühend - KOS)

Vastuhagi esitamine on üldjuhul tarbetu ja võib olla TsMS § 371 lg 1 p 5 alusel lubamatu ning tuleks jätta menetlusse võtmata, kui kohtu menetluses on juba sama vaidluse lahendamine, sh hagejate vastassuunalise hagi alusel. (p 10)

Kuigi korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt Riigikohtu 27. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12, p 10), ei tähenda see seda, et korteriomanik võiks nõuda korteriühistult teise korteriomaniku juurdeehitise likvideerimist. Sellisel juhul on võimalik esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi, mille tulemusena teise korteriomaniku õigusi väidetavalt rikuti. (p 11)

Korteriühistu ei saa nõuda korteriomanikelt juriidiliste kulutuste hüvitamist, mida korteriomanikud peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral korteriühistule nagunii hüvitama või mis jääksid korteriühistu kanda, kui korteriomanikud kohtuvaidlused võidavad. Selline õigusabikulude nõudmine korteriomanikelt korteriühistu majandamiskulude raames oleks vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest kosjad kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te 1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes. (p 14)

Korteriühistu liikmete üldkoosolek võib otsustada KÜS § 15 lg 1 p 1 ja KÜS § 151 lg 1 alusel koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi otsustatud) kulutuste katmisele ka ettenägematuteks juhtudeks. Korteriühistu majandustegevuse aastakavas on võimalik ette näha ka seda, et majandamiskulusid ei kaeta korteriühistu liikmete igakuiste maksete arvel (arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta), vaid nõutakse iga kord sisse korteriühistu liikmetelt. Samuti on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita (majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel) varem kantud, kuid varasemas majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste tegemine. Eelöeldu kehtib ka korteriühistu õigusabikulude kohta. (p 11)

KÜS § 15 lg 1 p-s 1 on imperatiivselt sätestatud, et ainult korteriühistu liikmete üldkoosolekul on pädevus otsustada, mis liiki kulutusi korteriühistu võib majandamiskuludena teha. KÜS § 151 lg 1 ei anna korteriühistu juhatusele volitust otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda. (p 12)

Üldkoosolekul võib otsustada juriidiliste kulude kogumise vastavalt tekkinud kuludele elamispinna ruutmeetri järgi. See on kooskõlas KÜS § 15 lg 1 p-ga 1 ja KÜS § 151 lg-ga 1. (p 13)

Kulud, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, on korteriühistu makstav tasu elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest ja neid kulusid saab lugeda korteriühistu majandamiskuludeks KÜS § 151 lg 1 mõttes.

Juriidiliste kulude kogumine vastavalt tekkinud kuludele elamispinna ruutmeetri järgi on kooskõlas KÜS § 15 lg 1 p-ga 1 ja KÜS § 151 lg-ga 1. (p 13)

Korteriühistu ei saa nõuda korteriomanikelt juriidiliste kulutuste hüvitamist, mida korteriomanikud peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral korteriühistule nagunii hüvitama või mis jääksid korteriühistu kanda, kui korteriomanikud kohtuvaidlused võidavad. Selline õigusabikulude nõudmine korteriomanikelt korteriühistu majandamiskulude raames oleks vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest kosjad kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te 1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes. (p 14)

KOS § 81 alusel esitatud nõuded tuleb lahendada hagita menetluses. (p 12)

Hagita menetluse algatamisel kaasab kohus menetlusosalistena kõik korteriomanikud, mis tagab kõigile neile seisukohtade esitamise võimaluse ja lahendi kehtivuse kõigi suhtes. (p 13)

KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud eelduse kontrollimisel tuleb võõrandatava osa väärtus määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga, lähtudes sarnastest põhimõtetest kui kaasomandi lõpetamisel ja ühisvara jagamisel. (p 15) Müügilepingu eelneva sõlmimise korral KOS § 81 lg 2 p-s 3 toodud eelduse kontrollimisel ei ole üldjuhul põhjendatud vara väärtuse hindamisel arvestada väärtuse tõusu, mis on tingitud pärast müügilepingu sõlmimist tehtud renoveerimistöödest, st väärtus tuleks leida võimalikult omandi kaotamise aja seisuga, kuid seisundis, milles võõrandatav kaasomandiosa oli müügilepingu sõlmimise aja seisuga. (p 16) KOS § 81 lg 2 p 4 järgi on üheks eelduseks, mis peab olema täidetud, et korteriomanikult saaks nõuda tahteavaldust kaasomandi osa võõrandamiseks, see, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Eelduslikult tuleks saadav tulu maksta viidatud punkti esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Punkti teise alternatiivi rakendamine riivab PS §-st 32 tulenevat korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada KOS § 81 lg-s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda. Tehtud kulutused ei pea olema tingimata vajalikud TsÜS § 63 p 1 mõttes. KOS § 81 lg 2 p 4 lubab teha kulutusi ka kaasomandi osa parendamiseks. Samuti võib KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada teha elamule kulutusi, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes, kui need mahuvad KÜS § 151 järgsete kulude hulka (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 28). (18)

Hagiavalduses esitatud asjaolude tõesuse korral ei saa väita, et hagi tuleks igal juhul jätta õiguse kohaldamise tagajärjel rahuldamata. Kohtul on hagi ebaselguse korral võimalik hagi TsMS § 3401 lg 1 järgi täpsustada. (p 11)

Isikud, kes osalevad suurema ohu allika valitsemises, võtavad suurema ohu allika ajutiselt oma valitsemise alla või saavad suurema ohu allika valitsemisest kasu, ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt õigustatud nõudma suurema ohu allika valitsejalt suurema ohu allika poolt neile tekitatud kahju hüvitamist riskivastutuse sätete alusel (vt Riigikohtu 18. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-07, p 12). (p 9)

Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduse erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt Riigikohtu 13. veebruari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-12, p 10). Juhul, kui üks korteriomanik tekitab teisele kahju korteriomandi juurde kuuluvat mõttelist osa kasutades või hallates, on kahju hüvitamise üldsätteks VÕS § 115 lg 1. KOS § 11 lg 3, mis sätestab korteriomaniku vastutusest vabastamise eeldused, on sama sisuga mis VÕS § 115 lg 1 puhul kohaldamisele kuuluv VÕS § 103 lg 3. (p 10)

Sõltumata menetlusosalise seisukohast, peab kohus menetlusse võtmisel otsustama, kas nõuet tuleks menetleda hagi- või hagita menetluses. See tähendab, et kui kohtusse pöördunud isik eksib menetlusliigi valikul, ei tohi kohus keelduda asja menetlemisest. Vajadusel saab kohus TsMS § 3401 lg 1 järgi anda kohtusse pöördunud isikule tähtaja avalduse või nõude täpsustamiseks, muu hulgas juhul, kui ei ole esitatud piisavalt andmeid, et nõuet kvalifitseerida. (p 12)

Kaasomanik on kohustatud nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi reaalosa kasutama nii, et see oleks kooskõlas seadustega, korteriomanike otsustega ega kahjustaks teiste omanike õigusi. (p 14) Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu"), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. (p 15)

Avaldajad tuginesid oma taotluses korteriomandiseaduse ja asjaõigusseaduse sätetele, leides, et neil on kaasomanikena õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides, ning et neil on õigus nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduste ja kaasomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Selline nõue on õiguslikult võimalik. TsMS § 613 lg 4 sätestab, et kui esitatakse nõue, mida tuleks menetleda hagita menetluses koos nõudega, mida tuleks menetleda hagimenetluses, võib esimest nõuet menetleda koos hagimenetluses menetletava nõudega. (p 12)

Kinnisasja kasutuskorda määrava kohtulahendi resolutsioon peab olema üheselt arusaadav ja täidetav ka otsuse ülejäänud tekstita. (p 15)

Kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad, ülevaatlikud ja realiseeritavad ega või olla vastuolulised. (p 15)

Kaasomandi esemega seotud kokkuleppe tingimused peavad olema sõnastatud selliselt, et need oleksid objektiivselt arusaadavad ja üheselt mõistetavad.

Kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad, ülevaatlikud ja realiseeritavad ega või olla vastuolulised. (p 15)

Hagita menetluses on kohtul kohustus kaasata menetlusse kõik asjast puudutatud isikud ja selgitada välja kõigi seisukohad (vt ka Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 13).

Kui puudutatud isik esitab ettepanekud kasutuskorra täiendamiseks, peab kohus neid taotlusi arvestama ja nende arvestamine ei ole avalduse piiride ületamine. (p 12) Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega. Kohus ei ole hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. (p 14) Kohus saab kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise menetluses hinnata taotletava kokkuleppe lubatavust, selgust ja puudutatud isiku õiguslikku huvi sellise kokkuleppe nõudmiseks. Lisaks saab kohus hinnata seda, kas taotletav kokkulepe on mõistlik ega piira liigselt korteriomanike õigusi reaalosa ainukasutusel. (p 17) Seadust täpsustava tingimuse kasutuskorda lisamisest ei või kohus keelduda põhjendusega, et seaduses on üldised reeglid nagunii juba ette nähtud. Kinnisasja kasutuskorda määrava kohtulahendi resolutsioon peab olema üheselt arusaadav ja täidetav ka otsuse ülejäänud tekstita. Kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad, ülevaatlikud ja realiseeritavad ega või olla vastuolulised. (p 15)

Kui korteriomanikud tarbivad ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniteenuseid lepinguta, siis on tegemist käsundita asjaajamisega, mis vastab korteriomanike kui soodustatud isikute huvile ja tegelikule tahtele VÕS § 1018 lg 1 p 2 järgi. Sellisel juhul saavad korteriomanikud vastutada käsundita asjaajamise sätete alusel üksnes osavõlglastena, mitte solidaarvõlglastena (vt Riigikohtu 30. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-08, p 15). Sama põhimõte laieneb lisaks ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni teenuste lepinguta tarbimisele ka teiste korteriomandi kasutamiseks vajalike teenuste (nt küte) lepinguta tarbimisele.

Korteriomandi omandaja ei vastuta endise korteriomaniku majandamiskulude võla eest, mis tekkis endisel korteriomandi omanikul enne korteriühistu asutamist. KÜS § 7 lg 3 sätestab küll korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarkohustuse ja märgitud sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumise kohustusest, kuid solidaarkohustus tekib võõrandajal ja omandajal üksnes nende majandamiskulude võla osas, mis tekkis korteriühistu olemasolu ajal (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-48-11, p 12). Tulenevalt AÕS § 75 lg-st 1, KOS § 8 lg-st 1 ja § 13 lg-st 1 vastutab kaasomanik enne korteriühistu moodustamist tekkinud võla eest ise, st praegusel juhul korteriomandi endine omanik.

Korteriomandi omandaja ei vastuta endise korteriomaniku majandamiskulude võla eest, mis tekkis endisel korteriomandi omanikul enne korteriühistu asutamist. Solidaarkohustus tekib võõrandajal ja omandajal üksnes nende majandamiskulude võla osas, mis tekkis korteriühistu olemasolu ajal (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-48-11, p 12). Tulenevalt AÕS § 75 lg-st 1, KOS § 8 lg-st 1 ja § 13 lg-st 1 vastutab kaasomanik enne korteriühistu moodustamist tekkinud võla eest ise, st praegusel juhul korteriomandi endine omanik.

Ringkonnakohus ei tohi keelduda TsMS § 637 lg-le 21 tuginedes apellatsioonkaebust menetlemast, kui ei ole ilmne, et maakohus oleks õigesti kohaldanud materiaalõigust, ega ka see, et maakohus ei rikkunud menetlusnorme või hindas õigesti tõendeid, nagu ka see, et see ei võinud mõjutada asja lahendust.

Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10; 7. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-06, p 15).

Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10; 7. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-06, p 15). KOS § 11 alusel vaidlust lahendades ei ole oluline kahju tekitaja süü. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav.

Ringkonnakohtus ei saa TsMS § 637 lg-le 21 tuginedes keelduda apellatsioonkaebust menetlemast, kui ei ole ilmne, et maakohus oleks õigesti kohaldanud materiaalõigust, ega ka see, et maakohus ei rikkunud menetlusnorme või hindas õigesti tõendeid, nagu ka see, et see ei võinud mõjutada asja lahendust.

Nii KOS § 13 lg 1 kui ka asjaõigusseaduse § 75 järgi kannavad korteriomanikud kaasomanikena ühised maja valitsemisega seotud kulud vastavalt kaasomandiosa suurusele. Maja valitsemisel korteriühistu vahendusel näeb KÜS § 151 ette ühiste kulude kandmise sarnaselt vastavalt eluruumide pindala osatähtsusele, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Kui korteriühistu põhikirjas puuduvad erireeglid, saab kogu maja elektritarbimist lugeda korteriomanike ühiseks kuluks. Korteriomaniku võimalik õigus keelduda tasumast üldelektri eest rohkem, kui temalt võiks vastavalt korteri suurusele nõuda, ei anna talle alust keelduda tasumast tema korteris tarbitud elektrienergia eest ega arvete tasumisest muus ulatuses.

Kui hageja leiab hagis, et kostjad rikuvad tema juba olemasolevat õigust kasutada kaasomandi eset, st korteriomandite reaalosadest väljapoole jäävat elamu osa, saab sellist nõuet saab pidada AÕS §-st 89 tulenevaks omandi kaitse nõudeks. Seejuures tuleb eristada hageja õigust kasutada korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset. Nõue võimaldamaks hagejal kasutada elamu teise korruse koridori, tualettruumi ja trepikoda, on suunatud sellele, et hageja saaks kasutada elamu kaasomandis olevat osa, st osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. (p 11) AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Hageja nõude puhul, mis on suunatud elamu kaasomandis oleva osa kasutamisele, peab hageja tõendama, et kostjad takistavad tal elamu teise korruse koridori, seal asuvat tualettruumi ning trepikoda nende otstarbe kohaselt kasutamast (vt KOS § 10 lg 2). Kostjatel on aga võimalik tõendada, et hageja on kohustatud sellist takistust taluma. (p 12)

Kui hageja leiab hagis, et kostjad rikuvad tema juba olemasolevat õigust kasutada kaasomandi eset, st korteriomandite reaalosadest väljapoole jäävat elamu osa, saab sellist nõuet saab pidada AÕS §-st 89 tulenevaks omandi kaitse nõudeks. Seejuures tuleb eristada hageja õigust kasutada korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset. Nõue võimaldamaks hageja kasutada elamu teise korruse koridori, tualettruumi ja trepikoda, on suunatud sellele, et hageja saaks kasutada elamu kaasomandis olevat osa, st osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. (p 11) AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Hageja nõude puhul, mis on suunatud elamu kaasomandis oleva osa kasutamisele, peab hageja tõendama, et kostjad takistavad tal elamu teise korruse koridori, seal asuvat tualettruumi ning trepikoda nende otstarbe kohaselt kasutamast (vt KOS § 10 lg 2). Kostjatel on aga võimalik tõendada, et hageja on kohustatud sellist takistust taluma. (p 12) Nõuet elamu teise korruse ühiskasutatava tualettruumi taastamiseks võib pidada õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudeks. Eelkõige näeb seadus asja hävimise või kahjustamise puhul ette võimaluse nõuda selle taastamise kulude rahas hüvitamist (vt VÕS § 132 lg 3 ja § 136 lg 1). VÕS § 136 lg 5 järgi on aga võimalik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, mh endise olukorra taastamist, kui see on mõistlik. (p 11)

Korteriühistul on õigus oma nimel panna kohtulikult maksma ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu. Korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Korteriühistul on õigus esitada oma nimel enne elamu haldamise üleandmist (s.o enne korteriühistu moodustamist) tekkinud korteriomanike ja üürnike tasutud remondirahadest tulenev rahaline nõue. Korteriühistul on kõigi korteriomanike huvides tegutsedes õigus esitada ka nõue korrastada küttesüsteem, kuigi see nõue võis tekkida enne korteriühistu moodustamist. Elamu majandamine kõikide kaas- või korteriomanike ühistes huvides peaks toimuma võimalikult ühtemoodi ning olema ka õiguslikus mõttes järjepidev (sh eelkõige majandamisega seotud nõuete esitamine) olenemata sellest, millises õiguslikus vormis elamut majandatakse. Korteriühistul on õigust esitada hagi korteriomanike eest KOS § 11 alusel kahju hüvitamiseks. Lisaks kulude hüvitamise nõudele on lubatav esitada korteriomanikele tekitatud kahju hüvitamise nõue ka muul alusel.

Korteriühistul on õigus oma nimel panna kohtulikult maksma ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu.

Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.

Kui korteriühistu liige rikub ühistu üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust, ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata (KOS § 11 lg 3 esimene lause).

Korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks on vajalik järgmiste tingimuste täitmine: • otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses; • küsimuse võis lahendada korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega; • otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; • otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud. Korteriühistu otsuse täitmine on korteriühistu liikmele kohustuslik eelkõige järgmiste tingimuste täitmisel: • otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine; • küsimuse võis lahendada häälteenamusega; • otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; • otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega; • otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes ei osalenud otsuse vastuvõtmisel või hääletasid selle vastu. Korteriomanike seadusliku otsuse täitmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui see on mõne korteriomanikust ühistu liikme suhtes ebaproportsionaalne. Korteriühistu võib häälteenamusega otsustada lisaks elamule vajalike kulutuste tegemisele ka elamule kasulike kulutuste tegemise. Kasulikud kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka.

Korteriühistu võib häälteenamusega otsustada lisaks elamule vajalike kulutuste tegemisele ka elamule kasulike kulutuste tegemise TsÜS § 63 p 2 mõttes. Kasulikud kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka. Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.

Asjaolu üldtuntuks lugemisel TsMS § 231 lg 1 alusel tuleb kohtuotsuses ka märkida, mille põhjal kohus selleni jõudis, ja enne võimaldada pooltel selle asjaolu kohta seisukohta avaldada (vt ka Riigikohtu 13. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-04, p 14).

Müügieseme lepingus märgitud mõõtude või muude arvnäitajate tegelikest erinemise korral ei saa alati rääkida lepingu rikkumisest VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Selleks tuleb esmalt kindlaks teha, kas tegemist on kokkulepitud omadusega või kas erinevusega kaasneb rikkumine muul alusel (nt VÕS § 217 lg 2 p 2 või 3 järgi). Vajadusel tuleb lepingut tõlgendada ja hinnata omaduse olulisust lepingu kontekstis. Pooled võivad müügieset iseloomustavad andmed nagu ka nende andmete saamise (mh mõõdistamise) metoodika ja korra omavahelises suhtes ise kokku leppida. Kokkuleppe tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS §-st 29, mh tuleb kindlaks teha, millisest metoodikast lähtudes on suurused määratud. Kokkuleppe puudumisel saab korteriomandi reaalosa üldpinna määramisel lähtuda Majandus- ja kommunikatsiooniministri 24. detsembri 2002. a määrusest nr 69 "Ehitise tehniliste andmete loetelu". Ebaõigete faktiliste andmete kandmine maatüki või ehitise kohta registrisse ei muuda selle tegelikke omadusi.

Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused: • müügileping on kehtiv; • müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217); • müüja vastutab asja puuduse eest; • müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2). Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale; • puudus ei tulenenud ostjast; • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma; • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda; • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav; puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale. Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale. Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16; 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12). Seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise tähtaega. Kujundusõigusena ei allu see ka aegumisele (vt TsÜS § 142 lg 1), küll aeguvad hinna alandamisest tulenevad lepingulised nõuded. Ostuhinna alandamine võib olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega, kui müüja on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Hinna alandamisele saab analoogia korras kohaldada ka VÕS § 118 lg-s 2 lepingust taganemise tähtaja kohta sätestatut. See tähendab, et kui kohustuse täitmise nõue (eelkõige puuduse kõrvaldamise nõue) nõue on aegunud ja võlgnik sellele tugineb, on hinna alandamine puudusele tuginedes tühine. Sel juhul on ka hagi hinna alandamise kehtivuse tuvastamiseks esitatud õigusliku huvita. Hinna kehtiva alandamise tagajärjeks on lepingu muutmine poolte kohustuste kokkulepitud tasakaalu taastamise eesmärgil. Hinda saab alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse(vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 18, 20; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12): Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Asjaolu, et täitmise väärtusi ei saa kindlaks teha, tõendamise koormis on ostjal (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12).

Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale; • puudus ei tulenenud ostjast; • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma; • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda; • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav; puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale.

Korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluvad piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, samuti võib sinna kuuluda püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Korteriomandi reaalosast välja jäävat osa, mis on korteriomanike kaasomandis, kasutavad korteriomanikud KOS § 12 järgi. Keldripinda ei saa jagada korteriomanike vahel piiratud lahuspindadeks selliselt, et üldkasutatavat pinda sinna ei jääkski, sest sel juhul ei oleks võimalik ka lahuspindasid kasutada.

Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtumäärus, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta.

Korteriomandi reaalosa hulka võivad kuuluda ka trepikoja-, keldri- ja pööninguruumid juhul, kui need vastavad KOS § 2 lg-s 1 sätestatule (vt Riigikohtu 4. novembri 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-09 (p 16).

Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtumäärus, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus Kaasomandi lõpetamise asjas ei oma tähtsust võimalikud võlaõiguslikud koormamislepingud, mida kaasomanikud on sõlminud kolmandate isikutega. Kaasomandi lõpetamisel AÕSRS § 12 lg 5 järgi saab kohus määrata tulevaste korteriomandite omanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel. See kohtumäärus ei asenda KOS § 5 lg 3 p-des 1 ja 2 ettenähtud dokumente.

Korteriomandi reaalosa hulka võib kuuluda ka keldriruum juhul, kui see vastab KOS § 2 lg-s 1 sätestatule.

Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-45-06. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades.

AÕS § 77 lg 3 kohaselt võib kohus kaasomandi reaalosadeks jagamisel, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Vastava nõude saab esitada pärast kaasomandi reaalosadeks jagamist.

Käesoleval juhul asus linnavalitsus seisukohale, et tal puudus alus kasutusloa väljaandmisest keeldumiseks, kuna täidetud olid PES § 58 lg-tes 1 ja 2 sätestatud eeldused, s.t ümberehitustööd olid teostatud ehitusloa alusel, ümberehitus vastas projektile ja ehitise dokumentatsioon oli korras.Kuigi PES § 58 puudulik sõnastus näib linnavalitsuse seisukohta kinnitavat, viib vastupidisele tõlgendusele PS §-st 14 tulenev kohaliku omavalitsuse kohustus tagada oma otsuste tegemisel isikute õiguste ja vabaduste kaitse. See seisukoht on kooskõlas ka käesoleval ajal kehtiva Ehitusseaduse § 34 lg 1 p-dega 5 ja 8, mis sätestavad, et kasutusluba ei anta, kui kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt ei vasta nõuetele või kui ehitis ei vasta õigusaktis sätestatud nõuetele. Projekt ja ehitis ei vasta nõuetele ka siis, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute õigusi.

Kasutusloa andmine on kaalutlusõiguslik otsus, mille langetamisel ei või kohalik omavalitsus piirduda vaid ehitise projektikohasuse formaalse kontrolliga. Kui kasutusloa andmisel ilmneb, et ehitusluba ei olekski tohtinud välja anda, sest ehitusprojekt ei olnud nõuetekohane, ei või kohalik omavalitsus kasutusluba väljastades seda viga tähelepanuta jätta.Kasutusloa andmise välistab ka see, kui ehitise kasutamine kavandatud otstarbel oleks õigusvastane, näiteks rikuks ümberkaudsete elanike õigusi. Kasutusloa andmisel omavad tähtsust ka tsiviilõiguslikud normid. Kui nendega on keelatud kasutusloas ettenähtud tegevus üldse või on see lubatud ainult teise korteriomaniku nõusolekul ja nõusolek puudub, siis ei või kohalik omavalitsus kasutusluba väljastada.

Kasutusluba ei ole õige kolmanda isiku vastuväidetele tuginedes jätta välja andmata juhul, kui kolmas isik oli nõuetekohaselt kaasatud ehitusloa andmise menetlusse ja talle pidi olema arusaadav, et ehitusloa alusel ehitatava hoone või ümberehituse projektijärgne kasutamine toob kaasa tagajärjed, millele vastuväide tugineb.