Asjaõigusseadus (lühend - AÕS)

Kinnisasja asjaõiguslepingu sõlmimiseks peavad mõlema poole tahteavaldused vastama AÕS §-s 64¹ ja § 120 lg-s 1 sätestatud vorminõuetele. Kohtulahendiga tahteavalduse asendamisel on üksnes asendatud tahteavalduse puhul täidetud seadusest tulenev vorminõue. Kinnisasja omandaja vormikohast tahteavaldust ei asenda kohtule hagi esitamine kohustamaks kinnisasja võõrandajat andma kinnisomandi üleandmise tahteavaldus. Seega peab kinnisasja omandaja kinnistusraamatusse kande tegemiseks esitama kinnistusraamatu pidajale lisaks kinnistamisavaldusele ja eelviidatud kohtulahendile ka oma notariaalselt tõestatud vormis avalduse kinnisasja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. (p-d 15 ja 16)

Kinnisomandi tasu eest võõrandamisel saab vastastikuse täitmise VÕS § 110 lg 5 järgi korraldada eesmärgipäraselt ning mõlema poole huve tasakaalustavalt selliselt, et võõrandajat kohustatakse andma asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning omanikuvahetust väljendava kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalikud tahteavaldused üksnes tingimusel, et kinnisasja omandaja on tasunud võõrandajale kinnisasja ostuhinna või kui võõrandaja satub ostuhinna vastuvõtmisega viivitusse. Kui kohus rahuldab hagi VÕS § 110 lg 5 alusel vastunõude täitmise tingimusega, on samuti tegu TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes kohtuotsuse täitmise viisi kindlaksmääramisega (RKTKo nr 3-2-1-57-11, p 38). (p 21)

Kinnistusraamatu kande tegemiseks tuleb kinnistusraamatu pidajale lisaks nõuetekohasele kinnistamisavaldusele, kinnisasja omandaja notariaalselt tõestatud tahteavaldusele asjaõiguslepingu sõlmimiseks, andmetele, mis võimaldavad kontrollida riigilõivu tasumist kinnistusraamatu kande tegemise eest, ning kohtulahendile, millega asendati kinnisasja võõrandaja tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnisasja omaniku muutumise kohta kinnistusraamatu kande tegemiseks, esitada: • kohtutäituri õiend, milles kohtutäitur kinnitab, et kinnisasja omandaja on hoiustanud raha konkreetse kohtuotsuse täitmiseks, millega kohustati kinnisasja võõrandajat andma tahteavaldused omandajalt lahendiga väljamõistetud rahasumma tasumise vastu, ning et kohtutäitur on võõrandajale TMS § 184 lg 1 teise lause järgi omandaja kohustuse täitmist pakkunud; või • notari hoiustamiskviitung, millest hoiustamise alusena nähtub selgelt, et raha hoiustati kohtuotsuse täitmiseks, millega kohustati võõrandajat andma tahteavaldused omandajalt lahendiga väljamõistetud rahasumma tasumise vastu. (p-d 22–23)

Kuna pankrotimenetluse ajal intressi ja viivise arvestamise peatumine on seadusest tulenev tagajärg, ei ole kohtuotsus vastuolus PankrS § 35 lg 1 p-ga 6, kui enne pankroti väljakuulutamist esitatud hagi alusel mõistetakse pankrotivõlgnikult pärast võlgniku pankroti väljakuulutamist tehtud kohtuotsusega välja viivis põhivõlgnevuselt hagiavalduse esitamisest põhivõlgnevuse tasumiseni. Pankrotihaldur ja kohus saavad sellise nõude tunnustamisel arvestada PankrS § 35 lg 1 p-ga 6. Ka kohtutäitur saab sellise nõude täitmisel arvestada PankrS § 35 lg 1 p-ga 6 ja § 167 lg-ga 1. (p 25)

Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 tähenduses kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ehk täpsemalt – jagamisega või konkreetse jagamise viisiga mittenõustunud kaasomaniku tahteavalduse asendamine. Hageja peab kaasomandi lõpetamiseks sõnastama hagis tahteavalduse, mida soovib kohtulahendiga asendada. Hageja ei pea paluma vastaspoole tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, sest kohtulahend asendab seda seaduse alusel (RKTKm nr 3-2-1-65-10, p 20; RKTKo nr 3-2-1-42-13, p 12). TsÜS § 68 lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1) tähenduses hagi puhul saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (RKTKo nr 3 2 1 153-09, p 16). (p 13)

Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (vt nt RKTKo nr 2-18-13306/25, p 10; 2-19-18320/73, p 11). (p 14)

Kohus ei saa lõpetada kaasomandit muul viisil, kui on sätestatud AÕS § 77 lg-s 2, mis on kaasomandi lõpetamise nõude alusnorm. See ei ole võimalik ka juhul, kui kaasomanike panused kinnisasja soetamisse või sellel asuva elamu parendamisse ja hooldamisse on erinevad. See, et üks kaasomanik kinnisasja osa parendab ja hooldab, ei ole omandi tekkimise alus ja sellisel viisil toimides omand ei suurene (RKTKo nr 2-22-2159/98, p-d 15 ja 22). (p 15)

Kaasomandi jagamine muul viisil, kui on AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud, ei ole võimalik juhul, kui kinnisasja kaasomanikud on endised elukaaslased, kes soetasid kinnisasja mitteabielulise kooselu kestel eesmärgiga kinnisasjal asuvas elamus ühiselt elada ja tegid selleks võrreldavad majanduslikud panused. Mitteabieluline kooselu ei muuda iseenesest poolte omandisuhteid (RKTKo nr 3-2-1-109-14, p 17; 2-20-10878/52, p 13). (p 15)

Erandina on võimalik kaasomandis olev kinnisasi jagada muul viisil, kui pooled leppisid selles kokku kaasomandi loomisel või lepivad kokku hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta. Samuti võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või kohtuliku kompromissina. Kirjeldatud kaasomanike kokkulepped peavad olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (RKTKo nr 2-22-2159/98, p-d 17 ja 18). (p 16)

Kohus saab kaasomandi lõpetada ja kinnisasja jagada, andes kinnisasja ühele kaasomanikule ja pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas, üksnes juhul, kui kaasomanik, kes kinnisasja endale soovib, on valmis ja võimeline maksma teisele kaasomanikule hüvitise, mille suurus sõltub (1) kaasomandis oleva asja kui terviku väärtusest, mis on kindlaks määratud võimalikult omandi kaotamise aja seisuga ja (2) kaasomandi osast ilma jääva kaasomaniku mõttelise osa suurusest (vt nt RKTKo nr 3-2-1-102-05, p 16; 3-2-1-70-10, p 13; 3-2-1-14-17, p 23). (p 18)

Juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele (RKTKo nr 2-22-2159/98, p 15). Kohus võib siiski kaasomandi lõpetamise otsuses TsMS § 445 lg 1 alusel määrata, et kaasomandi ese võõrandatakse ilma koormatisteta selliselt, et enampakkumise tulemist rahuldatakse kõigepealt pandipidajate või teiste piiratud asjaõiguse omajate nõuded nii, et piiratud asjaõigused saab kustutada, ja et järelejääv tulem jagatakse vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurusele (RKTKo nr 2-22-2159/98, p 23; 3-2-1-39-17, p 12). (p 19)

Kaasomanik võib AÕS § 72 lg-te 1 ja 4 alusel ja VÕS § 69 lg 2 alusel esitatavad nõuded või nende asemel seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise kaudu vara väärtuse juurdekasvu jagamise ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamise nõude maksma panna kaasomandi jagamise menetluses, esitades vastava hagi või vastuhagi ja tasudes riigilõivu. Vastuhagi võib esitada ka tingimuslikult selliselt, et kostja taotleb vastuhagi menetlemist ainult juhul, kui kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise hagi (vt ka RKTKo nr 2-19-18320/73, p 15.3). Samuti on võimalik kirjeldatud nõuded kohtule esitada tasaarvestuse vastuväitena, mis on riigilõivuvaba, kuid sellisel juhul peab vastuväite esitaja arvestama sellega, et tasaarvestuse vastuväide jääb lahendamata, kui kaasomand lõpetatakse muul viisil kui asja andmisega ühele kaasomanikule, pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. (p 22)

Olukorras, kus üks kaasomanik on teinud kaasomanike kokkuleppel või enamuse otsusel kinnisasja korrashoiuks, säilitamiseks või parendamiseks kulutusi või kinnisasja säilitamiseks vajalikke toiminguid eelneva kokkuleppe või enamuse otsuseta, on kulusid kandnud kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt AÕS § 72 lg-te 1 ja 4 alusel kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osaga. (p 21)

Solidaarvõlgnik saab olukorras, kus ta on täitnud ühist kohustust suuremas ulatuses, kui temale langevas osas, esitada teise solidaarvõlgniku vastu tagasinõude VÕS § 69 lg 2 alusel. (p 21)

Mitteabielulises kooselus elavate kaasomanike puhul võib vastavate eelduste esinemisel olla võimalik asjaõigusseaduses (AÕS § 72 lg-tes 1 ja 4) ja võlaõigusseaduses (VÕS § 69 lg-s 2) sätestatu asemel esitada seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise kaudu vara väärtuse juurdekasvu jagamise ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamise nõue (RKTKo nr 2-20-10878/52, p-d 16–16.3). (p 21)

Pärandvara hulgas olevale kinnisasjale saab nõuda isikliku kasutusõiguse seadmist järgmiste eelduste esinemisel: (1) nõude esitaja on pärandaja abikaasa, (2) kinnisasi, millele abikaasa palub seada isikliku kasutusõiguse, oli abikaasade ühine kodu ja (3) pärandaja abikaasa elujärg halveneb pärimise tõttu (vt ka RKTKo nr 2-18-8886/64, p 10). (p 14)

Iseenesest on õige, et kaasomandi mõttelist osa ei saa koormata isikliku kasutusõiguse, reaalservituudi, kasutusvalduse ega hoonestusõigusega (RKTKm 14.10.2008, 3-2-1-84-08, p 10). Samas jätavad hagejad tähelepanuta, et kaaspärijad on pärandvara hulgas olevate üksikute asjade ühisomanikud (AÕS § 70 lg 4), mitte kaasomanikud (AÕS § 70 lg 3). Ühisomandi puhul ei ole enne vastaval viisil vara jagamist võimalik kõnelda omandi mõttelistest osadest (RKTKo nr 3-2-1-164-14, p 12). Ühisomandis olevat vara saab koormata ainult tervikuna (RKTKo nr 2-21-6200/67, p 20), mistõttu palus kostja vastuhagis õigesti koormata korter tervikuna isikliku kasutusõigusega tema kasuks. (p 15)

Ühisomandi koormamiseks isikliku kasutusõigusega on tulenevalt AÕS §-st 64¹ vajalikud õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellele vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Seega palus kostja õigesti korteri isikliku kasutusõigusega koormamiseks kohustada hagejaid andma selleks vajalikud tahteavaldused. Jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendab hagejate tahteavaldust anda sellekohased nõusolekud (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1). (p 15)

Materiaalõiguslikult ei välista pärandvaraks oleva korteri ühisomandi lõpetamist sellele PärS § 16 lg 3 alusel seatav tasuta tähtajatu isiklik kasutusõigus kostja kasuks. Kinnisasja ühisomandit on võimalik lõpetada ka olukorras, kus jagatav kinnisasi on koormatud mõne piiratud asjaõigusega. (p 18)

Kaaspärijad on pärandvara hulgas olevate üksikute asjade ühisomanikud (AÕS § 70 lg 4), mitte kaasomanikud (AÕS § 70 lg 3). (p 15)

Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (RKTKo 22.03.2022, 2-19-18320/73, p 11 ja selles viidatud kohtupraktika). Kirjeldatud põhimõtted on tulenevalt PärS § 152 lg-s 3 sätestatust asjakohased ka pärandvara jagamisel, kui jagatakse ühisomandis olevat asja. (p 16)

Materiaalõiguslikult ei välista pärandvaraks oleva korteri ühisomandi lõpetamist sellele PärS § 16 lg 3 alusel seatav tasuta tähtajatu isiklik kasutusõigus kostja kasuks. Kinnisasja ühisomandit on võimalik lõpetada ka olukorras, kus jagatav kinnisasi on koormatud mõne piiratud asjaõigusega. Samuti ei välista PärS § 16 lg 3 alusel kinnisasjale seatud isiklik kasutusõigus kinnisasja müüki täitemenetluses avalikul enampakkumisel ning PärS § 16 lg 3 alusel tekkinud isiklik kasutusõigus jääb TMS § 158 lg 4 alusel püsima ka täitemenetluses toimuva enampakkumise korral. (p 18)

Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (RKTKo nr 2-19-18320/73, p 11 ja selles viidatud kohtupraktika). (p 16)

Eelduslikult kuulub kummagi abikaasa pangakontol olev raha abikaasade ühisvara hulka (RKTKo nr 2-18-18277, p 20.5 ja selles viidatud kohtupraktika). Siiski ei ole välistatud, et abielu kestel abikaasa arvelduskontole laekunud raha kuulub selle abikaasa lahusvara hulka, kui menetluse kestel leiab tõendamist, et arvelduskontol olev raha saadi tasuta käsutuse teel (PKS § 27 lg 1 p 2), tegemist on väljamaksega kohustusliku pensionifondi osakute eest (PKS § 27 lg 1 p 4) vms. Lahusvara ei muutu ühisvaraks pelgalt selle laekumisega ühe abikaasa arvelduskontole. (p 20)

Olukorras, kus ühe abikaasa lahusvara on segunenud ühisvaraga (nt on abikaasa arvelduskontole laekunud vanaduspension ja väljamakse kohustusliku pensionifondi osakute eest), kuid tegu ei ole PKS §-s 34 kirjeldatud juhtumiga, tuleb varaühisuse varasuhte lõppemisel abikaasa arvelduskontol oleva ühisvara suuruse kindlakstegemiseks välja selgitada, missugune oli arvelduskontole laekunud ühisvara ja lahusvara proportsioon viimase ühisvara laekumise seisuga. Kui selliselt segunenud ühis- ja lahusvaraks oleva raha kogusumma on ühisvara jagamise hetkeks vähenenud, tuleb kirjeldatud proportsiooni aluseks võttes välja selgitada ühisvara suurus varaühisuse varasuhte lõppemise aja seisuga. (p 21)

Kui vallasasja käsutustehing on tühine, saab üleandja nõuda saajalt üleantu (sh valduse) tagastamist nii vindikatsiooninõude alusel asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 järgi kui ka soorituskondiktsiooni kohaselt VÕS § 1028 jj järgi. (p 13)

Aktsiaid on võimalik AÕS § 80 alusel nende õigusliku aluseta valdajalt välja nõuda juhul, kui nende kohta on välja antud dokument (VÕS 917 lg 1). Üksnes registrikande vahendusel käibel olevaid aktsiaid kui mittekehalisi esemeid seevastu vinditseerida ei saa. (p 13)

Tühise käsutuse tõttu väärtpaberite registris tehtud ebaõige kande parandamise nõudega sarnast õigussuhet reguleerib AÕS § 65 lg 1, mis võimaldab isikul, kelle õigusi on ebaõige kinnistusraamatu kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. (p 15)

Isikul, kelle õigus on registrist ekslikult kustutatud, tuleb oma õiguste maksmapanekuks saavutada registrikande parandamine, mis on võimalik senikaua, kuni tema õigus ei ole lõppenud kolmanda isiku poolse heauskse omandamise tagajärjel (AÕS § 56¹ lg 1, EVKS § 9 lg 2). (p 15)

Väärtpaberite registris registreeritud aktsiate puhul aktsiate omaja, kelle õigust on ebaõige registrikandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab, lähtudes analoogiast AÕS § 65 lg-ga 1. (p 18)

Olukorras, kus on tuvastatud kas vallasasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise (AÕS § 80) või kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõude (AÕS § 65) eelduste esinemine, puudub vajadus asuda hindama lisaks seda, kas ühtlasi on täidetud ka VÕS § 1028 eeldused. (p 18)

Vt RKTKo nr 2-14-62992/46, p 14. (p 19)

Apellatsioonimenetluse eesmärk ei ole korraldada uut eelmenetlust (RKTKo nr 2-18-4181/75, p 19). (p 21)

Tulenevalt TsMS § 4 lg-s 2 sätestatud dispositiivsuse põhimõttest otsustab hageja, kelle vastu ta soovib nõude esitada. Kohus ei saa muuta menetlusosaliste ringi ega asenda hagejat ega kostjat, kui ta leiab, et nõue on esitatud tema hinnangul vale kostja vastu. (p 23)

Seadus ei võimalda keelduda igasuguse kohustuse täitmisest ükskõik millise nõude täitmisele tuginedes. Need nõuded peavad VÕS § 110 lg 1 järgi olema piisavalt seotud. (p 25)

Korteriomandi kaasomandi eseme valitsemisest tulenevaid nõudeid lahendab kohus hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1), mille menetlusosaliste hulka kuuluvad asjassepuutuvad korteriomanikud ja korteriühistu (TsMS § 614 lg 1). Asjassepuutuvad on eelkõige need korteriomanikud, kes kohtuasjas korteriühistuga vaidlevad. (p 17)

Korteriomandi asjades on määruskaebuse esitamise õigus üldjuhul TsMS §-s 614 nimetatud menetlusosalistel. (p 18)

Kui korteriühistul puudub juhatus, ei laiene korteriühistu ühine esindusõigus (KrtS § 24 lg 4) õigusvaidluses nendele korteriomanikele, kes on ise vaidluse osapooled korteriühistu vastu. (p 19)

NB! Praktika muudatus!

Nii KrtS § 37 lg-t 1 kui ka AÕS § 72 lg-t 4 tuleb tõlgendada selliselt, et nendes sisalduvad kaks eraldi õigust. Esiteks näevad viidatud sätted ette iga korteriomaniku (kaasomaniku) õiguse teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike (kaasomanike) või korteriühistu nõusolekuta. Teiseks annavad kõnealused normid igale korteriomanikule (kaasomanikule) õiguse nõuda korteriühistult (teistelt kaasomanikelt) selliste toimingute jaoks vajalike kulutuste hüvitamist. Seejuures on kulutuste hüvitamise nõude eeldus see, et toiming, millega seotud kulutuste hüvitamist nõutakse, oleks kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik. See tähendab, et korteriomanikul (kaasomanikul) saab kulutuste hüvitamise nõue tekkida üksnes juhul, kui kulutusi kaasa toonud toimingud olid kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud. (p 25)

Toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne. Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on sellised, mis on sobivad ja vajalikud kaasomandi eseme eesseisva kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise vältimiseks, samuti hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike tehnosüsteemide toimimise tagamiseks. Tavaliselt on sellised abinõud ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada. (p-d 26–28)

Kui korteriomanik (kaasomanik) on teinud õigustatult kaasomandi eseme suhtes toimingu, mis oli selle säilitamiseks vajalik, on tal KrtS § 37 lg-st 1 (AÕS § 72 lg-st 4) tulenevalt õigus nõuda sellega seotud vajalike kulutuste hüvitamist korteriühistult (teistelt kaasomanikelt). Kulutuste vajalikkust tuleb seejuures hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi, mille kohaselt on kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Eeltoodu tähendab mh seda, et isegi kui korteriomanik (kaasomanik) on õigustatud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikku toimingut tegema, peab ta selleks vajalike kulutuste tegemisel lähtuma korteriomanike (kaasomanike) ühistest huvidest ja vältima põhjendamatuid kulutusi, nt eelistama olemasolevaid vahendeid või korteriühistu koostööpartnerite teenuseid. (p 29)

NB! Praktika muudatus!

Korteriomanike (kaasomanike) vahelises võlasuhtes kaasomandi osaga seotud toimingute tegemine ja sellest tulenevad võimalikud kulutuste hüvitamise nõuded on reguleeritud erisätetega ja selle suhte raames ei kohaldu üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude alusena KrtS § 37 lg 1 (AÕS § 72 lg 4) kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted). (p 32)

AÕS § 244¹ lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). AÕS § 244¹ lg 3 järgi aegub see nõue kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Seega hakkab AÕS § 244¹ lg-s 1 sätestatud nõue aeguma alates hetkest, mil kinnisasja omanik sai teada ehitise püstitamata jätmisest või muust olulisest lepinguliste kohustuste rikkumisest. Jätkuv lepingurikkumine ei välista AÕS § 244¹ lg 3 järgi nõude aegumist ja nõude aegumine algab ajast, mil hageja sai teada kostja lepinguliste kohustuste rikkumisest. (p 10)

PKS § 33 lg 3 teine lause ei anna TMS § 14 lg 2 kõrval iseseisvat alust nõuda ühisvara jagamist (RKTKo nr 3-2-1-74-16, p 15.2; RKTKm nr 2-21-3244/37, p 14.2). (p 12)

TMS § 14 lg 2 alusel on võlausaldajal võimalik nõuda ühisvara jagamist, kui (1) hagejal on võlgnikust abikaasa vastu nõue, (2) võlgnikust abikaasa lahusvara arvel nõude rahuldamine ebaõnnestub, (3) võlgnikul on jagatavat ühisvara, mille jagamisest saadu arvel saaks sissenõudja nõude mingis ulatuses rahuldada, ja (4) võlgnikuks olev ühisomanik saaks ise nõuda ühisvara jagamist (RKTKo nr 2-18-1611/44, p 18). (p 13)

Võlausaldaja nõudest loobumine mõne solidaarvõlgniku suhtes ei mõjuta solidaarvõlgnike vastutust võlausaldaja kohustuse täitmise eest solidaarvõlgnike omavahelises suhtes. Kui võlausaldaja on täielikult või osaliselt loobunud nõudest mõne solidaarvõlgniku vastu, peavad teised solidaarvõlgnikud kohustuse täitma täies ulatuses (VÕS § 66 lg 1) ja teistel võlgnikel on tagasinõudeõigus solidaarkohustusest vabastatud võlgniku vastu osas, mis langeb sellele võlgnikule solidaarvõlgnike omavahelises suhtes (VÕS § 69 lg 3) (RKTKo nr 3-2-1-64-06, p 17). (p 15)

TMS § 14 lg 2 alusel esitatud hagi protsessuaalne nõue TsMS § 363 lg 1 p 1 mõttes on jagada abikaasade ühisvara, mitte ühisvara koosseisu kuuluvad üksikud varaesemed, mille jagamist hageja taotleb. Eseme kuulumine abikaasade ühisvara hulka on ühisvara jagamise nõude lahendamise eeldus (RKTKo nr 2-21-6200/67, p 15). Kuna esemed ja kohustused, mille jagamist ühisvara jagamise käigus soovitakse, ei moodusta hagi eset, ei ole menetluse kestel jagatava ühisvara koosseisu muutmine hagi eseme muutmine, vaid on käsitatav hagi laiendamisena TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes (RKTKo nr 3-2-1-119- 09, p 12). (p 16)

Hageja ei pea hageja TMS § 14 lg 2 alusel hagi esitades koos ühisvara jagamise nõudega paluma kohtul pöörata sissenõue võlgniku osale ühisomandist. TMS § 14 lg 2 alusel pööratakse võlgniku varale sissenõue vara arestimise ja müümise teel (TMS § 52 lg 1 esimene lause, TMS § 137). (p 18)

EhS § 83 lg 2 on sõnastatud nii, et „[p]rojekteerimistingimused ei ole nõutavad liini ja elektripaigaldise ehitamiseks või kui nende ehitamise näeb ette detailplaneering või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneering“. Kolleegium leiab, et osundatud sätte sõnastuses on ilmselge viga. Sellise sõnastuse korral satub sätte esimene alternatiiv vastuollu sama paragrahvi esimese lõike punktidega 1 ja 2 ning muudab mõttetuks sätte teise alternatiivi. Sestap tuleb EhS § 83 lg-t 2 tõlgendada nii, et projekteerimistingimused ei ole nõutavad liini ja elektripaigaldise ehitamiseks juhul, kui nende ehitamise näeb ette detailplaneering või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneering. Sellist järeldust toetab nii EhS § 83 lg 1 p 2 ja lg 2 süstemaatiline kui ka tekkelooline (vt ehitusseadustiku eelnõu seletuskiri 555 SE, lk-d 123-124) tõlgendus. (p 16)

Kaasomand ulatub kogu kaasomandi esemele. Kaasomandis on kogu maa ja kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised ja nende püsivalt ühendatud osad (TsÜS §-d 53–55). See tähendab, et kaasomandi osa on kinnisasja füüsiliselt piiritlemata mõtteline osa ühisest omandist ning on ekslik pidada mõnd hoonet või hoone osa ühele või teisele kaasomanikule kuuluvaks. Kaasomandi kasutuskord reguleerib üksnes kaasomandi kasutust, mitte aga kaasomandi kuuluvust. Nii sätestab ka TsÜS § 56, et asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast. Seega kuulub ka kaasomandi kasutuskorra sõlminud kaasomanikule endiselt mõtteline osa ühisest omandist, mille suurust väljendatakse TsÜS § 56 järgi murdosana asjast. Kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe olemasolu ei tähenda eeltoodud põhjustel ka seda, et kaasomand tuleks lõpetada seadusest erinevalt. (p 16)

AÕS § 77 lg 2 kolmas alternatiiv sätestab, et enampakkumisel saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud osa suurus tähendab kaasomandi mõttelise osa suurust (AÕS § 70 lg 3 ja TsÜS § 56), mitte ehitise või maatüki suurust, mis on kasutuskorra järgi iga kaasomaniku kasutuses. See tähendab, et juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Kui kaasomanikele kuuluvad mõttelised osad on võrdse suurusega, tuleb enampakkumise tulem jaotada kaasomanike vahel võrdselt. (p 15)

Kaasomandi kasutuskord reguleerib üksnes kaasomandi kasutust, mitte aga kaasomandi kuuluvust. Nii sätestab ka TsÜS § 56, et asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast. Seega kuulub ka kaasomandi kasutuskorra sõlminud kaasomanikule endiselt mõtteline osa ühisest omandist, mille suurust väljendatakse TsÜS § 56 järgi murdosana asjast. Kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe olemasolu ei tähenda eeltoodud põhjustel ka seda, et kaasomand tuleks lõpetada seadusest erinevalt. (p 16)

Kaasomanikud võivad AÕS § 71 lg 1 alusel lepinguga reguleerida, kuidas kaasomand lõpetatakse, mh võivad kaasomanikud AÕS § 76 lg 2 alusel kaasomandi lõpetamise nõude välistada. Kaasomanikud võivad lepinguga ka näha ette, kuidas jaotatakse kaasomandi lõpetamisel avaliku enampakkumise tulem. Kokkulepe kaasomandi lõpetamise viisi ja tulemi jaotamise kohta võib etteulatuvalt sisalduda juba kaasomandi loomise kokkuleppes või hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta. Samuti võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või kohtuliku kompromissina. Selleks, et kaasomanike kokkulepe kaasomandi lõpetamise kohta kehtiks ka kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes, peab see AÕS § 79 lg 2 alusel olema kantud märkusena kinnistusraamatusse. (p 17)

Juhul kui kaasomanikud sõlmivad kokkuleppe, millega nähakse ette, et kinnisasja (sh korteriomandi, hoonestusõiguse või korterihoonestusõiguse) kaasomand lõpetatakse seaduses sätestatust erinevalt, näiteks selliselt, et enampakkumise tulem jaotatakse kaasomandi mõtteliste osade suurusest erinevalt, peab vastav kokkulepe olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Notariaalse vormi nõue kehtib ka juhul, kui lepinguga nähakse ette, et kaasomand tuleb lõpetada kindlal viisil, või kui lepinguga välistatakse mõni seaduses sätestatud kaasomandi lõpetamise viis. (p 18)

Kohtul ei ole alust anda kehtivale õigusele teistsugust sisu isegi siis, kui mõlemad kohtumenetluse pooled saavad kehtivast õigusest ühtemoodi valesti aru või soovivad teadlikult, et kohus kohaldaks materiaalõiguse normi ekslikult. Juhul kui pooled soovivad, et kohus lahendaks vaidluse teisiti, kui kehtiv õigus ette näeb, on pooltel võimalik sõlmida kohtulik kompromiss (TsMS § 4 lg 3 esimene lause). Tsiviilkohtumenetluses kehtiv dispositiivsuse põhimõte (TsMS § 4 lg-d 1–3) ei tähenda seda, et pooled saaksid valida kehtiva õiguse sisu. Eeltoodu aga ei takista hagimenetluse poolel TsMS § 5 alusel ise otsustada, millistele asjaoludele ta enda nõude rajab või millega ta enda nõuet tõendab.

TsMS § 652 lg 8 ja TsMS § 688 lg 2 alusel on õigusliku hinnangu andmisel pooltest sõltumatud ka ringkonnakohus ja Riigikohus. Seega peab kõrgema astme kohus kontrollima alama astme kohtu materiaalõiguse õiget kohaldamist sõltumata sellest, kas kaebuse esitaja on materiaalõiguse ebaõigele kohaldamisele kaebuses tuginenud või mitte (vt RKTKo nr 2-21-9962/62, p 10). (p 19)

Kui ehitusloa kohane tee tagab isikule juurdepääsu oma kinnistutele avalikult teelt, siis on ehitusluba isiku jaoks soodustav ning selle ehitusloa tühistamine riivaks tema omandipõhiõigust. Juurdepääs kinnistule avalikult teelt on soodsam kui eraõiguslik juurdepääsuõigus. Sealjuures ei ole oluline, kes on ehitusluba taotlenud ning et ehitusluba ei kohusta ehitama. (p 12)

Kui on ilmne, et asjas võidakse otsustada isiku õiguste või kohustuste üle, siis tema kolmanda isikuna kaasamisel ei ole määrav teiste menetlusosaliste menetluskulude suurendamine või menetlusaja pikenemine. Vajadusel on võimalik jätta menetluskulud osaliselt või täielikult kolmanda isiku kanda. (p 11)

Haldusorgani otsus kaasata isik haldusmenetlusse, ei tekita õigustatud ootust, et isik tuleb halduskohtumenetluses kolmanda isikuna kaasata. (p 12)

Vt RKTKo nr 3-2-1-140-07, p 42; RKTKm nr 3-2-1-79-06, p 22. (p 9)

Äriregistrisse osanike nimekirja keelumärke kandmisel tuleb lähtuda kinnistusraamatusse kantavat keelumärget puudutavast AÕS regulatsioonist ja selle kohta välja kujunenud kohtupraktikast ning seda vastavalt kohaldada. (p 9)

Mitme erineva keelumärke kandmine äriregistrisse osanike nimekirja ei ole lubatud. (p 9)

Mil viisil ja määral tuleks kaasomandi esemeks olevat asja korras hoida, on ühise asja kasutamist puuduvata küsimusena kaasomanike otsustuspädevuses (AÕS § 72 lg 1). Sellest erinev olukord on aga siis, kui kaasomandis oleva elamu kasutuskorra järgi on kaasomanikel osa kaasomandi hulka kuuluvate ruumide ainukasutusõigus, sest üldjuhul võib kaasomanik tema ainukasutuses olevaid ruume kasutada oma äranägemise järgi. Eelnevale vaatamata on kaasomanik kohustatud hoidma tema ainukasutuses olevaid ruume korras selliselt, et nende seisukorrast tulenev toime teistele kaasomanikele ei ületaks tavakasutusest tekkivaid mõjusid (ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustus). Sarnaselt eriomandi korrashoidmisega hõlmab ka ainukasutuses olevate ruumide korrashoidmine neis vajaliku sisekliima hoidmise kohustust (analoogselt KrtS § 31 lg-ga 2). Kui kaasomandis olevat elamut kasutatakse (vähemalt osaliselt) alaliseks elamiseks, on kaasomanikel õigustatud huvi (AÕS § 72 lg 5), et iga kaasomanik hoiaks tema ainukasutuses olevates ruumides sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagaks kaasomandi eseme säilimise ning teiste kaasomanike ainukasutuses olevate ruumide kasutamise vastavalt nende otstarbele ilma ülemääraste kulutusteta. Eluruumides peab olema tagatud inimesele ohutu ja tervislik elukeskkond ning seal peab olema võimalik ööpäev läbi viibida. (p-d 13-16)

Kui kaasomanik rikub temal lasuvat ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustust, saavad teised kaasomanikud nõuda rikkuvalt kaasomanikult rikkumise lõpetamist või sellest hoidumist AÕS § 72 lg 5 järgi. Sellisel juhul peab avaldaja tõendama õiguste rikkumise ja selle kordumise ohu või ohu, et rikkumine võib tulevikus toimuda. Ainukasutuses olevate ruumide korrashoiukohustuse rikkumist saab eeldada, kui avaldaja tõendab, et teine kaasomanik enda ainukasutuses olevaid ruume kütteperioodil ei küta või ei tee seda regulaarselt. (p-d 17-19)

Elamu kaasomaniku ainukasutuses olevate ruumide korrashoiu kohustuse täitmise (sisekliima tagamise) tingimuste määramisel saab kohus lisaks eksperdiarvamusele võtta arvesse ka muid asjakohaseid tõendeid. Seejuures on kohtul korrashoiukohustuse täitmise tingimuste kindlaksmääramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega. (p 23.2)

Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi kohta tehtud otsus on pooltele TsMS § 457 lg 1 järgi siduv. Seega olukorras, kus sundtäitmine on tunnistatud lubamatuks põhjusel, et sundtäitmiseks esitatud nõuet ei ole, ei saa sissenõudja hilisemas menetluses sellele nõudele tugineda. (p 11)

AÕS § 349 lg 1 alusel esitatud nõude rahuldamata jätmiseks ei ole vajalik tuvastada kõiki tagatud nõudeid ega nende rahalist suurust. Küll tuleb need selgeks teha hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramiseks. (p 12)

Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude korral piisab hagejale omapoolse tõendamiskoormuse täitmiseks, et ta põhistab (teeb TsMS § 235 mõttes usutavaks), et sissenõudjal (kostjal) ei pruugi nõuet olla, misjärel on kostjal kohustus tõendada, et tal on hageja vastu sissenõutav nõue ulatuses, milles ta soovib täitemenetlust läbi viia. (p 12)

Hüpoteegi kustutamise nõude rahuldamiseks peab koormatud kinnisasja omanik tõendama, et hüpoteegipidajal ei saa olla ühtegi nõuet, mida hüpoteek võiks tagada. Selline olukord esineb eelkõige juhul, kui tagatud nõue on rahuldatud. (p 12)

Põhinõudena TsÜS 145¹ lg 1 mõttes tuleb käsitada ka täitmist asendava kahju hüvitamise nõuet olukorras, kus pandiga on tagatud mitterahaline kohustus. Seda põhjusel, et pandiga saab AÕS § 279 lg 1 järgi tagada vaid rahaliselt hinnatavaid nõudeid ja mitterahalist kohustust ei olegi üldjuhul võimalik hüpoteegi realiseerimise teel täita. Kui sellise kohustuse täitmise tagamiseks on seatud kinnisasjale hüpoteek, siis saab põhinõudena lugeda tagatuks eelkõige selle kohustuse rikkumise korral tekkiva kahju hüvitamise nõude ja täitmist asendava leppetrahvinõude, kui leppetrahvikohustuses on võlaõigusseaduse (VÕS) § 158 lg 1 järgi kokku lepitud. (p 14)

Põhivõla nõue TsÜS 145¹ lg 1 tähenduses hõlmab ka täitmist asendavat kahju hüvitamise nõuet. (p 14)

Kohese sundtäitmise kokkuleppe alusel saab hüpoteegipidaja pöörduda avaldusega täitemenetluse alustamiseks TsÜS § 157 lg 1 alusel 10 aasta jooksul alates nõude sissenõutavaks muutumisest. See regulatsioon piirab hüpoteegi puhul ajaliselt ka TsÜS § 145¹ lg 1 järgset pandipidaja õigust rahuldada oma põhivõla nõue panditud eseme arvel pärast nõude aegumist. (p 15)

TsÜS § 157 lg 1 sätestab, et jõustunud kohtulahendiga tunnustatud nõude või muust täitedokumendist tuleneva nõude täitmise aegumistähtaeg on kümme aastat. See tähendab sisuliselt, et kohese sundtäitmise kokkuleppe alusel saab hüpoteegipidaja pöörduda avaldusega täitemenetluse alustamiseks TsÜS § 157 lg 1 alusel 10 aasta jooksul alates nõude sissenõutavaks muutumisest. See regulatsioon piirab hüpoteegi puhul ajaliselt ka TsÜS § 145¹ lg 1 järgset pandipidaja õigust rahuldada oma põhivõla nõue panditud eseme arvel pärast nõude aegumist. (p 15)

TsÜS § 159 lg 2 järgi ei loeta aegumist katkenuks, kui täitedokumenti ei võeta täitmiseks. See tähendab, et aegumist ei loeta katkenuks mh juhul, kui täitemenetlus lõpetatakse täitemenetluse seadustiku § 48 lg 1 p 4 alusel nt sundtäitmise lubamatuks tunnistamise kohtulahendile tuginedes. (p 16)

VÕS § 69 lg-st 7 ei tulene tagasinõuet juhtudel, kus üks tagatise andjatest ei pidanud tagasinõudega arvestama algse kohustuse tekkimise ajal. Määrav on tagatise andjate omavaheline suhe kohustuse tekkimise ajal. Kuna tagatise andnud põhivõlgnikul ei ole tagasinõuet sama võlasuhet taganud teise tagatise andja vastu (ühishüpoteek), ei saa selline tagasinõue tekkida ka siis, kui põhivõlgniku vara müüakse maha nii, et asja ostnud isik muutub ise tagatise andjaks, kuna müüdud varale jääb püsima sellele varem seatud hüpoteek.

Teistsugune oleks olukord siis, kui põhivõlgniku kohustust oleks taganud mitu kolmandast isikust tagatise andjat. (p-d 11.1-11.3)

Kui tagatise andjateks (ühishüpoteek korteriomanditele) on põhivõlgnik ja muu isik, ning võlgniku korteri omanikuks (ühishüpoteegi püsimajäämise tingimusel) saab hiljem keegi teine, kes peab seejärel taluma korteri müümist põhivõlgniku võla katteks, siis sellisel isikul ei ole tagasinõudeõigust teise tagatise andja vastu. (p 11.2)

AÕS § 361 lg 2 annab hüpoteegipidaja nõude rahuldanud kinnisasja omanikule õiguse nõuda teisi kinnisasju koormavate ühishüpoteekide enda nimele kandmist vaid siis, kui ta võib nõuda teiste ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanikelt hüvitist. Selles sättes ei ole antud kinnisasja omanikule automaatset õigust valida, kas nõuda hüvitist või ühishüpoteekide enda nimele kandmist. (p 12)

Negatoorhagi (AÕS § 89) puhul saab omandiõiguse rikkumise aluseks olla üksnes inimtegevuse ja tahte tagajärjeks olev tegu või tegevusetus, mitte looduslik mõjutus. Juhul, kui omandiõiguse rikkumine on põhjustatud loodusliku mõjutuse ja inimtegevuse koostoimest, saab omanikul olla negatoornõue üksnes osas, milles inimtegevus loodusliku mõjutuse kahjulikke tagajärgi suurendab. (p-d 13–14)

AÕS § 349 lg-st 3 ja VÕS § 173 lg 3 p-st 2 tuleneb põhimõte, et võlgniku asemel võla tasunud isikule läheb üle nõue võlgniku vastu (vt RKTKo nr 3-2-1-29-14, p 21), mitte teiste isikute vastu. AÕS § 349 lg-st 3 ega VÕS § 173 lg 3 p-st 2 ei tulene põhivõlgniku võla tasunud isikule nõuet käendaja vastu. (p 10.2)

Põhivõlgniku eest võla tasunud isikul, kelle vara oli laenu tagastamise tagatis, võib üldjuhul tekkida nõue teise tagatise andja vastu VÕS § 69 lg 7 kohaselt. VÕS § 69 reguleerib solidaarvõlgnike omavahelisi suhteid ning lg 7 sätestab, et solidaarvõlgnike vaheliste suhete regulatsiooni (sama paragrahvi lg-d 1–6) kohaldatakse vastavalt ka nende isikute vahelisele suhtele, kes on andnud tagatised võlgniku kohustuse täitmise tagamiseks. VÕS § 69 lg 7 eesmärk on jaotada tagatiste andjate omavahelises suhtes seda vastutust, mida nad kannavad (sh ka erinevas ulatuses) võlausaldaja ees. (p 11)

VÕS § 69 lg-st 7 ei tulene tagasinõuet aga juhtudel, kus üks tagatise andjatest ei pidanud tagasinõudega arvestama algse kohustuse tekkimise ajal. Määrav on tagatise andjate omavaheline suhe kohustuse tekkimise ajal. Kuna tagatise andnud põhivõlgnikul ei ole tagasinõuet sama võlasuhet taganud käendaja vastu, ei saa selline tagasinõue tekkida ka siis, kui põhivõlgniku vara müüakse maha nii, et asja ostnud isik muutub ise tagatise andjaks, kuna müüdud varale jääb püsima sellele varem seatud hüpoteek.

Teistsugune oleks olukord siis, kui põhivõlgniku kohustust oleks taganud mitu kolmandast isikust tagatise andjat, nt siis, kui lisaks käendusele oleks mõni kolmas isik põhivõlgniku võlga taganud veel ka oma kinnisasjaga või andnud samuti käenduse. (p 11.3)

VÕS § 69 lg-st 7 ei tulene tagasinõuet juhtudel, kus üks tagatise andjatest ei pidanud tagasinõudega arvestama algse kohustuse tekkimise ajal. Kuna tagatise andnud põhivõlgnikul ei ole tagasinõuet sama võlasuhet taganud käendaja vastu, ei saa selline tagasinõue tekkida ka siis, kui põhivõlgniku vara müüakse maha nii, et asja ostnud isik muutub ise tagatise andjaks, kuna müüdud varale jääb püsima sellele varem seatud hüpoteek. VÕS § 145 lg 4 kohaselt ei laienda käendaja kohustust selline tehing, mille põhivõlgnik teeb pärast põhilepingu sõlmimist. Selliseks tehinguks tuleb VÕS § 145 lg 4 kohaselt lugeda ka põhivõlgniku kinnisasja võõrandamine täitemenetluses toimunud enampakkumisel. (p 11.3)

TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärk on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hea usu põhimõtte funktsioon on ka piirata lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamist. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2 ning VÕS § 6 kohalduvad ka hüpoteegipidaja ja pantija vahelisele võlasuhtele ning sellest tulenevate hüpoteegipidaja õiguste teostamisele. Õiguste teostamise kuritarvitamiseks ja seega nende hea usu põhimõtte vastaseks teostamiseks võib olla krediidiandja taotletav sissenõude pööramine kolmandast isikust pantija kinnisasjale olukorras, kus asjaoludest nähtuvalt esineb mõistlik võimalus hüpoteegi realiseerimist vältida, sealjuures krediidiandja huve kahjustamata (vt RKTKo nr 2-17-9391/46, p-d 16.1 ja 16.3). (p 12.3)

Olukorras, kus hüpoteegipidaja (a) esitab täitmisavalduse vaid 2. järjekoha hüpoteegi realiseerimiseks, (b) teeb seda vaid 2. järjekoha hüpoteegi summat ületava viivisenõude täitmiseks, st 2. järjekoha hüpoteegi summa ei kata täielikult viivisenõuet ega isegi mitte osaliselt põhinõuet, ning (c) hüpoteegipidaja ei too esile asjaolusid, miks ta ei kaitsnud oma huve 1. järjekoha hüpoteegi alusel täitmisavaldust esitades, võib hüpoteegipidaja käitumine olla käsitatav õiguste kuritarvitusena. (p 12.4)

Vt RKTKm nr 2-17-12857/119, p 15; RKTKo nr 3-2-1-36-09, p 10. (p 12)

Vt RKTKm nr 2-19-20416/41, p 15; RKTKm nr, 2-18-12098/272, p 17. (p-d 14-15)

Vt RKTKm nr 2-21-4128/88, p 11. (p 16)

TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi, kuid kaalutlusõigust teostades tuleb mh arvestada kõiki olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve. Juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib eelduslikult esmajoones avaldaja huve. Asjaolu, et koormatava kinnisasja omaniku kasuks mõistetakse juurdepääsu talumise eest välja tasu, ei anna iseenesest veel alust pidada juurdepääsu määramist ühtlasi ka puudutatud isiku huve teenivaks. (p 17)

Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui tuvastatakse kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemine, tuleb määrata juurdepääsutasu selliselt, et juurdepääsutasuna tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Tähtajatu tasu määramisel tuleb lähtuda perpetuiteedi põhimõttest ja määrata tasu suurus koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise ja diskontomäära (üldjuhul VÕS § 113 lg 1 teise lause järgne intressimäär) korrutisena (RKTKm nr 2-19-20416/41, p 15.5). (p 14)

Kui kinnisasi koosneb erinevatest kõlvikutest ning kui määratav juurdepääsutee ületab neist vaid ühte ega mõjuta teiste kõlvikute väärtust, on võimalik juurdepääsutasu määrata ka lähtuvalt juurdepääsuteest puudutatud kõlviku väärtuse vähenemisest. See on sellisel juhul samastatav kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisega. (p 15.2)

Kui tee korrashoiu kohustus on jäetud juurdepääsu taotleja kanda, ei tähenda see seda, et korrashoiukulud tuleb juurdepääsutasust maha arvata. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine. Kui kitsendamine seisneb kinnisasja väärtuse vähenemises ning kohustatud omanik ise juurdepääsuteed ei kasuta, ei saa väärtuse vähenemise eest määratavast juurdepääsutasust korrashoiukulusid maha arvata. (p 16)

TsMS § 232 lg 1 järgi ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Seega ei ole sellist jõudu ka dokumentaalse tõendina esitatud asjatundja arvamusel (ega ka eksperdiarvamusel) kui ühel tsiviilkohtumenetluses lubatud tõendil. Kui asjatundja või eksperdi koostatud arvamusest ei nähtu piisava põhjalikkusega, miks on asjatundja/ekspert ühele või teisele järeldusele jõudnud, on kohtul õigus lõppastmes otsustada, et vastav asjaolu ei ole arvamusega tõendatud. (p 15.1)

Perpetuiteedi põhimõtet rakendades tuleb tasu määramiseks kasutada mh VÕS § 113 lg 1 teise lause järgset intressimäära (diskontomäära). Nimetatud diskontomäär koosneb VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi kahest komponendist – VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele lisandub 8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär on aga ajas, iga poole aasta tagant muutuda võiv suurus. Seega tuleb juurdepääsutasu välja mõista indekseeritavana, mille kindlaksmääratud rahasummana. (p-d 17 ja 17.1)

Juurdepääsutasu maksmise kohustus tekib alates seda kindlaksmäärava kohtulahendi jõustumisest (vt RKTKm nr 2-19-517/133, p 14) ning seda ei saa kohustada tasuma tagasiulatuvalt. (p 17.3)

Kui juurdepääsuvaidluses tehtava kohtulahendi kohaselt pannakse menetlusosalisele kohustus teha või kohustus taluda mingeid (lammutus)töid, tuleks talle määrata ka ühekordne kompensatsioon nende töödega seotud kulude või töödest tingitud omandi kahjustamise katteks. Kohustatud isikule tuleks anda võimalus vastava nõude ja nõude suurust tõendavate tõendite esitamiseks. (p 18)

Tingimus või tähtpäev, mille saabumisega on seotud piiratud asjaõiguse kestus (lõppemine), kuulub asjaomase piiratud asjaõiguse sisu hulka, kuna see väljendab piiratud asjaõigusest tulenevate kitsenduste ulatust koormatud kinnisasja omandi suhtes. Kuna tingimus, mille saabumisega kaasneb piiratud asjaõiguse lõppemine, kuulub õiguse põhisisu hulka, peab see nähtuma kandest enesest. (p 8.1)

AÕS § 172 lg 1 järgi saavad reaalservituudist tulenevad õigused kuuluda kinnisasja igakordsele omanikule, mitte teeniva kinnisasja nimeliselt kindlaksmääratud isikule. (p 9)

KRS § 1 lg 1 teise lause kohaselt on kinnistusraamatu peamiseks eesmärgiks koguda, säilitada ja avalikustada teavet muu hulgas kinnisasja koormavate asjaõiguste lõpetamise kohta. On oluline, et kinnistusraamatu põhjal oleks võimalik saada usaldusväärne ettekujutus sellest, missugused piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad. Seda väljendavad mh võimalikud kokkulepped selle kohta, millal ja missugustel eeldustel kinnisasi neist koormavatest õigustest võib vabaneda. (p 9)

Kui saabub tingimus, millega oli seotud reaalservituudi kestmine (nt öeldakse üles reaalservituudi seadmise aluseks olnud võlaõiguslik leping), muutub reaalservituudi kanne TsÜS § 105 lg 1 järgi ebaõigeks. Sellisel juhul on võimalik taotleda kinnistusosakonnalt ebaõige kande parandamist. Kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Nt KRS § 49⁵ järgi (mis reguleerib kande kustutamist tähtpäeva saabumisel) võib kustutada ilma õigustatud isiku nõusolekuta kande sellise õiguse lõppemise kohta, mille kestmine oli seotud õigustatud isiku jõudmisega teatud vanuseni, samuti mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. Ülejäänud juhtudel on vastavalt KRS §-le 34¹ vajalik puudutatud isiku nõusolek, mida saab nõuda AÕS § 65 lg 1 alusel. (p 14)

Kohtunikuabil tuleb anda hinnang mh sellele, kas taotletav kanne (ka viitelisena AÕS § 57¹ kaudu) moonutaks reaalservituudi põhilist asjaõiguslikku sisu. Samas ei saa kohtunikuabi formaalses kinnistusraamatumenetluses asuda kindlaks tegema tingimuse saabumise aluseks olevaid asjaolusid neil juhtudel, kui kande tegemiseks on nõutav puudutatud isiku nõusolek. (p 17)

Reaalservituudi seadmiseks ja ka juba kinnistusraamatusse kantud reaalservituudi sisu muutmiseks on tulenevalt AÕS §-st 64¹ vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Notariaalselt tõestatud vormi nõuet kordab AÕS § 173 lg 1. (p 9) Õiguslikult on lubatav siduda piiratud asjaõiguse (sh reaalservituudi) kestvus äramuutva tingimusega, milleks on selle servituudi seadmise aluseks olnud võlaõigussuhte lõppemine mh ülesütlemise tagajärjel. (p 12)

Reaalservituudi seadmise aluseks olnud võlaõigusliku lepingu ülesütlemist saab pidada objektiivselt ja selgelt määratletavaks tingimuseks ning seda on võimalik mh reaalservituudi lõppemise äramuutva tingimusena kanda kinnistusraamatusse. Selline tingimus peab olema näha reaalservituudi kohta tehtavas kandes. AÕS §-s 57¹ käsitletud viite abil on võimalik täpsustada, missugustel eeldustel tekib asjaomase võlaõigusliku lepingu lõpetamise (nt kokkulepitud alusel ülesütlemise) õigus. (p-d 13 ja 15) Kui saabub tingimus, millega oli seotud reaalservituudi kestmine (nt öeldakse üles reaalservituudi seadmise aluseks olnud võlaõiguslik leping), muutub reaalservituudi kanne TsÜS § 105 lg 1 järgi ebaõigeks. Sellisel juhul on võimalik taotleda kinnistusosakonnalt ebaõige kande parandamist. Kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses (nt KRS § 49⁵), siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. (p 14)

Kohtunikuabil tuleb kandemenetluses anda hinnang mh sellele, kas taotletav kanne (ka viitelisena AÕS § 57¹ kaudu) moonutaks reaalservituudi põhilist asjaõiguslikku sisu (vt ka RKTKm nr 3-2-1-106-08, p 13). (p 17)

AÕS § 172 lg 1 järgi saavad reaalservituudist tulenevad õigused kuuluda kinnisasja igakordsele omanikule, mitte teeniva kinnisasja nimeliselt kindlaksmääratud isikule. (p 18)