Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (lühend - KAHOS)

PS § 32 lõike 1 teise lause järgi peab seadusandja sätestama korra, mis tagab õiglase hüvitise suuruse kindlakstegemise. Seadusandja peab selleks kujundama menetluse, mis võimaldab võõrandatava kinnisasja omanikul hüvitise suuruse määramisel tõhusalt kaasa rääkida, oma seisukohti esitada ja huve kaitsta. (p 47)

PS § 32 lõike 1 teisest lausest tuleneb avaliku võimu kohustus võrdleva hindamisaruande tellimise kulud kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses omanikule mõistlikus ulatuses hüvitada. Kui seadusandja on kujundanud kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse selliselt, et kinnisasja omaniku huvide kaitseks ja õiglase hüvitise suuruse kindlakstegemiseks on võrdleva hindamisaruande tellimine vajalik ja faktiliselt möödapääsmatu, siis peab ta ka ette nägema, et õiglase hüvitise koosseisus tuleb hüvitada võrdleva hindamisaruande tellimise kulu. Vastasel juhul poleks kinnisasja omanikule tagatud piisavalt tõhus osalemine õiglase hüvitise määramisel. Kulude hüvitamine mõistlikus ulatuses ei tähenda mistahes võrdleva hindamisaruande tellimise kulu hüvitamist, vaid need kulud peavad olema vajalikud ja põhjendatud. (p 60)

Sundvalduse seadmine eratee avalikuks kasutamiseks (KAHOS § 4 lg 1 p 8, § 39 lg 2) eeldab avalikku huvi (KAHOS § 2 lg 1). Kohalikul omavalitsusel lasub kohustus tagada, et DP-s juurdepääsuteena määratletud ligipääsud oleksid tegelikult kasutatavad (KOKS § 6 lg 1, PlanS § 131 lg 1), ning sundvalduse seadmine piisava avaliku huvi korral ei eelda, et tee kasutamist oleks varem takistatud. Asjaolust, et teelõik on ühtlasi ligipääsuteeks elamurajoonile, nähtub ülekaalukas avalik huvi teelõigu koormamiseks. (p 10.1)

Üksnes teoreetiline võimalus, et kunagi tulevikus võidakse hakata arutama maanteega piirneva teelõigu osas liikluskorralduse muudatust, ei anna alust sundvalduse seadmiseks. Sundvalduse seadmise eelduseks on tegelik vajadus ning kinnisasja põhjendamatu koormamine ei ole lubatav. (p 11.1)

DP-s sundvalduse vajaduse näitamine (PlanS § 126 lg 1 p 17) ei ole sundvalduse seadmise eelduseks. Vajaduse märkimine on vaid võimalus, mitte kohustuslik eeltingimus KAHOS § 4 lg 1 p 8 ja § 5 lg 1 p 1 tähenduses. (p 10.2)

Kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomia hõlmab ka sundvalduse seadmise vajadusega seotud planeerimisotsustusi ning juba planeerimismenetluses tehakse esialgne kaalumine sundvalduse seadmist õigustava avaliku huvi ja muude õiguste ning huvide vahel. Asjakohane planeering või projekteerimistingimused on nende koostamise kohustuslikkuse korral sundvalduse seadmise alus (vt RKPJKo nr 5-21-18/18, p 25). (p 10.2)

Olukorras, kus eratee on detailplaneeringu järgi ainus võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike jaoks, ei ole eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks piisavad. Olukorras, kus eraõiguslikule isikule kuulub kinnistu, mis on detailplaneeringu ja sihtotstarbe järgi piirkonna kinnistute jaoks ainus võimalik juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele, oleks kõigi isikute jaoks, kes planeeringu järgi peaksid kõnealust teekinnistut kasutama juurdepääsuks avalikule teele, kõige mõistlikum lahendus, kui eratee määrataks avalikuks kasutamiseks kas piiratud asjaõiguse seadmise teel või sundvalduse seadmisega (vt RKHKm nr 3-2-1-31-17, p 19 ja p 19.2). (p 10.3)

Osas, milles omanik on sundvalduse seadmisele konkreetselt vastu vaielnud, tuleb kolleegiumi hinnangul põhjendamise kohustust eriliselt järgida. (p 11)

DP realiseerimise võimaluse kaotamine ei anna alust DP-ga seotud kulutuste hüvitamiseks, kui neid kulutusi ei ole põhjustanud sundvalduse seadmine. (p 12)

Kinnistusraamatusse kantud kolmanda isiku õigused sundvalduse seadmist ei takista (KAHOS § 2 lg-d 2 ja 4, § 39 lg 2). (p 13)

Eratee muutub avalikult kasutatavaks teeks siis, kui kohaliku omavalitsuse volikogu seab kinnistule esmalt sundvalduse ja seejärel teeb otsuse eratee avalikult kasutatavaks määramise kohta (vt RKHKo nr 3-3-1-57-16, p 15 ja RKHKo nr 3-3-1-6-17, p 10). KAHOS § 2 lg 2 järgi seisneb sundvalduse seadmine kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele. Sundvalduse puhul ei ole KAHOS jõustumise järel enam tegemist kinnistusraamatusse kantava piiratud asjaõigusega, vaid haldusaktiga seatava avalik-õigusliku (seadusjärgse) kitsendusega, mis kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes kinnistusraamatusse kandmata (AÕS § 141 lg 1). AÕS § 141 lg-te 1 ja 2 kohaselt kehtib avalik-õiguslik ja seadusjärgne kitsendus kinnistusraamatusse kandmata. Kinnistusraamatu kande mõtteks on avalikkuse teavitamine. Kuna sundvalduse seadmise haldusakt on avalik, on sellega täidetud ka avalikkuse teavitamise funktsioon. (p 14)

Kuna vaidlus ei välju vastustaja põhitegevuse raamidest, ei tule vastustaja õigusabikulusid kaebajalt välja mõista (vt RKHKo nr 3-3-1-73-16, p 48). (p 15)

Kolleegiumi hinnangul on nii omavalitsuste ruumilise planeerimise, ehituslubade väljastamise kui ka sundvalduse seadmise pädevus eelnevast nähtuvalt omavahel tihedalt seotud. Samuti on omavahel seotud ruumiline planeerimine, eratee avalikuks kasutamiseks määramine ja sundvalduse seadmine. Nende kõigiga viiakse ellu omavalitsusüksuse planeerimisautonoomiat ja tagatakse elukeskkonna võimalikult suur vastavus kohalikele huvidele. Kindlustamaks erineva tasandi otsustuste omavaheline tasakaal ja erinevate huvide ühetaoline kaalumine, on põhjendatud, et ka sundvalduse seadmise üle otsustab üldjuhul omavalitsusüksus. See on kooskõlas eelkäsitletud subsidiaarsuse põhimõttega, sest omavalitsusel on kõige rohkem olukorra hindamiseks vajalikku teavet (sh juba planeeringu koostamisel ning ehitusloa menetluses kogutud teave ja tehtud analüüs) ning võime kõige paremini hinnata kohalikke olusid. (p 28)

Kokkuvõttes nõustub kolleegium Riigikogu, õiguskantsleri, justiitsministri, majandus- ja taristuministri ja keskkonnaministri seisukohaga, et KAHOS § 39 lõikes 1 sätestatud sundvalduse seadmise korraldamise kohustusega ei ole omavalitsusüksustele pandud riiklikku ülesannet. Tegemist on kohaliku elu küsimusega, mille lahendamine on muudetud seadusega omavalitsusüksuse kohustuseks. Seega ei saa vaidlusalused normid olla ka riivanud PS § 154 lõike 2 teises lauses sätestatud kohaliku omavalitsuse finantsgarantiid. (p 31)

Kuna tegemist on kohaliku ülesande täitmise rahastamisega, siis on seadusandjal eespool märgitust tulenevalt lai otsustusruum, millisel viisil selle ülesande täitmise rahastamine tagada, sh kas luua ülesande rahastamist reguleerivad erinormid. Põhiseadus ei kirjuta ette, et sundvalduse seadmise kulud ei või jääda omavalitsusüksuse kanda. Riigil on koostöös omavalitsusüksustega mitmeid võimalusi, et hinnata, kas omavalitsusüksustele pandud ülesannete täitmiseks on piisav raha tagatud, ja vajaduse korral leida sobiv mehhanism lisarahastuseks. (p 36)

AÕS § 158¹ kehtestab vaid erikorra teatud juhtudel tehnovõrkude ja -rajatiste tarvis sundvalduse seadmiseks, välistamata muude tehnovõrkude ja -rajatiste suhtes üldkorra kohaldamist. Vastasel juhul oleks KAHOS § 4 lg 1 p 2 sisutu. AÕS § 158¹ lg-s 1¹ on loetletud omanikud, kellele kuuluv rajatis loetakse selle paragrahvi kohaldamisel vajalikuks avalikes huvides. Sellistel juhtudel on sundvalduse seadja kaalutlusõigus kitsendatud ning selge ülekaal on antud talumiskohustuse kasuks rääkivatele avalikele huvidele. Seega, kui kolmanda isiku elektriõhuliin AÕS §-s 158¹ nimetatud tingimustele ei vasta, on siiski võimalik kaaluda sundvalduse seadmist KAHOS § 4 lg 1 p 2 ja § 39 lg 2 alusel, hinnates seejuures liini rajamise kasuks rääkivat avalikku huvi selle mõiste tavapärases tähenduses (näiteks huvi taastuvenergia kasutuselevõtu vastu). Kui energia tootmiseks oleks asjakohaseid huve kaaludes põhimõtteliselt võimalik kinnisasi sundvõõrandada (KAHOS § 4 lg 1 p 2), on samade asjaolude korral võimalik ka omaniku õigusi vähem riivava sundvalduse seadmine. (p 25)

Kohtunikul ei ole lubatud õigusemõistmisest põhjendamatult ega kergekäeliselt keelduda (TsMS § 27 lg 3). Kolmanda isiku viidatud varasemates tema kahjuks tehtud kohtulahendites on kohtunik asjakohaselt põhjendanud oma arusaama kohaldatavatest normidest. Asjaolu, et kõrgema astme kohtud on pidanud õigeks teistsugust tõlgendust, ei anna alust kahelda kohtuniku erapooletuses. Samamoodi ei anna selliseks järelduseks alust võimalik kohtumenetluse normide rikkumine. (p 15)

Avalikult kättesaadavate andmete kasutamise korral tuleb kohtul menetlusosalisi teavitada ning anda neile võimalus oma selgitusi esitada, vajaduse korral menetlust uuendades (RKHKo nr 3-12-1512/140, p 13). (p 16)

Projekteerimistingimuste kooskõlastamisnõuet tuleb sisustada EhS asjakohastest sätetest lähtuvalt. EhS § 44 p 4 järgi tuleb ehitusloa andmisest keelduda juhul, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seega ei pidanud ehitusloa andmiseks olema isiku nõusolekut, kelle kinnistult kulgeb õhuliin. Küll aga oleks tulnud tema seisukoht ära kuulata ja tema huve kaaluda. (p 19)

Kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud õigusvastaselt, tuleb pädeval haldusorganil kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamist või muutmist (RKHKo nr 3-3-1-63-10, p 20). Seejuures ei too ehitusloa õigusvastasus vältimatult kaasa ehitamise ja ehitise õigusvastasust. Kui ilmneb, et ehitusloa andmisel on tehtud oluline sisuline viga, tuleb EhS § 55 p 1 kohaldades kaaluda ehitise omanike ja kolmandate isikute õigusi ja huve ning otsustada, kas anda kasutusluba, muuta ehitusluba või tunnistada see kehtetuks. Kasutusloa andmine ei tohi kaasa tuua kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet (vt kolleegiumi RKHKo nr 3-15-873/142, p 21 ja seal viidatud kohtupraktika). (p 20)

Kasutusloa andmist kaaludes tuleb teisalt arvestada ka seda, kas puudutatud isik on kasutanud võimalust väidetavalt tema õigusi rikkunud ehitusluba vaidlustada. Väidetel, mida oleks saanud esitada ehitusluba vaidlustades, on kasutusloa andmise menetluses väiksem kaal, kuna ehitusluba kehtiva haldusaktina loob nendega seotud asjaolude osas õiguskindluse. (p 21)

Kui kasutusloa menetluses ilmneb, et ehitusluba on välja antud õigusvastaselt, tuleb pädeval haldusorganil kaaluda ehitusloa kehtetuks tunnistamist või muutmist (RKHKo nr 3-3-1-63-10, p 20). Seejuures ei too ehitusloa õigusvastasus vältimatult kaasa ehitamise ja ehitise õigusvastasust. Kui ilmneb, et ehitusloa andmisel on tehtud oluline sisuline viga, tuleb EhS § 55 p 1 kohaldades kaaluda ehitise omanike ja kolmandate isikute õigusi ja huve ning otsustada, kas anda kasutusluba, muuta ehitusluba või tunnistada see kehtetuks. Kasutusloa andmine ei tohi kaasa tuua kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet (vt kolleegiumi RKHKo nr 3-15-873/142, p 21 ja seal viidatud kohtupraktika). (p 20)

Kasutusloa andmist kaaludes tuleb teisalt arvestada ka seda, kas puudutatud isik on kasutanud võimalust väidetavalt tema õigusi rikkunud ehitusluba vaidlustada. Väidetel, mida oleks saanud esitada ehitusluba vaidlustades, on kasutusloa andmise menetluses väiksem kaal, kuna ehitusluba kehtiva haldusaktina loob nendega seotud asjaolude osas õiguskindluse. (p 21)

Kuna kasutusluba ei asenda kinnisasja omaniku nõusolekut, ei anna ainuüksi maaomaniku nõusoleku puudumine alust keelduda kasutusloa andmisest (RKHKo nr 3-15-1590/58, p 11.5). Kasutusloa andmisest tuleb keelduda, kui ehitusluba on antud EhS § 44 p 4 rikkudes ning ehitise kasutamine põhjustab maaomanikule sedavõrd raskeid tagajärgi, et talt ei saa ilmselgelt nõuda ehitise talumist servituudi, sundvalduse või sundvõõrandamise tulemusena. (p 22)

KOV võis nii varem kehtinud kui ka praegu kehtiva õiguse alusel määrata eratee avalikuks kasutamiseks pärast seda, kui ta oli saanud õiguse teealust maad kasutada. Selleks oli vaja sõlmida maaomanikuga leping või seada tema kinnistule sundvaldus. (p 11.3)

Kui leping maaomanikuga lõppeb, tuleb KOV-il selleks, et tee avalikus kasutuses hoidmine oleks õiguspärane, seada kaebaja kinnistule sundvaldus. Sundvalduse seadmise korral makstakse kinnisasja omanikule sundvalduse tasu, kui asjaosalised ei lepi kokku teisiti, ning kinnisasja omanikule tuleb hüvitada sundvalduse seadmise tõttu tekkiv varaline kahju. (p 13)

Tee avalikuks kasutamiseks tunnistamise otsus on asja avalik-õigusliku seisundi muutmisele suunatud haldusakt (HMS § 51 lg 2), mis kehtib igaühe suhtes (HMS § 60 lg 2) (vt ka RKHKo 3-3-1-57-16, p-d 14 ja 15 ning 3-3-1-6-17, p-d 10, 17 ja 18). Sellest tuleneb igaühele õigus teed kasutada. (p 11.3)

Kehtiv haldusakt ei välista kahju hüvitamist, kui tee avalikus kasutuses hoidmine ei olnud õiguspärane. (p 16)

Kehtiv haldusakt, millega tee on määratud avaliku kasutusse, ei välista kahju hüvitamist, kui tee avalikus kasutuses hoidmine ei olnud õiguspärane. (p 16)