Võlaõigusseadus (lühend - VÕS)

Vt ostja kahju hüvitamise nõude kohta, kui ostja nõuab kulutuste hüvitamist, mis on vajalikud müüdud asja viimiseks müügilepingus kokkulepitud seisu (VÕS § 115 lg-d 1–3) Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p-d 26 ja 27; Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p-d 15 ja 24), Riigikohtu 2. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-14, p 27; Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 24; Riigikohtu 13. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-11, p 16). (p 12-13).

Võlausaldaja kahju hüvitamise nõude (VÕS § 115 lg-d 1–3) käsitlemisel tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal on võlausaldaja võlgnikku puudustest, mille eest ta nõuab kahju hüvitamist, teavitanud ning kas võlgnik parandas need puudused mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Sellisel juhul on ühtlasi eelduslikult tegemist VÕS § 115 lg 3 järgi olukorraga, kus on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei ole tulemust (vt selle kohta Riigikohtu 2. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-14, p 27). (p 12)

Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 40). Kohus saab esitatud nõude õigusliku aluse kindlaksmääramisel tugineda üldjuhul üksnes poolte esitatud faktilistele asjaoludele ja tõenditele (vt Riigikohtu 24. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08, p 11). (p 10)

Kui võlausaldaja tugineb asjaolule, et võlgnik on rikkunud nendevahelist kohustust, võib ta kasutada VÕS § 101 lg-s 1 sätestatud õiguskaitsevahendeid. VÕS § 101 lg 2 võimaldab õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid kohustuse rikkumise korral kasutada, ning sama sätte teine lause täpsustab, et igal juhul on õigus nõuda kahju hüvitamist.

Kohus ei või pooltele õiguskaitsevahendi valikut ette heita (vt Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 24). (p 10)

Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes. Kohus ei saa jätta leppetrahvi vähendamise taotlust rahuldamata ainuüksi lepinguvabaduse põhimõttele tuginedes. (p 31)

VÕS § 116 on dispositiivne säte, millest pooled võivad kokkuleppega kõrvale kalduda. Pooled võisid kokku leppida, millise rikkumise puhul on pooltel õigus lepingust taganeda, sõltumata sellest, kas rikkumine on oluline VÕS § 116 mõttes või mitte. (p 14)

Nii VÕS § 114 kui ka VÕS § 116 on dispositiivsed sätted, millest pooled võivad kokkuleppega kõrvale kalduda. Pooled võisid kokku leppida täiendava tähtaja pikkuses või selle andmise välistamises. (p 14)

Kui pooled lepivad kokku täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, siis tuleb juhinduda lepinguga kokkulepitud tähtajast ja ei saa tekkida küsimust, kas kokkulepitud tähtaeg on mõistlik. Muuhulgas ei kohaldu VÕS § 114 lg 1 kolmas lause, mille alusel ebamõistlik tähtaeg pikeneb mõistliku tähtajani. (p 15)

Kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmise ja heastamise eesmärgid paljuski kattuvad. Mõlema instituudi eesmärgiks on säilitada õigussuhe pärast ühe poole lepingurikkumist, kusjuures erinev on tahteavaldust tegev pool. Täiendava tähtaja andmist ja heastamist tuleb käsitleda kui üksteist olemuslikult välistavaid õiguskaitsevahendeid. Seetõttu on põhjendatud VÕS § 101 lg-s 2 sätestatud põhimõtte kohaldamine. (p 18)

Pärast täiendava tähtaja andmise avalduse esitamist on heastamine välistatud. (p 19)

Kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmise ja heastamise eesmärgid paljuski kattuvad. Mõlema instituudi eesmärgiks on säilitada õigussuhe pärast ühe poole lepingurikkumist, kusjuures erinev on tahteavaldust tegev pool. Täiendava tähtaja andmist ja heastamist tuleb käsitleda kui üksteist olemuslikult välistavaid õiguskaitsevahendeid. Seetõttu on põhjendatud VÕS § 101 lg-s 2 sätestatud põhimõtte kohaldamine. (p 18)

Pärast täiendava tähtaja andmise avalduse esitamist on heastamine välistatud. (p 19)

VÕS §-de 122 ja 123 kohaldamine ei ole välistatud ka juhul, kui hoiustamine on toimunud muul põhjusel kui asjaolu tõttu, et võlausaldaja oleks vastuvõtuviivituses või ei teaks võlgniku isikut. Muu hulgas võiks analoogia korras tulla VÕS §-de 122 ja 123 kohaldamine kõne alla siis, kui hoiustamine toimub ametikohustusega kaasneva tõestamistoiminguna NotS § 35 lg 2 alusel. (p 28)

Lähtudes TsMS § 230 lg-st 1, tuleb hagejal selgitada ja tõendada, millistel tingimustel notar hoiustatud rahasumma tagastab ning kas selleks on vaja ka kostja tahteavaldust või mitte. Kui hoiustatud raha kättesaamiseks on vajalik kostja tahteavaldus, võib kostja keeldumine hoiustatud raha kättesaamiseks vajaliku tahteavalduse andmisest olla vastuolus hea usu põhimõttega. (p 29)

Lähtudes VÕS § 101 lg‑st 2, ei saa ostja samal ajal nõuda lepingu täitmist ja esitada avaldust hinna alandamiseks. Lepingu täitmise nõudega on tegemist ka juhul, kui ostja nõuab puuduste kõrvaldamist, sh asja parandamist või asendamist täiendava tähtaja jooksul. Samuti ei saa ostja samadele asjaoludele (puudustele) tuginedes pärast hinna alandamist lepingust taganeda. Hinna alandamisega võtab ostja mittekohase täitmise vastu (VÕS § 112 lg 1 esimene lause), mistõttu ei ole samad müügieseme puudused käsitatavad enam mittekohase täitmisena ja seega lepingu rikkumisena. (p 16)

Lepingust taganemise aluseks saavad olla vaid puudused, mille osas ostja kehtivalt hinda ei alandanud ning mis kujutasid endast olulist lepingurikkumist. (p-d 27–28)

Täitmisega hilinemine ei saa VÕS § 112 lg 1 järgi olla hinna alandamise aluseks. (p 22)

Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mida ostja teostab avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 112 lg 2 esimene lause). Kui hinda on kehtivalt alandatud, on selle tagajärjeks lepingu muutmine poolte kohustuste kokkulepitud tasakaalu taastamise eesmärgil. (p 24)

Hinna alandamisega poolte leping iseenesest ei lõpe. Ei saa välistada, et pärast kujundusõiguse kasutamist otsustavad pooled kokkuleppel õigussuhte taas ümber kujundada. (p 26)

VÕS § 116 lg 2 p‑st 5 ei tulene kohustust kaaluda, kas taganemine oleks lepingut rikkunud poole suhtes proportsionaalne. Samas ei ole välistatud, et taganemise lubamatus võib tuleneda hea usu põhimõttest (TsÜS § 138), kui ebaolulistele puudustele tuginev taganemine on poolte huve kaaludes ebaõiglane. (p 31)

Pärast täiendava tähtaja andmist ei saa müüja ostjaga kokku leppimata seada uut täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. (p 30)

Hinna alandamisega poolte leping iseenesest ei lõpe. Ei saa välistada, et pärast kujundusõiguse kasutamist otsustavad pooled kokkuleppel õigussuhte taas ümber kujundada. Millised on sel juhul muudetud müügilepingu tingimused, tuleb välja selgitada poolte tahteavalduste ja lepingu tõlgendamise teel, arvestades TsÜS §‑s 75 ning VÕS §‑s 29 sätestatud tõlgendamise reegleid. (p 26)

Kuna maakohus hindas kinnistu omadusi samale tõendile tuginedes, pidanuks ringkonnakohus võtma selle tõendi kohta selge seisukoha, mh põhjendama võimalikku ümberhindamist (TsMS § 653). Olukorras, kus pool ei ole vastupidiseid tõendeid esitanud, pidanuks ringkonnakohus iseäranis hoolsalt põhjendama, miks ta ei nõustu maakohtu hinnanguga asjaoludele. TsMS § 653 järgi peab ringkonnakohus mõnel tõendil põhineva asjaolu osas esimese astme kohtu otsust muutes märkima põhjuse, miks tuleb tõendit teisiti hinnata (vt ka Riigikohtu 2. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-14, p 12). (p 28)

Elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab vähemasti üldjuhul tõendama müüja. (p 27)

Asjatundja arvamusest metoodika puudumine ei anna veel alust pidada arvamust tõendina kõlbmatuks (vt ka Riigikohtu 22. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 41). Asjatundja arvamus põhineb tihti subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel. Ka ehitise puuduste kohta arvamuse andmisel ei saa eeldada, et ehitis tuleks selleks n-ö tervikuna lahti võtta, et nt konstruktsioonide seisukord kindlaks teha. Asjatundjad peavad rakendama oma kutsealal oodatavat hoolsust ja kasutatavat metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste kohaselt. (p 29)

Kui kinnistu on ostetud elamiseks, peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Eelkõige tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Kinnistu eksklusiivse asukoha ja suure väärtuse puhul saab oodata pigem kõrgemate kui keskmiste kvaliteedinõuete täitmist. (p 26)

Elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja. (p 27)

Ostjalt ei saa eeldada tuleohutusnõuetele vastavuse kohta asjatundja arvamuse tellimist ainuüksi seetõttu, et ostja kahtleb elamu tuleohutusnõuetele vastavuses. VÕS § 220 lg 3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. (p 31)

Isegi majandustegevuses tegutsev ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul rakendama erakorralisi meetmeid asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks, mh palkama selleks nt asjatundja (vt Riigikohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19). Füüsilisest isikutest ostjatel ei ole kohustust asja üle vaadata (VÕS § 219) (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 25). (p 34)

Asja lepingutingimustele mittevastavust saab hinnata ka asjatundja prognoosi põhjal, kuidas võib üks või teine asjaolu ajas mõjuda. (p 40)

Müüja vastutust ei välista ega piira ostjate kinnitus müügilepingus, et nad on teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest. (p 33)

VÕS § 101 lg 2 võimaldab õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid lepingu rikkumisel kasutada. Sama sätte teine lause täpsustab, et igal juhul on õigus nõuda kahju hüvitamist. Hinna alandamist ja kahju hüvitamist ei saa pool samadele puudustele tuginedes sama tagajärje kõrvaldamiseks korraga nõuda, kuid kohus ei või poolele ette heita, millise õiguskaitsevahendi ta valib. Kui kahjuhüvitis on kohtu hinnangul vastavalt asjaoludele liiga suur, on võimalik väljamõistetavat summat vähendada VÕS § 127 lg 5, § 139 või § 140 alusel. (p 24)

Puuduste kõrvaldamiseks vajalike tulevaste kulutuste hinnangulise maksumuse hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. (p 19)

Vt VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel kahju hüvitamise nõude üldiste eelduste kohta Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15. (p 20)

Puuduste kõrvaldamiseks vajalike tulevaste kulutuste hinnangulise maksumuse hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. (p 19)

Põllutöömasinate müügilepingust taganemisel tuleb kasutuseelise väärtus kindlaks teha, lähtudes põllutöömasinate ostuhinnast, mis tuleb jagada masinate kogutööressursiga hektarites ja korrutada saadud kasutuseelise väärtus ühe tööressursi ühiku (hektari) kohta tegelikult kasutatud tööressursiga (hektarite arvuga). Vajadusel tuleb ostuhinnast teha vajalikud mahaarvamised põhjendatud ulatuses. Kasutuseelise väärtuse arvestamisel on õigustatud ostuhinnast müüja kasumiosa ja puudustest tingitud väärtuse vähenemise mahaarvamine. Selline järeldus tuleneb VÕS § 189 lg 3 mõttest. Selleks, et asja puudusi saaks ostuhinnast maha arvata, peab puuduste olemasolu olema tõendatud. Masinate tegelikult kasutatud tööressurssi on võimalik kindlaks määrata, lähtudes poolte esitatud asjaoludest ja tõenditest. Masinate rikete ja detailide purunemise põhjusi ei ole üldjuhul võimalik tuvastada muul viisil kui ekspertiisiga.

SanS § 45 lg 5 järgi on kinnitatud saneerimiskava täitedokument saneerimiskavaga ümberkujundatud nõuete suhtes, mille täidetavust ei saa VÕS § 101 lg-s 1 sätestatud õiguskaitsevahendeid kasutades kõrvaldada, kuid enne täitemenetluse alustamist ei ole välistatud TMS § 221 lg 1 järgse hagi (sundtäitmise lubamatuks tunnistamine) esitamine, kui seda võib lähitulevikus eeldada (vt Riigikohtu 28. aprillil 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-31-10 tehtud otsuse p 19). Selliselt on võimalik täitemenetluse alustamist takistada ja hagi rahuldamata jätmise korral ei kaasneks viivitust täitemenetluses.

SanS § 45 lg 5 järgi on kinnitatud saneerimiskava täitedokument saneerimiskavaga ümberkujundatud nõuete suhtes, mille täidetavust ei saa VÕS § 101 lg-s 1 sätestatud õiguskaitsevahendeid kasutades kõrvaldada.