Asjaõigusseadus (lühend - AÕS)

Avaldus määrata kindlaks juurdepääs ja selle tingimused, on põhjendatud olukorras, kus pooled ei vaidle, et avaldajate kasuks ei ole AÕS § 156 alusel määratud juurdepääsuteed ja seda kinnistusraamatusse kantud ning asja materjalidest nähtub, et menetlusosalised ei jõudnud kokkuleppele juurdepääsutee kasutamise tingimustes, kuigi puudutatud isikud on nõus võimaldama avaldajate kinnisasjale üle puudutatud isikute kinnisasja juurdepääsu suletava värava kaudu koodi ja puldi abil (vt ka Riigikohtu 28. mai 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 14; 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 23). (p-d 15 ja 16)

Elamumaa sihtotstarbega kinnisasjal ei ole välistatud tasulise parkla pidamine. Juurdepääsu tingimuste määramisel tuleb puudutatud isikute huve kaaludes mh arvestada juurdepääsutee kasutamise intensiivsust. (p 17.2)

Kindlaksmääratud juurdepääsuõigus ei välista huvitatud isikul tulevikus juurdepääsutee kasutamise intensiivsuse või muude asjaolude muutumise tõttu AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumist, et muuta juurdepääsu, selle tingimusi või tasu või lõpetada juurdepääsuõigus (vt ka Riigikohtu 30. märtsi 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 23. (p 17.4)

Juurdepääsu määramine AÕS § 156 järgi tähendab eelkõige juurdepääsutee asukoha, juurdepääsu tasu ja tingimuste otsustamist. Viidatud sätte alusel ei saa panna isikule kohustusi, mis ei ole seotud juurdepääsuga. Kui valitsevalt kinnisasjalt lähtuvad mõjutused kahjustavad oluliselt koormatava kinnisasja kasutamist, on selle omanikul võimalik rikkumise lõpetamiseks esitada AÕS § 89 või § 143 lg 1 alusel negatoorhagi. (p 18)

Kui valitsevalt kinnisasjalt lähtuvad mõjutused kahjustavad oluliselt koormatava kinnisasja kasutamist, on selle omanikul võimalik rikkumise lõpetamiseks esitada AÕS § 89 või § 143 lg 1 alusel negatoorhagi. (p 18)

Menetluses, mille ese on vahetult seotud üksnes osa kaasomanikega ega puuduta kõiki kaasomanikke, võib TsMS § 198 lg 3 alusel kaasata üksnes need kaasomanikud, kelle õigusi asja lahendamine otseselt puudutab. (p 11)

AÕS § 89 kohaldub mh korteriomanikest kaasomanike vahelistes suhetes. (p 13)

AÕS § 89 kohaldub ka korteriomanikest kaasomanike vahelistes suhetes. (p 13)

Õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. (p 14)

Kaasomanikul on õigus nõuda teiselt kaasomanikult endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KOS § 11 lg 1 p 1 alusel, kui viimane on kaasomandiosa AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt muutnud (vt nt Riigikohtu 14. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747/180, p 28). (p 18)

Sundtäitmine ei ole lubatav olukorras, kus hagejatel (pantijatel) on kostja (sissenõudja, hüpoteegipidaja) vastu kahju hüvitamise nõue, mida on võimalik kostja nõudega tasaarvestada. Juhul kui kostja on rikkunud hagejate suhtes tagatislepingu sõlmimisel kohustust teavitada lepingueelsete läbirääkimiste käigus hagejaid asjaoludest, mis seavad eelduslikult laenusaaja (põhivõlgnik) majandusliku suutlikkuse laenu iga kuu tagasi maksta kahtluse alla (vt VÕS § 14 lg 2), võib hagejatel kui tagatise andjatel tekkida kostja kui hüpoteegipidaja vastu kahju hüvitamise nõue. Ühtlasi on hagejatel õigus oma kahju hüvitamise nõue kostja nõudega tasaarvestada (VÕS § 197). Viidatud õigused on hagejatel kui pantijatel AÕS § 279 lg 7, samuti AÕS § 351 lg 1 alusel (p 10).

Otsustades selle üle, kas hagejate kahju hüvitamise nõue kostja vastu on muutunud sissenõutavaks, tuleb hinnata, kas esinevad erandlikud asjaolud (asjaolud, mille kohaselt on hagejate kulutuste kandmine vältimatu), mis annavad alust asuda üldreeglist (kahju hüvitamise nõue ei saa üldjuhul muutuda sissenõutavaks enne, kui kahju on tekkinud) erinevale seisukohale. Kinnisasja omanikul, kes ei ole võlgnik, on võimalik lõpetada hüpoteegipidaja nõue võlgniku vastu ka tasaarvestusega VÕS § 197 järgi. Kinnisasja omaniku suhtes oleks ebaõiglane, kui ta hüpoteegipidaja vastu nõude olemasolu korral ei saaks kasutada seda võlgniku vastu esitatud nõude lõpetamiseks ja seega täitemenetluse lõpetamiseks. Tasaarvestada ei ole võimalik hüpoteegipidaja nõuet hüpoteegi realiseerimiseks, küll aga saab selle rahuldamist vältida, kui tagatud nõue on tasaarvestusega lõppenud (Riigikohtu 24. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06, p 17) (p 11)

Sundtäitmine on põhimõttelistelt võimalik tunnistada TMS § 221 lg 1 esimese lause alusel lubamatuks ka põhjusel, et võlgnikul on sissenõudja vastu nõue, mis annab talle õiguse sissenõudja suhtes täitmisest keelduda VÕS § 110 alusel (vt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 42). VÕS § 110 ei anna aga pantijale alust oma kohustuste täitmisest keelduda, sest viidatud sättes märgitud täitmisest keeldumise õiguse kasutamise eelduseks on võlgniku ja võlausaldaja vaheline võlasuhe. (p 13)

Seaduses ei ole kindlaks määratud lepingust tuleneva kahju hüvitamise kohustuse täitmise tähtpäeva. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik täitma kohustuse ning võlausaldaja võib nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust (vt ka Riigikohtu 25. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-3-09, p 15; 16. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-54-08, p 10). Kahju hüvitamise nõue ei saa üldjuhul muutuda sissenõutavaks enne, kui kahju on tekkinud (Riigikohtu 9. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-167-12, p 10; 18. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-13, p 13). Samas sätestab VÕS § 128 lg 3 hüvitatava otsese varalise kahjuna ka tulevikus tekkivat kahju ja erandina muutub kahju hüvitamise nõue sissenõutavaks siis, kui kulutuste kandmine on kindel (nt jõustunud on isikut hüvitama kohustav kohtulahend või ta on tunnustanud oma hüvitamiskohustust kolmanda isiku vastu lepinguga (vt viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-13, p 13). (p 11)

Korteriomaniku reaalosas oleva elektrisüsteemiga võib olla tegemist juhul, kui elektrijuhtmed on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks ning need on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks (vt Riigikohtu 16. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8344/41, p 11). Eeltoodu kehtib ka muude kommunikatsioonide ja tehnosüsteemide kohta. (p 13.3)

Maja ühiskommunikatsioonid (mh vee- ja kanalisatsioonitorustikud) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele. Korteriomandi eseme reaalosa teenindavad torustiku osad võivad kuuluda ka korteriomandi eseme reaalosa (eriomandi) koosseisu. Kuuluda ei saa need aga elamut haldavale korteriühistule, kes ei ole korteriomanik. (p 13.4)

Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23).

Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

Kohtuvaidlus, mis tuleneb korteriomanike kaasomandi esemeks olevate torude kahjustamisest, tuleb 1. jaanuarist 2018 kehtiva TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendada hagita menetluses. (p 18) Kuna vaidlus puudutab kaasomandiosa, tuleb sellesse hagita menetlusse kaasata menetlusosalistena kõik korteriomanikud. (p 19)

Kui korter kuulub ühisvarasse abikaasaga, võib olla vajalik mh PKS § 29 lg 1 esimese lause järgi menetlusse kaasata ka abikaasa või vähemasti saada vaidluseks tema nõusolek. (p 20)

Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes. (p 24.4)

Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. (p 27.1)

Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23; 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20). (p 27.1)

Kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult saab kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust (nõusolekut) nõuda, kui vastavad eeldused on täidetud. Vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada. Kohtulahendis saab määrata kindlaks tahteavalduse andmise tingimused. (p 28)

Vt korteriomaniku kohustuste kohta enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KOS-i alusel Riigikohtu 11. detsembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20. (p 30)

Kaasomandi kui eriomandi eseme kahjustamisest hoidumise kohustus on sarnaselt ette nähtud ka 1. jaanuarist 2018 kehtivas KrtS-is. (p 35)

Korteriomanike vahel kehtib kaasomanikele kehtiv üldine nõue valitseda ühist asja vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning üldine hea usu põhimõtte järgimise kohustus (AÕS § 72 lg 5) (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). (p 23.3)

Kui korterist vee- ja kanalisatsioonitorude läbiviimine on ehituslik või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurem ümberkorraldus KOS § 16 lg 1 tähenduses, on selle tegemiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. (p 23)

Vähemasti põhiosas üksnes juurdeehitatud korterite huvides korteriomaniku korterist torustiku läbiviimist ei saa üldjuhul mahutada kulutuste hulka, mida korteriühistu võiks otsustada liikmete enamusega selliselt, et kohustada üht korteriomanikku tahtevastaselt torusid taluma. Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes. (p 24.4)

Ka KrtS-i alusel on ehituslikeks või muudeks kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks üldjuhul vaja korteriomanike kokkulepet ning neid ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames KrtS § 35 lg 1 tähenduses. (p 25.1)

Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.

Kui kanalisatsioonitorude läbiviimine korterist on tingitud elamu laiendamisest, s.o kahe uue korteri ehitamisest hoone katusealusele, siis see ei kujuta endast iseenesest kaasomandi eseme ajakohastamist KrtS § 39 tähenduses. (p 25.2)

Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23; 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20). (p 27.1

Korterisse õigusliku aluseta paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorusid ei tohi korteriomanik ise läbi lõigata. Tsiviilühiskonnas realiseeritakse oma varalisi nõudeid esmajoones kohtu vahendusel, mitte omaabi teel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 30). (p 29)

Torude läbilõikamise asemel saab korteriomanik nõuda teistelt korteriomanikelt oma korteri reaalossa vastuolus KOS § 16 lg-ga 1 paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorude eemaldamist, pöördudes vajadusel kohtusse endise olukorra taastamise nõudes. Sellise nõude õiguslik alus on vähemasti AÕS § 89. (p 34)

AÕS §-st 89 ning VÕS § 1045 lg 1 p-st 5 ja §-st 1055 tulenevalt saab õigustatud isik kaitsta ennast tsiviilkohtumenetluses igasuguse eelseisva omandiõiguse rikkumise puhul juba ka siis, kui omandiõigust ei ole veel rikutud (vt Riigikohtu 11. aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-05, p 16). Viidatud sätete eesmärki silmas pidades ei ole hoidumisnõude rahuldamise eelduseks omandiõiguse rikkumise tuvastamine, vaid tulevikus toimuda võiva omandiõiguse rikkumise ohu tuvastamine. Eeltoodust ei tulene aga järeldust, et hoidumisnõude lahendamisel ei ole omandiõiguse rikkumise tuvastamisel tähtsust. Juba toimunud (esmakordse) rikkumise või rikkumise kestvuse kindlakstegemine on oluline tulevikus toimuda võiva omandiõiguse rikkumise ohu tõenäosuse hindamisel (juba toimunud rikkumiste korral on üldjuhul tõenäosus nende kordumiseks). (p 11)

NB! Seisukoha muutus!

Kolleegium on varem selgitanud, et olukorras, kus kostjate nõusoleku andmisest keeldumise tagajärjeks on hageja HEJ tegevuse seiskumine (rikutakse hageja õigust kasutada oma kinnisasja sihipäraselt), saab lugeda kostjate nõusoleku andmisest keeldumise hageja kinnisasja kasutamise õiguse rikkumiseks ning hagejal on kostjate vastu nõudeõigus AÕS § 89 esimese ja teise lause järgi rikkumise kõrvaldamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks (st hageja kinnisasjast tulenevaid mõjusid taluma kohustamiseks). Sellise AÕS § 89 alusel esitatud nõude sisustamisel saab analoogia alusel kasutada AÕS § 143 ja § 144 koosmõjus TsÜS §-ga 138 ning VÕS §-ga 1043 ja § 1045 lg 1 p-dega 5 ja 6 ning §-dega 1049 ja 1055 ning kostjatel on kohustus taluda hageja kinnisasjast tulenevaid kitsendusi ja anda ka sellekohaseid nõusolekuid järgmiste tingimuste üheaegsel esinemisel:

- kostjatele tulenevad kitsendused ei takista neil oluliselt oma kinnisasja kasutamist või kitsendusi tuleb mõistlikult taluda inimestevahelises kooselus või olulise avaliku huvi tõttu; - kitsendused ei ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega; - kitsenduste vältimine või vähendamine (mh HEJ ümberehitamisega kostjate soovitud viisil) on hagejale majanduslikult ebamõistlikult koormav või piirab hagejat ebamõistlikult oma kinnisasja kasutamast; - kitsendusest tulenev kahju hüvitatakse kostjatele.

(vt Riigikohtu 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p 28).

Kolleegium täpsustab, et juhul, kui hageja taotletud kitsendused seostuvad vee erikasutusloa saamisega, siis hinnatakse kitsenduste kooskõla keskkonnakaitse nõuetega vee erikasutusloa andmise haldusmenetluses. See tähendab, et kohus, lahendades vee erikasutusloaga seotud talumiskohustuse kehtestamise ning vee erikasutusloa saamiseks nõusoleku andmiseks kohustamise nõuet, ei saa ega peagi hindama vee erikasutusega seostuvaid keskkonnakaitse küsimusi. (p 11)

Kolleegium muudab viidatud Riigikohtu tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11 tehtud otsuse p-st 32 väljendatud seisukohta, millest järelduvalt on võimalik nõuet kinnisasjast tulenevate kitsenduste talumise kohustamiseks rahuldada, ilma et kohus määraks tekkinud või tekkida võivate kitsenduste eest mõistliku hüvitise. Kolleegium asub seisukohale, et kõnealust liiki hagi rahuldamine ilma kitsenduste eest hüvitist määramata on välistatud, v.a juhul, kui kitsendusi taluma kohustatud maaomanik avaldab kohtule, et ta talumiskohustuse vastu hüvitist ei soovi (p 13) Kohus peab olukorras, kus pooled ei esita enda seisukohta ja tõendeid kitsenduse talumise hüvitise suuruse kohta, küsima nendelt hiljemalt eelmenetluse lõpuks (TsMS § 3401 lg 1, § 329 lg 1 ja § 392 lg 1 p 1), kas ja millises suuruses on hageja nõus hüvitist maksma ja kas kostjad on hageja pakutud hüvitisega nõus (vt TsMS § 329 lg 3 teine lause). (p 14)

Kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise avaldus tuleb esitada TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi hagita menetluses. Sellesse menetlusse tuleb TsMS § 614 järgi kaasata kõik korteriomanikud.

Kasutuskorra kindlaksmääramise nõude saab esitada ka TsMS § 613 lg 4 kohaselt vastuhagina, järgides TsMS § 373 lg-s 1 sätestatud tähtaega vastuhagi esitamiseks. Kui avaldus kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks esitatakse hagimenetluse käigus, siis on võimalik liita see menetletava hagiga ühte menetlusse TsMS § 374 ja § 613 lg 4 järgi.

Kui kohus vaatab TsMS § 613 lg 4 alusel kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise asja läbi hagimenetluses, tuleb selle asja läbivaatamisel järgida hagita menetluse reegleid, mh menetlusosaliste kohta sätestatut (vt ka Riigikohtu 24. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-12, p 16). (p 20)

Kui avaldus kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks esitatakse hagimenetluse käigus, siis on võimalik liita see menetletava hagiga ühte menetlusse TsMS § 374 ja § 613 lg 4 järgi.

AÕS § 68 lg 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Seega ei saa ainuüksi teiste isikute huvid omaniku õigusi kitsendada, sh ei saa ainuüksi teiste isikute huvidest tuletada omaniku kohustust omandiõiguse rikkumist taluda AÕS § 89 kolmanda lause mõttes. (p 19)

Kui hageja leiab hagis, et kostjad rikuvad tema juba olemasolevat õigust kasutada kaasomandi eset, st korteriomandite reaalosadest väljapoole jäävat elamu osa, saab sellist nõuet saab pidada AÕS §-st 89 tulenevaks omandi kaitse nõudeks. Seejuures tuleb eristada hageja õigust kasutada korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset. Nõue võimaldamaks hagejal kasutada elamu teise korruse koridori, tualettruumi ja trepikoda, on suunatud sellele, et hageja saaks kasutada elamu kaasomandis olevat osa, st osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. (p 11) AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Hageja nõude puhul, mis on suunatud elamu kaasomandis oleva osa kasutamisele, peab hageja tõendama, et kostjad takistavad tal elamu teise korruse koridori, seal asuvat tualettruumi ning trepikoda nende otstarbe kohaselt kasutamast (vt KOS § 10 lg 2). Kostjatel on aga võimalik tõendada, et hageja on kohustatud sellist takistust taluma. (p 12)

Kui hageja leiab hagis, et kostjad rikuvad tema juba olemasolevat õigust kasutada kaasomandi eset, st korteriomandite reaalosadest väljapoole jäävat elamu osa, saab sellist nõuet saab pidada AÕS §-st 89 tulenevaks omandi kaitse nõudeks. Seejuures tuleb eristada hageja õigust kasutada korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset. Nõue võimaldamaks hageja kasutada elamu teise korruse koridori, tualettruumi ja trepikoda, on suunatud sellele, et hageja saaks kasutada elamu kaasomandis olevat osa, st osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. (p 11) AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Hageja nõude puhul, mis on suunatud elamu kaasomandis oleva osa kasutamisele, peab hageja tõendama, et kostjad takistavad tal elamu teise korruse koridori, seal asuvat tualettruumi ning trepikoda nende otstarbe kohaselt kasutamast (vt KOS § 10 lg 2). Kostjatel on aga võimalik tõendada, et hageja on kohustatud sellist takistust taluma. (p 12) Nõuet elamu teise korruse ühiskasutatava tualettruumi taastamiseks võib pidada õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudeks. Eelkõige näeb seadus asja hävimise või kahjustamise puhul ette võimaluse nõuda selle taastamise kulude rahas hüvitamist (vt VÕS § 132 lg 3 ja § 136 lg 1). VÕS § 136 lg 5 järgi on aga võimalik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, mh endise olukorra taastamist, kui see on mõistlik. (p 11)

Kolleegiumi arvates saab AÕS § 156 põhimõtteid ja kohtupraktikat nimetatud sätte kohaldamisel asja lahendamisel siiski arvestada ja rakendada ka AÕS § 40 lg 2 ja § 44 lg 1 ning § 89 sisustamisel, kui analoogne vaidlus tekib kinnistamata maatükkide puhul. Asja endisel kujul taastamise nõue ei ole olemuslikult ei valduse ega omandi rikkumise lõpetamisele tuginev nõue AÕS § 89 esimese lause ega ka mitte § 44 lg 1 mõttes. Asjaõigusseaduse § 44 lg 1 ja § 89 esimene lause tagavad asja valdajale ja/või omanikule nõudeõiguse igaühe vastu, kes nende valdust ja/või omandit rikub, valdavalt vältava rikkumise lõpetamiseks. Asja endisel kujul taastamise nõude saab esitada VÕS §-le 1043 tuginedes ja nõuda õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist. Sellise nõude rahuldamise eelduseks on esmajoones VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi hageja omandi rikkumine kui õigusvastane tegu ja § 1050 lg 1 järgi hageja süü kahju tekitamises. Eelkõige näeb seadus (VÕS § 132, § 136 lg 1) asja hävimise või kahjustamise puhul ette võimaluse nõuda selle taastamise kulude rahas hüvitamist, mida VÕS § 128 lg 3 järgi võib nõuda ka eelnevalt. Erandlikult on VÕS § 136 lg 5 järgi aga võimalik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, mh endise olukorra taastamist n.ö natuuras, kui see on mõistlik. Ehitise taastamisväärtuse väljamõistmise eelduseks on ehitise taastamise õigus ja võimalus, hüvitatavaks õigushüveks võib aga olla ka valdus (vt ka Riigikohtu 2. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-02, p 9; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 18).

AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve (vt Riigikohtu 12. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 14). Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude AÕS § 156 lg 1 alusel rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16; 26. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 25; 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20). Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28).

Lisaks avalikule teele pääsemisele tagab AÕS § 156 lg 1 kinnisasja omanikule juurdepääsu kinnisasjale ka oma kinnisasja eraldi seisvalt osalt.

Detailplaneering ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus (vt Riigikohtu 22. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-06, p 22).

Kui asja ei saa lahendada AÕS § 156 alusel (kuigi selle põhimõtteid tuleb järgida), tuleb asi lahendada hagimenetluses, mitte hagita menetluses, TsMS § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 lg 1 alusel (vt ka Riigikohtu 17. mai 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 21).

Kolleegiumi arvates saab AÕS § 156 põhimõtteid ja kohtupraktikat nimetatud sätte kohaldamisel asja lahendamisel siiski arvestada ja rakendada ka AÕS § 40 lg 2 ja § 44 lg 1 ning § 89 sisustamisel, kui analoogne vaidlus tekib kinnistamata maatükkide puhul.

AÕS § 156 näol on tegemist erinormiga AÕS § 89 suhtes, milles on üldiselt sätestatud nn negatoornõue, st asja omaniku nõue kolmandate isikute vastu omandi rikkumise kõrvaldamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks. Erisätte puudumisel tuleb kohaldada üldsätet, st asja lahendamisel saab kohaldada AÕS § 89.

Kui tegemist on valduse rikkumisega AÕS § 40 lg 3 tähenduses, annab see kinnisasja valdajale AÕS § 44 lg 1 järgse nõude rikkumise kõrvaldamiseks ja edasise rikkumise ärahoidmiseks (vt ka Riigikohtu 17. detsembri 2001. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-154-01). Hageja hoidumisnõude õiguslikuks aluseks võib olla ka VÕS § 1055 lg 1.

Seega võib hageja põhimõtteliselt valida, millisele nõude alusele (AÕS § 44 lg 1, § 89, VÕS § 1055 lg 1) ta tugineb. Seejuures ei ole kõigi nimetatud hoidumisnõuete (sh VÕS § 1055 lg 1 järgse nõude) rahuldamise eelduseks rikkuja süü. Asja endisel kujul taastamise nõue ei ole olemuslikult ei valduse ega omandi rikkumise lõpetamisele tuginev nõue AÕS § 89 esimese lause ega ka mitte § 44 lg 1 mõttes. Asjaõigusseaduse § 44 lg 1 ja § 89 esimene lause tagavad asja valdajale ja/või omanikule nõudeõiguse igaühe vastu, kes nende valdust ja/või omandit rikub, valdavalt vältava rikkumise lõpetamiseks. Asja endisel kujul taastamise nõude saab esitada VÕS §-le 1043 tuginedes ja nõuda õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist. Sellise nõude rahuldamise eelduseks on esmajoones VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi hageja omandi rikkumine kui õigusvastane tegu ja § 1050 lg 1 järgi hageja süü kahju tekitamises. Eelkõige näeb seadus (VÕS § 132, § 136 lg 1) asja hävimise või kahjustamise puhul ette võimaluse nõuda selle taastamise kulude rahas hüvitamist, mida VÕS § 128 lg 3 järgi võib nõuda ka eelnevalt. Erandlikult on VÕS § 136 lg 5 järgi aga võimalik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, mh endise olukorra taastamist n.ö natuuras, kui see on mõistlik. Ehitise taastamisväärtuse väljamõistmise eelduseks on ehitise taastamise õigus ja võimalus, hüvitatavaks õigushüveks võib aga olla ka valdus (vt ka Riigikohtu 2. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-02, p 9; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 18).

Kohalik omavalitsus kui pädev haldusorgan ei või ehitusloa väljaandmise menetluses piirduda vaid dokumentide formaalse kontrolliga, kuigi projekti on koostanud riiklikult tunnustatud arhitekt. Ehitusloa taotlemise kohustuse eesmärk on sisuline kontroll ehitusnormidest ja -nõuetest kinnipidamise üle ning huvikonfliktide lahendamine.

Heast haldustavast lähudes peab kohalik omavalitsus enne ehitusloa andmist võimaldama projekti suhtes oma arvamust avaldada puudutatud isikutel, kelleks võib olla ka naaber, kelle puhul on ette näha, et tulevane ehitis võib tema õigus riivata.

Kontrollides, kas ehitusloa alusel püstitatav hoone jätab naabri eluruumi alles piisava valgustuse, peab kohalik omavalitsus arvestama ka piirkonnaga, sest linnakeskuses või muu kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonnas, tuleb põhimõtteliselt leppida väiksema loomuliku valguse hulga ja sellele elukeskkonnale vastava vaatega.

Ehitusloa kui haldusakti tagajärgede kõrvaldamise nõue eeldab, et kaebuse esitajale ehitusloaga tekitatud kahju on suurem kui tagajärgede kõrvaldamise (s.o ehitise lammutamise) tõttu loa andjale ja kolmandatele isikutele tekkiv kahju (Riigivastutuse seaduse § 11 lg 2).