Võlaõigusseadus (lühend - VÕS)

VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust taganeda, mitte ainult esitada VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõuet. (p 14) Korteriomandi ostjal on VÕS § 14 lg 2 esimese lause tähenduses äratuntav oluline huvi saada teada korteriühistut ja sellega ka korteriomandit koormavast pangalaenust. (p 15) Kui korteriühistu ei toimi (ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse aastakava, ei lahendata jooksvaid probleeme, ei suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist), on see asjaolu, mille vastu on korteriomandi ostjal VÕS § 14 lg 2 esimese lause tähenduses äratuntav oluline huvi. (p 17) Korteriomandi majandamise probleemidest tuleb korteriomandi ostjat teavitada sõltumata korterelamu majandamise viisist. (p 22)

Korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingusse on otstarbekas, vajalik ning aus lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. (p 22)

Kohtumenetluse ajal on poolel õigus varem tehtud taganemisavaldust täiendada. Lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi. (p 11) Lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses ei saa olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt. See kehtib juhul, mil mõlema kujundusõiguse teostamise eeldused on põhimõtteliselt täidetud, st lepingupoolel on õigus valida, kas ta taganeb lepingust või tühistab selle. (p 13) VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel lepingust taganeda, mitte ainult esitada VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõuet. (p 14)

Kui müügilepingu esemel ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses (TsMS § 329−331, § 652 lg 3 p 2 tingimustel). Kohtumenetluse ajal on poolel õigus varem tehtud taganemisavaldust täiendada. Lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi. (p 11)

Korteriühistu võlgnevus tuleb lugeda ka müüdud korteriomandi puuduseks VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Samuti saab lugeda müüdava asja tavaliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi selle, et asjal ei lasu vähemalt märkimisväärset võlga. (p 15) Müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses on ka see, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, vähemalt minimaalselt vajalikul määral. (p 17) Korteriomandi majandamise probleemidest tuleb korteriomandi ostjat teavitada sõltumata korterelamu majandamise viisist. (p 22) Kui korteriomandi müügikuulutuses avaldatud teave „uus elektrijuhtmestik“ on saanud müügilepingu osaks, ei ole ka korteriomandi paiknemisel vanemas korterelamus võimalik eeldada, et ostja peab arvestama elektrijuhtmestiku uuendamise vajadusega. (P 18) Korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingusse on otstarbekas, vajalik ning aus lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. (p 22) Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne. Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne. (p 22)

Kui müügilepingu esemel ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses (TsMS § 329−331, § 652 lg 3 p 2 tingimustel). (p 11)

Korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingusse on otstarbekas, vajalik ning aus lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Notarid peaksid tõestamisseaduse §-st 18 tuleneva selgitamiskohustuse täitmisel tehingu pooltele mh selgitama, et korteriomandi majandamise asjaolud on olulised ning lepingus tuleks kirjeldada korteriomandi müüjale teadaolevad puudused. (p 22)

Kohus peab selgituskohustusest tulenevalt välja selgitama hageja seisukoha alternatiivsete alusnormide kohta juhul, kui materiaalõiguse järgi on võimalik sama nõuet esitada sama elulise juhtumi korral erinevatel õiguslikel alustel. (p 21)

Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (vt Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 28). ( p 14) Kui leping on taganemise tõttu lõppenud (VÕS § 188 lg 2), kohalduvad asjas lepingu tagasitäitmist reguleerivad sätted (VÕS § 189 jj). VÕS § 189 lg 2 eesmärgiks on kehtestada alternatiiv juhuks, kui asja ei ole võimalik tagastada. Sellisel juhul tuleb hüvitada üleantu väärtus. Kuna taganemisel on vaid võlaõiguslik toime, ei saa taganemisel nõuda asja välja kolmandalt isikult, kes on selle kehtivalt omandanud. Seega võib olla tegemist olukorraga, kus asja tagastamine on võimatu. Siinkohal ei ole tähtsust sellel, millised on asja võõrandamise asjaolud. Eeltoodul võib olla tähtsus VÕS § 190 kohaldamisel, mis piirab heauskse võlgniku kaitsmise eesmärgil tema vastutust, kui ta pole ise tagastamise võimatust põhjustanud. (p 15)

Garandil on üldjuhul õigus esitada võlausaldajale kas garantiilepingust tulenevad vastuväited (sh garantiilepingu kehtetuse vastuväide) või esitada garantiiga võlausaldajale antud abstraktse nõudeõiguse tagasisaamiseks hagi VÕS § 1028 jj alusel juhul, kui garantiiga tagatavat kohustust ei olnud või see langes hiljem ära (vt 5. novembril 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-89-08 tehtud otsuse p 13). Üksnes nõudegarantii lepingule tuginemine ei ole lubatud juhul, kui see tähendaks õiguste kuritarvitamist ning rikuks heas usus käitumise põhimõtet (vt TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2 ja VÕS § 6 lg 1). Seejuures peab garantii saaja õiguste kuritarvitamine olema selgelt äratuntav ja kindlaks tehtav. Tagatava kohustuse puudumist saab põhistada nt jõustunud kohtu- või vahekohtu lahendiga või poolte kokkuleppega võlasuhte lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 16. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-12, p 11). (p 16)