Võlaõigusseadus (lühend - VÕS)

Vt ostja kahju hüvitamise nõude kohta, kui ostja nõuab kulutuste hüvitamist, mis on vajalikud müüdud asja viimiseks müügilepingus kokkulepitud seisu (VÕS § 115 lg-d 1–3) Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p-d 26 ja 27; Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p-d 15 ja 24), Riigikohtu 2. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-14, p 27; Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 24; Riigikohtu 13. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-11, p 16). (p 12-13).

Võlausaldaja kahju hüvitamise nõude (VÕS § 115 lg-d 1–3) käsitlemisel tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal on võlausaldaja võlgnikku puudustest, mille eest ta nõuab kahju hüvitamist, teavitanud ning kas võlgnik parandas need puudused mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Sellisel juhul on ühtlasi eelduslikult tegemist VÕS § 115 lg 3 järgi olukorraga, kus on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei ole tulemust (vt selle kohta Riigikohtu 2. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-14, p 27). (p 12)

Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 40). Kohus saab esitatud nõude õigusliku aluse kindlaksmääramisel tugineda üldjuhul üksnes poolte esitatud faktilistele asjaoludele ja tõenditele (vt Riigikohtu 24. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08, p 11). (p 10)

Kui võlausaldaja tugineb asjaolule, et võlgnik on rikkunud nendevahelist kohustust, võib ta kasutada VÕS § 101 lg-s 1 sätestatud õiguskaitsevahendeid. VÕS § 101 lg 2 võimaldab õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid kohustuse rikkumise korral kasutada, ning sama sätte teine lause täpsustab, et igal juhul on õigus nõuda kahju hüvitamist.

Kohus ei või pooltele õiguskaitsevahendi valikut ette heita (vt Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 24). (p 10)

Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluna saab käsitada poolte ootust, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning seetõttu on võimalik pooltel üürilepingut täita, s.o tegemist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluga VÕS § 97 lg 1 tähenduses (vt müügilepingu kohta Riigikohtu 26. oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15). Lepingupoolte kohustuste vahekorra olulist muutumist hinnates tuleb arvestada poolte kohustuste iseloomu. (p-d 34–35)

Üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust ei piira VÕS § 127 lg 2 mõttes see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel. (p 30)

VÕS § 127 lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist. (p 30)

VÕS § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist ei saa üürileandja pärast kaubanduskeskuse võõrandamist nõuda. VÕS § 135 lg 2 ei ole iseenesest nõude alus. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei oleks üürileandjal olnud võimalik üüritulu teenida, sest tal puudus pärast omandiõiguse üleandmist võimalus vaidlusaluseid ruume kolmandate isikute valdusesse anda, st neid välja üürida. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää üürileandjal üürniku tõttu saamata üüritulu, st puudub üürniku põhjustatud varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes. (p 27)

VÕS § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist ei saa üürileandja pärast kaubanduskeskuse võõrandamist nõuda. VÕS § 135 lg 2 ei ole iseenesest nõude alus. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei oleks üürileandjal olnud võimalik üüritulu teenida, sest tal puudus pärast omandiõiguse üleandmist võimalus vaidlusaluseid ruume kolmandate isikute valdusesse anda, st neid välja üürida. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää üürileandjal üürniku tõttu saamata üüritulu, st puudub üürniku põhjustatud varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes. (p 27)

Üüripinna võõrandamisel ei ole siiski välistatud, et üürileandja kahju, st saamata jäänud tulu võib avalduda ka muul viisil. Muuhulgas võib kaubanduskeskuses asuvate ruumide üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine mõjutada kaubanduskeskuse müügihinda. Ka siis kui müügihind seetõttu väheneb, on üürileandja jaoks tegemist saamata jäänud tuluga VÕS § 128 lg 4 mõttes. Mõju keskuse müügihinnale sõltub siiski konkreetse ostja huvidest ja eesmärkidest. Kahju hüvitamist nõudva üürileandja kohustus on tõendada, kas ja millises ulatuses on üürilepingu lõpetamine kaubanduskeskuse hinda mõjutanud. (p 29)

Kahju arvutamisel tuleb lähtuda eelkõige VÕS § 127 lg-st 1. Üürileandjal tuleb tõendada, et ta oleks keskuse müünud kallimalt, kui üürnik ei oleks lepingut rikkunud ning see oleks edasi kehtinud. Üürnik võib omakorda tõendada, et sellist tulu ei oleks hageja saanud teenida. Lisaks on kohtul kohustus vajadusel kohaldada VÕS § 139 lg-t 1. Müügihinna vähenemise tõttu väljamõistetav kahju ei saa olla siiski suurem kui VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud esialgse üürilepingu ning turuhinna vahe üürilepingu tähtaja lõpuni. (p 31)

Üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust ei piira VÕS § 127 lg 2 mõttes see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel.

VÕS § 127 lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist. (p 30)

VÕS § 296 lg 1 ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Tegemist on ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle aja eest. Üürileandja võib üürnikult nõuda üüri, arvates sellest maha kolmandatelt isikutelt saadud tasu ning kokkuhoitud kulud. (p 19)

Ainuüksi uue üürilepingu sõlmimist ei saa pidada asja kasutamise takistuseks VÕS § 296 lg 1 tähenduses. Üürnik võib üüri maksmisest keelduda ainult juhul, kui üürnik ei saa ruume kasutada uute üürilepingute tõttu. See tähendab, et üürnikul on tahe ja kavatsus ruume kasutada, kuid seda takistavad kolmandad isikud (st uued üürnikud). Iseenesest ei ole välistatud, et üürileandja sõlmib samade ruumide üürimiseks mitu üürilepingut. Sellisel juhul tuleb üürileandjal aga tagada, et ta suudab kõiki lepinguid täita. Oma kohustuste täitmiseks võib üürileandja mõnes üürilepingus nt kokku leppida üüripinna vabastamises kiirendatud korras. Võimalik, et üürileandjal võib olla seetõttu ka kohustus nt leppetrahvi tasuda. Vastasel juhul on üürnikul, kes takistuse tõttu ruume kasutada ei saa, õigus rakendada õiguskaitsevahendeid. (p 20)

Kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandus- ja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale isikule on üldjuhul ettenähtav, et kohustuse rikkumine võib tuua teisele lepingupoolele kaasa vastutuse teiste lepingupartnerite ees, sh võib olla ettenähtav kohustus maksta kohustuse täitmisega viivitamise tõttu leppetrahvi või kohustus hüvitada kolmandale isikule kohustuse täitmisega viivitamise tõttu tekkinud kahju. (p 12)