Kinnistusraamatuseadus (lühend - KRS)

Otsustamaks, kas muu sisuga märge tuleb KRS § 28 p 3 järgi kanda kinnisasja või hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku, on KRS § 15 lg 1 p-st 1 tulenevalt määrava tähtsusega märkega tagatava õiguse olemus. Kui märkega soovitakse tagada koormatud kinnisasja omaniku õigust muuta hoonestusõiguse sisu, kitsendab märge oma olemuse tõttu hoonestaja õigusi ja tuleb KRS § 493 lg 6, § 15 lg 1 p 1 ja § 28 p 3 kohaselt kanda hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku. Kui märkega soovitakse tagada hoonestaja õigust muuta hoonestusõiguse sisu, kitsendab märge oma olemuse tõttu koormatud kinnisasja omaniku õigusi ja tuleb KRS § 15 lg 1 p 1 ja § 28 p 3 järgi kanda koormatud kinnisasja registriosa kolmandasse jakku. (p 11)

Otsustamaks, kas muu sisuga märge tuleb KRS § 28 p 3 järgi kanda kinnisasja või hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku, on KRS § 15 lg 1 p-st 1 tulenevalt määrava tähtsusega märkega tagatava õiguse olemus. Kui märkega soovitakse tagada koormatud kinnisasja omaniku õigust muuta hoonestusõiguse sisu, kitsendab märge oma olemuse tõttu hoonestaja õigusi ja tuleb KRS § 493 lg 6, § 15 lg 1 p 1 ja § 28 p 3 kohaselt kanda hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku. Kui märkega soovitakse tagada hoonestaja õigust muuta hoonestusõiguse sisu, kitsendab märge oma olemuse tõttu koormatud kinnisasja omaniku õigusi ja tuleb KRS § 15 lg 1 p 1 ja § 28 p 3 järgi kanda koormatud kinnisasja registriosa kolmandasse jakku. (p 11)

Kui pärandi on vastu võtnud mitu pärijat, kuuluvad pärandvara hulgas olevad asjad kaaspärijate ühisomandisse. See tähendab et üks kaaspärijatest ei saa iseseisvalt käsutada pärandvara hulka kuuluvaid üksikuid esemeid. Samal ajal kuulub igale kaaspärijale mõtteline osa pärandvara ühisusest nagu kaasomanikule (vt RKTKo nr 2-18-18277/79, p 17.1; RKTKo nr 2-17-4276/69, p 14; RKTKm nr 2-17-18529/24, p 16). Kaaspärijad ei ole pärandvara hulgas olevate üksikute asjade kaasomanikud (asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3), vaid ühisomanikud (AÕS § 70 lg 4). (p-d 8 ja 10)

Kui üks kaaspärijatest võõrandab talle kuulunud pärandvara ühisuse mõttelise osa, ei ole sellise lepingu esemeks konkreetsed pärandvarasse kuuluvad esemed. Pärandvara ühisuse osa omandaja (omandaja) saab endale osa võõrandanud kaaspärija varalised õigused ja kohustused PärS § 148 lg 2 mõttes. Omandajale ei lähe üle pärija staatus ega sellega seotud õigused ja kohustused, kuid talle lähevad üle kaaspärija varalised õigused, mis väljenduvad PärS § 148 lg 2 järgi eelkõige õiguses nõuda seda osa pärandvarast, mille oleks pärandvara jagamisel saanud talle osa võõrandanud kaaspärija (RKTKo nr 2-17-4276/69, p 15). (p 9)

Pooled vaidlesid selle üle, kas avaldajal kui kohtutäituril on õigus nõuda KRS § 62¹ lg 1 p 2 alusel kinnisasja omanikukande parandamist olukorras, kus pärandvara hulka kuulub kinnisasi, pärijaid on mitu ning ühe kaaspärija pärandvara ühisuse osa võõrandatakse täitemenetluses toimuva enampakkumise teel. Kolleegium selgitas, et olukorras, kus võlgnikust kaaspärija mõtteline osa pärandvara ühisusest võõrandatakse täitemenetluses toimunud sundenampakkumisel, saab võlgniku asemel kinnisasja ühisomanikuks pärandvara ühisuse osa omandaja, sest talle lähevad PärS § 148 lg 2 kohaselt üle kaaspärija varalised õigused. Kuna pärandvara hulka kuuluva kinnisasja ühisomanik on enampakkumise teel võõrandamise tõttu muutunud (selleks ei ole enam võlgnik), siis tuleb KRS § 62¹ lg 1 p 2 alusel parandada ka kinnisasja omanikukanne kinnistusraamatus. Kinnistusraamatu omanikukande parandamata jätmise korral oleksid pärandavara ühisuse osa omandaja õigused kinnisasja ühisomanikuna ohustatud, kuivõrd ei ole välistatud pärandvara ühisuse osa heauskne omandamine ja kinnisasja ühisomanikuks saamine, tuginedes kinnisasja omanikukandele. (p-d 7, 11, 12)

Kohtulikust kompromissist tulenev asjaõigusleping on võrdsustatud notariaalselt tõestatud asjaõiguslepinguga. (p 9)

Kohtulikus kompromissis sisalduvat asjaõiguslepingut ei pea notariaalselt tõestama ega esitama kinnistusosakonnale notari vahendusel. (p 10)

Kohtulikust kompromissist tuleneva asjaõiguslepingu alusel esitatud kinnistamisavalduse esitamiseks antud volitus ei pea olema notariaalselt kinnitatud. (p 11)

VeeS v.r § 5 (kehtiva VeeS § 23 lg 1 p 2) kohaselt on territoriaalmeri (ehk Läänemeri) avalik veekogu, mis kuulub riigile. Avalik veekogu ei ole tsiviilkäibes (VeeS v.r § 5 lg 2 ja kehtiva VeeS § 23 lg 2). AÕS § 133 järgi ulatub kinnisomand avaliku veekogu kaldajooneni ehk veekogu tavalise veepiirini. (p 14)

VeeS v.r § 5 lg 2 rikkumine ei välista haldusakti kehtivust (HMS § 60), ent ei muuda omandiõiguse ulatust. Asja kuulumine tsiviilkäibesse ei sõltu asja puudutavate tehingute ega haldusaktide kehtivusest. (p 16)

VeeS v.r § 5 (kehtiva VeeS § 23 lg 1 p 2) kohaselt on territoriaalmeri (ehk Läänemeri) avalik veekogu, mis kuulub riigile. Avalik veekogu ei ole tsiviilkäibes (VeeS v.r § 5 lg 2 ja kehtiva VeeS § 23 lg 2). AÕS § 133 järgi ulatub kinnisomand avaliku veekogu kaldajooneni ehk veekogu tavalise veepiirini. (p 14)

VeeS v.r § 5 lg 2 rikkumine ei välista haldusakti kehtivust (HMS § 60), ent ei muuda omandiõiguse ulatust. Asja kuulumine tsiviilkäibesse ei sõltu asja puudutavate tehingute ega haldusaktide kehtivusest. (p 16)

Ehkki katastriüksuse saab moodustada ka veealast (vt kuni 1. juulini 2018 kehtinud Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008. a määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 6 p 4 ja praegu kehtiva keskkonnaministri 14. augusti 2018. a määruse nr 30 „Katastriüksuse moodustamise kord“ (määrus nr 30) § 38 lg 7 p 4, MaaKatS § 18¹ lg 4), ei kehti see avalike veekogude kohta. Seda ei võimalda AÕS § 133 ega määruse nr 30 § 12 lg 2 p 1, mille kohaselt määratakse katastriüksuse piir avalikul veekogul maakatastri aluskaardil olevale kaldajoonele. (p 17)

Katastriüksuse moodustamine või sellest keeldumine on haldusakt (vrd maa sihtotstarbe määramine või sellest keeldumine, RKHKo nr 3-3-1-13-05, p 10). (p 14)

Kolleegium selgitab esmalt, et pindalaandmetel kui KRS § 13 lg 1 järgi registriosa esimesse jakku kantavatel andmetel ei ole KRS § 13 lg 2 järgi kinnistusraamatu kande tähendust. Nii on tsiviilkolleegium oma varasemas praktikas leidnud, et kinnisasja (kinnistu) koosseisu andmed, nagu katastritunnus, asukoht ja pindala, märgitakse KRS § 13 lg 1 järgi registriosa esimesse jakku. Sellised faktilised andmed kinnisasja kohta ei ole KRS § 13 lg 2 teise lause järgi kanneteks asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi (vt RKTKo nr 3-2-1-156-11, p 31). See tähendab, et kinnistusraamatu kanne ei ole vaatamata katastritunnuse märkimisele kinnisasja piiride osas määrav. Seega ei kohaldu piiriandmetele ka AÕS § 56 lg 1 kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse eeldamise kohta ja § 56¹ kinnistusraamatu andmetele tugineva heauskse omandamise kohta (vt RKTKo nr 3-2-1-67-12, p 20). (p 14)

Maa-amet on pädev kontrollima, kas kehtiva õiguse kohaselt on võimalik maaüksust katastrisse kanda (sh seda, millistes piirides saab kinnisasja jagada). HMS § 6 järgi on haldusorgan kohustustatud selgitama välja menetletavas asjas olulise tähtsusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel. Seega pidi Maa-amet tuvastama tähtsust omavad asjaolud, et hinnata soovitud katastriüksuse kande õiguspärasust. MaaKatS v.r § 8 lg 2 pole ainus norm, mida peab maakatastri kande tegemisel järgima. Maa-amet pidi lähtuma ka VeeS v.r §-st 5 ja AÕS §-st 133. Seejuures ei ole Maa-amet ületanud oma pädevust. Kolleegium ei nõustu kaebaja väitega, et Maa-amet asus kande õiguslikke aluseid kontrollides hoopis omandiküsimusi lahendama (tuvastama maa tegelikku omanikku väljaspool konkreetset haldusmenetlust) ja järelevalvemenetlust läbi viima. Kuna kaebaja taotletav registrikanne oli õigusvastane, tuli selle tegemisest keelduda (põhiseaduse (PS) § 3 lg 1). (p 15)

Ehkki katastriüksuse saab moodustada ka veealast (vt kuni 1. juulini 2018 kehtinud Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008. a määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 6 p 4 ja praegu kehtiva keskkonnaministri 14. augusti 2018. a määruse nr 30 „Katastriüksuse moodustamise kord“ (määrus nr 30) § 38 lg 7 p 4, MaaKatS § 18¹ lg 4), ei kehti see avalike veekogude kohta. Seda ei võimalda AÕS § 133 ega määruse nr 30 § 12 lg 2 p 1, mille kohaselt määratakse katastriüksuse piir avalikul veekogul maakatastri aluskaardil olevale kaldajoonele. (p 17)

Isegi kui KRS § 13 lg 4 tingimused olid täidetud, ei olnud Maa-ametil kinnistu pindala parandamiseks kinnistusraamatus vaja kaebaja kui puudutatud isiku nõusolekut taotleda, sest seaduse järgi ei ole kaebaja kunagi vaidlusaluse veeala omanik olnud ega ole tal selle veeala suhtes kunagi ka muud subjektiivset õigust tekkinud. Katastripidaja ei pea seadusega vastuolus ja ilmselgelt vigaste kinnistu pindala andmete parandamiseks kinnisasja omaniku või puudutatud isiku nõusolekut hagema. (p 21)

Kaebaja ei olnud veeala omanik PS § 32 mõttes. Nõudeõigus ebaõigete andmete ulatuses omandi tunnustamiseks (kinnis)asja suhtes, mis ei saa olla kellegi omandis, ei ole PS § 32 kaitsealas. (p 21)

Haldusorgani menetluskulud võivad jääda tema enda kanda ka siis, kui kaebus lahendatakse haldusorgani kasuks (vt RKHKo nr 3-3-1-50-16, p 22 ning otsus asjas nr 3-3-1-63-10, p 32 ja seal viidatud kohtupraktika). Maa-ameti menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda. Asjas lahendatud küsimused võisid küll olla spetsiifilised ja seonduda mitmesuguste õigusharudega, kuid vaidlustatud haldusakt ei väljunud Maa-ameti põhiülesannete raamidest. (p 24)

Kui kinnisasi otsustatakse ühisvara jagamise hagi lahendamise käigus jätta kohtuotsusega abikaasa ainuomandisse, siis see otsus ei ole kujundusliku toimega ning vara jagatakse kinnistamisega (AÕS § 641). See tähendab, et pärast sellise otsuse jõustumist tuleks teha uus kanne, milles tuleks märkida, et ainuomanikuks saav abikaasa on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli varem ainsana kinnistusraamatusse sisse kantud (vt Riigikohtu 20. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16, p 18.2; Riigikohtu 15. märtsi 2016. a otsus asjas nr 3-3-1-82-15, p-d 22.1-22.2). Ka asjaõigusleping ei ole kujundusliku toimega ning ainuomandi tekkimine eeldab AÕS § 641 kohaselt kinnistamist. (p 10)

Selleks, et selliselt omanikukannet muuta, ei ole vaja teha nn vahekannet, millest nähtuks, et abikaasad on vahepeal olnud kinnistu ühisomanikud (vt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16, p 18.2). (p 11)

Kui kinnisasi otsustatakse ühisvara jagamise hagi lahendamise käigus jätta kohtuotsusega abikaasa ainuomandisse, siis see otsus ei ole kujundusliku toimega ning vara jagatakse kinnistamisega (AÕS § 641). See tähendab, et pärast sellise otsuse jõustumist tuleks teha uus kanne, milles tuleks märkida, et ainuomanikuks saav abikaasa on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli varem ainsana kinnistusraamatusse sisse kantud (vt Riigikohtu 20. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16, p 18.2; Riigikohtu 15. märtsi 2016. a otsus asjas nr 3-3-1-82-15, p-d 22.1-22.2). Ka asjaõigusleping ei ole kujundusliku toimega ning ainuomandi tekkimine eeldab AÕS § 641 kohaselt kinnistamist. (p 10)

Selleks, et selliselt omanikukannet muuta, ei ole vaja teha nn vahekannet, millest nähtuks, et abikaasad on vahepeal olnud kinnistu ühisomanikud (vt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16, p 18.2). (p 11)

Kui kinnistule on seatud üks keelumärge, siis teist keelumärget ilma õigustatud isiku (sissenõudja) nõusolekuta kinnistusraamatusse kanda ei saa. Erandina on see võimalik, kui keelumärge kantakse sisse sama sissenõudja kasuks, kui keelumärke järgi õigustatud isik annab kande tegemiseks nõusoleku (vt RKTKo otsused asjades 3-2-1-140-07 ja 3-2-1-8-10). (p 19.1)

Kolleegium kohaldab omal algatusel ajaliselt piiratud esialgset õiguskaitset, et vältida maakohtusse hagi esitamisega isiku õiguste kaitsmise raskendamist ja seeläbi kahju ärahoidmise või vähendamise võimaluse lõplikku minetamist (HKMS § 249 lg 1). Et puudutatud isiku õigusi kõige vähem intensiivselt koormata, seatakse kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnisomandi käsutamise keelumärge isiku kasuks, kellele kahju tekiks, alates otsuse jõustumisest 60 päevaks (HKMS § 251 lg 1 p 4). (p 29)

Kui isik ei ole kasutanud õiguskaitsevahendeid, mis oleks suure tõenäosusega ära hoidnud talle tekkinud kahju, tuleb seda arvesse võtta kahjuhüvitise ulatuse kindlaksmääramisel. See võib tingida kahjuhüvitise suuruse vähendamise suuremas ulatuses. Kui kahju ei pruugi suure tõenäosusega ka kohtuotsuse tegemise ajaks olla täielikult tekkinud ja isikul, kellele kahju tekiks, võib endiselt olla võimalik enda tegevusega kahju ära hoida, tuleb ka seda asjaolu kahju ulatuse kindlaksmääramisel arvesse võtta. (p-d 21-22 ja 26)

Kui asjas tehtav otsus sõltub asjaolust, mis tuleb tuvastada maakohtus, peatab kolleegium isiku õiguste efektiivse kaitse ja menetlusökonoomia tagamiseks ise asja menetluse kuni maakohtu võimaliku menetluse lõppemiseni (HKMS § 95 lg 1). (p 28)

Et vältida maakohtusse hagi esitamisega isiku õiguste kaitsmise raskendamist ja seeläbi kahju ärahoidmise või vähendamise võimaluse lõplikku minetamist, kohaldab kolleegium omal algatusel ajaliselt piiratud esialgset õiguskaitset (HKMS § 249 lg 1). Et kõige vähem intensiivselt koormata puudutatud isiku õigusi, seatakse kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnisomandi käsutamise keelumärge isiku kasuks, kellele kahju tekiks, alates otsuse jõustumisest 60 päevaks (HKMS § 251 lg 1 p 4). (p 29)

Registriasjad on TsMS § 475 lg 1 p 10 järgi hagita asjad ning nende asjade lahendamisel peab kohus olema aktiivne. Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 7 peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. Lisaks on KRS-s ette nähtud asjaõiguse kinnistusraamatuvälise ülemineku korral kinnistusosakonnal aktiivse tegutsemise kohustus. (p 10)

Kui kohtunikuabil tekib esitatud asjaolude alusel kahtlus, et kinnistu võib olla pärandaja ja tema endise abikaasa ühisvara (ja seega ei ole esitatud kinnistamisavalduse rahuldamiseks ning kande tegemiseks vajalikke dokumente KRS § 35 lg 1 mõttes), tuleks kohtunikuabil asjaolusid täpsustada. (p 10)

AÕS § 65 lg 1 alusel esitatud nõude esmaseks eelduseks on see, et kandega peab olema rikutud isiku õigusi. Kinnistusraamatu kande parandamise nõue saab olla tegelikul õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on kahjustatud. Kanne võib olla ebaõige mh juhul, kui kande tegemiseks puudub puudutatud isiku nõusolek. Kui kinnistusraamatusse tehakse kanne KRS § 34¹ järgi vajaliku puudutatud isiku nõusolekuta, on rikutud KRS § 34¹ lg-t 1. Kandeavalduse rahuldamise selliste eelduste puudumisel tehtud kanne on ebaõige ning tuleb AÕS § 65 lg 1 järgi parandada isiku nõudel, kelle õigust ebaõige kandega rikuti (vt RKTKo nr 3-2-1-144-06, p 11). Kanne ei ole ebaõige ega kahjusta isiku asjaõigust, kui korteriomandi jagamise tulemusel saadud kahe korteriomandi reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil. Seega ei saa isik vaidlusaluste kannete parandamist nõuda. (p 10)

HMS ja HKMS võimaldavad kohustada haldusorganit esitama kinnistusraamatu parandamise nõude vastavalt HMS § 85 p 2 või 3 järgi vaidemenetluses ning HKMS § 5 lg 1 p 2 või 5 alusel halduskohtumenetluses. Kinnistusraamatu kannet ei muuda ebaõigeks asjaolu, et isik ei ole asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima. (p 12)

HMS ja HKMS võimaldavad kohustada haldusorganit esitama kinnistusraamatu parandamise nõude vastavalt HMS § 85 p 2 või 3 järgi vaidemenetluses ning HKMS § 5 lg 1 p 2 või 5 alusel halduskohtumenetluses. Kinnistusraamatu kannet ei muuda ebaõigeks asjaolu, et isik ei ole asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima. (p 12)

Kanne ei ole ebaõige ega kahjusta isiku asjaõigust, kui korteriomandi jagamise tulemusel saadud kahe korteriomandi reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil. Seega ei saa isik vaidlusaluste kannete parandamist nõuda. (p 10)

Kinnistusraamatu kannet ei muuda ebaõigeks asjaolu, et isik ei ole asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima. (p 12).

Kinnisasja (kinnistu) koosseisu faktilised andmed, nagu katastritunnus, asukoht ja pindala, ei ole kanneteks asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 31). Sellistele faktilistele andmetele ei kohaldu AÕS § 56 lg 1 kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse eeldamise kohta ja § 561 kinnistusraamatu andmetele tugineva heauskse omandamise kohta.

Haldusmenetluse olemasolu ei välista kinnistu piiride kindlakstegemist tsiviilkohtumenetluses. Hagimenetluses on võimalik mh esitada AÕS § 129 alusel hagi piiri kindlakstegemiseks. See ei välista aga piiri tuvastamist ka AÕS § 80 järgse vindikatsioonihagi lahendamisel vaidlusaluse kinnisasja osa omandiõiguse ja/või valduse väljanõudmise kohta. Kinnisasjade vaheliste piiride kulgemine on esmajoones naabrusõiguslik eraõiguslik küsimus. Asja lahendamise käigus tsiviilkohtumenetluses saab vajadusel anda õigusliku hinnangu ka haldusaktile, mh kindlaks teha, kas haldusakt kehtib ja kas see on õiguspärane (vt ka nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 34).

Kohtule esitatud hagiavalduse tagasivõtmine või sellest loobumine ei jõustu enne, kui kohus on selle määrusega vastu võtnud ja selles osas menetluse lõpetanud. Kuni loobumistaotluse lahendamiseni, on hagejal õigus ümber mõelda ja avaldus tagasi võtta, st oma menetluslikku positsiooni muuta.

Haldusmenetluse olemasolu ei välista kinnistu piiride kindlakstegemist tsiviilkohtumenetluses. Hagimenetluses on võimalik mh esitada AÕS § 129 alusel hagi piiri kindlakstegemiseks. See ei välista aga piiri tuvastamist ka AÕS § 80 järgse vindikatsioonihagi lahendamisel vaidlusaluse kinnisasja osa omandiõiguse ja/või valduse väljanõudmise kohta. Kinnisasjade vaheliste piiride kulgemine on esmajoones naabrusõiguslik eraõiguslik küsimus. Asja lahendamise käigus tsiviilkohtumenetluses saab vajadusel anda õigusliku hinnangu ka haldusaktile, mh kindlaks teha, kas haldusakt kehtib ja kas see on õiguspärane (vt ka nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 34). Katastriandmete muutmisega kaasneb vastavalt ka kinnisasja koosseisu andmete muutmine kinnistusraamatus. Kui kinnisasja piiri kindlakstegemisel tegelikult piiri muudetakse, st kinnisasjast osa võõrandatakse või omandatakse, on ühtlasi tegemist kinnisasja käsutamisega AÕS § 641 mõttes, milleks on vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatus (vt ka Riigikohtu 1. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10, p 10).

Kui kinnisasja piiri kindlakstegemisel tegelikult piiri muudetakse, st kinnisasjast osa võõrandatakse või omandatakse, on ühtlasi tegemist kinnisasja käsutamisega AÕS § 641 mõttes, milleks on vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatus (vt ka Riigikohtu 1. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10, p 10).

Kohtuotsuse resolutsioon peab olema selge ja arusaadav ka muu otsuse tekstita (vt ka nt Riigikohtu 5. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4-08, p 13; 28. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-10, p 13).

Katastriüksuse kaardijärgsete piiride ebaõigsuse võib tuvastada nii haldusmenetluses kui ka tsiviilkohtumenetluses. Haldusmenetluses vajalikke tahteavaldusi nt piiride kindlakstegemiseks saab vajadusel asendada ka hagimenetluses, kui pooltel on kas naabrussuhtest või kas või heast usust tulenev kohustus aidata kaasa piirivaidluse lahendamisel (vt ka nt Riigikohtu 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p-d 28-30). Haldusmenetluse olemasolu ei välista aga piiride kindlakstegemist tsiviilkohtumenetluses. Hagimenetluses on võimalik mh esitada AÕS § 129 alusel hagi piiri kindlakstegemiseks. See ei välista aga piiri tuvastamist ka AÕS § 80 järgse vindikatsioonihagi lahendamisel vaidlusaluse kinnisasja osa omandiõiguse ja/või valduse väljanõudmise kohta. Kinnisasjade vaheliste piiride kulgemine on esmajoones naabrusõiguslik eraõiguslik küsimus. Asja lahendamise käigus tsiviilkohtumenetluses saab vajadusel anda õigusliku hinnangu ka haldusaktile, mh kindlaks teha, kas haldusakt kehtib ja kas see on õiguspärane (vt ka nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 34). Katastriüksuse moodustamisel nii maa mõõdistamisega kui ka plaani- ja kaardimaterjali alusel kaardistatakse tegelikkusele vastavad piirisuhted looduses. See tähendab, et kaart peab kirjeldama mõõdistamisel ilmnevat tegelikku olukorda, mitte et kinnisasjade tegelikud piirid määratakse vältimatult katastriüksuse kaardistatud piiride alusel. Kui piiri asukoht looduses ei ole teada või on naaberkinnisasjade omanike vahel vaidluse all, saab piiri kindlakstegemisel lähtuda AÕS § 129 lg 2 esimesest lausest ja MaaKS § 15 lg-st 1 tulenevalt esmajoones kaartidest ja plaanidest. Piirivaidlustes eeldatakse katastrikannete õigsust. Katastriüksuse piiride õigsuse eelduse saab vaidluses ümber lükata mh sellega, et piirid võivad olla kaardistatud valesti. Sellise kahtluse olemasolul tuleb hinnata AÕS § 129 lg-te 2 ja 3 järgi kõiki piiriandmeid kogumis.

Vaatlusprotokolli peab andma edasi esmajoones kohtu enda vahetult tajutut (vt ka nt Riigikohtu 28. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-08, p 26).

Kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmine AÕS § 641 järgi eeldab õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepet. AÕS §-s 641 ja KRS § 341 lg-s 1 sätestatakse kinnistusraamatuõiguse keskne põhimõte, millega tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 31. jaanuari 2007 otsus nr 3-2-1-144-06, p 10). Kinnisasja omaniku nõusolek ei ole AÕS § 226 lg-s 2 nimetatud juhtudel vajalik üksnes siis, kui kasutusõiguse üleandja üleantava õiguse sisu ei muuda: kui kasutusõigus antakse tervikuna üle või seda koormatakse. Sellisel juhul ei muutu midagi võlgnetavas kohustuses ja omaniku kaitset Kinnisasja omaniku nõusolek ei ole AÕS § 226 lg-s 2 nimetatud juhtudel vajalik üksnes siis, kui kasutusõiguse üleandja üleantava õiguse sisu ei muuda: kui kasutusõigus antakse tervikuna üle või seda koormatakse. Sellisel juhul ei muutu midagi võlgnetavas kohustuses ja omaniku kaitset vajavad huvid jäävad samaks. Isikliku kasutusõiguse jagamine erineb kasutusõiguse võõrandamisest. Kasutusõiguse üleandmisel läheb üle kogu õigus, jagamisel tekkivad derivatiivselt aga uued õigused, mille sisu peab olema juba isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse iseloomust tulenevalt väga selgelt määratletud. Seega ei ole isiklike kasutusõiguste jagamine üksikuteks õigusteks võimalik ilma kinnisasja omaniku nõusolekuta. Kinnisasja omaniku nõusolek on isikliku kasutusõiguse jagamisel põhjendatud, sest kinnisasja igakordne omanik peab teadma, millise sisuga õigus tema kinnisasja koormab.

Kinnisasja koormava asjaõiguse sisu muutmine AÕS § 641 järgi eeldab õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepet. AÕS §-s 641 ja KRS § 341 lg-s 1 sätestatakse kinnistusraamatuõiguse keskne põhimõte, millega tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 31. jaanuari 2007 otsus nr 3-2-1-144-06, p 10). Kinnisasja omaniku nõusolek ei ole AÕS § 226 lg-s 2 nimetatud juhtudel vajalik üksnes siis, kui kasutusõiguse üleandja üleantava õiguse sisu ei muuda: kui kasutusõigus antakse tervikuna üle või seda koormatakse. Sellisel juhul ei muutu midagi võlgnetavas kohustuses ja omaniku kaitset vajavad huvid jäävad samaks.

AÕS §-s 641 ja KRS § 341 lg-s 1 sätestatakse kinnistusraamatuõiguse keskne põhimõte, millega tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 31. jaanuari 2007 otsus nr 3-2-1-144-06, p 10).

Kui kinnistu kohta kinnistusraamatusse kantud eelmärge on järjekohas (vt AÕS §-d 59 ja 591, KRS § 30) tagapool hüpoteeki, mille alusel toimub sundtäitmine, tuleb eelmärge kohtutäituri avalduse alusel kustutada. Selliselt tagatakse, et hüpoteegipidaja õigusi hilisemate kinnistusraamatu kannetega kinnisasja tagatisväärtuse vähendamise teel ei kahjustataks.

Kohtulikku registrisse tehakse üldjuhul kandeid üksnes kinnistamisavalduse alusel (TsMS § 593 lg 1). Kandeavalduse saab esitada isik, kellele on see õigus seaduse järgi antud (TsMS § 593 lg 2). Kinnistamisavalduse esitamise õigus on KRS § 34 lg 1 järgi isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Enampakkumisel täitemenetluses kinnisasja võõrandamise korral tehakse sellega seotud kanded kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160 lg 1). Seda ei muuda ka uue omaniku sissekandmise avalduse lugemine ostja avalduseks (TMS § 160 lg-tes 11 ja 12). Määruskaebuse saab maakohtu määruse peale esitada TsMS § 660 lg 1 järgi üksnes juhul, kui kaebuse esitamine on seaduse järgi lubatud. Määruse peale, millega kinnistamisavaldus jäetakse rahuldamata, saab kaevata üksnes avaldaja (TsMS § 599 esimene lause, § 660 lg 4, § 696 lg 4). Kui kinnistu kohta kinnistusraamatusse kantud eelmärge on järjekohas (vt AÕS §-d 59 ja 591, KRS § 30) tagapool hüpoteeki, mille alusel toimub sundtäitmine, tuleb eelmärge kohtutäituri avalduse alusel kustutada. Selliselt tagatakse, et hüpoteegipidaja õigusi hilisemate kinnistusraamatu kannetega kinnisasja tagatisväärtuse vähendamise teel ei kahjustataks. Kaasomandis oleva kinnisasja suhtes on kohtutäituril õigus esitada avaldus kinnisasja koormava eelmärke kustutamiseks üksnes tervikuna. Alternatiivina võib esitada avalduse eelmärke sisu muutmiseks. Sellise kande tegemiseks on KRS § 341 lg 2 p 6 järgi vajalik märke järgi õigustatud isiku nõusolek, samuti teise kaasomaniku tahteavaldus (avaldus või nõusolek).

Kuna määruskaebus esitatakse TsMS § 661 lg 1 järgi ringkonnakohtule maakohtu kaudu, peab maakohus TsMS § 663 lg 3 järgi toimetama määruskaebuse kätte menetlusosalistele, kelle õigusi määrus puudutab, ja küsima neilt vastuse. Kui maakohus ei rahuldanud määruskaebust ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 esimese lause alusel ringkonnakohtule, peab määruskaebuse edastama ja vastuse küsima TsMS § 664 lg 1 järgi ringkonnakohus.

Mitme menetlusosalise ühise kaebuse hinna määramisel võetakse TsMS § 137 lg 3 järgi aluseks kaebuses taotletu väärtus.

Kui hagiesemeks on kostja hüpoteegi kustutamise taotlus, võib olla põhjendatud lähtuda hagihinnana hüpoteegisummast (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 22).

KRS § 55 lg 1 ei nõua kande tegemiseks asjaõiguse omaja nõusolekut, kui tema õigusi ei kahjustata (st õigus jääb vähemalt senise mahuga kehtima). Kui kinnisasja jagamisel kandega isiku kinnistusregistriossa kantud õigust kahjustatakse, on kande tegemiseks KRS § 341 lg 1 järgi nõutav selle isiku (puudutatud isiku) nõusolek. Tegemist on kinnistusraamatuõiguse ühe keskse põhimõttega, millega tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks (vt ka Riigikohtu 31. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-06, p-d 10, 12).

AÕS § 54 lg 2 on erisätteks AÕS § 356 lg 1 suhtes ning nõuab kokkulepet kinnisasja jagamiseks hüpoteegipidajaga ka siis, kui tema õigusi ei kahjustata, st kui hüpoteek jääb senise järjekohaga kehtima kõigile kinnisasja jagamisel tekkinud kinnisasjadele. Hüpoteegi lõpetamiseks on lisaks hüpoteegipidaja avaldusele hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks (AÕS § 642 esimene lause) vajalik ka kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek (AÕS § 330 esimene lause).

KRS § 341 lg 2 p 2 järgi on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamise kinnistusraamatusse kandmiseks alati vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Sama sätte järgi on hüpoteegipidaja nõusolek vajalik hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks (vt hüpoteegi kustutamise kohta ka Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 11).

Erandlikel asjaoludel võib hüpoteegipidaja keeldumine kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmisest olla kuritarvituslik ja vastuolus hea usu põhimõttega ning sellisel juhul on hüpoteegipidaja kohustatud vastava nõusoleku andma (vt Riigikohtu 18. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07, p-d 18, 19). Kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks vajalike hüpoteegipidaja tahteavalduse andmisest keeldumine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui sisuliselt kinnisasja jagamisega hüpoteegipidaja õigusi ei kahjustata ja hüpoteegiga koormatud vara (tagatise) väärtus ei vähene. Erandlikult võib hea usu põhimõttega vastuolus olla ka hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 19).

Kui hüpoteegipidaja keeldumine nõustumisest kinnisasja jagamisega ja selleks kokkuleppe sõlmimisest on vastuolus hea usu põhimõttega, on võimalik hüpoteegipidaja tahteavaldusi kinnisasja jagamiseks asendada ka kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 esimese lause alusel. Võimalust teha kinnistusraamatu kanne kohtulahendi alusel kinnitavad ka AÕS § 621 lg 2 ja KRS § 341 lg 7. Ka keelumärke järgi õigustatud isik võib olla kohustatud andma kinnisasja jagamiseks vajalikud tahteavaldused samadel tingimustel hüpoteegipidajaga. Nii tema õigusi kinnisasja jagamisega ei kahjustata, mh on tagatud, et vahepeal ei tehtaks kinnistusraamatusse õigustatud isikut kahjustavaid kandeid, ning muid tahteavaldusi võib ka kohtulahendiga asendada. Samadel tingimustel võib sissenõudjalt nõuda tahteavaldust kinnisasja ajutiseks arestist vabastamiseks.

Kohtutäituri avalduse alusel täitemenetluses sissenõudja kasuks kinnistusraamatusse kantud keelumärkele saab kohaldada analoogia alusel TsMS § 378 lg-t 6, mille järgi võib hageja käsutada hagi tagamisest talle tulenevaid õigusi, eelkõige õigusest loobuda või anda nõusoleku tehingu tegemiseks, mis käsutuskeelust tulenevalt oleks keelatud.

Erandlikel asjaoludel võib hüpoteegipidaja keeldumine kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmisest olla kuritarvituslik ja vastuolus hea usu põhimõttega ning sellisel juhul on hüpoteegipidaja kohustatud vastava nõusoleku andma (vt Riigikohtu 18. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07, p-d 18, 19). Kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks vajalike hüpoteegipidaja tahteavalduse andmisest keeldumine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui sisuliselt kinnisasja jagamisega hüpoteegipidaja õigusi ei kahjustata ja hüpoteegiga koormatud vara (tagatise) väärtus ei vähene. Erandlikult võib hea usu põhimõttega vastuolus olla ka hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 19).

Kui hüpoteegipidaja keeldumine nõustumisest kinnisasja jagamisega ja selleks kokkuleppe sõlmimisest on vastuolus hea usu põhimõttega, on võimalik hüpoteegipidaja tahteavaldusi kinnisasja jagamiseks asendada ka kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 esimese lause alusel. Võimalust teha kinnistusraamatu kanne kohtulahendi alusel kinnitavad ka AÕS § 621 lg 2 ja KRS § 341 lg 7.

Hüpoteegi lõpetamiseks on lisaks hüpoteegipidaja avaldusele hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks (AÕS § 642 esimene lause) vajalik ka kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek (AÕS § 330 esimene lause). KRS § 341 lg 2 p 2 järgi on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamise kinnistusraamatusse kandmiseks alati vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Sama sätte järgi on hüpoteegipidaja nõusolek vajalik hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks (vt hüpoteegi kustutamise kohta ka Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 11).

Kohtutäituri avalduse alusel täitemenetluses sissenõudja kasuks kinnistusraamatusse kantud keelumärkele saab kohaldada analoogia alusel TsMS § 378 lg-t 6, mille järgi võib hageja käsutada hagi tagamisest talle tulenevaid õigusi, eelkõige õigusest loobuda või anda nõusoleku tehingu tegemiseks, mis käsutuskeelust tulenevalt oleks keelatud.