Eluruumide erastamise seadus (lühend - EES)

Vt RKTKo nr 2-18-7948/81, p 20. (p 13.5)

Vt RKTKo 3-2-1-69-13, p 21. (p 15)

Juhul kui kostja sõlmis vaidlusaluse asjaõiguslepingu isikuga, kellel ei olnud EES § 21⁸ lg 2 järgi õigust saada korteriomandi omanikuks, võib korteriomandit omandama õigustatud hageja õigusi rikkuv asjaõigusleping olla seadusvastasuse tõttu (TsÜS § 87) tühine (kehtetu). Juhul kui vaidlusalune asjaõigusleping osutub tühiseks, ei ole korteriomandi omandiõigus selle omandajale (ega ka omandaja pärijatele) üle läinud ning kinnistusraamatu kanne ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (omanikuna on sisse kantud vale isik). Sel juhul tuleks kinnistusraamatu ebaõige kanne kustutada (p 14)

Hagejal on võimalik AÕS § 65 lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatu ebaõige kande järgi õigustatud isikult üksnes ebaõige kande kustutamise nõusolekut. Kui kinnistusraamatust nähtuv asjaõiguse omaja on surnud, on kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise nõude vastaspool kinnistusraamatust nähtuva asjaõiguse omaja pärija. Enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmise nõusolekut hageja ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult nõuda ei saa. Vale kinnistusraamatu kande kustutamise korral taastub sellele kandele eelnenud õiguslik olukord, st kehtivaks muutub viimasele omanikukandele eelnenud omanikukanne. Korteriomandi enda nimele kandmist saab hageja nõuda isikult, kes on eelmise kande järgi omanik. (p 11-14)

Kinnistusraamatu kande kustutamiseks vajaliku nõusoleku hagemine AÕS § 65 lg 1 alusel ei eelda kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamist eraldi haginõudena. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas (vt Riigikohtu 7. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-09, p 10). (p 12)

Juhul kui kostja sõlmis vaidlusaluse asjaõiguslepingu isikuga, kellel ei olnud EES § 21⁸ lg 2 järgi õigust saada korteriomandi omanikuks, võib korteriomandit omandama õigustatud hageja õigusi rikkuv asjaõigusleping olla seadusvastasuse tõttu (TsÜS § 87) tühine (kehtetu). (p 14)

Kinnistusraamatu kande kustutamiseks vajaliku nõusoleku hagemine AÕS § 65 lg 1 alusel ei eelda kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamist eraldi haginõudena. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas (vt Riigikohtu 7. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-09, p 10). (p 12)

TsMS § 371 lg 2 p 2 ei näe hagi menetlusse võtmisest keeldumise alusena ette olukorda, kus hagi esitatakse vale kostja vastu. Olukorras, kus hagi esitatakse vale kostja vastu, tuleb kohtul hagejale selgitada, et hagi saaks menetleda, kui see esitatakse õige kostja vastu. (p 11)

Juhul kui hageja pöördub kohtusse probleemiga, mis väärib kohtulikku kaitset, ja kui hagis esinevad menetlemist või hagi rahuldamist takistavad puudused, mis on kõrvaldatavad, tuleb kohtul enda ette toodud probleemi analüüsimise järel selgitada, mida on nende puuduste kõrvaldamiseks vaja teha. Kui hageja esitatud kujul ei ole nõuet võimalik rahuldada, on maakohtu ülesanne eelmenetluses sellele hageja tähelepanu pöörata ja anda talle võimalus nõuet täpsustada. Kui maakohus jättis selle ülesande täitmata, on ringkonnakohtul võimalik see rikkumine kõrvaldada. Juhul kui ka peale asjakohaste selgituste andmist ja hagejale hagi muutmiseks tähtaja määramist ei ole hageja puudusi kõrvaldanud, saab kohus otsustada hagi menetlusse võtmisest keeldumise üle. Kui hageja ei esita nõudeid ja asjaolusid kohtu määratud tähtajaks, võib kohus jätta hagi TsMS § 340¹ lg 2 ja § 371 lg 2 p 2 järgi menetlusse võtmata. (p 16)

Kinnistusraamatu kande kustutamiseks vajaliku nõusoleku hagemine AÕS § 65 lg 1 alusel ei eelda kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamist eraldi haginõudena. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas (vt Riigikohtu 7. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-09, p 10). Kui hageja esitab kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise eelduseks oleva tahteavalduse andmise nõude ja ei too esile eraldi tuvastushuvi, on kohtul alus keelduda väidetava ebaõige kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamise nõude menetlusse võtmisest või siis pärast selle nõude ekslikku menetlusse võtmist jätta hagi selles osas TsMS § 423 lg 1 p 4 järgi läbi vaatamata. (p 12)

Lepingu saab tühistada üksnes lepingupool (tehingu teinud isik) ning see kehtib nii võlaõigusliku kui ka asjaõiguslepingu tühistamise kohta (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 34). (p 18)

Elamuühistu osamaks (osak) kuulus elamuühistu liikmele, mitte elamuühistule. Pärandiks ei ole pärandaja õigused ja kohustused, mis seadusest tulenevalt või oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga. Elamuühistu osamaksu omandiõigus ei ole lahutamatult seotud pärandaja isikuga. PärS § 130 lg 1 järgi läksid pärandi vastuvõtmisega pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, välja arvatud need, mis oma olemuselt olid lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis seadusest tulenevalt ei saanud ühelt isikult teisele üle minna. Olukorras, kus elamuühistu osamaks on abikaasade ühisomandis, on võimalik, et ühe abikaasa surma korral läheb osamaks tema pärija ja üleelanud abikaasa kaasomandisse.

Olukorras, kus puudub ühistuliikmest korterivaldaja, kes võiks saada korteriomandi omanikuks EES § 21⁸ lg 2 järgi, kuid on olemas elamuühistu osamaksu omanik, kes ei ole elamuühistu liige, kuid kes elamuühistu liikmeks astumisel saaks kasutusõiguse sellele korterile, peaks elamuühistu erastatud maa korteriomanditena kinnistamisel saama korteriomandi omanikuks see elamuühistu osamaksu omanik.

TsMS § 429 lg 1 teise lause kohaselt võtab kohus hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Maakohus ega ringkonnakohus ei ole hagist loobumist määrusega vastu võtnud.

Analoogselt vallasasja müügile VÕS § 125 järgi võib võlgnik võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral müüa kinnisasja juhul, kui seda ei ole võimalik hoiustada. VÕS § 125 lg 1 p 1 kohaselt võib võlgnik asja müüa, kui selle üleandmine võlausaldajale ei ole võimalik seetõttu, et asja ei saa hoiustada selle olemuse või hoiustamiseks mõistliku võimaluse puudumise tõttu. Praegusel juhul oli korteriomandi võõrandamine vajalik elamuühistu likvideerimise lõpuleviimiseks. TsÜS § 41 lg 4 ja MTÜS § 45 lg 2 sätestavad elamuühistu likvideerijate kohustuse rahuldada võlausaldajate nõuded ja müüa vara. Seega ei olnud korteriomandit võimalik hoiustada.

AÕS § 65 lg 1 alusel kannet muuta soovival isikul on õigus esitada hagi tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 järgi ilma, et ta esitaks hagi kande aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, siis tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse, esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas.

Kinnistusraamatu kanne võib olla ebaõige ka siis, kui see on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel.

Vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel korteriomandina kantakse kinnistusraamatusse omanikuna EES § 211 ja § 214 lg 5 järgi isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Olukorras, kus vallasasjast korteri omandit ei olnud võimalik üle anda korterivaldaja omandisse, oli korteriomandi kandmine kinnistusraamatusse elamuühistu nimele põhjendatud, sest vastasel juhul oleks olnud takistatud maa erastamise lõpuleviimine.

Lisaks elamuühistu kohustusele anda valdaja omandisse korter vallasasjana EES § 219 lg 4 järgi, on elamuühistul ka kohustus anda korterivaldaja korteriomand, kui korterivaldajale ei õnnestunud üle anda korteri kui vallasasja omandit.

EES § 22 lg-st 11 ja Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 vastu võetud "Eluruumide erastamise korraldamise" (EEK) p-dest 7¹-74 nähtuvalt tuleb korterite vastava mõttelise osa kindlaksmääramiseks ümberarvestuse tegemisel elamus asuvate eluruumide reaalosadele liita juurde mitteeluruumide reaalosad ja välja arvutada neile vastav mõtteline osa ehitise muust osast. Kui omand erastatud eluruumile on tekkinud, siis ei tulene kohustatud subjektile EES § 3 lg-st 2, EES § 22 lg-st 11 ning EEK p-dest 7¹-74 õiguslikku alust ühepoolselt muuta ümberhindamisaktiga erastatud korterite üldpinda ning vastavalt sellele muuta ka korteri reaalosa suurust. Kui omandiõigus korterile on tekkinud, on ümberhindamise aktis sisalduvate andmete pinnalt võimalik korteriomandi seadmist jätkata näiteks koostöös kaasomanikega ja kokkuleppe alusel.

Kui linnavalitsus maavanema ettepanekuga ei nõustu ja jätab selle täitmata, siis käesoleval juhul on vastavalt Vabariigi Valitsuse seaduse, eluruumide erastamise seaduse, eluruumide erastamise korraldamise ja halduskohtumenetluse seadustiku sätetele maavanemal õigus pöörduda protestiga halduskohtusse. Haldusakti adressaadile ei anna halduskohtusse pöördumise õigust asjaolu, kui maavanem on vaidlustatud ettepanekus ekslikult märkinud, et seda on võimalik vaidlustada halduskohtus. Järelevalveorgan ei saa ise luua järelevalve alla kuuluvale organile halduskohtulikku kaebeõigust, sest vaidluse lahendamiseks on seadusega ette nähtud eriregulatsioon ja teistsugune menetluskord.

EES § 22 lg-s 61 sätestatud avalduste esitamise tähtpäev 1. juuni 2001 ei pruugi kehtida olukorras, kui eluruum arvati erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjast välja pärast 1. juunit 2001 ja on üheselt selge, et nimekirja kandmiseta oleks isikul tekkinud eluruumi ostmise eesõigus ka enne 1. juunit 2001. Isikul tekib eluruumi ostmise eesõigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast kohalikult omavalitsuselt kirjaliku teate saamist, et üürilepingu alusel kasutatav eluruum on erastamise objekt.

Kaebust, kus üürnik soovib erastada temale üürile antud eluruumi, ei saa pidada sisutuks haldusasjaks. Õiguste rikkumine puuduks ilmselgelt, kui isik ei omaks eluruumiga faktilist ega õiguslikku kokkupuudet. Olukorras, kus kaebuse on esitanud vaidlusaluse eluruumi üürnik, kes erastamisavalduse esitamise ajal 1. novembril 1994 oli avalduse esitaja abikaasa ehk perekonnaliige, ei saa kohus otsustada määrusega, kas isik minetas subjektiivse õiguse tähtaja ületamise tõttu või kas 1. novembril 1994 esitatud erastamisavaldust sai või ei saanud käsitada kaebaja ja tema abikaasa ühisavaldusena. Selliseid küsimusi saab kohus otsustada ainult asja sisulisel lahendamisel.

EES § 5 lg 1 p 3 annab koos vabastamiskohustusega eluruumi ostmise eesõiguse selgesõnaliselt üksnes üürnikule. Nimetatud eesmärk ilmneb ka võrdlusest Eluruumide erastamise seaduse teiste sätetega, näiteks EES § 4 lg 1 ja § 5 lg 1 p 1. Vastavalt sellele, et EES § 5 lg 1 p 3 alusel on eluruumi ostmise eesõigus esimese eelistusena üksnes üürnikul, tekib kohustus eluruum EES § 5 lg 1 p 3 alusel vabastada samuti vaid juhtumil, kui eluruumi ostueesõiguse on realiseerinud üürnik.

1997. aastal kehtinud Elamuseaduse § 28 lg 1 järgi kohustus üürilepingu järgi eluruumi üürile andja andma teise isiku (üürniku) kasutusse eluruumi selles elamiseks kokkulepitud tähtaja jooksul ja tingimustel, üürnik aga kohustus kasutama üüritud eluruumi vastavalt selle otstarbele ja maksma üüri. Elamuseaduse §-d 35-36 reguleerisid üürniku perekonnaliikmete majutamist ning perekonnaliikmete õigusi ja kohustusi. eelöeldust tulenevalt ei ole õige pidada iga tagastatud eluruumis elavat isikut selle eluruumi üürnikuks EES § 5 lg 1 p 3 mõttes.

Eluruumide erastamise seaduse eri aegadel kehtinud ja ka kehtivas redaktsioonis on eluruumide erastamise eesmärgiks anda füüsilistele ja juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud eluruume ja tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ning säilimine. Käesoleval juhul ei välistanud erastamisavalduse esitamise ajal kehtinud Eluruumide erastamise seadus riigi omandisse jääva vara nimekirja kantud hoonetes asuvate eluruumide erastamist. Alates 15. märtsist 1995. a jõustunud EES § 3 lg 5 p-l 6 ei olnud tagasiulatuvat jõudu, kuna Eluruumide erastamise seaduse muutmise seadus ei andnud nimetatud sättele tagasiulatuvat jõudu otsesõnu ning selline õigustatud subjekti seisundit halvendav tõlgendus oleks õigusvastane. Üldjuhul ei tohi seadusel olla tagasiulatuvat jõudu ning õiguse üldpõhimõtete kohaselt tuleb uuele õigusnormile tagasiulatuva jõu andmine sätestada vastava seaduse rakendussätetes (vt nt Riigikohtu 30.09.1994 otsust nr III-4/1-5/94; 25.04.2002 otsust nr 3-2-1-51-02, 22.10.2003 otsust nr 3-2-1-96-03 ja 22.09.2005 otsust nr 3-2-1-79-05). Erastamise võimatus ei tulenenud ka erastamisavalduse ajal kehtinud ORAS § 33 lg-st 1. Ka Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1993. a määrus nr 328 ei välistanud riigi omandusse jääva vara nimekirjas olevas vaidlusaluses hoones asuva korteri erastamist. Erastamisavalduse esitamise ajal oli isikul õiguspärane ootus avalduse seaduspärasele menetlemisele mõistliku aja jooksul, otsuse langetamisele ning selle teatavakstegemisele haldusakti näol. Hoone üleandmine riigi omandisse ei tähendanud erastamisvõimaluse kaotamist, vaid erastamise kohustatud subjekti muutumist.

Olukorda, kus taotleja on teadmatuses tema avalduse lahendamise osas ja on saanud vaid haldusorganilt tema taotluse rahuldamata jätmist puudutava kirja, ei saa pidada õiguspäraseks. Sellisel juhul ei ole haldusmenetlust lõpetatud korrektselt haldusakti teatavakstegemisega.

Olukorda, kus taotleja on teadmatuses tema avalduse lahendamise osas ja on saanud vaid haldusorganilt tema taotluse rahuldamata jätmist puudutava kirja, ei saa pidada õiguspäraseks. Sellisel juhul ei ole haldusmenetlust lõpetatud korrektselt haldusakti teatavakstegemisega. Kuigi isik võib pöörduda kohtusse ka peale haldusakti andmise asjaolusid selgitava kirja saamist, on haldusakti sisulisele ja vormilisele õiguspärasusele võimalik lõplikku hinnangut anda vaid haldusakti põhjal.

Alates 15. märtsist 1995. a jõustunud EES § 3 lg 5 p-l 6 ei olnud tagasiulatuvat jõudu, kuna Eluruumide erastamise seaduse muutmise seadus ei andnud nimetatud sättele tagasiulatuvat jõudu otsesõnu ning selline õigustatud subjekti seisundit halvendav tõlgendus oleks õigusvastane. Üldjuhul ei tohi seadusel olla tagasiulatuvat jõudu ning õiguse üldpõhimõtete kohaselt tuleb uuele õigusnormile tagasiulatuva jõu andmine sätestada vastava seaduse rakendussätetes (vt nt Riigikohtu 30.09.1994 otsust nr III-4/1-5/94; 25.04.2002 otsust nr 3-2-1-51-02, 22.10.2003 otsust nr 3-2-1-96-03 ja 22.09.2005 otsust nr 3-2-1-79-05).

Olukorda, kus taotleja on teadmatuses tema avalduse lahendamise osas ja on saanud vaid haldusorganilt tema taotluse rahuldamata jätmist puudutava kirja, ei saa pidada õiguspäraseks. Sellisel juhul ei ole haldusmenetlust lõpetatud korrektselt haldusakti teatavakstegemisega. Kuigi isik võib pöörduda kohtusse ka peale haldusakti andmise asjaolusid selgitava kirja saamist, on haldusakti sisulisele ja vormilisele õiguspärasusele võimalik lõplikku hinnangut anda vaid haldusakti põhjal. Käesoleval juhul puuduvad küll andmed haldusakti olemasolu kohta, kuid see ei takista kaebuse läbivaatamist, sest kohtul tuleb uurimisprintsiibist lähtudes välja selgitada, millise haldusakti või toiminguga väidetav kahju tekitati ja sellele kaebaja tähelepanu juhtida. Seejuures tuleb arvestada kaebaja õigusalaste teadmiste ja õigusabi kasutamise võimalustega.

Esindusele nõustaja kaudu halduskohtus, sh kassatsioonimenetlusele on kohaldatav TsMS § 228. Nõustajaks võib olla ka spetsialist kohtuasja lahendamiseks vajalikus spetsiifilises küsimuses (nt raamatupidaja, intellektuaalse omandi tundja), kes vahendab kohtule menetlusosalise seisukohti valdkonnas, mida ei viimane ise ega teda esindav advokaat piisavalt ei valda. Küll aga ei ole üldjuhul kassatsioonimenetluses vajalik nõustaja osalemine juhul, kui menetlusosalist juba esindab HKMS § 51 lg-s 1 nimetatud esindaja ja tegemist ei ole spetsiifilises valdkonnas nõustamise või eriliste asjaoludega, mis põhjendavad nõustaja osalemist.

Kui rendilepingu alusel kasutatavad abiruumid arvestati eluruumide erastamise ajal korterite reaalosale vastava muu osa hulka ja erastati korteriomanikele, siis ei ole ka MEES § 11 alusel võimalik hiljem korteriomanike omandi suurust vähendada, sest sellega rikutaks Põhiseaduse § 32 lg-st 1 tulenevat igaühe õigust omandi puutumatusele ja võrdsele kaitsele.

Haldusaktiks liigituva tahteavalduse muutmisel on oluline arvestada, pidades silmas vorminõuetest tulenevaid erisusi, haldusakti muutmiseks ja kehtetuks tunnistamiseks ette nähtud regulatsiooni Haldusmenetluse seaduses. Eeskätt tuleb silmas pidada haldusorgani kaalutlusõigust haldusakti muutmisel ning sellele seatud piiranguid olenevalt sellest, kas haldusakti muutmine on kellegi kasuks või kahjuks, sealhulgas ka seda, kas kaitsta tuleb kellegi usaldust selle suhtes, et haldusakti ei muudeta (vt HMS § 67).

Eluruumide erastamise kohustatud subjekt täidab erastamisel avalikku ülesannet. Eluruumi erastamise otsus on järelikult avaliku õiguse valdkonda kuuluv tahteavaldus. Üldjuhul vormistatakse avalik-õiguslikud üksikjuhtumi reguleerimisele suunatud tahteavaldused haldusaktina. Erastamise kohustatud subjektil ei ole küll kohustust vormistada erastamise otsustust haldusaktina, kuid oma olemuselt on selline otsustus käsitletav haldusaktina ka siis, kui otsustus on jäetud kirjalikult vormistamata.

Vastavalt PS § 32 lg 1 kolmandale lausele on igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus ja selle suurus. Kui isik leiab, et sundvõõrandamine on õigusvastane, peab ta selle vaidlustama ja mitte laskma endale kahju tekitada. Ka siis, kui sundvõõrandamisel määratakse kindlaks hüvituse suurus, tuleb hüvitus tähtaegselt vaidlustada, kui isik leiab, et makstav hüvitus ei ole õiglane.

Kui elamu reaalosaks olev eluruum on füüsilise isiku ja eluruumi erastamise kohustatud subjekti kaasomandis, tuleb seaduse analoogiast lähtudes käsitleda seda eluruumi elamuna ning kohaldada kohustatud subjekti omandis oleva eluruumi mõttelise osa erastamisel KaasES § 1 lg-s 4 sätestatud tähtaja möödumise korral Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadust.

Kuni hoonete tagastamise küsimuse lahendamiseni ORAS § 7 lg 3 alusel ei kuulu üürnike kasutuses olevad eluruumid EES § 3 lg 5 p 4 kohaselt erastamisele.

Kohus peab eluruumi erastamata jätmise põhjuse seaduslikkust kontrollides kindlaks tegema, kas esinevad sellised faktilised asjaolud, mis on eluruumi erastamisele mittekuuluvate eluruumide hulka arvamise põhjuseks ja kas see põhjus on mõjuv ning vastab üldistele huvidele. Eesmärk tagada elamu kordategemine ei saa olla EES § 3 lõike 8 kohaselt selliseks põhjuseks, mille tõttu linnavolikogu võib jätta elamus asuvad eluruumid erastamata. Kui eluruumi erastamata jätmise põhjustena märgitud faktilisi asjaolusid ei esine või need hiljem ära langevad, langeb ära ka eluruumi erastamata jätmise alus.