Asjaõigusseadus (lühend - AÕS)

Müügilepingust taganemisel on vaid võlaõiguslik toime, st kehtivast taganemisest tekivad õigused ja kohustused lõppenud müügilepingu pooltele. Kinnisomandi ülekandmise asjaõigusleping ei lõpe võlaõiguslikust lepingust taganemisega. Müügilepingust taganemise korral on müüjal võlaõiguslik nõue omandi tagasikandmiseks VÕS § 189 lg 1 järgi, st asjaõiguslepingu sõlmimiseks AÕS § 64¹ mõttes. Müügilepingust taganemise tõttu ei ole kinnistusraamatu kanne ebaõige. (p 12)

VÕS § 244 lg-st 1 tuleneb, et pärast ostueesõiguse teostamist on müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahel kehtiv müügileping, millest tulenevalt saavad pooled nõuda üksteiselt müügilepingu täitmist ja vajadusel kasutada õiguskaitsevahendeid. (p 15)

Kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt AÕS §-le 261¹ tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta AÕS § 261² järgi kohustusest tasuda ostuhind müüjale. AÕS §-de 261¹ ja 261² eesmärk on reguleerida kinnistu müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu. Tegemist on erinormidega üldregulatsiooni suhtes, mille kohaselt on müügilepingu pooltel õigused ja kohustused üksnes üksteise suhtes. (p 16)

Kui kinnisasi otsustatakse ühisvara jagamise hagi lahendamise käigus jätta kohtuotsusega abikaasa ainuomandisse, siis see otsus ei ole kujundusliku toimega ning vara jagatakse kinnistamisega (AÕS § 641). See tähendab, et pärast sellise otsuse jõustumist tuleks teha uus kanne, milles tuleks märkida, et ainuomanikuks saav abikaasa on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli varem ainsana kinnistusraamatusse sisse kantud (vt Riigikohtu 20. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16, p 18.2; Riigikohtu 15. märtsi 2016. a otsus asjas nr 3-3-1-82-15, p-d 22.1-22.2). Ka asjaõigusleping ei ole kujundusliku toimega ning ainuomandi tekkimine eeldab AÕS § 641 kohaselt kinnistamist. (p 10)

Selleks, et selliselt omanikukannet muuta, ei ole vaja teha nn vahekannet, millest nähtuks, et abikaasad on vahepeal olnud kinnistu ühisomanikud (vt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16, p 18.2). (p 11)

Kui kinnisasi otsustatakse ühisvara jagamise hagi lahendamise käigus jätta kohtuotsusega abikaasa ainuomandisse, siis see otsus ei ole kujundusliku toimega ning vara jagatakse kinnistamisega (AÕS § 641). See tähendab, et pärast sellise otsuse jõustumist tuleks teha uus kanne, milles tuleks märkida, et ainuomanikuks saav abikaasa on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli varem ainsana kinnistusraamatusse sisse kantud (vt Riigikohtu 20. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16, p 18.2; Riigikohtu 15. märtsi 2016. a otsus asjas nr 3-3-1-82-15, p-d 22.1-22.2). Ka asjaõigusleping ei ole kujundusliku toimega ning ainuomandi tekkimine eeldab AÕS § 641 kohaselt kinnistamist. (p 10)

Selleks, et selliselt omanikukannet muuta, ei ole vaja teha nn vahekannet, millest nähtuks, et abikaasad on vahepeal olnud kinnistu ühisomanikud (vt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16, p 18.2). (p 11)

PKS § 33 lg 3 teine lause ei anna TMS § 14 lg 2 kõrval iseseisvat alust nõuda ühisvara jagamist. Ka PKS § 33 lg 3 teises lauses peetakse võlausaldaja all silmas vaid sellist võlausaldajat, kes on sissenõudja TMS § 5 lg 1 tähenduses, st kellel on võlgniku vastu täitedokumendist tulenev nõue ja kes on selle esitanud kohtutäiturile täitemenetluse alustamiseks võlgniku vastu. Seega saab ka asjaolu, et võlgniku lahusvarast kohustuste täitmiseks ei piisa, tõendada vaid täitemenetluses ning väljaspool seda ei saa võlausaldaja PKS § 33 lg 3 teise lause alusel ühisvara jagamist nõuda. Tõendamiseks on sissenõudjal nt võimalik pöörduda kohtutäituri poole, et viimane väljastaks õiendi senise täitemenetluse ebaõnnestumise kohta. (p 15.2)

Kui ühisvara jagamise käigus jagatakse kinnisasja selliselt, et see jääb ühe abikaasa ainuomandisse, muutub kinnistusraamatu kanne ühe abikaasa ainuomanikuks olemise kohta asjaõiguslepingu kehtetuse korral materiaalselt ebaõigeks ning õigustatud isikul tekib asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 alusel nõue kande parandamiseks (ning sissenõudjal samal ajal TMS § 195 lg 1 järgne nõudeõigus). (p 18.1)

PKS § 38 on kohaldatav ka sellisel juhul, kui ühisvara jagamise hagi on esitanud sissenõudja. Seega võib kohustusi jagada või täita nii sissenõudja hagi alusel kui ka abikaasade vastava nõude (vastuhagi) või vastuväite alusel. Eelduslikult jagatakse kohustusi vaid abikaasade sisesuhtes. Lisaks kohustustele on võimalik arvestada ka PKS § 27 lg 3 kohaste ühisvara hulka arvatavate kulutustega ja PKS § 34 järgse hüvitisega. (p 22.1)

PKS § 38 võimaldab ühisvaral lasuvad kohustused vara jagamise käigus täita või jagada abikaasade vahel sarnaselt muu varaga. Kohustusi saab jagada nii suhtes abikaasa- võlausaldaja kui ka abikaasade sisesuhtes. Esimesel juhul kohaldatakse PKS § 38 teise lause kohaselt võlaõigusseaduses kohustuste ülemineku kohta sätestatut (sh on VÕS § 175 lg-te 1 ja 2 kohaselt eelkõige vajalik kas leping võlausaldajaga või võlausaldaja nõusolek, mis peaks olema kohtule esitatud või seda võlausaldajalt hagis nõutud). Teisel juhul kohaldatakse PKS § 38 kolmanda lause kohaselt PKS-is vara jagamise kohta sätestatut, st eelkõige PKS §-s 37 sätestatut. (p 22)

Abikaasa, kelle vastu pankrotihaldur on ühisvara jagamise hagi esitanud, saab esitada pankrotihalduri vastu vastuhagi ühisvara jagamiseks, kui ta soovib jagada ühisvara teistsugusel viisil, kui on taotlenud pankrotihaldur (RKTKo nr 3-2-1-38-14, p 12). Samasugune õigus on abikaasal, kelle vastu on ühisvara jagamise hagi esitanud sissenõudja TMS § 14 lg 2 alusel. Kostjad saaks esitada vastuhagi sissenõudja vastu ühisvara tervikuna jagamiseks või jagamiseks teisel viisil. Vastuhagi saaks TsMS § 373 lg 1 üldreegli kohaselt esitada vaid hageja vastu, mitte ka ühe kaaskostja vastu (vt ka RKTKo nr 3-2-1-94-12, p 20). Siiski tuleb ühisvara jagamise korral arvestada asjaoluga, et ühisvara ei ole võimalik jagada nii, et jagamine kehtiks vaid ühe abikaasa suhtes. Seetõttu peab olema erandina võimalik lubada vastuhagi esitamist lisaks sissenõudja vastu ka teise abikaasa vastu. (p 22.5)

PKS § 33 lg 3 teine lause ei anna TMS § 14 lg 2 kõrval iseseisvat alust nõuda ühisvara jagamist. Ka PKS § 33 lg 3 teises lauses peetakse võlausaldaja all silmas vaid sellist võlausaldajat, kes on sissenõudja TMS § 5 lg 1 tähenduses, st kellel on võlgniku vastu täitedokumendist tulenev nõue ja kes on selle esitanud kohtutäiturile täitemenetluse alustamiseks võlgniku vastu. Seega saab ka asjaolu, et võlgniku lahusvarast kohustuste täitmiseks ei piisa, tõendada vaid täitemenetluses ning väljaspool seda ei saa võlausaldaja PKS § 33 lg 3 teise lause alusel ühisvara jagamist nõuda. Tõendamiseks on sissenõudjal nt võimalik pöörduda kohtutäituri poole, et viimane väljastaks õiendi senise täitemenetluse ebaõnnestumise kohta. (p 15.2)

Ühisvara jagamise lepingu tagasivõitmiseks tuleb tuvastada asjaolu, et ühisvara jagamise lepinguga on kahjustatud sissenõudja võimalust oma nõue rahuldada selle vara arvel, mida võlgnikust abikaasal oleks õigus saada kogu ühisvara jagamise korral. Piisav ei ole sissenõudja huvide kahjustamine vaid lepinguga jagatud ühe varaeseme piires. Vastasel korral võidaks tagasi võita ka selliseid tehinguid, mis kogu ühisvara võimalikku tulevast jagamist arvestades ei ole sissenõudjat kahjustavad ning hilisema vara jagamise käigus selgub, et jagamise tulemus oleks lähedane algse jagamise käigus sõlmitud kokkuleppele. Nt võib ühisvara hulgas olla lisaks ühe abikaasa omandisse jäetud kinnistule veel mitu kinnistut, mille jagamisest saadava osa arvel saaks sissenõudja nõude rahuldada ka ilma tagasivõitmiseta. Sel juhul oleks vajalik esitada vaid ühisvara jagamise hagi TMS § 14 lg 2 alusel. (p 19.1)

Sissenõudjal on õigus esitada selline ühisvara jagamise hagi, milles nõutakse vaid osa ühisvarasse kuuluvate esemete või ka vaid ühe eseme, nt kinnistu jagamist; seadusest ei tulene sellise nõude esitamise keeldu. Seega on sissenõudja õigustatud huve arvestades eesmärgipärane ka vaid sellise ühisvarasse kuuluva eseme jagamise nõude esitamine, mis on vajalik sissenõudja nõude rahuldamiseks. Eelmainitust järeldub ka see, et sissenõudja võib nõuda ka kogu ühisvara jagamist, kui see on vajalik tema nõude rahuldamiseks. Sissenõudja peab arvestama, et ühisvara jagamisel võib kõne alla tulla ka ühisvaral lasuvate kohustuste jagamine või täitmine. Samas on ka kostjatel vastuhagi esitades võimalik nõuda kogu ühisvara jagamist. (p 21)

PKS § 38 võimaldab ühisvaral lasuvad kohustused vara jagamise käigus täita või jagada abikaasade vahel sarnaselt muu varaga. Kohustusi saab jagada nii suhtes abikaasa- võlausaldaja kui ka abikaasade sisesuhtes. Esimesel juhul kohaldatakse PKS § 38 teise lause kohaselt võlaõigusseaduses kohustuste ülemineku kohta sätestatut (sh on VÕS § 175 lg-te 1 ja 2 kohaselt eelkõige vajalik kas leping võlausaldajaga või võlausaldaja nõusolek, mis peaks olema kohtule esitatud või seda võlausaldajalt hagis nõutud). Teisel juhul kohaldatakse PKS § 38 kolmanda lause kohaselt PKS-is vara jagamise kohta sätestatut, st eelkõige PKS §-s 37 sätestatut. (p 22)

PKS § 38 on kohaldatav ka sellisel juhul, kui ühisvara jagamise hagi on esitanud sissenõudja. Seega võib kohustusi jagada või täita nii sissenõudja hagi alusel kui ka abikaasade vastava nõude (vastuhagi) või vastuväite alusel. Eelduslikult jagatakse kohustusi vaid abikaasade sisesuhtes. Lisaks kohustustele on võimalik arvestada ka PKS § 27 lg 3 kohaste ühisvara hulka arvatavate kulutustega ja PKS § 34 järgse hüvitisega. (p 22.1)

Kohtul on ühisvara jagamise menetluses TsMS § 392 lg 1 p-de 1 ja 3 järgi kohustus juba eelmenetluses juhtida poole tähelepanu asjaolule, et hagiavalduse vastuses esitatud kostja nõudeid kohus ei menetle ning nende lahendamiseks tuleb esitada vastuhagi (RKTKo nr 3-2-1-119-09, p 12). Kui kostjad tuginevad ainult sellele, et ühisvara koosseisus on ka kohustused ega soovi nt kogu ühisvara jagamist, siis ei pruugi olenevalt asjaoludest olla vajalik vastuhagi esitada, vaid kohustuste olemasolu mõju tehingu tagasivõidetavusele võib olla võimalik hinnata ka vastuväidete alusel. (p 22.3)

Abikaasa, kelle vastu pankrotihaldur on ühisvara jagamise hagi esitanud, saab esitada pankrotihalduri vastu vastuhagi ühisvara jagamiseks, kui ta soovib jagada ühisvara teistsugusel viisil, kui on taotlenud pankrotihaldur (RKTKo nr 3-2-1-38-14, p 12). Samasugune õigus on abikaasal, kelle vastu on ühisvara jagamise hagi esitanud sissenõudja TMS § 14 lg 2 alusel. Kostjad saaks esitada vastuhagi sissenõudja vastu ühisvara tervikuna jagamiseks või jagamiseks teisel viisil. Vastuhagi saaks TsMS § 373 lg 1 üldreegli kohaselt esitada vaid hageja vastu, mitte ka ühe kaaskostja vastu (vt ka RKTKo nr 3-2-1-94-12, p 20). Siiski tuleb ühisvara jagamise korral arvestada asjaoluga, et ühisvara ei ole võimalik jagada nii, et jagamine kehtiks vaid ühe abikaasa suhtes. Seetõttu peab olema erandina võimalik lubada vastuhagi esitamist lisaks sissenõudja vastu ka teise abikaasa vastu. (p 22.5)

Kui ühisvara jagamise käigus jagatakse kinnisasja selliselt, et see jääb ühe abikaasa ainuomandisse, muutub kinnistusraamatu kanne ühe abikaasa ainuomanikuks olemise kohta asjaõiguslepingu kehtetuse korral materiaalselt ebaõigeks ning õigustatud isikul tekib asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 alusel nõue kande parandamiseks (ning sissenõudjal samal ajal TMS § 195 lg 1 järgne nõudeõigus). (p 18.1)

Kui ühisvara jagamise viisina on taotletud kinnisasja abikaasade kaasomandisse jätmist, tuleb pärast tehingu tagasivõitmist ja taotletud viisil ühisvara jagamist rahuldava otsuse tegemist senist ainuomaniku kannet muuta. See saab toimuda kohtuotsuse alusel, millega määratakse asja jagamine selliselt, et see antakse abikaasade kaasomandisse. Sel juhul ei ole aga vajalik teha nn vahekannet, millega kantakse abikaasad kinnistusraamatusse sisse ühisomanikena. (p 18.2)

TMS § 190 alusel esitatavad tagasivõitmise hagid on suunatud eelkõige asjaõiguslepingu vaidlustamisele, kuna ühisvara jagamise korral on õigusmuudatus tihti suunatud vaid vara omandi üleandmisele ühe abikaasa lahusvara hulka, st toimub vaid vara käsutamine. See võib siiski oleneda ka ühisvara jagamise lepingu tingimustest. (p 18)

Ühisvara jagamise lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise nõude hinda ei ole seaduses eraldi reguleeritud. Tegemist on tuvastusnõudega, mille korral TsMS § 125 esimese lause kohaselt määratakse hagihind hüve väärtuse järgi, mida hageja on eeldatavasti õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, loetakse haginõue TsMS § 125 teise lause alusel mittevaraliseks. Juhul, kui ühisvara jagamise lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise nõude väärtuse kindlakstegemine on seotud oluliste raskustega (kuigi võimalik), mis võiks takistada ka TsMS § 2 järgsete eesmärkide täitmist, tuleb TsMS § 125 teise lause laiendava tõlgenduse kaudu leida, et tegemist on mittevaralise nõudega, mille hind on samuti 3500 eurot. (p 24.2)

Hagejal (sissenõudjal) võib puududa TMS § 187 jj järgse tagasivõitmise hagi esitamiseks õigustatud huvi, kui tagasivõitmise nõudega koos ei esitata ühisvara jagamise nõuet, mis võimaldaks sissenõudja rahalise nõude rahuldamise huvides kohtutäituri käsutusse (tagasi) saada vähemalt osa tehinguga üleantud varast. Varasemalt on seoses pankrotimenetluses esitatava tagasivõitmise hagiga leitud, et selle esitamiseks võib puududa õigustatud huvi, kui selle alusel ei ole võimalik pankrotivarasse midagi tagasi saada või kui tagasisaadav vara on väärtusetu ja selle eest ei saa ka nõuda hüvitist (vt RKTKo nr 3-2-1-149-13, p 59). (p 15)

TMS § 190 korral eeldatakse tagasivõidetava tehinguga võlausaldajate huvide kahjustamist, mis tuleneb sellest, et võlausaldajal on ebaõnnestunud täitemenetlus võlgniku lahusvara arvel. Seega ei ole vaja tuvastada mh teise abikaasa teadmist või teadma pidamist võlausaldaja huvide kahjustamisest. Kostjatel on võimalus TMS §-s 190 sätestatud eeldus ümber lükata. (p 15.1.2)

TMS § 190 võimaldab ühisvara jagamise kokkuleppe tagasi võita ka siis, kui isikud ei olnud ühisvara jagamise kokkuleppe sõlmimise hetkel enam abielus. (p 15.1.3)

Ühisvara jagamise lepingu tagasivõitmiseks tuleb tuvastada asjaolu, et ühisvara jagamise lepinguga on kahjustatud sissenõudja võimalust oma nõue rahuldada selle vara arvel, mida võlgnikust abikaasal oleks õigus saada kogu ühisvara jagamise korral. Piisav ei ole sissenõudja huvide kahjustamine vaid lepinguga jagatud ühe varaeseme piires. Vastasel korral võidaks tagasi võita ka selliseid tehinguid, mis kogu ühisvara võimalikku tulevast jagamist arvestades ei ole sissenõudjat kahjustavad ning hilisema vara jagamise käigus selgub, et jagamise tulemus oleks lähedane algse jagamise käigus sõlmitud kokkuleppele. Nt võib ühisvara hulgas olla lisaks ühe abikaasa omandisse jäetud kinnistule veel mitu kinnistut, mille jagamisest saadava osa arvel saaks sissenõudja nõude rahuldada ka ilma tagasivõitmiseta. Sel juhul oleks vajalik esitada vaid ühisvara jagamise hagi TMS § 14 lg 2 alusel. (p 19.1)

Kohtul on ühisvara jagamise menetluses TsMS § 392 lg 1 p-de 1 ja 3 järgi kohustus juba eelmenetluses juhtida poole tähelepanu asjaolule, et hagiavalduse vastuses esitatud kostja nõudeid kohus ei menetle ning nende lahendamiseks tuleb esitada vastuhagi (RKTKo nr 3-2-1-119-09, p 12). Kui kostjad tuginevad ainult sellele, et ühisvara koosseisus on ka kohustused ega soovi nt kogu ühisvara jagamist, siis ei pruugi olenevalt asjaoludest olla vajalik vastuhagi esitada, vaid kohustuste olemasolu mõju tehingu tagasivõidetavusele võib olla võimalik hinnata ka vastuväidete alusel. (p 22.3)

Kui kohtumenetluses on tuvastatud alus ühisvara tagasivõitmiseks ning ka asjakohane käsutustehing (asjaõigusleping) on kehtetuks tunnistatud, tuleb selle üheks õiguslikuks tagajärjeks mh TsÜS § 84 lg 1 esimese lause, § 90 lg 1 kolmanda lause ning TMS § 195 lg 1 alusel lugeda ka see, et ühisvara jagamist kui taotletud õigusmuudatust ei ole tegelikult toimunud ning lepinguga jagatud vara on endiselt abikaasade või lahutatud abikaasade ühisvara hulgas. (p 18)

Kui ühisvara jagamise viisina on taotletud kinnisasja abikaasade kaasomandisse jätmist, tuleb pärast tehingu tagasivõitmist ja taotletud viisil ühisvara jagamist rahuldava otsuse tegemist senist ainuomaniku kannet muuta. See saab toimuda kohtuotsuse alusel, millega määratakse asja jagamine selliselt, et see antakse abikaasade kaasomandisse. Sel juhul ei ole aga vajalik teha nn vahekannet, millega kantakse abikaasad kinnistusraamatusse sisse ühisomanikena. (p 18.2)

TMS § 190 eesmärgist tuleneb see, et eeldada tuleb sissenõudja huvide kahjustamist üksnes selle ühisvara jagamise lepingu raames, mille tagasivõitmise hagi esitatakse, st eeldatakse, et kostjatel ei ole rohkem ühisvara või ei ole vähemalt sellist ühisvara, mille jagamise järel oleks võimalik nõue rahuldada. Seega ei ole sissenõudjal hagejana tagasivõitmise nõuet esitades tõendamiskoormist selles osas, et ühisvaras ei ole muud vara, mida saaks jagada. Sellise asjaolu tõendamiskoormis, et ühisvaras on muud jagatavat vara, lasub kostjatel. (p 19.2)

Kohtul on ühisvara jagamise menetluses TsMS § 392 lg 1 p-de 1 ja 3 järgi kohustus juba eelmenetluses juhtida poole tähelepanu asjaolule, et hagiavalduse vastuses esitatud kostja nõudeid kohus ei menetle ning nende lahendamiseks tuleb esitada vastuhagi (RKTKo nr 3-2-1-119-09, p 12). (p 22.3)

Abikaasa, kelle vastu pankrotihaldur on ühisvara jagamise hagi esitanud, saab esitada pankrotihalduri vastu vastuhagi ühisvara jagamiseks, kui ta soovib jagada ühisvara teistsugusel viisil, kui on taotlenud pankrotihaldur (RKTKo nr 3-2-1-38-14, p 12). Samasugune õigus on abikaasal, kelle vastu on ühisvara jagamise hagi esitanud sissenõudja TMS § 14 lg 2 alusel. Kostjad saaks esitada vastuhagi sissenõudja vastu ühisvara tervikuna jagamiseks või jagamiseks teisel viisil. Vastuhagi saaks TsMS § 373 lg 1 üldreegli kohaselt esitada vaid hageja vastu, mitte ka ühe kaaskostja vastu (vt ka RKTKo nr 3-2-1-94-12, p 20). Siiski tuleb ühisvara jagamise korral arvestada asjaoluga, et ühisvara ei ole võimalik jagada nii, et jagamine kehtiks vaid ühe abikaasa suhtes. Seetõttu peab olema erandina võimalik lubada vastuhagi esitamist lisaks sissenõudja vastu ka teise abikaasa vastu. (p 22.5)

Kohtul on ühisvara jagamise menetluses TsMS § 392 lg 1 p-de 1 ja 3 järgi kohustus juba eelmenetluses juhtida poole tähelepanu asjaolule, et hagiavalduse vastuses esitatud kostja nõudeid kohus ei menetle ning nende lahendamiseks tuleb esitada vastuhagi (RKTKo nr 3-2-1-119-09, p 12). Kui kostjad tuginevad ainult sellele, et ühisvara koosseisus on ka kohustused ega soovi nt kogu ühisvara jagamist, siis ei pruugi olenevalt asjaoludest olla vajalik vastuhagi esitada, vaid kohustuste olemasolu mõju tehingu tagasivõidetavusele võib olla võimalik hinnata ka vastuväidete alusel. (p 22.3)

Ühisvara jagamise lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise nõude hinda ei ole seaduses eraldi reguleeritud. Tegemist on tuvastusnõudega, mille korral TsMS § 125 esimese lause kohaselt määratakse hagihind hüve väärtuse järgi, mida hageja on eeldatavasti õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, loetakse haginõue TsMS § 125 teise lause alusel mittevaraliseks. Juhul, kui ühisvara jagamise lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise nõude väärtuse kindlakstegemine on seotud oluliste raskustega (kuigi võimalik), mis võiks takistada ka TsMS § 2 järgsete eesmärkide täitmist, tuleb TsMS § 125 teise lause laiendava tõlgenduse kaudu leida, et tegemist on mittevaralise nõudega, mille hind on samuti 3500 eurot. (p 24.2)

KASVS § 3 lg-st 3 (koostoimes § 6 lg-ga 1) tuleneb, et sundvalduse seadmine on lubatav, kui selle eesmärk (nt üldplaneeringu elluviimise tagamine, mis näeb ette eratee kasutamise avaliku teena) ei ole muul, isiku õigusi vähem piiraval moel (nt TeeS § 4 lg 3 järgi sõlmitud kokkuleppega) saavutatav. (p 13)

KASVS § 3 lg-st 3 (koostoimes § 6 lg-ga 1) tuleneb, et sundvalduse seadmine on lubatav, kui selle eesmärk (nt üldplaneeringu elluviimise tagamine, mis näeb ette eratee kasutamise avaliku teena) ei ole muul, isiku õigusi vähem piiraval moel (nt TeeS § 4 lg 3 järgi sõlmitud kokkuleppega) saavutatav. (p 13)

Tee ei muutu ainuüksi isiku kinnistule KOV üksuse kasuks sundvalduse seadmisega veel avalikult kasutatavaks teeks (TeeS § 4 lg 1, vt ka EhS § 92 lg 5). Lepingu alusel või sundvalduse seadmisega omandatud piiratud asjaõigus on KOV üksusele vajalik, et teha edasisi otsuseid tee avalikku kasutusse määramiseks. Avalikult kasutatavaks muutub eratee siis, kui pärast sundvalduse seadmist teeb volikogu eraldi otsuse tunnistada eratee avalikult kasutatavaks (TeeS § 4 lg 3, vt ka EhS § 94 lg 2). Haldusaktide selline järgnevus üksteisele on tingitud sellest, et KOV üksuse kasuks sundvaldusena seatava isikliku kasutusõiguse kehtimiseks peab see olema pärast sundvalduse seadmist ja enne tee avalikuks kasutamiseks määramist kantud kinnistusraamatusse. Tee avalikuks kasutamiseks tunnistamise otsus on asja avalik-õigusliku seisundi muutmisele suunatud haldusakt (HMS § 51 lg 2), mis kehtib igaühe suhtes (HMS § 60 lg 2). Alles tee avalikuks kasutamiseks määramisega tekib ühtlasi AÕS § 155 lg 1 järgi seadusjärgne kitsendus ja sellest tulenevalt igaühe õigus tee omaniku suhtes sellise tee kasutamiseks. (p 14-15)

Kuna sundvaldus seatakse KASVS § 2 lg 1 tähenduses omaniku nõusolekuta, ei ole sellisel juhul vaja notariaalselt tõestatud kokkulepet kinnisasja omanikuga. Seda asendab sundvalduse seadmise otsus. Kui eratee määratakse avalikuks kasutamiseks sundvaldusena seatava isikliku kasutusõiguse alusel, peab isiklik kasutusõigus enne olema kantud kinnistusraamatusse. (p 18-19)

Nii hüpoteegi jagamine kui ka üleandmine eeldavad asjaõiguslepingu sõlmimist ja kande tegemist kinnistusraamatusse. Osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist võib enda kasuks nõuda ka käendaja, kes on hüpoteegiga tagatud nõude osaliselt rahuldanud. (p 10)

Hüpoteek on mitteaktsessoorne tagatis, millega tagatud nõude säilimiseks esimese järgu nõudena tuleb hüpoteek jagada ja osahüpoteegid kanda kinnistusraamatusse. (p 10)

Sissenõudjad saavad täitemenetluses kontrollida hüpoteegipidaja nõuete olemasolu (ja neid vaidlustada) saadud tulemi jaotamisel, esitades TMS § 109 (koostoimes TMS §-ga 137) järgse hagi jaotuskava vaidlustamiseks.

Käsutuskeeld (ega keelumärge) ei anna õigustatud isikule eelisõigust täitemenetluses rahalise nõude realiseerimiseks, mida võimaldab talle kohtulik hüpoteek.

Käsutuskeelu (keelumärke) omajal ei ole õiguslikku huvi tuvastada tehingute tühisust heade kommete vastasuse tõttu TsÜS § 86 lg 1 alusel. Vara teadlikku kõrvaletoimetamist võlausaldajate kahjustamise eesmärgil ei saa pidada kooskõlas olevaks heade kommetega, kuid sellistest tehingutest tulenevate negatiivsete tagajärgede kõrvaldamiseks on sätestatud TMS-s ja PankrS-s tehingute tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise instituut, mis välistab sarnaste põhjendustega TsÜS § 86 kohaldamise (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p-d 23, 26, 27).

Arest kui kohtumäärus on TsMS § 466 lg-st 3 ja § 467 lg-st 5 tulenevalt viivitamata täidetav alates määruse kohustatud isikule kättetoimetamisest, st ajast, kui see isik saab teada arestimisest ja seega ka eseme käsutuskeelust (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-13, p 36). Selle ajaga saab TsÜS § 88 lg 11 ja AÕS § 561 lg 2 järgi võrdsustada käsutuskeelu kohta keelumärke kinnistusraamatusse kandmise aja, kui see toimus enne käsutuskeelust teadasaamist.

Hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamiseks tuleb tõendada, et hüpoteegi seadmise leping rikub käsutuskeeldu ja on seetõttu TsÜS § 88 lg 1 esimese lause järgi põhimõtteliselt tühine ja et hüpoteegi omandaja oli TsÜS § 88 lg 11 ning AÕS § 561 lg-te 2 ja 3 järgi hüpoteegi sissekandmise kinnistamisavalduse esitamise ajal käsutuskeelust teadlik või pidi sellest teadlik olema.

Isegi kui hüpoteegiga ei tagata tegelikke nõudeid, ei muuda see hüpoteegi seadmise lepingut ega hüpoteegi loovutamise lepingut kui abstraktseid käsutustehinguid näilisteks (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p-d 25, 27).

TsMS § 445 lg 1 esimene lause ei välista tõlgendust, mille järgi saab otsuse täitmise mõne hagi tagamise abinõuga tagada või tagamisabinõu asendada ka pärast otsuse jõustumist, kui selleks on olemas poole õigustatud huvi.

Arest kui kohtumäärus on TsMS § 466 lg-st 3 ja § 467 lg-st 5 tulenevalt viivitamata täidetav alates määruse kohustatud isikule kättetoimetamisest, st ajast, kui see isik saab teada arestimisest ja seega ka eseme käsutuskeelust (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-13, p 36).

Hagi esitamisel koos hagi tagamise taotlusega ei ole õige toimetada hagimaterjale kostjale kätte enne, kui hagi tagamise taotlus on lahendatud.

Kehtiv asjaõigus tekib kinnisasja asjaõigusega koormamisel AÕS § 641 järgi üksnes juhul, kui täidetud on kõik järgmised eeldused: • asjaõiguse seadmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping (käsutustehing); • kinnisasja koormanud (käsutustehingu teinud) isik oli ka käsutama õigustatud, st ta oli kinnisasja omanik või tulenes käsutamise õigus omaniku nõusolekust või seadusest; • õiguse kohta on tehtud kehtiv kanne kinnistusraamatusse. Erandlikult on käsutusõiguse puudumise korral võimalik õigust AÕS § 561 alusel heauskselt omandada (vt ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-13, p 20).

Arest kui kohtumäärus on TsMS § 466 lg-st 3 ja § 467 lg-st 5 tulenevalt viivitamata täidetav alates määruse kohustatud isikule kättetoimetamisest, st ajast, kui see isik saab teada arestimisest ja seega ka eseme käsutuskeelust (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-13, p 36). Selle ajaga saab TsÜS § 88 lg 11 ja AÕS § 561 lg 2 järgi võrdsustada käsutuskeelu kohta keelumärke kinnistusraamatusse kandmise aja, kui see toimus enne käsutuskeelust teadasaamist.

Enne käsutuskeelu sissekandmist kinnistusraamatusse kantud hüpoteek võib rikkuda keelumärkega õigustatud isiku õigusi, kui hüpoteegi omandaja oli käsutuskeelust teadlik või pidi sellest teadlik olema.

Käsutuskeeld (ega keelumärge) ei anna õigustatud isikule eelisõigust täitemenetluses ega pankrotimenetluses rahalise nõude realiseerimiseks, mida võimaldab talle kohtulik hüpoteek.

Kui hageja taotleb rahalise nõude tagamiseks üksnes kinnistusraamatusse keelumärke kandmist, on kohtul siiski õigus nõude tagamiseks seada kostja kinnisasjale kohtulik hüpoteek keelumärke asemel (Riigikohtu 3. märtsi 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-10, p 12).

Kehtiv asjaõigus tekib kinnisasja asjaõigusega koormamisel AÕS § 641 järgi üksnes juhul, kui täidetud on kõik järgmised eeldused: • asjaõiguse seadmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping (käsutustehing); • kinnisasja koormanud (käsutustehingu teinud) isik oli ka käsutama õigustatud, st ta oli kinnisasja omanik või tulenes käsutamise õigus omaniku nõusolekust või seadusest; • õiguse kohta on tehtud kehtiv kanne kinnistusraamatusse. Erandlikult on käsutusõiguse puudumise korral võimalik õigust AÕS § 561 alusel heauskselt omandada (vt ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-13, p 20). Enne käsutuskeelu sissekandmist kinnistusraamatusse kantud hüpoteek võib rikkuda keelumärkega õigustatud isiku õigusi, kui hüpoteegi omandaja oli käsutuskeelust teadlik või pidi sellest teadlik olema.

Käsutuskeeld (ega keelumärge) ei anna õigustatud isikule eelisõigust pankrotimenetluses rahalise nõude realiseerimiseks, mida võimaldab talle kohtulik hüpoteek.

TsMS § 445 lg 1 esimene lause ei välista tõlgendust, mille järgi saab otsuse täitmise mõne hagi tagamise abinõuga tagada või tagamisabinõu asendada ka pärast otsuse jõustumist, kui selleks on olemas poole õigustatud huvi.

Kui hageja taotleb rahalise nõude tagamiseks üksnes kinnistusraamatusse keelumärke kandmist, on kohtul siiski õigus nõude tagamiseks seada kostja kinnisasjale kohtulik hüpoteek keelumärke asemel (Riigikohtu 3. märtsi 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-10, p 12).

Kinnisasja (kinnistu) koosseisu faktilised andmed, nagu katastritunnus, asukoht ja pindala, ei ole kanneteks asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 31). Sellistele faktilistele andmetele ei kohaldu AÕS § 56 lg 1 kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse eeldamise kohta ja § 561 kinnistusraamatu andmetele tugineva heauskse omandamise kohta.

Haldusmenetluse olemasolu ei välista kinnistu piiride kindlakstegemist tsiviilkohtumenetluses. Hagimenetluses on võimalik mh esitada AÕS § 129 alusel hagi piiri kindlakstegemiseks. See ei välista aga piiri tuvastamist ka AÕS § 80 järgse vindikatsioonihagi lahendamisel vaidlusaluse kinnisasja osa omandiõiguse ja/või valduse väljanõudmise kohta. Kinnisasjade vaheliste piiride kulgemine on esmajoones naabrusõiguslik eraõiguslik küsimus. Asja lahendamise käigus tsiviilkohtumenetluses saab vajadusel anda õigusliku hinnangu ka haldusaktile, mh kindlaks teha, kas haldusakt kehtib ja kas see on õiguspärane (vt ka nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 34).

Kohtule esitatud hagiavalduse tagasivõtmine või sellest loobumine ei jõustu enne, kui kohus on selle määrusega vastu võtnud ja selles osas menetluse lõpetanud. Kuni loobumistaotluse lahendamiseni, on hagejal õigus ümber mõelda ja avaldus tagasi võtta, st oma menetluslikku positsiooni muuta.

Haldusmenetluse olemasolu ei välista kinnistu piiride kindlakstegemist tsiviilkohtumenetluses. Hagimenetluses on võimalik mh esitada AÕS § 129 alusel hagi piiri kindlakstegemiseks. See ei välista aga piiri tuvastamist ka AÕS § 80 järgse vindikatsioonihagi lahendamisel vaidlusaluse kinnisasja osa omandiõiguse ja/või valduse väljanõudmise kohta. Kinnisasjade vaheliste piiride kulgemine on esmajoones naabrusõiguslik eraõiguslik küsimus. Asja lahendamise käigus tsiviilkohtumenetluses saab vajadusel anda õigusliku hinnangu ka haldusaktile, mh kindlaks teha, kas haldusakt kehtib ja kas see on õiguspärane (vt ka nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 34). Katastriandmete muutmisega kaasneb vastavalt ka kinnisasja koosseisu andmete muutmine kinnistusraamatus. Kui kinnisasja piiri kindlakstegemisel tegelikult piiri muudetakse, st kinnisasjast osa võõrandatakse või omandatakse, on ühtlasi tegemist kinnisasja käsutamisega AÕS § 641 mõttes, milleks on vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatus (vt ka Riigikohtu 1. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10, p 10).

Kui kinnisasja piiri kindlakstegemisel tegelikult piiri muudetakse, st kinnisasjast osa võõrandatakse või omandatakse, on ühtlasi tegemist kinnisasja käsutamisega AÕS § 641 mõttes, milleks on vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatus (vt ka Riigikohtu 1. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10, p 10).

Kohtuotsuse resolutsioon peab olema selge ja arusaadav ka muu otsuse tekstita (vt ka nt Riigikohtu 5. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4-08, p 13; 28. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-10, p 13).

Katastriüksuse kaardijärgsete piiride ebaõigsuse võib tuvastada nii haldusmenetluses kui ka tsiviilkohtumenetluses. Haldusmenetluses vajalikke tahteavaldusi nt piiride kindlakstegemiseks saab vajadusel asendada ka hagimenetluses, kui pooltel on kas naabrussuhtest või kas või heast usust tulenev kohustus aidata kaasa piirivaidluse lahendamisel (vt ka nt Riigikohtu 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p-d 28-30). Haldusmenetluse olemasolu ei välista aga piiride kindlakstegemist tsiviilkohtumenetluses. Hagimenetluses on võimalik mh esitada AÕS § 129 alusel hagi piiri kindlakstegemiseks. See ei välista aga piiri tuvastamist ka AÕS § 80 järgse vindikatsioonihagi lahendamisel vaidlusaluse kinnisasja osa omandiõiguse ja/või valduse väljanõudmise kohta. Kinnisasjade vaheliste piiride kulgemine on esmajoones naabrusõiguslik eraõiguslik küsimus. Asja lahendamise käigus tsiviilkohtumenetluses saab vajadusel anda õigusliku hinnangu ka haldusaktile, mh kindlaks teha, kas haldusakt kehtib ja kas see on õiguspärane (vt ka nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 34). Katastriüksuse moodustamisel nii maa mõõdistamisega kui ka plaani- ja kaardimaterjali alusel kaardistatakse tegelikkusele vastavad piirisuhted looduses. See tähendab, et kaart peab kirjeldama mõõdistamisel ilmnevat tegelikku olukorda, mitte et kinnisasjade tegelikud piirid määratakse vältimatult katastriüksuse kaardistatud piiride alusel. Kui piiri asukoht looduses ei ole teada või on naaberkinnisasjade omanike vahel vaidluse all, saab piiri kindlakstegemisel lähtuda AÕS § 129 lg 2 esimesest lausest ja MaaKS § 15 lg-st 1 tulenevalt esmajoones kaartidest ja plaanidest. Piirivaidlustes eeldatakse katastrikannete õigsust. Katastriüksuse piiride õigsuse eelduse saab vaidluses ümber lükata mh sellega, et piirid võivad olla kaardistatud valesti. Sellise kahtluse olemasolul tuleb hinnata AÕS § 129 lg-te 2 ja 3 järgi kõiki piiriandmeid kogumis.

Vaatlusprotokolli peab andma edasi esmajoones kohtu enda vahetult tajutut (vt ka nt Riigikohtu 28. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-08, p 26).

Kui kinnistu kohta kinnistusraamatusse kantud eelmärge on järjekohas (vt AÕS §-d 59 ja 591, KRS § 30) tagapool hüpoteeki, mille alusel toimub sundtäitmine, tuleb eelmärge kohtutäituri avalduse alusel kustutada. Selliselt tagatakse, et hüpoteegipidaja õigusi hilisemate kinnistusraamatu kannetega kinnisasja tagatisväärtuse vähendamise teel ei kahjustataks.

Kohtulikku registrisse tehakse üldjuhul kandeid üksnes kinnistamisavalduse alusel (TsMS § 593 lg 1). Kandeavalduse saab esitada isik, kellele on see õigus seaduse järgi antud (TsMS § 593 lg 2). Kinnistamisavalduse esitamise õigus on KRS § 34 lg 1 järgi isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Enampakkumisel täitemenetluses kinnisasja võõrandamise korral tehakse sellega seotud kanded kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160 lg 1). Seda ei muuda ka uue omaniku sissekandmise avalduse lugemine ostja avalduseks (TMS § 160 lg-tes 11 ja 12). Määruskaebuse saab maakohtu määruse peale esitada TsMS § 660 lg 1 järgi üksnes juhul, kui kaebuse esitamine on seaduse järgi lubatud. Määruse peale, millega kinnistamisavaldus jäetakse rahuldamata, saab kaevata üksnes avaldaja (TsMS § 599 esimene lause, § 660 lg 4, § 696 lg 4). Kui kinnistu kohta kinnistusraamatusse kantud eelmärge on järjekohas (vt AÕS §-d 59 ja 591, KRS § 30) tagapool hüpoteeki, mille alusel toimub sundtäitmine, tuleb eelmärge kohtutäituri avalduse alusel kustutada. Selliselt tagatakse, et hüpoteegipidaja õigusi hilisemate kinnistusraamatu kannetega kinnisasja tagatisväärtuse vähendamise teel ei kahjustataks. Kaasomandis oleva kinnisasja suhtes on kohtutäituril õigus esitada avaldus kinnisasja koormava eelmärke kustutamiseks üksnes tervikuna. Alternatiivina võib esitada avalduse eelmärke sisu muutmiseks. Sellise kande tegemiseks on KRS § 341 lg 2 p 6 järgi vajalik märke järgi õigustatud isiku nõusolek, samuti teise kaasomaniku tahteavaldus (avaldus või nõusolek).