Asjaõigusseadus (lühend - AÕS)

MaaRS § 20 lg 1 tulenevalt saab maad erastada üksnes juhul, kui seda ei jäeta riigi omandisse. Erandiks sellest põhimõttest on üksnes füüsilised isikud, kellel on maa riigi maareservina riigi omandisse jätmise puhul (MaaRS § 31 lg 1 p 8) maa ostueesõigusega erastamise eesõigus. Maa riigi omandisse jätmine on prioriteetne selle erastamise ees juriidilisele isikule.

Ka juhul, kui maa riigi omandisse jätmine on prioriteetne selle tagastamise või erastamise ees, peab maa riigi omandisse jätmine toimuma kehtestatud menetlust järgides, vastavat otsust tuleb põhjendada ning seda saab vaidlustada (vt Riigikohtu 15.03.2006 määrust asjas nr 3-3-1-78-05, 11.12.2006 otsust asjas nr 3-3-1-61-06, 05.03.2007 otsust asjas nr 3-3-1-102-06 ja 11.10.2007. a otsus asjas nr 3-3-1-37-07). Sellisel juhul tuleb kohustuslikult kaaluda maa riigi omandisse jätmist tingivaid avalikke huve juriidiliste isikute huvidega, kes taotlesid sama maa erastamist. Kaalumiskohustus kehtib ka likvideerimisel oleva juriidilise isiku puhul, sest seadusest ei tulene selget keeldu sellisele juriidilisele isikule maa erastamiseks.

Kuna MaaRS § 222 lg 1 kohaselt korraldab maa erastamist maavanem ning kohalik omavalitsus teeb õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud, ei saa keskkonnaminister asuda lahendama erastamisavaldust, kuna tegemist ei ole tema pädevusse kuuluva küsimusega. Seega ei ole maa riigi omandisse jätmisel asjakohane kontrollida erastamisavalduse põhjendatust ning erastamise aluste olemasolu.

Riigi omandisse jäetud maa ostueesõigusega erastamine pole võimalik. Seetõttu on maa riigi omandisse jätmise tagajärjeks ostueesõigusega erastamise menetluse eeltoimingute lõpetamine. Tähtsust ei oma, kas erastamist taotleva isiku omandiõigus on tõendatud või mitte. Erastamise korraldajad ei kontrolli maa ostueesõigusega erastamise aluseks olevaid asjaolusid, vaid menetlus lõpetatakse igal juhul erastamise võimatuse tõttu.

Tsiviilõiguslike asjaolude tuvastamisel on haldusorganil õigus ja kohustus lähtuda asjakohastest tsiviilõigusnormidest (vt Riigikohtu 27.11.2006 otsuse nr 3-3-1-59-06 p-i 11). AÕS § 90 lg-st 1 tulenevalt saab valdaja tugineda omandieeldusele ka juhul, kui ta hetkel asja ei valda, kuid on tõendatud tema varasem valdus. See õigus ei vabasta valdajat kohustusest esitada haldusmenetluses tema omandiõigust kinnitavaid tõendeid. Küll aga paneb isikule (sh haldusorganile), kes väidab valdaja omandiõiguse puudumist, kohustuse tõendada oma väiteid.

MaaRS § 20 lg 1 tulenevalt saab maad erastada üksnes juhul, kui seda ei jäeta riigi omandisse. Erandiks sellest põhimõttest on üksnes füüsilised isikud, kellel on maa riigi maareservina riigi omandisse jätmise puhul (MaaRS § 31 lg 1 p 8) maa ostueesõigusega erastamise eesõigus. Maa riigi omandisse jätmine on prioriteetne selle erastamise ees juriidilisele isikule.

Kuna MaaRS § 222 lg 1 kohaselt korraldab maa erastamist maavanem ning kohalik omavalitsus teeb õigusaktides sätestatud erastamise eeltoimingud, ei saa keskkonnaminister asuda lahendama erastamisavaldust, kuna tegemist ei ole tema pädevusse kuuluva küsimusega. Seega ei ole maa riigi omandisse jätmisel asjakohane kontrollida erastamisavalduse põhjendatust ning erastamise aluste olemasolu. Kaaluda tuleb erastamisavalduse esitanud isiku huvi avaliku huviga, mis tingib maa riigi omandisse jätmise vajaduse.

Riigi omandisse jäetud maa ostueesõigusega erastamine pole võimalik. Seetõttu on maa riigi omandisse jätmise tagajärjeks ostueesõigusega erastamise menetluse eeltoimingute lõpetamine. Tähtsust ei oma, kas erastamist taotleva isiku omandiõigus on tõendatud või mitte. Erastamise korraldajad (kohalik omavalitsus ja maavanem) ei kontrolli maa ostueesõigusega erastamise aluseks olevaid asjaolusid (sh omandiõigust), menetlus lõpetatakse igal juhul erastamise võimatuse tõttu.

Tsiviilõiguslike asjaolude tuvastamisel on haldusorganil õigus ja kohustus lähtuda asjakohastest tsiviilõigusnormidest (vt Riigikohtu 27.11.2006 otsuse nr 3-3-1-59-06 p-i 11). AÕS § 90 lg-st 1 tulenevalt saab valdaja tugineda omandieeldusele ka juhul, kui ta hetkel asja ei valda, kuid on tõendatud tema varasem valdus. See õigus ei vabasta valdajat kohustusest esitada haldusmenetluses tema omandiõigust kinnitavaid tõendeid. Küll aga paneb isikule (sh haldusorganile), kes väidab valdaja omandiõiguse puudumist, kohustuse tõendada oma väiteid.

Kuna maa riigi omandisse jätmise otsus riivab maa ostueesõigusega erastamist taotleva juriidilise isiku õigust erastamisavalduse menetlemisele on tal HKMS § 7 lg 1 alusel õigus maa riigi omandisse jätmise käskkirja vaidlustamiseks.

Halduskohtumenetluses on teise poole kasuks võimalik välja mõista üksnes need kulud, mille eest isik on juba tasunud (vt Riigikohtu 12.10.2006 otsuse asjas nr 3-3-1-48-06, p-i 17). Menetluskulude reaalse kantuse kinnitamiseks ei piisa ainuüksi advokaadi kinnitusest selle kohta, et arved on tasutud (vt Riigikohtu 20.12.2000 otsuse asjas nr 3-3-1-55-00, p-i 3; 25.03.2008 otsuse asjas nr 3-3-1-5-08, p-i 18).

Tsiviilõiguslike asjaolude tuvastamisel on haldusorganil õigus ja kohustus lähtuda asjakohastest tsiviilõigusnormidest (vt Riigikohtu 27.11.2006 otsuse nr 3-3-1-59-06 p-i 11). AÕS § 90 lg-st 1 tulenevalt saab valdaja tugineda omandieeldusele ka juhul, kui ta hetkel asja ei valda, kuid on tõendatud tema varasem valdus. See õigus ei vabasta valdajat kohustusest esitada haldusmenetluses tema omandiõigust kinnitavaid tõendeid. Küll aga paneb isikule (sh haldusorganile), kes väidab valdaja omandiõiguse puudumist, kohustuse tõendada oma väiteid.

TsMS § 442 lg 2 p 6 järgi tuleb otsuse sissejuhatuses märkida mh menetlusosaliste registrikoodid. Registrikood on üldjuhul ka välismaistel juriidilistel isikutel.

Hagejate hüvitisnõuete õigusliku aluse määramine tähendab nõuete kvalifitseerimist, mis on TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 kohaselt kohtu ülesanne sõltumata poolte väidetest.

VÕS § 305 lg 1 mõttes ruumi kasutuse juurde kuuluvad vallasasjad on esmajoones sellised vallasasjad, mis võimaldavad ruumi sihipärast kasutamist või teenivad seda. Kui tegemist on kaupluse- või kaubalaoruumidega, kuuluvad ruumide sihtotstarvet arvestades ruumide kasutamise juurde ka sinna müügiks toodud või sel eesmärgil ladustatud kaubad. Seaduse kohaselt ulatub pandiõigus seega eelduslikult kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele. Erandiks on VÕS § 305 lg 2 kohaselt asjad, millele ei saa pöörata sissenõuet, st esmajoones täitemenetluse seadustiku §-s 66 nimetatud asjad. Üüritud ruumi sisustusse või kasutamise juurde kuuluvaks ei ole ka ajutiselt ruumi toodud asjad, mille sihtotstarve ei ole kuuluda ruumi sisustusse või selle kasutuse juurde.

Üürileandja pandiõigus ulatub VÕS § 305 kohaselt ka üürnikele mittekuuluvatele asjadele. Ka need vallasasjad peavad vastama VÕS § 305 lg-te 1 ja 2 üldistele nõuetele, esmajoones peab olema tegemist üüritud ruumi sisustusse või selle kasutamise juurde kuuluvate vallasasjadega. Asja omanik saab tulenevalt VÕS § 305 lg-st 3 oma õigusi sellistele asjadele üürileandja suhtes eelistatult maksma panna, kuid see ei välista iseenesest pandiõigust asjade ruumis oleku ajal. Samamoodi käsitletakse VÕS § 305 lg-s 3 kolmandatele isikutele kuuluvaid asju, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule.

AÕS § 90 lg-st 1 järeldub, et üürileandja võib eeldada, et kõik üürniku valduses olevad vallasasjad kuuluvad üürnikule. Üürileandja teadmise või teadma pidamise aja määramisel konkreetse asja suhtes, mis toodi ruumi pärast üürilepingu sõlmimist, tuleb aga lähtuda ajast, mil asi ruumi toodi. VÕS § 306 lg 4 ei anna üürileandjale iseseisvat ülesütlemisõigust, vaid näeb ette, et algselt tekkinud pandiõigus kolmanda isiku asjadele lõpeb, kui üürileandja saab kolmanda isiku omandiõigusest teada ja omab samal ajal võimalust leping üles öelda, kuid ei tee seda. Pandiõigus laieneb ruumis olevatele kolmandate isikute asjadele ka siis, kui üürileandja on asjade kolmandatele isikutele kuulumisest teadasaamise ajaks üürilepingu juba üles öelnud. Kui kolmandad isikud soovivad oma asjad üürileandja pandiõiguse alt välistada, peavad nad tagama, et üürileandjat nende omandist asjade ruumi viimisel viivitamata teavitataks.

On asju, mille puhul üürileandja ei saa tugineda AÕS § 90 lg 1 eeldusele, kuna ta võib järeldada, et need asjad ei kuulu üürnikule ega taga seega üürileandja nõudeid üürniku vastu. Sellisteks asjadeks on näiteks üürniku kui ettevõtja klientide poolt ajutiselt ruumi (nt remondiks) toodud asjad. Üürileandja teadmisele või teadma pidamisele ei ole vaja esitada väga suuri nõudmisi. Esmajoones ei pea üürileandja asjade ruumi toomisel teadma, millisele kolmandale isikule konkreetselt asjad kuuluvad, oluline on aga, et need asjad, mis üürnikule ei kuulu, oleks identifitseeritavad. Seega ei pea üürileandja kaupluseruumides olevate kaupade puhul eeldama, et need kuuluvad omandireservatsiooni alusel kolmandatele isikutele.

VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud juhtudeks tuleb pidada eelkõige olukordi, mil üürnik on üritanud asju üürileandja pandiõiguse teostamise vältimiseks ruumist ära viia või kui seda on ilmselt karta ja asjade valvamine ja säilitamine üürniku ruumis oleks üürileandjale ebamõistlikult koormav. Üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga.

Üürileandja ei tohi oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt võimalike tulevaste nõuete tagamiseks (v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks).

Kui tekib kohtuvaidlus kostja valduses oleva pandiga koormatud asja üle, vaidluse või selle venimise tõttu võib eeldada asja väärtuse langust ning mõlemad pooled on huvitatud esmajoones mitte asjast, vaid rahast, võiks kohus hagi tagamise korras nt TsMS § 378 lg 1 p 10 alusel hageja taotlusel kohustada kostjat andma asi üle kohtutäiturile ja lasta asja kohtutäituril (või kohtutäituri kontrolli all poole või poolte poolt) müüa ning hoiustada saadud raha.

Kolmandatest isikutest asjade omanikud ei ole VÕS § 307 kaudu üürilepinguga kaitstud kolmandad isikud VÕS § 81 tähenduses.

Kui kolmandatel isikutel on võimalik üürileandjalt välja nõuda neile kuuluvad asjad, saavad nad nõuda asjade asemel kahju hüvitamist nende väärtuse hüvitamise näol üksnes VÕS § 115 lg-tes 2 ja 3 sätestatud tingimustel. Esmajoones tuleb hagejatel nõuda asjade väljaandmist AÕS § 80 alusel ja kahju hüvitamist võib nõuda alles sellest keeldumisel ning eeldusel, et kolmandad isikud on üürileandja viivituse tõttu kaotanud huvi asjade tagastamise vastu.