Asjaõigusseaduse rakendamise seadus (lühend - AÕSRS)

Tulenevalt AÕSRS § 13 lg-st 6 peab ehitise või selle osa tagatisomandamise puhul olema notariaalselt tõestatud nii müügi- kui ka tagasiostukokkulepe. Seaduses nõutud notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 93 lg 3 järgi tühine.

Poolte kokkulepe tagasimüügikohustuse kohta ei muuda selle eelduseks olevat müügilepingut TsÜS § 70 alusel tühiseks. Majavalduse müügiga ei varjatud tagatisomandamise tehingut, ostu-müügileping on üks osa sellest.

HMS § 6, mis kohustab haldusorganit välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel, ei näe ette, et haldusorganil on õigus üksnes avalik-õiguslike asjaolude väljaselgitamiseks. Seega on haldusorganil tulenevalt uurimisprintsiibist kohustus haldusmenetluses välja selgitada ka tsiviilõiguslikud asjaolud, kui need omavad tähtsust asja lahendamisel. Uurimispõhimõtte kohaldamisel tuleb haldusorganil lähtuda neist õigusnormidest, mis vastavat valdkonda reguleerivad. Tsiviilõiguslike asjaolude tuvastamisel on haldusorganil õigus ja kohustus lähtuda asjakohastest tsiviilõigusnormidest.

Tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamisega ei sekku haldusorgan poolte tsiviilõigussuhetesse, vaid teeb üksnes kindlaks haldusmenetluses tähtsust omava asjaolu. Haldusorganil puudub pädevus sellise tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamiseks reeglina vaid siis, kui seadus näeb ette, et vastav asjaolu tuleb tuvastada tsiviilkohtumenetluse korras.

Võrdse kohtlemise printsiibist ei tulene, et kui üht isikut on õigusvastaselt koheldud soodsamalt, siis tuleb sellist õigusvastast soodustust laiendada jätkuvalt kõigi isikute suhtes. Võrdse kohtlemise põhimõttele toetudes ei saa nõuda ebaõige halduspraktika jätkamist või laiendamist (vt Riigikohtu 06. 05. 2004 otsust nr 3-3-1-19-04, 06.12.2004 otsust nr 3-3-1-53-04 ja 29.05.2006 otsust nr 3-3-1-23-06).

Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-164-05. Müügilepingu kui võlaõigusliku ehk kohustustehingu tühisusest ei tulene iseenesest asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisus. TsÜS § 6 lg-s 4 on sätestatud üheselt, et käsutustehingu kehtivus ei sõltu õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest.

Ka linnavolikogu määrusega kehtestatud linnavara võõrandamise kord kui õigustloov akt on seaduseks TsÜS § 87 mõttes. Nimetatud võõrandamise kord sisaldab keeldu sõlmida müügilepingut isikuga, kes ei paku kõrgeimat hinda. Sellise keelu mõtteks on tuua kaasa seda keeldu rikkudes sõlmitud müügilepingu tühisus. Eelviidatud keelu mõtteks ei ole kaasa tuua asjaõiguslepingu tühisus. Keelu eesmärgiks on vältida linnale kahjuliku müügilepingu sõlmimist. Tingimused, mis teevad müügi kahjulikuks, saavad sisalduda võlaõiguslikus müügilepingus, mitte aga asjaõiguslepingus, millega antakse üle vaid omand.

Põhiseaduse § 15 lg-st 1 tulenevalt peab isikul olema võimalus end kaitsta ka sellisel juhul, kui avaliku võimu kandja tehtud eraõigusliku tehinguga on rikutud tema subjektiivseid avalikke õigusi. Õiguskaitse efektiivsust kahjustavaks tuleb lugeda olukord, kus isikul on õigusharude läbipõimumise tõttu raske oma õigust realiseerida. Kui avalik-õiguslikus menetluses tehtud haldusakt realiseeritakse eraõigusliku tehinguga, on isikul tema subjektiivsete õiguste rikkumisel õigus taotleda halduskohtus avaliku võimu kandja haldusakti tühistamist. Isikul, kes ei ole tehingu pooleks, ei ole üldjuhul võimalik taotleda haldusakti alusel sõlmitud eraõigusliku tehingu tühisuse tuvastamist.

Tsiviilasja lahendavale kohtule on kohustuslik ka halduskohtu otsus osas, milles halduskohus on haldusakti HKMS § 26 lg 1 p 1 alusel tühistanud. Sellises olukorras ei saa tsiviilasja lahendav kohus asuda haldusakti kehtetuse kohta teistsugusele seisukohale. Muus osas on halduskohtu otsus, millega haldusakt tühistatakse, üldkohtu jaoks tõendiks TsMS § 272 tähenduses. Seega saab teises kohtuasjas tehtud kohtulahendit kasutada ka tõendina nende asjaolude kindlakstegemiseks, millest oleneb lepingu kehtivus.

TsMS § 442 lg 8 esimese lause kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. HKMS § 5 lg 1 kohaselt kohaldub eeltoodu ka halduskohtu otsusele. Kui halduskohtul tuleb konkreetsetest asjaoludest sõltuvalt lahendada ka tsiviilõigusliku tehingu kehtivuse küsimus, esitab kohus oma sellekohased põhjendused ja järeldused otsuse põhjendavas osas.

Kohtumenetluse normid ei välista avaliku õiguse normide täiendavat kohaldamist üldkohtu poolt ega eraõiguse normide täiendavat kohaldamist halduskohtu poolt haldusasja läbivaatamisel. Tsiviilõigusliku tehingu tühisuse kindlakstegemine halduskohtus pole välistatud, kui see on vajalik haldusakti või haldusorgani toimingu peale esitatud kaebuse läbivaatamisel. Vt Riigikohtu erkogu lahend nr 3-3-1-15-01.

Kohtuotsuse resolutsioonis halduskohus haldusaktiga seotud tehingu tühisust üldjuhul siiski tuvastada ei tohi. Erandina on see võimalik juhtudel, kui selline volitus tuleneb otseselt eriseadusest.

Tsiviilasja lahendavale kohtule on kohustuslik ka halduskohtu otsus osas, milles halduskohus on haldusakti HKMS § 26 lg 1 p 1 alusel tühistanud. Sellises olukorras ei saa tsiviilasja lahendav kohus asuda haldusakti kehtetuse kohta teistsugusele seisukohale. Muus osas on halduskohtu otsus, millega haldusakt tühistatakse, üldkohtu jaoks tõendiks TsMS § 272 tähenduses. Seega saab teises kohtuasjas tehtud kohtulahendit kasutada tõendina nende asjaolude kindlakstegemiseks, millest oleneb lepingu kehtivus.

Põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduses ei sätestata otsesõnu võimalust esitada individuaalkaebust õigustloova akti põhiseaduslikkuse kontrollimiseks (vt nt Riigikohtu 23.03.2005 määruse asjas nr 3-4-1-6-05 p-i 4; 04.04.2007 määruse asjas nr 3-4-1-8-07 p-i 5). (p 7) PS §-des 13, 14 ja 15 ette nähtud õigus kohtulikule kaitsele hõlmab nii isiku õigust esitada õiguste ja vabaduste rikkumise korral kaebus kohtule kui ka riigi kohustust luua põhiõiguste kaitseks kohane kohtumenetlus, mis on õiglane ja tagab isiku õiguste tõhusa kaitse (vt nt Riigikohtu 14.04. 2003 otsuse asjas nr 3-4-1-4-03 p-i 16). (p 9) Tulenevalt eeltoodust saaks Riigikohus taotlust menetleda üksnes juhul, kui taotlejatel puuduks muu tõhus viis kasutada neile põhiseaduse §-ga 15 tagatud kohtuliku kaitse õigust. (p 10)

Käesolevas asjas ei ole taotlejate jaoks välistatud võimalus saavutada pooleliolevas kohtumenetluses oma õigustele kaitse. Samuti on taotlejatel elamu kaasomanikena võimalik viia neile kuuluvad elamu mõttelised osad tsiviilkäibesse elamualuse maa kinnistamisega AÕSRS § 12 alusel. Kaasomandi mõttelise osa koormamine kohtuliku käsutuskeeluga ei välista ehitisealuse maa kinnistamist. Seejärel on taotlejatel AÕS § 73 lg 1 kohaselt võimalik neile kuuluvat kinnisasja mõttelist osa vabalt käsutada. (p 14)