Asjaõigusseadus (lühend - AÕS)

Omandi üleandmisele suunatud nõuded on hagi tagamise korras tagatavad eelkõige eelmärkega. AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt ei takista eelmärge kannete tegemist kinnistusraamatusse, erinevalt keelumärkest. Selliselt võimaldab eelmärge paindlikumalt kui keelumärge arvestada lisaks hageja huvidele ka kostja huvidega. Ka menetluslikult on hagejale eelmärke sissekandmine lihtsam, sest AÕS § 631 lg 2 teise lause kohaselt ei ole hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. Muul juhul tuleks TsMS § 377 lg 1 esimese lause ja § 381 lg 2 kohaselt hagi tagamise alust (kohtuotsuse täitmise raskendatuse või võimatuks muutumise oht) kohtule põhistada. (p 9.1 ja 9.2)

Kohtul on õigus kanda taotletud keelumärke asemel kinnistusraamatusse omal algatusel eelmärge. Asja õige lahenduse huvides oleks siiski otstarbekas, kui kohus määraks enne märke tegemise otsustamist tähtaja, mille jooksul hageja peaks kohtule teatama, kas ta soovib eelmärke seadmist. (p 10)

Lisaks eelmärkele võib hageja jaoks olla otstarbekas taotleda kinnistusraamatusse AÕS § 63 lg 1 p 4 kohase märkuse kandmist, et teha nähtavaks kohtus pooleliolev vaidlus, mis puudutab kinnistusraamatusse kantud kinnistut. Sissekantav märkus tagab seda, et kolmas isik ei saa pärast kohtumenetluse lõppemist tugineda TsMS § 460 lg 2 kohaselt sellele, et tema suhtes tsiviilasjas tehtav võimalik hagi rahuldav kohtulahend kolmanda isiku heausksuse tõttu ei kehtiks. Seega ei oleks hagejal märkuse sissekandmise korral eelduslikult vaja esitada uut hagi, kui kostja peaks kinnistu võõrandama, sest TsMS § 460 lg 1 kohaselt kehtiks praeguses asjas tehtav hagi rahuldav lahend ka kostja üld- või eriõigusjärglase suhtes. (p 11)

TsMS § 378 lg 1 p 10 saab lugeda seaduseks AÕS § 631 lg 7 tähenduses, mis võimaldab kinnistusraamatus AÕS § 63 lg 1 p 4 kohase märkuse abil nähtavaks teha, et kohtus on pooleli kinnistusraamatusse kantud kinnistut puudutav kohtuvaidlus. Sellisel hagi tagamise abinõul on üldine seos TsMS § 378 lg 1 p-s 2 nimetatud abinõuga (keelumärke sissekandmine) ning ka AÕS § 63 lg 2 esimeses lauses ning lg 5 esimeses lauses nimetatud abinõudega (hagi tagamise korras võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke ja vastuväite). (p 11)

Omandi üleandmisele suunatud nõuded on hagi tagamise korras tagatavad eelkõige eelmärkega. (p 9.1)

Kohtul on õigus kanda taotletud keelumärke asemel kinnistusraamatusse omal algatusel eelmärge. (p 10)

Lisaks eelmärkele võib menetlusosaline taotleda kinnistusraamatusse AÕS § 63 lg 1 p 4 kohase märkuse kandmist, et teha nähtavaks kohtus pooleliolev vaidlus, mis puudutab kinnistusraamatusse kantud kinnistut. Sissekantav märkus tagab seda, et kolmas isik ei saa pärast kohtumenetluse lõppemist tugineda TsMS § 460 lg 2 kohaselt sellele, et tema suhtes tsiviilasjas tehtav võimalik hagi rahuldav kohtulahend kolmanda isiku heausksuse tõttu ei kehtiks. (p 11)

Eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva asjaõigusliku olukorra muutmiseks. See kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse. Kuigi eelmärge ei takista AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt kannete tegemist kinnistusraamatusse, on selle eesmärgiks kaitsta selle isiku huve, kelle kasuks on eelmärge seatud.

Eelmärkega tagatavat nõuet kahjustavad või piiravad on käsutused, mis tagatud õiguse maksmapaneku välistavad või seda kitsendavad, nt kinnisasja või õiguse (veelkordne) võõrandamine, koormamine uute õigustega või asjaomase õiguse sisu muutmine, hilisema eelmärke või mõne muu märke seadmine teise võlausaldaja kasuks, samuti kohtulikud käsutuskeelud ja haldusaktid. (p 11)Asjaolu, kas kinnisasja käsutamine kahjustab või piirab eelmärkega tagatud nõuet, sõltub tagatava nõude sisust. Kinnisasja ostja võlaõiguslik nõudeõigus müüja vastu kinnisasja omandi üleandmiseks (VÕS § 208 lg 1) ei piirdu üksnes omandi abstraktse üleandmisega (asjaõiguslepingu sõlmimine AÕS § 641 ja § 120 kohaselt), vaid nõude täpsem sisu tuleneb võõrandamislepingu poolte vahelisest võlasuhtest. Sellest ei järeldu aga, et võlasuhte sisu koos kõigi tingimustega oleks vaja eelmärke kandes esitada.

Omand on AÕS § 68 lg-te 1 ja 2 järgi täielik õiguslik võim asja üle, mida võivad kitsendada seadus või teiste isikute õigused. Kinnisasja koormamine piiratud asjaõigustega ei ole omandi sisu muutmine ega täpsustamine. (p 12) Kinnisomandi üleandmise nõude tagamiseks kinnistusraamatusse kantav eelmärge ei vaja sisulist täpsustamist ning on trafaretses sõnastuses „eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks“ piisav, et fikseerida eelmärke järgi õigustatud isiku kasuks kinnistusraamatu seis eelmärke sissekandmise hetkel. Kinnisomandi üleandmise nõuet tagava eelmärke kandes ei pea seega täpsustama, et omand tuleb üle anda koormatistevabalt, ega viitama lepingutele.

See käsitlus arvestab asjaolu, et eelmärge on hilisematest käsutustest eespool ning vastab ka kinnistusraamatu kannete objektiivse tõlgendamise põhimõttele. (p 13)

Asjaõigusseadusega kooskõlas ega otstarbekohane ei oleks tõlgendus, mille kohaselt tuleks omandi üleandmise eelmärke kandes teha nähtavaks kõik koormatiste liigid, millest kinnistut soovitakse vabana hoida, või asuda eelmärgete tekstis viitama tervikuna või osaliselt müügilepingu sätetele. See moonutaks eelmärke õiguslikku tähendust, koormaks asjatult kinnistusraamatut, kujundaks ebaülevaatliku sisuga eelmärgete praktika ning kahandaks (vastupidi kinnistusraamatusüsteemi peamistele eesmärkidele) õigusselgust ja -kindlust. (p 14)

Viitega saab esmajoones täpsustada piiratud asjaõiguste, kuid ka piiratud asjaõigust koormavate õiguste sisu, kuna nende õiguste võlaõiguslikule sisule on võimalik anda sel viisil asjaõiguslik tähendus. Erandlikult saab omandi ulatust AÕS § 79 lg 2 järgi alusdokumentide kaudu vahendada kinnisasja kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavate kokkulepete avalikustamise näol. (p 12)

Eelmärge puhul säilib kinnisasja omanikul jätkuvalt võimalus kinnisasja käsutada, sh seda nii võõrandada kui ka piiratud asjaõigustega koormata.

Eelmärke tagajärjeks on aga eelmärkega vastuolus oleva käsutuse relatiivne tühisus. Järelikult on eelmärkega tagatud nõudeõigust kitsendav käsutus tühine üksnes eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes ja seda niivõrd, kuivõrd õigustatud isik tühisusele tugineb. (p 15)

Olukorras, kus hagejal oli õigus nõuda lepingu eseme üleandmist, ilma et seda koormaksid kolmandate isikute õigused, kahjustasid ja piirasid kostjate kasuks sisse kantud kohtulikud hüpoteegid hageja eelmärkega tagatud omandiõiguse ülekandmise nõuet. Seega oli kohtulike hüpoteekide sissekandmine AÕS § 63 lg-te 3 ja 4 järgi hageja suhtes tühine ning tal on AÕS § 63 lg 5 alusel õigus nõuda kostjatelt nõusolekut nende kasuks kinnistusraamatusse kantud kohtulike hüpoteekide kustutamiseks. (p 16)

Kohtulik hüpoteek kitsendab sarnaselt lepingu alusel seatud hüpoteegiga (AÕS § 325 jj) koormatud kinnisasja omandiõigust eeskätt oma tagatisiseloomu tõttu, s.o isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Kinnisasja omanikul tuleb seega arvestada võimalusega, et kinnisasi müüakse hüpoteegiga tagatud kohustuse katteks (AÕS § 352 lg 1). Piirangud koormatud kinnisasja valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel tulenevad mh AÕS §-dest 333-335. (p 16)

Avaldajad esitasid avalduse kaasomandi ebaseadusliku ümber- ja juurdeehituse kõrvaldamiseks ning palusid esialgse õiguskaitse korras avalduse tagamiseks seada puudutatud isiku korteriomanditele märge (märkus või vastuväide) asjas toimuva õigusvaidluse kohta. Avaldajate avalduse tagamiseks ei ole võimalik kanda kinnistusraamatusse vastuväidet (AÕS § 63 lg 1 p 2). Avaldaja avalduse tagamiseks on võimalik kanda kinnistusraamatusse märkus (AÕS § 63 lg 1 p 4). AÕS § 79 lg 2 järgi saab analoogia alusel kanda kinnistusraamatusse märkuse, mis muudab kaasomanike õigusjärglaste jaoks nähtavaks kaasomanike ühiseid huve puudutavad kohtuvaidlused. Sellise märkuse sissekandmisega kinnistusraamatusse tagatakse kaasomanikele nende huve puudutavas kohtuvaidluses saavutatud positiivse lahendi täidetavus. Õigusvaidluse kohta märkuse kinnistusraamatusse sissekandmiseks hagi tagamise korras (esialgse õiguskaitse korras) annab võimaluse TsMS § 378 lg 1 p 10 (vt selle kohta ka Riigikohtu 19. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-14, p 13; Riigikohtu 28. märtsi 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-8524, p 11). (p 12-14)

Kohtul on ka omal algatusel õigus valida taotleja soovist lähtudes õiguslikult kõige sobivam märge (vt Riigikohtu 9. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-14, p 36; Riigikohtu 28. märtsi 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-8524, p 10). (p 15)

Pankrotiseaduse § 111 lg 1 p 2, lg-te 2 ja 3 ning § 116 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel kinnistu müügilepingute ja asjaõiguslepingute kehtetuks tunnistamise ja sellest tulenevalt pankrotiseaduse § 119 lg 1 alusel kinnistu omandi üleandmise nõue on tagatav eelkõige eelmärkega. Hagi esitajat kaitseb hagi tagamiseks sissekantava eelmärke korral AÕS § 63 lg 3 esimene lause, mille kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Sama kehtib AÕS § 63 lg 4 kohaselt sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. (p 9.1)

Vt Riigikohtu 28. märtsi 2018 määruse tsiviilasjas nr 2-17-8524, p 9.1, p 10 ja p 11 annotatsioone. (p 10 ja 11)

Vt Riigikohtu 28. märtsi 2018 määruse tsiviilasjas nr 2-17-8524 p-de 9.1-11 annotatsioone. (p 9.2, p 10 ja p 11)

Formaalses kinnistusraamatumenetluses ei kohaldu hagimenetlust reguleeriv pankrotiseaduse § 20 lg 3. (p 16)

Registrimenetlus on formaliseeritud menetlus, mistõttu ei ole välistatud ka pärast kandeavalduse rahuldamata jätmist sama sisuga kandeavalduse uus esitamine (vt ka Riigikohtu 10. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-1450/11, p 12). (p 17)

Registrimenetlus on formaliseeritud menetlus, mistõttu ei ole välistatud ka pärast kandeavalduse rahuldamata jätmist sama sisuga kandeavalduse uus esitamine (vt ka Riigikohtu 10. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-1450/11, p 12). (p 17)

Hagimenetlust reguleeriv pankrotiseaduse § 20 lg 3 ei kohaldu formaalses kinnistusraamatumenetluses. (p 16)

AÕS § 63 lg 3 esimese lause kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. AÕS § 63 lg 4 kohaselt rakendatakse AÕS § 63 lg-t 3 ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. Käsutamisega AÕS § 63 lg 3 esimese lause ning AÕS § 63 lg 4 tähenduses on hõlmatud ka kinnistusraamatusse keelumärke sissekandmine. Seega ei saa pärast eelmärke sissekandmist sissekantud keelumärge takistada eelmärke alusel kinnistu omandikande muutmist. (p 15)

Pärast eelmärget sissekantud keelumärge ei takista eelmärke maksmapanekut ka juhul, kui keelumärge tagab ajaliselt enne eelmärget sissekantud asjaõiguse (nt hüpoteegi) teostamist. (p 15)

Vt ostueesõiguslase nõuete kohta ostja ja müüja vastu Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27-28.

Selleks, et kinnisasja või kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõigus läheks tehingulise omandamise teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS § s 641 sätestatud eeldused. Kehtivast müügilepingust tuleneb ostjale (ostueesõigluslasele) õigus nõuda müüjalt asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja (või ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse. Ostja (ostueesõiguslane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi isikult, kes müüjalt ostueesõigusega koormatud kaasomandi mõttelise osa omandas. Küll aga saab ostja (ostueesõiguslane) nõuda nimetatud isikult kinnistusraamatu omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust, kui ostueesõigusel on asjaõiguslik toime.

Kui ostueesõiguslane (hageja) ei esita hagi kõikide vajalike tahteavalduste saamiseks, mida ostueesõiguslastel on vaja saada selleks, et vaidlusalust kaasomandiosa omandada, kuid hagiavalduse sisu viitab sellele, et ta siiski soovib hageda kõiki vajalikke tahteavaldusi, tuleks maakohtul enne hagi menetlusse võtmist või hiljemalt asja arutamise käigus hagejale selgitada, et tema taotletava eesmärgi saavutamine eeldab asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks oleva tahteavalduse saamist. (p 10-13)

Müügilepingu järgi müüdi koos vaidlusaluse kaasomandiosaga (teemaa kaasomandiosa) ka mõtteline osa elamumaa kinnisasjast. Vaatamata sellele, et hagejad olid mh ka elamumaa kaasomanikud ja oleksid saanud sellest tulenevalt teostada ostueesõigust ka elamumaa suhtes, nad seda siiski ei teinud. Seetõttu sai müüja tugineda VÕS § s 247 sätestatud vastuväitele. Müüjal oli alus nõuda, et ostueesõiguslased (hagejad) ostaksid koos selle esemega (teemaa kaasomandiosa), mille ostueesõigust nad teostasid, ka teise eseme (elamumaa kaasomandiosa), mida sellega koos müüdi. Kuna hagejad soovisid sellest hoolimata osta üksnes teemaa kaasomandiosa ilma elamumaa kaasomandiosata, oli müüja keeldumine VÕS § st 247 tulenevalt õiguspärane ja hagejad ei saa nõuda müüjalt vaidlusaluse teemaa kaasomandiosa omandiõiguse üleandamist. (p 14)

Elamumaa müümisel sellest juurdepääsutee eraldamine vähendab üldjuhul olulisel määral elamumaa või selle kaasomandiosa käibeväärtust. Teistsuguse järelduse tegemiseks ei anna alust ka väide, et ilma juurdepääsuta elamumaale võib nõuda juurdepääsu AÕS § 156 alusel.

Kui elamumaa kinnisasja kaasomandiosa võõrandatakse, ilma et selle juurde kuuluks õiguslikult tagatud võimalus pääseda avalikult kasutatavale teele, saab seda käsitleda VÕS § 247 järgi müüja jaoks kahjuliku tagajärjena. (p 14.2)

Kui üürilepingu järgi oli üürnik kohustatud õigel ajal tasuma kindlaksmääratud suuruses korteri üüri ja kommunaalteenuste eest, siis tuli üüri tasuda kehtestatud määras ehk kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud määras. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja selleks ei ole üürileandjal vaja üürnikuga uut kokkulepet sõlmida (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-04, p 19).

VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. See, kelle vastu nõue esitada, tuleneb sellest, kes on märgitud ülesütlemisavalduse tegijana.

Kui üürilepingu ülesütlemise avalduse on lisaks üürileandjale teinud ka isik, kes ei olnud üürileandja, kannab ta kohtukulude riski, kui üürnik seetõttu tema vastu kohtusse pöördub. Juhul kui üürniku nõuded jäävad selle isiku vastu rahuldamata, oleks ebaõiglane jätta tema kohtukulud üürniku kanda, kuna tema ei põhjustanud kohtumenetlust. TsMS § 162 lg 4 võimaldab sellisel juhul jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Kui üürilepingu ülesütlemise avalduse on lisaks üürileandjale teinud ka isik, kes ei olnud üürileandja, kannab ta kohtukulude riski, kui üürnik seetõttu tema vastu kohtusse pöördub. Juhul kui üürniku nõuded jäävad selle isiku vastu rahuldamata, oleks ebaõiglane jätta tema kohtukulud üürniku kanda, kuna tema ei põhjustanud kohtumenetlust. TsMS § 162 lg 4 võimaldab sellisel juhul jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Kasutusvalduse seadmine oleks AÕS § 63 lg 3 alusel tühine, juhul kui ostueesõigusel oleks eelmärke (s.o asjaõiguslik) toime AÕS § 257 lg 3 järgi, kuna käsutusena kahjustab või piirab see ostueesõiguse teostamist.

VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. See, kelle vastu nõue esitada, tuleneb sellest, kes on märgitud ülesütlemisavalduse tegijana.

Kolleegium tõlgendab asjaõigusseaduse ja täitemenetluse seadustiku sätteid (AÕS § 325 lg 1, lg 4, § 352 lg 1, TMS § 2 lg 1 p 19, lg 2 ja § 18) nende koostoimes ning hüpoteegi kui krediiditurul toimiva asjaõigusliku põhitagatise põhimõtteid arvestades nii, et TMS § 2 lg 1 p 19 hõlmab ka tagatiskokkulepet. AÕS § 346 lg 2 kohaselt peab ka tagatiskokkulepe olema notariaalselt tõestatud. Üldjuhul on hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe, kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe ning tagatiskokkulepe vormistatud ühes notariaalselt tõestatud lepingudokumendis. Seega vastutab võlgniku eriõigusjärglane ostetud kinnisasjaga nõude maksmata jätmise eest hüpoteegisumma ulatuses, nagu oleks vastutanud ka täitemenetluse võlgnik ise. Vastasel korral oleks krediidituru normaalne toimimine takistatud.

Kui kohtutäitur on alustanud täitemenetlust enne keelumärget kinnistusraamatusse sisse kantud hüpoteegi sundtäitmiseks, on lubatud kanda asjaõiguse teostamise ehk täitemenetluse korraldamise tagamiseks kinnistusraamatusse kohtutäituri avalduse alusel keelumärge. Vt ka Riigikohus tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-140-07.

Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-79-06 p 23.

Võlgniku eriõigusjärglasi kaitseb AÕS § 351 lg 3. Vt ka tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-153-09 p 25 ja tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-93-06 p 17, milles on Riigikohus tunnustanud kinnisasja omaniku (pantija) õigust lõpetada hüpoteegipidaja nõue võlgniku vastu ka tasaarvestusega VÕS § 197 järgi, kui talle kuulub nõue hüpoteegipidaja vastu.

Kolleegium peab õiguse ühetaolise kohaldamise huvides vajalikuks märkida, et otsuse p-s 11 esitatud seisukohad võlgniku vastuväidete kohta kehtivad ka juhul, mil juba algselt ei lange kokku kinnisasja omanik (pantija) ja võlaõiguslikult kohustatud isik. See on juhus, mil üks isik annab nõusoleku talle kuuluva kinnisasja koormamiseks hüpoteegiga sellise nõude tagamiseks, mille eest võlaõiguslikult vastutab teine isik. Samuti on võlausaldajal võimalik esitada TMS § 2 lg 1 p 19 kohane täitedokument kohtutäiturile, kui võlaõiguslikult vastutav võlgnik oma kohustusi ei täida, ja nõuda võla katteks kinnisasja müümist. Tagatiskokkulepe määratleb, millise nõude täitmata jätmise eest vastutab kinnisasja omanik oma kinnisasjaga.

Nn kolmnurkkelmusena käsitatakse õigusteoorias olukorda, kus petetu (varakäsutuse tegija) ja isik, kelle arvel toimub varalise kasu saamine, ei lange kokku. See tähendab, et petetu ei tee varakäsutust mitte enda, vaid kolmanda isiku arvel.

Otsustamaks, kas süüdistatav sai varakäsutuse tagajärjel KarS § 209 mõttes varalist kasu, tuleb võrrelda süüdistatava varalist seisu enne ja pärast varakäsutust. Kui varakäsutusega on kannatanu vara reaalselt teisele isikule üle läinud, ei võeta KarS § 209 mõttes varalise kasu olemasolu tuvastades üldjuhul arvesse kannatanu võimalikke tsiviilõiguslikke nõudeid, mis tal seoses varakäsutuse tegemisega on tekkinud.

Kriminaalasja madalama astme kohtule uueks arutamiseks saatmine üksnes tsiviilhagi osas süüdimõistva otsuse jõustumist ega täitmisele pööramist edasi ei lükka.

Tsiviilhagi lahendades ei või kohus tulenevalt TsMS §-st 439 otsuses ületada kannatanu nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud.

Kohtu roll tsiviilhagis esitatud faktilistele asjaoludele õigusliku hinnangu andmisel ei piirdu tsiviilhagis märgitud kvalifikatsiooni kontrollimisega. TsMS § 438 kohaselt peab kohus asja lahendamisel otsustama, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb kohaldada. Nimetatud säte kohustab kohut muu hulgas õigesti kvalifitseerima pooltevahelise õigussuhte vastavuses hageja nõude aluseks olevatele asjaoludega. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud hageja poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise. Kohus on seotud üksnes hagi aluseks olevate faktiliste asjaoludega.

Kohus võib kannatanu poolt deliktiõiguslikul alusel esitatud nõude rahuldada ka lepinguõiguslikul alusel (3-2-1-134-05, p 16).

Kohtu poolt tsiviilhagi lahendamisel kohaldatav õigusnorm ei või tulla pooltele üllatusena, mis tähendab kohtu kohustust osutada õigusnormidele, mida võidakse asjas kohaldada, et menetlusosalistel oleks võimalik tuvastamisele kuuluvaid asjaolusid tõendada ja õiguse kohaldamise kohta oma arvamust avaldada (3-1-1-60-07, p 33). Kui õigusliku kvalifikatsiooni muutmine ei mõjuta menetlusosaliste protsessuaalset positsiooni tõendamismenetluses, ei ole tegemist üllatusliku otsusega (3-2-1-144-07, p 16).

Sarnaselt süüdistatavale on ka kannatanul õigus eeldada, et kriminaalasi lahendatakse kõigis küsimustes lõplikult õigesti esimese astme kohtus, ja ta on kohustatud hüvitama üksnes enda põhjendamatust kaebusest tingitud menetluskulud. Kui kohtukaebemenetluses tuvastatakse madalama astme kohtu otsuse vigasus, tuleb kaebemenetluse kulud jätta riigi kanda.

Kinnisasja ei ole võimalik KrMS § 142 kohaselt arestida mingile rahalisele väärtusele vastava kinnistu osa ulatuses.

Ütluste usaldusväärsuse kontrollimisel on muu hulgas oluline hinnata ütlustes väljendatud asjaolude "elulist usutavust" ehk seda, milline on ütlustes kajastuvate asjaolude esinemise üldine tõenäosus. (3-1-1-74-05, p 15 ja 3-1-1-61-08, p 16.6.)

Kinnisasja ei ole võimalik KrMS § 142 kohaselt arestida mingile rahalisele väärtusele vastava kinnistu osa ulatuses.

TsMS §-s 378 nimetatud hagi tagamise abinõud on kriminaalasjade omapärast tulenevate eranditega kohaldatavad ka kriminaalkohtumenetluses (3-1-1-22-07, p 9.4).

Rahalise nõude täitmise tagamiseks piisab TsMS § 378 lg 1 p 1 ja AÕS § 363 järgi seatavast kohtulikust hüpoteegist nõudesumma ulatuses (3-2-1-26-09, p 9).

Tsiviilhagi tagamise otsustuse täitmine kriminaalmenetluses võib ka kohtumenetluse staadiumis toimuda menetleja, s.o kohtu initsiatiivil. See tähendab ka seda, et kinnisasja suhtes mingi hagi tagamise meetme kohaldamise otsustanud kohus saadab oma lahendi kinnisasja asukoha järgsele kinnistusosakonnale täitmiseks sõltumata sellest, kas kannatanu on täitmiseks saatmist eelnevalt kohtult taotlenud või mitte. TsMS § 387 lg 2 teine lause ei ole tulenevalt KrMS § 148 lg 8 mõttest kriminaalmenetluses kohaldatav.

Kriminaalmenetluses esitatava tsiviilhagi esemeks võib olla mis tahes tsiviilõiguslik nõue, mis on vahetult suunatud kuriteo tunnustele vastava teoga rikutud hüveolukorra taastamisele. Tegemist ei pea olema üksnes õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudega tsiviilõiguslikus mõttes. Muu hulgas on kriminaalmenetluses tsiviilhagis võimalik esitada kohustuse täitmise nõude (VÕS § 108 lg 1), alusetu rikastumise nõude (võlaõigusseaduse 52. peatükk), kinnistusraamatu kande parandamise nõue (AÕS § 65) ja vindikatsiooninõue (AÕS § 80).

Müügileping, milles müügihind näidatakse tegelikult kokkulepitust madalamana, on TsÜS § 89 lg 1 mõttes näilik tehing ja seega TsÜS § 89 lg 2 kohaselt tühine.

Kui hinnakokkuleppe tegelikkusele mittevastavuse tõttu näiliku ostu-müügilepingu eesmärk on müügieseme võõrandamine teistsuguse (nt kõrgema) hinnaga, on müügilepingus nimetatud eseme müük tegelikult kokku lepitud hinna eest varjatud tehing. TsÜS § 89 lg 3 kohaselt kehtib varjatud tehing juhul, kui see vastab sellise sisuga tehingu kehtivuse eeldustele, sh vorminõuetele.

Vorminõuet järgimata tehtud kinnisasja võõrandamise kohustustehing muutub AÕS § 119 lg 2 järgi kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. (3-2-1-32-06, p 15; 3-2-1-111-07, p 14 ja 3-2-1-117-09, p 17).

Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Näiteks müügilepingu kui võlaõigusliku ehk kohustustehingu tühisusest ei tulene iseenesest asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisus (3-2-1-140-07, p 31).

Olukorras, kus kinnisasja võlaõiguslik võõrandamistehing osutub tsiviilseadustiku üldosa seaduse 5. peatüki mõttes kehtetuks, asjaõigusleping omandi ülekandmiseks aga kehtib, on õiguslik olukord järgmine. Tühise võõrandamislepingu alusel kinnisasja üleandja võib kinnisasja omandajalt TsÜS § 84 lg 1, VÕS § 1028 lg 1, § 1032 lg 1 esimese lause ja § 1034 lg 3 alusel nõuda kinnisasja omandiõiguse tagastamist, kinnisasja omandaja notariaalset nõusolekut asjaõiguslepingu sõlmimiseks tühise lepingu alusel omandatud kinnisasja tagastamiseks, samuti kinnisasja valduse tagastamist ning omandaja poolt kinnisasjast saadud kasu (sh TsÜS § 62 lg-s 1 nimetatud kasutuseeliste) hariliku väärtuse hüvitamist, kui kasu väljaandmine natuuras ei ole võimalik. Kinnisasja omandaja nõusoleku (tahteavalduse) kinnisomandi tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 kohaselt asendada kohtuotsusega. (vt ka 3-2-1-140-07, p 16; 3-2-1-136-05, p-d 22 ja 26.)

Kui kinnisasja võõrandamise aluseks on vastastikune tehing (eeskätt ostu-müügileping), mis osutub tühiseks, peab ka kinnisasja võõrandaja restitutsiooni korral tema poolt tühise müügilepingu alusel saadu välja andma, kusjuures VÕS § 1034 lg 3 kohaselt tuleb lepingupooltel nende poolt saadu välja anda samaaegselt. See tähendab seda, et kohtuotsuse resolutsioonis kohustatakse ostjat kinnistusraamatu omandikande muutmise nõusoleku andmiseks, asja valduse tagastamiseks ja asjast saadud kasu väljaandmiseks üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui ostjale samaaegselt tagastatakse tema poolt makstud müügihind ning hüvitatakse sellelt saadud intressid (VÕS § 1032 lg 2 lause 1 ja § 1034 lg 3), samuti hüvitatakse asjale heauskselt tehtud kulutused (VÕS § 1033 lg 2).

Kui kehtetu on asjaõiguslik kokkulepe kinnisomandi üleandmiseks, siis omandajal selle alusel omandiõigust ei teki ja kinnistu tegelik omanik saab AÕS § 65 lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatu kandest puudutatud isikutelt nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks. Nõusolekut saab TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega. (3-2-1-140-07, p 16). Juhul, kui tegelik omanik on kaotanud ka kinnisasja valduse, saab ta samaaegselt kinnistusraamatu kande parandamise nõudega (AÕS § 65 lg 1) esitada AÕS § 80 alusel vindikatsiooninõude, s.o asja omaniku nõude asja ebaseaduslikult valdava isiku vastu asja väljanõudmiseks omaniku valdusse.

Kui kinnistusraamatu kanne on tehtud nn mittetehingu alusel, s.t näiteks juhul, kui kohustus- ja käsutustehingu on kinnisasja omaniku või tema esindajana esinedes teinud kõrvaline isik identiteedipettust kasutades, on kinnistusraamatust ebaõigesti välja kantud isikul üldjuhul AÕS § 65 lg-st 1 ja AÕS §-st 80 tulenevad nõuded.