Asjaõigusseadus (lühend - AÕS)

Kohtukoosseisust menetlusosalisele teatamata jätmine on oluline menetlusõiguse normi rikkumine ja see annab alust kohtulahend tühistada, kui see rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust. (p 18)

Ühisvara valitsetakse ühisvara arvel ja lahusvara vastavalt lahusvara arvel. See kehtib ka siis, kui abielu on lahutatud, kuid ühisvara ei ole jagatud. Abikaasad saavad leppida kokku ühisvara hulka kuuluva korteriomandi valitsemises ja selle kasutamisega seotud kulude omavahelises jaotuses. (p 13, 16)

Abikaasade solidaarkohustuse saab abikaasade vahel jagada, lähtudes VÕS § 69 lg-st 1. (p 14)

Ühisomandi puhul ei ole omandi osad ühises asjas kindlaks määratud, mistõttu ei saa üks abikaasa nõuda teiselt abikaasalt ühisvara hulka kuuluvale esemele tehtud kulutuste hüvitamist kaasomandi sätete järgi. (p 12)

Ühisvara hulka kuuluvale esemele tuleb teha kulutusi ja kanda sellega seotud koormise ühisvara arvel. Kui abikaasa teeb neid kulutusi lahusvara arvel, saab abikaasa nõuda nende kuulutuste hüvitamist ühisvara arvel, mitte nõuda teiselt abikaasalt enda kasuks kulutuste hüvitamist. Kui abikaasa teeb lahusvara arvel kulutusi teise abikaasa lahusvarale, saab abikaasa nõuda kulutuste hüvitamist üldises korras käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete järgi. Abikaasad saavad leppida kokku ühisvarale tehtud kulude omavahelises jaotuses. (p 13)

TsÜS § 63 p 1 mõttes vajalike kulutuste tegemist ei saa siduda kaasomanike kokkuleppe sõlmimisega või enamuse otsuse tegemisega. (p 14)

Vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes saab lugeda elamu vee- ja kanalisatsioonisüsteemi renoveerimist. (p 14)

Vajalikud kulutused tuleb hea usu põhimõttest tulenevalt hüvitada kohaliku keskmise turuhinna ulatuses (vt RKTKo nr 3-2-1-66-11, p 11). (p 14)

Kui isik teeb kaasomandis olevale kinnisasjale kulutusi, mis ei ole TsÜS § 63 p 1 mõttes vajalikud ja kui tal ei ole selleks seadusest ega tehingust tulenevat kohustust, ei ole välistatud kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1018 jj alusel. (p 16)

TsMS §-s 2 sätestatud menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma asja esimese astme kohtule uueks lahendamiseks, kui ta ei saa asja lõpuni lahendada (vt RKTKo nr 3-2-1-93-06, p 12). (p 13)

Kui isik teeb kaasomandis olevale kinnisasjale kulutusi, mis ei ole TsÜS § 63 p 1 mõttes vajalikud ja kui tal ei ole selleks seadusest ega tehingust tulenevat kohustust, ei ole välistatud kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1018 jj alusel. (p 16)

AÕS § 72 lg 4 ja KOS § 15 lg 2 alusel on hagejal kaasomanikuna õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ja sellist kaasomaniku õigust ei ole vaja eraldi tuvastada. Kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks (vt RKTKo nr 3-2-1-31-15, p 10). Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või KÜ üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludest. (p 10)

Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.

Kui korteriühistu liige rikub ühistu üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust, ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata (KOS § 11 lg 3 esimene lause).

Korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks on vajalik järgmiste tingimuste täitmine: • otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses; • küsimuse võis lahendada korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega; • otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; • otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud. Korteriühistu otsuse täitmine on korteriühistu liikmele kohustuslik eelkõige järgmiste tingimuste täitmisel: • otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine; • küsimuse võis lahendada häälteenamusega; • otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; • otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega; • otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes ei osalenud otsuse vastuvõtmisel või hääletasid selle vastu. Korteriomanike seadusliku otsuse täitmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui see on mõne korteriomanikust ühistu liikme suhtes ebaproportsionaalne. Korteriühistu võib häälteenamusega otsustada lisaks elamule vajalike kulutuste tegemisele ka elamule kasulike kulutuste tegemise. Kasulikud kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka.

Korteriühistu võib häälteenamusega otsustada lisaks elamule vajalike kulutuste tegemisele ka elamule kasulike kulutuste tegemise TsÜS § 63 p 2 mõttes. Kasulikud kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka. Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.

Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu ka oma võimalikke nõudeid kaasomanike kui korteriühistu liikmete vastu (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 32). Kui korteriomaniku tegevus on hõlmatav KOS § 15 lg-ga 2, on tal õigus kantud kulutused tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega. Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § 72 lg-st 4. (p 11)

Kulusid, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, saab lugeda KÜS § 15-1 lg 1 mõttes korteriühistu majandamiskuludeks. Kui õigusabikulu sisaldub tavapärastes majandamiskuludes, mida nõutakse igakuiselt ühistu kehtestatud tariifide alusel, siis maksavad neid kõik ühistu liikmed. Ühistu liikmelt ei saa aga sisse nõuda taolisi kulusid, mida korteriomanikud kannavad ühistu kaudu just selle liikmega peetavas kohtuvaidluses ja mida ei kaeta ühistu liikmete tavapäraste igakuiste maksete arvel, vaid kogutakse üldkoosoleku otsuse alusel ettenägematuteks juhtudeks lisaks juba teada olevatele ja majandustegevuse aastakava järgi otsustatud majandamiskuludele või nõutakse vastavalt ühistu aastakavas ettenähtule sisse korteriühistu liikmelt (vt ka Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13, p 11). (p 12)

Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu ka oma võimalikke nõudeid kaasomanike kui korteriühistu liikmete vastu (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 32). Seega eeldusel, et korteriomanik on teinud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta tulenevalt KOS § 15 lg-st 2, on tal õigus kantud kulutused tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega. Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § 72 lg-st 4. (p 11)

Juriidilise isiku puudustega üldkoosoleku otsus võib olla kas tühine või kehtetuks tunnistatav, kusjuures tühisuse aluseks saab olla mõni MTÜS §-s 24¹ sätestatud puudus (vt Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12). MTÜS § 24¹ lg 1 esimese lause kohaselt on üldkoosoleku otsus muu hulgas tühine, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Lisatingimusi sellise otsuse tühisusele seadus ei sea. MTÜS § 24 lg 1 esimese lause järgi võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Sellisel juhul võib MTÜS § 24 lg 3 teise lause järgi otsuse tegemisel osalenud mittetulundusühingu liige nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele (vt Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 16). (p 14)