2-21-19325/63
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
13.03.2024 |
|
Ühishüpoteek võib tekkida sama kinnisasja kaasomandi osade koormamisel. (p 13)
Kui müüakse vaid üks ühishüpoteegiga koormatud kinnisasi (või kinnisasja mõtteline osa), siis tuleb hüpoteek sellelt kinnisasjalt TMS § 158 lg 3 esimese lause eelduse olemasolul kustutada, kuid teistele kinnisasjadele jääb hüpoteek üldjuhul püsima. (p 16)
Kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tekkinud pandiõigus, lõpeb esimesele järjekohale seatud hüpoteek pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist ja hüpoteek tuleb kinnistusraamatust kustutada. (p 14)
Hüpoteegipidajal, kui ta soovib hüpoteegi püsimajäämist, on õigus esitada TMS § 223 lg 1 järgne hagi, milles saab korteriühistu nõuet vaidlustada, kui kohtutäitur on enampakkumise aktis märkinud, et hüpoteek tuleb pärast kinnisasja mõttelise osa müümist kinnistusraamatust kustutada. (p 15)
Kui kohtutäitur esitab ekslikult avalduse hüpoteegi kustutamiseks kinnisasjalt, mida täitemenetluses ei müüdud, ei ole see alus enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, vaid tegu on küsimusega, mis lahendatakse registrimenetluses. Kui hüpoteek siiski ekslikult kustutatakse, on hüpoteegipidajal võimalik taotleda TsMS § 600 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse § 621 lg 1 p 1 ja § 631 lg 1 alusel kande parandamist. (p 16)
Müüdud asja koormavate asjaõiguste lõppemine on üks enampakkumise olulistest tingimustest. Hüpoteegipidajal on õigus esitada TMS § 223 lg 1 järgne hagi, kui kohtutäitur on enampakkumise aktis märkinud, et hüpoteek tuleb pärast kinnisasja mõttelise osa müümist kinnistusraamatust kustutada. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi menetlusse on kaasatud kõik isikud, kelle õigusi hüpoteegi püsimajäämine või kustutamine puudutab. (p 15)
Kui müüdud asja koormava hüpoteegi püsimajäämine või kustutamine on seotud otseselt sellega, kas täitemenetlusega ühinenud korteriühistul on rahaline nõue võlgniku vastu, võib hüpoteegipidaja esitada TMS § 223 järgses hagis ka vastuväiteid korteriühistu rahalisele nõudele. (p 15)
Kui võlgnik või sissenõudja ei ole vaidlustanud arestimisaktist nähtuvat (kinnis)asja hinda, kaotab ta TMS § 217 lg 6 kohaselt vähemalt üldjuhul õiguse esitada hinna kohta vastuväiteid TMS § 223 lg 1 järgse hagiga. (p 19)
KrtS § 44 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriühistu pandiõigusele seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Kui kinnisasi müüakse esimesel (eespoolsemal) järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega (TMS § 158 lg 3) ja need kustutatakse kinnistusraamatust kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160 lg 1). Kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tekkinud pandiõigus, lõpeb esimesele järjekohale seatud hüpoteek pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist ja hüpoteek tuleb kinnistusraamatust kustutada. (p 14)
TMS § 153 lg 2 alusel kinnisasjast Interneti kuulutuses fotode avaldamata jätmine ei pruugi olenevalt asjaoludest tingimata tähendada enampakkumise oluliste tingimuste rikkumist, kuid menetlusosaliste asjakohaste väidete kohta tuleb võtta seisukoht. (p 17)
Kui müüdud asja koormava hüpoteegi püsimajäämine või kustutamine on seotud otseselt sellega, kas täitemenetlusega ühinenud korteriühistul on rahaline nõue võlgniku vastu, võib hüpoteegipidaja esitada TMS § 223 järgses hagis ka vastuväiteid korteriühistu rahalisele nõudele.
Üldjuhul on sobiv õiguskaitsevahend sissenõudjate vaidluste lahendamiseks täitemenetluses täidetavate nõuete suuruse üle TMS § 109 järgne jaotuskava vaidlustamise hagi. Kuigi selle hagiga saab sissenõudja vaidlustada raha jagamist sissenõudjale, kel täitemenetluses nõuet ei ole, ei saa selle hagiga saavutada hüpoteegipidaja hüpoteegi püsimajäämist. Nimelt mõjutab hüpoteegi püsimajäämine ka enampakkumisel asja ostnud isiku õigusi, mistõttu ei saa seda küsimust lahendada menetluses, kuhu teda kaasatud ei ole. (p 15)
Saades kohtutäiturilt TMS § 160 lg 1 järgse avalduse ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ja keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks, peab kinnistusosakond kontrollima, kas avalduses taotletu vastab avaldusele lisatud enampakkumise aktist nähtuvatele asjaoludele, sh kas õigused, mille kustutamist taotletakse, koormavad enampakkumisel võõrandatud kinnisasja (mõttelist osa). Seega kui kohtutäitur esitab ekslikult avalduse hüpoteegi kustutamiseks kinnisasjalt, mida täitemenetluses ei müüdud, ei ole see alus enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, vaid tegu on küsimusega, mis lahendatakse registrimenetluses. Kui hüpoteek siiski ekslikult kustutatakse, on hüpoteegipidajal võimalik taotleda TsMS § 600 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse § 621 lg 1 p 1 ja § 631 lg 1 alusel kande parandamist.
Küll aga ei ole registrimenetluse olemusest tingituna võimalik selles sisuliselt kontrollida seda, kas täitemenetluses täidetud nõue, mis tugines müüdud kinnisasja koormavast hüpoteegist järjekohalt eespool olevale õigusele, on põhjendatud või mitte. Tegemist on sisulise õigusvaidlusega, mida formaliseeritud registrimenetluse raames ei saa lahendada. (p 16)
|
2-22-100795/12
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
21.02.2024 |
|
Olukorras, kus korteriomanikul on seadusest tulenev õigus kaasomandi esemeks olevat parkimisala kasutada, ei saa korteriomandi kaasomandi esemel parkimist korraldav teenusepakkuja eeldada, et korteriomanik väljendab oma sõidukit parkimisalale parkides tahet sõlmida teenusepakkujaga parkimisleping. (p 12)
Kuigi korteriomanikud võivad kehtestada parkimiskaartide süsteemi parkimisala kasutusõiguse (korteriomaniku staatuse) tõendamiseks, siis selle tõendamata jätmine ei välista korteriomaniku seadusest tulenevat õigust parkimisala kasutada ega anna alust järeldada korteriomaniku tahet teenusepakkujaga parkimislepingu sõlmimiseks. (p 13.4)
Seadus (KrtS § 30 lg 1 p 2 ja AÕS § 72 lg 3) sätestab eelduse, et kui kaasomandi eseme kasutamise korda ei ole kindlaks määratud, võivad kõik korteriomanikud seda kasutada tingimusel, et kasutus vastab kaasomandi eseme otstarbele. See õigus laieneb ka korteriomandit kasutavale isikule (KrtS § 30 lg 3). Üldjuhul võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist seadusest erinevalt reguleerida, kui nad sõlmivad selleks vastava kokkuleppe (KrtS §-d 13 ja 14). Kaasomandi eseme tavakasutust puudutavaid küsimusi saavad korteriomanikud otsustada ka häälteenamusega, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). (p-d 13.1 ja 13.2)
Kaasomandi eseme tavakasutuse piirid sätestab KrtS § 31 lg 1 p 1. Igal juhul ei ole tavakasutusega tegemist olukorras, kus välistatakse korteriomaniku seadusest tulenev õigus kaasomandi eset (otstarbe kohaselt) kasutada. Küll aga võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist täpsustada, kuid ka sel juhul on tavakasutusega tegemist üksnes juhul, kui sellega tagatakse korteriomanike võrdne kohtlemine. (p 13.3)
Ka sõidukite parkimise korraldamine kaasomandi esemel ei ole tingimata küsimus, mida korteriomanikud saavad otsustada üksnes kokkuleppel. Nii on nt teenusepakkujaga lepingu sõlmimine kaasomandi esemeks oleval parkimisalal parkimise korraldamiseks tavapärase valitsemise küsimus, mille üle saavad korteriomanikud otsustada üldkoosolekul häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Mh saab tavapärase valitsemise raames täpsustada parkimisala kasutamise korda, et lihtsustada parkimist korraldava teenusepakkuja tööd, kehtestades nt parkimiskaartide süsteemi parkimisala kasutusõiguse (korteriomaniku staatuse) tõendamiseks. Selleks aga, et seada korteriomaniku õigus parkimisala kasutamiseks sõltuvusse parkimiskaardi olemasolust, on vaja korteriomanike kokkulepet. Juhul kui korteriomanike üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu otsus, mille jaoks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, siis on selline otsus TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt tühine (vt RKTKm nr 2-19-16450/58, p 15). (p-d 13.3 ja 13.4)
|
2-21-7855/57
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
31.01.2024 |
|
AÕS § 349 lg-st 3 ja VÕS § 173 lg 3 p-st 2 tuleneb põhimõte, et võlgniku asemel võla tasunud isikule läheb üle nõue võlgniku vastu (vt RKTKo nr 3-2-1-29-14, p 21), mitte teiste isikute vastu. AÕS § 349 lg-st 3 ega VÕS § 173 lg 3 p-st 2 ei tulene põhivõlgniku võla tasunud isikule nõuet käendaja vastu. (p 10.2)
Põhivõlgniku eest võla tasunud isikul, kelle vara oli laenu tagastamise tagatis, võib üldjuhul tekkida nõue teise tagatise andja vastu VÕS § 69 lg 7 kohaselt. VÕS § 69 reguleerib solidaarvõlgnike omavahelisi suhteid ning lg 7 sätestab, et solidaarvõlgnike vaheliste suhete regulatsiooni (sama paragrahvi lg-d 1–6) kohaldatakse vastavalt ka nende isikute vahelisele suhtele, kes on andnud tagatised võlgniku kohustuse täitmise tagamiseks. VÕS § 69 lg 7 eesmärk on jaotada tagatiste andjate omavahelises suhtes seda vastutust, mida nad kannavad (sh ka erinevas ulatuses) võlausaldaja ees. (p 11)
VÕS § 69 lg-st 7 ei tulene tagasinõuet aga juhtudel, kus üks tagatise andjatest ei pidanud tagasinõudega arvestama algse kohustuse tekkimise ajal. Määrav on tagatise andjate omavaheline suhe kohustuse tekkimise ajal. Kuna tagatise andnud põhivõlgnikul ei ole tagasinõuet sama võlasuhet taganud käendaja vastu, ei saa selline tagasinõue tekkida ka siis, kui põhivõlgniku vara müüakse maha nii, et asja ostnud isik muutub ise tagatise andjaks, kuna müüdud varale jääb püsima sellele varem seatud hüpoteek.
Teistsugune oleks olukord siis, kui põhivõlgniku kohustust oleks taganud mitu kolmandast isikust tagatise andjat, nt siis, kui lisaks käendusele oleks mõni kolmas isik põhivõlgniku võlga taganud veel ka oma kinnisasjaga või andnud samuti käenduse. (p 11.3)
VÕS § 69 lg-st 7 ei tulene tagasinõuet juhtudel, kus üks tagatise andjatest ei pidanud tagasinõudega arvestama algse kohustuse tekkimise ajal. Kuna tagatise andnud põhivõlgnikul ei ole tagasinõuet sama võlasuhet taganud käendaja vastu, ei saa selline tagasinõue tekkida ka siis, kui põhivõlgniku vara müüakse maha nii, et asja ostnud isik muutub ise tagatise andjaks, kuna müüdud varale jääb püsima sellele varem seatud hüpoteek. VÕS § 145 lg 4 kohaselt ei laienda käendaja kohustust selline tehing, mille põhivõlgnik teeb pärast põhilepingu sõlmimist. Selliseks tehinguks tuleb VÕS § 145 lg 4 kohaselt lugeda ka põhivõlgniku kinnisasja võõrandamine täitemenetluses toimunud enampakkumisel. (p 11.3)
TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärk on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hea usu põhimõtte funktsioon on ka piirata lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamist. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. TsÜS § 138 lg-d 1 ja 2 ning VÕS § 6 kohalduvad ka hüpoteegipidaja ja pantija vahelisele võlasuhtele ning sellest tulenevate hüpoteegipidaja õiguste teostamisele. Õiguste teostamise kuritarvitamiseks ja seega nende hea usu põhimõtte vastaseks teostamiseks võib olla krediidiandja taotletav sissenõude pööramine kolmandast isikust pantija kinnisasjale olukorras, kus asjaoludest nähtuvalt esineb mõistlik võimalus hüpoteegi realiseerimist vältida, sealjuures krediidiandja huve kahjustamata (vt RKTKo nr 2-17-9391/46, p-d 16.1 ja 16.3). (p 12.3)
Olukorras, kus hüpoteegipidaja (a) esitab täitmisavalduse vaid 2. järjekoha hüpoteegi realiseerimiseks, (b) teeb seda vaid 2. järjekoha hüpoteegi summat ületava viivisenõude täitmiseks, st 2. järjekoha hüpoteegi summa ei kata täielikult viivisenõuet ega isegi mitte osaliselt põhinõuet, ning (c) hüpoteegipidaja ei too esile asjaolusid, miks ta ei kaitsnud oma huve 1. järjekoha hüpoteegi alusel täitmisavaldust esitades, võib hüpoteegipidaja käitumine olla käsitatav õiguste kuritarvitusena. (p 12.4)
|
2-22-2008/72
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
28.12.2023 |
|
Hüpoteegi seadmisel tuleb eristada hüpoteegi seadmise lepingut ja tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega. Hüpoteegi seadmise leping on asjaõigusleping (asjaõigusseaduse (AÕS) § 641). Hüpoteegi seadmise lepingu ja kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse kantav hüpoteek annab AÕS § 325 lg 1 järgi hüpoteegipidajale õiguse rahuldada panditud kinnisasja arvel hüpoteegiga tagatud nõue. Seega ei tulene hüpoteegist kinnisasja omaniku isiklikku kohustust hüpoteegipidaja ees. Hüpoteek pandiõigusena annab hüpoteegipidajale õiguse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõue hüpoteegisumma ulatuses koormatud kinnisasja arvel. (p 16)
Tagatiskokkulepe on kokkulepe pantija ja pandipidaja vahel selle kohta, milliseid nõudeid pandiga tagatakse, st sellega määratakse eeldused, mille olemasolul saab pandi realiseerida. Tagatiskokkulepe määrab, millise nõude täitmata jätmise eest vastutab kinnisasja omanik oma kinnisasjaga. Tagatiskokkulepe on olemuselt võlaõiguslik kokkulepe (RKTKo nr 3-2-1-121-15, p 13; RKTKo nr 3-2-1-104-08, p 12). Nii tagatiskokkulepet kui ka asjaõiguslepingut tuleb tõlgendada VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamispõhimõtetest lähtudes.
Kuna hüpoteek kehtib tagatava nõudeta (AÕS § 325 lg 4), siis ei ole tagatiskokkulepe hüpoteegi kehtivuse eelduseks. Tagatiskokkuleppe kohta ei saa teha kannet kinnistusraamatusse. Seetõttu ei välista ega piira tagatiskokkuleppe tõlgendamist VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamise reeglitest lähtudes ka kinnistusraamatu avalikkuse põhimõte (AÕS § 55 lg 1) ega kinnistusraamatusse kantud andmete avaliku usaldatavuse põhimõte (AÕS § 56 lg 1). (p 17)
|
2-19-6901/280
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
20.12.2023 |
|
Vt RKTKm nr 2-17-12857/119, p 15; RKTKo nr 3-2-1-36-09, p 10. (p 12)
Vt RKTKm nr 2-19-20416/41, p 15; RKTKm nr, 2-18-12098/272, p 17. (p-d 14-15)
Vt RKTKm nr 2-21-4128/88, p 11. (p 16)
TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi, kuid kaalutlusõigust teostades tuleb mh arvestada kõiki olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve. Juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib eelduslikult esmajoones avaldaja huve. Asjaolu, et koormatava kinnisasja omaniku kasuks mõistetakse juurdepääsu talumise eest välja tasu, ei anna iseenesest veel alust pidada juurdepääsu määramist ühtlasi ka puudutatud isiku huve teenivaks. (p 17)
|
2-18-12098/271
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
13.12.2023 |
|
Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui tuvastatakse kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemine, tuleb määrata juurdepääsutasu selliselt, et juurdepääsutasuna tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Tähtajatu tasu määramisel tuleb lähtuda perpetuiteedi põhimõttest ja määrata tasu suurus koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise ja diskontomäära (üldjuhul VÕS § 113 lg 1 teise lause järgne intressimäär) korrutisena (RKTKm nr 2-19-20416/41, p 15.5). (p 14)
Kui kinnisasi koosneb erinevatest kõlvikutest ning kui määratav juurdepääsutee ületab neist vaid ühte ega mõjuta teiste kõlvikute väärtust, on võimalik juurdepääsutasu määrata ka lähtuvalt juurdepääsuteest puudutatud kõlviku väärtuse vähenemisest. See on sellisel juhul samastatav kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisega. (p 15.2)
Kui tee korrashoiu kohustus on jäetud juurdepääsu taotleja kanda, ei tähenda see seda, et korrashoiukulud tuleb juurdepääsutasust maha arvata. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine. Kui kitsendamine seisneb kinnisasja väärtuse vähenemises ning kohustatud omanik ise juurdepääsuteed ei kasuta, ei saa väärtuse vähenemise eest määratavast juurdepääsutasust korrashoiukulusid maha arvata. (p 16)
TsMS § 232 lg 1 järgi ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Seega ei ole sellist jõudu ka dokumentaalse tõendina esitatud asjatundja arvamusel (ega ka eksperdiarvamusel) kui ühel tsiviilkohtumenetluses lubatud tõendil. Kui asjatundja või eksperdi koostatud arvamusest ei nähtu piisava põhjalikkusega, miks on asjatundja/ekspert ühele või teisele järeldusele jõudnud, on kohtul õigus lõppastmes otsustada, et vastav asjaolu ei ole arvamusega tõendatud. (p 15.1)
Perpetuiteedi põhimõtet rakendades tuleb tasu määramiseks kasutada mh VÕS § 113 lg 1 teise lause järgset intressimäära (diskontomäära). Nimetatud diskontomäär koosneb VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi kahest komponendist – VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele lisandub 8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgne intressimäär on aga ajas, iga poole aasta tagant muutuda võiv suurus. Seega tuleb juurdepääsutasu välja mõista indekseeritavana, mille kindlaksmääratud rahasummana. (p-d 17 ja 17.1)
Juurdepääsutasu maksmise kohustus tekib alates seda kindlaksmäärava kohtulahendi jõustumisest (vt RKTKm nr 2-19-517/133, p 14) ning seda ei saa kohustada tasuma tagasiulatuvalt. (p 17.3)
Kui juurdepääsuvaidluses tehtava kohtulahendi kohaselt pannakse menetlusosalisele kohustus teha või kohustus taluda mingeid (lammutus)töid, tuleks talle määrata ka ühekordne kompensatsioon nende töödega seotud kulude või töödest tingitud omandi kahjustamise katteks. Kohustatud isikule tuleks anda võimalus vastava nõude ja nõude suurust tõendavate tõendite esitamiseks. (p 18)
|
2-22-15715/6
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
06.12.2023 |
|
Tingimus või tähtpäev, mille saabumisega on seotud piiratud asjaõiguse kestus (lõppemine), kuulub asjaomase piiratud asjaõiguse sisu hulka, kuna see väljendab piiratud asjaõigusest tulenevate kitsenduste ulatust koormatud kinnisasja omandi suhtes. Kuna tingimus, mille saabumisega kaasneb piiratud asjaõiguse lõppemine, kuulub õiguse põhisisu hulka, peab see nähtuma kandest enesest. (p 8.1)
AÕS § 172 lg 1 järgi saavad reaalservituudist tulenevad õigused kuuluda kinnisasja igakordsele omanikule, mitte teeniva kinnisasja nimeliselt kindlaksmääratud isikule. (p 9)
|
2-22-15688/6
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
29.11.2023 |
|
KRS § 1 lg 1 teise lause kohaselt on kinnistusraamatu peamiseks eesmärgiks koguda, säilitada ja avalikustada teavet muu hulgas kinnisasja koormavate asjaõiguste lõpetamise kohta. On oluline, et kinnistusraamatu põhjal oleks võimalik saada usaldusväärne ettekujutus sellest, missugused piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad. Seda väljendavad mh võimalikud kokkulepped selle kohta, millal ja missugustel eeldustel kinnisasi neist koormavatest õigustest võib vabaneda. (p 9)
Kui saabub tingimus, millega oli seotud reaalservituudi kestmine (nt öeldakse üles reaalservituudi seadmise aluseks olnud võlaõiguslik leping), muutub reaalservituudi kanne TsÜS § 105 lg 1 järgi ebaõigeks. Sellisel juhul on võimalik taotleda kinnistusosakonnalt ebaõige kande parandamist. Kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Nt KRS § 495 järgi (mis reguleerib kande kustutamist tähtpäeva saabumisel) võib kustutada ilma õigustatud isiku nõusolekuta kande sellise õiguse lõppemise kohta, mille kestmine oli seotud õigustatud isiku jõudmisega teatud vanuseni, samuti mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. Ülejäänud juhtudel on vastavalt KRS §-le 341 vajalik puudutatud isiku nõusolek, mida saab nõuda AÕS § 65 lg 1 alusel. (p 14)
Kohtunikuabil tuleb anda hinnang mh sellele, kas taotletav kanne (ka viitelisena AÕS § 571 kaudu) moonutaks reaalservituudi põhilist asjaõiguslikku sisu. Samas ei saa kohtunikuabi formaalses kinnistusraamatumenetluses asuda kindlaks tegema tingimuse saabumise aluseks olevaid asjaolusid neil juhtudel, kui kande tegemiseks on nõutav puudutatud isiku nõusolek. (p 17)
Reaalservituudi seadmiseks ja ka juba kinnistusraamatusse kantud reaalservituudi sisu muutmiseks on tulenevalt AÕS §-st 641 vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Notariaalselt tõestatud vormi nõuet kordab AÕS § 173 lg 1. (p 9)
Õiguslikult on lubatav siduda piiratud asjaõiguse (sh reaalservituudi) kestvus äramuutva tingimusega, milleks on selle servituudi seadmise aluseks olnud võlaõigussuhte lõppemine mh ülesütlemise tagajärjel. (p 12)
Reaalservituudi seadmise aluseks olnud võlaõigusliku lepingu ülesütlemist saab pidada objektiivselt ja selgelt määratletavaks tingimuseks ning seda on võimalik mh reaalservituudi lõppemise äramuutva tingimusena kanda kinnistusraamatusse. Selline tingimus peab olema näha reaalservituudi kohta tehtavas kandes. AÕS §-s 571 käsitletud viite abil on võimalik täpsustada, missugustel eeldustel tekib asjaomase võlaõigusliku lepingu lõpetamise (nt kokkulepitud alusel ülesütlemise) õigus. (p-d 13 ja 15)
Kui saabub tingimus, millega oli seotud reaalservituudi kestmine (nt öeldakse üles reaalservituudi seadmise aluseks olnud võlaõiguslik leping), muutub reaalservituudi kanne TsÜS § 105 lg 1 järgi ebaõigeks. Sellisel juhul on võimalik taotleda kinnistusosakonnalt ebaõige kande parandamist. Kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses (nt KRS § 495), siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. (p 14)
Kohtunikuabil tuleb kandemenetluses anda hinnang mh sellele, kas taotletav kanne (ka viitelisena AÕS § 571 kaudu) moonutaks reaalservituudi põhilist asjaõiguslikku sisu (vt ka RKTKm nr 3-2-1-106-08, p 13). (p 17)
AÕS § 172 lg 1 järgi saavad reaalservituudist tulenevad õigused kuuluda kinnisasja igakordsele omanikule, mitte teeniva kinnisasja nimeliselt kindlaksmääratud isikule. (p 18)
|
2-20-6161/108
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
29.11.2023 |
|
Olukorras, kus korteriomandi kaasomanikud on palunud kaasomandi lõpetada selle reaalosades jagamisega AÕS § 76 ja § 77 lg 2 järgi, reguleerib uute korteriomandite loomist mh KrtS § 9. (p 12)
Kuna alates 1. veebruarist 2023 kehtiva KrtS § 9 lg 1 järgi on uue korteriomandi loomiseks vaja kõigi korteriomanike kokkulepet, saab kohus KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud eriomandite ulatuse muutmise ja uue korteriomandi loomiseks vajalike tahteavalduste andmise avaldust menetleda üksnes juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole korteriomaniku soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab teiselt korteriomanikult tahteavalduste andmist taotlev korteriomanik tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus (RKTKm nr 2-21-18998/42, p 15.2). (p 12)
|
2-21-18998/42
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
22.11.2023 |
|
Üldjuhul ei ole korteriomandite loomisel ega muutmisel kaasomandi mõtteliste osade suuruse seisukohalt tähtsust, milline on eriomandi osade täpne pindala ruutmeetrites. Samuti ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmist. Küll aga ei tohiks korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus siiski oluliselt erineda vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite kogupindalasse. Sellisel juhul võib ühtlasi olla tegemist muudatusega, millega kahjustataks ülemäära korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p 2), mille tõttu ei saa korteriomanikult nõuda nõusolekut eriomandite ulatuse muutmiseks. (p 13)
Kohus saab avaldust KrtS § 9 lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab avaldaja kohtule tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Kui kokkuleppe sisu kohtumenetluse kestel muutub, on sisuliselt tegemist uue kokkuleppega, millele korteriomanike varasemad nõusolekud ei laiene. Ka sellisel juhul peab kohus saama veenduda, et teised korteriomanikud on uue (muudetud) kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2). (p-d 15.2 ja 15.3)
Juhul kui eriomandi kokkuleppe muutmiseks on olemas nende korteriomanike nõusolek, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, siis saab sarnaselt KrtS § 9 lg-le 3 eeldada, et tegemist on KrtS § 9 lg 2 p-s 1 nimetatud olukorraga, kus olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. (p 15.4)
Eriomandite ulatuse muutmine selliselt, et ühe korteriomandi eriomandi ulatust suurendatakse kõigi korteriomandite kaasomandis oleva korterelamu osa arvel, tähendab teiste korteriomanike jaoks sisuliselt kaasomandisse kuuluva pinna omandiõigusest osaliselt ilmajäämist. Selline muudatus on üldjuhul alati teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav (KrtS § 9 lg 2 p 2). Ka see, kui kõik teised korteriomanikud on nõus kokkuleppe sõlmima ilma vastutasu saamata, ei välista vastutasu andmise kohustust kokkuleppe sõlmimisest keeldunud korteriomanikule, kelle vastava tahteavalduse andmist kohtu kaudu nõutakse. Sellise kokkuleppe puhul on sobiv vastutasu kaasomandis oleva korterelamu osa omandiõigusest ilmajäävatele korteriomanikele üldjuhul rahaline hüvitis. Hüvitise suurus tuleb välja selgitada analoogselt uue loodava korteriomandi võõrandamise nõude eelduseks oleva loodava korteriomandi võõrandamisest saadava tulu määramise ja jaotamise korrale (vt KrtS § 10 lg 2 p-d 2 ja 3). (p-d 16.1 – 16.3)
|
2-20-2851/30
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
08.11.2023 |
|
Kinnisasja omandamise kokkulepe ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingut. AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Selliseks kokkuleppeks saab olla ka enampakkumise korraldaja ette nähtud tingimus, et osalejad peavad enampakkumisel osalemiseks tasuma tagatisraha, mis jäetakse tagastamata, kui müügilepingut ei sõlmita. (p 10)
AÕS § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Kinnisasja omandamise kokkulepe ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingut. (p 10)
AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Selliseks kokkuleppeks saab olla ka enampakkumise korraldaja ette nähtud tingimus, et osalejad peavad enampakkumisel osalemiseks tasuma tagatisraha, mis jäetakse tagastamata, kui müügilepingut ei sõlmita. Vältimaks sellelaadsete tagatisraha kokkulepete tühisust saab enampakkumise korraldaja kaasata enampakkumise korraldamisse notari. Näiteks on võimalik enampakkumise kutses informeerida pakkujaid, et ostupakkumus tuleb teha notariaalselt tõestatud vormis ning ka müüja saab nõustumuse anda või teha uue pakkumuse notariaalselt tõestatud vormis. (p-d 10 ja 11)
|
2-21-18920/34
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
08.11.2023 |
|
AÕS § 89 kohaselt saab kostjat kohustada tema kinnisasjalt lähtuvaid mõjutusi kõrvaldama juhul, kui kostja mõjutusi põhjustanud teo või tegevusetusega on rikutud hageja omandiõigust, mis ei ole seotud valduse kaotusega, ja hageja ei pea seda rikkumist taluma. Sellise rikkumise talumise kohustust peab aga vastuväite korras tõendama kostja.
Kahjustatud kinnisasja omanik saab AÕS § 89 alusel nõuda teiselt kinnisasjalt tulevate kahjulike mõjutuste leviku keelamist oma kinnisasjale, kui teise kinnisasja omanik ei tõenda AÕS §-s 143 reguleeritud kahjulike mõjutuste talumise kohustuse esinemist, eelkõige kui need mõjutused ei kahjusta oluliselt kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega (lg 1).
AÕS § 143 lg-s 1 ei ole reguleeritud negatiivseid mõjutusi, kuid siiski on võimalik kohaldada negatiivsete mõjutuste korral omandiõiguse rikkumise kindlakstegemisel AÕS §-st 143 tulenevaid kahjulike mõjutuste talumise kohustuse põhimõtteid (vt ka RKTKo nr 3-2-1-12-11, p 31).
Negatiivse mõjutuse korral saab olla tegemist omandiõiguse rikkumisega AÕS § 89 tähenduses üksnes juhul, kui negatiivne mõjutus oluliselt kahjustab kinnisasja omaniku võimalust oma kinnisasja kasutada. Kinnisasja kasutamise olulisele kahjustamisele hinnangu andmisel ei piisa üksnes sellest, et tuvastatud asjaoludel on varjava mõjutusega kaetud oluline osa kinnisasjast. Kahjustatud kinnisasja omanik saab nõuda kahjustava varjava mõjutuse kõrvaldamist üksnes erandlikel juhtudel, st kui ta tõendab, et mõjutusega kaasnevad talle talumatud tagajärjed. Eelduslikult saab lugeda kahjustatud kinnisaja omaniku jaoks talumatuks tagajärge, kui mõjutus on kestuselt ja ulatuselt niivõrd intensiivne, et põhjustab aastaringse varjutuse faktiliselt pea kogu kinnisasjal.
Üksnes avalik-õiguslikest normidest tulenevate nõuete ja piirangute rikkumine ei anna alust AÕS § 89 alusel esitatud hagi rahuldada. Samuti ei tähenda avalik-õiguslikest normidest tulenevate nõuete ja piirangute järgimine, et AÕS § 89 alusel esitatud hagi jääb rahuldamata (vt ka RKTKo nr 3-2-1-33-05, p 10-11). (p-d 11 ja 13)
AÕS § 68 lg-st 1 tulenevalt on kõigil naaberkinnisasjade omanikel õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida, samas peavad omanikud siiski vastastikku arvestama üksteise õigustega ulatuses, mis on vajalik teiste omanike õiguste teostamiseks (vt ka RKTKo nr 3-2-1-33-05, p 13). (p 10)
|
2-21-9042/57
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.10.2023 |
|
Otsuse puhul, mis on üksnes korteriomanikku hoiatav, st suunatud viimase mõjutamisele, ei saa rääkida kaasomandi eseme muutmisest KrtS §-de 37–39 tähenduses. Sel juhul on tegemist seaduses reguleerimata küsimusega, mida korteriomanikud saavad KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustada üldkoosolekul tavapärase valitsemise raames. Kuna selline otsus on deklaratiivne ehk sellel puuduvad praktilised tagajärjed, ei pea korteriomanik seda iseenesest kohtus vaidlustama, kuigi selline õigus tal korteriühistu liikmena on. (p 14)
Korteriomandite kaasomandi eseme õigusvastase muudatuse kõrvaldamist võivad korteriomanikud otsustada tavapärase valitsemise raames (KrtS § 35) ning seda isegi juhul, kui muudatuse kõrvaldamine kujutab endast olemuselt praktikas juba loodud olukorra olulist ümberkorraldust KrtS § 38 mõttes. Vastasel juhul tähendaks see sisuliselt õigusvastase muudatuse legitimeerimist, st ehkki olulise ümberkorralduse tegi mõni korteriomanik ainuisikuliselt, saaks seda kõrvaldada ainult korteriomanike kokkuleppel. (p 15.3)
|
2-18-9777/116
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
08.06.2023 |
|
Kohtul tuleb olukorras, kus kohtuasi algas VeeS1994 kehtivuse ajal (hageja nõue kostja vastu kohustamaks taluma kinnisasja kitsendusi ning andmaks nõuolek jõe paisutamisega jätkamiseks ja vee erikasutusloa väljastamiseks), kuid kohtumenetluse kestel hakkas alates 1. oktoobrist 2019 kehtima VeeS2019, kohaldada kehtiva seaduse sätteid (vt RKTKo nr 3-2-1-105-12, p 17 ja RKTKm nr 3-2-1-91-08, p 12. (p-d 11-13)
Kohtul tuleb olukorras, kus kohtuasi algas VeeS1994 kehtivuse ajal (hageja nõue kostja vastu kohustamaks taluma kinnisasja kitsendusi ning andmaks nõuolek jõe paisutamisega jätkamiseks ja vee erikasutusloa väljastamiseks), kuid kohtumenetluse kestel hakkas alates 1. oktoobrist 2019 kehtima VeeS2019, kohaldada kehtiva seaduse sätteid. Kehtiva (VeeS2019) järgi ei pea hagejal olema veeloa saamiseks kostja nõusolekut olukorras, kus vee paisutamise jätkamiseks on ülekaalukas avalik huvi. Kuivõrd kehtiv VeeS2019 ei näe ette, et hageja saaks vee paisutamisega jätkamiseks pöörduda kostja vastu esitatud nõuetega maakohtusse, tuginedes tegutsemisele avalikes huvides (vt VeeS2019 § 190 lg 4 ja § 192 lg 2), ei ole hagejal esitatud asjaoludel võimalik oma õigusliku huvina välja toodud eesmärki saavutada. Ülekaaluka avaliku huvi olemasolu või puudumist hindab Keskkonnaamet sellekohase haldusakti andmisel, st hageja vee paisutamise jätkamise küsimuse üle otsustamisel veeloa andmise haldusmenetluses. Olukorrad, kus avaliku võimu kandjal on vajadus avalikes huvides piirata kinnisasja omaniku õigusi, lahendatakse kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel (vt ka RKTKo nr 3-2-1-89-11, p-d 12 ja 19). (p-d 11-16)
Kohtul tuleb olukorras, kus kohtuasi algas VeeS1994 kehtivuse ajal (hageja nõue kostja vastu kohustamaks taluma kinnisasja kitsendusi ning andmaks nõuolek jõe paisutamisega jätkamiseks ja vee erikasutusloa väljastamiseks), kuid kohtumenetluse kestel hakkas alates 1. oktoobrist 2019 kehtima VeeS2019, kohaldada kehtiva seaduse sätteid. Kuivõrd kehtiv VeeS2019 ei näe ette, et hageja saaks vee paisutamisega jätkamiseks pöörduda kostja vastu esitatud nõuetega maakohtusse, tuginedes tegutsemisele avalikes huvides (vt VeeS2019 § 190 lg 4 ja § 192 lg 2), ei ole hagejal esitatud asjaoludel võimalik oma õigusliku huvina välja toodud eesmärki saavutada (hageja vee paisutamise jätkamise küsimuse üle otsustatakse veeloa andmise haldusmenetluses) ning hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata. (p-d 11-15)
Vt RKTKo nr 2-13-37940/136, p 14.2. (p 19)
|
2-21-4128/88
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
06.06.2023 |
|
Vt RKTKm nr 2 19 517/133, p 14. (p 11)
Vt RKTKm nr 2 19 20416/41, p d 15.3-15.6. (p 12)
Vt RKTKm nr 2 19 20416/41, p 13. (p 13)
|
2-20-18894/30
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
26.04.2023 |
|
Tunnistajate ülekuulamise taotluse rahuldamata jätmist TsMS § 2 järgi ei saa põhjendada sellega, et kuivõrd on olemas dokumentaalsed tõendid, ei ole tunnistajate ülekuulamine menetlusökonoomiliselt otstarbekas. TsMS § 238 lg 1 p 2 ega ükski muu TsMS‑i säte ei anna kohtule alust keelduda tunnistaja ülekuulamise taotluse rahuldamisest põhjusel, et tunnistajad saaksid kinnitada samu asjaolusid, mille kohta on kohtule esitatud dokumentaalsed tõendid, vt ka RKTKm nr 3-2-1-113-13, p 15. (p 10)
Vt RKTKo nr 3-2-1-79-15, p 9; RKTKo nr 2-14-61664/48, p 20; RKTKo nr 2-16-5282/51, p‑d 10 ja 11. (p 10)
Vt RKTKm nr 2-19-9500/62, p 15.3 ja 15.4. (p 11)
Vt RKTKm nr 2-19-9543/48, p 18. (p 11.2)
|
2-20-2549/33
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
12.04.2023 |
|
Olukorras, kus korteriühistu paigaldab valvekaamera ja paneb selle tööle, siis töötleb ta korteriomanike isikuandmeid seaduslikult, kui selleks on nende nõusolek. Korteriomanike nõusolek enda isikuandmete töötlemiseks saab väljenduda KrtS § 13 lg 1 kohases korteriomanike kokkuleppes. (p 12)
Korteriomanikud võisid KrtS § 35 lg 1 järgi otsustada korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega paigaldada majja valvekaamerad, tuginedes üldmääruse art 6 lg 1 p‑le f. Seda aga eeldusel, et sellise otsuse poolt hääletanud korteriomanikel oli valvekaamerate paigaldamiseks õigustatud huvi, valvekaamerate paigaldamine oli vajalik sellise õigustatud huvi teostamiseks ning avaldaja huvid või põhiõigused ja -vabadused ei kaalunud üles üldkoosoleku otsuse poolt hääletanud korteriomanike õigustatud huvi avaldaja isikuandmeid kõnealusel viisil töödelda. (p 13.3)
Kaalutlusotsust valvekaamerate paigaldamiseks saavad korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamusega teha vaid olukorras, kus häälteenamusega otsustatakse ka valvekaamerate kasutamise tingimused, mis sisaldavad üldmääruse art‑s 13 sätestatud teavet. (p 13.5)
Valvekaamerate kasutamise tingimustes peavad üldmääruse art‑st 13 tulenevalt olema mh välja toodud korteriühistu kontaktandmed, viide võimalusele tutvuda enda kohta kogutud isikuandmetega, isikuandmete töötlemise eesmärk ja õiguslik alus ning täpsustatud peab olema ka see, kellel on valvekaamera salvestistele juurdepääs, milline on isikuandmete säilitamise aeg jne. Soovitatav on välja panna sellekohane teavitussilt. Juhul, kui valvekaamerate paigaldamist plaanitakse otsustada korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega, tuleb kõigile korteriomanikele anda võimalus tutvuda enne üldkoosoleku toimumist valvekaamerate kasutamise plaanitavate tingimustega. See on vajalik hea usu põhimõttest (KrtS § 12 lg 2) tulenevalt selleks, et kõik korteriomanikud saaksid hinnata neid tingimusi ja kujundada enne üldkoosolekut seisukoha, kas nende arvates vastavad tingimused üldmääruses sätestatud nõuetele. Kolleegium selgitab, et piisab ka sellest, kui üldkoosoleku kutses on viide selle, kus saavad korteriomanikud enne üldkoosoleku toimumist valvekaamerate kasutamise tingimustega tutvuda. Eeltoodud nõude rikkumine tähendab kolleegiumi arvates korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulist rikkumist, mis toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse KrtS § 29 lg 1 järgi. (p-d 15 ja 16)
Korteriomandi võõrandamise nõude esitamise otsustamine KrtS § 32 järgi eeldab, et võõrandamisnõude põhjus on korteriomanike üldkoosoleku otsuses kajastatud. Ekslik on avaldaja väide, et üldkoosoleku protokollis kajastatud korteriomandite võõrandamise nõude põhjus ei ole üldkoosoleku otsuse osa. KrtS § 32 järgi tehtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse korral ei hinda kohus seda, kas esinevad korteriomandi võõrandamise nõude eeldused KrtS § 32 lg 2 mõttes. Seetõttu ei ole tähtust ka avaldaja väitel, et võõrandamisnõude aluseks olevad võlgnevused on üldkoosoleku protokollis kajastatud valesti. Selles osas saab isik, keda kohustati korteriomandit võõrandama, esitada vastuväiteid hiljem, vajaduse korral ka KrtS § 33 alusel algatatud hagimenetluses. (p 17)
Valvekaamerate paigaldamine kaasomandi osale võib olla kaasomandi eseme tavapärane valitsemine, mille üle korteriomanikud otsustavad KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel, kuid võib endast kujutada ka kaasomandi eseme majandusliku otstarbe muutmist, mille jaoks on KrtS § 38 lg 1 kohaselt vaja korteriomanike kokkulepe. Kui valvekaamerate paigaldamine riivab korteriomanike õigusi vähemal määral, võib nende paigaldamiseks piisata korteriomanike häälteenamusest, kuid korteriomanike kokkulepe võib olla vajalik juhul, kui kaasomandi esemel toimuvat jäädvustanud videomaterjali kasutamist ei piirata ja see riivab tugevamalt korteriomanike õigust privaatsusele. (p 11.4)
|
2-19-18320/73
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
22.03.2023 |
|
Vt RKTKo nr 2-18-13306/25, p 10. (p 11)
Vt RKTKo nr 2-17-9749/34, p 11. (p 11)
Vt RKTKo nr 3-2-1-14-17, p-d 26-26.1. (p 13)
Vt RKTKo nr 2-15-9117/149, p 12. (p 14)
Kui kaasomandi lõpetamise hagis on taotletud sellist kaasomandi lõpetamise viisi, siis on kaasomanikul, kes hagi rahuldamise korral jääks oma kaasomandi osast ilma, õigus keelduda VÕS § 110 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmisest seni, kuni talle hüvitatakse tema kaasomandi osa õiglane väärtus. Sellise vastuväite esitamise korral ei jäta kohus haginõuet rahuldamata, vaid teeb § 110 lg 5 järgi otsuse, millega kaasomanikku kohustatakse andma kaasomandi lõpetamiseks vajalikud tahteavaldused üksnes juhul, kui kaasomandi lõpetamist nõudev kaasomanik on oma hüvitise maksmise kohustuse täitnud või kaasomanik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kui kaasomandi ese on kinnisasi, kohustatakse sellisel juhul kohtuotsuse resolutsioonis kaasomandi osa kaotavat kaasomanikku kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekut andma ning kinnisasja valdust üle andma üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui kaasomanikule samal ajal hüvitatakse tema kaasomandi osa väärtus. (p 15.1)
Vt RKTKo nr 3-2-1-14-17, p 26.2. (p 15.2)
Poolel, kelle vastu on kaasomandi lõpetamise hagi esitatud, võib olla mõistlik esitada hüvitise saamise nõue samas menetluses vastuhagina. Vastuhagi võib esitada ka tingimuslikult selliselt, et kostja taotleb vastuhagi menetlemist ainult juhul, kui kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise hagi. Kui kohus otsustab kaasomandi lõpetamise hagi rahuldada, jättes kaasomandisse kuuluva eseme ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta oma kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule kohtu määratud hüvitis, saab kohus rahuldada ka vastuhagi VÕS § 110 lg 5 alusel selliselt, et vastuhagi esitanud kaasomanikul on võimalik pöörata hüvitise maksmise nõue kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomaniku vastu täitmisele tema enda kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmise vastu. Kui kohus sellises olukorras aga jätab kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamata, tuleb tingimuslikuna esitatud vastuhagi jätta läbi vaatamata. (p 15.3)
Juhul, kui kohus jõuab järeldusele, et kaasomanike vaheline enampakkumine ei anna piisavat kindlust, et kaasomandi eseme omandist ilma jäävatel kaasomanikel õnnestub saada selle eest õiglane hüvitis, tuleb kohtutel teha pooltele ettepanek nõuda kaasomandi lõpetamist viisil, et kaasomandis olev asi müüakse avalikul enampakkumisel. Seejuures tuleb arvestada seda, et avaliku enampakkumise korral saavad enampakkumisel osaleda ka kaasomandis oleva asja senised kaasomanikud. Kui sellisel enampakkumisel teeb kaasomandis oleva eseme kui terviku omandamiseks parima pakkumise üks kaasomanikest, on tal TMS § 93 lg 4 kohaselt õigus kaasomandis oleva eseme ostuhinna tasumisel teha tasaarvestus summas, mis vastab osale, mida tal oleks õigus saada kaasomandis oleva asja kui terviku enampakkumisel müümisel vastavalt tema kaasomandi osa suurusele. (p 16)
Vt RKTKo nr 2-15-9117/149, p 13. (p 17)
Vt RKTKonr 3-2-1-14-17, p 21. (p 17)
Kui kaasomand lõpetatakse viisil, et kaasomandis olev asi antakse kaasomandi lõpetamist nõudvale kaasomanikule ja teda kohustatakse hüvitama teistele kaasomanikele nende kaasomandi osa väärtus rahas või et kaasomandis olev asi müüakse enampakkumisel, siis üldjuhul jääb kaasomandi osa koormanud hüpoteek senisel kujul kehtima. Sellisel juhul peab seni kaasomandis olnud asja omandaja arvestama võimalusega, et juhul, kui oma senise kaasomandi osa kaotav kaasomanik ei rahulda hüpoteegiga tagatud nõuet, tuleb tal taluda sundtäitmist hüpoteegi alusel. Kui kaasomandi osa kaotav isik kaasomandi osa eest saadava hüvitise arvel hüpoteegiga tagatud nõuet ei rahulda ning hüpoteegipidaja nõuab hüpoteegi realiseerimiseks kaasomandisse kuulunud eseme omandajalt sundtäitmise talumist, saab kaasomandisse kuulunud eseme omandaja hüpoteegiga tagatud nõude ise VÕS § 78 lg 3 p 1 alusel rahuldada ning seeläbi vältida sundtäitmist hüpoteegiga koormatud eseme arvel. (p 18)
Hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa omaniku huvides võib olla see, kui kohus määrab otsuses, millega kohustatakse kaasomanikke taluma kaasomandi müüki enampakkumisel, tema taotlusel TsMS § 445 lg 1 kohaselt otsuse täitmise korra, mille kohaselt enampakkumise tulemist hüvitatakse kõigepealt hüpoteegipidajate nõuded ja kustutatakse hüpoteegid ning seejärel makstakse üle jääv raha kaasomanikele. Selliselt saavad enampakkumisel osalejad teha pakkumisi arvestusega, et asi omandatakse enampakkumisel vabana hüpoteekidest. (p 18)
|
2-22-4230/7
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
22.03.2023 |
|
Reaalkoormatise tagamiseks tehtud eelmärke sisu tuleb avada kande tekstis või viitena kande alusdokumentidele (vt AÕS § 571 ja § 631 lg 3) selliselt, et eelmärkega tagatava nõude väärtus oleks kindlaksmääratav (kasutustasu suurus või selle arvutamise alus (nt valem või meetod, mille alusel on võimalik tasu välja arvutada)). (p 10)
Vt eelmärke sisu piisava kindlaksmääramise tähenduse kohta RKTKo nr 2-18-13609/17, p 11; RKTKm nr 3-2-1-97-06, p 22. (p 10)
|
2-19-517/133
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
15.03.2023 |
|
Kui avaldaja on pärast avalikult kasutatavale teel juurdepääsu saamiseks avalduse esitamisest oma kinnisasja, millele juurdepääsu taotleti, võõrandanud, tuleb kohtul mh välja selgitada TsMS § 211 lg-s 3 sätestatud asjaolud. Juhul kui õigusjärglane ei teadnud avaldaja kinnisasja omandamise ajal praeguses asjas hagi esitamisest, ei kehti TsMS § 460 lg 2 järgi asjas tehtav lahend õigusjärglase suhtes. See tähendab omakorda, et TsMS § 211 lg-st 3 tulenevalt on puudutatud isikutel õigus esitada vastuväide, et avaldaja on oma nõudeõiguse kaotanud (sellisel juhul on avalduse rahuldamine välistatud). (p 12)
Seadus ei näe ette võimalust, et olukorras, kus hagita menetluse avaldaja õigusjärglasel oli TsMS § 211 lg 1 kohaselt võimalus astuda menetlusse õiguseellase (avaldaja) asemel ja puudutatud isikutel õigus taotleda hagita menetluse avaldaja asendamist viimase õigusjärglasega, kaasatakse õigusjärglane menetlusse puudutatud isikuna. (p 12)
NB! Seisukoha muutus!
Arvestades juurdepääsu talumise kohustuse ja selle eest määratud hüvitise (juurdepääsutasu) omavahelist seotust (kitsenduse seadmisest tulenev tasu maksmise kohustus on seotud kitsenduse tekkega), tuleb talumiskohustuse kindlaksmääramisega ühel ajal kindlaks määrata ka talumise tasu maksmise kohustus. Seega saavad nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahed jõustub (st kohtulahend juurdepääsu talumise kohustuse kohta ei saa jõustuda enne, kui on lahendatud ka vaidlus juurdepääsu talumise eest määratava hüvitise üle). (p 14)
Vt RKTKm nr 2-19-20416/41 p-d 15.5–15.6 (p 15)
Vt RKTKm nr 2-14-23161/207, p 17.1; RKTKm nr 2-17-12857/119, p 16. (p 17)
Olukorras, kus tuvastatud asjaoludel viib avaldaja kinnisasjadelt avalikult kasutatavale teele olemasolev ja läbitav tee, ei saa tekkida küsimust selle tee maakorralduslikult juurdepääsuks kasutamise võimatuse kohta (maakorralduslikult saab juurdepääs olla välistatud olukorras, kus vaidlusalusesse kohta ei ole juurdepääsu rajamine üldse võimalik). Samuti ei eelda juurdepääsu nõude rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee seaduse tähenduses; juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise alus (vt ka RKTKm nr 3-2-1-42-10, p 31 ja RKTKm nr 3-2-1-180-15, p 28). (p 17)
AÕS § 156 lg 1 on piisavalt õigusselge ning õigusnormi põhiseadusega vastuolus olevaks tunnistamise aluseks ei ole see, kui kohtupraktika on materiaalõiguse normi kohaldamisel selle eesmärgist eemaldunud. AÕS § 156 lg 1 sätestab piisavalt selgelt ja arusaadavalt, millised on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude esitamise eeldused. (p 17)
Vt RKTKo nr 3-2-1-87-14, p 29; RKTKm nr 2-18-11359/87, p 14. (p 20)
|