2-21-528/218
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
13.05.2026 |
|
Leping põhineb poolte kokkuleppel ning selle sisu määravad poolte kokkulangevad tahteavaldused (VÕS § 8 ja § 13 lg 1). Lepingu tõlgendamisel tuleb seejuures lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1). Kui õigusjärglasele ei ole siduv lepingutingimus, mis oli lepingu seisukohalt oluline ja ilma milleta algsed pooled ei oleks lepingut sõlminud (lepingu tuum ehk essentialia negotii), ei saa ülejäänud kokkulepet käsitada pooltevahelise eraldiseisva lepingulise kokkuleppena. Kuigi üldjuhul tuleb tehingu osa kehtetuse või äralangemise korral säilitada tehing nii palju kui võimalik (utile per inutile non vitiatur; sarnaselt ka TsÜS § 85), on see võimalik vaid juhul, kui pooled oleksid lepingu sõlminud ka ilma puudujääva osata. (p 31)
Kui lepingulised kohustused on omavahel vastastikku seotud ja moodustavad lepingu majandusliku eesmärgi saavutamiseks ühtse terviku, ei saa üht kohustust käsitada teisest lahus. Sellisel juhul on ühe poole kohustus teise poole kohustuse vastusooritus ning pooled on kokkuleppe sõlmimisel lähtunud nende kohustuste tasakaalust (sünallagma). (p 32)
Olukorras, kus algse lepingu osaks olev servituutide seadmise kokkulepe ei ole õigusjärglasele siduv, tuleb hinnata, kas ülejäänud kokkuleppe osa saab kujutada endast pooltevahelist lepingut. Kui õigusjärglasele ei ole siduv lepingutingimus, mis oli lepingu seisukohalt oluline ja ilma milleta algsed pooled ei oleks lepingut sõlminud (lepingu tuum ehk essentialia negotii), ei saa ülejäänud kokkulepet käsitada pooltevahelise eraldiseisva lepingulise kokkuleppena. Kuigi üldjuhul tuleb tehingu osa kehtetuse või äralangemise korral säilitada tehing nii palju kui võimalik (utile per inutile non vitiatur; sarnaselt ka TsÜS § 85), on see võimalik vaid juhul, kui pooled oleksid lepingu sõlminud ka ilma puudujääva osata. (p 31)
Olukorras, kus oluline lepingutingimus ei ole õigusjärglasele siduv, ei ole tegemist sama kokkuleppega, milles algsed pooled kokku leppisid. Sellisel juhul ei ole õigusjärglastest lepinguosaliste vahel lepingulist suhet tekkinud, mistõttu ei saa kaasomanik nõuda teistelt kaasomanikelt kaasomandi lõpetamise kokkuleppe täitmist VÕS § 108 lg 2 alusel. Sellisel juhul saavad pooled sõlmida uue kaasomandi lõpetamise kokkuleppe või nõuda kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohtus asendamist AÕS § 76 lg 1 ja AÕS § 77 lg 2 järgi. (p 33)
Kui hagi on suunatud olemasoleva kaasomandi kokkuleppe täitmisele, ei ole esitatud seadusest tulenevat kaasomandi lõpetamise nõuet AÕS § 76 lg 1 ja § 77 lg 2 alusel (kaasomanike kokkuleppe asendamine), vaid kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe täitmise nõue AÕS § 77 lg 1 ja VÕS § 108 lg 2 alusel. Seadusest tuleneva kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise tulemusel asendaks kohtuotsus kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise viisi osas ning kohus võiks AÕS § 77 lg 2 järgi valida hagis või vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viiside vahel, kaaludes kaasomanike õigustatud huve. Kui nõue on suunatud kaasomandi lõpetamise kokkuleppe täitmisele, ei kohaldu AÕS § 77 lg 2 ja kohus ei saa valida erinevate kaasomandi lõpetamise viiside vahel, vaid peab hindama üksnes seda, kas hagejal on õigus nõuda kostjatelt väidetava lepingulise kohustuse täitmist. (p 34)
|
| 2-22-281/139
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
11.03.2026 |
|
Vt RKTKo nr 3-2-1-123-16, p 10. (p 13)
Olukorras, kus võlausaldaja kasuks seatud hüpoteek on enampakkumise tulemusel enne võlausaldajate nimekirja kinnitamist kinnistusraamatust kustutatud, kuid võlausaldaja pandiga tagatud nõuet ei olnud tervikuna võimalik enampakkumise müügitulemi arvel rahuldada, sest osa müügitulemist laekus võlgniku pankrotivara hulka, asendab hüpoteegiga koormatud pandieset pankrotimenetluses selle müügist enampakkumisel laekunud raha. Seda ka juhul, kui kohtud otsustasid mitte jätkata täitemenetlusega pankrotimenetluse ajal, kuid võlgniku vara müüsid enampakkumisel pankrotihaldur ja kohtutäitur ühiselt, seejuures laekus kogu enampakkumise müügitulem kohtutäituri kontole. (p 13)
Võlgniku vara võõrandamine väljaspool pankrotimenetlust nii enne kui ka pärast võlgniku pankroti väljakuulutamist ei tohi kahjustada võlausaldajate individuaalseid ega kollektiivseid huvisid. Seejuures ei saa pandipidajast võlausaldaja õiguslik positsioon sõltuda sellest, millal müüakse pandiga tagatud vara. (p 13)
PankrS § 1003 lg 4 p 2 alusel loetakse pankrotimenetluses kaitsmiseta tunnustatuks hüpoteek kui pandiõigus, mitte hüpoteegiga tagatud nõue. Kuivõrd hüpoteek kehtib ka ilma tagatava nõudeta (vt AÕS § 325 lg 4), saab selle lugeda PankrS § 1003 lg 4 p 2 alusel kaitsmiseta tunnustatuks. Samas ainuüksi hüpoteegi olemasolust ei tulene võlausaldajale nõudeid võlgniku vastu, mistõttu tuleb hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu ja põhjendatust pankrotimenetluses eraldi sisuliselt hinnata. (p 15)
|
| 2-24-18562/8
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.02.2026 |
|
Isikliku kasutusõiguse üleantavus tuleneb otsesõnu seadusest, seega ei ole poolte kokkuleppel isikliku kasutusõiguse üleantavuse kohta täiendavat õiguslikku tähendust ega ole seda vaja kanda ka kinnistusraamatusse. (p 10)
Õigustatud isikul ja koormatud kinnisasja omanikul ei ole keelatud võlaõiguslikult seaduses sätestatust erinevalt kokku leppida, näiteks anda etteulatuvalt nõusolek isikliku kasutusõiguse üleandmiseks. Selline kokkulepe on aga siduv üksnes kokkuleppe sõlminud lepingupooltele ning seda ei saa muuta isikliku kasutusõiguse asjaõiguslikuks sisuks ka kinnistusraamatu kande vahendusel. (p. 10.2)
Kuna seadusandja on ette näinud, et isikliku kasutusõiguse saab üle anda üksnes koormatud kinnisasja omanike nõusolekul (v.a AÕS § 226 lg 2 olukord) ning kinnistusraamatu kande muutmiseks peavad nõusoleku andma kõigi koormatud kinnisasjade kõik omanikud TsÜS § 111 lg-s 2 ja AÕS §-s 641 sätestatud vorminõuet järgides, ei ole lepingupooltel võimalik kinnistusraamatu kande vahendusel AÕS § 226 lg-s 1 sätestatud tingimusi kokkuleppeliselt eriõigusjärglastele siduvaks muuta. (p 10.3)
Isikliku kasutusõiguse üleandmisel AÕS § 226 lg 1 alusel tuleb järgida ka nõusolekule kehtestatud vorminõudeid. TsÜS § 111 lg 2 ja AÕS § 641 kohaselt on isikliku kasutusõiguse üleandmiseks nõutav koormatud kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud nõusolek. Isikliku kasutusõiguse üleandmiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks tuleb kõigi koormatud kinnisasjade omanike nõusolekud lisada ka kinnistamisavaldusele (KRS § 35 lg 1 p 2). (p 10.1)
Arvestades, et isiklike kasutusõiguste üleandmine AÕS § 226 lg-s 1 sätestatud viisil võib osutuda korteriomanike jaoks keeruliseks ja kulukaks, on korteriomanikel võimalik sõlmida erikasutusõiguse kokkulepe (vt KrtS § 13 lg 1). (p 11)
Erinevalt isikliku kasutusõiguse üleandmisest saab korteriomanik talle kuuluva erikasutusõiguse üle anda vastavalt kas kolmandale isikule (KrtS § 14 lg 2) või teisele korteriomanikule (KrtS § 14 lg 3) ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta. (p 11.1)
Vt RKTKm nr 2-19-5506/43, p 14; RKTKm nr 2-19-43/43, p 11. (p 11.2)
|
| 2-21-19417/61
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
14.01.2026 |
|
Kui kinnisasja valdaja esitab valduse rikkuja vastu asenduskorteri üüris väljenduva kahju hüvitamise nõude, tuginedes sellele, et ta ei saanud pärast valduse rikkumist enam kinnisasja valdust teostada ja kinnisasja kasutada, on nõue kvalifitseeritav VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 kolmanda alternatiivi alusel valduse rikkumisega õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudena. (p 10)
AÕS § 50 lg 2, mille kohaselt ei kohaldata kaasvaldajate vahelises vaidluses valduse kasutamisõiguse ulatuse üle valduse kaitse sätteid (s.o AÕS §-d 40–48), ei välista kaasvaldaja vastu valduse rikkumisel põhineva deliktilise nõude esitamist. (p 11)
Valduse rikkumisena VÕS § 1045 lg 1 p 5 kolmanda alternatiivi tähenduses saab käsitada igasugust valdaja takistamist asja suhtes tegeliku võimu teostamisel, sh isiku ainu- või kaasvalduses oleva ruumi kasutuskõlbmatuks muutmist (vt ka AÕS § 40 lg 3). (p 12)
VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 alusel esitatud valduse rikkumisel põhineva õigusvastaselt tekitatud kahju nõude puhul saab kahju VÕS § 132 lg 4 esimest lauset arvestades seisneda kahjustatud asjaga samaväärse asja kasutamise kuludes, kui asi oli isikule vajalik või kasulik. Selleks, et pidada asja isikule vajalikuks, ei pea ta seda tingimata ise kasutama, vaid võib seda vajada ka teise isiku kasutusse andmiseks. (p 13)
Kui kinnisasja valdaja on esitanud valduse rikkuja vastu asenduskorteri üüris väljenduva kahju hüvitamise nõude, saab talle asenduskorteri üüri näol tekkinud kahju olla valduse rikkumise aluseks oleva teoga põhjuslikus seoses vaid juhul, kui teo tagajärjel ei olnud kinnisasja edasine kasutamine enam võimalik või mõistlikult vastuvõetav. (p 14.3)
|
| 2-23-204/40
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
07.01.2026 |
|
Arvestades korteriühistu majanduskava (KrtS § 41) eesmärke, kehtestatakse see tavaliselt enne järgmise majandusaasta algust, s.o etteulatuvalt. Samas ei tulene seadusest keeldu kehtestada majanduskava vajaduse korral ka tagasiulatuvalt. See aga ei tähenda, et kava kehtestamisele eelnenud perioodi eest arvestatavad maksed oleksid korteriomanikel tähtpäevaks tasumata. Tagasiulatuvalt kehtestatud majandamiskulude nõuded saavad muutuda sissenõutavaks kõige varem alates üldkoosoleku selle otsuse tegemisest, millega majanduskava kehtestati. (p-d 14–18)
KrtS § 13 lg 1 eesmärk on eelkõige võimaldada korteriomanike kokkuleppel otsustada küsimusi, mis väljuvad üldkoosoleku otsustuspädevusest. Kokkuleppe esemeks saavad olla eelkõige korteriomandi teostamist puudutavad seadusesätted (KrtS 3. ptk), millest kõrvale kaldudes on võimalik reguleerida korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid seaduses sätestatust erinevalt. Seega saab korteriomanike kokkulepe olla suunatud üldjuhul õigussuhete kestvale reguleerimisele tuleviku tarbeks. (p 20)
|
| 2-23-1662/24
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
07.01.2026 |
|
Asutamisel olev osaühing on piiratud ulatuses õiguste ja kohustuste kandjaks. Temaga saab sõlmida lepinguid (sh mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu ÄS § 520 lg 2 järgi), ta saab olla talle osakapitali mitterahalise sissemaksena üleantava vara, sh kinnisasja omanik (ÄS § 144 lg-d 2 ja 21). Asutamisel olev osaühing saab osaleda ka täitemenetluses võlgnikuna (TMS § 5 lg 1). Seadus ei näe ette, et asutamisel olev osaühing kaotab oma menetlusosalise staatuse ainuüksi seetõttu, et täitemenetluse kestel möödub ÄS § 144 lg-s 4 sätestatud avalduse esitamise tähtaeg asutamisel oleva osaühingu äriregistrisse kandmiseks. (p 12.1)
Kui asutamisel olev osaühing ei olnud kantud äriregistrisse, tuleb üritada täitmisteade kätte toimetada osaühingu asutamisotsusesse kantud postiaadressil (analoogia TsMS § 317 lg-s 11 nimetatud registrisse kantud postiaadressile kättetoimetamisega) või võlgniku seaduslikule esindajale elektrooniliselt (eelkõige TsMS §-d 3111 ja 3141). (p 13.1)
Asutamisel olev osaühing saab osaleda ka täitemenetluses võlgnikuna (TMS § 5 lg 1). Seadus ei näe ette, et asutamisel olev osaühing kaotab oma menetlusosalise staatuse ainuüksi seetõttu, et täitemenetluse kestel möödub ÄS § 144 lg-s 4 sätestatud avalduse esitamise tähtaeg asutamisel oleva osaühingu äriregistrisse kandmiseks. (p.12.1)
Ka osaühingu asutaja tuleb lugeda täitemenetluse osaliseks, kuid seda siis, kui ta teatab kohtutäiturile oma võimalikest õigustest (TMS § 5 lg 2). Täitemenetlus ei puuduta otseselt asutaja vara. Näiteks juhul, kui asutamisel osaühingu kui võlgniku omandis olnud kinnisasjade müümisest jääb pärast täitekulude katmist ja sissenõudjate nõuete rahuldamist raha üle, tuleks see tagastada asutamisel osaühingule. Samas on ka võimalik, et osaühingu asutamistoimingutega minnakse vaatamata samal ajal toimuvale täitemenetlusele lõpuni. Sel juhul tuleks ülejäänud raha tagastada registrisse kantud osaühingule. Kuid kui enne ühe aasta möödumist asutamislepingu sõlmimisest ei esitata kandeavaldust, ei saa see ülejäänud raha jääda lõplikult asutamisel oleva osaühingu omandisse. Kui osaühingu asutamist lõpule ei viida, tekib asutajal üldjuhul õigus saada asutamisel oleva ühingu vara endale. See on võrreldav nõudeõigusega osa vara müügist saadava raha saamiseks TMS § 5 lg 2 mõttes. (p 12.2)
Kui täitemenetlus on lõpetatud ning kohtusse pöörduja peamine huvi on rahaline, ei ole tingimata vaja esitada kaebust kohtutäituri tegevuse peale. Kaebemenetluses raha välja ei mõisteta, selle saavutamiseks tuleb kasutada muid õiguskaitsevahendeid. (p 16)
Hüpoteegipidaja avalduse alusel toimuva täitemenetluse korral ei kohaldu ÄS § 520 lg 5 esimese lause tavaregulatsioon selle kohta, et kui äriühingut registrisse ei kanta, võib ühingu nimel kinnistusraamatusse kantud kinnisasju käsutada üksnes kohtumäärusega määratud korras. See säte on kohaldatav üksnes siis, kui asutamisel olev osaühing ise väljaspool täitemenetlust käsutab temale kuuluvaid kinnisasju. Säte ei piira hüpoteegipidaja õigust esitada täitmisavaldus ja pöörata sissenõue hüpoteekidega koormatud kinnisasjale ilma kohtumääruseta. (p 12.3)
Juriidilisele isikule saab menetlusdokumente avalikult kätte toimetada vaid siis, kui TsMS § 317 lg-s 11 sätestatud kättetoimetamise võimalused on ammendunud (vt RKTKm nr 2-19-11769/30, p 15). (p 13.1)
Asutamisel olevale osaühingule täitmisteate kättetoimetamiseks (TMS § 10 lg 2 alusel kohaldatakse täitemenetluses TsMS menetlusdokumentide kättetoimetamise sätteid) on kohtutäituril vaja teada asutamisotsuse (või asutamislepingu) sisu, st asutatava osaühingu postiaadressi või andmeid, mis võimaldavad täitmisteate elektrooniliselt kätte toimetada asutamisel oleva osaühingu seaduslikule esindajale (TsMS § 317 lg 11). Kui need andmed ei ole kohtutäiturile teada, on võimalik täitmisteade kätte toimetada avaliku kättetoimetamisega. (p-d 13.1 ja 13.2)
|
| 2-21-18029/187
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.12.2025 |
|
Tasu määramine üksnes maamaksu alusel ei ole kooskõlas juurdepääsutasu eesmärgiga. Ainuüksi maamaksu suurusel põhinev tasu kõiki koormatud kinnisasja omanikule langevaid negatiivseid tagajärgi arvesse võtta ei võimalda ega taga ka nende kohast hüvitamist. (p 22.2)
Olukorras, kus juurdepääsutasu määramiseks ei ole andmeid, saab kohus põhimõtteliselt tugineda ka TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Eelkõige peab kohus tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud asjaolude alusel ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatise vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega (RKTKm nr 2-19-20416/41, p 15.6). Sarnaselt olukorrale, kus vastavad tõendid tasu määramiseks on kohtule esitatud, tuleb ka TsMS § 233 alusel tasu määrates arvesse võtta kõiki asjaolusid, sh juurdepääsutee asukohta, tee kasutamise intensiivsust, kasutusviisi, privaatsuse riivet jms. Samuti tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, sh talle tasu maksmisega kaasnevat koormist (vt RKTKm nr 2-19-20416/41, p 15.3). (p 23)
Sellises hagita menetluses, mis põhineb menetlusosalise nõudel, ei saa uurimispõhimõtet mõista sedavõrd laialt, et kohus peab kinnisasja väärtuse vähenemise selgitamise eesmärgil omal algatusel määrama ekspertiisi kinnisasja väärtuse vähendamise tuvastamiseks või muul viisil tõendeid koguma. Kui menetlusosaline soovib tugineda kinnisasja väärtuse vähenemisele, peab ta kohtule esitama asjaolud ja tõendid, millest nähtub kinnisasja väärtuse vähenemine ja millest saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta. Teisalt ei ole aga põhjust pidada lubamatuks kohtutel tuvastada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste kinnisasjade väärtus avalike kinnisvaraportaalide või Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute statistiliste andmete põhjal, kui menetlusosalised ei ole vastavat tõendit, tuginedes andmete puudumisele, esitanud. Päringu kriteeriumid, mis võimaldavad kohtul välja selgitada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste kinnisasjadega tehtud tehingute võrdlusandmed, määrab sellisel juhul kohus. (p 23.2)
Olukorras, kus andmed tasu arvutamiseks puuduvad, ei ole võimalik jätta tasu välja mõistmata, v.a juhul kui teeniva kinnisasja omanik on tasu saamisest loobunud. Kuna kinnisasja väärtuse vähenemise kindlakstegemine on praktikas keeruline ja võib olla võrreldes juurdepääsutasu suurusega ebamõistlikult kulukas, on alternatiivselt kinnisasja väärtuse vähenemine võimalik välja selgitada, tuginedes kinnisasja kui terviku turuväärtusele, kuivõrd juurdepääsuõiguse määramine ei mõjuta üksnes teealust maad, vaid kogu kinnisasja tervikuna. Selleks tuleb juurdepääsutee aluse maa pindala korrutada konkreetse kinnisasjaga samas piirkonnas asuva kinnisasja ühe ruutmeetri turuväärtusega ning leitud tulem lahutada kogu kinnisasja turuväärtusest. Selliselt saadud väärtuse vähenemisele vastav summa on keskne sisend juurdepääsutasu iga-aastase tasu arvutamise valemis (vt ka RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.5). Seejuures saab kasutada konkreetse kinnisasja turuväärtuse tuvastamiseks ka kinnisasja müügikuulutusi ja Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute andmebaasi andmeid. (p 24)
Juurdepääsutasu määramisel tuleb kohtutel arvestada ka juurdepääsutee talumise kohustusega koormatud kinnisasja väärtust ja seniseid kasutusvõimalusi mõjutavate spetsiifiliste asjaoludega, nagu juurdepääsutee asukoht, kasutamise intensiivsus, privaatsuse häirimine jms. Kuna ei saa välistada, et koormatise vaba kinnisasja ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe alusel leitud tasu ei kompenseeri proportsionaalselt kõiki negatiivseid tagajärgi, mis koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsu kasutamisega võivad kaasneda, peab kohus enne kinnisasja väärtuse vähenemise korrutamist diskontomääraga siseveendumuse (TsMS § 233) kohaselt otsustama, kas eeltoodud summat tuleb Riigikohtu 1. juuni 2022. a määruse nr 2-19-20416/41 p-s 15.5 esitatud tasu valemis rakendada täies ulatuses või on kõiki asjaolusid arvesse võttes vajalik seda suurendada või vähendada ulatuses, milles konkreetsed negatiivsed tagajärjed seda õigustavad. Kui juurdepääsutee ei kulge elumaja lähistelt, tee kasutamine ei raskenda kinnisasja terviklikku kasutamist ega too kaasa märkimisväärset kasutamisintensiivsust või ei riiva juurdepääsutee kasutamine koormatud kinnisasja omaniku privaatsust oluliselt, võib olla põhjendatud esialgset kinnisasja väärtuse vähenemist väljendavat summat asjaoludest tulenevalt vähendada. Seevastu siis, kui juurdepääsutee kulgeb elamumaal asuvate hoonete, näiteks elumaja või abihoone, lähedalt või esineb muid asjaolusid, millest nähtub, et omandiõiguse riive on intensiivsem, tuleb kohtul leitud väärtuse vähenemist väljendavat summat arvestada täies ulatuses või seda riive intensiivsuse tõttu isegi suurendada. Alles siis, kui kinnisasja väärtuse vähenemine on välja selgitatud kõiki negatiivseid mõjusid arvestavalt, saab kohase summa korrutada diskontomääraga. Kuna tasu määramisel on tegemist kaalutlusotsusega ning tasu suurust mõjutavad asjaolud tuvastab kohus, peavad kohtu kaalutlused tasu määramisel olema määruses põhjendatud ning tuginema konkreetse vaidluse asjaoludele. (p 25)
Ühise korrashoiukohustuse määramisel tuleb sarnaselt tasu määramisele olukorras, kus teed kasutavad mitu isikut, arvestada iga isiku teekasutamise osakaalu. Kusjuures eelduslikult tuleb neid osasid pidada võrdseteks. Teistsuguse kasutusintensiivsuse tõendamine lasub menetlusosalistel. (p 28.1)
Koormatud kinnisasja omanikule tekkivaid negatiivseid tagajärgi juurdepääsutee korrashoiu kohustuse määramine juurdepääsu taotlejale ei vähenda, seega ei ole ka põhjendatud juurdepääsutasu korrashoiukulude arvel vähendada. (p 28.2)
Vt RKTKm nr 2-18-11359/87, p 14 ja selles viidatud kohtulahendid; RKTKm nr 2-19-20416/41, p 17. (p 31)
|
| 2-19-13561/89
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.12.2025 |
|
Kolleegium täpsustab varasemas praktikas väljendatud seisukohta AÕS § 349 lg 3 esimese lause kohaldumise kohta juhul, kui hüpoteegipidaja nõude täitnud kinnisasja omanik on hüpoteegiga koormatud kinnisasja soetanud täitemenetluses (vt varasemat praktikat RKTKo nr 2-20-17125/49, p-d 5 ja 10; RKTKo nr 2-17-1413/43, p 11). Eelnimetatud olukorras on kinnisasja omandaja saanud kinnisasja hüpoteegiga tagatud nõuete summat arvestades kinnisasja turuväärtusest odavamalt, samas kui hüpoteegiga tagatud nõude algne võlgnik sai TMS § 57 ja § 95 lg 2 alusel hüpoteegiga tagatud nõuetele vastava summa võrra väiksema osa tulemist. Seetõttu tuleb AÕS § 349 lg-t 3 olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik ja koormatud kinnisasja omanik on erinevad isikud selle tagajärjel, et viimati nimetatu omandas kinnisasja võlgnikult täitemenetluses toimunud sundenampakkumise käigus, tõlgendada kitsendavalt selliselt, et kinnisasja omandajal on senisest omanikust võlgniku vastu nõue AÕS § 349 lg 3 alusel üksnes juhul, kui ta tõendab, et sundenampakkumisel kehtima jääv hüpoteek ei mõjutanud kinnisasja hinda enampakkumisel. Eelkõige on sellise erandliku olukorraga tegemist juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik või võlausaldaja ei ole esitanud kohtutäiturile täitemenetluse ajal kogu teavet hüpoteegiga tagatud nõude suuruse kohta või on esitatud teave vale. Sama kehtib nõude ülemineku kohta VÕS § 173 lg 3 p 2 alusel. (p 14)
Kui hüpoteegiga tagatud nõude võlgnik ja koormatud kinnisasja omanik on erinevad isikud selle tagajärjel, et viimati nimetatu omandas kinnisasja võlgnikult täitemenetluses toimunud sundenampakkumise käigus, tuleb kinnisasja omandamise tahteavaldusi tõlgendada selliselt, et need sisaldavad ka omandaja nõusolekut võtta üle hüpoteegiga tagatud kohustused VÕS § 175 lg-te 1 ja 2 tähenduses ning võlgnik on sellise kohustuse ülevõtmisega nõustunud. Kohustuste ülevõtmise ulatuse maksimumpiir on kas enampakkumise kuulutuses avaldatud püsima jäävate hüpoteekidega tagatud nõuete summa, hüpoteegisumma või kinnisasja koormatistevaba väärtus müügi ajal sõltuvalt sellest, milline neist on väikseim. Kinnisasja koormatistevaba turuväärtust omandamise hetkel peab vaidluse korral tõendama omandaja. (p 16)
Hüpoteegipidaja nõusolek kohustuse ülevõtmiseks tuleb lugeda antuks olukorras, kus ta võtab kinnisasja omandajalt vastu hüpoteegiga tagatud nõuete täitmiseks pakutu ning sellest piisab hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Samuti tuleb nõusolek lugeda VÕS § 175 lg 6 teise lause järgi antuks, kui hüpoteegipidajale on kohustuse ülevõtmisest VÕS § 175 lg 6 esimese lause kohaselt teatatud ning möödunud on kolm kuud, mille jooksul ei ole hüpoteegipidaja hüpoteegiga tagatud kohustuse kinnisasja omandajale üleminekuks nõusoleku andmisest keeldunud. Kinnisasja müügi puhul täitemenetluses enampakkumisel peab VÕS § 175 lg 6 esimese lause kohase teate hüpoteegipidajale edastama kohtutäitur. (p 17)
Kui hüpoteegipidaja keeldub kohustuse üleminekuks nõusoleku andmisest ning nõuab täitmist hüpoteegiga tagatud nõuete seniselt võlgnikult, on viimasel VÕS § 175 lg 4 alusel õigus nõuda kinnisasja omandajalt, et viimane täidaks hüpoteegiga tagatud kohustuse või tagaks selle täitmise. Kui algne võlgnik täidab kohustuse, läheb talle VÕS § 69 lg 2 analoogia alusel üle nõue kinnisasja omandaja vastu tulenevalt sellest, et nende omavahelises suhtes vastutab kohustuse täitmise eest kinnisasja omandaja. Seejuures on võlgnikul VÕS § 167 lg 1 teise lause ja § 174 lg 2 alusel õigus nõuda hüpoteegi üleandmist endale. (p 17)
TMS § 84 lg 1 p-e 3 ja 5 tuleb koosmõjus TMS §-ga 26 tõlgendada selliselt, et kohtutäitur peab kinnisasja arestimisel välja selgitama sundenampakkumise korral püsima jäävate õiguste väärtuse, sh püsima jäävate hüpoteekidega tagatud nõuete summa, ning need enampakkumise kuulutuses avaldama selliselt, et pakkumisel osalejatel oleks võimalik ebamõistlike raskusteta aru saada, missugune on kinnisasja turuväärtus ilma püsima jäävate õigusteta ning kui palju on enampakkumise alghind püsima jäävate õiguste, sh hüpoteegiga tagatud nõuete tõttu väiksem kinnisasja koormatistevabast väärtusest (vt ka RKTKm 18.04.2017, 3-2-1-19-17, p 16.4). Lisaks peab kohtutäitur enampakkumise teates selgitama, et kinnisasja enampakkumiselt omandaja vastutab enampakkumisel püsima jäävate hüpoteekidega tagatud kohustuste eest. (p 15)
|
| 2-23-3798/19
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
10.12.2025 |
|
Kui reaalservituudi teostamise täpne koht on kokku lepitud (mh näiteks viitega lepingu lisaks olevale plaanile) ning selle kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse, on reaalservituudi teostamise täpne koht muutunud reaalservituudi kui piiratud asjaõiguse sisuks. Selle muutmiseks on igal juhul nõutav uue asjaõiguslepingu sõlmimine ja kinnistusraamatusse kande tegemine. (p 13)
Reaalservituudi teostamise koha muutmist võib teeniva kinnisasja omanik nõuda esmalt AÕS §-s 181 sätestatud eelduste esinemise korral. AÕS § 178 lg 1 teise lause kohaselt määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ehkki nii AÕS § 180 kui ka AÕS § 181 puudutavad reaalservituudi sisu, sätestades eeldused, mille puhul võib teeniva kinnisasja omanik nõuda reaalservituudi teostamise viisi või koha muutmist, välistaksid need sätted reaalservituudi sisu kokkuleppel täpsustamise vaid juhul, kui tegu oleks imperatiivsete normidega, millest pooltel ei ole lubatud kõrvale kalduda. AÕS §-e 180 ja 181 tuleb käsitada imperatiivsetena selles osas, et neis sätestatud muudatuste nõudmise õigust ei saa kokkuleppega teeniva kinnisasja igakordse omaniku kahjuks välistada. Teisalt aga ei ole põhjust pidada lubamatuks kokkuleppeid, millega laiendatakse teeniva kinnisasja omaniku õigust nõuda servituudi teostamise viisi või koha muutmist. Selline lähenemine on kooskõlas AÕS §-s 178 sätestatud põhimõtetega, mille kohaselt annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud, ning millega nähakse ette kohustus teostada reaalservituuti teenivale kinnisasjale kõige vähem koormaval viisil. Seega on põhimõtteliselt võimalik anda teeniva kinnisasja omanikule ka ühepoolne õigus servituudi teostamise täpset asukohta teeniva kinnisasja piires vabalt ümber paigutada. (p 14)
Kui teeniva kinnisasja omanikule on asjaõiguslepinguga antud õigus servituudi teostamise koha vabaks ümberpaigutamiseks teeniva kinnisasja piires, ei või sellega siiski valitseva kinnisasja omaniku võimalused servituudi teostamisel ega ka servituudi peamine funktsioon oluliselt kitseneda, kui just asjaõiguslepingust endast ei tulene teisiti. (p 14)
AÕS § 181 lg 1 on kohaldatav ka juhtudel, kus servituudi teostamise asukoht muutuks üksnes osaliselt, samuti kui servituudi teostamiseks ettenähtud ala üksnes väheneks. AÕS § 180 lg 1 ja § 181 lg 1 alusel esitatavaid nõudeid võib olla üksikjuhul keerukas eristada, seega ei ole välistatud lahendada praegust nõuet alternatiivselt ka AÕS § 180 lg 1 järgi, s.o servituudi teostamise viisi muutmise nõudena. Kummalgi juhul peavad olema täidetud vastavalt kas AÕS § 180 lg-s 1 või § 181 lg-s 1 sätestatud eeldused. See tähendab, et valitseva kinnisasja omanikule ei tohi servituudist tulenevate õiguste teostamine muutuda oluliselt keerukamaks. Nõude lahendamisel tuleb nii valitseva kui teeniva kinnisasja omanike huve vastastikku kaaluda. Valitseva kinnisasja omanik võib olla kohustatud leppima väiksemate ebamugavuste lisandumisega muudetud teostamiskoha puhul (nt mõningane tee pikenemine), kuid samas peaks muudetud juurdepääs talle majanduslikust vaatepunktist võimaldama senisega võrreldes samaväärseid eeliseid ja kasutusmugavuse taset. (p 17)
Küsimus selle kohta, kas vaidlusalusest servituudist tuleneb valitseva kinnisasja igakordsele omanikule õigus kasutada kaht juurdepääsuväravat, on seotud servituudi sisulise ulatuse väljaselgitamisega. Teeservituudi seadmise eesmärk võib piirduda ainuüksi sellega, et valitseva kinnisasja igakordsele omanikule tagatakse juurde- ja väljapääs avalikult teelt valitsevale kinnisasjale. Sõltuvalt kokkuleppest võib servituudi asjaõiguslik sisu olla aga ka laiem ja/või täpsemini määratletud. (p 18)
Servituudisuhte algsete poolte vahelises suhtes on servituudi tõlgendamisel võimalik kasutada kõiki VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendusreegleid. Kui aga valitseva ja/või teeniva kinnisasja omanik on vahetunud, tuleb piiratud asjaõiguse olemuse tõttu valida võimalikult objektiveeritud ja õiguskäibe vajadustest lähtuv tõlgendamisviis. Seega saab õigusjärglaste puhul reaalservituudi kui piiratud asjaõiguse sisu tõlgendamisel võtta aluseks asjaomase servituudi kinnistamisdokumentidest (eelkõige asjaõigusleping ja kinnistamiseks vajalik puudutatud isiku nõusolek) nähtuva, jättes kõrvale õigussuhte algsete osaliste võimalikud soovid ja kavatsused, mis nendes dokumentides ei väljendu. (p 15)
Väljaspool kande aluseks olnud dokumente ja andmeid sisalduvat võimalikku teavet (nt servituudi seadmisele eelnenud poolte kirjavahetus vms) ei tule seega servituudi kui asjaõiguse sisu väljaselgitamisel üldjuhul arvestada olukorras, kus vaidluse poolteks on esialgse servituudisuhte poolte õigusjärglased. (p 19)
Reaalservituudi teostamine kinnistusraamatust mittenähtuval viisil pikema aja jooksul ei muuda iseenesest servituudi sisu isegi juhul, kui teeniva kinnisasja omanik ei ole niisugusele kasutusele vastuväiteid esitanud. Samas võib pika aja jooksul teatava kasutusviisi talumine olla üheks asjaoluks, mida arvestada servituudi algse sisu väljaselgitamisel tõlgendamise abil, niivõrd kuivõrd servituudi tegeliku teostamise viis on vastavuses kinnistusraamatu kandest nähtuva ja kande aluseks olnud dokumentide sisuga. (p 20)
Vt. RKTKm nr 2-22-15688, p 9; RKTKm nr 3-2-1-106-08, p 13. (p 12)
Kuna kinnistusraamatu peamiseks eesmärgiks on anda usaldusväärne ettekujutus sellest, missugused piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad, peavad reaalservituudi oluline sisu ja asjaõiguslik ulatus tulenema nii kolmandate heausksete isikute kui ka võimalike hilisemate kohustatud isikute ning õigusjärglaste jaoks selgelt kinnistusraamatu kandest. (p 19)
Kui teeniva kinnisasja omanik esitab hagi reaalservituudi teostamise koha muutmiseks, saab kohus TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kohustada valitseva kinnisasja omanikku andma vajalik tahteavaldus, kui valitseva kinnisasja omanikul on servituudi sisust tulenev kohustus niisugune tahteavaldus anda. (p 13)
|
| 2-25-2805/9
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
19.11.2025 |
|
KRS § 341 lg 1 ja lg 2 p 7 alusel peab olema keelumärke kinnistusraamatusse kandmiseks teise abikaasa nõusolek, sest kande tegemine kahjustaks selgelt võlgnikuks mitteoleva abikaasa omandiõigust. Nõusolekut ei oleks vaja, kui oleks tegu mõne KRS § 341 lg-s 7 nimetatud erandiga. Maksuotsus ei ole KRS § 341 lg-s 7 nimetatud erandite hulgas.
Riigikohus on leidnud, et MKS § 1361 lg 1 ja § 130 lg 1 p 1 järgi (koostoimes TsMS § 378 lg 1 p-ga 3) on võimalik esitada maksuseadusest tuleneva rahalise nõude või kohustuse tagamiseks kohtule ka selline taotlus, mille kohaselt seataks keelumärge kinnisasjale nii, et kinnisasja käsutamine keelatakse üksnes maksukohustuslasel (vt ka RKÜKm nr 3-3-1-15-12, p 46; RKÜKo nr 3-3-1-82-12, p-d 54-56). Sellisel juhul oleks aga olukord teine, kui siinses menetluses, sest vastav taotlus tuleb esitada halduskohtule ja tegu on menetluse kestel ajutiste täitmist tagavate abinõude kohaldamisega, mitte täitedokumendi täitmisega. Sellisel juhul kohalduks KRS § 341 lg 7 p-s 1 sätestatud erand, sest tegu on hagi tagamise laadse ajutise olukorraga ja kanne tehtaks kohtumääruse alusel. Praegusel juhul esitas kinnistamisavalduse maksuhaldur ise kinnistusosakonnale, täites täitedokumenti ja nõudes võlga sisse, ja sellisel juhul ei olnud võimalik kinnistamisavaldust rahuldada, kuna KRS § 341 lg 7 ei sätesta, et maksuhalduri haldusakt asendab puudutatud isiku nõusolekut. (p 9)
TMS § 14 lg 1 sätestab, et sissenõude pööramine abikaasade ühisvarale on lubatav võlgnikuks mitteoleva abikaasa nõusolekul või siis, kui on olemas mõlemat abikaasat kohustust täitma kohustav täitedokument. Kuna praegusel juhul ei ole võlgnikuks mitteoleva abikaasa nõusolekut sissenõude pööramiseks ega mõlemat abikaasat kohustust täitma kohustavat täitedokumenti, ei ole sissenõude pööramine abikaasade ühisvarale lubatav. Väär on seisukoht, et selline õigus saab tuleneda MKS § 130 lg-st 1. Viidatud säte reguleerib maksukohustuse sissenõudmist maksukohustuslaselt, mitte võlgnikuks mitteolevalt abikaasalt. (p 10)
Maksunõuete ja tsiviilõiguslike nõuete täitmine peab toimuma samade põhimõtete alusel, et kohelda samas olukorras olevaid isikuid võrdselt. Riik ei saa võimumonopoli kasutades luua enda nõuete täitmisele soodsamaid tingimusi, sest see oleks vastuolus põhiseaduse (PS) § 12 lg-s 1 sätestatud võrdsuspõhiõigusega. Riik peab PS § 14 järgi tagama põhiõiguste kaitse, mispärast on välistatud riigi nõuete täitmisele soodsamate tingimuste seadmine kui tsiviilõiguslike nõuete täitmisele. Samuti peab riik PS § 32 alusel tagama, et menetluse käigus ei kahjustata võlgnikuks mitteoleva isiku omandiõigust. Võrdse kohtlemise põhimõtet ja ka kõiki teisi põhiõigusi tuleb järgida nii seadusi tõlgendades kui ka neid luues, samuti avalikku võimu rakendades. (p 11)
|
| 2-15-17526/458
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
22.10.2025 |
|
AÕS § 178 lg 1 järgi annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 178 lg 2 järgi tuleb reaalservituuti teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav. Seega on oluline servituudi sisu (ulatuse) tõlgendamisel lähtuda servituudi kokkuleppes kindlaks määratust (vt ka RKTKo nr 3-2-1-76-15, p 11). VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. (p 17)
Reaalservituut kui piiratud asjaõigus kuulub iseenesest VÕS § 1045 lg 1 p-s 5 nimetatud omandiga sarnanevate õiguste hulka. Sellest aga ei järeldu, et valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vahelises suhtes tekitatud kahju hüvitamise nõudeid tuleks üldjuhul lahendada kahju õigusvastase tekitamise sätete (VÕS 53. peatüki) järgi. Nimelt kaasnevad reaalservituudiga asjaõigussuhte igakordsete poolte (s.o valitseva ja teeniva kinnisasja igakordse omaniku) jaoks ka eelkõige seadusest tulenevad õigused ja kohustused (nt AÕS § 178 lg-st 2 tulenev kohustus teostada reaalservituuti teeniva kinnisasja jaoks võimalikult säästval viisil; AÕS § 179 lg-s 1 sätestatud kohustus hoida korras reaalservituudi teostamiseks vajalikku ehitist või seadeldist jm). Seega on valitseva ja teeniva kinnisasja igakordsete omanike vahel lisaks teeniva kinnisasja kasutamist vahetult reguleerivale asjaõigussuhtele ka seadusjärgne võlasuhe, mis sisaldab servituudi teostamisega seotud kõrvalkohustusi. Eeltoodust tulenevalt saab valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vahelises suhtes kohaldada ka õiguste ja kohustuste teostamist ning kohustuste rikkumist puudutavaid võlaõiguse üldisi sätteid (sh TsÜS § 138 ja VÕS § 2 ja § 6). Kui väidetava kahju on tekitanud teeniva kinnisasja omanik, kahjustades näiteks juurdepääsuteed, mille kasutamiseks on valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud servituut, siis on üldjuhul tegu servituudiga kaasnevast võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumisega ning sellest tekkinud kahju hüvitamise nõue tuleb lahendada VÕS § 115 lg 1 alusel. Sellisel juhul kohaldub analoogia korras VÕS § 1044 lg 2, mis välistab olulises osas deliktiõiguslike nõuete esitamise (vt ka RKTKo nr 3-2-1-181-15, p 24; RKTKo nr 3-2-1-113-16, p 28; RKTKo nr 3-2-1-129-13, p 21; RKTKo nr 3-2-1-51-11, p 19).
Kui reaalservituudi teostamist takistab või servituudi teostamiseks vajalikku rajatist kahjustab kolmas isik, kes ei ole ei teeniva ega valitseva kinnisasja omanik, saab servituudi kui piiratud asjaõiguse rikkumise korral esitada kahju hüvitamise nõude rikkuja vastu kahju õigusvastase tekitamise sätete alusel (VÕS § 1043). (p 21)
|
| 2-22-19394/99
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
08.10.2025 |
|
Nõude suuruse kindlaksmääramisel otsustab kohus FIMS § 25 lg 3 järgi esitatud väidete ja tõendite alusel võlausaldaja põhi- ja kõrvalnõude suuruse ning tagatiste olemasolu kava kinnitamisel. FIMS § 25 lg 4 järgi võib kohus jätta võlausaldaja nõude suuruse kindlaks määramata või määrata selle kindlaks üksnes osaliselt, kui nõuet, mida soovitakse ümber kujundada, kohtu arvates tegelikult ei ole, selle suurus on ebaselge või nõude õiguspärasust või tõendatust ei ole võimalik mõistlikult hinnata. Kui kohus jätab esitatud väidete ja tõendite alusel võlausaldaja nõude suuruse täielikult või osaliselt kindlaks määramata, siis on kohus teinud määruses otsustuse võlausaldaja nõude suuruse kohta. Tegemist ei ole nõude vähendamisega FIMS § 21 lg 1 mõttes, vaid kohtu hinnanguga, et nõuet vastavas osas ei ole. (p 16)
Kohtu määruse peale, millega määratakse kindlaks võlausaldaja põhi- ja kõrvalnõude suurus või keeldutakse sellest, võib võlgnik esitada FIMS § 25 lg 6 alusel määruskaebuse. Kuivõrd FIMS § 7 lg 2 esimese lause järgi võib FIMS-is nimetatud kohtumääruse peale esitada määruskaebuse FIMS-is ettenähtud juhul ja FIMS § 25 lg 6 lubab määruskaebuse esitada üksnes võlgnikul, siis ei ole võlausaldajal kaebeõigust määruse peale, millega kohus määrab kindlaks võlausaldaja põhi- või kõrvalnõude suuruse või keeldub sellest. (p 17)
Määruse peale, millega ümberkujundamiskava kinnitatakse või kinnitamata jäetakse, võib võlgnik või maksejõuetusavalduse esitanud võlausaldaja esitada FIMS § 28 lg 2 järgi määruskaebuse. Ümberkujundamiskava kinnitamise määruse peale kaevates ei saa tugineda sellele, et kohus on jätnud nõude suuruse (osaliselt) kindlaks määramata. (p 19)
Nõuete ümberkujundamise võimalused on FIMS § 21 lg 1 järgi täitmise tähtaja pikendamine, osadena täitmine või kohustuse vähendamine. Ümber ei saa kujundata nõuet, mille suuruse kohus jättis kindlaks määramata. Sarnaselt ei saa ümber kujundada nõuet osas, milles kohus jättis selle suuruse kindlaks määramata (FIMS § 25 lg 4). (p 18)
Ümberkujundamiskava kinnitamisel otsustab kohus, millisel viisil kujundatakse ümber nõuded, mille kohus FIMS § 25 lg 3 alusel kindlaks määras. Nõuete ümberkujundamise võimalused on FIMS § 21 lg 1 järgi täitmise tähtaja pikendamine, osadena täitmine või kohustuse vähendamine. Ümber ei saa kujundata nõuet, mille suuruse kohus jättis kindlaks määramata. Sarnaselt ei saa ümber kujundada nõuet osas, milles kohus jättis selle suuruse kindlaks määramata (FIMS § 25 lg 4). (p 18)
Pandiesemelt hüpoteegi kustutamiseks on AÕS § 642 järgi vaja hüpoteegipidaja nõusolekut. Hüpoteegi kustutamise eelduseks on üldjuhul see, kui hüpoteegiga tagatud nõue on rahuldatud või nõuet ei ole tekkinud (AÕS § 349 lg 1). Nõude osalise rahuldamise korral on võimalik AÕS § 349 lg 2 järgi nõuda hüpoteegi kustutamist rahuldatud nõude ulatuses (RKTKo nr 3-2-1-81-12, p 11). (p 19)
|
| 2-23-12378/47
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
25.06.2025 |
|
TsK § 551 lg te 1–3 järgi pidi pärija pärandi omandamiseks selle vastu võtma kuue kuu jooksul pärandi avanemisest. Võimalik oli võtta pärand vastu ka seda faktiliselt valitsema või valdama asudes. TsK § 551 lg-te 2 ja 3 järgi loetakse, et pärija on kogu pärandvara vastu võtnud, kui ta on asunud valitsema või valdama mõnda pärandvarasse kuulunud asja (kehalist eset). Seejuures ei ole oluline selle pärandavara osa suurus, mida pärija asus valdama (RKTKo nr 3-2-1-141-03, p-d 7 ja 20; 3-2-1-130-05, p 11). (p 12)
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lg 3 kohaselt kohaldatakse korteriomandile kinnisomandi kohta sätestatut. Kinnisomandi tehinguliseks üleandmiseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 alusel vajalik kolme eelduse täitmine: (1) sõlmitud on notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping), (2) kinnisasja võõrandanud isikul on käsutusõigus, (3) õigusmuudatus on kantud kinnistusraamatusse (RKTKo nr 3-2-1-127- 13, p 20; 3-2-1-18-14, p 26). (p 14)
Asjade käsutamisel tuleb arvestada ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 6 lg-s 3 sätestatud spetsialiteedi põhimõttega, mille kohaselt tuleb iga ese üle anda eraldi käsutustehinguga. Eelnevat seisukohta ei väära PärS § 148 lg 1 esimeses lauses sätestatu, mille kohaselt on kaaspärijal õigus käsutada temale kuuluvat mõttelist osa pärandvara ühisusest. Nimetatud säte kohaldub vaid juhul, kui pärandaja vara pärivad mitu pärijat (vt kaaspärija mõistet PärS §-s 147). (p 15)
Pärandvara ühisuse osa võõrandamisel tehingu esemeks konkreetsed pärandvarasse kuuluvad esemed, vaid õigused ja kohustused pärandvara ühisuses. See tähendab, et omandajale lähevad üle kaaspärija varalised õigused, mis väljenduvad PärS § 148 lg 2 järgi eelkõige õiguses nõuda seda osa pärandvarast, mille oleks pärandvara jagamisel saanud talle osa võõrandanud kaaspärija. Seejuures on pärija staatus ja sellest tulenevad isiklikud õigused ja kohustused pärija isikuga lahutamatult seotud ning need osa omandajale üle ei lähe (RKTKo nr 2-17-4276/69, p 15; RKTKm nr 2-22-1754/11, p 9). (p 15)
Ühisomandis oleva kinnisasja võõrandamise puhul märgib kolleegium, et kehtiva õiguse kohaselt saavad omanikud ühisomandisse kuuluvat kinnisasja valitseda ja käsutada vaid tervikuna ühise tahte väljendamise kaudu, st ühisomandis oleva kinnisasja käsutamiseks on vaja mõlema omaniku nõusolekut (vt ka RKTKm nr 3-2-1-62-16, p 17). See kehtib nii abikaasade ühisomandi kohta (PKS § 29 lg 1 esimene lause, PKS § 39) kui ka kaaspärijate kohta (PärS § 148 lg 1 teine lause). Seega on kaaspärija õigus käsutada pärandvara hulgas olevaid esemeid piiratum kui ainupärijal, kuna üksnes ühe pärija puhul ei teki pärandvara ühisust ja ainupärija saab päritud vara omanikuks samas positsioonis nagu pärandaja. (p 16)
Olukorras, kus hageja oleks kinnistusraamatuväliselt saanud kinnisasja ühisomanikuks ning tema huvi on suunatud üksnes ühisomandisuhte lõpetamisele ja ühisvara jagamisele, ei oleks iseenesest vaja eraldi esitada nõuet, mille eesmärk on hageja ühisomanikuna kinnistusraamatusse kandmine. Selle, kas hageja on ühisomanik, saab kohus tuvastada ühisvara jagamise nõude lahendamise eeldusena. (p 19)
Arvestades, et hageja eesmärk hagi esitamisel oli lõpetada korteri ühine omand ning selle eesmärgi saavutamiseks ei olnud vaja esitada nõuet kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikke tahteavaldusi andma kohustamiseks, saab TsMS § 122 lg-st 2 ja analoogia alusel TsMS § 134 lg-st 3 lähtudes lugeda kinnistusraamatu kande parandamise nõude hinna hõlmatuks ühisvara jagamise nõudega. Seega on tsiviilasja hind TsMS § 132 lg 11 ja lg 4 p 5 järgi 3500 eurot. (p 20)
Otsuses menetluskulude jaotuse märkimine on TsMS § 173 lg-st 1 tulenevalt kohustuslik ja see on võimalik märkimata jätta üksnes TsMS § 173 lg-s 5 kirjeldatud otsustes, s.o vaheotsus, tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsus ja vaidlustamise reservatsiooniga otsus dokumendimenetluses. (p 21)
|
| 2-22-17410/44
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
20.06.2025 |
|
Kinnisasja asjaõiguslepingu sõlmimiseks peavad mõlema poole tahteavaldused vastama AÕS §-s 641 ja § 120 lg-s 1 sätestatud vorminõuetele. Kohtulahendiga tahteavalduse asendamisel on üksnes asendatud tahteavalduse puhul täidetud seadusest tulenev vorminõue. Kinnisasja omandaja vormikohast tahteavaldust ei asenda kohtule hagi esitamine kohustamaks kinnisasja võõrandajat andma kinnisomandi üleandmise tahteavaldus. Seega peab kinnisasja omandaja kinnistusraamatusse kande tegemiseks esitama kinnistusraamatu pidajale lisaks kinnistamisavaldusele ja eelviidatud kohtulahendile ka oma notariaalselt tõestatud vormis avalduse kinnisasja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. (p-d 15 ja 16)
Kinnisomandi tasu eest võõrandamisel saab vastastikuse täitmise VÕS § 110 lg 5 järgi korraldada eesmärgipäraselt ning mõlema poole huve tasakaalustavalt selliselt, et võõrandajat kohustatakse andma asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning omanikuvahetust väljendava kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalikud tahteavaldused üksnes tingimusel, et kinnisasja omandaja on tasunud võõrandajale kinnisasja ostuhinna või kui võõrandaja satub ostuhinna vastuvõtmisega viivitusse. Kui kohus rahuldab hagi VÕS § 110 lg 5 alusel vastunõude täitmise tingimusega, on samuti tegu TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes kohtuotsuse täitmise viisi kindlaksmääramisega (RKTKo nr 3-2-1-57-11, p 38). (p 21)
Kinnistusraamatu kande tegemiseks tuleb kinnistusraamatu pidajale lisaks nõuetekohasele kinnistamisavaldusele, kinnisasja omandaja notariaalselt tõestatud tahteavaldusele asjaõiguslepingu sõlmimiseks, andmetele, mis võimaldavad kontrollida riigilõivu tasumist kinnistusraamatu kande tegemise eest, ning kohtulahendile, millega asendati kinnisasja võõrandaja tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnisasja omaniku muutumise kohta kinnistusraamatu kande tegemiseks, esitada:
• kohtutäituri õiend, milles kohtutäitur kinnitab, et kinnisasja omandaja on hoiustanud raha konkreetse kohtuotsuse täitmiseks, millega kohustati kinnisasja võõrandajat andma tahteavaldused omandajalt lahendiga väljamõistetud rahasumma tasumise vastu, ning et kohtutäitur on võõrandajale TMS § 184 lg 1 teise lause järgi omandaja kohustuse täitmist pakkunud; või
• notari hoiustamiskviitung, millest hoiustamise alusena nähtub selgelt, et raha hoiustati kohtuotsuse täitmiseks, millega kohustati võõrandajat andma tahteavaldused omandajalt lahendiga väljamõistetud rahasumma tasumise vastu. (p-d 22–23)
Kuna pankrotimenetluse ajal intressi ja viivise arvestamise peatumine on seadusest tulenev tagajärg, ei ole kohtuotsus vastuolus PankrS § 35 lg 1 p-ga 6, kui enne pankroti väljakuulutamist esitatud hagi alusel mõistetakse pankrotivõlgnikult pärast võlgniku pankroti väljakuulutamist tehtud kohtuotsusega välja viivis põhivõlgnevuselt hagiavalduse esitamisest põhivõlgnevuse tasumiseni. Pankrotihaldur ja kohus saavad sellise nõude tunnustamisel arvestada PankrS § 35 lg 1 p-ga 6. Ka kohtutäitur saab sellise nõude täitmisel arvestada PankrS § 35 lg 1 p-ga 6 ja § 167 lg-ga 1. (p 25)
|
| 2-24-15515/30
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
20.06.2025 |
|
Laeva arestimisele ei laiene TsMS-i sätted hagi tagamise tavapäraste eelduste osas. Laeva arestimine eeldab üksnes seda, et esineb arestimise alus ning asjaomase laeva arestimine on seaduse järgi lubatud. Arestimise aluse esinemist ja konkreetse laeva arestimise lubatavust tuleb avalduses TsMS § 381 lg 2 kohaselt põhistada. (p-d 13 ja 14)
Kui laeva arestinud Eesti kohtule allub ka arestiga tagatud merinõude lahendamine, siis on laeva arestimise avalduse lahendamine osa hagimenetlusest, mitte hagita menetlus, ja seda ka juhul, kui laeva arestimise avaldusele ei järgne hagiavalduse esitamist (RKTKm nr 3-2-1-91-13, p 12). Kui aga laeva arestinud Eesti kohus ei ole pädev merinõuet sisuliselt lahendama, siis ei ole laeva arestimise taotluse lahendamine osa hagimenetlusest, vaid iseseisev hagita menetlus (vt sarnaselt RKTKm nr 3-2-1-130-08, p 28). (p-d 16 ja 17)
Piisav tagatis, mis võimaldab laeva LAÕS § 783 lg 1 kohaselt arestist vabastada, on üldjuhul selline, mis katab merinõudest tuleneva põhivõla ning sellelt arvutatava viivise, samuti nõude maksma panemisest tekkivad võimalikud menetluskulud. Tagatise sobivad vormid on nt tagatissumma tasumine kohtu deposiiti või samas summas pangagarantii esitamine. (p 18)
|
| 2-23-11510/54
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.06.2025 |
|
Otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid tuleb eristada otsusest neid rahastada. Need on eraldiseisvad küsimused, mille üle otsustamine on reguleeritud erinevate sätetega. (p 22)
Üldise põhimõttena saab iga kaasomandi eseme muudatuse teha korteriomanike kokkuleppel (KrtS § 38 lg 1). Kui kavandatav muudatus jääb tavapärase valitsemise piiresse, võivad korteriomanikud selle üle otsustada ka häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemise piirest väljuva, kuid kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatuse üle saavad korteriomanikud erandkorras otsustada ka KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). (p 26)
Korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga on muudatus, mis väljub kaasomandi eseme tavapärase valitsemise piirest, ja see ei ole kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ega remont KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Tavapärane korrashoid hõlmab peamiselt tegevusi, mille eesmärk on kaasomandi eseme hooldamine selle sihipärase ja kasutuskõlbliku seisundi säilitamiseks, ning tavapärane remont tegevusi, mis on suunatud sellise seisundi taastamisele. Seega võib tavapärase korrashoiu ja remondina käsitada näiteks amortiseerunud küttesüsteemi parandamist või asendamist uue samaliigilise süsteemiga. Korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga võib sõltuvalt asjaoludest olla käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatusena KrtS § 39 tähenduses. (p-d 27 ja 28)
KrtS § 39 kohaldamiseks peavad olema täidetud kolm kumulatiivset eeldust: (1) muudatus vastab ajakohastamise määratlusele, (2) muudatusega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ning (3) muudatusega ei kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Seejuures kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb eelkõige mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1), kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt suurendavad korteriomandite turuatraktiivsust, parandavad elamistingimusi või võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada. (p-d 28 ja 29)
Korterelamu lokaalse gaasikütte asendamist kaugküttega saab pidada kaasomandi eseme ajakohastamiseks KrtS § 39 mõttes. (p-d 31–31.3)
Osal juhtudel on korteriomanik KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel isegi siis, kui kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik toiming ei ole korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud. Eelkõige tuleb see kõne alla olukordades, mil juurdepääs eriomandi esemele on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks (KrtS § 37) või kaasomandi eseme valitsemise kohustuse täitmiseks. (p 36)
Üldjuhul ei anna aga KrtS § 31 lg 1 p 3 korteriühistule alust nõuda korteriomanikult eriomandi eseme piiramatut kasutamist. Erandina võib see tulla kõne alla, kui tegemist on eraldi juurdepääsuga ruumidega, kus asuvad hoone püsimiseks, ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed (KrtS § 4 lg 3) ning mis oma olemuselt ei sobi muul otstarbel kasutamiseks. (p 42)
Lisaks kaasomandi eseme valitsemise kohustusele (RKTKo nr 2-18-13649/57, p 17) on korteriühistul ka seadusest tulenev õigus rakendada abinõusid, mis on vajalikud selle kohustuse täitmiseks. Eelkõige võib juhatus ilma vastava korteriomanike otsuse või kokkuleppeta teha vähetähtsaid toiminguid, mis ei ole korteriomanike jaoks ebamõistlikult koormavad. Üldjuhul puudutab see korteriühistule omaste olmeküsimuste lahendamist, mis vastavad eelduslikult kõigi korteriomanike huvidele (KrtS § 34 lg 1) ega põhjusta korteriomanike seas olulist vastuseisu. (p 37)
|
| 2-23-1976/41
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
04.06.2025 |
|
Kinnisasja, sh korteriomandi omandamise lepingute puhul saavad lepinguliste õiguste ja kohustuste kandjaks olla üksnes vastava lepingu pooled. Vaatamata sellele, et korteriomandi omandamise lepingud võivad puudutada ka kõigi korteriomandite kaasomandi eset – mida korteriomanikud valitsevad üldjuhul ühiselt korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2) –, ei muuda see iseenesest korteriühistut vastavate lepinguliste õiguste ja kohustuste kandjaks. (p 12)
Kinnisasja, sh korteriomandi omandamise lepingute puhul saavad lepinguliste õiguste ja kohustuste kandjaks olla üksnes vastava lepingu pooled. Vaatamata sellele, et korteriomandi omandamise lepingud võivad puudutada ka kõigi korteriomandite kaasomandi eset – mida korteriomanikud valitsevad üldjuhul ühiselt korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2) –, ei muuda see iseenesest korteriühistut vastavate lepinguliste õiguste ja kohustuste kandjaks. Eeltoodu aga ei välista korteriühistu võimalust sellistest lepingutest korteriomanikule tulenevaid nõudeid maksma panna. Eelkõige on see võimalik juhul, kui korteriomanikud loovutavad vastavad nõuded korteriühistule. (p-d 12 ja 13)
Osal juhtudel saab korteriühistu panna maksma korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelisest lepingust korteriomanikule tulenevaid nõudeid ka seaduse alusel (KrtS § 12 lg 1 koostoimes § 34 lg-ga 2). See on võimalik üksnes nende lepinguliste nõuete puhul, mis puudutavad kõigi korteriomandite kaasomandi eset ning mida korteriomanikud on otsustanud panna maksma ühiselt korteriühistu kaudu. Selline otsustusõigus võib sõltuvalt lepingulise nõude sisuks oleva toimingu olemusest olla hõlmatud kas kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu ja remondiga (KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1), ajakohastamisega (KrtS § 39) või olulise ümberkorraldusega (KrtS § 38 lg 1). Nõude esitamine korteriühistu kaudu ei välista aga korteriomaniku, kes on vastava lepingu sõlminud, õigust esitada ise kohtule sama nõue, nõudes kohustuse täitmist üksnes kas ühiselt kõigile korteriomanikele või korteriühistule. (p-d 15 ja 18.2)
|
| 2-20-17399/67
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
29.05.2025 |
|
Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 tähenduses kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ehk täpsemalt – jagamisega või konkreetse jagamise viisiga mittenõustunud kaasomaniku tahteavalduse asendamine. Hageja peab kaasomandi lõpetamiseks sõnastama hagis tahteavalduse, mida soovib kohtulahendiga asendada. Hageja ei pea paluma vastaspoole tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, sest kohtulahend asendab seda seaduse alusel (RKTKm nr 3-2-1-65-10, p 20; RKTKo nr 3-2-1-42-13, p 12). TsÜS § 68 lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1) tähenduses hagi puhul saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (RKTKo nr 3 2 1 153-09, p 16). (p 13)
Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (vt nt RKTKo nr 2-18-13306/25, p 10; 2-19-18320/73, p 11). (p 14)
Kohus ei saa lõpetada kaasomandit muul viisil, kui on sätestatud AÕS § 77 lg-s 2, mis on kaasomandi lõpetamise nõude alusnorm. See ei ole võimalik ka juhul, kui kaasomanike panused kinnisasja soetamisse või sellel asuva elamu parendamisse ja hooldamisse on erinevad. See, et üks kaasomanik kinnisasja osa parendab ja hooldab, ei ole omandi tekkimise alus ja sellisel viisil toimides omand ei suurene (RKTKo nr 2-22-2159/98, p-d 15 ja 22). (p 15)
Kaasomandi jagamine muul viisil, kui on AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud, ei ole võimalik juhul, kui kinnisasja kaasomanikud on endised elukaaslased, kes soetasid kinnisasja mitteabielulise kooselu kestel eesmärgiga kinnisasjal asuvas elamus ühiselt elada ja tegid selleks võrreldavad majanduslikud panused. Mitteabieluline kooselu ei muuda iseenesest poolte omandisuhteid (RKTKo nr 3-2-1-109-14, p 17; 2-20-10878/52, p 13). (p 15)
Erandina on võimalik kaasomandis olev kinnisasi jagada muul viisil, kui pooled leppisid selles kokku kaasomandi loomisel või lepivad kokku hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta. Samuti võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või kohtuliku kompromissina. Kirjeldatud kaasomanike kokkulepped peavad olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (RKTKo nr 2-22-2159/98, p-d 17 ja 18). (p 16)
Kohus saab kaasomandi lõpetada ja kinnisasja jagada, andes kinnisasja ühele kaasomanikule ja pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas, üksnes juhul, kui kaasomanik, kes kinnisasja endale soovib, on valmis ja võimeline maksma teisele kaasomanikule hüvitise, mille suurus sõltub (1) kaasomandis oleva asja kui terviku väärtusest, mis on kindlaks määratud võimalikult omandi kaotamise aja seisuga ja (2) kaasomandi osast ilma jääva kaasomaniku mõttelise osa suurusest (vt nt RKTKo nr 3-2-1-102-05, p 16; 3-2-1-70-10, p 13; 3-2-1-14-17, p 23). (p 18)
Juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele (RKTKo nr 2-22-2159/98, p 15). Kohus võib siiski kaasomandi lõpetamise otsuses TsMS § 445 lg 1 alusel määrata, et kaasomandi ese võõrandatakse ilma koormatisteta selliselt, et enampakkumise tulemist rahuldatakse kõigepealt pandipidajate või teiste piiratud asjaõiguse omajate nõuded nii, et piiratud asjaõigused saab kustutada, ja et järelejääv tulem jagatakse vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurusele (RKTKo nr 2-22-2159/98, p 23; 3-2-1-39-17, p 12). (p 19)
Kaasomanik võib AÕS § 72 lg-te 1 ja 4 alusel ja VÕS § 69 lg 2 alusel esitatavad nõuded või nende asemel seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise kaudu vara väärtuse juurdekasvu jagamise ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamise nõude maksma panna kaasomandi jagamise menetluses, esitades vastava hagi või vastuhagi ja tasudes riigilõivu. Vastuhagi võib esitada ka tingimuslikult selliselt, et kostja taotleb vastuhagi menetlemist ainult juhul, kui kohus rahuldab kaasomandi lõpetamise hagi (vt ka RKTKo nr 2-19-18320/73, p 15.3). Samuti on võimalik kirjeldatud nõuded kohtule esitada tasaarvestuse vastuväitena, mis on riigilõivuvaba, kuid sellisel juhul peab vastuväite esitaja arvestama sellega, et tasaarvestuse vastuväide jääb lahendamata, kui kaasomand lõpetatakse muul viisil kui asja andmisega ühele kaasomanikule, pannes temale kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. (p 22)
Olukorras, kus üks kaasomanik on teinud kaasomanike kokkuleppel või enamuse otsusel kinnisasja korrashoiuks, säilitamiseks või parendamiseks kulutusi või kinnisasja säilitamiseks vajalikke toiminguid eelneva kokkuleppe või enamuse otsuseta, on kulusid kandnud kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt AÕS § 72 lg-te 1 ja 4 alusel kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osaga. (p 21)
Solidaarvõlgnik saab olukorras, kus ta on täitnud ühist kohustust suuremas ulatuses, kui temale langevas osas, esitada teise solidaarvõlgniku vastu tagasinõude VÕS § 69 lg 2 alusel. (p 21)
Mitteabielulises kooselus elavate kaasomanike puhul võib vastavate eelduste esinemisel olla võimalik asjaõigusseaduses (AÕS § 72 lg-tes 1 ja 4) ja võlaõigusseaduses (VÕS § 69 lg-s 2) sätestatu asemel esitada seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise kaudu vara väärtuse juurdekasvu jagamise ehk ühiselt loodud majandusliku väärtuse jagamise nõue (RKTKo nr 2-20-10878/52, p-d 16–16.3). (p 21)
|
| 2-21-11325/28
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
09.05.2025 |
|
Korterelamu ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, paigaldised ja kommunikatsioonid on ehitise tehnosüsteemide osadena korteriomanike kaasomandis. Korteriomandi eriomandi eseme hulka kuuluvad üksnes sellised tehnosüsteemi osad, mis teenivad vaid ühte korterit ning on eemaldatavad ilma kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustamata (KrtS § 4 lg 1). (p 14.1)
Selgitamaks välja, kas konkreetse tehnosüsteemi osa teenib vaid ühte korterit, saab võtta lähtepunktiks selle mõju süsteemile tervikuna. Üldjuhul saab ühte korterit teenindavaks pidada sellist tehnosüsteemi osa, mille olemasolust ei sõltu ülejäänud tehnosüsteemi eesmärgipärane toimimine. Selliste osade hulka on senises kohtupraktikas loetud nt elektrijuhtmeid, mis on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks (RKTKo nr 2-16-8344/41, p 11), aga ka veetorusid, mis on vajalikud üksnes ühe korteri piires vee laialiviimiseks (RKTKo nr 2-17-7999/68, p 13.3). Ühte korterit teenindavad tehnosüsteemi osad on ka äravoolutorud, mis on vajalikud üksnes ühe korteri reovee ärajuhtimiseks üldkanalisatsiooni. (p 14.2)
Juhul, kui tegemist on ühte korterit teeniva tehnosüsteemi osaga, saab selle kuuluvust eriomandi eseme hulka järeldada tingimusel, et seda saab eemaldada ilma kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi oluliselt kahjustamata. Eelnimetatut tuleb hinnata igal üksikjuhtumil eraldi, arvestades igakülgselt kõiki asjaolusid. Kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi ei kahjusta oluliselt ainuüksi see, kui seinasisestele torudele või elektrijuhtmetele ligipääsemiseks tuleb osaliselt lõhkuda kaasomandi eseme hulka kuuluva seina viimistlus. (p 14.3)
Korteriomandite kaasomandi eseme koosseisu kuuluvad üksnes need hoone seinad, mille eemaldamine kahjustaks kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi. Sellised on eelkõige ehitise põhikonstruktsioonide hulka kuuluvad välispiirded ja kandvad seinad, samuti eriomandi eset teistest eriomandi esemetest ja kaasomandi esemest lahutavad piirdeseinad. Eriomandi piires asuvad kerged vaheseinad, mis sellistele omadustele ei vasta ja mida saab muuta või eemaldada hoonet tervikuna kahjustamata ja teisi korteriomanikke mõjutamata, kuuluvad KrtS § 4 lg 1 järgi eriomandi eseme koosseisu. (p 14.5)
Eriomandi eseme korrashoiu kohustuse sätestab KrtS § 31 lg 1 p 1, mille kohaselt on korteriomanikul kohustus hoida oma eriomandi eset korras selliselt, et selle seisukorrast tulenev toime teistele korteriomanikele ei ületaks tavakasutusest tekkivaid mõjusid (RKTKm nr 2-19-1488/79, p 15). Korrashoiukohustuse rikkumine eeldab, et eriomandi eseme seisukorrast lähtunud kahjustava asjaolu ärahoidmine oli korteriomaniku mõjusfääris, st see ei tohi olla juhuslik, vaid peab olema tingitud mingist korteriomaniku tegevusest või tegevusetusest. (p 17.1)
Olukorras, kus korteriomandi eriomandi eseme hulka kuuluv äravoolutoru on juba hoone ehitamise ajast paigaldatud seina sisse selliselt, et selle korrasolekut saab kontrollida üksnes torusisese kaameraga, ei ole korteriomanikul KrtS § 31 lg 1 p 1 kohaselt kohustust kasutada erivahendeid või -tehnikat äravoolutoru seisundi kontrollimiseks, sh ei ole ta kohustatud kontrolliks seina avama. (p 17.2)
Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju teise korteriomandi eriomandi esemest ja viimase omanik ei ole oma kohustusi rikkunud, ei saa kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist korteriomanikult, kelle eriomandi esemest kahju tekitanud sündmus lähtus. Küll aga ei ole välistatud sellise kahju hüvitamise nõue kahju tekitanud kolmandate isikute vastu, nt deliktiõiguse, sh tootjavastutuse (VÕS § 1061) alusel. Samuti on võimalik, et korteriomanikuga eriomandi piires ehitustööde tegemiseks sõlmitud töövõtuleping on VÕS § 81 lg 1 mõttes teisi korteriomanikke kaitsev leping, millest tulenevate lepinguliste kaitsekohustuste rikkumise puhul võib teistel korteriomanikel olla töövõtja vastu VÕS § 81 lg 2 alusel kahju hüvitamise nõue. Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikul ei ole endal lepingulist või lepinguvälist nõuet kahju tekitanud isiku vastu kahju hüvitamiseks, on võimalik, et kahju tekitanud isik vastutab tekkinud kahju eest mõne teise isikuga (nt teine korteriomanik) sõlmitud lepingu rikkumise tõttu. (p-d 18–20)
Olukorras, kus isikul ei ole endal lepingulist või lepinguvälist nõuet kahju tekitanud isiku vastu kahju hüvitamiseks, on võimalik, et kahju tekitanud isik vastutab tekkinud kahju eest mõne teise isikuga sõlmitud lepingu rikkumise tõttu. Niisuguses olukorras tuleb VÕS § 127 lg-t 1 ja § 128 tõlgendada laiendavalt, st kahjustatud korteri omanikule tekkinud kahju tuleb lugeda teise (lepingupooleks oleva) korteriomaniku kahjuks. Lepingut rikkunud pool ei vabane vastutusest ainult põhjusel, et lepingu rikkumisest tingitud kahju tekib juhuslikult kolmandal isikul, mitte lepingupoolel (vrd RKTKo nr 3-2-1-60-04, p 26). (p 20)
|
| 2-23-3369/35
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
07.05.2025 |
|
Pärandvara hulgas olevale kinnisasjale saab nõuda isikliku kasutusõiguse seadmist järgmiste eelduste esinemisel: (1) nõude esitaja on pärandaja abikaasa, (2) kinnisasi, millele abikaasa palub seada isikliku kasutusõiguse, oli abikaasade ühine kodu ja (3) pärandaja abikaasa elujärg halveneb pärimise tõttu (vt ka RKTKo nr 2-18-8886/64, p 10). (p 14)
Iseenesest on õige, et kaasomandi mõttelist osa ei saa koormata isikliku kasutusõiguse, reaalservituudi, kasutusvalduse ega hoonestusõigusega (RKTKm 14.10.2008, 3-2-1-84-08, p 10). Samas jätavad hagejad tähelepanuta, et kaaspärijad on pärandvara hulgas olevate üksikute asjade ühisomanikud (AÕS § 70 lg 4), mitte kaasomanikud (AÕS § 70 lg 3). Ühisomandi puhul ei ole enne vastaval viisil vara jagamist võimalik kõnelda omandi mõttelistest osadest (RKTKo nr 3-2-1-164-14, p 12). Ühisomandis olevat vara saab koormata ainult tervikuna (RKTKo nr 2-21-6200/67, p 20), mistõttu palus kostja vastuhagis õigesti koormata korter tervikuna isikliku kasutusõigusega tema kasuks. (p 15)
Ühisomandi koormamiseks isikliku kasutusõigusega on tulenevalt AÕS §-st 641 vajalikud õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellele vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Seega palus kostja õigesti korteri isikliku kasutusõigusega koormamiseks kohustada hagejaid andma selleks vajalikud tahteavaldused. Jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendab hagejate tahteavaldust anda sellekohased nõusolekud (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1). (p 15)
Materiaalõiguslikult ei välista pärandvaraks oleva korteri ühisomandi lõpetamist sellele PärS § 16 lg 3 alusel seatav tasuta tähtajatu isiklik kasutusõigus kostja kasuks. Kinnisasja ühisomandit on võimalik lõpetada ka olukorras, kus jagatav kinnisasi on koormatud mõne piiratud asjaõigusega. (p 18)
Kaaspärijad on pärandvara hulgas olevate üksikute asjade ühisomanikud (AÕS § 70 lg 4), mitte kaasomanikud (AÕS § 70 lg 3). (p 15)
Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (RKTKo 22.03.2022, 2-19-18320/73, p 11 ja selles viidatud kohtupraktika). Kirjeldatud põhimõtted on tulenevalt PärS § 152 lg-s 3 sätestatust asjakohased ka pärandvara jagamisel, kui jagatakse ühisomandis olevat asja. (p 16)
Materiaalõiguslikult ei välista pärandvaraks oleva korteri ühisomandi lõpetamist sellele PärS § 16 lg 3 alusel seatav tasuta tähtajatu isiklik kasutusõigus kostja kasuks. Kinnisasja ühisomandit on võimalik lõpetada ka olukorras, kus jagatav kinnisasi on koormatud mõne piiratud asjaõigusega. Samuti ei välista PärS § 16 lg 3 alusel kinnisasjale seatud isiklik kasutusõigus kinnisasja müüki täitemenetluses avalikul enampakkumisel ning PärS § 16 lg 3 alusel tekkinud isiklik kasutusõigus jääb TMS § 158 lg 4 alusel püsima ka täitemenetluses toimuva enampakkumise korral. (p 18)
Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (RKTKo nr 2-19-18320/73, p 11 ja selles viidatud kohtupraktika). (p 16)
Eelduslikult kuulub kummagi abikaasa pangakontol olev raha abikaasade ühisvara hulka (RKTKo nr 2-18-18277, p 20.5 ja selles viidatud kohtupraktika). Siiski ei ole välistatud, et abielu kestel abikaasa arvelduskontole laekunud raha kuulub selle abikaasa lahusvara hulka, kui menetluse kestel leiab tõendamist, et arvelduskontol olev raha saadi tasuta käsutuse teel (PKS § 27 lg 1 p 2), tegemist on väljamaksega kohustusliku pensionifondi osakute eest (PKS § 27 lg 1 p 4) vms. Lahusvara ei muutu ühisvaraks pelgalt selle laekumisega ühe abikaasa arvelduskontole. (p 20)
Olukorras, kus ühe abikaasa lahusvara on segunenud ühisvaraga (nt on abikaasa arvelduskontole laekunud vanaduspension ja väljamakse kohustusliku pensionifondi osakute eest), kuid tegu ei ole PKS §-s 34 kirjeldatud juhtumiga, tuleb varaühisuse varasuhte lõppemisel abikaasa arvelduskontol oleva ühisvara suuruse kindlakstegemiseks välja selgitada, missugune oli arvelduskontole laekunud ühisvara ja lahusvara proportsioon viimase ühisvara laekumise seisuga. Kui selliselt segunenud ühis- ja lahusvaraks oleva raha kogusumma on ühisvara jagamise hetkeks vähenenud, tuleb kirjeldatud proportsiooni aluseks võttes välja selgitada ühisvara suurus varaühisuse varasuhte lõppemise aja seisuga. (p 21)
|
Facebook
X.com