Kohtulahendite liigitus

• Eraõigus
• ->
• Asjaõigus
• ->
• hoonestusõigus
• ->
• hoonestusõiguse tekkimine ja lõppemine

AÕS § 244¹ lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). AÕS § 244¹ lg 3 järgi aegub see nõue kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Seega hakkab AÕS § 244¹ lg-s 1 sätestatud nõue aeguma alates hetkest, mil kinnisasja omanik sai teada ehitise püstitamata jätmisest või muust olulisest lepinguliste kohustuste rikkumisest. Jätkuv lepingurikkumine ei välista AÕS § 244¹ lg 3 järgi nõude aegumist ja nõude aegumine algab ajast, mil hageja sai teada kostja lepinguliste kohustuste rikkumisest. (p 10)

• Eraõigus
• ->
• Asjaõigus
• ->
• hoonestusõigus

Kui kinnisasi või hoonestusõigus müüakse täitemenetluses, siis loetakse TMS § 158 lg 3 teise lause järgi lõppenuks hüpoteek, mis tagas sissenõudja nõuet. Hüpoteegi lõppemine ei tähenda aga seda, et võlaõiguslik nõue, mis jääb täitemenetluses kinnisasja müügi tulemusel osaliselt rahuldamata, rahuldamata osas lõpeks. Võlaõiguslik nõue võlgniku vastu jääb ka täitemenetluse järel rahuldamata osas alles, kuid pole pärast hüpoteegiga koormatud kinnisasja müüki enam hüpoteegiga tagatud. (p 12)

Kui õigustatud isik ja ostja lepivad õiguse püsima jäämises notariaalselt tõestatud vormis kokku ja esitavad sellekohase kokkuleppe kohtutäiturile, kes esitab selle omakorda kinnistusosakonnale, jääb hüpoteek senisel järjekohal püsima (TMS § 159 lg 1). TMS § 159 lg-t 2 tuleb tõlgendada selliselt, et kuna kokkulepet loetakse õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast, lõpevad õigustatud isiku ja ostja kokkuleppega varasemad tagatiskokkulepped (AÕS § 346 lg 2), kui kinnisasja omandaja ja hüpoteegipidaja ei lepi kokku teisiti. Hüpoteek jääb sellisel juhul küll püsima, kuid ei taga enam nõuet, mille rahuldamiseks sissenõue kinnisasjale (hoonestusõigusele) pöörati. Seega selleks, et kinnistule (hoonestusõigusele) püsima jääv hüpoteek tagaks ka edaspidi mingit nõuet, tuleks see eraldi kokku leppida – selleks tuleks sõlmida uus tagatiskokkulepe. Tagatiskokkulepe peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 346 lg 2). Samas võlaõiguslik nõue jääb kehtima osas, milles seda kinnisasja müügitulemi arvel ei rahuldata. Seejuures pole välistatud, et ostja kinnisasja (hoonestusõiguse) omandajana võtab võlgniku kohustuse üle VÕS § 175 alusel. Selleks peaks aga ostja ja õigustatud isik võlgniku kohustuse ülevõtmises sõnaselgelt kokku leppima. (p 13)

TMS § 159 kohaldub ka juhul, kui kinnisasja (hoonestusõiguse) ostab täitemenetluses õigustatud isik (sissenõudja, hüpoteegipidaja) ise – st ostja ja hüpoteegipidaja on sama isik. Sellisel juhul võib hüpoteegipidaja TMS § 159 lg 1 järgi esitada ühepoolse avalduse, et hüpoteek jääks püsima. Avaldus peab olema notariaalselt tõestatud vormis. Sellisel juhul hakkab täitemenetluses omandatav kinnisasi kuuluma samale isikule, kellele kuulub ka hüpoteek, st hüpoteek muutub omanikuhüpoteegiks. Hüpoteek säilitab oma senise järjekoha kinnistusraamatus. TMS § 159 lg-st 2 tuleneb, et senised tagatiskokkulepped lõpevad. Samas võib senine hüpoteegipidaja, kes omandab täitemenetluses kinnisasja (hoonestusõiguse), määrata uue ühepoolse notariaalselt tõestatud tehinguga, et hüpoteegiga on tagatud mingid võlaõiguslikud nõuded, mh ka nõue, mille täitmiseks täitemenetlus läbi viidi ja mis jäi senises täitemenetluses rahuldamata. Kirjeldatud juhul tuleb siiski arvestada, et tulenevalt AÕS § 354 lg-st 1 ei või omanikuhüpoteegi korral koormatud kinnisasja omanik nõuda oma nõude rahuldamiseks sundtäitmist. Pärast hüpoteegi loovutamist või kinnisasja (hoonestusõiguse) võõrandamist ei ole tagatud nõude maksmapanek aga välistatud. Samuti ei ole välistatud, et pärast hüpoteegi loovutamist või kinnisasja (hoonestusõiguse) võõrandamist või koos vastava käsutusega sõlmivad hüpoteegipidaja ja uus kinnisasja omanik või hoonestusõiguse omaja uue tagatiskokkuleppe, millega lepitakse kokku, milliseid nõudeid hüpoteek tagab. (p 14)

Kuigi hüpoteegi heauskne omandamine on võimalik, ei ole võimalik tagatiskokkulepet heauskselt omandada. (p 15)

• Eraõigus
• ->
• Asjaõigus
• ->
• hoonestusõigus

Korteriomanike valitud valitsejal ei ole seadusest tulenevalt pädevust teha korteriomanike üldkoosolekusse puutuvaid otsustusi, sh üldkoosoleku otsuseid tühistada. Seetõttu ei ole ka õiguslikku tähendust, kas valitseja tunnistab üldkoosoleku otsuse kehtivust või mitte. Küsimuse, kas korteriomanike üldkoosoleku otsus kehtib või mitte, peavad omavahel selgeks vaidlema korteriomanikud hagita menetluses TsMS § 613 lg 1 järgi. Tulenevalt KOS § 24 lg-st 5 kehtib eelöeldu ka korterihoonestusõiguse omaniku ja elamu teiste korterihoonestusõiguse omanike vahelises suhtes. (p 10)

• Eraõigus
• ->
• Asjaõigus
• ->
• hoonestusõigus
• ->
• hoonestusõiguse tekkimine ja lõppemine

Alates 1. juulist 2003. a kehtiva AÕS § 2441 lg 1 tagasiulatuva jõu küsimuses tuleb kohaldada analoogia alusel VÕSRS § 12. Tulenevalt selle esimesest lõikest tuleks hoonestusõigusele alates 1. juulist 2003. a kohaldada sellest ajast kehtivat AÕS § 2441 redaktsiooni. Samas tuleb arvestada VÕSRS § 12 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt sama paragrahvi lõikes 1 sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse senikehtinud seadust.

• Eraõigus
• ->
• Asjaõigus
• ->
• hoonestusõigus
• ->
• hoonestusõiguse sisu

Kinnistusraamatusse saab teha kande hoonestusõiguse eest makstava tasu suuruse muutmise võimaluse ja põhjuse kohta, kui selles oli asjaõiguslepingus kokku lepitud.