2-16-14960/61
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
14.02.2020 |
|
Vt ostueesõiguslase nõuete kohta ostja ja müüja vastu Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27-28.
Selleks, et kinnisasja või kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõigus läheks tehingulise omandamise teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS § s 641 sätestatud eeldused. Kehtivast müügilepingust tuleneb ostjale (ostueesõigluslasele) õigus nõuda müüjalt asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja (või ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse. Ostja (ostueesõiguslane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi isikult, kes müüjalt ostueesõigusega koormatud kaasomandi mõttelise osa omandas. Küll aga saab ostja (ostueesõiguslane) nõuda nimetatud isikult kinnistusraamatu omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust, kui ostueesõigusel on asjaõiguslik toime.
Kui ostueesõiguslane (hageja) ei esita hagi kõikide vajalike tahteavalduste saamiseks, mida ostueesõiguslastel on vaja saada selleks, et vaidlusalust kaasomandiosa omandada, kuid hagiavalduse sisu viitab sellele, et ta siiski soovib hageda kõiki vajalikke tahteavaldusi, tuleks maakohtul enne hagi menetlusse võtmist või hiljemalt asja arutamise käigus hagejale selgitada, et tema taotletava eesmärgi saavutamine eeldab asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks oleva tahteavalduse saamist. (p 10-13)
Müügilepingu järgi müüdi koos vaidlusaluse kaasomandiosaga (teemaa kaasomandiosa) ka mõtteline osa elamumaa kinnisasjast. Vaatamata sellele, et hagejad olid mh ka elamumaa kaasomanikud ja oleksid saanud sellest tulenevalt teostada ostueesõigust ka elamumaa suhtes, nad seda siiski ei teinud. Seetõttu sai müüja tugineda VÕS § s 247 sätestatud vastuväitele. Müüjal oli alus nõuda, et ostueesõiguslased (hagejad) ostaksid koos selle esemega (teemaa kaasomandiosa), mille ostueesõigust nad teostasid, ka teise eseme (elamumaa kaasomandiosa), mida sellega koos müüdi. Kuna hagejad soovisid sellest hoolimata osta üksnes teemaa kaasomandiosa ilma elamumaa kaasomandiosata, oli müüja keeldumine VÕS § st 247 tulenevalt õiguspärane ja hagejad ei saa nõuda müüjalt vaidlusaluse teemaa kaasomandiosa omandiõiguse üleandamist. (p 14)
Elamumaa müümisel sellest juurdepääsutee eraldamine vähendab üldjuhul olulisel määral elamumaa või selle kaasomandiosa käibeväärtust. Teistsuguse järelduse tegemiseks ei anna alust ka väide, et ilma juurdepääsuta elamumaale võib nõuda juurdepääsu AÕS § 156 alusel.
Kui elamumaa kinnisasja kaasomandiosa võõrandatakse, ilma et selle juurde kuuluks õiguslikult tagatud võimalus pääseda avalikult kasutatavale teele, saab seda käsitleda VÕS § 247 järgi müüja jaoks kahjuliku tagajärjena. (p 14.2)
|
| 2-17-4276/69
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
05.06.2019 |
|
Vt ka Riigikohtu 4. detsembri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-18529/24, p 16. (p 13)
Kui pärandi on vastu võtnud mitu pärijat, kuulub pärandvara neile ühiselt ja moodustub pärandvara ühisus (PärS § 147). Kaaspärijad on pärandvaras olevate üksikute asjade ühisomanikud, mistõttu kuuluvad need kaaspärijatele üheaegselt kindlaks määramata osades AÕS § 70 lg 4 mõttes. Osas, milles kaaspärijate õigussuhete kohta ei ole pärimisseaduses sätestatud erisusi, kohaldub kaaspärijate vahelistele suhetele PärS § 147 kohaselt kaasomandi regulatsioon. Samal ajal kuulub igale kaaspärijale mõtteline osa pärandvara ühisusest, mille valitsemisele kohalduvad kaasomandi sätted. Iga kaaspärija võib iseseisvalt endale kuuluvat mõttelist osa pärandvara ühisusest käsutada (PärS § 148 lg 1). (p 14)
Pärandvara ühisuse mõttelise osa võõrandamisel ei ole lepingu esemeks mitte konkreetsed pärandvarasse kuuluvad esemed, vaid mõtteline osa pärandvara ühisusest, isegi kui lepingus on konkreetseid pärandvarasse kuuluvaid esemeid mainitud. (p 15)
Pärandavara ühisuse osa omandaja saab alates talle pärandvara ühisuse mõttelise osa üleminekust osa võõrandanud kaaspärija varalised õigused ja kohustused PärS § 148 lg 2 mõttes, eelkõige õiguse nõuda seda osa pärandvarast, mille pärandvara jagamisel oleks saanud talle osa võõrandanud kaaspärija. Pärija staatus ja sellest tulenevad isiklikud õigused ja kohustused on pärija isikuga lahutamatult seotud ning need osa omandajale üle ei lähe. (p 16)
Kui üks kaaspärijatest võõrandab kolmandale isikule mõttelise osa pärandvara ühisusest, tekib ülejäänud kaaspärijatel PärS § 149 lg 1 kohaselt ostueesõigus. Kui kaaspärijaid on mitu, kuulub ostueesõigus neile ühiselt (p 19, 23)
Kaaspärija ostueesõigusel PärS § 149 lg 1 mõttes on VÕS § 244 lg 6 kohaselt asjaõiguslik toime. Kaaspärija ostueesõiguse teostamisega kaasneb pärandvara ühisuse mõttelise osa võõrandanud kaaspärija ja osa omandaja üleandmise käsutustehingu tühisus. (p 26)
Kuna kaaspärija ostueesõiguse teostamisega kaasneb pärandvara ühisuse mõttelise osa üleandmise käsutustehingu tühisus, siis kuulub pärandvara ühisuse osa endiselt osa võõrandanud kaaspärijale ning pärandvara ühisuse osa omandaja kohta tehtud kanded muutuvad valeks. Kaaspärija nõuded kinnistusraamatu kannete parandamiseks saavad põhineda kaaspärija ostueesõiguse teostamisega kaasnevatel õigussuhetel. (p 26-27)
Tühiseks ei muutu VÕS § 244 lg 1 kohaselt aga pärandvara ühisuse osa müügileping. Ostueesõigust teostanud kaaspärijal ei teki õigussuhet mitte pärandvara ühisuse osa omandajaga (müügilepingujärgne ostja), vaid osa võõrandanud kaaspärija ehk müüjaga. (p 29)
Osa omandaja saab osa müünud kaaspärijalt nõuda pärandvara ühisuse osa müügihinna tagasi nendevahelise müügilepingu alusel. Ostueesõigust teostanud kaaspärija saab nõuda osa müünud kaaspärijalt nendevahelise müügilepingu täitmist ja pärandvara ühisuse osa omandamiseks vajaliku käsutustehingu sõlmimiseks tahteavalduse tegemist. (p 30)
AÕS § 261¹ lg 1 on kinnisasju käsitlev eriregulatsioon, mis pärandvara ühisuse osa müügi korral ei kohaldu. (p 32)
Mõistlik on ühes menetluses lahendada lisaks kaaspärija ostueesõiguse teostamise tagajärjel pärandvara ühisuse mõttelise osa üleandmise nõudele ka kannete parandamise nõuded. Silmas tuleb aga pidada, et ostueesõigust teostanud kaaspärija kande parandamise nõuded eeldavad, et ostueesõigust teostanud kaaspärijale on ühisuse osa käsutustehinguga üle antud. (p 34)
Algsete pärandvara ühisuse osa omandajate ja ostueesõigust teostanud kaaspärija vahel ei ole otseselt õigussuhet, mis annaks aluse osanike nimekirja, hooneühistu liikmete nimekirja ja sõiduautoga seotud kannete muutmiseks ja TsÜS § 68 lg 5 alusel tahteavalduse asendamiseks. Ostueesõigust teostanud kaaspärijal on sõltumata andmete õiguslikust tähendusest siiski õigustatud huvi nõuda kannete parandamist ja enda registris kajastamist. Kaaspärija ostueesõiguse teostamisega seotud kande parandamise nõudele saavad anda aluse sõltuvalt asjaoludest kas lepinguvälised võlasuhted või hea usu põhimõte (vt Riigikohtu 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-16, p-d 26 ja 27; 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p-d 29-32). (p 41)
Kuna kaaspärija ostueesõiguse teostamisega kaasneb pärandvara ühisuse mõttelise osa üleandmise käsutustehingu tühisus, siis kuulub pärandvara ühisuse osa endiselt osa võõrandanud kaaspärijale ning pärandvara ühisuse osa omandaja kohta tehtud kanded muutuvad valeks. Kaaspärija nõuded kinnistusraamatu kannete parandamiseks saavad põhineda kaaspärija ostueesõiguse teostamisega kaasnevatel õigussuhetel. (p 26-27)
Mõistlik on ühes menetluses lahendada lisaks kaaspärija ostueesõiguse teostamise tagajärjel pärandvara ühisuse mõttelise osa üleandmise nõudele ka kannete parandamise nõuded. Silmas tuleb aga pidada, et ostueesõigust teostanud kaaspärija kande parandamise nõuded eeldavad, et ostueesõigust teostanud kaaspärijale on ühisuse osa käsutustehinguga üle antud. (p 34)
Algsete pärandvara ühisuse osa omandajate ja ostueesõigust teostanud kaaspärija vahel ei ole otseselt õigussuhet, mis annaks aluse osanike nimekirja, hooneühistu liikmete nimekirja ja sõiduautoga seotud kannete muutmiseks ja TsÜS § 68 lg 5 alusel tahteavalduse asendamiseks. Ostueesõigust teostanud kaaspärijal on sõltumata andmete õiguslikust tähendusest siiski õigustatud huvi nõuda kannete parandamist ja enda registris kajastamist. Kaaspärija ostueesõiguse teostamisega seotud kande parandamise nõudele saavad anda aluse sõltuvalt asjaoludest kas lepinguvälised võlasuhted või hea usu põhimõte (vt Riigikohtu 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-16, p-d 26 ja 27; 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p-d 29-32). (p 41)
|
| 2-16-9483/47
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
17.01.2018 |
|
Müügilepingust taganemisel on vaid võlaõiguslik toime, st kehtivast taganemisest tekivad õigused ja kohustused lõppenud müügilepingu pooltele. Kinnisomandi ülekandmise asjaõigusleping ei lõpe võlaõiguslikust lepingust taganemisega. Müügilepingust taganemise korral on müüjal võlaõiguslik nõue omandi tagasikandmiseks VÕS § 189 lg 1 järgi, st asjaõiguslepingu sõlmimiseks AÕS § 641 mõttes. Müügilepingust taganemise tõttu ei ole kinnistusraamatu kanne ebaõige. (p 12)
VÕS § 244 lg-st 1 tuleneb, et pärast ostueesõiguse teostamist on müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahel kehtiv müügileping, millest tulenevalt saavad pooled nõuda üksteiselt müügilepingu täitmist ja vajadusel kasutada õiguskaitsevahendeid. (p 15)
Kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt AÕS §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta AÕS § 2612 järgi kohustusest tasuda ostuhind müüjale. AÕS §-de 2611 ja 2612 eesmärk on reguleerida kinnistu müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu. Tegemist on erinormidega üldregulatsiooni suhtes, mille kohaselt on müügilepingu pooltel õigused ja kohustused üksnes üksteise suhtes. (p 16)
|
| 3-2-1-61-08
|
Riigikohus |
25.09.2008 |
|
Müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes on tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on ostueesõiguse teostajal võimalik saada kinnisasja omanikuks, kuid selleks on tal vaja nõusolekut nii ostjalt kui ka müüjalt. Kuna ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja (kes on jätkuvalt kinnisasja tegelik omanik) vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega. Ostjalt ei saa nõuda nimetatud tahteavalduse tegemist, sest tema ei ole kinnisasja omanik, ta on kantud kinnistusraamatusse ebaõigesti.
VÕS § 249 lg-test 1 ja 2 ega ka muudest õigusnormidest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Seega on lubatav müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab suulise teavitamise korral VÕS §-de 250 ja § 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Müügilepingu korral ei pruugi tingimuseks, millest tuleb ostueesõiguslast teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus.
Ühist ostueesõigust (VÕS § 252) omavad isikud ei pea esitama ostueesõiguse teostamise avaldust koos, kuid eraldi avalduste esitamine müügilepingu järgi tervikuna ostueesõiguse kasutamiseks tähendab ühist ostueesõiguse teostamist. See aga ei välista VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud kohustust teavitada kõiki ostueesõigust omavaid isikuid ning õigusaktides ei ole sätestatud eeldust, et abikaasadest kaasomanike korral saaks omistada ühe abikaasa teavitamise/teadmise müügilepingust teisele abikaasale.
Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei hakka kulgema VÕS §-s 250 nimetatud ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende kulgemise algus on seotud VÕS §-s 249 nimetatud teate saamisega. Kui teade pole aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest.
Võlaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei reguleeri täpsemalt olukorda, mil ostueesõiguslast ei teavitata müügilepingust, kuid ta saab müügilepingust ja selle sisust teada kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu. Sellisel juhul tuleb VÕS §-de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral. Seejuures tuleb arvestada, et ostueesõiguslase suhtes on rikutud VÕS §-s 249 ettenähtud teatamise kohustust. Mõistliku tähtaja kindlakstegemisel tuleb arvestada ka asjaolu, et VÕS § 249 rikkumine ei anna ostueesõiguslasele õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada.
|
| 3-2-1-144-07
|
Riigikohus |
05.03.2008 |
|
Kui ringkonnakohus soovib kohaldada seadust, mis seab protsessiosalised olulisel määral uude protsessuaalsesse positsiooni, eelkõige muudab tõendamiskoormuse jaotust, tuleb seda protsessiosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada oma seisukohad ning vajadusel ka tõendid. Vastasel juhul rikub ringkonnakohus menetlusõiguse norme, sest otsus on menetlusosalistele üllatuslik. Samas, kui õigusliku kvalifikatsiooni muutmine ei mõjuta menetlusosaliste protsessuaalset positsiooni tõendamismenetluses, ei ole tegemist üllatusliku otsusega.
Ostjal on üldjuhul õigus nõuda ostueesõiguse teostajalt nii vajalike kui ka kasulike kulutuste hüvitamist. Ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine ei muuda ostja valdust ebaseaduslikuks ega pahauskseks.
AÕS § 269 lg 2 ja § 28 lg 1 kohaselt tuleb ostjale hüvitada kinnisasjale tehtud vajalikud kulutused ning § 28 lg 2 järgi kinnisasjale tehtud kasulikud kulutused osas, mis ületavad tema poolt asja viljast saadud tulu. Kulutuste väärtus tuleb kindlaks määrata kulutuste tegemise aja seisuga.
|
| 3-2-1-4-08
|
Riigikohus |
05.03.2008 |
|
Juhul, kui maa erastamine on tühistatud ja kinnistusraamatusse on maa omanikuna kantud Eesti Vabariik, peaks Eesti Vabariik sellisel juhul tulenevalt kinnistusraamatuseaduse § 72 lg-st 2 esitama avalduse registriosa sulgemiseks. Alles seejärel taastub n-ö endine olukord, st on olemas vallasasjast ehitis, mille juurde saaks ostueesõigusega erastada maad.
Kohtulahendi resolutsioon peab olema piisavalt selge ja täpne, et selle täitmine oleks võimalik ka kohtulahendi muude osadeta.
|
| 3-2-1-66-07
|
Riigikohus |
20.06.2007 |
|
1. juulist 2002. a kehtiva TsÜS § 88 lg 1 kohaselt on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine. Tühine on ka täitemenetluses tehtud käsutus, mis rikub nimetatud käsutuskeeldu.
AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandas lauses sätestatud ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalus täitemenetluses hõlmab ka kohtuotsuse vabatahtlikku täitmist. AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandast lausest tulenevalt on vallasasjaks olevat ehitist või selle osa võimalik käsutada pärast 1. märtsi 2006. a täitemenetluses ka juhul, kui ostueesõigust teostati varem ning müüja peab kohtuotsuse alusel täitma ostueesõigust teostanud isiku suhtes vallasasjaks oleva ehitise või selle osa omandiõiguse üleandmise kohustuse.
AÕSRS § 131 lg 1 järgi oli kaasomaniku kaitsevahendiks tema ostueesõiguse rikkumise korral hagi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Õigused ja kohustused tulenevad müügilepingutest, mille järgi hageja soovib ostja õigusi ja kohustusi üle kanda.
Ostueesõigust omav isik saab ostja õiguste ja kohustuste ülekandmisel nõuda müüja kohustuse - anda vara ostja omandisse - täitmist. TsÜS § 68 lg 5 alusel on kohtuotsusega asendatav ka tahteavaldus vallasasjaks oleva korteri suhtes ostueesõigust teostanud isikule korteri omandiõiguse üleandmiseks.
Ostueesõigust omav isik saab ostja õiguste ja kohustuste ülekandmisel nõuda müüja kohustuse - anda vara ostja omandisse - täitmist. TsÜS § 68 lg 5 alusel on kohtuotsusega asendatav ka tahteavaldus vallasasjaks oleva korteri suhtes ostueesõigust teostanud isikule korteri omandiõiguse üleandmiseks.
|
| 3-2-1-143-06
|
Riigikohus |
07.02.2007 |
|
Seadus ei näe ette, et ostueesõiguse teostamisel peab ostuhind olema tasutud või hoiustatud kohtu deposiitkontol enne kohtumenetluse algust. Ostuhinna notari juures hoiustamine tuleb rahalise kohustuse täitmisena ja esialgse ostja vastuväidet välistavana kõne alla üksnes VÕS §-des 119-123 sätestatud eeldustel, st esmajoones juhul, kui esialgne ostja keeldub ostuhinda vastu võtmast.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-93-06.
|
| 3-2-1-97-06
|
Riigikohus |
08.11.2006 |
|
Kui kinnistusraamatusse kantud õiguse käsutamise õigust on kindla isiku kasuks TsÜS § 88 lg 1 kohaselt piiratud, kuid seda ei ole keelumärke vahendusel kinnistusraamatus nähtavaks tehtud, võib kinnistusraamatu andmetele toetudes kinnisomandi või muu -asjaõiguse omandanud isiku suhtes tugineda käsutuskeelu kehtivusele AÕS § 561 lg-s 2 nimetatud tingimustel.
Määruskaebuse esitamine teise isiku esindajana on menetlustoiming, mitte tõestamistoiming ning selle puhul tuleb esindusõiguse hindamisel lähtuda ka tsiviilkohtumenetluse seadustiku 23. ptk sätetest.
Puuduste kõrvaldamise määrus ei lõpeta menetlust hagita asjas, vaid on üksnes n-ö vaheotsustus. Hagimenetluses ei ole puuduste kõrvaldamise määruse peale seaduses määruskaebuse esitamise võimalust ette nähtud. Üldiselt ei ole puuduste kõrvaldamise määruse vaidlustamise võimalust ette nähtud ka hagita menetluses. Erandlik on registriasjades kohalduv TsMS § 599, mille esimese lause kohaselt võib avaldaja esitada määruskaebuse ka kandemääruse peale, millega määrati tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks.
Puuduste kõrvaldamise määruse peale esitatud määruskaebuse võib TsMS § 666 lg 1 alusel lahendada ka üks kohtunik.
Tehingu tõestanud notaril on notariaadiseaduse § 30 lg 2 p 2 järgi õigus koostada ja esitada määruskaebusi tõestatud tehingu osas registripidaja tegevuse vaidlustamiseks, kuid see õigus on notaril sama sätte järgi üksnes tehingus osalejate esindajana. Notar saab kaebuse esitamisel üksnes esindada selleks õigustatud avaldajaid, kuid ei või kaebust esitada oma nimel.
Kinnistusraamatusse kande tegemise menetluses võib lisaks menetlusosalistele endile nende esindajana hagita menetluses Riigikohtus osaleda ka selleks notariaadiseaduse järgi õigustatud notar.
Kui ringkonnakohus eksitas avaldajaid kaebeõiguse puudumise ning seega ka kaebuse esitamise tähtaja pikkuse osas, annab see aluse lugeda tähtaja möödalaskmise põhjus mõjuvaks ning ennistada kaebetähtaeg TsMS § 67 lg 1 alusel.
Kui märge tagab kinnitusraamatusse kantava õiguse järjekohta, laieneb sellega ka märkele endale sisuliselt järjekohasuhe. Ka TMS §-st 158 tuleneb, et täitemenetlus ei mõjuta üksnes kinnistusraamatust nähtuvaid asjaõigusi, vaid ka õigusi, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud üksnes märge. Järjekohasuhe on ka AÕS § 79 lg-s 2 nimetatud üüri- või rendilepingu märkusega sisult sarnasel kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantud märkusel, kuna sellega tagatakse kaasomandi sisu muutvate võlaõiguslike kokkulepete asjaõiguslik realiseerimine.
Järjekoha tagab ka AÕS § 257 lg 3 järgi ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse kantud märkus. Järjekohasuhet ei ole iseenesest kinnistusraamatusse kantud keelumärkel, kuid lähtudes TsÜS § 88 lg-st 2 võib käsutamise keelamise aeg siiski omada tähendust.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-149-02.
Kinnistusraamatusse kande tegemise menetlus on registrimenetlusena hagita menetlus, milles menetlusosaline võib Riigikohtus esitada taotlusi TsMS § 218 lg 3 teise lause kohaselt ka vandeadvokaadi vahenduseta. Lisaks menetlusosalistele endile võib nende esindajana hagita menetluses Riigikohtus osaleda ka notar.
Kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe saab AÕS § 79 lg-st 2 tulenevalt kinnistusraamatusse kanda ka muul viisil kui märkuse vahendusel.
Kui eelmärke kinnistusraamatusse kandmise eeldused on täidetud, ei ole alust keelduda selle sissekandmisest. Kuid on oluline, et kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajadusel ka täitemenetlust.
KRS §-st 24 ei tulene, et märke järgi õigustatud isik peaks olema alati määratletud isikuandmetega. Oluline on, et igal ajahetkel oleks võimalik tuvastada, kes on märke järgi õigustatud isik. Õigustatud isiku tähistamine kinnistu igakordse omanikuna võimaldab õigustatud isiku iseenesest piisavalt identifitseerida. Küll peab ka kinnistu igakordse omaniku kasuks kinnistusraamatusse kantav eelmärge olema realiseeritav.
Eelmärkega tagatud nõude loovutamisel teisele isikule lähevad VÕS § 167 lg 1 alusel uuele võlausaldajale üle ka eelmärkest tulenevad õigused. See ei tähenda aga seda, et eelmärke seadmisel kinnistu igakordse omaniku kasuks läheks ainuüksi kinnistu võõrandamisega uuele omanikule automaatselt üle ka eelmärkega tagatud nõue. Võlaõiguslik nõue üldjuhul eraldi loovutuseta teisele isikule üle ei lähe. Nii ei saa avaldajad eelmärkega tagada, et kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppest tulenevad nõuded läheks üle kaasomandi osa omandajale, nagu see on võimalik vastava märkuse vahendusel. Kokku ei saa leppida eelmärget ka selliselt, et selle järgi kohustatud isikuks oleks kinnistu igakordne omanik.
Kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe saab AÕS § 79 lg-st 2 tulenevalt kinnistusraamatusse kanda ka muul viisil kui märkuse vahendusel.
Järjekoha tagab ka AÕS § 257 lg 3 järgi ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse kantud märkus.
Eelmärkega tagatud nõude loovutamisel teisele isikule lähevad VÕS § 167 lg 1 alusel uuele võlausaldajale üle ka eelmärkest tulenevad õigused. See ei tähenda aga seda, et eelmärke seadmisel kinnistu igakordse omaniku kasuks läheks ainuüksi kinnistu võõrandamisega uuele omanikule automaatselt üle ka eelmärkega tagatud nõue. Võlaõiguslik nõue üldjuhul eraldi loovutuseta teisele isikule üle ei lähe. Nii ei saa avaldajad eelmärkega tagada, et kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppest tulenevad nõuded läheks üle kaasomandi osa omandajale, nagu see on võimalik vastava märkuse vahendusel. Kokku ei saa leppida eelmärget ka selliselt, et selle järgi kohustatud isikuks oleks kinnistu igakordne omanik.
|
| 3-2-1-63-06
|
Riigikohus |
22.06.2006 |
|
Kohus ei ole seotud kvalifikatsiooniga, mille pool õigussuhtele annab. Kohus kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende hagi aluseks olevate asjaoludega, millele pool on viidanud.
Kuna ringkonnakohus jättis kohaldamata AÕS § 257 lg 3 teise lause ning algatas põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse, ei hakanud ringkonnakohtu otsuse kaebetähtaeg kulgema kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest, vaid Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi lahendi kuulutamisest.
Kostja nõusolekut asendav kohtulahend ei asenda teisi võimalikke tahteavaldusi, mis on kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajalikud, esmajoones hageja enese tahteavaldust enda omanikuna sissekandmiseks.
ORAS § 12-1 lg-s 10 sätestatud seadusest tulenev ostueesõigus omab asjaõiguslikku toimet üksnes siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust.
ORAS § 12-1 lg-s 10 sätestatud ostueesõiguse märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse saab ostueesõiguslane nõuda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel. Märkuse sissekandmine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut, mida võib asendada ka kohtuotsus. Sama kehtib lisaks ORAS § 12-1 lg-s 10 sätestatud ostueesõiguse teostamisele ka teiste seadusest tulenevate ostueesõiguste korral.
Alates 1. juulist 2002. a kehtiv AÕS § 257 lg-s 3 sätestatud seadusest tulenev ostueesõiguse piirang ei ole vastuolus õiguskindluse põhimõttega.
|
| 3-2-1-57-06
|
Riigikohus |
21.06.2006 |
|
ORAS § 12-1 lg 10 järgsel ostueesõigusel on esialgse ostja suhtes nn asjaõiguslik toime üksnes juhul, kui ostueesõiguse kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus.
|
| 3-2-1-13-06
|
Riigikohus |
20.06.2006 |
|
Leping ei saa olla korraga näilik ja vastuolus heade kommetega.
Hageja taotlus jätta kohaldamata seaduse sätted ja tunnistada need põhiseadusevastaseks ei ole protsessuaalne taotlus, vaid õiguse kohaldamise küsimus, mis on kohtu enda ülesanne.
TMS § 19 järgi saab lugeda kohtuotsusega, et kinnisasja ostja on tingimuslikult andnud nõusoleku ostueesõiguse omajale kande parandamiseks kinnistusraamatus, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind.
ORAS § 12-1 lg 10 järgset ostueesõigust omaval üürnikul on õigus nõuda märkes tema ostueesõiguse märkimist, millega ostueesõigus omandaks asjaõigusliku toime. Sellise märke tegemist võib koos üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantava märkuse tagamiseks seatud eelmärkega nõuda ka hagi tagamise korras.
ORAS § 12-1 lg 10 järgne seadusest tulenev ostueesõigus saab omada asjaõiguslikku toimet vaid siis, kui see nähtub kinnistusraamatust. Muul juhul on tegemist võlaõigusliku ostueesõigusega, mis võimaldab ostueesõiguse omajal müügilepingu rikkumisel kasutada kõiki lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid müüja vastu, kuid ta ei saa tugineda kinnisasja omandi üleandmise ja muude käsutuste tühisusele.
Tagastatud elamu üürnikul on ostueesõigus, kui ta oli üürnik elamu tagastamise ajal ning tal on kehtiv üürileping ka elamu või selle osa võõrandamise ajal. Ostueesõigus ei ole üleantav ega lähe üle ka üürniku vahetumisel üürilepingus.
ORAS § 12-1 lg-st 10 ei tulene, et üürniku ostueesõigusel oli 1. juulini 2002 asjaõiguslik toime. See toime tulenes üürnike ostueesõigusele nimetatud sättes tehtud viitest asjaõigusseadusele, mida kohtupraktikas tõlgendati selliselt, et üürnikul on õigus saada ka kinnisasja omanikuks AÕS § 264 lg 3 alusel. Üürnikel ei saanud olla õiguspärast ootust, et vaatamata ORAS § 12-1 lg 10 muutmata jätmisele säilib ostueesõigusel asjaõiguslik toime.
Kinnisasja ostueesõigusel on AÕS § 257 lg 3 järgi asjaõiguslik toime vaid siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust või tegemist on kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega.
Üldiselt võlaõigusliku toimega ostueesõiguse kõrval tuleb eristada VÕS § 244 lg-st 6 ja AÕS § 257 lg-st 3 tulenevat asjaõigusliku toimega ostueesõigust. Erinevuseks on nende vahel üksnes ostueesõiguse teostamise toime võimalikule esialgse müügilepingu alusel toimunud omandi üleandmisele ja muudele ostueesõigust kahjustavatele käsutustehingutele.
Kuna ostueesõiguse omajal on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega.
ORAS § 12-1 lg 10 järgset ostueesõigust omaval üürnikul on õigus nõuda märkes tema ostueesõiguse märkimist, millega ostueesõigus omandaks asjaõigusliku toime. Sellise märke tegemist võib koos üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantava märkuse tagamiseks seatud eelmärkega nõuda ka hagi tagamise korras.
|
| 3-2-1-71-05
|
Riigikohus |
16.06.2005 |
|
Ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge.
Avalduse notariaalse tõestamise nõue pidi tagama õigussuhte osaliste kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ja andma osalistele kindluse selles, et ostueesõiguslane on oma avaldusega seotud. Ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge.
Avalduse notariaalse tõestamise nõue pidi tagama õigussuhte osaliste kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ja andma osalistele kindluse selles, et ostueesõiguslane on oma avaldusega seotud. Seega pidi ka kinnisasja ostja saama kindluse selles, et ostueesõiguse teostamise avaldus kehtib ja selle kehtivus ei olene asjaolust, kas ostueesõiguslane soovib jätkuvalt ostueesõigust teostada või mitte.
|
| 3-2-1-65-05
|
Riigikohus |
10.06.2005 |
|
Asjale tehtud kasulike kulutuste hüvitamisel ei tõusetu küsimust ostueesõigust teostanud endiste üürnike valduse pahausksusest, kuna kõik endised üürnikud oleksid saanud ühist ostueesõigust teostades kinnistu omanikeks.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-44-04.
Eelkõige saab apellatsioonimenetluses asendada nt AÕS §-st 80 tuleneva asja nõude kahju hüvitamise nõudega, kui asi on hävinud.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-127-04.
|
| 3-2-1-127-04
|
Riigikohus |
29.11.2004 |
|
Valdaja on pahauskne üksnes juhul, kui ta valdab asja seadusliku aluseta. Kui ostja on enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist kantud omanikuna kinnistusraamatusse, on ta kinnistu seaduslik valdaja kuni ostueesõigust omava isiku kinnistusraamatusse kandmiseni. Ostueesõigust omava isiku ostueesõiguse teostamise soovist teadasaamine ei muuda ostja valdust ebaseaduslikuks.
Kui metsaraie toimub pärast kinnistu ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist ja sellest teadasaamist, peab kinnistu valdaja hüvitama ostueesõiguse teostajale ebaseadusliku metsaraiega tekkinud kahju, kui ta on kinnistu väärtuse vähenemises süüdi.
Valdaja on pahauskne üksnes juhul, kui ta valdab asja seadusliku aluseta. Kui ostja on enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist kantud omanikuna kinnistusraamatusse, on ta kinnistu seaduslik valdaja kuni ostueesõigust omava isiku kinnistusraamatusse kandmiseni. Ostueesõigust omava isiku ostueesõiguse teostamise soovist teadasaamine ei muuda ostja valdust ebaseaduslikuks.
Ostueesõiguse teostamise avalduse esitamine ei muuda asja senist seaduslikku valdust ebaseaduslikuks ega valdajat pahauskseks valdajaks.
|
| 3-2-1-96-04
|
Riigikohus |
28.09.2004 |
|
Kohtu poolt jaotamata menetluskulude väljamõistmiseks saab protsessiosaline taotleda täiendava otsuse tegemist TsMS § 238 lg 1 p 3 alusel. Selle avalduse võib esitada või kohus omal algatusel täiendava otsuse teha kümne päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Vaidlus kulutuste üle ei vabasta ostueesõigust teostada soovivat isikut kohustusest tasuda ostuhind, mille suurust ei ole vaidlustatud.
Eelkõige vajab kohtuotsuse resolutsioon selgitamist, kui see võib tekitada vaidlusi otsuse täitmise korra üle. Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi määrused nr 3-2-1-15-98 ja nr 3-2-1-65-04.
|
| 3-2-1-85-04
|
Riigikohus |
06.09.2004 |
|
Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 92 eristas kahte erinevat notariaalset toimingut - notariaalset tõestamist vajavat tehingut ning notariaalset tõestamist vajavat allkirja. Seadusest tulenev notariaalselt tõestatud avalduse nõue tähendab avalduse, mitte üksnes allkirja notariaalset tõestamist.Tehingu notariaalse tõestamise üheks funktsiooniks on hoiatusfunktsioon, mis on kehtestatud tehingupoolte kaitseks läbimõtlematu tegevuse eest. Avalduse notariaalne tõestamine pidi tagama ostueesõiguse teostajale õiguste ja kohustuste selgitamise notari poolt. Allkirja notariaalsel tõestamisel ei ole notar kohustatud kinnitama muud kui tehingu tegija isikusamasust.
AÕS kuni 01.07.2002 kehtinud § 264 lg 1 sätestas kohustusliku notariaalse vormi ostueesõiguse teostamise avaldusele, mitte üksnes allkirjale. Selle normi eesmärk oli kaitsta ostueesõiguse teostajat, kuna avalduse notariaalne tõestamine pidi tagama ostueesõiguse teostajale õiguste ja kohustuste selgitamise notari poolt.
|
| 3-2-1-38-04
|
Riigikohus |
30.03.2004 |
|
ORAS § 121 lg 10 eesmärgiks on tagada kõigile üürnikele võrdselt õigus saada elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, sõltumata sellest, kas elamu, vastava kinnistu või nende osa ostjana ühist ostueesõigust omav kaasüürnik esitab ostueesõiguse teostamiseks AÕS § 264 lg-s 1 nõutud avalduse või mitte.
|
| 3-2-1-24-04
|
Riigikohus |
09.03.2004 |
|
Ostuhinna mittevastavus müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale (turuhinnale) ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
Pärast ostueesõiguse teostamist on ostueesõigust omav isik kohustatud tasuma müüjale sõlmituks loetud müügilepingu järgse ostuhinna.
Pärast ostueesõiguse teostamist on ostueesõigust omav isik kohustatud tasuma müüjale sõlmituks loetud müügilepingu järgse ostuhinna.
Kinnisasja mõttelise osa suhtes AÕS § 73 lg-s 2 sätestatud ostueesõigust teostav kaasomanik võib TsÜS §-s 89 sätestatud aluste esinemisel tugineda müügilepingu tühisusele selle näilikkuse tõttu.
Ostuhinna mittevastavus müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale (turuhinnale) ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
VÕS § 28 lg 2 kohaselt kuulub asja eest maksmisele tavaliselt tasutav hind või muu mõistlik hind juhul, kui hinda ei ole määratud poolte kokkuleppel. TsÜS § 65 kohaselt võib lepinguga asjale ette näha teistsuguse hinna kui asja turuhind.
|
| 3-2-1-134-03
|
Riigikohus |
08.12.2003 |
|
AÕSRS § 131 lg-st 1 tulenevalt on kaasomaniku ostueesõigus piiratud peale võõrandamise lähedastele ka teistel seaduses sätestatud juhtudel. Selliseks juhuks on ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud üürniku ostueesõigus.
|
Facebook
X.com