2-21-11325/28
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
09.05.2025 |
|
Korterelamu ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, paigaldised ja kommunikatsioonid on ehitise tehnosüsteemide osadena korteriomanike kaasomandis. Korteriomandi eriomandi eseme hulka kuuluvad üksnes sellised tehnosüsteemi osad, mis teenivad vaid ühte korterit ning on eemaldatavad ilma kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustamata (KrtS § 4 lg 1). (p 14.1)
Selgitamaks välja, kas konkreetse tehnosüsteemi osa teenib vaid ühte korterit, saab võtta lähtepunktiks selle mõju süsteemile tervikuna. Üldjuhul saab ühte korterit teenindavaks pidada sellist tehnosüsteemi osa, mille olemasolust ei sõltu ülejäänud tehnosüsteemi eesmärgipärane toimimine. Selliste osade hulka on senises kohtupraktikas loetud nt elektrijuhtmeid, mis on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks (RKTKo nr 2-16-8344/41, p 11), aga ka veetorusid, mis on vajalikud üksnes ühe korteri piires vee laialiviimiseks (RKTKo nr 2-17-7999/68, p 13.3). Ühte korterit teenindavad tehnosüsteemi osad on ka äravoolutorud, mis on vajalikud üksnes ühe korteri reovee ärajuhtimiseks üldkanalisatsiooni. (p 14.2)
Juhul, kui tegemist on ühte korterit teeniva tehnosüsteemi osaga, saab selle kuuluvust eriomandi eseme hulka järeldada tingimusel, et seda saab eemaldada ilma kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi oluliselt kahjustamata. Eelnimetatut tuleb hinnata igal üksikjuhtumil eraldi, arvestades igakülgselt kõiki asjaolusid. Kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi ei kahjusta oluliselt ainuüksi see, kui seinasisestele torudele või elektrijuhtmetele ligipääsemiseks tuleb osaliselt lõhkuda kaasomandi eseme hulka kuuluva seina viimistlus. (p 14.3)
Korteriomandite kaasomandi eseme koosseisu kuuluvad üksnes need hoone seinad, mille eemaldamine kahjustaks kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi. Sellised on eelkõige ehitise põhikonstruktsioonide hulka kuuluvad välispiirded ja kandvad seinad, samuti eriomandi eset teistest eriomandi esemetest ja kaasomandi esemest lahutavad piirdeseinad. Eriomandi piires asuvad kerged vaheseinad, mis sellistele omadustele ei vasta ja mida saab muuta või eemaldada hoonet tervikuna kahjustamata ja teisi korteriomanikke mõjutamata, kuuluvad KrtS § 4 lg 1 järgi eriomandi eseme koosseisu. (p 14.5)
Eriomandi eseme korrashoiu kohustuse sätestab KrtS § 31 lg 1 p 1, mille kohaselt on korteriomanikul kohustus hoida oma eriomandi eset korras selliselt, et selle seisukorrast tulenev toime teistele korteriomanikele ei ületaks tavakasutusest tekkivaid mõjusid (RKTKm nr 2-19-1488/79, p 15). Korrashoiukohustuse rikkumine eeldab, et eriomandi eseme seisukorrast lähtunud kahjustava asjaolu ärahoidmine oli korteriomaniku mõjusfääris, st see ei tohi olla juhuslik, vaid peab olema tingitud mingist korteriomaniku tegevusest või tegevusetusest. (p 17.1)
Olukorras, kus korteriomandi eriomandi eseme hulka kuuluv äravoolutoru on juba hoone ehitamise ajast paigaldatud seina sisse selliselt, et selle korrasolekut saab kontrollida üksnes torusisese kaameraga, ei ole korteriomanikul KrtS § 31 lg 1 p 1 kohaselt kohustust kasutada erivahendeid või -tehnikat äravoolutoru seisundi kontrollimiseks, sh ei ole ta kohustatud kontrolliks seina avama. (p 17.2)
Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju teise korteriomandi eriomandi esemest ja viimase omanik ei ole oma kohustusi rikkunud, ei saa kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist korteriomanikult, kelle eriomandi esemest kahju tekitanud sündmus lähtus. Küll aga ei ole välistatud sellise kahju hüvitamise nõue kahju tekitanud kolmandate isikute vastu, nt deliktiõiguse, sh tootjavastutuse (VÕS § 1061) alusel. Samuti on võimalik, et korteriomanikuga eriomandi piires ehitustööde tegemiseks sõlmitud töövõtuleping on VÕS § 81 lg 1 mõttes teisi korteriomanikke kaitsev leping, millest tulenevate lepinguliste kaitsekohustuste rikkumise puhul võib teistel korteriomanikel olla töövõtja vastu VÕS § 81 lg 2 alusel kahju hüvitamise nõue. Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikul ei ole endal lepingulist või lepinguvälist nõuet kahju tekitanud isiku vastu kahju hüvitamiseks, on võimalik, et kahju tekitanud isik vastutab tekkinud kahju eest mõne teise isikuga (nt teine korteriomanik) sõlmitud lepingu rikkumise tõttu. (p-d 18–20)
Olukorras, kus isikul ei ole endal lepingulist või lepinguvälist nõuet kahju tekitanud isiku vastu kahju hüvitamiseks, on võimalik, et kahju tekitanud isik vastutab tekkinud kahju eest mõne teise isikuga sõlmitud lepingu rikkumise tõttu. Niisuguses olukorras tuleb VÕS § 127 lg-t 1 ja § 128 tõlgendada laiendavalt, st kahjustatud korteri omanikule tekkinud kahju tuleb lugeda teise (lepingupooleks oleva) korteriomaniku kahjuks. Lepingut rikkunud pool ei vabane vastutusest ainult põhjusel, et lepingu rikkumisest tingitud kahju tekib juhuslikult kolmandal isikul, mitte lepingupoolel (vrd RKTKo nr 3-2-1-60-04, p 26). (p 20)
|
| 2-21-12405/44
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
30.04.2025 |
|
Korteriomandi kaasomandi eseme valitsemisest tulenevaid nõudeid lahendab kohus hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1), mille menetlusosaliste hulka kuuluvad asjassepuutuvad korteriomanikud ja korteriühistu (TsMS § 614 lg 1). Asjassepuutuvad on eelkõige need korteriomanikud, kes kohtuasjas korteriühistuga vaidlevad. (p 17)
Korteriomandi asjades on määruskaebuse esitamise õigus üldjuhul TsMS §-s 614 nimetatud menetlusosalistel. (p 18)
Kui korteriühistul puudub juhatus, ei laiene korteriühistu ühine esindusõigus (KrtS § 24 lg 4) õigusvaidluses nendele korteriomanikele, kes on ise vaidluse osapooled korteriühistu vastu. (p 19)
NB! Praktika muudatus!
Nii KrtS § 37 lg-t 1 kui ka AÕS § 72 lg-t 4 tuleb tõlgendada selliselt, et nendes sisalduvad kaks eraldi õigust. Esiteks näevad viidatud sätted ette iga korteriomaniku (kaasomaniku) õiguse teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike (kaasomanike) või korteriühistu nõusolekuta. Teiseks annavad kõnealused normid igale korteriomanikule (kaasomanikule) õiguse nõuda korteriühistult (teistelt kaasomanikelt) selliste toimingute jaoks vajalike kulutuste hüvitamist. Seejuures on kulutuste hüvitamise nõude eeldus see, et toiming, millega seotud kulutuste hüvitamist nõutakse, oleks kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik. See tähendab, et korteriomanikul (kaasomanikul) saab kulutuste hüvitamise nõue tekkida üksnes juhul, kui kulutusi kaasa toonud toimingud olid kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud. (p 25)
Toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne. Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on sellised, mis on sobivad ja vajalikud kaasomandi eseme eesseisva kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise vältimiseks, samuti hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike tehnosüsteemide toimimise tagamiseks. Tavaliselt on sellised abinõud ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada. (p-d 26–28)
Kui korteriomanik (kaasomanik) on teinud õigustatult kaasomandi eseme suhtes toimingu, mis oli selle säilitamiseks vajalik, on tal KrtS § 37 lg-st 1 (AÕS § 72 lg-st 4) tulenevalt õigus nõuda sellega seotud vajalike kulutuste hüvitamist korteriühistult (teistelt kaasomanikelt). Kulutuste vajalikkust tuleb seejuures hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi, mille kohaselt on kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Eeltoodu tähendab mh seda, et isegi kui korteriomanik (kaasomanik) on õigustatud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikku toimingut tegema, peab ta selleks vajalike kulutuste tegemisel lähtuma korteriomanike (kaasomanike) ühistest huvidest ja vältima põhjendamatuid kulutusi, nt eelistama olemasolevaid vahendeid või korteriühistu koostööpartnerite teenuseid. (p 29)
NB! Praktika muudatus!
Korteriomanike (kaasomanike) vahelises võlasuhtes kaasomandi osaga seotud toimingute tegemine ja sellest tulenevad võimalikud kulutuste hüvitamise nõuded on reguleeritud erisätetega ja selle suhte raames ei kohaldu üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude alusena KrtS § 37 lg 1 (AÕS § 72 lg 4) kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted). (p 32)
|
| 2-23-7156/29
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.12.2024 |
|
Kui kohus rahuldab ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud nõude, tunnistades vaidlustatud otsuse kehtetuks, saab avaldaja esitada määruskaebuse, taotlemaks avalduse rahuldamist otsuse tühisuse tuvastamise nõudes. (p 13)
Korteriomanike üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist ei saa järeldada ainuüksi sellest, kui korteriühistu on esitanud registripidajale avalduse kannete tegemiseks küsimustes, mida koosolekul ei arutatud. (p 14.2)
Igale korteriomanikule peab üldkoosoleku kokkukutsumise reeglite kohaselt olema tagatud võimalus saada teada, kus ja millal üldkoosolek toimub ja mida seal otsustama hakatakse, samuti üldkoosolekul osaleda ja informeeritult hääletada. Üldkoosoleku teate kohaletoimetamise riski kannab aga korteriomanik, kellel on KrtS §-st 46 tulenevalt kohustus tagada, et korteriühistule oleks teatatud õige aadress, kust ta teate kätte saab. Korteriühistu peab teate edastama üksnes selliselt, et teate eeldatava kättesaamise ja üldkoosoleku toimumise vahele jääks seaduses või põhikirjas ette nähtud etteteatamise tähtaeg (MTÜS § 20 lg 5). Üldkoosoleku teate eeldatav kättesaamise hetk sõltub teate edastamise viisist. Teate kaotsiminek korteriomanikule edastamise käigus ja selle võimalik kätte saamata jäämine ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine. Vastasel juhul muudetaks üldkoosoleku korrektse kokkukutsumise tõendamine korteriühistule põhjendamatult raskeks, mis võib hakata takistama ühistu efektiivset juhtimist. (p-d 16.1 ja 17.5)
Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma e-posti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade ja KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil (KrtS § 20 lg 4). Kui korteriomanik ei ole korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud ning ka korteriühistu põhikirjas puudub täpsem kord üldkoosoleku teate saatmiseks (MTÜS § 20 lg 6 teine lause), siis tuleb teade edastada korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile. Kui korteriühistu põhikiri ei näe ette teisiti, on üldkoosoleku teate saatmise viis korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile koosoleku kokkukutsuja otsustada, kuid arvestada tuleb sellega, et teate saatmine oleks vaidluse tekkimise korral kontrollitav. Üldjuhul on sobiv viis nt teate saatmine posti teel või teate panemine korteriomaniku postkasti tunnistajate juuresolekul. Juhul, kui korteriomaniku elu- või asukoht on korteriomandi asukoht, piisab üldkoosolekust teatamise kohustuse täitmiseks ka sellest, kui teade avaldatakse mõistlikul viisil (eelkõige kõigile korteriomanikele nähtavas kohas) korterelamu ühiskasutatavates ruumides (nt trepikojas asuval teadetetahvlil). (p-d 16.2, 17.1 ja 17.4)
Kui korteriomandil on mitu ühist omanikku ja nad on määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks endi hulgast või kolmanda isiku näol ühise esindaja, on üldkoosoleku teate saatmise nõudeid selle korteriomandi ühiste omanike suhtes järgitud, kui üldkoosoleku teade on nõudeid järgides saadetud üksnes nende korteriomanike ühise esindaja e-posti aadressile. Ühise esindaja puudumisel tuleb teade saata eelduslikult kõigile ühistele omanikele, kes on oma e-posti aadressi ühistule teatanud ent üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega on tegemist üksnes siis, kui teadet ei saadetud ühegi ühise omaniku e-posti aadressile. Ühise korteriomandi puhul tuleb üldkoosoleku teade saata korteriomanike elu- või asukohta juhul, kui ükski korteriomandi ühistest omanikest ei ole korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud ning nad ei ole määranud ka ühist esindajat. Sellisel juhul ei pea aga üldkoosoleku teadet saatma kõigile korteriomandi ühistele omanikele, kes on ühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, vaid piisav on, kui teade saadetakse üksnes ühe ühise korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile (KrtS § 15 lg 3). (p-d 16.3 ja 17.3)
Korteriomanikul on kohustus teatada korteriühistule oma elu- või asukoha postiaadress, kui see erineb korteriomandi asukohast (KrtS § 46 lg 2). Kui korteriomanik ei ole korteriühistule oma elu- või asukoha postiaadressi teatanud, on ühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht (KrtS § 46 lg 3). Kohtupraktika kohaselt võib KrtS § 46 lg-le 3 tuginemine olla hea usu põhimõttest tulenevalt välistatud, kui korteriühistu pidi muudest asjaoludest tulenevalt aru saama, et korteriomaniku elu- või asukoht on mujal (RKTKm nr 2-20-11256/51, p 12.1). Viimane tuleb siiski kõne alla vaid juhul, kui korteriühistule on teada korteriomaniku õige elu- või asukoha postiaadress. (p-d 17. 1 ja 17.2)
Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks, mis toob KrtS § 29 lg 1 järgi kaasa otsuse tühisuse, on see, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, millele ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidatud (RKTKm nr 2-20-16710/30, p 14). Hinnates, kas üldkoosoleku päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kas mõistlik korteriomanik pidi aru saama, milliseid küsimusi võib olla vaja selle päevakorrapunkti juures otsustada (RKTKo nr 3-2-1-181-12, p 14). Eelkõige saab päevakorrapunktiga lugeda hõlmatuks need küsimused, mis on päevakorrapunktis märgituga tihedalt seotud. Seega ei saa juhatuse liikmete valimise päevakorrapunktiga lugeda hõlmatuks küsimust juhatuse liikmete tagasikutsumisest. (p-d 18.1 ja 18.2)
|
| 2-22-100795/12
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
21.02.2024 |
|
Olukorras, kus korteriomanikul on seadusest tulenev õigus kaasomandi esemeks olevat parkimisala kasutada, ei saa korteriomandi kaasomandi esemel parkimist korraldav teenusepakkuja eeldada, et korteriomanik väljendab oma sõidukit parkimisalale parkides tahet sõlmida teenusepakkujaga parkimisleping. (p 12)
Kuigi korteriomanikud võivad kehtestada parkimiskaartide süsteemi parkimisala kasutusõiguse (korteriomaniku staatuse) tõendamiseks, siis selle tõendamata jätmine ei välista korteriomaniku seadusest tulenevat õigust parkimisala kasutada ega anna alust järeldada korteriomaniku tahet teenusepakkujaga parkimislepingu sõlmimiseks. (p 13.4)
Seadus (KrtS § 30 lg 1 p 2 ja AÕS § 72 lg 3) sätestab eelduse, et kui kaasomandi eseme kasutamise korda ei ole kindlaks määratud, võivad kõik korteriomanikud seda kasutada tingimusel, et kasutus vastab kaasomandi eseme otstarbele. See õigus laieneb ka korteriomandit kasutavale isikule (KrtS § 30 lg 3). Üldjuhul võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist seadusest erinevalt reguleerida, kui nad sõlmivad selleks vastava kokkuleppe (KrtS §-d 13 ja 14). Kaasomandi eseme tavakasutust puudutavaid küsimusi saavad korteriomanikud otsustada ka häälteenamusega, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). (p-d 13.1 ja 13.2)
Kaasomandi eseme tavakasutuse piirid sätestab KrtS § 31 lg 1 p 1. Igal juhul ei ole tavakasutusega tegemist olukorras, kus välistatakse korteriomaniku seadusest tulenev õigus kaasomandi eset (otstarbe kohaselt) kasutada. Küll aga võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist täpsustada, kuid ka sel juhul on tavakasutusega tegemist üksnes juhul, kui sellega tagatakse korteriomanike võrdne kohtlemine. (p 13.3)
Ka sõidukite parkimise korraldamine kaasomandi esemel ei ole tingimata küsimus, mida korteriomanikud saavad otsustada üksnes kokkuleppel. Nii on nt teenusepakkujaga lepingu sõlmimine kaasomandi esemeks oleval parkimisalal parkimise korraldamiseks tavapärase valitsemise küsimus, mille üle saavad korteriomanikud otsustada üldkoosolekul häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Mh saab tavapärase valitsemise raames täpsustada parkimisala kasutamise korda, et lihtsustada parkimist korraldava teenusepakkuja tööd, kehtestades nt parkimiskaartide süsteemi parkimisala kasutusõiguse (korteriomaniku staatuse) tõendamiseks. Selleks aga, et seada korteriomaniku õigus parkimisala kasutamiseks sõltuvusse parkimiskaardi olemasolust, on vaja korteriomanike kokkulepet. Juhul kui korteriomanike üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu otsus, mille jaoks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, siis on selline otsus TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt tühine (vt RKTKm nr 2-19-16450/58, p 15). (p-d 13.3 ja 13.4)
|
| 2-20-6161/108
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
29.11.2023 |
|
Olukorras, kus korteriomandi kaasomanikud on palunud kaasomandi lõpetada selle reaalosades jagamisega AÕS § 76 ja § 77 lg 2 järgi, reguleerib uute korteriomandite loomist mh KrtS § 9. (p 12)
Kuna alates 1. veebruarist 2023 kehtiva KrtS § 9 lg 1 järgi on uue korteriomandi loomiseks vaja kõigi korteriomanike kokkulepet, saab kohus KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud eriomandite ulatuse muutmise ja uue korteriomandi loomiseks vajalike tahteavalduste andmise avaldust menetleda üksnes juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole korteriomaniku soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab teiselt korteriomanikult tahteavalduste andmist taotlev korteriomanik tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus (RKTKm nr 2-21-18998/42, p 15.2). (p 12)
|
| 2-21-18998/42
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
22.11.2023 |
|
Üldjuhul ei ole korteriomandite loomisel ega muutmisel kaasomandi mõtteliste osade suuruse seisukohalt tähtsust, milline on eriomandi osade täpne pindala ruutmeetrites. Samuti ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmist. Küll aga ei tohiks korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus siiski oluliselt erineda vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite kogupindalasse. Sellisel juhul võib ühtlasi olla tegemist muudatusega, millega kahjustataks ülemäära korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p 2), mille tõttu ei saa korteriomanikult nõuda nõusolekut eriomandite ulatuse muutmiseks. (p 13)
Kohus saab avaldust KrtS § 9 lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab avaldaja kohtule tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Kui kokkuleppe sisu kohtumenetluse kestel muutub, on sisuliselt tegemist uue kokkuleppega, millele korteriomanike varasemad nõusolekud ei laiene. Ka sellisel juhul peab kohus saama veenduda, et teised korteriomanikud on uue (muudetud) kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2). (p-d 15.2 ja 15.3)
Juhul kui eriomandi kokkuleppe muutmiseks on olemas nende korteriomanike nõusolek, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, siis saab sarnaselt KrtS § 9 lg-le 3 eeldada, et tegemist on KrtS § 9 lg 2 p-s 1 nimetatud olukorraga, kus olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. (p 15.4)
Eriomandite ulatuse muutmine selliselt, et ühe korteriomandi eriomandi ulatust suurendatakse kõigi korteriomandite kaasomandis oleva korterelamu osa arvel, tähendab teiste korteriomanike jaoks sisuliselt kaasomandisse kuuluva pinna omandiõigusest osaliselt ilmajäämist. Selline muudatus on üldjuhul alati teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav (KrtS § 9 lg 2 p 2). Ka see, kui kõik teised korteriomanikud on nõus kokkuleppe sõlmima ilma vastutasu saamata, ei välista vastutasu andmise kohustust kokkuleppe sõlmimisest keeldunud korteriomanikule, kelle vastava tahteavalduse andmist kohtu kaudu nõutakse. Sellise kokkuleppe puhul on sobiv vastutasu kaasomandis oleva korterelamu osa omandiõigusest ilmajäävatele korteriomanikele üldjuhul rahaline hüvitis. Hüvitise suurus tuleb välja selgitada analoogselt uue loodava korteriomandi võõrandamise nõude eelduseks oleva loodava korteriomandi võõrandamisest saadava tulu määramise ja jaotamise korrale (vt KrtS § 10 lg 2 p-d 2 ja 3). (p-d 16.1 – 16.3)
|
| 2-21-9042/57
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.10.2023 |
|
Otsuse puhul, mis on üksnes korteriomanikku hoiatav, st suunatud viimase mõjutamisele, ei saa rääkida kaasomandi eseme muutmisest KrtS §-de 37–39 tähenduses. Sel juhul on tegemist seaduses reguleerimata küsimusega, mida korteriomanikud saavad KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustada üldkoosolekul tavapärase valitsemise raames. Kuna selline otsus on deklaratiivne ehk sellel puuduvad praktilised tagajärjed, ei pea korteriomanik seda iseenesest kohtus vaidlustama, kuigi selline õigus tal korteriühistu liikmena on. (p 14)
Korteriomandite kaasomandi eseme õigusvastase muudatuse kõrvaldamist võivad korteriomanikud otsustada tavapärase valitsemise raames (KrtS § 35) ning seda isegi juhul, kui muudatuse kõrvaldamine kujutab endast olemuselt praktikas juba loodud olukorra olulist ümberkorraldust KrtS § 38 mõttes. Vastasel juhul tähendaks see sisuliselt õigusvastase muudatuse legitimeerimist, st ehkki olulise ümberkorralduse tegi mõni korteriomanik ainuisikuliselt, saaks seda kõrvaldada ainult korteriomanike kokkuleppel. (p 15.3)
|
| 2-20-18894/30
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
26.04.2023 |
|
Tunnistajate ülekuulamise taotluse rahuldamata jätmist TsMS § 2 järgi ei saa põhjendada sellega, et kuivõrd on olemas dokumentaalsed tõendid, ei ole tunnistajate ülekuulamine menetlusökonoomiliselt otstarbekas. TsMS § 238 lg 1 p 2 ega ükski muu TsMS‑i säte ei anna kohtule alust keelduda tunnistaja ülekuulamise taotluse rahuldamisest põhjusel, et tunnistajad saaksid kinnitada samu asjaolusid, mille kohta on kohtule esitatud dokumentaalsed tõendid, vt ka RKTKm nr 3-2-1-113-13, p 15. (p 10)
Vt RKTKo nr 3-2-1-79-15, p 9; RKTKo nr 2-14-61664/48, p 20; RKTKo nr 2-16-5282/51, p‑d 10 ja 11. (p 10)
Vt RKTKm nr 2-19-9500/62, p 15.3 ja 15.4. (p 11)
Vt RKTKm nr 2-19-9543/48, p 18. (p 11.2)
|
| 2-20-2549/33
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
12.04.2023 |
|
Olukorras, kus korteriühistu paigaldab valvekaamera ja paneb selle tööle, siis töötleb ta korteriomanike isikuandmeid seaduslikult, kui selleks on nende nõusolek. Korteriomanike nõusolek enda isikuandmete töötlemiseks saab väljenduda KrtS § 13 lg 1 kohases korteriomanike kokkuleppes. (p 12)
Korteriomanikud võisid KrtS § 35 lg 1 järgi otsustada korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega paigaldada majja valvekaamerad, tuginedes üldmääruse art 6 lg 1 p‑le f. Seda aga eeldusel, et sellise otsuse poolt hääletanud korteriomanikel oli valvekaamerate paigaldamiseks õigustatud huvi, valvekaamerate paigaldamine oli vajalik sellise õigustatud huvi teostamiseks ning avaldaja huvid või põhiõigused ja -vabadused ei kaalunud üles üldkoosoleku otsuse poolt hääletanud korteriomanike õigustatud huvi avaldaja isikuandmeid kõnealusel viisil töödelda. (p 13.3)
Kaalutlusotsust valvekaamerate paigaldamiseks saavad korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamusega teha vaid olukorras, kus häälteenamusega otsustatakse ka valvekaamerate kasutamise tingimused, mis sisaldavad üldmääruse art‑s 13 sätestatud teavet. (p 13.5)
Valvekaamerate kasutamise tingimustes peavad üldmääruse art‑st 13 tulenevalt olema mh välja toodud korteriühistu kontaktandmed, viide võimalusele tutvuda enda kohta kogutud isikuandmetega, isikuandmete töötlemise eesmärk ja õiguslik alus ning täpsustatud peab olema ka see, kellel on valvekaamera salvestistele juurdepääs, milline on isikuandmete säilitamise aeg jne. Soovitatav on välja panna sellekohane teavitussilt. Juhul, kui valvekaamerate paigaldamist plaanitakse otsustada korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega, tuleb kõigile korteriomanikele anda võimalus tutvuda enne üldkoosoleku toimumist valvekaamerate kasutamise plaanitavate tingimustega. See on vajalik hea usu põhimõttest (KrtS § 12 lg 2) tulenevalt selleks, et kõik korteriomanikud saaksid hinnata neid tingimusi ja kujundada enne üldkoosolekut seisukoha, kas nende arvates vastavad tingimused üldmääruses sätestatud nõuetele. Kolleegium selgitab, et piisab ka sellest, kui üldkoosoleku kutses on viide selle, kus saavad korteriomanikud enne üldkoosoleku toimumist valvekaamerate kasutamise tingimustega tutvuda. Eeltoodud nõude rikkumine tähendab kolleegiumi arvates korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulist rikkumist, mis toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse KrtS § 29 lg 1 järgi. (p-d 15 ja 16)
Korteriomandi võõrandamise nõude esitamise otsustamine KrtS § 32 järgi eeldab, et võõrandamisnõude põhjus on korteriomanike üldkoosoleku otsuses kajastatud. Ekslik on avaldaja väide, et üldkoosoleku protokollis kajastatud korteriomandite võõrandamise nõude põhjus ei ole üldkoosoleku otsuse osa. KrtS § 32 järgi tehtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse korral ei hinda kohus seda, kas esinevad korteriomandi võõrandamise nõude eeldused KrtS § 32 lg 2 mõttes. Seetõttu ei ole tähtust ka avaldaja väitel, et võõrandamisnõude aluseks olevad võlgnevused on üldkoosoleku protokollis kajastatud valesti. Selles osas saab isik, keda kohustati korteriomandit võõrandama, esitada vastuväiteid hiljem, vajaduse korral ka KrtS § 33 alusel algatatud hagimenetluses. (p 17)
Valvekaamerate paigaldamine kaasomandi osale võib olla kaasomandi eseme tavapärane valitsemine, mille üle korteriomanikud otsustavad KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel, kuid võib endast kujutada ka kaasomandi eseme majandusliku otstarbe muutmist, mille jaoks on KrtS § 38 lg 1 kohaselt vaja korteriomanike kokkulepe. Kui valvekaamerate paigaldamine riivab korteriomanike õigusi vähemal määral, võib nende paigaldamiseks piisata korteriomanike häälteenamusest, kuid korteriomanike kokkulepe võib olla vajalik juhul, kui kaasomandi esemel toimuvat jäädvustanud videomaterjali kasutamist ei piirata ja see riivab tugevamalt korteriomanike õigust privaatsusele. (p 11.4)
|
| 2-21-13599/26
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
30.11.2022 |
|
Esindusõigust omamata hääle andmine korteriomanike üldkoosolekul on TsÜS § 128 lg 1 järgi eelduslikult tühine, mida TsÜS § 33 lg-st 2 tulenevalt otsuse tegemisel ei arvestata. (p 14.2)
Korteriomaniku üldkoosoleku otsuse sisuks olev otsustus kinnitada renoveerimisprojekt saab olla käsitatav üksnes eelotsusena, st otsusena, mis on eeldus hilisemale võimalikule korteriomanike üldkoosoleku otsusele, mis võidakse projekti elluviimiseks teha kas KrtS § 38 või § 39 alusel. Sellist otsust saavad korteriomanikud teha korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusena häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). (p 13.1)
Sellise otsuse vastuvõtmine ei tekita korteriomanikele kulusid, mida nad peaksid KrtS § 40 lg 1 kohaselt kandma. (p 13.3)
Juhul, kui korteriomanik annab teisele isikule õiguse ennast üldkoosolekul kirjalikust dokumendist (volikirjast) nähtuvalt esindada (vt KrtS § 22 lg 5) ja tema esindaja osaleb üldkoosolekul, siis tuleb korteriomaniku esindamist igal juhul (st arvestamata talle antud esindusõiguse ulatust) arvestada üldkoosoleku otsustusvõimelisuse (vt KrtS § 20 lg 2) hindamisel. (p 14.1)
Kui korteriomanike üldkoosolekul osaleb korteriomandi ühistest omanikest vaid üks ning teine ei olnud andnud esimesele esindusõigust (ja volikirja) üldkoosolekul osalemiseks ning seal hääletamiseks (ning hääle andmist ei kiideta teise ühise omaniku poolt heaks), siis ei saa eelduslikult võtta ühe ühise omaniku osalemist arvesse üldkoosoleku otsusevõime hindamisel ning tema antud häält arvesse hääletustulemuste selgitamisel. (p 14.3)
Kui esindusõiguse puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt KrtS § 29 lg-d 2-6, TsÜS § 38 lg-d 1, 4-6 jt; RKTKo nr 3-2-1-16-13, p 12; RKTKo nr 3-2-1-55-14, p 22; RKTKm nr 2-20-17009/40, p 21). Juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (vt RKTKm nr 2-19-16450/58, p 15). (p 14.4)
|
| 2-19-8045/46
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
20.06.2022 |
|
Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana. Juhul kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel. (p 11)
KrtS § 40, sealhulgas selle paragrahvi lg 3 kohaldamine ei eelda, et korteriühistu oleks vastu võtnud põhikirja, v.a selle paragrahvi lg-s 2 nimetatud olukorras, mis käsitleb põhikirjaga ette nähtud majandamiskulude jaotust. Seega kohaldub KrtS § 40 lg 3 mh olukorras, kus korteriühistu ei ole võtnud vastu põhikirja, milles nähakse ette KrtS § 40 lg-st 1 erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord. KrtS § 40 lg-s 3 sisaldub korteriomaniku vastuväide majandamiskuludele, mille kandmine on ette nähtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, korteriühistu majanduskava või põhikirjaga. (p 13)
Korteriomanikul on võimalik tugineda KrtS § 40 lg-le 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati, s.t tuginenud selle üldkoosoleku otsuse tühisusele KrtS § 29 lg 1 või TsÜS § 38 lg 2 järgi või esitanud kohtule nõude üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 järgi. (p 14)
Korteriomaniku majandamiskulude hüvitamise nõue korteriühistu vastu võib tuleneda KrtS § 37 lg-st 1, mis näeb ette, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Kulutuste vajalikkust tuleb hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi (vt analoogia korras nt RKTKo nr 3-2-1-61-14, p 16). (p 16)
Kui korteriomaniku poolt kaasomandile tehtud kulutused ei ole vajalikud, võib korteriomanikul olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel ning sellist nõuet võib korteriomanik kasutada tasaarvestamiseks korteriühistu nõudega (vt RKTKo nr 3-2-1-61-14, p-d 28, 29 ja 32). Selline tasaarvestus on võimalik ka pärast 1. jaanuari 2018. a. (p 16.1)
|
| 2-19-43/43
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
20.06.2022 |
|
Arvestades, et KrtS-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes (vt ka RKTKm nr 2-18-15391/41, p 10), siis on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt RKTKm nr 3-2-1-172-10, p 12). (p 11)
KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud eeldust – olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega – tuleb hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. St, et kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, peab kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. (p 13)
Hea usu põhimõttega on vastuolus või teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav see, kui korteriomaniku eriõigusjärglane soovib kokkuleppega tema õiguseellase ainuvaldusse ja -kasutusse antud kaasomandi hulka kuuluvale pinnale erikasutusõigust ja selle kandmist kinnistusraamatusse. (p 15)
Erikasutusõiguse määramise eelduseks ei ole kasutuskorra kokkuleppe puudumine. (p 16)
Olukorras, kus avaldaja väidab, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, ning puudutatud isikud väidavad vastupidist, peab kohus, tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimispõhimõttest (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7) vajaduse korral rakendama lisameetmeid, et selgitada välja tegelik objektiivne olukord ning millised on sellest tulenevad võimalused erikasutusõiguse määramiseks. Üldjuhul nõuab see kohtult tõendite kogumist omal algatusel. (p 12)
Olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Kohus peab eelnimetatut menetlusosalistele selgitama ning võimaldama neil esitada selle kohta seisukoha. Mh võib kohus pakkuda menetlusosalistele välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. (p 15)
Erikasutusõiguse saamise asjades ei vasta korteriühistu puudutatud isiku mõistele TsMS § 198 lg 1 p 2 mõttes, sest erikasutusõiguse seadmine ei riiva korteriühistu õigusi ega puuduta tema huve. (p 18)
|
| 2-19-16450/58
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
01.06.2022 |
|
KrtS §-des 35, 38 ja 39 sätestatud olukorrad ei saa esineda samal ajal, kuna üldkoosoleku otsus ei saa olla korraga korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle tehtud otsustus (KrtS § 35) ja otsustus, mis seda ei ole (KrtS §-d 38 ja 39). Samuti ei saa see olla samal ajal otsustus, mille vastuvõtmiseks on üldjuhul vaja kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), ja otsustus, mida saab otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). (p 11)
Juhul kui korteris asuv põrandaküte on sinna rajatud kunagise korteriomanike kokkuleppe alusel, siis on selle lahutamine üldisest keskküttesüsteemist käsitatav KrtS § 38 lg 1 mõttes olulise ümberkorraldusena, mille üle ei saa otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. (p 12)
Keskküttetorustiku vahetamise kui remonttöö puhul ei ole tegemist sellise otsusega, mida korteriomanikud võiksid otsustada häälteenamusega (KrtS § 35), kui tegemist võib olla (sõltuvalt asjaoludest) kas kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, milleks ei pea alati olema kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), või siis kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega, mida saab vastu võtta KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). KrtS §-de 38 ja 39 kohaldamisel ei kaaluta seda, kas otsusega mittenõustuv korteriomanik peab korteriühistule majanduskava alusel tegema makseid KrtS §-de 38 ja 39 alusel otsustatu rahastamiseks. Selles osas saab korteriomanik esitada vastuväiteid kas majandamiskava vastuvõtmise üldkoosoleku otsust vaidlustades (KrtS § 29) või siis esitades kulude kandmise nõudele hea usu põhimõttest tuleneva vastuväite (KrtS § 40 lg 3). (p 13)
Sarnaselt muude tehingutega saab otsusest kui tehingust TsÜS § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Seega, kui otsuse võtsid vastu hääleõiguslikud korteriomanikud, siis on see õiguslikult korteriomanike üldkoosoleku otsus, mis võib olla kehtiv või tühine või mida võidakse kehtetuks tunnistada või millel ei ole õiguslikku toimet. (p 14)
Korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ning on seetõttu tühine (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause). (p 15)
Tühist üldkoosoleku otsust ei pea korteriomanik vaidlustama, kuid kui ta tahab sellisele tühisusele tugineda, peab ta kas kellegi teise algatatud kohtuvaidluses esitama tühisuse vastuväite või siis esitama kohtusse hagita menetluse avalduse sellise üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks (vt TsÜS § 38 lg 2 teine lause ja lg 7). Viimati nimetatud juhul on tegemist hagita menetluses esitatava tuvastusnõudega (TsMS § 368 lg 1 ja § 477 lg 1), mis juhul esineb õigusselguse ja õiguskindluse saavutamise jaoks õigustatud huvi sellise üldkoosoleku otsuse tühisuse vastu. (p 15)
Korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks õigusliku huvi (TsMS § 477 lg 1, § 368 lg 1) jaatamiseks piisab juba sellest, kui otsuse sõnastus ei ole selge ehk on oht, et seda tõlgendatakse erinevalt. (p 17)
Korteriomanike kokkuleppega erikasutusõiguse loomiseks (KrtS § 14) ei ole võrdsustatav korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Iseenesest ei ole välistatud, et korteriomanike üldkoosoleku otsusega sõlmitakse poolte vahel võlaõiguslik kokkulepe, mis on täitmiseks kohustuslik selle osalistele, kuid ilma vastava kinnistusraamatu kandeta ei ole selline kokkulepe käsitatav muudatusena korteriomandi sisus ja seda ei saa kanda kinnistusraamatusse (vt KrtS § 5 ja § 13 lg 3). (p 16)
KrtS § 9 lg 3 alusel tehtava otsuse sõnastusest peab olema arusaadav, et tegemist on häälteenamusega tehtud otsusega, millega tehakse kindlaks, kes korteriomanikest on nõus teise korteriomaniku ettepanekuga eriomandi muutmiseks (KrtS § 9 lg 1), erikasutusõiguse saamiseks (KrtS § 14) või korteriomanike muuks kokkuleppeks, mille alusel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt (KrtS §-d 13 ja 14). Kuna korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ei ole nõutav korteriomanike üldkoosoleku otsuse tegemine (KrtS § 20) või otsuse tegemine ilma üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21), siis peab juhul, kui korteriomanikud tahavad teha otsust KrtS § 9 lg 3 mõttes, olema sellise otsuse tegemine lülitatud ka kas üldkoosoleku päevakorda või tuleb seda KrtS § 21 järgi hääletamisele pandavat küsimust kajastada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis koostatud otsuse eelnõus. (p 17)
|
| 2-19-9543/48
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
09.03.2022 |
|
Vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 14. (p 14)
Korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause) (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p-d 13-18). (p 15)
Korteriomanikul on nii korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus kui ka kaasomandi alalhoiu kohustus ning eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (2-18-13649/57, p 16). (p 17)
Kui kahjustav asjaolu lähtus korteriomandi eriomandi piirest, tuleb eeldada, et selle korteriomandi omanik rikkus oma kohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Kui kahjustus lähtus korteriomanike kaasomandi osast, pidi selle korteriomandi omanik vastutusest vabanemiseks tõendama, et tema ei ole oma kohustust rikkunud või rikkumine on vabandatav. Korteriomandist eemalviibimine ei vabasta korteriomanikku oma kohustusest korraldada korteriomandi valitsemist (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21). (p 18)
Vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21.
Vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 20.
|
| 2-19-5506/43
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
07.12.2021 |
|
Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist (KrtS § 9 ja § 13 lg 2). (p 14)
Sarnaselt asjaõigusseaduses reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist. (p 14)
Kui korteriomanikud on varem sõlminud kõigi korteriomanike jaoks kehtiva kokkuleppe (vt KrtS § 13 lg 1), millega on antud osa kaasomandi eseme hulka kuuluvast pinnast ühe korteriomaniku erikasutusse KrtS § 14 mõttes ja erikasutusõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud, on erikasutusõiguse omajal õigus hagita menetluse korras nõuda teistelt korteriomanikelt nõusolekut erikasutusõiguse kohta sõlmitud kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks. Selline kokkulepe erikasutusõiguse kohta tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes. Selline varasem erikasutusõiguse kokkulepe saab olla kinnistusraamatusse kande tegemise alus üksnes juhul, kui selle on sõlminud isikud, kes on kande tegemise ajal nende korteriomandite omanikud, mida see erikasutusõigus puudutab. Samuti peab selline kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). (p 17)
Varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepet või korteriomanike häälteenamusega kehtestatud kaasomandi kasutuskorda (AÕS § 72 lg 1), ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes, sest erikasutusõigus on erinevalt kaasomandi kasutuskorraga saadud õigusest võõrandatav ja üleantav õigus (vt KrtS § 14 lg-d 2 ja 3) ning selliste õiguste saamise kohta kaasomandi kasutuskorra seadmisel tahet ei avaldatud. Seetõttu ei saa korteriomanik ka nõuda, et kinnistusraamatus korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse kantud märkused kaasomandi kasutuskorra kohta tuleks sisse kanda esimestesse jagudesse kui erikasutusõiguste kokkulepped. (p 17)
Kui korteriomanikud sõlmivad kompromissina erikasutusõiguse kohta kokkuleppe, mille kohus kinnitab, on see kompromiss samaväärne notariaalselt tõestatud kokkuleppega erikasutusõiguste andmise kohta. (p 15)
KrtS § 9 lg 2 mõttes võib korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustada näiteks kokkulepe, millega üks korteriomanik saab sellise kaasomandiosa ainukasutusõiguse, mis ainsana võimaldab ligipääsu kaasomandisse jäänud kaasomandiosadele või mõne korteriomaniku eriomandi esemele (nt koridori ainukasutusõigus). (p 15)
Kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele. Avaldaja ei pea esitama kokkuleppe teksti, mille sõlmimiseks ta soovib teisi korteriomanikke kohustada. (p 16)
Kui korteriomanikud leiavad pärast KrtS-i jõustumist (1. jaanuari 2018), et korteriomanike huvides on jätkuvalt kõigi kaasomandiosade ühine kasutus ja kaasomandi hulka kuuluva pinna ühise valdamise ja kasutamise kohta ei ole kõikidele korteriomanikele siduvat kokkulepet, ei pea nad kaasomandi hulka kuuluva pinna ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks sõlmima kokkulepet, sest kaasomandi eseme ühise valdamise ja kasutuse sätestab seadus. (p 17)
|
| 2-18-12753/34
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
22.04.2021 |
|
KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriühistu põhikirjaga kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust, sh majandamiskulude kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse muutmisel ja seadus ei nõua selleks korteriomanike kokkulepet. Kui kokkulepe on aga olemas, tuleb sellega KrtS § 40 lg 2 ja § 17 lg 2 kohaselt arvestada. (p 12)
KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve. (p 13.1)
Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve.
Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt. (p 13.2)
|
| 2-18-15391/41
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
07.04.2021 |
|
Korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi osa suhtes saavad kohalduda AÕS-i kaasomandi sätted (kui üldnormid) üksnes juhul ja üksnes ulatuses, mis on KrtS-s reguleerimata. Juhul kui kohus kohaldab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi suhtes AÕS-i, tuleb üldnormi rakendamise eeldusena põhjendada, et konkreetne küsimus on erinormidega reguleerimata. (p 10)
Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud ise korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe kuulub eriomandi koosseisu (KrtS § 5). Korteriomanike kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. (p 11-12)
Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid Krt-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse (esimesse jakku) eriomandi sisuna. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel, mille saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. (p 13)
Kui korteriomanike kokkuleppega antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)
Korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. (p 17)
Kaasomanikevaheline kasutuskord tekib lepingu sõlmimist reguleerivate sätete alusel (vt VÕS § 9) kaasomanike kokkuleppel, kohus seda kindlaks määrata ei saa. Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist sooviv kaasomanik võib nõuda kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud kaasomanikelt kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevaid tahteavaldusi. Selline nõudeõigus tuleneb kaasomandis oleva asja puhul AÕS § 72 lg-st 5. Sellisel juhul saab kohus üksnes kohustada kokkuleppe sõlmimisest alusetult keeldunud kaasomanikke andma kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevad tahteavaldused. (p 11)
Kui korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 13 lg 1) antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)
Kaasomanike ja korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. (p 17)
Kui korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 13 lg 1) antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)
Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt (KrtS § 5) kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. (p 11)
Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest, saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse. Nõusolekute andmist saab avalduse esitaja puudutatud isikutelt kohtulikult nõuda.
Korteriomanikevaheline kokkulepe tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatu esimeses, mitte kolmandas jaos. Juhul kui korteriomanike kokkuleppega antakse mingi õigus teiste korteriomanike arvel ühe korteriomandi omanikule, tuleb kokkulepe kajastada mitte üksnes selle korteriomandi registriosas, mille kasuks õigus antakse, vaid ka kõikide nende korteriomandite registriosades, mille õigusi kokkuleppega kitsendatakse, st kõikide kokkuleppega puudutatud korteriomanike registriosades. (p-d 13 ja 15)
Kohtul tuleb vajadusel menetlusosalistele selgitada, et sõltumata sellest, millistele õigusnormidele menetlusosalised menetlusdokumentides on viidanud, kohaldab seadust kohus. Kohtul tuleb menetlusosalistele selgitada kohaldatavate sätete kohaldamise eeldusi ning võtta seisukoht, kas need eeldused on täidetud. (p-d 10 ja 15)
Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)
Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus ise kasutuskorda kindlaks määrata ega ka kohtumäärusega korteriomanike kokkulepet asendada, vaid kohus saab tahteavalduste andmiseks kohustada üksnes kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanikke (puudutatud isikuid). Kokkulepe, millega on võimalik korteriomandite eriomandeid muuta, tekib selliselt, et kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanike tahteavaldusi asendab kohtulahend, millega kohustatakse puudutatud isikuid vastavaid tahteavaldusi andma, ning avaldajal tuleb kokkuleppe tekkimise eelduseks olev enda tahteavaldus anda ise. Seejuures peab avaldaja kokkuleppe sõlmimise tahteavaldus olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). (p-d 11 ja 15)
Korteriomaniku seaduses sätestatust erineva kasutuse või majandamiskorralduse nõudmise korral tuleb kohtul kohustada ülejäänud korteriomanikke andma üldjuhul kaks tahteavaldust. Esiteks tuleb teistel korteriomanikel anda tahteavaldus, mis on vajalik kokkuleppe tekkimiseks, millega kaldutakse seaduses sätestatust kõrvale. Teiseks on vaja teiste korteriomanike nõusolekut kinnistusraamatu kande tegemiseks (KRS § 341 lg 1 tähenduses). Kohus ei saa ise määrata, et kinnistusraamatusse tehakse kokkulepet kajastav kanne. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel, mille saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest, saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse. (p 13)
Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)
Asja lahendamisel küsimuses, kas üks korteriomanik saab teistelt korteriomanikelt nõuda eriomandit puudutava kokkuleppe tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi, teeb kohus kaalutlusotsustuse, määrates kindlaks, milliseid asjaolusid tuleb diskretsiooni teostamisel arvestada ja milliseid mitte. (p 16)
Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)
|
| 2-18-13649/57
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
19.03.2021 |
|
VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel esitatava kahju hüvitamise nõude eelduste kohta vt nt RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 11. (p 13)
Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 13). (p 14)
Kahjustatud korteri omanikul on kolleegiumi senise praktika järgi võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus teise korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest. Korteriomanikul on kaasomanikuna kohustus tagada, et kaasomandi ese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (vt ka RKTKo 11.12.2013, nr 3-2-1-129-13, p 43; RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 14).
KrtS § 12 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt on korteriomanikul kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset (kaasomandi alalhoiu kohustus). See kohustus tähendab keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, aga ka kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust. (p 16)
Korteriomanike vastutus oma kohustuste rikkumise eest ei välista korteriühistu või muu isiku võimalikku vastutust oma kohustuste rikkumise eest. Need isikud võivad VÕS § 137 lg 1 järgi vastutada kahju hüvitamise eest solidaarselt korteriomanikuga juhul, kui on tuvastatud, et rikutud on mõnda korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud kohustust, mida korteriomanikud täidavad korteriühistu kaudu (korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus). Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras.
Korteriühistu vastutab korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt, mitte KrtS § 34 lg 3 alusel. (p 17)
Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist korteriühistult. (p 18)
Kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud ühiselt, siis kannavad nad ühiselt ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas sellise kahju kandjaks on kolmas isik või üks kaasomanikest. Kahju all, mida korteriomanikud kannavad ühe kaas- või korteriomaniku ees ühiselt, tuleb KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause mõttes mõista kahju, mis tekib korteriomandite kaasomandi osa esemest kui tervikust lähtuvalt ühe korteriomaniku korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele. (p 18)
Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Muu kahju hüvitatakse kohustuse rikkumise korral. (p 19)
VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel esitatava kahju hüvitamise nõude eelduste kohta vt nt RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 11. (p 13)
Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Muu kahju hüvitatakse kohustuse rikkumise korral (vt otsuse p-d 16 ja 17). (p 19)
Korteriomandi ja kaasomandi asjad tuleb lahendada hagita menetluses. TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses mh kahju hüvitamise nõudeid, mis tekivad sellest, et üks korteriomandi omanik või korteriühistu on tekitanud kahju teise korteriomandi omaniku eriomandi esemele või kui ei korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud. (p 20)
Selleks, et kahjustatud korteri omanik saaks esitada korteriomandi eri- või kaasomandiga seostuva kahju hüvitamise nõude teise korteriomaniku vastu, peab ta tõendama, et teine korteriomanik on rikkunud mõnda oma kohustust, mis seostub tema korteriomandi eriomandi või kaasomandi esemega. (p 16)
Kui pooled ei vaidle selle üle, et kahjustus lähtus kostja korteriomandi eriomandi piires asuvast kaasomandi esemest, saab eeldada, et kostja rikkus oma korrashoiukohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Vastutusest vabanemiseks peab kostja tõendama, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav. (p 21)
Kui kahju tekitanud asjaolu lähtus teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb kahjustatud ja kahju tekitanud korteriomaniku tõendamiskoormust jagada, sest kahjustatud korteri omanikul ei pruugi olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha. Kui kahjustatud korteri omanik tõendab, et kahjustav asjaolu lähtus teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb hea usu põhimõtte järgi eeldada, et teise korteriomandi omanik rikkus oma kohustust. Vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik tõendama, et kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandi esemest (nt veetorustikust) ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav (vt ka RKTKo 11.12.2013, nr 3-2-1-129-13, p-d 25 ja 49). Eeltoodu kohaldub ka olukorras, kus kahju hüvitamist nõutakse korteriühistult. (p 21)
Hagita menetluses, s.o mh korteriomaniku kahju hüvitamise nõude lahendamisel TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi kaasab kohus menetlusosalised omal algatusel (TsMS § 198 lg 3). TsMS § 614 lg 1 järgi kuuluvad korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul menetlusosaliste hulka korteriomanikud ja korteriühistu.
Igas konkreetses menetluses tuleb teha selgeks, millised korteriomanikud ja mis ulatuses on sellest menetlusest puudutatud ja millised õigused tuleb neile tagada. Korteriomanikevahelise kahju hüvitamise nõude lahendamise menetlusse on otstarbekas kaasata üksnes need korteriomanikud (või nende õigusjärglased), kelle õigusi asja lahendamine otseselt puudutab. Kui kahjustatud korteri omaniku kahju hüvitamise nõue põhineb KrtS § 12 lg-l 2 ning AÕS § 72 lg 5 teisel lausel ja § 75 lg-l 1, tuleb puudutatud isikuna kaasata menetlusse korteriühistu. (p 23)
|
| 4-20-1553/38
|
Riigikohtu kriminaalkolleegium |
10.03.2021 |
|
Kolleegium leiab, et KrtS § 34 lg 3 ei vabasta isikut pärast kinnistu korteriomanditeks jagamist ja korteriühistu loomist kohustusest tagada kortermaja ja abihoone nõuetele vastavus. EhS § 134 lg 1 kohustatud subjekt on muu hulgas ka korteriomanik ning korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei välista tema karistamist EhS § 134 lg 1 järgi. (p-d 8-9)
Kolleegium leiab, et KrtS § 34 lg 3 ei vabasta isikut pärast kinnistu korteriomanditeks jagamist ja korteriühistu loomist kohustusest tagada kortermaja ja abihoone nõuetele vastavus. EhS § 134 lg 1 kohustatud subjekt on muu hulgas ka korteriomanik ning korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei välista tema karistamist EhS § 134 lg 1 järgi. (p-d 8-9)
EhS § 134 lg 1 objektiivse koosseisu täidetuse jaatamiseks tuleb muu hulgas tuvastada, et ehitisele esitatavate nõuete rikkumine on toonud kaasa ehitisest lähtuva ohu varale või keskkonnale. (p 10)
Riigikohus on seoses liiklussüütegudega selgitanud, et enda vara kahjustamine ei ole karistatav, mistõttu tuleb isiku karistamiseks liiklusnõuete rikkumisega varalise kahju tekitamise eest tõendada, et toimepanija polnud vara omanik ja varalist kahju sai teine isik (RKKKo asjas nr 3-1-1-3-06, p 7 ja RKKKo asjas nr 3-1-1-6-04, p 6). Kolleegium leiab, et ehitusseadustikus sätestatud väärteokoosseisude puhul tuleb lähtuda samast põhimõttest. Seega jaatamaks ehitisest lähtuvat ohtu varale EhS § 134 lg 1 tähenduses, tuleb tuvastada, et ehitis on ohtlik kellegi teise, mitte ehitisealuse kinnistu omaniku varale. (p 10.1)
Kuigi mõistetavalt võivad ehitusmaterjalid reostada ümbrust ja saastada keskkonda, ei saa kolleegiumi hinnangul pelgalt selle seiga paljasõnalise nentimisega jaatada ehitisest lähtuvat ohtu keskkonnale EhS § 134 lg 1 tähenduses. Maakohus ei põhjendanud, miks kujutasid ehitiselt kukkunud või kukkuvad ehitusmaterjalid praegusel juhul keskkonnale ohtu ja milles konkreetselt selline oht seisnes. Väärteoasja uuel arutamisel tuleb kohtul kõnealune viga parandada, esitades tõenditele tuginevad põhjendid selle kohta, kas ja kui, siis milles väljenduva keskkonnaohu väärteoprotokollis nimetatud ehitusmaterjalid käsitletava juhtumi asjaoludel tekitasid. (p 10.2)
VTMS § 123 lg 2 kohaselt arutab maakohus väärteoasja täies ulatuses, sõltumata esitatud kaebuse piiridest. Väärteoasja arutamine täies ulatuses tähendab muu hulgas maakohtu kohustust vastata VTMS §-s 133 loetletud küsimustele ja kajastada VTMS § 110 alusel kohtuotsuse põhiosas nii tõendite analüüsi kui ka seda, millised asjaolud on loetud tõendatuks ning millele on otsuse tegemisel tuginetud. Seega sõltumata kohtuvälise menetleja otsuse peale esitatud kaebuse piiridest, ei saa kohtuvälise menetleja otsus jääda kaebemenetluse tulemusena jõusse, ilma et kohus oleks enne kontrollinud väärteo koosseisupärasuse, õigusvastasuse ja süülisusega seotud asjaolusid (vt RKKKo asjas nr 3-1-1-30-17, p 7). (p 6)
|
| 2-18-11279/33
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
29.10.2020 |
|
Valvekaamerate paigaldamine selliselt, et kaameratega saab filmida kaasomandil toimuvat, ei ole käsitatav kaasomandi eseme otstarbekohase kasutamisena KrtS § 30 lg 1 p 2 mõttes ehk see ei jää kaasomandi eseme tavakasutuse piiresse, milleks korteriomanikul ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut. (p 11)
Igal juhul on valvekaamerate paigaldamiseks tarvis vähemasti korteriomanike enamuse otsust (KrtS § 35 lg 1). Kui valvekaamerate paigaldamine riivab korteriomanike õigusi vähemal määral, võib nende paigaldamiseks piisata korteriomanike häälteenamusest. Näiteks juhul, kui kaasomandi esemel toimuvat jäädvustavad kaamerad paigaldab ühistu ja kaameratega jälgimine ja salvestatu väljaandmine on reguleeritud näiteks selliselt, et jäädvustatud videomaterjal avalikustatakse üksnes piiratud juhtudel, nt süütegude või muude rikkumiste toimepanija tuvastamiseks, ning valvekaamerate valitseja ei saa valvekaamerate jäädvustatud videomaterjali muudel eesmärkidel kasutada ega avalikustada.
Kui kaamera paigaldamine kujutab endast kaasomandi eseme majandusliku otstarbe muutmist, on selle jaoks KrtS § 38 lg 1 kohaselt vaja korteriomanike kokkulepet. Näiteks juhul, kui kaasomandi esemel toimuvat jäädvustanud videomaterjali kasutamist ei piirata ja see riivab tugevamalt korteriomanike õigust privaatsusele. (p 12)
Korteriühistu poolt KrtS § 30 lg-test 2 ja 4 tuleneva nõude esitamine ei eelda eraldi sellekohase üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist. (p 13)
|
Facebook
X.com