2-20-6161/108
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
29.11.2023 |
|
Olukorras, kus korteriomandi kaasomanikud on palunud kaasomandi lõpetada selle reaalosades jagamisega AÕS § 76 ja § 77 lg 2 järgi, reguleerib uute korteriomandite loomist mh KrtS § 9. (p 12)
Kuna alates 1. veebruarist 2023 kehtiva KrtS § 9 lg 1 järgi on uue korteriomandi loomiseks vaja kõigi korteriomanike kokkulepet, saab kohus KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud eriomandite ulatuse muutmise ja uue korteriomandi loomiseks vajalike tahteavalduste andmise avaldust menetleda üksnes juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole korteriomaniku soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab teiselt korteriomanikult tahteavalduste andmist taotlev korteriomanik tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus (RKTKm nr 2-21-18998/42, p 15.2). (p 12)
|
| 2-21-18998/42
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
22.11.2023 |
|
Üldjuhul ei ole korteriomandite loomisel ega muutmisel kaasomandi mõtteliste osade suuruse seisukohalt tähtsust, milline on eriomandi osade täpne pindala ruutmeetrites. Samuti ei nõua iga muudatus eriomandite ulatuses ka kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmist. Küll aga ei tohiks korteriomanikule kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus siiski oluliselt erineda vastava korteriomandi eriomandi pindala proportsioonist eriomandite kogupindalasse. Sellisel juhul võib ühtlasi olla tegemist muudatusega, millega kahjustataks ülemäära korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p 2), mille tõttu ei saa korteriomanikult nõuda nõusolekut eriomandite ulatuse muutmiseks. (p 13)
Kohus saab avaldust KrtS § 9 lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole avaldaja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus. Selleks peab avaldaja kohtule tõendama, et kõik ülejäänud korteriomanikud, kelle vastu ei ole nõuet esitatud, on kokkuleppe sõlmimisega nõus. Kui kokkuleppe sisu kohtumenetluse kestel muutub, on sisuliselt tegemist uue kokkuleppega, millele korteriomanike varasemad nõusolekud ei laiene. Ka sellisel juhul peab kohus saama veenduda, et teised korteriomanikud on uue (muudetud) kokkuleppe sõlmimisega nõus. Vastasel juhul ei pruugi avaldus olla eesmärgipärane ning kohus võib selle menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 2 p 2) või jätta juba menetlusse võetud avalduse läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2). (p-d 15.2 ja 15.3)
Juhul kui eriomandi kokkuleppe muutmiseks on olemas nende korteriomanike nõusolek, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, siis saab sarnaselt KrtS § 9 lg-le 3 eeldada, et tegemist on KrtS § 9 lg 2 p-s 1 nimetatud olukorraga, kus olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. (p 15.4)
Eriomandite ulatuse muutmine selliselt, et ühe korteriomandi eriomandi ulatust suurendatakse kõigi korteriomandite kaasomandis oleva korterelamu osa arvel, tähendab teiste korteriomanike jaoks sisuliselt kaasomandisse kuuluva pinna omandiõigusest osaliselt ilmajäämist. Selline muudatus on üldjuhul alati teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav (KrtS § 9 lg 2 p 2). Ka see, kui kõik teised korteriomanikud on nõus kokkuleppe sõlmima ilma vastutasu saamata, ei välista vastutasu andmise kohustust kokkuleppe sõlmimisest keeldunud korteriomanikule, kelle vastava tahteavalduse andmist kohtu kaudu nõutakse. Sellise kokkuleppe puhul on sobiv vastutasu kaasomandis oleva korterelamu osa omandiõigusest ilmajäävatele korteriomanikele üldjuhul rahaline hüvitis. Hüvitise suurus tuleb välja selgitada analoogselt uue loodava korteriomandi võõrandamise nõude eelduseks oleva loodava korteriomandi võõrandamisest saadava tulu määramise ja jaotamise korrale (vt KrtS § 10 lg 2 p-d 2 ja 3). (p-d 16.1 – 16.3)
|
| 2-19-43/43
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
20.06.2022 |
|
Arvestades, et KrtS-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes (vt ka RKTKm nr 2-18-15391/41, p 10), siis on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt RKTKm nr 3-2-1-172-10, p 12). (p 11)
KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud eeldust – olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega – tuleb hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. St, et kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, peab kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. (p 13)
Hea usu põhimõttega on vastuolus või teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav see, kui korteriomaniku eriõigusjärglane soovib kokkuleppega tema õiguseellase ainuvaldusse ja -kasutusse antud kaasomandi hulka kuuluvale pinnale erikasutusõigust ja selle kandmist kinnistusraamatusse. (p 15)
Erikasutusõiguse määramise eelduseks ei ole kasutuskorra kokkuleppe puudumine. (p 16)
Olukorras, kus avaldaja väidab, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, ning puudutatud isikud väidavad vastupidist, peab kohus, tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimispõhimõttest (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7) vajaduse korral rakendama lisameetmeid, et selgitada välja tegelik objektiivne olukord ning millised on sellest tulenevad võimalused erikasutusõiguse määramiseks. Üldjuhul nõuab see kohtult tõendite kogumist omal algatusel. (p 12)
Olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Kohus peab eelnimetatut menetlusosalistele selgitama ning võimaldama neil esitada selle kohta seisukoha. Mh võib kohus pakkuda menetlusosalistele välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. (p 15)
Erikasutusõiguse saamise asjades ei vasta korteriühistu puudutatud isiku mõistele TsMS § 198 lg 1 p 2 mõttes, sest erikasutusõiguse seadmine ei riiva korteriühistu õigusi ega puuduta tema huve. (p 18)
|
| 2-19-16450/58
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
01.06.2022 |
|
KrtS §-des 35, 38 ja 39 sätestatud olukorrad ei saa esineda samal ajal, kuna üldkoosoleku otsus ei saa olla korraga korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle tehtud otsustus (KrtS § 35) ja otsustus, mis seda ei ole (KrtS §-d 38 ja 39). Samuti ei saa see olla samal ajal otsustus, mille vastuvõtmiseks on üldjuhul vaja kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), ja otsustus, mida saab otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). (p 11)
Juhul kui korteris asuv põrandaküte on sinna rajatud kunagise korteriomanike kokkuleppe alusel, siis on selle lahutamine üldisest keskküttesüsteemist käsitatav KrtS § 38 lg 1 mõttes olulise ümberkorraldusena, mille üle ei saa otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. (p 12)
Keskküttetorustiku vahetamise kui remonttöö puhul ei ole tegemist sellise otsusega, mida korteriomanikud võiksid otsustada häälteenamusega (KrtS § 35), kui tegemist võib olla (sõltuvalt asjaoludest) kas kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, milleks ei pea alati olema kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), või siis kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega, mida saab vastu võtta KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). KrtS §-de 38 ja 39 kohaldamisel ei kaaluta seda, kas otsusega mittenõustuv korteriomanik peab korteriühistule majanduskava alusel tegema makseid KrtS §-de 38 ja 39 alusel otsustatu rahastamiseks. Selles osas saab korteriomanik esitada vastuväiteid kas majandamiskava vastuvõtmise üldkoosoleku otsust vaidlustades (KrtS § 29) või siis esitades kulude kandmise nõudele hea usu põhimõttest tuleneva vastuväite (KrtS § 40 lg 3). (p 13)
Sarnaselt muude tehingutega saab otsusest kui tehingust TsÜS § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Seega, kui otsuse võtsid vastu hääleõiguslikud korteriomanikud, siis on see õiguslikult korteriomanike üldkoosoleku otsus, mis võib olla kehtiv või tühine või mida võidakse kehtetuks tunnistada või millel ei ole õiguslikku toimet. (p 14)
Korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ning on seetõttu tühine (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause). (p 15)
Tühist üldkoosoleku otsust ei pea korteriomanik vaidlustama, kuid kui ta tahab sellisele tühisusele tugineda, peab ta kas kellegi teise algatatud kohtuvaidluses esitama tühisuse vastuväite või siis esitama kohtusse hagita menetluse avalduse sellise üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks (vt TsÜS § 38 lg 2 teine lause ja lg 7). Viimati nimetatud juhul on tegemist hagita menetluses esitatava tuvastusnõudega (TsMS § 368 lg 1 ja § 477 lg 1), mis juhul esineb õigusselguse ja õiguskindluse saavutamise jaoks õigustatud huvi sellise üldkoosoleku otsuse tühisuse vastu. (p 15)
Korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks õigusliku huvi (TsMS § 477 lg 1, § 368 lg 1) jaatamiseks piisab juba sellest, kui otsuse sõnastus ei ole selge ehk on oht, et seda tõlgendatakse erinevalt. (p 17)
Korteriomanike kokkuleppega erikasutusõiguse loomiseks (KrtS § 14) ei ole võrdsustatav korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Iseenesest ei ole välistatud, et korteriomanike üldkoosoleku otsusega sõlmitakse poolte vahel võlaõiguslik kokkulepe, mis on täitmiseks kohustuslik selle osalistele, kuid ilma vastava kinnistusraamatu kandeta ei ole selline kokkulepe käsitatav muudatusena korteriomandi sisus ja seda ei saa kanda kinnistusraamatusse (vt KrtS § 5 ja § 13 lg 3). (p 16)
KrtS § 9 lg 3 alusel tehtava otsuse sõnastusest peab olema arusaadav, et tegemist on häälteenamusega tehtud otsusega, millega tehakse kindlaks, kes korteriomanikest on nõus teise korteriomaniku ettepanekuga eriomandi muutmiseks (KrtS § 9 lg 1), erikasutusõiguse saamiseks (KrtS § 14) või korteriomanike muuks kokkuleppeks, mille alusel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt (KrtS §-d 13 ja 14). Kuna korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ei ole nõutav korteriomanike üldkoosoleku otsuse tegemine (KrtS § 20) või otsuse tegemine ilma üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21), siis peab juhul, kui korteriomanikud tahavad teha otsust KrtS § 9 lg 3 mõttes, olema sellise otsuse tegemine lülitatud ka kas üldkoosoleku päevakorda või tuleb seda KrtS § 21 järgi hääletamisele pandavat küsimust kajastada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis koostatud otsuse eelnõus. (p 17)
|
| 2-19-9543/48
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
09.03.2022 |
|
Vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 14. (p 14)
Korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause) (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p-d 13-18). (p 15)
Korteriomanikul on nii korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus kui ka kaasomandi alalhoiu kohustus ning eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (2-18-13649/57, p 16). (p 17)
Kui kahjustav asjaolu lähtus korteriomandi eriomandi piirest, tuleb eeldada, et selle korteriomandi omanik rikkus oma kohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Kui kahjustus lähtus korteriomanike kaasomandi osast, pidi selle korteriomandi omanik vastutusest vabanemiseks tõendama, et tema ei ole oma kohustust rikkunud või rikkumine on vabandatav. Korteriomandist eemalviibimine ei vabasta korteriomanikku oma kohustusest korraldada korteriomandi valitsemist (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21). (p 18)
Vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21.
Vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 20.
|
| 2-19-5506/43
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
07.12.2021 |
|
Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist (KrtS § 9 ja § 13 lg 2). (p 14)
Sarnaselt asjaõigusseaduses reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist. (p 14)
Kui korteriomanikud on varem sõlminud kõigi korteriomanike jaoks kehtiva kokkuleppe (vt KrtS § 13 lg 1), millega on antud osa kaasomandi eseme hulka kuuluvast pinnast ühe korteriomaniku erikasutusse KrtS § 14 mõttes ja erikasutusõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud, on erikasutusõiguse omajal õigus hagita menetluse korras nõuda teistelt korteriomanikelt nõusolekut erikasutusõiguse kohta sõlmitud kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks. Selline kokkulepe erikasutusõiguse kohta tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes. Selline varasem erikasutusõiguse kokkulepe saab olla kinnistusraamatusse kande tegemise alus üksnes juhul, kui selle on sõlminud isikud, kes on kande tegemise ajal nende korteriomandite omanikud, mida see erikasutusõigus puudutab. Samuti peab selline kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (vt AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). (p 17)
Varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepet või korteriomanike häälteenamusega kehtestatud kaasomandi kasutuskorda (AÕS § 72 lg 1), ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes, sest erikasutusõigus on erinevalt kaasomandi kasutuskorraga saadud õigusest võõrandatav ja üleantav õigus (vt KrtS § 14 lg-d 2 ja 3) ning selliste õiguste saamise kohta kaasomandi kasutuskorra seadmisel tahet ei avaldatud. Seetõttu ei saa korteriomanik ka nõuda, et kinnistusraamatus korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse kantud märkused kaasomandi kasutuskorra kohta tuleks sisse kanda esimestesse jagudesse kui erikasutusõiguste kokkulepped. (p 17)
Kui korteriomanikud sõlmivad kompromissina erikasutusõiguse kohta kokkuleppe, mille kohus kinnitab, on see kompromiss samaväärne notariaalselt tõestatud kokkuleppega erikasutusõiguste andmise kohta. (p 15)
KrtS § 9 lg 2 mõttes võib korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustada näiteks kokkulepe, millega üks korteriomanik saab sellise kaasomandiosa ainukasutusõiguse, mis ainsana võimaldab ligipääsu kaasomandisse jäänud kaasomandiosadele või mõne korteriomaniku eriomandi esemele (nt koridori ainukasutusõigus). (p 15)
Kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele. Avaldaja ei pea esitama kokkuleppe teksti, mille sõlmimiseks ta soovib teisi korteriomanikke kohustada. (p 16)
Kui korteriomanikud leiavad pärast KrtS-i jõustumist (1. jaanuari 2018), et korteriomanike huvides on jätkuvalt kõigi kaasomandiosade ühine kasutus ja kaasomandi hulka kuuluva pinna ühise valdamise ja kasutamise kohta ei ole kõikidele korteriomanikele siduvat kokkulepet, ei pea nad kaasomandi hulka kuuluva pinna ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks sõlmima kokkulepet, sest kaasomandi eseme ühise valdamise ja kasutuse sätestab seadus. (p 17)
|
| 2-18-15391/41
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
07.04.2021 |
|
Korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi osa suhtes saavad kohalduda AÕS-i kaasomandi sätted (kui üldnormid) üksnes juhul ja üksnes ulatuses, mis on KrtS-s reguleerimata. Juhul kui kohus kohaldab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi suhtes AÕS-i, tuleb üldnormi rakendamise eeldusena põhjendada, et konkreetne küsimus on erinormidega reguleerimata. (p 10)
Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud ise korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe kuulub eriomandi koosseisu (KrtS § 5). Korteriomanike kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. (p 11-12)
Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid Krt-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse (esimesse jakku) eriomandi sisuna. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel, mille saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. (p 13)
Kui korteriomanike kokkuleppega antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)
Korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. (p 17)
Kaasomanikevaheline kasutuskord tekib lepingu sõlmimist reguleerivate sätete alusel (vt VÕS § 9) kaasomanike kokkuleppel, kohus seda kindlaks määrata ei saa. Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist sooviv kaasomanik võib nõuda kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud kaasomanikelt kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevaid tahteavaldusi. Selline nõudeõigus tuleneb kaasomandis oleva asja puhul AÕS § 72 lg-st 5. Sellisel juhul saab kohus üksnes kohustada kokkuleppe sõlmimisest alusetult keeldunud kaasomanikke andma kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevad tahteavaldused. (p 11)
Kui korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 13 lg 1) antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)
Kaasomanike ja korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. (p 17)
Kui korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 13 lg 1) antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)
Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt (KrtS § 5) kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. (p 11)
Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest, saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse. Nõusolekute andmist saab avalduse esitaja puudutatud isikutelt kohtulikult nõuda.
Korteriomanikevaheline kokkulepe tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatu esimeses, mitte kolmandas jaos. Juhul kui korteriomanike kokkuleppega antakse mingi õigus teiste korteriomanike arvel ühe korteriomandi omanikule, tuleb kokkulepe kajastada mitte üksnes selle korteriomandi registriosas, mille kasuks õigus antakse, vaid ka kõikide nende korteriomandite registriosades, mille õigusi kokkuleppega kitsendatakse, st kõikide kokkuleppega puudutatud korteriomanike registriosades. (p-d 13 ja 15)
Kohtul tuleb vajadusel menetlusosalistele selgitada, et sõltumata sellest, millistele õigusnormidele menetlusosalised menetlusdokumentides on viidanud, kohaldab seadust kohus. Kohtul tuleb menetlusosalistele selgitada kohaldatavate sätete kohaldamise eeldusi ning võtta seisukoht, kas need eeldused on täidetud. (p-d 10 ja 15)
Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)
Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus ise kasutuskorda kindlaks määrata ega ka kohtumäärusega korteriomanike kokkulepet asendada, vaid kohus saab tahteavalduste andmiseks kohustada üksnes kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanikke (puudutatud isikuid). Kokkulepe, millega on võimalik korteriomandite eriomandeid muuta, tekib selliselt, et kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanike tahteavaldusi asendab kohtulahend, millega kohustatakse puudutatud isikuid vastavaid tahteavaldusi andma, ning avaldajal tuleb kokkuleppe tekkimise eelduseks olev enda tahteavaldus anda ise. Seejuures peab avaldaja kokkuleppe sõlmimise tahteavaldus olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). (p-d 11 ja 15)
Korteriomaniku seaduses sätestatust erineva kasutuse või majandamiskorralduse nõudmise korral tuleb kohtul kohustada ülejäänud korteriomanikke andma üldjuhul kaks tahteavaldust. Esiteks tuleb teistel korteriomanikel anda tahteavaldus, mis on vajalik kokkuleppe tekkimiseks, millega kaldutakse seaduses sätestatust kõrvale. Teiseks on vaja teiste korteriomanike nõusolekut kinnistusraamatu kande tegemiseks (KRS § 341 lg 1 tähenduses). Kohus ei saa ise määrata, et kinnistusraamatusse tehakse kokkulepet kajastav kanne. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel, mille saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest, saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse. (p 13)
Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)
Asja lahendamisel küsimuses, kas üks korteriomanik saab teistelt korteriomanikelt nõuda eriomandit puudutava kokkuleppe tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi, teeb kohus kaalutlusotsustuse, määrates kindlaks, milliseid asjaolusid tuleb diskretsiooni teostamisel arvestada ja milliseid mitte. (p 16)
Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)
|
| 2-18-13649/57
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
19.03.2021 |
|
VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel esitatava kahju hüvitamise nõude eelduste kohta vt nt RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 11. (p 13)
Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 13). (p 14)
Kahjustatud korteri omanikul on kolleegiumi senise praktika järgi võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus teise korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest. Korteriomanikul on kaasomanikuna kohustus tagada, et kaasomandi ese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (vt ka RKTKo 11.12.2013, nr 3-2-1-129-13, p 43; RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 14).
KrtS § 12 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt on korteriomanikul kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset (kaasomandi alalhoiu kohustus). See kohustus tähendab keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, aga ka kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust. (p 16)
Korteriomanike vastutus oma kohustuste rikkumise eest ei välista korteriühistu või muu isiku võimalikku vastutust oma kohustuste rikkumise eest. Need isikud võivad VÕS § 137 lg 1 järgi vastutada kahju hüvitamise eest solidaarselt korteriomanikuga juhul, kui on tuvastatud, et rikutud on mõnda korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud kohustust, mida korteriomanikud täidavad korteriühistu kaudu (korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus). Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras.
Korteriühistu vastutab korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt, mitte KrtS § 34 lg 3 alusel. (p 17)
Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist korteriühistult. (p 18)
Kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud ühiselt, siis kannavad nad ühiselt ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas sellise kahju kandjaks on kolmas isik või üks kaasomanikest. Kahju all, mida korteriomanikud kannavad ühe kaas- või korteriomaniku ees ühiselt, tuleb KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause mõttes mõista kahju, mis tekib korteriomandite kaasomandi osa esemest kui tervikust lähtuvalt ühe korteriomaniku korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele. (p 18)
Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Muu kahju hüvitatakse kohustuse rikkumise korral. (p 19)
VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel esitatava kahju hüvitamise nõude eelduste kohta vt nt RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 11. (p 13)
Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Muu kahju hüvitatakse kohustuse rikkumise korral (vt otsuse p-d 16 ja 17). (p 19)
Korteriomandi ja kaasomandi asjad tuleb lahendada hagita menetluses. TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses mh kahju hüvitamise nõudeid, mis tekivad sellest, et üks korteriomandi omanik või korteriühistu on tekitanud kahju teise korteriomandi omaniku eriomandi esemele või kui ei korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud. (p 20)
Selleks, et kahjustatud korteri omanik saaks esitada korteriomandi eri- või kaasomandiga seostuva kahju hüvitamise nõude teise korteriomaniku vastu, peab ta tõendama, et teine korteriomanik on rikkunud mõnda oma kohustust, mis seostub tema korteriomandi eriomandi või kaasomandi esemega. (p 16)
Kui pooled ei vaidle selle üle, et kahjustus lähtus kostja korteriomandi eriomandi piires asuvast kaasomandi esemest, saab eeldada, et kostja rikkus oma korrashoiukohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Vastutusest vabanemiseks peab kostja tõendama, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav. (p 21)
Kui kahju tekitanud asjaolu lähtus teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb kahjustatud ja kahju tekitanud korteriomaniku tõendamiskoormust jagada, sest kahjustatud korteri omanikul ei pruugi olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha. Kui kahjustatud korteri omanik tõendab, et kahjustav asjaolu lähtus teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb hea usu põhimõtte järgi eeldada, et teise korteriomandi omanik rikkus oma kohustust. Vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik tõendama, et kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandi esemest (nt veetorustikust) ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav (vt ka RKTKo 11.12.2013, nr 3-2-1-129-13, p-d 25 ja 49). Eeltoodu kohaldub ka olukorras, kus kahju hüvitamist nõutakse korteriühistult. (p 21)
Hagita menetluses, s.o mh korteriomaniku kahju hüvitamise nõude lahendamisel TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi kaasab kohus menetlusosalised omal algatusel (TsMS § 198 lg 3). TsMS § 614 lg 1 järgi kuuluvad korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul menetlusosaliste hulka korteriomanikud ja korteriühistu.
Igas konkreetses menetluses tuleb teha selgeks, millised korteriomanikud ja mis ulatuses on sellest menetlusest puudutatud ja millised õigused tuleb neile tagada. Korteriomanikevahelise kahju hüvitamise nõude lahendamise menetlusse on otstarbekas kaasata üksnes need korteriomanikud (või nende õigusjärglased), kelle õigusi asja lahendamine otseselt puudutab. Kui kahjustatud korteri omaniku kahju hüvitamise nõue põhineb KrtS § 12 lg-l 2 ning AÕS § 72 lg 5 teisel lausel ja § 75 lg-l 1, tuleb puudutatud isikuna kaasata menetlusse korteriühistu. (p 23)
|
| 2-18-10073/22
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
27.11.2019 |
|
Puudutatud isikule hüvitatavaks menetluskuluks TsMS § 175 lg 1 järgi ei ole enne avaldaja määruskaebuse menetlusse võtmist tehtud toimingute kulu. Samuti ei ole põhjendatud nõuda avaldajalt puudutatud isiku ja advokaadi vahelise suhtluse kulude hüvitamist. Põhjendatud ega vajalik ei ole ka menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu (Riigikohtu 11. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14, p 12). (NB! Seisukoha muutus! Vt RKTKm 27.05.2020, nr 2-18-7550/80)
Olukorras, kus üks korteriomanik kasutab kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta, võivad korteriomanikud otsustada häälteenamusega teha korteriühistu juhatusele ülesandeks teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Korteriomanikud võivad teostada oma õigusi korteriühistu kaudu. (p 18)
Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad. (p 19)
Üllatava lahendi tegemise keeld tähendab, et kohus ei tohi rajada otsust asjaoludele, mille kohta ei ole menetlusosalistel olnud võimalust seisukohta avaldada. Üllatamine saab olla alama astme kohtu lahendi tühistamise aluseks juhul, kui menetlusosaline oleks käitunud teisiti, kui ta oleks vaidlusalusele asjaolule tuginemisest teadnud ja kui tema menetluslik käitumine oleks toonud kaasa või võinud tuua kaasa asja teistsuguse lahendamise. (p 17)
Otsust millega korteriomanikud otsustavad muuta või lõpetada korteriomaniku kehtiv erikasutusõigus, ei pea korteriomanik vaidlustama. Kuna erikasutusõigust saab lõpetada üksnes puudutatud korteriomaniku nõusolekul, ei ole ilma tema nõusolekuta tehtud erikasutusõiguse lõpetamise otsusel toimet. (p 12)
Kaasomandis oleva ruumi kasutusotstarbe määramine ning kaasomandis olevas ruumis asuva keldriboksi lammutustööde tellimise üle otsustamine on tavapärase valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamine KrtS § 35 tähenduses, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. (p-d 12 ja 13)
Küsimusi, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamusega, saab korduskoosolekul vastu võtta korduskoosolekul osalenud korteriomanike häälteenamusega. (p 14)
Olukorras, kus üks korteriomanik kasutab kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta, võivad korteriomanikud otsustada häälteenamusega teha korteriühistu juhatusele ülesandeks teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Korteriomanikud võivad teostada oma õigusi korteriühistu kaudu. (p 18)
Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad. (p 19)
|
| 2-17-11887/61
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
30.01.2019 |
|
Menetluses, mille ese on vahetult seotud üksnes osa kaasomanikega ega puuduta kõiki kaasomanikke, võib TsMS § 198 lg 3 alusel kaasata üksnes need kaasomanikud, kelle õigusi asja lahendamine otseselt puudutab. (p 11)
AÕS § 89 kohaldub mh korteriomanikest kaasomanike vahelistes suhetes. (p 13)
AÕS § 89 kohaldub ka korteriomanikest kaasomanike vahelistes suhetes. (p 13)
Õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. (p 14)
Kaasomanikul on õigus nõuda teiselt kaasomanikult endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KOS § 11 lg 1 p 1 alusel, kui viimane on kaasomandiosa AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt muutnud (vt nt Riigikohtu 14. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747/180, p 28). (p 18)
|
| 2-12-24747/180
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
14.11.2018 |
|
1. jaanuaril 2018 jõustunud TsMS § 613 lg 1 p 1 uus redaktsioon on sõnastatud varasemast laiemalt. Seetõttu tuleb hagita menetluses lahendada muu hulgas rikkumisele eelnenud olukorra taastamise nõue, mille alusena on hageja tuginenud sellele, et kostja vastutab teiste korteriomanike nõusolekuta tehtud kaasomandi eseme olulise muutmise tagajärgede likvideerimise (st endise olukorra taastamise) eest. Samuti tuleb hagita menetluses lahendada ka kahju hüvitamise nõuded, mis tekivad selle tõttu, et üks korteriomandi omanik tekitab kahju teise korteriomandi omaniku eriomandile (reaalosale). (p 16)
Seadusandja ei ole sätestanud üleminekusätteid juhuks, kui varem hagimenetlusse kuulunud nõuded tuleb edaspidi lahendada hagita menetluse sätete kohaselt. Sellises olukorras on võimalik analoogia korras lähtuda TsMSRS § 2 lg 3 teises lauses sätestatust, mille järgi tuli enne 2009. aasta 1. jaanuari alustatud asi lahendada lõpuni hagi- või hagita menetluses, sõltumata sellest, kas hiljem kehtinud seaduse järgi on menetlusliiki muudetud. Osal juhtudel võib olla vajalik menetlusliiki siiski muuta. Näiteks siis, kui Riigikohus maa- ja ringkonnakohtu lahendid täielikult tühistab ning saadab asja algusest peale uueks läbivaatamiseks. TsMSRS § 2 lg 3 teine lause ei välista samuti maakohtus menetlusliigi muutmist, nt kui seda taotlevad menetlusosalised. Menetlusliigi muutmist tuleb maakohtul pooltega enne arutada. (p 17)
TsMS § 614 lg-t 1 ja § 198 lg 1 p-i 2 tuleb koosmõjus tõlgendada selliselt, et korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul kuuluvad menetlusosaliste hulka üksnes asjast puudutatud korteriomanikud. (p 18)
TsMS § 614 lg-t 1 ja § 198 lg 1 p-i 2 tuleb koosmõjus tõlgendada selliselt, et korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul kuuluvad menetlusosaliste hulka üksnes asjast puudutatud korteriomanikud. TsMS § 614 lg 1 ei eelda, et asja lahendamisse peavad alati olema kaasatud kõik korteriomanikud. Näiteks kui üks korteriomanik esitab teise korteriomaniku vastu nõude esimese eriomandile tekitatud kahju hüvitamiseks, on puudutatud korteriomanikeks eelduslikult vaid vaidlevad korteriomanikud. Samas kui üks korteriomanik nõuab teiselt kaasomandi osa muutmist või taastamist, siis on puudutatud kõik korteriomanikud, kuivõrd kaasomandist kuulub osa kõigile korteriomanikele. Sellisel juhul peab kohus kaasama teised korteriomanikud menetlusse omal algatusel (vt TsMS § 198 lg 3). (p 18)
VÕSRS § 22 lg 1 kohaldub analoogia alusel ka korteriomanike vahelisest võlasuhtest tulenevate kohustuste rikkumisega kahju tekitamise korral. Kuivõrd praegusel juhul on hageja väidetav kahju tekkinud pärast VÕS-i jõustumist, siis kohalduvad kahju hüvitamise nõude lahendamisel VÕS-i sätted. (p 25)
Kui korteriomaniku tegevus, mille tõttu hageja nõuab endise olukorra taastamist, kujutab endast kaasomandiosa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, on hagejal tulenevalt KOS § 11 lg 1 p-st 1 (või KrtS § 31 lg 1 p-st 1) ja AÕS § 72 lg-st 5 õigus nõuda korteriomanikult endise olukorra taastamist. Kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, on teised kaasomanikud õigustatud tulenevalt AÕS §-st 74 nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt. (p 28)
Asjaõigusseadus ei sätesta kaasomanike nõusolekule vorminõuet. Seega ei ole tingimata vajalik kaasomanike kirjalik kokkulepe. (p 29)
Juhul, kui korteriomaniku tehtud ümberehitused ei kujuta endast korteriomanikele kaasomandina kuuluva ehitise osa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, võib hagejal teise korteriomaniku vastu ikkagi olla endise olukorra taastamise kui kahju hüvitamise nõue VÕS § 136 lg 5 järgi. Samuti võib hagejal teise korteriomaniku vastu olla KOS § 11 lg 1 p-st 1, KOS § 12 lg-st 3, AÕS § 72 lg-st 5, KrtS § 30 lg-st 2 ja AÕS §-st 89 tulenevalt kahju tekitamise lõpetamise või sellest hoidumise nõue juhul, kui kõik korteriomanikud küll andsid nõusoleku eelnimetatud ümberehituseks, kuid ümberehitust ei ole tehtud nõuetekohaselt, mistõttu see on toonud kaasa hagejale kahju tekkimise ning kahju tekkimine on jätkuv või kui kahju tekkimine võib korduda, samuti juhul, kui kahju ei ole küll tekkinud, kuid on oht, et see võib tulevikus tekkida. Lisaks on korteriomanikul alati KOS § 10 lg-st 1 ja § 12 lg-st 3 või KrtS § 30 lg-st 2 tulenevalt õigus nõuda, et teine korteriomanik kasutaks kaasomandit seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. (p 30)
|
| 2-17-7999/68
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
24.10.2018 |
|
Korteriomaniku reaalosas oleva elektrisüsteemiga võib olla tegemist juhul, kui elektrijuhtmed on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks ning need on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks (vt Riigikohtu 16. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8344/41, p 11). Eeltoodu kehtib ka muude kommunikatsioonide ja tehnosüsteemide kohta. (p 13.3)
Maja ühiskommunikatsioonid (mh vee- ja kanalisatsioonitorustikud) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele. Korteriomandi eseme reaalosa teenindavad torustiku osad võivad kuuluda ka korteriomandi eseme reaalosa (eriomandi) koosseisu. Kuuluda ei saa need aga elamut haldavale korteriühistule, kes ei ole korteriomanik. (p 13.4)
Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23).
Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
Kohtuvaidlus, mis tuleneb korteriomanike kaasomandi esemeks olevate torude kahjustamisest, tuleb 1. jaanuarist 2018 kehtiva TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendada hagita menetluses. (p 18)
Kuna vaidlus puudutab kaasomandiosa, tuleb sellesse hagita menetlusse kaasata menetlusosalistena kõik korteriomanikud. (p 19)
Kui korter kuulub ühisvarasse abikaasaga, võib olla vajalik mh PKS § 29 lg 1 esimese lause järgi menetlusse kaasata ka abikaasa või vähemasti saada vaidluseks tema nõusolek. (p 20)
Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes. (p 24.4)
Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23).
Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. (p 27.1)
Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23; 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20). (p 27.1)
Kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult saab kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust (nõusolekut) nõuda, kui vastavad eeldused on täidetud. Vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada. Kohtulahendis saab määrata kindlaks tahteavalduse andmise tingimused. (p 28)
Vt korteriomaniku kohustuste kohta enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KOS-i alusel Riigikohtu 11. detsembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20. (p 30)
Kaasomandi kui eriomandi eseme kahjustamisest hoidumise kohustus on sarnaselt ette nähtud ka 1. jaanuarist 2018 kehtivas KrtS-is. (p 35)
Korteriomanike vahel kehtib kaasomanikele kehtiv üldine nõue valitseda ühist asja vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning üldine hea usu põhimõtte järgimise kohustus (AÕS § 72 lg 5) (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). (p 23.3)
Kui korterist vee- ja kanalisatsioonitorude läbiviimine on ehituslik või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurem ümberkorraldus KOS § 16 lg 1 tähenduses, on selle tegemiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. (p 23)
Vähemasti põhiosas üksnes juurdeehitatud korterite huvides korteriomaniku korterist torustiku läbiviimist ei saa üldjuhul mahutada kulutuste hulka, mida korteriühistu võiks otsustada liikmete enamusega selliselt, et kohustada üht korteriomanikku tahtevastaselt torusid taluma. Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes. (p 24.4)
Ka KrtS-i alusel on ehituslikeks või muudeks kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks üldjuhul vaja korteriomanike kokkulepet ning neid ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames KrtS § 35 lg 1 tähenduses. (p 25.1)
Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.
Kui kanalisatsioonitorude läbiviimine korterist on tingitud elamu laiendamisest, s.o kahe uue korteri ehitamisest hoone katusealusele, siis see ei kujuta endast iseenesest kaasomandi eseme ajakohastamist KrtS § 39 tähenduses. (p 25.2)
Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23; 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20). (p 27.1
Korterisse õigusliku aluseta paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorusid ei tohi korteriomanik ise läbi lõigata. Tsiviilühiskonnas realiseeritakse oma varalisi nõudeid esmajoones kohtu vahendusel, mitte omaabi teel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 30). (p 29)
Torude läbilõikamise asemel saab korteriomanik nõuda teistelt korteriomanikelt oma korteri reaalossa vastuolus KOS § 16 lg-ga 1 paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorude eemaldamist, pöördudes vajadusel kohtusse endise olukorra taastamise nõudes. Sellise nõude õiguslik alus on vähemasti AÕS § 89. (p 34)
|
| 2-16-8344/41
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
16.05.2018 |
|
Selgitamiskohustuse ulatus sõltub mh nii konkreetse vaidluse asjaoludest kui ka sellest, kas pooli esindavad menetluses advokaadid, märkides, et juhul kui pooled ei vaidle nõude õigusliku aluse üle ning sellega nõustub ka kohus, siis ei ole kohtul kohustust selgitada poolele eelmenetluses tõendamiskoormise jaotust (st TsMS § 230 lg-s 1 nimetatud reeglit) ega seda, kas poole esitatud tõenditest piisab nõude rahuldamiseks (vt Riigikohtu 29. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 19). (p 12)
Üldjuhul on korterelamu elektrisüsteem ja sellest lahutamatud seadmed tervikliku ühiskommunikatsioonina korteriomanike kaasomandis (sellise ühiskommunikatsiooni puhul on korteriomaniku korteris asuv juhtmestik lahutamatult seotud üldise elektrisüsteemiga ja olemuslikult ei ole võimalik neid eraldada). Korteriomaniku reaalosas oleva elektrisüsteemiga saab aga olla tegemist juhul, kui elektrijuhtmed on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks ning need on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks. (p 11)
Vt VÕS § 489 lg 1 ja § 448 lg 2 kohaldamise kohta Riigikohtu 7. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-12, p 23; 20. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-07, p 12; 28. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-07, p 11 ja 5. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-06, p 11. (p 12)
Kannatanu saab asja kahjustamise korral nõuda asja kordategemise kulude hüvitamist ka juhul, kui ta ei ole veel asja korda teinud. Samuti ei välista kahjuhüvitise väljamõistmist, arvestatuna kalkulatsiooni alusel, asjaolu, et asi on korda tehtud. Vt VÕS § 132 lg 3 kohaldamise kohta Riigikohtu 13. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-11, p 16 ja 21. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 14). (p 12)
VÕS § 127 lg 6, samuti TsMS § 233 lg 1, annavad kohtule diskretsiooniõiguse kahjuhüvitise suuruse määramisel juhul, kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa nt tõenduslike raskuste tõttu kindlaks teha (vt nt Riigikohtu 6. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-07, p 12 ja 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 33). (p 12)
|
| 3-2-1-175-15
|
Riigikohus |
24.03.2016 |
|
Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks (vt ka RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 25). Juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause. (p 10)
Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka RKTKm nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). (p 11)
Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes RKTKo nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). Korteriühistul on kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutavad oma nõude korteriühistule. (p 12)
TsMS § 613 lg 1 p 1 ja lg 2 mõtte kohaselt lahendab kohus korteriomanike vaidlused, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega, hagita menetluses. Kui hageja on esitanud samas hagiavalduses muuhulgas kahju hüvitamise nõude kasutuseelisest ilmajäämise eest ja nõude kahju hüvitamiseks, mis tuleb lahendada hagimenetluses, tuleb kaasomandi esemeks oleva ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega seotud nõude menetlemisel siiski järgida hagita menetluse reegleid (vt RKTKo nr 3-2-1-81-13, p 20). (p 10)
Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka RKTKm nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). (p 11)
Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks (vt ka RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 25). Juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause. (p 10)
Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt RKTKo nr 3-2-1-91-06, p 10). (p 12)
Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes RKTKo nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). Korteriühistul on kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutavad oma nõude korteriühistule. (p 12)
Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt RKTKo nr 3-2-1-91-06, p 10). (p 12)
|
| 3-2-1-137-15
|
Riigikohus |
09.12.2015 |
|
AÕS § 65 lg 1 alusel esitatud nõude esmaseks eelduseks on see, et kandega peab olema rikutud isiku õigusi. Kinnistusraamatu kande parandamise nõue saab olla tegelikul õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on kahjustatud. Kanne võib olla ebaõige mh juhul, kui kande tegemiseks puudub puudutatud isiku nõusolek. Kui kinnistusraamatusse tehakse kanne KRS § 341 järgi vajaliku puudutatud isiku nõusolekuta, on rikutud KRS § 341 lg-t 1. Kandeavalduse rahuldamise selliste eelduste puudumisel tehtud kanne on ebaõige ning tuleb AÕS § 65 lg 1 järgi parandada isiku nõudel, kelle õigust ebaõige kandega rikuti (vt RKTKo nr 3-2-1-144-06, p 11). Kanne ei ole ebaõige ega kahjusta isiku asjaõigust, kui korteriomandi jagamise tulemusel saadud kahe korteriomandi reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil. Seega ei saa isik vaidlusaluste kannete parandamist nõuda. (p 10)
HMS ja HKMS võimaldavad kohustada haldusorganit esitama kinnistusraamatu parandamise nõude vastavalt HMS § 85 p 2 või 3 järgi vaidemenetluses ning HKMS § 5 lg 1 p 2 või 5 alusel halduskohtumenetluses. Kinnistusraamatu kannet ei muuda ebaõigeks asjaolu, et isik ei ole asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima. (p 12)
HMS ja HKMS võimaldavad kohustada haldusorganit esitama kinnistusraamatu parandamise nõude vastavalt HMS § 85 p 2 või 3 järgi vaidemenetluses ning HKMS § 5 lg 1 p 2 või 5 alusel halduskohtumenetluses. Kinnistusraamatu kannet ei muuda ebaõigeks asjaolu, et isik ei ole asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima. (p 12)
Kanne ei ole ebaõige ega kahjusta isiku asjaõigust, kui korteriomandi jagamise tulemusel saadud kahe korteriomandi reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil. Seega ei saa isik vaidlusaluste kannete parandamist nõuda. (p 10)
Kinnistusraamatu kannet ei muuda ebaõigeks asjaolu, et isik ei ole asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima. (p 12).
|
| 3-2-1-107-15
|
Riigikohus |
21.10.2015 |
|
Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomandite omanike kaasomandis. Ka korterelamu elektrisüsteem ja sellest lahutamatud seadmed (nt elektrikilbid) on üldjuhul korteriomanike kaasomandis. Tegemaks kindlaks, kas elektrisüsteemi seadmed on käsitatavad korteriomaniku reaalosa või kõigi korteriomanike kaasomandina, tuleb üldjuhul mh arvestada sellega, kas elektrienergiaga varustaja on sõlminud elektrilepingu iga korteriomanikuga eraldi või kõigi korteriomanikega ühiselt ehk kas maja varustatakse elektriga ühe või mitme liitumispunkti kaudu. (p 13)
Korteriomandi omanik võib vastutada teisele korteriomandi omanikule tekkinud kahju eest ka juhul, kui kahju tekkis korteriomanike kaasomandis olevast seadmest. Kaasomanikel on ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju. See kohustus hõlmab mh kohustust kontrollida perioodiliselt elamu elektrisüsteemide korrasolekut ning rakendada puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduse kõrvaldamiseks. Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel VÕS § 137 lg 2 (vt ka 3-2-1-129-13 p-d 48–51). (p 14)
|
| 3-2-1-3-15
|
Riigikohus |
17.06.2015 |
|
Kostja III ei ole vaidlusaluse hoone korteriomanik. Seega ei saanud hagejate nõue kostja III vastu tuleneda KOS § 10 lg-st 1 ja § 12 lg-st 3 ega kasutusloale märgitud otstarbega vastuolus olevast tegevusest. Kuivõrd hagejad tuginesid ainuüksi kostjate ehitise kasutusotstarbe vastasele tegevusele, siis ei saa kostja III hagi alguseks olevatel asjaoludel üldse hagejate õigusi rikkuda. Seega tuli hagi kostja III vastu jätta menetlusse võtmata või läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 1). (p 15)
TsMS § 613 lg 4 on kohaldatav vaid juhul, kui hagi ise on TsMS-i alusel lubatav, st puudub alus hagi menetlusse võtmisest keelduda või hagi läbi vaatamata jätta. (p 16)
TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses muu hulgas korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi (vt ka Riigikohtu 2. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 13). TsMS § 613 lg 4 on kohaldatav vaid juhul, kui hagi ise on TsMS-i alusel lubatav, st puudub alus hagi menetlusse võtmisest keelduda või hagi läbi vaatamata jätta. (p 16)
Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele, s.o nõuda kasutusloale või ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist (vt Riigikohtu 2. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 15). (p 13)
Ehitise otstarbe määratlemisel on aluseks majandus- ja kommunikatsiooniministri EhS-i alusel välja antud määrus. Viidatud määruses on ehitise kasutamise otstarvete nimetused avaralt sõnastatud. Samuti ei ole kehtivas õiguses kasutusotstarvete nimetusi täpsemalt lahti kirjutatud. Kasutusloa andmise ajal, aga ka praegu kehtiva loetelu kohaselt on võimalik, et sama tegevuse võib paigutada mitme erineva kasutusotstarbe nimetuse alla. Samas lõppevad kõik loetelus nimetatud hoonete kategooriad võimalusega liigitada ehitis ka muu sedalaadi ehitisena (nt muu meelelahutushoone või muu spordihoone). Seetõttu tuleb iga kord konkreetsete asjaolude alusel hinnata, millisele kasutusotstarbele tegevus kõige paremini vastab.
Eelnevat tuleb arvestada ka hinnates, kas korteriomaniku tegevus on KOS § 10 lg 1 p 1, § 12 lg 3 ning EhS § 32 lg 3 alusel keelatud. Olukorras, kus mingile tegevusele ei leia kasutamise otstarvete loetelust selget vastet, tuleks lähtuda eelkõige kasutusloa ja kasutamise otstarvete määramise eesmärgist. EhS § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Tuleks analüüsida, kas ja kuidas erineb vaidlusaluse tegevusega kaasnev mõju kasutusloale märgitud kasutamise otstarbega kaasnevast mõjust nii ehituslikult kui ka oma mõju poolest naabritele. Isegi kui korteriomaniku tegevus ei ole selgelt paigutatav ühegi loetelus nimetatud kasutusotstarbe alla, ei ole alust tegevust KOS § 10 lg 1, § 12 lg 3 ning EhS § 32 lg 3 alusel keelata juhul, kui kohtu hinnangul sobiks küll rohkem kasutada mõnda teist loetelus nimetatud kategooriat, kuid korteriomaniku tegevuse mõju ei erine oluliselt kasutusloal kasutusotstarbena märgitud tegevuse mõjust nii ehituslikult kui ka mõju poolest teistele korteriomanikele. (p 18)
|
| 3-2-1-12-15
|
Riigikohus |
29.04.2015 |
|
Korteriomanikud on kaasomandi eset valitsedes suhtes valitsejaga ühisvõlausaldajad. Üks korteriomanik saab esitada hagi valitseja vastu remondifondi kogutud raha tagastamiseks teiste korteriomanike nõusolekul selliselt, et kohustus tuleb täita kõikidele korteriomanikele ühiselt. (p 10)
|
| 3-2-1-155-14
|
Riigikohus |
27.03.2015 |
|
Ka need hagejad, kes apellatsioon- ega kassatsioonkaebust ei esitanud, olid apellatsioonimenetluses kaasapellandid ja kassatsioonimenetluses kaaskassatorid TsMS § 207 lg 3 mõttes, sest asjas tehtav lõplik lahend peab olema kehtiv kõikide menetlusosaliste suhtes ühtemoodi (p 10).
Korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Ukseava tegemiseks antud ehitusluba ei asenda kaasomanike nõusolekut. Teised kaasomanikud võivad nõuda AÕS § 74 alusel endise olukorra taastamist (p 13). Kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõikide kaasomanike nõusolekut, võib seda nõusolekut hageda TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui teised kaasomanikud selleks kohustatud on ( p 15).
Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. (p 11) Vaidlus keskküttetorustiku möödaviikude väidetava kõrvaldamise ja/või puudumise üle puudutab korteriomanike kaasomandit (p 12).
Korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu. Selliseks ühiseks huviks võib olla elamu küttesüsteemi korrasolek ning ka see, kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi (p 10).
|
| 3-2-1-185-13
|
Riigikohus |
12.03.2014 |
|
Vastuhagi esitamine on üldjuhul tarbetu ja võib olla TsMS § 371 lg 1 p 5 alusel lubamatu ning tuleks jätta menetlusse võtmata, kui kohtu menetluses on juba sama vaidluse lahendamine, sh hagejate vastassuunalise hagi alusel. (p 10)
Kuigi korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt Riigikohtu 27. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12, p 10), ei tähenda see seda, et korteriomanik võiks nõuda korteriühistult teise korteriomaniku juurdeehitise likvideerimist.
Sellisel juhul on võimalik esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi, mille tulemusena teise korteriomaniku õigusi väidetavalt rikuti. (p 11)
|
Facebook
Twitter