https://www.riigiteataja.ee/kohtulahenditeLiigitusAlamMenyy.html

https://www.riigiteataja.ee/gfx/indicator.gif

Kohtulahendite liigitus

Kokku: 22| Näitan: 1 - 20

Kohtuasja nrKohusLahendi kpSeotud sätted Märksõnad ja annotatsioonid kuva annotatsioonid peida annotatsioonid
2-18-15391/41 PDF Riigikohtu tsiviilkolleegium 07.04.2021

Korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi osa suhtes saavad kohalduda AÕS-i kaasomandi sätted (kui üldnormid) üksnes juhul ja üksnes ulatuses, mis on KrtS-s reguleerimata. Juhul kui kohus kohaldab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi suhtes AÕS-i, tuleb üldnormi rakendamise eeldusena põhjendada, et konkreetne küsimus on erinormidega reguleerimata. (p 10)

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud ise korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe kuulub eriomandi koosseisu (KrtS § 5). Korteriomanike kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. (p 11-12)

Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid Krt-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse (esimesse jakku) eriomandi sisuna. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel, mille saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. (p 13)

Kui korteriomanike kokkuleppega antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)

Korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. (p 17)


Kaasomanikevaheline kasutuskord tekib lepingu sõlmimist reguleerivate sätete alusel (vt VÕS § 9) kaasomanike kokkuleppel, kohus seda kindlaks määrata ei saa. Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist sooviv kaasomanik võib nõuda kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud kaasomanikelt kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevaid tahteavaldusi. Selline nõudeõigus tuleneb kaasomandis oleva asja puhul AÕS § 72 lg-st 5. Sellisel juhul saab kohus üksnes kohustada kokkuleppe sõlmimisest alusetult keeldunud kaasomanikke andma kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevad tahteavaldused. (p 11)

Kui korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 13 lg 1) antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)

Kaasomanike ja korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. (p 17)


Kui korteriomanike kokkuleppega (KrtS § 13 lg 1) antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega). (p 14)


Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt (KrtS § 5) kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. (p 11)

Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest, saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse. Nõusolekute andmist saab avalduse esitaja puudutatud isikutelt kohtulikult nõuda.

Korteriomanikevaheline kokkulepe tuleb kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatu esimeses, mitte kolmandas jaos. Juhul kui korteriomanike kokkuleppega antakse mingi õigus teiste korteriomanike arvel ühe korteriomandi omanikule, tuleb kokkulepe kajastada mitte üksnes selle korteriomandi registriosas, mille kasuks õigus antakse, vaid ka kõikide nende korteriomandite registriosades, mille õigusi kokkuleppega kitsendatakse, st kõikide kokkuleppega puudutatud korteriomanike registriosades. (p-d 13 ja 15)


Kohtul tuleb vajadusel menetlusosalistele selgitada, et sõltumata sellest, millistele õigusnormidele menetlusosalised menetlusdokumentides on viidanud, kohaldab seadust kohus. Kohtul tuleb menetlusosalistele selgitada kohaldatavate sätete kohaldamise eeldusi ning võtta seisukoht, kas need eeldused on täidetud. (p-d 10 ja 15)


Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus ise kasutuskorda kindlaks määrata ega ka kohtumäärusega korteriomanike kokkulepet asendada, vaid kohus saab tahteavalduste andmiseks kohustada üksnes kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanikke (puudutatud isikuid). Kokkulepe, millega on võimalik korteriomandite eriomandeid muuta, tekib selliselt, et kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanike tahteavaldusi asendab kohtulahend, millega kohustatakse puudutatud isikuid vastavaid tahteavaldusi andma, ning avaldajal tuleb kokkuleppe tekkimise eelduseks olev enda tahteavaldus anda ise. Seejuures peab avaldaja kokkuleppe sõlmimise tahteavaldus olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). (p-d 11 ja 15)

Korteriomaniku seaduses sätestatust erineva kasutuse või majandamiskorralduse nõudmise korral tuleb kohtul kohustada ülejäänud korteriomanikke andma üldjuhul kaks tahteavaldust. Esiteks tuleb teistel korteriomanikel anda tahteavaldus, mis on vajalik kokkuleppe tekkimiseks, millega kaldutakse seaduses sätestatust kõrvale. Teiseks on vaja teiste korteriomanike nõusolekut kinnistusraamatu kande tegemiseks (KRS § 341 lg 1 tähenduses). Kohus ei saa ise määrata, et kinnistusraamatusse tehakse kokkulepet kajastav kanne. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel, mille saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest, saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse. (p 13)

Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)

Asja lahendamisel küsimuses, kas üks korteriomanik saab teistelt korteriomanikelt nõuda eriomandit puudutava kokkuleppe tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi, teeb kohus kaalutlusotsustuse, määrates kindlaks, milliseid asjaolusid tuleb diskretsiooni teostamisel arvestada ja milliseid mitte. (p 16)


Kohus ei saa resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. (p 15)

2-18-13649/57 PDF Riigikohtu tsiviilkolleegium 19.03.2021

VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel esitatava kahju hüvitamise nõude eelduste kohta vt nt RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 11. (p 13)

Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 13). (p 14)

Kahjustatud korteri omanikul on kolleegiumi senise praktika järgi võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus teise korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest. Korteriomanikul on kaasomanikuna kohustus tagada, et kaasomandi ese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (vt ka RKTKo 11.12.2013, nr 3-2-1-129-13, p 43; RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 14).

KrtS § 12 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt on korteriomanikul kohustus hoida lisaks eriomandi esemele korras ka kaasomandi eset (kaasomandi alalhoiu kohustus). See kohustus tähendab keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, aga ka kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust. (p 16)

Korteriomanike vastutus oma kohustuste rikkumise eest ei välista korteriühistu või muu isiku võimalikku vastutust oma kohustuste rikkumise eest. Need isikud võivad VÕS § 137 lg 1 järgi vastutada kahju hüvitamise eest solidaarselt korteriomanikuga juhul, kui on tuvastatud, et rikutud on mõnda korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud kohustust, mida korteriomanikud täidavad korteriühistu kaudu (korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus). Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine korteriomanike määratud seisukorras.

Korteriühistu vastutab korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 jt, mitte KrtS § 34 lg 3 alusel. (p 17)

Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist korteriühistult. (p 18) Kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud ühiselt, siis kannavad nad ühiselt ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas sellise kahju kandjaks on kolmas isik või üks kaasomanikest. Kahju all, mida korteriomanikud kannavad ühe kaas- või korteriomaniku ees ühiselt, tuleb KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause mõttes mõista kahju, mis tekib korteriomandite kaasomandi osa esemest kui tervikust lähtuvalt ühe korteriomaniku korteriomandi eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele. (p 18)

Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Muu kahju hüvitatakse kohustuse rikkumise korral. (p 19)


VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel esitatava kahju hüvitamise nõude eelduste kohta vt nt RKTKo 21.10.2015, nr 3-2-1-107-15, p 11. (p 13)

Kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Muu kahju hüvitatakse kohustuse rikkumise korral (vt otsuse p-d 16 ja 17). (p 19)


Korteriomandi ja kaasomandi asjad tuleb lahendada hagita menetluses. TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses mh kahju hüvitamise nõudeid, mis tekivad sellest, et üks korteriomandi omanik või korteriühistu on tekitanud kahju teise korteriomandi omaniku eriomandi esemele või kui ei korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud. (p 20)


Selleks, et kahjustatud korteri omanik saaks esitada korteriomandi eri- või kaasomandiga seostuva kahju hüvitamise nõude teise korteriomaniku vastu, peab ta tõendama, et teine korteriomanik on rikkunud mõnda oma kohustust, mis seostub tema korteriomandi eriomandi või kaasomandi esemega. (p 16)

Kui pooled ei vaidle selle üle, et kahjustus lähtus kostja korteriomandi eriomandi piires asuvast kaasomandi esemest, saab eeldada, et kostja rikkus oma korrashoiukohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Vastutusest vabanemiseks peab kostja tõendama, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav. (p 21)

Kui kahju tekitanud asjaolu lähtus teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb kahjustatud ja kahju tekitanud korteriomaniku tõendamiskoormust jagada, sest kahjustatud korteri omanikul ei pruugi olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha. Kui kahjustatud korteri omanik tõendab, et kahjustav asjaolu lähtus teise korteriomandi eriomandi piirest, tuleb hea usu põhimõtte järgi eeldada, et teise korteriomandi omanik rikkus oma kohustust. Vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik tõendama, et kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandi esemest (nt veetorustikust) ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav (vt ka RKTKo 11.12.2013, nr 3-2-1-129-13, p-d 25 ja 49). Eeltoodu kohaldub ka olukorras, kus kahju hüvitamist nõutakse korteriühistult. (p 21)


Hagita menetluses, s.o mh korteriomaniku kahju hüvitamise nõude lahendamisel TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi kaasab kohus menetlusosalised omal algatusel (TsMS § 198 lg 3). TsMS § 614 lg 1 järgi kuuluvad korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul menetlusosaliste hulka korteriomanikud ja korteriühistu.

Igas konkreetses menetluses tuleb teha selgeks, millised korteriomanikud ja mis ulatuses on sellest menetlusest puudutatud ja millised õigused tuleb neile tagada. Korteriomanikevahelise kahju hüvitamise nõude lahendamise menetlusse on otstarbekas kaasata üksnes need korteriomanikud (või nende õigusjärglased), kelle õigusi asja lahendamine otseselt puudutab. Kui kahjustatud korteri omaniku kahju hüvitamise nõue põhineb KrtS § 12 lg-l 2 ning AÕS § 72 lg 5 teisel lausel ja § 75 lg-l 1, tuleb puudutatud isikuna kaasata menetlusse korteriühistu. (p 23)

2-18-10073/22 PDF Riigikohtu tsiviilkolleegium 27.11.2019

Puudutatud isikule hüvitatavaks menetluskuluks TsMS § 175 lg 1 järgi ei ole enne avaldaja määruskaebuse menetlusse võtmist tehtud toimingute kulu. Samuti ei ole põhjendatud nõuda avaldajalt puudutatud isiku ja advokaadi vahelise suhtluse kulude hüvitamist. Põhjendatud ega vajalik ei ole ka menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu (Riigikohtu 11. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14, p 12). (NB! Seisukoha muutus! Vt RKTKm 27.05.2020, nr 2-18-7550/80)


Olukorras, kus üks korteriomanik kasutab kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta, võivad korteriomanikud otsustada häälteenamusega teha korteriühistu juhatusele ülesandeks teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Korteriomanikud võivad teostada oma õigusi korteriühistu kaudu. (p 18)

Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad. (p 19)


Üllatava lahendi tegemise keeld tähendab, et kohus ei tohi rajada otsust asjaoludele, mille kohta ei ole menetlusosalistel olnud võimalust seisukohta avaldada. Üllatamine saab olla alama astme kohtu lahendi tühistamise aluseks juhul, kui menetlusosaline oleks käitunud teisiti, kui ta oleks vaidlusalusele asjaolule tuginemisest teadnud ja kui tema menetluslik käitumine oleks toonud kaasa või võinud tuua kaasa asja teistsuguse lahendamise. (p 17)


Otsust millega korteriomanikud otsustavad muuta või lõpetada korteriomaniku kehtiv erikasutusõigus, ei pea korteriomanik vaidlustama. Kuna erikasutusõigust saab lõpetada üksnes puudutatud korteriomaniku nõusolekul, ei ole ilma tema nõusolekuta tehtud erikasutusõiguse lõpetamise otsusel toimet. (p 12)

Kaasomandis oleva ruumi kasutusotstarbe määramine ning kaasomandis olevas ruumis asuva keldriboksi lammutustööde tellimise üle otsustamine on tavapärase valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamine KrtS § 35 tähenduses, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. (p-d 12 ja 13)

Küsimusi, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamusega, saab korduskoosolekul vastu võtta korduskoosolekul osalenud korteriomanike häälteenamusega. (p 14)

Olukorras, kus üks korteriomanik kasutab kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta, võivad korteriomanikud otsustada häälteenamusega teha korteriühistu juhatusele ülesandeks teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Korteriomanikud võivad teostada oma õigusi korteriühistu kaudu. (p 18)

Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad. (p 19)

2-17-11887/61 PDF Riigikohtu tsiviilkolleegium 30.01.2019

Menetluses, mille ese on vahetult seotud üksnes osa kaasomanikega ega puuduta kõiki kaasomanikke, võib TsMS § 198 lg 3 alusel kaasata üksnes need kaasomanikud, kelle õigusi asja lahendamine otseselt puudutab. (p 11)


AÕS § 89 kohaldub mh korteriomanikest kaasomanike vahelistes suhetes. (p 13)


AÕS § 89 kohaldub ka korteriomanikest kaasomanike vahelistes suhetes. (p 13)

Õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. (p 14)

Kaasomanikul on õigus nõuda teiselt kaasomanikult endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KOS § 11 lg 1 p 1 alusel, kui viimane on kaasomandiosa AÕS § 74 lg 1 mõttes oluliselt muutnud (vt nt Riigikohtu 14. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747/180, p 28). (p 18)

2-12-24747/180 PDF Riigikohtu tsiviilkolleegium 14.11.2018

1. jaanuaril 2018 jõustunud TsMS § 613 lg 1 p 1 uus redaktsioon on sõnastatud varasemast laiemalt. Seetõttu tuleb hagita menetluses lahendada muu hulgas rikkumisele eelnenud olukorra taastamise nõue, mille alusena on hageja tuginenud sellele, et kostja vastutab teiste korteriomanike nõusolekuta tehtud kaasomandi eseme olulise muutmise tagajärgede likvideerimise (st endise olukorra taastamise) eest. Samuti tuleb hagita menetluses lahendada ka kahju hüvitamise nõuded, mis tekivad selle tõttu, et üks korteriomandi omanik tekitab kahju teise korteriomandi omaniku eriomandile (reaalosale). (p 16)

Seadusandja ei ole sätestanud üleminekusätteid juhuks, kui varem hagimenetlusse kuulunud nõuded tuleb edaspidi lahendada hagita menetluse sätete kohaselt. Sellises olukorras on võimalik analoogia korras lähtuda TsMSRS § 2 lg 3 teises lauses sätestatust, mille järgi tuli enne 2009. aasta 1. jaanuari alustatud asi lahendada lõpuni hagi- või hagita menetluses, sõltumata sellest, kas hiljem kehtinud seaduse järgi on menetlusliiki muudetud. Osal juhtudel võib olla vajalik menetlusliiki siiski muuta. Näiteks siis, kui Riigikohus maa- ja ringkonnakohtu lahendid täielikult tühistab ning saadab asja algusest peale uueks läbivaatamiseks. TsMSRS § 2 lg 3 teine lause ei välista samuti maakohtus menetlusliigi muutmist, nt kui seda taotlevad menetlusosalised. Menetlusliigi muutmist tuleb maakohtul pooltega enne arutada. (p 17)

TsMS § 614 lg-t 1 ja § 198 lg 1 p-i 2 tuleb koosmõjus tõlgendada selliselt, et korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul kuuluvad menetlusosaliste hulka üksnes asjast puudutatud korteriomanikud. (p 18)


TsMS § 614 lg-t 1 ja § 198 lg 1 p-i 2 tuleb koosmõjus tõlgendada selliselt, et korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul kuuluvad menetlusosaliste hulka üksnes asjast puudutatud korteriomanikud. TsMS § 614 lg 1 ei eelda, et asja lahendamisse peavad alati olema kaasatud kõik korteriomanikud. Näiteks kui üks korteriomanik esitab teise korteriomaniku vastu nõude esimese eriomandile tekitatud kahju hüvitamiseks, on puudutatud korteriomanikeks eelduslikult vaid vaidlevad korteriomanikud. Samas kui üks korteriomanik nõuab teiselt kaasomandi osa muutmist või taastamist, siis on puudutatud kõik korteriomanikud, kuivõrd kaasomandist kuulub osa kõigile korteriomanikele. Sellisel juhul peab kohus kaasama teised korteriomanikud menetlusse omal algatusel (vt TsMS § 198 lg 3). (p 18)


VÕSRS § 22 lg 1 kohaldub analoogia alusel ka korteriomanike vahelisest võlasuhtest tulenevate kohustuste rikkumisega kahju tekitamise korral. Kuivõrd praegusel juhul on hageja väidetav kahju tekkinud pärast VÕS-i jõustumist, siis kohalduvad kahju hüvitamise nõude lahendamisel VÕS-i sätted. (p 25)

Kui korteriomaniku tegevus, mille tõttu hageja nõuab endise olukorra taastamist, kujutab endast kaasomandiosa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, on hagejal tulenevalt KOS § 11 lg 1 p-st 1 (või KrtS § 31 lg 1 p-st 1) ja AÕS § 72 lg-st 5 õigus nõuda korteriomanikult endise olukorra taastamist. Kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, on teised kaasomanikud õigustatud tulenevalt AÕS §-st 74 nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt. (p 28)

Asjaõigusseadus ei sätesta kaasomanike nõusolekule vorminõuet. Seega ei ole tingimata vajalik kaasomanike kirjalik kokkulepe. (p 29)

Juhul, kui korteriomaniku tehtud ümberehitused ei kujuta endast korteriomanikele kaasomandina kuuluva ehitise osa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, võib hagejal teise korteriomaniku vastu ikkagi olla endise olukorra taastamise kui kahju hüvitamise nõue VÕS § 136 lg 5 järgi. Samuti võib hagejal teise korteriomaniku vastu olla KOS § 11 lg 1 p-st 1, KOS § 12 lg-st 3, AÕS § 72 lg-st 5, KrtS § 30 lg-st 2 ja AÕS §-st 89 tulenevalt kahju tekitamise lõpetamise või sellest hoidumise nõue juhul, kui kõik korteriomanikud küll andsid nõusoleku eelnimetatud ümberehituseks, kuid ümberehitust ei ole tehtud nõuetekohaselt, mistõttu see on toonud kaasa hagejale kahju tekkimise ning kahju tekkimine on jätkuv või kui kahju tekkimine võib korduda, samuti juhul, kui kahju ei ole küll tekkinud, kuid on oht, et see võib tulevikus tekkida. Lisaks on korteriomanikul alati KOS § 10 lg-st 1 ja § 12 lg-st 3 või KrtS § 30 lg-st 2 tulenevalt õigus nõuda, et teine korteriomanik kasutaks kaasomandit seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. (p 30)

2-17-7999/68 PDF Riigikohtu tsiviilkolleegium 24.10.2018

Korteriomaniku reaalosas oleva elektrisüsteemiga võib olla tegemist juhul, kui elektrijuhtmed on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks ning need on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks (vt Riigikohtu 16. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8344/41, p 11). Eeltoodu kehtib ka muude kommunikatsioonide ja tehnosüsteemide kohta. (p 13.3)

Maja ühiskommunikatsioonid (mh vee- ja kanalisatsioonitorustikud) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele. Korteriomandi eseme reaalosa teenindavad torustiku osad võivad kuuluda ka korteriomandi eseme reaalosa (eriomandi) koosseisu. Kuuluda ei saa need aga elamut haldavale korteriühistule, kes ei ole korteriomanik. (p 13.4)


Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23).

Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.


Kohtuvaidlus, mis tuleneb korteriomanike kaasomandi esemeks olevate torude kahjustamisest, tuleb 1. jaanuarist 2018 kehtiva TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendada hagita menetluses. (p 18) Kuna vaidlus puudutab kaasomandiosa, tuleb sellesse hagita menetlusse kaasata menetlusosalistena kõik korteriomanikud. (p 19)

Kui korter kuulub ühisvarasse abikaasaga, võib olla vajalik mh PKS § 29 lg 1 esimese lause järgi menetlusse kaasata ka abikaasa või vähemasti saada vaidluseks tema nõusolek. (p 20)


Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes. (p 24.4)


Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. (p 27.1)


Korterisse õigusliku aluseta paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorusid ei tohi korteriomanik ise läbi lõigata. Tsiviilühiskonnas realiseeritakse oma varalisi nõudeid esmajoones kohtu vahendusel, mitte omaabi teel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 30). (p 29)

Torude läbilõikamise asemel saab korteriomanik nõuda teistelt korteriomanikelt oma korteri reaalossa vastuolus KOS § 16 lg-ga 1 paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorude eemaldamist, pöördudes vajadusel kohtusse endise olukorra taastamise nõudes. Sellise nõude õiguslik alus on vähemasti AÕS § 89. (p 34)


Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23; 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20). (p 27.1


Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23; 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20). (p 27.1)

Kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult saab kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust (nõusolekut) nõuda, kui vastavad eeldused on täidetud. Vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada. Kohtulahendis saab määrata kindlaks tahteavalduse andmise tingimused. (p 28)

Vt korteriomaniku kohustuste kohta enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KOS-i alusel Riigikohtu 11. detsembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20. (p 30)

Kaasomandi kui eriomandi eseme kahjustamisest hoidumise kohustus on sarnaselt ette nähtud ka 1. jaanuarist 2018 kehtivas KrtS-is. (p 35)


Korteriomanike vahel kehtib kaasomanikele kehtiv üldine nõue valitseda ühist asja vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning üldine hea usu põhimõtte järgimise kohustus (AÕS § 72 lg 5) (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). (p 23.3)

Kui korterist vee- ja kanalisatsioonitorude läbiviimine on ehituslik või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurem ümberkorraldus KOS § 16 lg 1 tähenduses, on selle tegemiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. (p 23)

Vähemasti põhiosas üksnes juurdeehitatud korterite huvides korteriomaniku korterist torustiku läbiviimist ei saa üldjuhul mahutada kulutuste hulka, mida korteriühistu võiks otsustada liikmete enamusega selliselt, et kohustada üht korteriomanikku tahtevastaselt torusid taluma. Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes. (p 24.4)

Ka KrtS-i alusel on ehituslikeks või muudeks kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks üldjuhul vaja korteriomanike kokkulepet ning neid ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames KrtS § 35 lg 1 tähenduses. (p 25.1)

Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.

Kui kanalisatsioonitorude läbiviimine korterist on tingitud elamu laiendamisest, s.o kahe uue korteri ehitamisest hoone katusealusele, siis see ei kujuta endast iseenesest kaasomandi eseme ajakohastamist KrtS § 39 tähenduses. (p 25.2)

2-16-8344/41 PDF Riigikohtu tsiviilkolleegium 16.05.2018

Selgitamiskohustuse ulatus sõltub mh nii konkreetse vaidluse asjaoludest kui ka sellest, kas pooli esindavad menetluses advokaadid, märkides, et juhul kui pooled ei vaidle nõude õigusliku aluse üle ning sellega nõustub ka kohus, siis ei ole kohtul kohustust selgitada poolele eelmenetluses tõendamiskoormise jaotust (st TsMS § 230 lg-s 1 nimetatud reeglit) ega seda, kas poole esitatud tõenditest piisab nõude rahuldamiseks (vt Riigikohtu 29. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 19). (p 12)


Üldjuhul on korterelamu elektrisüsteem ja sellest lahutamatud seadmed tervikliku ühiskommunikatsioonina korteriomanike kaasomandis (sellise ühiskommunikatsiooni puhul on korteriomaniku korteris asuv juhtmestik lahutamatult seotud üldise elektrisüsteemiga ja olemuslikult ei ole võimalik neid eraldada). Korteriomaniku reaalosas oleva elektrisüsteemiga saab aga olla tegemist juhul, kui elektrijuhtmed on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks ning need on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks. (p 11)


Vt VÕS § 489 lg 1 ja § 448 lg 2 kohaldamise kohta Riigikohtu 7. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-12, p 23; 20. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-07, p 12; 28. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-07, p 11 ja 5. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-06, p 11 (p 12)


Kannatanu saab asja kahjustamise korral nõuda asja kordategemise kulude hüvitamist ka juhul, kui ta ei ole veel asja korda teinud. Samuti ei välista kahjuhüvitise väljamõistmist, arvestatuna kalkulatsiooni alusel, asjaolu, et asi on korda tehtud. Vt VÕS § 132 lg 3 kohaldamise kohta Riigikohtu 13. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-11, p 16 ja 21. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 14). (p 12)


VÕS § 127 lg 6, samuti TsMS § 233 lg 1, annavad kohtule diskretsiooniõiguse kahjuhüvitise suuruse määramisel juhul, kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa nt tõenduslike raskuste tõttu kindlaks teha (vt nt Riigikohtu 6. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-07, p 12 ja 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 33) (p 12)


Vt kohtu selgitamiskohustuse ulatuse kohta Riigikohtu 29. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 19 (p 12)

3-2-1-175-15 PDF Riigikohus 24.03.2016

Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks (vt ka RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 25). Juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause. (p 10)

Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka RKTKm nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). (p 11)


Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes RKTKo nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). Korteriühistul on kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutavad oma nõude korteriühistule. (p 12)


TsMS § 613 lg 1 p 1 ja lg 2 mõtte kohaselt lahendab kohus korteriomanike vaidlused, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega, hagita menetluses. Kui hageja on esitanud samas hagiavalduses muuhulgas kahju hüvitamise nõude kasutuseelisest ilmajäämise eest ja nõude kahju hüvitamiseks, mis tuleb lahendada hagimenetluses, tuleb kaasomandi esemeks oleva ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega seotud nõude menetlemisel siiski järgida hagita menetluse reegleid (vt RKTKo nr 3-2-1-81-13, p 20). (p 10)


Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka RKTKm nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). (p 11)


Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks (vt ka RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 25). Juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause. (p 10)

Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt RKTKo nr 3-2-1-91-06, p 10). (p 12)

Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes RKTKo nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). Korteriühistul on kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutavad oma nõude korteriühistule. (p 12)


Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt RKTKo nr 3-2-1-91-06, p 10). (p 12)

3-2-1-137-15 PDF Riigikohus 09.12.2015

AÕS § 65 lg 1 alusel esitatud nõude esmaseks eelduseks on see, et kandega peab olema rikutud isiku õigusi. Kinnistusraamatu kande parandamise nõue saab olla tegelikul õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on kahjustatud. Kanne võib olla ebaõige mh juhul, kui kande tegemiseks puudub puudutatud isiku nõusolek. Kui kinnistusraamatusse tehakse kanne KRS § 341 järgi vajaliku puudutatud isiku nõusolekuta, on rikutud KRS § 341 lg-t 1. Kandeavalduse rahuldamise selliste eelduste puudumisel tehtud kanne on ebaõige ning tuleb AÕS § 65 lg 1 järgi parandada isiku nõudel, kelle õigust ebaõige kandega rikuti (vt RKTKo nr 3-2-1-144-06, p 11). Kanne ei ole ebaõige ega kahjusta isiku asjaõigust, kui korteriomandi jagamise tulemusel saadud kahe korteriomandi reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil. Seega ei saa isik vaidlusaluste kannete parandamist nõuda. (p 10)

HMS ja HKMS võimaldavad kohustada haldusorganit esitama kinnistusraamatu parandamise nõude vastavalt HMS § 85 p 2 või 3 järgi vaidemenetluses ning HKMS § 5 lg 1 p 2 või 5 alusel halduskohtumenetluses. Kinnistusraamatu kannet ei muuda ebaõigeks asjaolu, et isik ei ole asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima. (p 12)


HMS ja HKMS võimaldavad kohustada haldusorganit esitama kinnistusraamatu parandamise nõude vastavalt HMS § 85 p 2 või 3 järgi vaidemenetluses ning HKMS § 5 lg 1 p 2 või 5 alusel halduskohtumenetluses. Kinnistusraamatu kannet ei muuda ebaõigeks asjaolu, et isik ei ole asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima. (p 12)


Kanne ei ole ebaõige ega kahjusta isiku asjaõigust, kui korteriomandi jagamise tulemusel saadud kahe korteriomandi reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil. Seega ei saa isik vaidlusaluste kannete parandamist nõuda. (p 10)

Kinnistusraamatu kannet ei muuda ebaõigeks asjaolu, et isik ei ole asunud ehitusloa alusel korteriomandit rekonstrueerima. (p 12).

3-2-1-107-15 PDF Riigikohus 21.10.2015

Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomandite omanike kaasomandis. Ka korterelamu elektrisüsteem ja sellest lahutamatud seadmed (nt elektrikilbid) on üldjuhul korteriomanike kaasomandis. Tegemaks kindlaks, kas elektrisüsteemi seadmed on käsitatavad korteriomaniku reaalosa või kõigi korteriomanike kaasomandina, tuleb üldjuhul mh arvestada sellega, kas elektrienergiaga varustaja on sõlminud elektrilepingu iga korteriomanikuga eraldi või kõigi korteriomanikega ühiselt ehk kas maja varustatakse elektriga ühe või mitme liitumispunkti kaudu. (p 13)


Korteriomandi omanik võib vastutada teisele korteriomandi omanikule tekkinud kahju eest ka juhul, kui kahju tekkis korteriomanike kaasomandis olevast seadmest. Kaasomanikel on ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju. See kohustus hõlmab mh kohustust kontrollida perioodiliselt elamu elektrisüsteemide korrasolekut ning rakendada puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduse kõrvaldamiseks. Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel VÕS § 137 lg 2 (vt ka 3-2-1-129-13 p-d 48–51). (p 14)

3-2-1-3-15 PDF Riigikohus 17.06.2015

Kostja III ei ole vaidlusaluse hoone korteriomanik. Seega ei saanud hagejate nõue kostja III vastu tuleneda KOS § 10 lg-st 1 ja § 12 lg-st 3 ega kasutusloale märgitud otstarbega vastuolus olevast tegevusest. Kuivõrd hagejad tuginesid ainuüksi kostjate ehitise kasutusotstarbe vastasele tegevusele, siis ei saa kostja III hagi alguseks olevatel asjaoludel üldse hagejate õigusi rikkuda. Seega tuli hagi kostja III vastu jätta menetlusse võtmata või läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 1). (p 15)


TsMS § 613 lg 4 on kohaldatav vaid juhul, kui hagi ise on TsMS-i alusel lubatav, st puudub alus hagi menetlusse võtmisest keelduda või hagi läbi vaatamata jätta. (p 16)


TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses muu hulgas korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi (vt ka Riigikohtu 2. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 13). TsMS § 613 lg 4 on kohaldatav vaid juhul, kui hagi ise on TsMS-i alusel lubatav, st puudub alus hagi menetlusse võtmisest keelduda või hagi läbi vaatamata jätta. (p 16)


Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele, s.o nõuda kasutusloale või ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist (vt Riigikohtu 2. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 15). (p 13) Ehitise otstarbe määratlemisel on aluseks majandus- ja kommunikatsiooniministri EhS-i alusel välja antud määrus. Viidatud määruses on ehitise kasutamise otstarvete nimetused avaralt sõnastatud. Samuti ei ole kehtivas õiguses kasutusotstarvete nimetusi täpsemalt lahti kirjutatud. Kasutusloa andmise ajal, aga ka praegu kehtiva loetelu kohaselt on võimalik, et sama tegevuse võib paigutada mitme erineva kasutusotstarbe nimetuse alla. Samas lõppevad kõik loetelus nimetatud hoonete kategooriad võimalusega liigitada ehitis ka muu sedalaadi ehitisena (nt muu meelelahutushoone või muu spordihoone). Seetõttu tuleb iga kord konkreetsete asjaolude alusel hinnata, millisele kasutusotstarbele tegevus kõige paremini vastab. Eelnevat tuleb arvestada ka hinnates, kas korteriomaniku tegevus on KOS § 10 lg 1 p 1, § 12 lg 3 ning EhS § 32 lg 3 alusel keelatud. Olukorras, kus mingile tegevusele ei leia kasutamise otstarvete loetelust selget vastet, tuleks lähtuda eelkõige kasutusloa ja kasutamise otstarvete määramise eesmärgist. EhS § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Tuleks analüüsida, kas ja kuidas erineb vaidlusaluse tegevusega kaasnev mõju kasutusloale märgitud kasutamise otstarbega kaasnevast mõjust nii ehituslikult kui ka oma mõju poolest naabritele. Isegi kui korteriomaniku tegevus ei ole selgelt paigutatav ühegi loetelus nimetatud kasutusotstarbe alla, ei ole alust tegevust KOS § 10 lg 1, § 12 lg 3 ning EhS § 32 lg 3 alusel keelata juhul, kui kohtu hinnangul sobiks küll rohkem kasutada mõnda teist loetelus nimetatud kategooriat, kuid korteriomaniku tegevuse mõju ei erine oluliselt kasutusloal kasutusotstarbena märgitud tegevuse mõjust nii ehituslikult kui ka mõju poolest teistele korteriomanikele. (p 18)

3-2-1-12-15 PDF Riigikohus 29.04.2015

Korteriomanikud on kaasomandi eset valitsedes suhtes valitsejaga ühisvõlausaldajad. Üks korteriomanik saab esitada hagi valitseja vastu remondifondi kogutud raha tagastamiseks teiste korteriomanike nõusolekul selliselt, et kohustus tuleb täita kõikidele korteriomanikele ühiselt. (p 10)

3-2-1-155-14 PDF Riigikohus 27.03.2015

Ka need hagejad, kes apellatsioon- ega kassatsioonkaebust ei esitanud, olid apellatsioonimenetluses kaasapellandid ja kassatsioonimenetluses kaaskassatorid TsMS § 207 lg 3 mõttes, sest asjas tehtav lõplik lahend peab olema kehtiv kõikide menetlusosaliste suhtes ühtemoodi (p 10).


Korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Ukseava tegemiseks antud ehitusluba ei asenda kaasomanike nõusolekut. Teised kaasomanikud võivad nõuda AÕS § 74 alusel endise olukorra taastamist (p 13). Kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõikide kaasomanike nõusolekut, võib seda nõusolekut hageda TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui teised kaasomanikud selleks kohustatud on ( p 15).


Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. (p 11) Vaidlus keskküttetorustiku möödaviikude väidetava kõrvaldamise ja/või puudumise üle puudutab korteriomanike kaasomandit (p 12).


Korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu. Selliseks ühiseks huviks võib olla elamu küttesüsteemi korrasolek ning ka see, kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi (p 10).

3-2-1-185-13 PDF Riigikohus 12.03.2014

Vastuhagi esitamine on üldjuhul tarbetu ja võib olla TsMS § 371 lg 1 p 5 alusel lubamatu ning tuleks jätta menetlusse võtmata, kui kohtu menetluses on juba sama vaidluse lahendamine, sh hagejate vastassuunalise hagi alusel. (p 10)


Kuigi korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt Riigikohtu 27. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12, p 10), ei tähenda see seda, et korteriomanik võiks nõuda korteriühistult teise korteriomaniku juurdeehitise likvideerimist. Sellisel juhul on võimalik esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi, mille tulemusena teise korteriomaniku õigusi väidetavalt rikuti. (p 11)

3-2-1-129-13 PDF Riigikohus 11.12.2013

Üldjuhul peab TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendama hageja. Kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 16).

Hea usu põhimõttest tulenevalt on aga võimalik, et asjaolu tõendamise koormus pöördub eelduste esinemise võimalikkusele viitavate asjaolude esitamise järel ümber, eelkõige kui tõendada tuleb asjaolu, mille esinemine on kostja kontrolli all, hagejal ei ole objektiivselt võimalik tõendeid esitada ja kostja keeldub asjaolu tõendamisele kaasa aitamast. Kui hageja on sellise asjaolu esinemise tõenäosust põhistanud, peab kostja tõendama asjaolu esinemise puudumist (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 17). (p 25)


VÕS § 127 lg 5 alusel tuleb kahjuhüvitisest maha arvata kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, v.a kui see oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Kohus võib lisaks kahjuhüvitist VÕS § 140 lg 1 alusel vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu, arvestades seejuures kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu. Asjaolud kahjuhüvitise vähendamiseks peab menetluses esile tooma kahju tekitaja. (p 27)


Kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 järgi ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Seda kohaldatakse VÕS § 139 lg 2 järgi ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata. Põhimõtteliselt sarnane tagajärg tuleneb ka VÕS § 101 lg-st 3, mille järgi ei või võlausaldaja tugineda võlgniku kohustuse rikkumisele ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. (p 28)


Alternatiivsete nõuete esitamisel TsMS § 370 lg 2 mõttes on kohus seotud hageja soovitud nõuete lahendamise järjekorraga. Selliselt esitatud esimese alternatiivnõude rahuldamata jätmine peab nähtuma ka kohtuotsuse resolutsioonist ja seda peab kohus ka otsuses põhjendama, samuti saab hageja esimese alternatiivnõude rahuldamata jätmist apellatsioon- või kassatsioonkaebuses vaidlustada (vt ka Riigikohtu 19. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-165-12, p 24). (p 14)


Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Sarnane seadusjärgne võlasuhe on ka kinnisasja kaasomanike vahel (vt Riigikohtu 15. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 15). (p 19)

Kaasomanikel on ka ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (vt ka otsuse p 20). See ei ole aga üksnes passiivne kohustus hoiduda kaasomandieseme kahjustamisest. See kohustus hõlmab ka hoolsuskohustust kontrollida perioodiliselt elamu tehnosüsteemide korrasolekut, vältimaks mh lekkeid. Korteriomanikul, kelle korteriomandi reaalosa torustik läbib, on lisaks kohustus teavitada teisi korteriomanikke (olgu ka valitseja või korteriühistu vahendusel) torustikust lähtuvatest ohtudest, sh torustiku amortiseerumisest ja lekkimisest. Korteriomanike ühine kohustus on tagada, et elamu tehnosüsteemid oleksid korras. Sellest tulenevalt on korteriomanikud kohustatud kontrollima tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendama puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduse kõrvaldamiseks, sh andma nõusoleku selleks vajalike otsuste vastuvõtmiseks või kokkulepete sõlmimiseks ja kulude kandmiseks (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). (p 47)

Riigikohus on leidnud, et korteriomanikud valdavad ja kasutavad keskküttesüsteemi püstikuid kaasomanikena AÕS § 72 järgi ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest (vt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 13). Kolleegiumi arvates puudub põhjus asuda teistsugusele seisukohale kanalisatsiooni- või tarbeveetorustiku puhul. Ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine või remondi korraldamine on kolleegiumi arvates vajalik toiming KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 mõttes, mida võib teha iga kaasomanik (vt ka Riigikohtu 16. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-06, p 18).

Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Vastutuse aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1 ja lisaks kohustuste rikkumisele tuleb tuvastada ka muud praeguse otsuse p-s 22 märgitud vastutuse eeldused. Korteriomaniku vastutust ei välista asjaolu, et korteriomanik on andnud korteri üürniku kasutusse. (p 48)

Seejuures tuleb jagada kahjustatud ja kahju tekitanud korteriomaniku tõendamiskoormust juhul, kui kahju tekitanud asjaolu on lähtunud teise korteriomandi reaalosa piirest, sest kahjustatud korteriomandieseme omanikul ei pruugi olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha (vt ka otsuse p 25). Kui kahjustatud korteriomandieseme omanik tõendab, et kahjustav asjaolu (sh veeleke) lähtus teise korteriomandi reaalosa piirest, saab eeldada, et viimase korteriomandi omanik rikkus oma korrashoiukohustust. Vastutusest vabanemiseks peab viimatinimetatud korteriomandi omanik tõendama, et kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandiesemest (nt veetorustikust) ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud või on tema rikkumine vabandatav. (p 49)

Kui kohustusi on rikkunud mitu korteriomanikku või kõik korteriomanikud (mh tegevusetusega, jättes tehnosüsteemi kontrollimata ja tagamata selle korrasoleku), vastutavad kahjustatud korteriomandieseme omanikule tekitatud kahju hüvitamise eest VÕS § 137 lg 1 järgi solidaarselt kõik korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav.

Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel kolleegiumi arvates VÕS § 137 lg 2. Nimetatud sätte järgi jaguneb kahju tekitajate solidaarvastutus omavahelises suhtes kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi ja riisiko astet, mille eest iga isik vastutab, arvesse võttes. Muude aluste (nt leping) puudumisel saab AÕS § 75 lg-s 1 ning KOS § 13 lg-tes 1 ja 2 sätestatud arvestades juhinduda hüvitise jaotamisel korteriomanike kaasomandi mõtteliste osade suurusest. (p 50)

Maja haldava korteriühistu või valitseja tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine, võib olla omakorda tema solidaarse vastutuse aluseks. (p 51)


Korteriomanik võib KOS § 10 lg 1 järgi korteriomandi reaalosa kasutada omal äranägemisel, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seaduse või kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (samuti AÕS § 72 lg 5 esimesest lausest) järeldub, et nii reaalosa kui kaasomandi eset tuleb kasutada seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, nende puudumisel aga korteriomanike huvidest lähtudes (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Korteriomanik on KOS § 11 lg 1 p 1 järgi kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning nii reaalosa kui ka kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (vt korteriomaniku kohustuste kohta Riigikohtu 16. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-13, p 10). Korteriomanik on KOS § 11 lg 2 järgi kohustatud tagama, et seda järgiks ka tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud. Lisaks peavad korteriomanikud kaasomanikena AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi käituma üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õigusi kahjustamast. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühisust ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). VÕS §-st 102 järeldub korteriomanikule kohustus teatada teistele korteriomanikele (või valitsejale) oma kohustuse täitmist takistavast asjaolust ja selle mõjust kohustuse täitmisele viivitamata pärast seda, kui ta sai takistavast asjaolust teada. (p 20)

Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Vastutuse aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1 ja lisaks kohustuste rikkumisele tuleb tuvastada ka muud praeguse otsuse p-s 22 märgitud vastutuse eeldused. Korteriomaniku vastutust ei välista asjaolu, et korteriomanik on andnud korteri üürniku kasutusse. (p 48)


Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Sarnane seadusjärgne võlasuhe on ka kinnisasja kaasomanike vahel (vt Riigikohtu 15. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 15). (p 19)

Nii reaalosa kui kaasomandi eset tuleb kasutada seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, nende puudumisel aga korteriomanike huvidest lähtudes (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). (p 20)

Korteriomanike vahel on seadusjärgne võlasuhe, millest tulenevate kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 alusel. Deliktilise nõude saab korteriomanik esitada teise korteriomaniku vastu vaid juhul, kui korteriomanikule põhjustatud kahju ei ole hõlmatud ühisusest tulenevate kohustuste rikkumisega või ei ole muul põhjusel välistatud VÕS § 1044 lg 3 järgi (p 21)

Kannatanud korteriomanik võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda teiselt korteriomanikult kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused (vt ka Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): • teine korteriomanik on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • teine korteriomanik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1, KOS § 11 lg 3); • kannatanud korteriomanikule on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Iseenesest ei ole tähtsust, kas korteriomanikule põhjustatud kahju lähtus teise korteriomandi reaalosast või kaasomandiosast. Kahju hüvitamise nõude esitamiseks VÕS § 115 lg 1 alusel peab korteriomanik olema rikkunud oma kohustusi, ilma et rikkumine oleks vabandatav. (p 22)

Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb juhinduda conditio sine qua non põhimõttest, mille järgi ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Tegevusetuse korral saab kasutada asendamismeetodit, mille abil asendatakse ärajäänud tegevus mõtteliselt ning vaadatakse, kas kahju oleks siis jäänud olemata (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 18). (p 23)

Kahju hüvitamise nõude ulatuse kindlakstegemisel kohaldatakse võlaõigusseaduse 7. peatüki sätteid. Omandi kahjustamise korral saab kannatanu esitada varalise kahju hüvitamise nõudeid VÕS §-s 132 sätestatud ulatuses (vt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10). Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise (vt Riigikohtu 25. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 15). (p 24)

Kui korteriomanikule tekitatud kahju eest vastutavad mitu korteriomanikku samal või erineval alusel, vastutavad nad VÕS § 137 lg 1 järgi hüvitise maksmise eest solidaarselt. (p 26)

Korteriomanike vastutust oma kohustuste rikkumise eest ei mõjuta iseenesest maja haldava korteriühistu või valitseja võimalik vastutus oma kohustuste rikkumise eest või muu isiku vastutus. Need isikud võivad vastutada kahju hüvitamise eest solidaarselt. (p 28)

3-2-1-90-13 PDF Riigikohus 02.10.2013

Sõltumata menetlusosalise seisukohast, peab kohus menetlusse võtmisel otsustama, kas nõuet tuleks menetleda hagi- või hagita menetluses. See tähendab, et kui kohtusse pöördunud isik eksib menetlusliigi valikul, ei tohi kohus keelduda asja menetlemisest. Vajadusel saab kohus TsMS § 3401 lg 1 järgi anda kohtusse pöördunud isikule tähtaja avalduse või nõude täpsustamiseks, muu hulgas juhul, kui ei ole esitatud piisavalt andmeid, et nõuet kvalifitseerida. (p 12)


Kaasomanik on kohustatud nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi reaalosa kasutama nii, et see oleks kooskõlas seadustega, korteriomanike otsustega ega kahjustaks teiste omanike õigusi. (p 14) Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu"), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. (p 15)


Avaldajad tuginesid oma taotluses korteriomandiseaduse ja asjaõigusseaduse sätetele, leides, et neil on kaasomanikena õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides, ning et neil on õigus nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduste ja kaasomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Selline nõue on õiguslikult võimalik. TsMS § 613 lg 4 sätestab, et kui esitatakse nõue, mida tuleks menetleda hagita menetluses koos nõudega, mida tuleks menetleda hagimenetluses, võib esimest nõuet menetleda koos hagimenetluses menetletava nõudega. (p 12)

3-2-1-186-12 PDF Riigikohus 13.02.2013

Ringkonnakohus ei tohi keelduda TsMS § 637 lg-le 21 tuginedes apellatsioonkaebust menetlemast, kui ei ole ilmne, et maakohus oleks õigesti kohaldanud materiaalõigust, ega ka see, et maakohus ei rikkunud menetlusnorme või hindas õigesti tõendeid, nagu ka see, et see ei võinud mõjutada asja lahendust.


Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10; 7. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-06, p 15).


Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt nt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10; 7. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-06, p 15). KOS § 11 alusel vaidlust lahendades ei ole oluline kahju tekitaja süü. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav.

3-2-1-13-12 PDF Riigikohus 28.03.2012

Kui hageja leiab hagis, et kostjad rikuvad tema juba olemasolevat õigust kasutada kaasomandi eset, st korteriomandite reaalosadest väljapoole jäävat elamu osa, saab sellist nõuet saab pidada AÕS §-st 89 tulenevaks omandi kaitse nõudeks. Seejuures tuleb eristada hageja õigust kasutada korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset. Nõue võimaldamaks hagejal kasutada elamu teise korruse koridori, tualettruumi ja trepikoda, on suunatud sellele, et hageja saaks kasutada elamu kaasomandis olevat osa, st osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. (p 11) AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Hageja nõude puhul, mis on suunatud elamu kaasomandis oleva osa kasutamisele, peab hageja tõendama, et kostjad takistavad tal elamu teise korruse koridori, seal asuvat tualettruumi ning trepikoda nende otstarbe kohaselt kasutamast (vt KOS § 10 lg 2). Kostjatel on aga võimalik tõendada, et hageja on kohustatud sellist takistust taluma. (p 12)


Kui hageja leiab hagis, et kostjad rikuvad tema juba olemasolevat õigust kasutada kaasomandi eset, st korteriomandite reaalosadest väljapoole jäävat elamu osa, saab sellist nõuet saab pidada AÕS §-st 89 tulenevaks omandi kaitse nõudeks. Seejuures tuleb eristada hageja õigust kasutada korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset. Nõue võimaldamaks hageja kasutada elamu teise korruse koridori, tualettruumi ja trepikoda, on suunatud sellele, et hageja saaks kasutada elamu kaasomandis olevat osa, st osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. (p 11) AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Hageja nõude puhul, mis on suunatud elamu kaasomandis oleva osa kasutamisele, peab hageja tõendama, et kostjad takistavad tal elamu teise korruse koridori, seal asuvat tualettruumi ning trepikoda nende otstarbe kohaselt kasutamast (vt KOS § 10 lg 2). Kostjatel on aga võimalik tõendada, et hageja on kohustatud sellist takistust taluma. (p 12) Nõuet elamu teise korruse ühiskasutatava tualettruumi taastamiseks võib pidada õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudeks. Eelkõige näeb seadus asja hävimise või kahjustamise puhul ette võimaluse nõuda selle taastamise kulude rahas hüvitamist (vt VÕS § 132 lg 3 ja § 136 lg 1). VÕS § 136 lg 5 järgi on aga võimalik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, mh endise olukorra taastamist, kui see on mõistlik. (p 11)

3-2-1-77-11 PDF Riigikohus 12.10.2011

Lähtudes TsMS § 475 lg 1 p-st 10, on hagita asjaks registriasjad, § 591 p 2 järgi seega ka mittetulundusühingute ja sihtasutuste registriga seotud asjad. Registriasjades lahendatakse esmajoones erinevaid kandeavaldusi, mis on kannete aluseks TsMS § 593 lg 1 ning MTÜS § 79 lg 1 esimese lause alusel. Kohtulahendit kandeavalduse lahendamise kohta nimetatakse TsMS § 596 lg 1 järgi kandemääruseks. Kohtuasja lahendamine ei alga kandemääruse peale määruskaebuse esitamisest, sest kandemenetluse kui registriasja ja kohtuasja aluseks on kandeavaldus. Kandeavalduse rahuldamata jätmise peale esitatud määruskaebuse läbivaatamisel lahendatakse kandeavaldus, sarnaselt hagiavalduse lahendamisega.


Korteriühistu jagunemine on lubatud üksnes sellisel viisil, mida seadus võimaldab. Juriidilise isiku jagunemise tagajärjeks ei või olla õiguskorraga lubamatu tulemuse saavutamine, mida ei saa saavutada juriidilise isiku asutamisega (vt ka nt Riigikohtu 7. jaanuari 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-08, p 7). KÜS § 5 lg 1 esimest lauset silmas pidades tuleb tõlgendada KÜS § 2 lg-t 1 ja § 3 lg 5 teist lauset selliselt, et korteriühistust majade kaupa eraldumine on võimalik üksnes juhul, kui majad asuvad eraldi kinnisasjadel, st kui korteriühistu on seni valitsenud mitmel kinnisasjal asuvaid korteriomandeid. Seega saab samal kinnisasjal olevate elamute valitsemise eraldada efektiivselt üksnes kinnisasja jagamise ja eraldi korteriomandite moodustamise teel. Korteriühistu eristub teistest mittetulundusühingutest oma n-ö sundliikmesusega, mida tuleb arvestada ka mittetulundusühingu jagunemisel kehtivate sätete kohaldamisel. Teatud lahenduseks võib olla ka kinnisasja kasutuskorra ja valitsemise senisest detailsem ja täpsem reguleerimine, kusjuures võimalik on erinevate elamutega seotud kulude jätmine omavahelises suhtes üksnes vastava maja elanike kanda. Ka korteriühistu põhikirjas on lubatud seadusest erinevad regulatsioonid nt kulutuste jaotamisel (vt nt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14; 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 11).


Registrisse kantakse MTÜS § 78 lg 1 järgi seaduses ettenähtud andmed. See tähendab, et registrisse tuleks teha üksnes selliseid kandeid, mis on arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult registriesemega seotud õigussuhteid, ega tekitataks eeldatavasti uusi õiguskonflikte (vt ka Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20).


Juriidilise isiku jagunemise tagajärjeks ei või olla õiguskorraga lubamatu tulemuse saavutamine, mida ei saa saavutada juriidilise isiku asutamisega (vt ka nt Riigikohtu 7. jaanuari 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-08, p 7).


Korteriomandid saab moodustada üksnes ühe kinnisasja piires ning korteriomandite moodustamisel asendub kinnisasja senine õiguslik režiim (asjaõigusseadusest tulenevad kaasomandi sätted) tervikuna korteriomandiseadusest tuleneva õigusliku režiimiga. Ka juhul, kui kinnisasjal on mitu elamut, hõlmavad korteriomandid neid kõiki. Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena asjaõigusseaduse alusel, korteriomanikena korteriomandiseaduse alusel või korteriühistu liikmetena korteriühistuseaduse ja korteriomandiseaduse alusel, kuulub kogu kinnisasi neile tervikuna mõttelistes osades. See puudutab nii maad tervikuna kui ka maal asuva ühe või mitme ehitise mõttelisi osasid (mh nt kandvaid seinu ja katuseid). Samal kinnisasjal olevate elamute valitsemise saab eraldada efektiivselt üksnes kinnisasja jagamise ja eraldi korteriomandite moodustamise teel.

3-2-1-38-11 PDF Riigikohus 25.05.2011

Vt Riigikohtu 6. aprilli 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-10, p 15 ja 29. märtsi 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-11, p 11.


KOS § 19 lg 2 ja § 19 lg 3 rikkumise korral on üldkoosoleku otsus kui mitmepoolne tehing tühine TsÜS § 87 järgi ega vaja kehtetuks tunnistamist KOS § 15 lg 4 järgi.


Valitsejal on õigus esindada kohtus kõiki korteriomanikke ja mh esitada hagi korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks, olles nende ühiste huvide esindaja (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 9). Korteriomandiseadusest ei tulene, et vaid mõni korteriomanik saaks ilma teiste korteriomanike volituseta esindada kohtus kõiki teisi korteriomanikke.


Juhul kui korteriomanikud on sõlminud teenuste osutamise lepingud teenuse pakkujaga ühiselt ise või valitseja kõigi korteriomanike nimel ning teenuse pakkuja esitab tarbitud teenuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt. Omavahelises suhtes kehtivad korteriomanike vahel KOS § 13 ja AÕS § 75 ning sama eeldus tuleneb ka VÕS §-st 69 (Riigikohtu 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p-d 24-25). Korteriomanikel, kes on tasunud teiste korteriomanike eest sõlmitud lepingute alusel osutatud teenuste eest, tekib teistelt korteriomanikelt tagasinõudeõigus juba täidetud solidaarkohustuse järgi. KOS § 13 lg-d 1 ja 2 ning AÕS § 75 kohalduvad ka juhul, kui korteriomanike ja teenuse osutajate vahel sõlmitud leping osutub tühiseks.

Kokku: 22| Näitan: 1 - 20

https://www.riigiteataja.ee/otsingu_soovitused.json