Kohtulahendite liigitus

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

TsÜS §-dest 116, 128 ja 129 tuleneb, et heaks saab kiita vaid niisugust tehingut, mis on tehtud esindatava nimel. Kui väidetav esindaja ei ole TsÜS § 116 mõttes äratuntavalt koosolekul osalenud ja hääletanud (lisaks endale veel ka) kellegi teise nimel, ei ole hilisem heakskiit võimalik. (p 25)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

KrtS § 22 lg 5 järgi võib korteriomanike üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjalikus vormis antud volituse eesmärk on tõendada korteriühistule (koosoleku juhataja ja teiste kohal olevate korteriomanike kaudu) õigust korteriomaniku nimel koosolekul hääleõigusega osaleda ja hääletada. Kui volikirja ei esitata, ei pea esindajat kvoorumit tuvastades osalejaks lugema. Esindaja osalejaks lubamise üle otsustab koosoleku juhataja, kes võib otsustamise anda üle ka kohal olevatele korteriomanikele. (p 15)

Kui väidetav esindaja ei suuda oma esindusõigust tõendada, kuid ta lubatakse siiski üldkoosolekul hääletama, siis võivad sellisel koosolekul vastu võetud otsused olla seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatavad (RKTKm nr 2-21-13599/26, p 14.4). Kui aga ka sellise esindaja antud hääli arvestamata oli kvooruminõue täidetud ja otsuse poolt anti piisav arv hääli, on otsus vastu võetud kooskõlas seadusega. (p 16)

Korteriomanik, kelle esindusõiguseta esindaja võeti kvoorumi täidetuse hindamisel arvesse ja lubati hääletama, saab esindusõiguseta antud hääle heaks kiita. (p 17)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Korteriomanik, kelle esindusõiguseta esindaja võeti kvoorumi täidetuse hindamisel arvesse ja lubati hääletama, saab esindusõiguseta antud hääle heaks kiita. Kui korteriomaniku häälega otsuse vastuvõtmisel arvestati, ehkki seda korteriomanikku esindas esindusõiguseta isik, toob hääle andmise heakskiitmine kaasa selle, et korteriomaniku häält võeti otsuse tegemisel arvesse õigesti. Kui korteriomanik kiidab heaks tema nimel hääle andmise, siis tuleb see hääl arvata kvoorumi hulka KrtS § 20 lg 2 mõttes. (p 17)

Koosolekul osalemise ega hääle andmise heakskiitmist ei välista see, kui esindajale antud volikirja ei lisatud koosoleku protokollile. (p 26)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

KrtS § 15 lg-dest 1 ja 3 tuleneva õiguste ühise teostamise põhimõtte eesmärk tagada, et ühised omanikud teostaksid ühisest korteriomandist tulenevaid korteriomaniku õigusi ühtemoodi. Nende sätetega tuleb arvestada nii üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kui ka otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse olemasolu kontrollimisel. Seega saavad korteriomandi ühised omanikud üldkoosolekul hääletamisel osaleda, aga ka esindusõiguseta isiku poolt nende nimel hääle andmise heaks kiita kas ühiselt või peavad nad selleks volitama ühte endi hulgast või kolmandat isikut. (p-d 18 ja 19)

Kui üldkoosolekul hääletab vaid üks ühise korteriomandi omanik, kellel ei ole teiste ühiste omanike esindamise õigust ja viimaseid ei esinda koosolekul ka muu isik, siis ei pea koosoleku juhataja ega teised koosolekul osalevad korteriomanikud selle isiku hääli kvoorumi ja hääletustulemuste kindlakstegemisel arvestama. Koosoleku juhataja või teised koosolekul osalevad korteriomanikud võivad eelviidatud isiku küll hääletama lubada, kuid sel juhul riskivad nad sellega, et koosolekul vastu võetud otsused võidakse hiljem kehtetuks tunnistada. Samas võib korteriomanik, kelle nimel koosolekul esindusõiguseta hääletati, antud hääled heaks kiita ja sel juhul ei ole otsuse kehtetuks tunnistamiseks alust. Kuigi igal korteriomanikul on iseenesest õigus esitada üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise avaldus, tuginedes sellele, et koosolekul hääletas vaid üks ühine korteriomanik, kes ei suutnud oma esindusõigust tõendada, riskib otsust sel põhjusel vaidlustav isik sellega, et avaldus jääb rahuldamata põhjusel, et koosolekult puudunud ühine omanik kiidab koosolekul hääletanud ühise omaniku tegevuse heaks. (p 20)

KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja protokolli lahutamatu osa on mh ärakiri üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast. Osalejate nimekirja kantakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi (MTÜS § 21 lg 31). Ehkki seadusest tuleneb nõue koostada juriidilise isiku organi koosoleku kohta protokoll, ei ole protokolli olemasolu või sisu otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475/52, p-d 9–9.3). Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on eelkõige luua dokument, mis võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja koosolekul vastu võetud otsuste sisu (vt eelviidatud lahendi p 13.2). Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (vt ka RKTKm 16.04.2019, 2-18-7846/33, p 15). (p 22)

Kui korteriomanike üldkoosolek on juba toimunud, siis ei saa hiljem lugeda osalejaks sellist isikut, kelle väidetav esindaja ei ole koosolekul osaledes kuidagi väljendanud, et ta kedagi esindab, kui osalemist ning hääletamist kellegi teise nimel ei saa järeldada ka asjaoludest. Olukorras, kus üldkoosolekul osaleb vaid üks mitmest korteriomandi ühisest omanikust, on võimalikud mõlemad eelnimetatud olukorrad. (p-d 23 ja 24)

Olukorras, kus korteriomandi ühised omanikud on määranud ühise esindaja ja see isik osaleb koosolekul, tuleb kõiki ühiseid omanikke lugeda koosolekul osalejaks sõltumata sellest, kas nad olid märgitud üldkoosolekul osalejate nimekirja ja kas nende volikirjad olid nimekirjale lisatud. Koosolekul osalejate nimekirjas vaid ühe ühise korteriomaniku märkimine ei ole viga, mis annaks eraldi võetuna aluse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist. (p-d 21 ja 26)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Kui korteriomandi ühine omanik, keda teised ühised omanikud on volitanud enda nimel tegutsema, soovib omakorda anda volituse kellelegi kolmandale, on esindajal TsÜS § 119 lg 1 kohaselt edasivolitamise õigus vaid siis, kui see tuleneb volitusest. Korteriomanike üldkoosolekul hääletamine on tehing, mille puhul automaatset edasivolitamise õigust ei ole. (p 19)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Korteriomanike üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist ei saa järeldada ainuüksi sellest, kui korteriühistu on esitanud registripidajale avalduse kannete tegemiseks küsimustes, mida koosolekul ei arutatud. (p 14.2)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Igale korteriomanikule peab üldkoosoleku kokkukutsumise reeglite kohaselt olema tagatud võimalus saada teada, kus ja millal üldkoosolek toimub ja mida seal otsustama hakatakse, samuti üldkoosolekul osaleda ja informeeritult hääletada. Üldkoosoleku teate kohaletoimetamise riski kannab aga korteriomanik, kellel on KrtS §-st 46 tulenevalt kohustus tagada, et korteriühistule oleks teatatud õige aadress, kust ta teate kätte saab. Korteriühistu peab teate edastama üksnes selliselt, et teate eeldatava kättesaamise ja üldkoosoleku toimumise vahele jääks seaduses või põhikirjas ette nähtud etteteatamise tähtaeg (MTÜS § 20 lg 5). Üldkoosoleku teate eeldatav kättesaamise hetk sõltub teate edastamise viisist. Teate kaotsiminek korteriomanikule edastamise käigus ja selle võimalik kätte saamata jäämine ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine. Vastasel juhul muudetaks üldkoosoleku korrektse kokkukutsumise tõendamine korteriühistule põhjendamatult raskeks, mis võib hakata takistama ühistu efektiivset juhtimist. (p-d 16.1 ja 17.5)

Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma e-posti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade ja KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil (KrtS § 20 lg 4). Kui korteriomanik ei ole korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud ning ka korteriühistu põhikirjas puudub täpsem kord üldkoosoleku teate saatmiseks (MTÜS § 20 lg 6 teine lause), siis tuleb teade edastada korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile. Kui korteriühistu põhikiri ei näe ette teisiti, on üldkoosoleku teate saatmise viis korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile koosoleku kokkukutsuja otsustada, kuid arvestada tuleb sellega, et teate saatmine oleks vaidluse tekkimise korral kontrollitav. Üldjuhul on sobiv viis nt teate saatmine posti teel või teate panemine korteriomaniku postkasti tunnistajate juuresolekul. Juhul, kui korteriomaniku elu- või asukoht on korteriomandi asukoht, piisab üldkoosolekust teatamise kohustuse täitmiseks ka sellest, kui teade avaldatakse mõistlikul viisil (eelkõige kõigile korteriomanikele nähtavas kohas) korterelamu ühiskasutatavates ruumides (nt trepikojas asuval teadetetahvlil). (p-d 16.2, 17.1 ja 17.4)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Kui korteriomandil on mitu ühist omanikku ja nad on määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks endi hulgast või kolmanda isiku näol ühise esindaja, on üldkoosoleku teate saatmise nõudeid selle korteriomandi ühiste omanike suhtes järgitud, kui üldkoosoleku teade on nõudeid järgides saadetud üksnes nende korteriomanike ühise esindaja e-posti aadressile. Ühise esindaja puudumisel tuleb teade saata eelduslikult kõigile ühistele omanikele, kes on oma e-posti aadressi ühistule teatanud ent üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega on tegemist üksnes siis, kui teadet ei saadetud ühegi ühise omaniku e-posti aadressile. Ühise korteriomandi puhul tuleb üldkoosoleku teade saata korteriomanike elu- või asukohta juhul, kui ükski korteriomandi ühistest omanikest ei ole korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud ning nad ei ole määranud ka ühist esindajat. Sellisel juhul ei pea aga üldkoosoleku teadet saatma kõigile korteriomandi ühistele omanikele, kes on ühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, vaid piisav on, kui teade saadetakse üksnes ühe ühise korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile (KrtS § 15 lg 3). (p-d 16.3 ja 17.3)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks, mis toob KrtS § 29 lg 1 järgi kaasa otsuse tühisuse, on see, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, millele ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidatud (RKTKm nr 2-20-16710/30, p 14). Hinnates, kas üldkoosoleku päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kas mõistlik korteriomanik pidi aru saama, milliseid küsimusi võib olla vaja selle päevakorrapunkti juures otsustada (RKTKo nr 3-2-1-181-12, p 14). Eelkõige saab päevakorrapunktiga lugeda hõlmatuks need küsimused, mis on päevakorrapunktis märgituga tihedalt seotud. Seega ei saa juhatuse liikmete valimise päevakorrapunktiga lugeda hõlmatuks küsimust juhatuse liikmete tagasikutsumisest. (p-d 18.1 ja 18.2)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• liikmelisus, liikme õigused ja kohustused

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Ühest korteriomandist tuleneb üks liikmesus korteriühistus, mistõttu tuleb korteriomanike üldkoosoleku kvoorumi arvutamisel lähtuda korteriomandite arvust. (p 11)

Üks korteriomand annab ühe hääle korteriomanike üldkoosolekul. Korteriühistu põhikirjaga ei või ette näha, et ühest korteriomandist tuleneb eraldi hääl igale korteriomandi ühis- või kaasomanikule. (p 12)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Kohus võib juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastada isegi siis, kui avaldaja on esitanud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude, kuid asjaolud, millele avaldaja on otsuse vaidlustamisel tuginenud, on sellised, et need toovad nende tuvastamise korral kaasa otsuse tühisuse (vt RKTKo nr 2-17-13391/43, p 27). Sel juhul tuleb kohtul esmajärjekorras kontrollida otsuse tühisuse aluste esinemist, sest kui otsus on tühine, ei saa seda enam kehtetuks tunnistada (vt RKTKm nr 3-2-1-187-12, p 14). Kui aga avaldaja ei ole otsuse tühisusele viitavaid asjaolusid kohtu ette toonud, ei saa ka kohus otsuse tühisuse aluste esinemist kontrollida. See aga ei võta avaldajalt õigust vastavate asjaolude ilmnemisel hiljem uuesti kohtusse pöörduda, et nõuda otsuse tühisuse tuvastamist. (p 12)

Otsus, mille vastuvõtmisel on rikutud häälteenamuse nõudeid, on olemuselt seaduse või põhikirjaga vastuolus ning üksnes kehtetuks tunnistatav (TsÜS § 38 lg 1 esimene lause; vt ka RKTKo nr 3-2-1-16-13, p 12). (p 13)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

TsÜS § 38 lg 2 teise lause kohaselt saab huvitatud isik juriidilise isiku organi otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Organi otsuse tühisusel on seega õiguslik tähendus üksnes juhul, kui otsuse tühisust tuvastav kohtuotsus on jõustunud. Kui vastav jõustunud kohtuotsus puudub, tuleb korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtivust hinnata lähtuvalt sellest, et korteriühistul oli koosolekute kokkukutsumise ajal juhatus olemas. (p 13)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

MTÜS § 20 lg 3 kohane nõue on esitatud õigesti, kui korteriomanikud esitavad selle korteriühistu registrist nähtuvale juhatuse liikmele. Korteriomanikud võivad üldjuhul tugineda registrikandele sarnaselt muude isikutega (vt sarnaselt osaühinguga RKTKo nr 3-2-1-116-10, p 27). (p 14)

MTÜS § 20 lg 4 (koosmõjus KrtS § 20 lg-ga 1) sätestab, et kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut korteriühistu liikmete põhjendatud ja kirjalikul nõudel (MTÜS § 20 lg 3) kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega. Muid võimalusi, mil koosoleku kokkukutsumise õigus saab minna juhatuselt üle korteriomanikele, seadus ette ei näe. Isegi kui korteriühistu põhikirjas sisalduks säte, mis võimaldaks korteriomanikel koosoleku kokku kutsuda ilma seda juhatuselt enne nõudmata, siis oleks selline põhikirja säte vastuolus seadusega, mis puhul kohalduks seaduses sätestatu (KrtS § 17 lg 2). (p 16)

Kui korteriomanike üldkoosoleku kutsuvad kokku selleks õigustamata isikud, sh korteriomanikud ilma koosoleku kokkukutsumise nõuet juhatusele esitamata, on koosoleku kokkukutsumisel oluliselt rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Sellisel koosolekul tehtud otsused on KrtS § 29 lg 1 teise lause järgi tühised. (p 17)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• liikmelisus, liikme õigused ja kohustused

KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaselt on korteriomanik kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Viidatud sättest tuleneb mh korteriomaniku kohustus taluda selliste ehitustööde tegemist tema korteriomandi eriomandi pinnal, mis on vajalikud nii kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks või remondiks (KrtS § 35 lg 2 p 1), sellest suurema ümberkorralduse tegemiseks (KrtS § 38 lg 1) kui ka kaasomandi eseme ajakohastamiseks (KrtS § 39). Samasisuline kohustus on tuletatav ka KrtS § 12 lg-st 2, mille kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. (p 12.1)

KrtS § 31 lg 1 p 3 esimeses lauses sätestatu kohaldub analoogia alusel ka olukorrale, kus korteriomanik valdab kaasomandisse kuuluvat hoone pinda kas teiste korteriomanikega kokkuleppel või erikasutusõiguse (KrtS § 14) alusel ning selle pinna kasutamine on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks või remondiks, sellest suurema ümberkorralduse tegemiseks või ajakohastamiseks. (p 12.1)

KrtS § 12 lg-st 1, § 30 lg 2 esimesest lausest ja § 30 lg-st 4 tuleneb korteriühistu õigus esitada hagita menetluse avaldus eriomandi eseme kasutamiseks ka KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel. Sellise nõude esitamise eelduseks on samas see, et ehitustöö, mille tegemise huvides selline hagita menetluse avaldus esitatakse, on kas korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud (kooskõlas seaduse ja korteriühistu põhikirjaga) korteriomanike üldkoosolekul. Seejuures KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaldamise eeldusena ei pea korteriomanikud olema üldkoosolekul vastu võtnud otsust selle kohta, et üldkoosoleku otsuse täitmiseks peavad korteriomanikud võimaldama teha remonttöid nende eriomandi eseme või erikasutusõiguse eseme hulka kuuluvates ruumides. (p 12.2)

Juhul, kui korteriühistu esitab kohtule hagita menetluse avalduse KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaldamiseks, peab kohus sellise avalduse rahuldamisel oma määruse resolutsioonis märkima mh ka selle, millistel tingimustel (sh kellel, millal ja millise ajavahemiku jooksul) peab korteriomanik lubama kasutada oma eriomandi eseme või erikasutusõiguse eseme hulka kuuluvaid ruume ehitustööde tegemiseks. Need tingimused peab avaldaja märkima kohtule esitatavas hagita menetluse avalduses. Puudutatud isikul on seejärel õigus avaldada nende tingimuste kohta oma seisukoht ning pakkuda soovi korral välja alternatiivseid tingimusi. Lõpliku otsustuse, millistel tingimustel peab puudutatud isik KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause järgi kohustust täitma, otsustab kohus diskretsiooni alusel (vt TsMS § 477 lg 5). Seejuures ei ole eelnimetatud tingimuste puhul tegemist määruse täitmise korra kindlaksmääramisega (TsMS § 445), vaid nõude materiaalõigusliku eeldusega. (p 12.3)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Olukorras, kus juriidilise isiku organi koosoleku kokkukutsumisest ei teavitatud kõiki selle organi hääleõiguslikke liikmeid, on eelduslikult rikutud oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda, mis toob kaasa sellisel koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse (TsÜS § 38 lg 2, vt ka mittetulundusühingute seaduse § 22¹ lg 2 ja KrtS § 21 lg 2). Samasugune tagajärg on ka juriidilise isiku organi kirjalikul hääletusel vastu võetud otsuse puhul, kui otsuse eelnõu ei saadeta nõuetekohaselt kõigile selle organi hääleõiguslikele liikmetele (vt ka RKTKm nr 2-20-11256/51, p 11.2). Hääleõigust ei ole isikutel, kelle volituste tähtaeg asjaomase organi liikmena on möödunud. (p 13.1)

Seaduses ettenähtud juhtudel on võimalik otsuses kui mitmepoolses tehingus esinevaid puudusi kõrvaldada tehingu heakskiitmisega (vt TsÜS § 129 lg 1). Korteriühistu puhul on korteriomanikul, kelle suhtes rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, võimalik KrtS § 29 lg 1 järgi kõrvaldada oma heakskiiduga selle rikkumisega kaasnev korteriomanike üldkoosoleku tühisus. Seadusest ei tulene aga võimalust kõrvaldada heakskiitmise teel volinike koosoleku tühisus (vt MTÜS § 25 lg 2 koostoimes KrtS § 20 lg-ga 1). (p 13.2)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

TsMS § 368 lg 1 järgi võib tuvastushagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks esitada isik, kellel on tuvastamise vastu õiguslik huvi, st kelle õigused või kohustused võivad tuvastatud asjaolust sõltuda. Juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamisel on tuvastushuvi vähemalt üldjuhul tuletatav juriidilise isiku liikme liikmesussuhtest juriidilise isikuga. Samasisuline tuvastushuvi on juriidilise isiku liikmel ka otsuse puudumise tuvastamise nõude esitamiseks (vt RKTKo nr 3-2-1-76-14, p-d 18 ja 24). (p 14)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• liikmelisus, liikme õigused ja kohustused
• ->
• korteriomaniku õigus saada teavet

KrtS § 45 lg 3 järgi on kohtu kaudu teabe saamise eelduseks seega esiteks see, et korteriomanik on esmalt taotlenud teavet või dokumentidega tutvumise õigust korteriühistult. Teiseks peab korteriühistu juhatus olema teabe andmisest või dokumentide tutvumiseks esitamisest sõnaselgelt või vaikivalt keeldunud. (p 11)

Erinevalt VÕS §-s 1015 sätestatud dokumentidega tutvumise nõudest, mis on KrtS § 45 suhtes üldnorm, ei pea korteriomanik täiendavalt tõendama oma õigustatud huvi korteriühistu dokumentidega tutvumiseks, sest see huvi tuleneb tema liikmesusest korteriühistus. Seega on korteriomanikul eelduslikult õigus tutvuda korteriühistu kõigi dokumentidega. Seejuures on korteriomanikul õigus nõuda tutvumist üksnes selliste dokumentidega, mis on korteriühistul olemas, vaidluse korral peab korteriomanik põhistama dokumendi olemasolu. Korteriühistut ei saa ka dokumentidega tutvumise nõude raames kohustada koostama korteriomaniku jaoks selliseid dokumente, mida korteriühistu muidu koostama ei peaks (vt sarnaselt osaniku dokumentidega tutvumise nõudega ka RKTKm nr 2-16-3492/39, p-d 14.2 ja 14.3). (p 12)

Kui korteriomanik esitab korteriühistu juhatusele nõude korteriühistu dokumentidega tutvumiseks, võib juhatus selle võimaldamisest keelduda üksnes juhul, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele (KrtS § 45 lg 2). Juhul, kui korteriomanik nõuab korteriühistult selliste dokumentidega tutvuda võimaldamist, mis sisaldavad teiste korteriomanike või kolmandate isikute isikuandmeid, võib dokumentidega tutvuda võimaldamine olla piiratud isikuandmete kaitse vajadusega. (p-d 12 ja 13)

Ehkki korteriomanik ei pea KrtS § 45 lg 1 alusel esitatava teabenõude puhul põhjendama oma õigustatud huvi korteriühistu dokumentidega tutvumiseks, peab ta juhul, kui need dokumendid sisaldavad teiste isikute isikuandmeid, siiski põhjendama oma huvi dokumentidega tutvumiseks viisil, kus ta saab tutvuda isikuandmetega. Kui korteriomanik oma sellist huvi ei põhjenda, ei tohi korteriühistu KrtS § 45 lg-st 2 tulenevalt siiski keelduda korteriomanikule dokumentidega tutvuda võimaldamisest täielikult. Sel juhul peab korteriühistu, juhul, kui korteriomanik seda soovib, võimaldama viimasel tema nõutud dokumentidega tutvuda viisil, kus neis on teiste isikute isikuandmed kinni kaetud. (p 13.5)

KrtS § 45 lg-s 1 sätestatud nõuet dokumentidega tutvuda võimaldamiseks võib korteriühistu juhatusele esitada iga korteriomanik nii isiklikult kui ka volitatud esindaja vahendusel. Esindaja valiku üle otsustab korteriomanik, kes võib esindajat, kelleks ei pea olema korteriühistu liige, kasutada ka dokumentidega tutvumisel. (p 15)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Olukorras, kus kõigi korteriühistu juhatuse liikmete ametisuhe on lõppenud ja korteriomanike üldkoosoleku kutsuvad kokku need juhatuse liikmed, kes viimati juhatuse liikmeks valiti, ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud. (p 10)

Selleks, et korteriomanikud saaksid üldkoosoleku ise kokku kutsuda, peab vähemalt 1/10 korteriomanikest olema MTÜS § 20 lg-t 3 järgides kirjalikult ja põhjust ära näidates nõudnud üldkoosoleku kokkukutsumist juhatuselt. Juhatuse puudumisel ei ole sellist nõuet võimalik esitada. Ei ole välistatud, et viimati valitud juhatuse, kelle ametisuhe on lõppenud, passiivsuse tõttu või muus olukorras (nt kus juhatust või valitsejat ei ole kunagi valitudki) saavad üldkoosoleku kokku kutsuda ka korteriomanikud ise, st ilma selleta, et nad oleksid enne pöördunud üldkoosoleku kokkukutsumise taotlusega korteriühistu juhatuse poole. Selliselt üldkoosoleku kokkukutsumine ei kujuta endast üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumist. Selline olukord võib tekkida nt ka siis, kui (ainus) juhatuse liige on surnud või valitseja (KrtS 26) on lõppenud. (p 11)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Kui üldkoosolekul hakatakse otsustama juhatuse liikme valimise üle, tuleb sellisele asjaolule üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidata. Vastasel juhul on tegemist üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega, mis toob KrtS § 29 lg 1 järgi kaasa juhatuse liikmete valimise otsuse tühisuse. (p 14)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu majandamiskulud

Selleks, et jagada majandamiskulud KrtS § 40 lg 2 alusel korteriomanike vahel teisiti, peab korteriühistu põhikirjas olema konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ning milline on nende kulude arvestuse viis (vt RKTKo nr 3-2-1-28-11, p 11). Kui põhikirjas on ette nähtud kulude jaotus vastavalt tegelikule tarbimisele, siis tuleb põhikirjas ette näha ka see, kuidas tehakse tegelik tarbimine kindlaks (nt mõõteseadmete abil). (p 16.1)

Korterelamu ühise küttesüsteemiga seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel ning neid tuleb kanda kõigil korteriomanikel ühiselt. (p 21)

Kui korteriomanik või tema õiguseellane on otsustanud enda eriomandi elamu ühisest küttesüsteemist lahti ühendada, ei vabasta see teda või tema õigusjärglast elamu soojusenergia kulude kandmisest ning asjaolu, et korteriomaniku isiklik soojusenergia tarbimine seetõttu väheneb, ei muuda olukorda hea usu põhimõtte vastaseks (VÕS § 6). Mh ei tulene hea usu põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha kõnealusele korteriomanikule erisusi elamu soojusenergia kulude kandmisel, kuid soovi korral võivad nad seda siiski teha. (p 23)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Kui korduskoosoleku päevakorda on lisatud punkte, mida varasema, otsustusvõimetu üldkoosoleku päevakorras ei olnud, siis ei muuda see korduskoosolekul vastu võetud otsuseid koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu alati tühiseks. Uusi päevakorrapunkte on võimalik lisada tingimusel, et korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise teates on KrtS § 23 lg 1 teist lauset järgides selgelt märgitud, milliste küsimuste üle hääletamisel on korduskoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata ja milliste küsimuste (lisatud päevakorrapunktide) üle hääletamisel kehtib KrtS § 20 lg-s 2 nimetatud kvooruminõue. (p 11)

Kui üldkoosoleku kokkukutsumise teatest on üheselt aru saada, et esmase üldkoosoleku päevakorras olnud küsimuste osas on tegu korduskoosolekuga ja mingite küsimuste osas esmase koosolekuga, siis ei ole täiendavate küsimuste lisamine uue üldkoosoleku päevakorda koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. (p 11)

Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine KrtS § 29 lg 1 mõttes on see, kui korduskoosoleku kokkukutsumise teates ei ole KrtS § 23 lg 1 teist lauset järgides viidatud asjaolule, et korduskoosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. (p 12)

Vt RKTKo nr 3-2-1-89-14, p 32. (p 13)

Kui seadus sätestab otsuse vastuvõtmiseks (nt põhikirja muutmiseks) kindla korra (mh KrtS § 20 lg 3), siis ei ole selle rikkumise korral tingimata tühised samal koosolekul vastu võetud ülejäänud otsused, kui ülejäänud otsuste puhul on vastuvõtmise korda järgitud. (p 13)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• liikmelisus, liikme õigused ja kohustused

Vt RKTKm nr 2-19-9500/62, p 15.3 ja 15.4. (p 11)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu

Olukorras, kus korteriühistu paigaldab valvekaamera ja paneb selle tööle, siis töötleb ta korteriomanike isikuandmeid seaduslikult, kui selleks on nende nõusolek. Korteriomanike nõusolek enda isikuandmete töötlemiseks saab väljenduda KrtS § 13 lg 1 kohases korteriomanike kokkuleppes. (p 12)

Korteriomanikud võisid KrtS § 35 lg 1 järgi otsustada korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega paigaldada majja valvekaamerad, tuginedes üldmääruse art 6 lg 1 p‑le f. Seda aga eeldusel, et sellise otsuse poolt hääletanud korteriomanikel oli valvekaamerate paigaldamiseks õigustatud huvi, valvekaamerate paigaldamine oli vajalik sellise õigustatud huvi teostamiseks ning avaldaja huvid või põhiõigused ja -vabadused ei kaalunud üles üldkoosoleku otsuse poolt hääletanud korteriomanike õigustatud huvi avaldaja isikuandmeid kõnealusel viisil töödelda. (p 13.3)

Kaalutlusotsust valvekaamerate paigaldamiseks saavad korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamusega teha vaid olukorras, kus häälteenamusega otsustatakse ka valvekaamerate kasutamise tingimused, mis sisaldavad üldmääruse art‑s 13 sätestatud teavet. (p 13.5)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Valvekaamerate kasutamise tingimustes peavad üldmääruse art‑st 13 tulenevalt olema mh välja toodud korteriühistu kontaktandmed, viide võimalusele tutvuda enda kohta kogutud isikuandmetega, isikuandmete töötlemise eesmärk ja õiguslik alus ning täpsustatud peab olema ka see, kellel on valvekaamera salvestistele juurdepääs, milline on isikuandmete säilitamise aeg jne. Soovitatav on välja panna sellekohane teavitussilt. Juhul, kui valvekaamerate paigaldamist plaanitakse otsustada korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega, tuleb kõigile korteriomanikele anda võimalus tutvuda enne üldkoosoleku toimumist valvekaamerate kasutamise plaanitavate tingimustega. See on vajalik hea usu põhimõttest (KrtS § 12 lg 2) tulenevalt selleks, et kõik korteriomanikud saaksid hinnata neid tingimusi ja kujundada enne üldkoosolekut seisukoha, kas nende arvates vastavad tingimused üldmääruses sätestatud nõuetele. Kolleegium selgitab, et piisab ka sellest, kui üldkoosoleku kutses on viide selle, kus saavad korteriomanikud enne üldkoosoleku toimumist valvekaamerate kasutamise tingimustega tutvuda. Eeltoodud nõude rikkumine tähendab kolleegiumi arvates korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulist rikkumist, mis toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse KrtS § 29 lg 1 järgi. (p-d 15 ja 16)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Korteriomandi võõrandamise nõude esitamise otsustamine KrtS § 32 järgi eeldab, et võõrandamisnõude põhjus on korteriomanike üldkoosoleku otsuses kajastatud. Ekslik on avaldaja väide, et üldkoosoleku protokollis kajastatud korteriomandite võõrandamise nõude põhjus ei ole üldkoosoleku otsuse osa. KrtS § 32 järgi tehtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse korral ei hinda kohus seda, kas esinevad korteriomandi võõrandamise nõude eeldused KrtS § 32 lg 2 mõttes. Seetõttu ei ole tähtust ka avaldaja väitel, et võõrandamisnõude aluseks olevad võlgnevused on üldkoosoleku protokollis kajastatud valesti. Selles osas saab isik, keda kohustati korteriomandit võõrandama, esitada vastuväiteid hiljem, vajaduse korral ka KrtS § 33 alusel algatatud hagimenetluses. (p 17)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Valvekaamerate paigaldamine kaasomandi osale võib olla kaasomandi eseme tavapärane valitsemine, mille üle korteriomanikud otsustavad KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel, kuid võib endast kujutada ka kaasomandi eseme majandusliku otstarbe muutmist, mille jaoks on KrtS § 38 lg 1 kohaselt vaja korteriomanike kokkulepe. Kui valvekaamerate paigaldamine riivab korteriomanike õigusi vähemal määral, võib nende paigaldamiseks piisata korteriomanike häälteenamusest, kuid korteriomanike kokkulepe võib olla vajalik juhul, kui kaasomandi esemel toimuvat jäädvustanud videomaterjali kasutamist ei piirata ja see riivab tugevamalt korteriomanike õigust privaatsusele. (p 11.4)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• liikmelisus, liikme õigused ja kohustused

Kui kahjustav asjaolu lähtus korteriomaniku korteriomandi eriomandi piirest, tuleb eeldada, et korteriomanik rikkus oma kohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Vastutusest vabanemiseks peab korteriomanik tõendama, tema ei ole oma kohustust rikkunud või rikkumine on vabandatav (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21). Kaasomandi eseme puhul saab korteriomanikule eelkõige ette heita kaasomandi eseme alalhoiu kohustuse rikkumist, mis kolleegiumi varasema praktika kohaselt tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 16). (p 15.1)

Kohus peab siiski uurimispõhimõttest tulenevalt välja selgitama, mis põhjusel kaasomandi ese kahjustus. See on oluline sisustamaks korteriomanikul lasunud kaasomandi eseme alalhoiu kohustust, sest üksnes kahjustumise põhjuse kaudu on võimalik öelda, kas ja mida oleks korteriomanik pidanud kahjustumise ärahoidmiseks tegema. Alles pärast selle asjaolu kindlakstegemist saab kohus hinnata, kas kaasomandi eseme kahjustumisest tekkinud kahju on korteriomaniku kohustuse rikkumisega põhjuslikus seoses (VÕS § 127 lg 4). Põhjuslik seos puudub juhul, kui kaasomandi ese kahjustus ja selle tõttu tekkis kahju sõltumata asjaolust, kas korteriomanik täitis tal lasuvat kaasomandi eseme alalhoiu kohustust või mitte. (p 15.3)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• liikmelisus, liikme õigused ja kohustused

Juhul kui esineb mingi kahju põhjustanud mõjutus, mis lähtus kaasomandi esemest, saab kahjustatud korteri omanik alati esitada KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause alusel tema eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele tekitatud kahju hüvitamise nõude korteriühistu vastu. Sellist liiki vastutuse tekkimiseks piisab sellest, et kahjulik mõjutus lähtus kaasomandi esemest eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele on tekkinud kahju. Korteriühistul on pärast kahju hüvitamist VÕS § 137 lg 2 alusel õigus esitada tagasinõue isikute (sh korteriomanike) vastu, kes olid sama kahju põhjustamise eest kaasvastutajad kannatanu ees. Eeltoodu ei välista seda, et kannatanu nõuab sama kahju hüvitamist ka korteriomanikult, kes tema arvates rikkus oma kohustusi. Sellisel juhul vastutavad korteriühistu ja oma kohtuste mittevabandatava rikkumise eest vastutav korteriomanik kannatanu ees solidaarselt (VÕS § 137 lg 1). (p 16)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Kirjaliku hääletamise puhul kujutab tehtava otsuse eelnõu saatmine korteriomanikule endast kindlale isikule tahteavalduse tegemist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 mõttes. (p 11.1)

Vt RKTKm nr 2-20-17009/40, p 22. (p 11.2)

Juhul kui otsuse eelnõu ei saadeta KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud nõuete kohaselt kõikidele korteriomanikele, kohaldub sellisel juhul KrtS § 29 lg 1 teises lauses sätestatu, millest tulenevalt võib korteriomanik, kelle suhtes rikuti KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud otsuse eelnõu saatmise kohustust, vastu võetud otsuse heaks kiita. See ei tähenda, et korteriomanik saaks otsuse eelnõu poolt või vastu oma hääle anda pärast juhatuse määratud tähtaega (KrtS § 21 lg 2 esimene lause), vaid seda, et ta nõustub tema suhtes toime pandud rikkumisega ning avaldab tahet olla vastu võetud otsuse kehtivuse poolt. Sellisel juhul muutub otsus kehtivaks tagantjärele, alates selle vastuvõtmisest. (p 11.2)

Juhul kui korteriomanik, kelle suhtes KrtS § 21 lg 2 teises lauses sätestatut rikuti, siiski esitab oma seisukoha juhatuse määratud aja jooksul, ei saa ta hea usu põhimõttest tulenevalt hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või esitada otsuse tühisuse vastuväidet. Eeltoodu kehtib ka olukorras, kus korteriomanik, kelle suhtes rikuti KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses otsuse eelnõu saatmise kohta sätestatut, kiidab vastu võetud otsuse heaks. (p 11.3)

KrtS § 21 lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatu rikkumisele saab kohtus tugineda iga korteriomanik, st ka see isik, kelle suhtes rikkumist toime ei pandud. (p 11.5)

KrtS § 46 lg 3 sätestab, et kui korteriomanik ei ole korteriühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa korteriühistu KrtS § 46 lg-le 3 tugineda olukorras, kus korteriomanik küll ei järginud selles sättes nimetatud teatamiskohustust, kuid korteriühistu pidi muudest asjaoludest (kui korteriomaniku selgesõnaline avaldus) tulenevalt aru saama, et korteriomaniku elu- või asukoht on mujal. (p 12.1)

KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatu puhul kohaldub ka KrtS § 20 lg 4, mis sätestab, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja sama paragrahvi lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellele aadressile. (p 12.3)

Juhul kui KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral esitab oma seisukoha otsuse eelnõu kohta korteriomaniku nimel isik, kellel puudub õigus korteriomanikku hääletamisel esindada, on selle korteriomaniku seisukoha esitamine kui ühepoolne tehing tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi. Selline olukord ei too aga automaatselt kaasa kirjaliku hääletamise teel vastu võetud otsuse kui korteriomanike mitmepoolse tehingu tühisust TsÜS § 129 lg 1 järgi. Korteriomaniku seisukoha esitamise kui tehingu tühisus toob kaasa üksnes selle, et korteriomaniku antud häälega ei saa otsuse vastuvõtmisel arvestada (vt TsÜS § 33 lg 2). (p 13.2)

KrtS § 22 lg 5 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjaliku dokumendi (volikirja) nõue kehtib kolleegiumi hinnangul ka KrtS §-s 21 sätestatud hääletamise puhul. See tähendab, et kui korteriomaniku eest esitab otsuse eelnõu kohta oma seisukoha isik, kes ei ole oma esindusõigust volikirjaga tõendanud, ei tohi korteriühistu juhatus hääle andmist arvestada, välja arvatud, kui hääle andmine kiidetakse heaks. (p 13.3)

Kui korteriühistu juhatus on koostanud hääletusprotokolli KrtS § 21 lg 4 mõttes, ei saa seda protokolli muuta, lisades sinna varem esindusõiguse puudumise tõttu arvesse võtmata seisukohta põhjusel, et korteriomanik kiitis hiljem seisukoha andmise heaks. (p 13.6)

Korteriomandi ühised omanikud saavad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 mõttest tulenevalt määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka etteulatuvalt. (p 14)

Vt RKTKm nr 2-20-17009/40, p 14. (p 14)

Vt RKTKm nr 2-20-17009/40, p 17. (p 15)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Korteriühistu juhatus võib korteriomanikule, kelle nimel teine isik esitas esindusõigust omamata seisukoha kirjaliku hääletamise teel vastu võetava otsuse eelnõu kohta, teha TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi ettepaneku seisukoha esitamine (hääle andmine) kui tehing heaks kiita. (p 13.5)

TsÜS § 128 lg-s 2 nimetatud eeldused esinevad juhul, kui korteriühistu juhatus korteriühistu seadusliku esindajana teeb korteriomanikule, kelle nimel kirjalikul hääletamisel hääl TsÜS § 128 lg-s 1 sätestatut rikkudes anti, ettepaneku otsuse eelnõu kohta seisukoha esitamine (hääle andmine) TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi heaks kiita. Samas võib korteriomanik, kelle nimel esindusõiguseta isik esitas kirjalikul hääletamisel seisukoha, hääle andmise heaks kiita ka omal algatusel. (p 13.5)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Esindusõigust omamata hääle andmine korteriomanike üldkoosolekul on TsÜS § 128 lg 1 järgi eelduslikult tühine, mida TsÜS § 33 lg-st 2 tulenevalt otsuse tegemisel ei arvestata. (p 14.2)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Juhul, kui korteriomanik annab teisele isikule õiguse ennast üldkoosolekul kirjalikust dokumendist (volikirjast) nähtuvalt esindada (vt KrtS § 22 lg 5) ja tema esindaja osaleb üldkoosolekul, siis tuleb korteriomaniku esindamist igal juhul (st arvestamata talle antud esindusõiguse ulatust) arvestada üldkoosoleku otsustusvõimelisuse (vt KrtS § 20 lg 2) hindamisel. (p 14.1)

Kui korteriomanike üldkoosolekul osaleb korteriomandi ühistest omanikest vaid üks ning teine ei olnud andnud esimesele esindusõigust (ja volikirja) üldkoosolekul osalemiseks ning seal hääletamiseks (ning hääle andmist ei kiideta teise ühise omaniku poolt heaks), siis ei saa eelduslikult võtta ühe ühise omaniku osalemist arvesse üldkoosoleku otsusevõime hindamisel ning tema antud häält arvesse hääletustulemuste selgitamisel. (p 14.3)

Kui esindusõiguse puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt KrtS § 29 lg-d 2-6, TsÜS § 38 lg-d 1, 4-6 jt; RKTKo nr 3-2-1-16-13, p 12; RKTKo nr 3-2-1-55-14, p 22; RKTKm nr 2-20-17009/40, p 21). Juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (vt RKTKm nr 2-19-16450/58, p 15). (p 14.4)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Sarnaselt muude tehingutega saab otsusest kui tehingust TsÜS § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Seega, kui otsuse võtsid vastu hääleõiguslikud korteriomanikud, siis on see õiguslikult korteriomanike üldkoosoleku otsus, mis võib olla kehtiv või tühine või mida võidakse kehtetuks tunnistada või millel ei ole õiguslikku toimet. (p 14)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus
• ->
• üldkoosoleku otsus

Korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ning on seetõttu tühine (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause). (p 15)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• mõiste

Korteriühistu ei ole mittetulundusühing, vaid eriliigiline juriidiline isik, mille tegevusele üksnes kohaldatakse KrtS-is viidatud MTÜS-i sätteid (vt KrtS § 20 lg 1, § 24 lg 1, § 49, § 51 lg 1 ja § 68 lg 3). MTÜS-i sätete kohaldamisel tuleb aga arvestada KrtS-is sätestatud erisustega. (p 13)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Korteriomanike otsuste vastuvõtmisele kohalduvaid MTÜS-i sätteid, mis seavad mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise sõltuvusse otsuse poolt hääletanud liikmete arvust, tuleb tõlgendada selliselt, et liikmete asemel tuleb lähtuda korteriomanike häältest. (p 14)

Kui iga korteriomand annab KrtS § 22 lg 1 esimese lause järgi ühe hääle, peab korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks peab selle poolt olema antud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud korteriühistu liikmete häältest. (p 14)

KrtS § 21 lg 1 võimaldab korteriomanikel vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. Seadus ei keela sellisel viisil vastu võtmast ka põhikirja muutmise otsust. (p 15)

Ilma korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikuks tuleb lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõu kohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud. (p 16)

Korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata peab olema oma seisukoha avaldanud (kas poolt- või vastuhääle andnud) vähemalt nii palju korteriomanikke, et neile kuuluks üle poole kõigist häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui korteriühistu põhikirjaga pole ette nähtud teisiti. (p 17)

Hääletusprotokolli tuleb kanda hääletamisest osa võtnud (s.o poolt- või vastuhääle andnud) korteriomanikud. Lisaks on mõistlik märkida hääletusprotokolli igale hääletamisel osalenule kuuluvate häälte arv ning neile kuuluvate kaasomandi osade suurused. (p 18)

KrtS § 22 lg 1 teine lause võimaldab korteriühistu põhikirjaga ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Need võimalused põhikirjaga üldreeglist (üks korteriomand annab üldkoosolekul ühe hääle) kõrvale kaldumiseks ammendavad. (p 19)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu majandamiskulud

KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriühistu põhikirjaga kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust, sh majandamiskulude kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse muutmisel ja seadus ei nõua selleks korteriomanike kokkulepet. Kui kokkulepe on aga olemas, tuleb sellega KrtS § 40 lg 2 ja § 17 lg 2 kohaselt arvestada. (p 12)

KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve. (p 13.1)

Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve.

Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt. (p 13.2)

• Eraõigus
• ->
• Juriidilised isikud, ühinguõigus
• ->
• Korteriühistu
• ->
• ühistu üldkoosolek ja juhatus

Juhatuse liikmel võib lisaks ametisuhtele ühinguga olla sõlmitud ka juhatuse liikme teenistusleping, samuti võib olla nende vahel ka eraldi töösuhe. Juhatuse liikme leping ega juhatuse liikme ametisuhe ei allu töölepingu seaduse regulatsioonile (TLS § 1 lg 5). (p 13.1)

Mittetulundusühingu ja juhatuse liikme vahelisele suhtele kohaldatakse lisaks mittetulundusühingute seaduse sätetele ka võlaõigusseaduse käsunduslepingut reguleerivaid sätteid. Kuid kostjale kui mittetulundusühingu juhatuse liikmele tasu maksmisel ei kuulu kohaldamisele VÕS § 627, mis reguleerib käsundisaajale tasu maksmist. (p 13.2)

Mittetulundusühingu juhatuse liikme tasustamise regulatsioon (MTÜS § 281) erineb nii osaühingu juhatuse liikme tasustamise (ÄS § 1801) kui ka aktsiaseltsi juhatuse liikme tasustamise (ÄS § 314) regulatsioonist. MTÜS § 281 lg 1 sätestab, et kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, võib juhatuse liikmele maksta tasu. Seega võib mittetulundusühingu põhikirjas ette näha mittetulundusühingu juhatuse liikme ülesannete tasuta täitmise. Kui mittetulundusühingu põhikirjas ei ole juhatuse liikme ülesannete tasuta täitmist ette nähtud, siis võib juhatuse liikmele tasu maksta, kuid sellisel juhul määratakse juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord üldkoosoleku otsusega.

Mittetulundusühingu põhikirjas võib ette näha mittetulundusühingu juhatuse liikme ülesannete tasuta täitmise. Kui põhikirjas ei ole seda ette nähtud, võib juhatuse liikmele tasu maksta juhul, kui makstava tasu suurus ja maksmise kord määratakse üldkoosoleku otsusega. Juhatuse liikmega kokkuleppe sõlmimise, sh tasu suuruse ja maksmise korra üle otsustamine kuulub üldkoosoleku pädevusse (MTÜS § 19 lg 1 p 4 ja § 281 lg 1 teine lause).

Juhatuse liikmel võib tekkida tasu saamise õigus juhul, kui juhatuse liige seab ametisse asumise nõusolekus tingimuseks kindlas suuruses tasu saamise ja üldkoosoleku otsusest nähtub vastava tingimusega nõustumine või ka siis, kui juhatuse liikmeks määramise otsuses on määratud tasu suurus ning juhatuse liige annab nõusoleku sellise otsuse alusel juhatuse liikmeks asumiseks. Sellisel juhul saab seda käsitada poolte kokkuleppena tasu maksmise kohta. Tasu saamise õigus võib juhatuse liikmel tekkida ka juhul, kui lisaks ametisse nimetamisele sõlmitakse juhatuse liikmega kehtivalt juhatuse liikme leping, mis näeb ette tasu saamise õiguse.

Juhatuse liikmel puudub ilma üldkoosoleku sellekohase otsuseta õigus saada tasu ka juhul, kui asjaolusid arvestades ei saaks juhatuse liikme kohustuste tasuta täitmist eeldada. Juhatuse liikmele on võimalik tasu määrata ka tagasiulatuvalt. Kui üldkoosolek ei määra sellises olukorras juhatuse liikme ettepanekul juhatuse liikmele makstava tasu suurust ja maksmise korda, on juhatuse liikmel õigus tagasi astuda. Juhatuse liige ei saa aga ilma üldkoosoleku otsuseta mittetulundusühingu vastu tasu saamise nõuet esitada. (p 13.3)