2-21-11317/37
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
21.06.2023 |
|
Vt RKTKm nr 2-16-15457/38, p 11. (p 9)
KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaselt on korteriomanik kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Viidatud sättest tuleneb mh korteriomaniku kohustus taluda selliste ehitustööde tegemist tema korteriomandi eriomandi pinnal, mis on vajalikud nii kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks või remondiks (KrtS § 35 lg 2 p 1), sellest suurema ümberkorralduse tegemiseks (KrtS § 38 lg 1) kui ka kaasomandi eseme ajakohastamiseks (KrtS § 39). Samasisuline kohustus on tuletatav ka KrtS § 12 lg-st 2, mille kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. (p 12.1)
KrtS § 31 lg 1 p 3 esimeses lauses sätestatu kohaldub analoogia alusel ka olukorrale, kus korteriomanik valdab kaasomandisse kuuluvat hoone pinda kas teiste korteriomanikega kokkuleppel või erikasutusõiguse (KrtS § 14) alusel ning selle pinna kasutamine on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks või remondiks, sellest suurema ümberkorralduse tegemiseks või ajakohastamiseks. (p 12.1)
KrtS § 12 lg-st 1, § 30 lg 2 esimesest lausest ja § 30 lg-st 4 tuleneb korteriühistu õigus esitada hagita menetluse avaldus eriomandi eseme kasutamiseks ka KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel. Sellise nõude esitamise eelduseks on samas see, et ehitustöö, mille tegemise huvides selline hagita menetluse avaldus esitatakse, on kas korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud (kooskõlas seaduse ja korteriühistu põhikirjaga) korteriomanike üldkoosolekul. Seejuures KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaldamise eeldusena ei pea korteriomanikud olema üldkoosolekul vastu võtnud otsust selle kohta, et üldkoosoleku otsuse täitmiseks peavad korteriomanikud võimaldama teha remonttöid nende eriomandi eseme või erikasutusõiguse eseme hulka kuuluvates ruumides. (p 12.2)
Juhul, kui korteriühistu esitab kohtule hagita menetluse avalduse KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaldamiseks, peab kohus sellise avalduse rahuldamisel oma määruse resolutsioonis märkima mh ka selle, millistel tingimustel (sh kellel, millal ja millise ajavahemiku jooksul) peab korteriomanik lubama kasutada oma eriomandi eseme või erikasutusõiguse eseme hulka kuuluvaid ruume ehitustööde tegemiseks. Need tingimused peab avaldaja märkima kohtule esitatavas hagita menetluse avalduses. Puudutatud isikul on seejärel õigus avaldada nende tingimuste kohta oma seisukoht ning pakkuda soovi korral välja alternatiivseid tingimusi. Lõpliku otsustuse, millistel tingimustel peab puudutatud isik KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause järgi kohustust täitma, otsustab kohus diskretsiooni alusel (vt TsMS § 477 lg 5). Seejuures ei ole eelnimetatud tingimuste puhul tegemist määruse täitmise korra kindlaksmääramisega (TsMS § 445), vaid nõude materiaalõigusliku eeldusega. (p 12.3)
|
| 2-21-3906/31
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
21.06.2023 |
|
KrtS § 45 lg 3 järgi on kohtu kaudu teabe saamise eelduseks seega esiteks see, et korteriomanik on esmalt taotlenud teavet või dokumentidega tutvumise õigust korteriühistult. Teiseks peab korteriühistu juhatus olema teabe andmisest või dokumentide tutvumiseks esitamisest sõnaselgelt või vaikivalt keeldunud. (p 11)
Erinevalt VÕS §-s 1015 sätestatud dokumentidega tutvumise nõudest, mis on KrtS § 45 suhtes üldnorm, ei pea korteriomanik täiendavalt tõendama oma õigustatud huvi korteriühistu dokumentidega tutvumiseks, sest see huvi tuleneb tema liikmesusest korteriühistus. Seega on korteriomanikul eelduslikult õigus tutvuda korteriühistu kõigi dokumentidega. Seejuures on korteriomanikul õigus nõuda tutvumist üksnes selliste dokumentidega, mis on korteriühistul olemas, vaidluse korral peab korteriomanik põhistama dokumendi olemasolu. Korteriühistut ei saa ka dokumentidega tutvumise nõude raames kohustada koostama korteriomaniku jaoks selliseid dokumente, mida korteriühistu muidu koostama ei peaks (vt sarnaselt osaniku dokumentidega tutvumise nõudega ka RKTKm nr 2-16-3492/39, p-d 14.2 ja 14.3). (p 12)
Kui korteriomanik esitab korteriühistu juhatusele nõude korteriühistu dokumentidega tutvumiseks, võib juhatus selle võimaldamisest keelduda üksnes juhul, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele (KrtS § 45 lg 2). Juhul, kui korteriomanik nõuab korteriühistult selliste dokumentidega tutvuda võimaldamist, mis sisaldavad teiste korteriomanike või kolmandate isikute isikuandmeid, võib dokumentidega tutvuda võimaldamine olla piiratud isikuandmete kaitse vajadusega. (p-d 12 ja 13)
Ehkki korteriomanik ei pea KrtS § 45 lg 1 alusel esitatava teabenõude puhul põhjendama oma õigustatud huvi korteriühistu dokumentidega tutvumiseks, peab ta juhul, kui need dokumendid sisaldavad teiste isikute isikuandmeid, siiski põhjendama oma huvi dokumentidega tutvumiseks viisil, kus ta saab tutvuda isikuandmetega. Kui korteriomanik oma sellist huvi ei põhjenda, ei tohi korteriühistu KrtS § 45 lg-st 2 tulenevalt siiski keelduda korteriomanikule dokumentidega tutvuda võimaldamisest täielikult. Sel juhul peab korteriühistu, juhul, kui korteriomanik seda soovib, võimaldama viimasel tema nõutud dokumentidega tutvuda viisil, kus neis on teiste isikute isikuandmed kinni kaetud. (p 13.5)
KrtS § 45 lg-s 1 sätestatud nõuet dokumentidega tutvuda võimaldamiseks võib korteriühistu juhatusele esitada iga korteriomanik nii isiklikult kui ka volitatud esindaja vahendusel. Esindaja valiku üle otsustab korteriomanik, kes võib esindajat, kelleks ei pea olema korteriühistu liige, kasutada ka dokumentidega tutvumisel. (p 15)
|
| 2-20-18894/30
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
26.04.2023 |
|
Tunnistajate ülekuulamise taotluse rahuldamata jätmist TsMS § 2 järgi ei saa põhjendada sellega, et kuivõrd on olemas dokumentaalsed tõendid, ei ole tunnistajate ülekuulamine menetlusökonoomiliselt otstarbekas. TsMS § 238 lg 1 p 2 ega ükski muu TsMS‑i säte ei anna kohtule alust keelduda tunnistaja ülekuulamise taotluse rahuldamisest põhjusel, et tunnistajad saaksid kinnitada samu asjaolusid, mille kohta on kohtule esitatud dokumentaalsed tõendid, vt ka RKTKm nr 3-2-1-113-13, p 15. (p 10)
Vt RKTKo nr 3-2-1-79-15, p 9; RKTKo nr 2-14-61664/48, p 20; RKTKo nr 2-16-5282/51, p‑d 10 ja 11. (p 10)
Vt RKTKm nr 2-19-9500/62, p 15.3 ja 15.4. (p 11)
Vt RKTKm nr 2-19-9543/48, p 18. (p 11.2)
|
| 2-19-9500/62
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
30.03.2023 |
|
Kui kahjustav asjaolu lähtus korteriomaniku korteriomandi eriomandi piirest, tuleb eeldada, et korteriomanik rikkus oma kohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav. Vastutusest vabanemiseks peab korteriomanik tõendama, tema ei ole oma kohustust rikkunud või rikkumine on vabandatav (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 21). Kaasomandi eseme puhul saab korteriomanikule eelkõige ette heita kaasomandi eseme alalhoiu kohustuse rikkumist, mis kolleegiumi varasema praktika kohaselt tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust (vt RKTKo nr 2-18-13649/57, p 16). (p 15.1)
Kohus peab siiski uurimispõhimõttest tulenevalt välja selgitama, mis põhjusel kaasomandi ese kahjustus. See on oluline sisustamaks korteriomanikul lasunud kaasomandi eseme alalhoiu kohustust, sest üksnes kahjustumise põhjuse kaudu on võimalik öelda, kas ja mida oleks korteriomanik pidanud kahjustumise ärahoidmiseks tegema. Alles pärast selle asjaolu kindlakstegemist saab kohus hinnata, kas kaasomandi eseme kahjustumisest tekkinud kahju on korteriomaniku kohustuse rikkumisega põhjuslikus seoses (VÕS § 127 lg 4). Põhjuslik seos puudub juhul, kui kaasomandi ese kahjustus ja selle tõttu tekkis kahju sõltumata asjaolust, kas korteriomanik täitis tal lasuvat kaasomandi eseme alalhoiu kohustust või mitte. (p 15.3)
Juhul kui esineb mingi kahju põhjustanud mõjutus, mis lähtus kaasomandi esemest, saab kahjustatud korteri omanik alati esitada KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause alusel tema eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele tekitatud kahju hüvitamise nõude korteriühistu vastu. Sellist liiki vastutuse tekkimiseks piisab sellest, et kahjulik mõjutus lähtus kaasomandi esemest eriomandi esemele ning tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele on tekkinud kahju. Korteriühistul on pärast kahju hüvitamist VÕS § 137 lg 2 alusel õigus esitada tagasinõue isikute (sh korteriomanike) vastu, kes olid sama kahju põhjustamise eest kaasvastutajad kannatanu ees. Eeltoodu ei välista seda, et kannatanu nõuab sama kahju hüvitamist ka korteriomanikult, kes tema arvates rikkus oma kohustusi. Sellisel juhul vastutavad korteriühistu ja oma kohtuste mittevabandatava rikkumise eest vastutav korteriomanik kannatanu ees solidaarselt (VÕS § 137 lg 1). (p 16)
|
| 4-20-1553/38
|
Riigikohtu kriminaalkolleegium |
10.03.2021 |
|
Kolleegium leiab, et KrtS § 34 lg 3 ei vabasta isikut pärast kinnistu korteriomanditeks jagamist ja korteriühistu loomist kohustusest tagada kortermaja ja abihoone nõuetele vastavus. EhS § 134 lg 1 kohustatud subjekt on muu hulgas ka korteriomanik ning korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei välista tema karistamist EhS § 134 lg 1 järgi. (p-d 8-9)
Kolleegium leiab, et KrtS § 34 lg 3 ei vabasta isikut pärast kinnistu korteriomanditeks jagamist ja korteriühistu loomist kohustusest tagada kortermaja ja abihoone nõuetele vastavus. EhS § 134 lg 1 kohustatud subjekt on muu hulgas ka korteriomanik ning korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei välista tema karistamist EhS § 134 lg 1 järgi. (p-d 8-9)
EhS § 134 lg 1 objektiivse koosseisu täidetuse jaatamiseks tuleb muu hulgas tuvastada, et ehitisele esitatavate nõuete rikkumine on toonud kaasa ehitisest lähtuva ohu varale või keskkonnale. (p 10)
Riigikohus on seoses liiklussüütegudega selgitanud, et enda vara kahjustamine ei ole karistatav, mistõttu tuleb isiku karistamiseks liiklusnõuete rikkumisega varalise kahju tekitamise eest tõendada, et toimepanija polnud vara omanik ja varalist kahju sai teine isik (RKKKo asjas nr 3-1-1-3-06, p 7 ja RKKKo asjas nr 3-1-1-6-04, p 6). Kolleegium leiab, et ehitusseadustikus sätestatud väärteokoosseisude puhul tuleb lähtuda samast põhimõttest. Seega jaatamaks ehitisest lähtuvat ohtu varale EhS § 134 lg 1 tähenduses, tuleb tuvastada, et ehitis on ohtlik kellegi teise, mitte ehitisealuse kinnistu omaniku varale. (p 10.1)
Kuigi mõistetavalt võivad ehitusmaterjalid reostada ümbrust ja saastada keskkonda, ei saa kolleegiumi hinnangul pelgalt selle seiga paljasõnalise nentimisega jaatada ehitisest lähtuvat ohtu keskkonnale EhS § 134 lg 1 tähenduses. Maakohus ei põhjendanud, miks kujutasid ehitiselt kukkunud või kukkuvad ehitusmaterjalid praegusel juhul keskkonnale ohtu ja milles konkreetselt selline oht seisnes. Väärteoasja uuel arutamisel tuleb kohtul kõnealune viga parandada, esitades tõenditele tuginevad põhjendid selle kohta, kas ja kui, siis milles väljenduva keskkonnaohu väärteoprotokollis nimetatud ehitusmaterjalid käsitletava juhtumi asjaoludel tekitasid. (p 10.2)
VTMS § 123 lg 2 kohaselt arutab maakohus väärteoasja täies ulatuses, sõltumata esitatud kaebuse piiridest. Väärteoasja arutamine täies ulatuses tähendab muu hulgas maakohtu kohustust vastata VTMS §-s 133 loetletud küsimustele ja kajastada VTMS § 110 alusel kohtuotsuse põhiosas nii tõendite analüüsi kui ka seda, millised asjaolud on loetud tõendatuks ning millele on otsuse tegemisel tuginetud. Seega sõltumata kohtuvälise menetleja otsuse peale esitatud kaebuse piiridest, ei saa kohtuvälise menetleja otsus jääda kaebemenetluse tulemusena jõusse, ilma et kohus oleks enne kontrollinud väärteo koosseisupärasuse, õigusvastasuse ja süülisusega seotud asjaolusid (vt RKKKo asjas nr 3-1-1-30-17, p 7). (p 6)
|
| 2-19-10326/24
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
29.01.2020 |
|
KrtS § 1 lg-st 4 tulenevalt saab iga isik olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub. (p 10)
|
| 2-17-15364/59
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.12.2019 |
|
Korteriühistu liikme suhted korteriühistuga väljaspool üldkoosoleku otsuste tegemist tuleb korteriühistu eesmärkide tõttu lugeda tehingulaadseteks suheteks (vt ka Riigikohtu 22. märtsi 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-17, p 11). (p 11)
Korteriühistul oli KÜS § 2 lg 1 ja KOS § 15 lg 6 p 2 järgi kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. (p-d 11 ja 12)
Elamut haldava korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine. (p 11)Korteriühistu võib vastutada kaasomandi eseme korrashoidmise ja korrasoleku kontrollimise kohustuse rikkumise tõttu kahju põhjustamise eest KÜS § 2 lg 1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel, kui täidetud on ka VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused. (p 12)
Kuna korteriühistul on kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid, siis piisab korteriühistu liikmel kui hagejal selle tõendamisest, et purunes kaasomandi eseme osaks olev vihmaveetorustik. Korteriühistu kui kostja kohustusteks on ka vihmaveetorustiku seisundi jälgimine ja selle korrashoiu tagamine, mistõttu annab vihmaveetorustiku purunemine alust eeldada, et kostja ei täitnud eelnimetatud kohustusi nõuetekohaselt. Seetõttu ei pea hageja täiendavalt tõendama, mida kostja tegi või jättis tegemata selleks, et vihmaveetorustik ei puruneks. Vastutusest vabanemiseks tuleb kostjal tõendada, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud ning et ta on teinud kõik mõistlikult vajaliku selleks, et kaasomandi eset korras hoida ja hagejale kahju tekkimist vältida. Muu hulgas võib kostja vabaneda vastutusest juhul, kui ta tõendab VÕS § 103 lg 2 järgi, et kohustuse rikkumine oli vabandatav vääramatu jõu tõttu (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12). (p 12)
Kaasomandi eseme korrashoidmise kohustuse täitmiseks KOS § 15 lg 6 p 2 mõttes ei piisa sellest, et korteriühistu sõlmib elamu haldamiseks ja hooldamiseks lepingu kolmanda isikuga. Korteriühistul on eelnimetatud kohustuse raames mh kohustus jälgida, et kolmas isik täidaks oma lepingulisi kohustusi, mis on suunatud korteriühistu kohustuste täitmisele. (p 13)
Korteriühistu vastutus kolmanda isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest võib tuleneda ka TsÜS § 132 lg-test 1 või 2. TsÜS § 132 lg 1 mõttes on majandustegevuseks ka korteriühistu tegevus elamu haldamisel. TsÜS § 132 lg-te 1 ja 2 kohaldamisel ei ole tähtsust, kas korteriühistu kontrollis piisavalt kolmandale isikule nendevahelise lepinguga pandud kohustuste täitmist. Nende sätete järgi omistatakse (juhul, kui esinevad nende sätete kohaldamise eeldused) korteriühistule kui kostjale kolmanda isiku faktiline käitumine ja hinnatakse seejärel, kas kostjale selliselt omistatud tegevus (sh tegevusetus) kujutab endast kostja kohustuste rikkumist, ning kui kujutab, kas siis see rikkumine on VÕS § 103 lg 2 järgi vabandatav. (p 12)
VÕS § 139 lg 1 esimene alternatiiv (kahjuhüvitise vähendamine kahjustatud isikust tuleneva asjaolu tõttu) kohaldub juhul, kui kahju tekkimine on põhjuslikus seoses kahjustatud isikust tuleneva asjaoluga. Kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 139 lg 1 esimese alternatiivi järgi võib anda alust mh asjaolu, et hageja oli korteriühistu liige (vt ka Riigikohtu 7. märtsi 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-11524/221, p-d 12-13).
VÕS § 139 lg 2 esimese alternatiivi (kahju tekitaja tähelepanu juhtimata jätmine ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule) kohaldamise eelduseks on see, et kahju tekitaja ei teadnud ega pidanud teadma kahju tekkimise ohust. Kuna vihmaveetorustiku korrashoid oli korteriühistu kohustuseks, siis ei saa korteriühistu eelduslikult väita, et ta ei teadnud ega pidanud teadma kahju tekkimise ohust. (p 15)
Korteriühistu võib vastutada kaasomandi eseme korrashoidmise ja korrasoleku kontrollimise kohustuse rikkumise tõttu kahju põhjustamise eest KÜS § 2 lg 1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel, kui täidetud on ka VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused. (p 12)
Kuna korteriühistul on kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid, siis piisab korteriühistu liikmel kui hagejal selle tõendamisest, et purunes kaasomandi eseme osaks olev vihmaveetorustik. Korteriühistu kui kostja kohustusteks on ka vihmaveetorustiku seisundi jälgimine ja selle korrashoiu tagamine, mistõttu annab vihmaveetorustiku purunemine alust eeldada, et kostja ei täitnud eelnimetatud kohustusi nõuetekohaselt. Seetõttu ei pea hageja täiendavalt tõendama, mida kostja tegi või jättis tegemata selleks, et vihmaveetorustik ei puruneks. Vastutusest vabanemiseks tuleb kostjal tõendada, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud ning et ta on teinud kõik mõistlikult vajaliku selleks, et kaasomandi eset korras hoida ja hagejale kahju tekkimist vältida. Muu hulgas võib kostja vabaneda vastutusest juhul, kui ta tõendab VÕS § 103 lg 2 järgi, et kohustuse rikkumine oli vabandatav vääramatu jõu tõttu (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12). (p 12)
Korteriühistu vastutus kolmanda isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest võib tuleneda ka TsÜS § 132 lg-test 1 või 2. TsÜS § 132 lg 1 mõttes on majandustegevuseks ka korteriühistu tegevus elamu haldamisel. TsÜS § 132 lg-te 1 ja 2 kohaldamisel ei ole tähtsust, kas korteriühistu kontrollis piisavalt kolmandale isikule nendevahelise lepinguga pandud kohustuste täitmist. Nende sätete järgi omistatakse (juhul, kui esinevad nende sätete kohaldamise eeldused) korteriühistule kui kostjale kolmanda isiku faktiline käitumine ja hinnatakse seejärel, kas kostjale selliselt omistatud tegevus (sh tegevusetus) kujutab endast kostja kohustuste rikkumist, ning kui kujutab, kas siis see rikkumine on VÕS § 103 lg 2 järgi vabandatav. (p 14)
|
| 2-18-10073/22
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
27.11.2019 |
|
Puudutatud isikule hüvitatavaks menetluskuluks TsMS § 175 lg 1 järgi ei ole enne avaldaja määruskaebuse menetlusse võtmist tehtud toimingute kulu. Samuti ei ole põhjendatud nõuda avaldajalt puudutatud isiku ja advokaadi vahelise suhtluse kulude hüvitamist. Põhjendatud ega vajalik ei ole ka menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu (Riigikohtu 11. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14, p 12). (NB! Seisukoha muutus! Vt RKTKm 27.05.2020, nr 2-18-7550/80)
Olukorras, kus üks korteriomanik kasutab kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta, võivad korteriomanikud otsustada häälteenamusega teha korteriühistu juhatusele ülesandeks teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Korteriomanikud võivad teostada oma õigusi korteriühistu kaudu. (p 18)
Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad. (p 19)
Üllatava lahendi tegemise keeld tähendab, et kohus ei tohi rajada otsust asjaoludele, mille kohta ei ole menetlusosalistel olnud võimalust seisukohta avaldada. Üllatamine saab olla alama astme kohtu lahendi tühistamise aluseks juhul, kui menetlusosaline oleks käitunud teisiti, kui ta oleks vaidlusalusele asjaolule tuginemisest teadnud ja kui tema menetluslik käitumine oleks toonud kaasa või võinud tuua kaasa asja teistsuguse lahendamise. (p 17)
Otsust millega korteriomanikud otsustavad muuta või lõpetada korteriomaniku kehtiv erikasutusõigus, ei pea korteriomanik vaidlustama. Kuna erikasutusõigust saab lõpetada üksnes puudutatud korteriomaniku nõusolekul, ei ole ilma tema nõusolekuta tehtud erikasutusõiguse lõpetamise otsusel toimet. (p 12)
Kaasomandis oleva ruumi kasutusotstarbe määramine ning kaasomandis olevas ruumis asuva keldriboksi lammutustööde tellimise üle otsustamine on tavapärase valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamine KrtS § 35 tähenduses, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. (p-d 12 ja 13)
Küsimusi, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamusega, saab korduskoosolekul vastu võtta korduskoosolekul osalenud korteriomanike häälteenamusega. (p 14)
Olukorras, kus üks korteriomanik kasutab kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta, võivad korteriomanikud otsustada häälteenamusega teha korteriühistu juhatusele ülesandeks teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Korteriomanikud võivad teostada oma õigusi korteriühistu kaudu. (p 18)
Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad. (p 19)
|
| 2-14-53081/178
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
22.11.2018 |
|
Korteriühistu liikme suhe korteriühistuga on tehingulaadne suhe. Ainuüksi asjaolu, et kostja on väidetavalt rikkunud KOS-ist ja KÜS-ist tulenevaid kohustusi, ei muuda õigussuhet tervikuna seaduse alusel tekkinud õigussuhteks. Seetõttu ei ole kohaldatav seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg. Korteriomaniku nõude aegumisele kohaldub TsÜS § 146 lg 1 järgi kolmeaastane aegumistähtaeg. (p 17)
Seadusest ei tulene otseselt, millal võib võlausaldaja nõuda lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik VÕS § 82 lg 3 järgi täitma kohustuse ning võlausaldaja võib VÕS § 82 lg 7 kolmanda lause järgi nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist. Rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue tekib pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist ning muutub sissenõutavaks kohustuse täitmiseks vajaliku mõistliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist. (p 18)
Kahju tekkimise aja määramisel tuleb lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist. Kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks ning seega hakkab ka aeguma kogu tulevikus tekkiva kahju osas, kui juba tekkinud kahju hüvitamiseks saab esitada hagi kohtusse ja nõuda samas hagis ka tulevikus tekkiva kahju hüvitamist. Tulevikus tekkiv kahju saab eraldi aeguma hakata üksnes erandlikel juhtudel, kui ilmnevad ootamatud ja täiesti uued asjaolud, mille tekkimist tulevikus ei olnud kahju hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumise ajal võimalik mõistlikult ette näha. (p 19)
Korteriühistu hoolsuskohustuse rikkumise tõttu läbijooksude esinemisest pidi korteriomanik mõistlikult ette nägema, et läbijooksude kõrvaldamata jätmisel võib nendest alguse saada seenkahjustus. (p 20)
KÜS § 51 mõttes ei ole korteriühistu liikme õigused korteriomaniku kahju hüvitamise nõuded korteriühistu vastu. (p 22)
|
| 2-17-7999/68
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
24.10.2018 |
|
Korteriomaniku reaalosas oleva elektrisüsteemiga võib olla tegemist juhul, kui elektrijuhtmed on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks ning need on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks (vt Riigikohtu 16. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8344/41, p 11). Eeltoodu kehtib ka muude kommunikatsioonide ja tehnosüsteemide kohta. (p 13.3)
Maja ühiskommunikatsioonid (mh vee- ja kanalisatsioonitorustikud) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele. Korteriomandi eseme reaalosa teenindavad torustiku osad võivad kuuluda ka korteriomandi eseme reaalosa (eriomandi) koosseisu. Kuuluda ei saa need aga elamut haldavale korteriühistule, kes ei ole korteriomanik. (p 13.4)
Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23).
Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
Kohtuvaidlus, mis tuleneb korteriomanike kaasomandi esemeks olevate torude kahjustamisest, tuleb 1. jaanuarist 2018 kehtiva TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendada hagita menetluses. (p 18)
Kuna vaidlus puudutab kaasomandiosa, tuleb sellesse hagita menetlusse kaasata menetlusosalistena kõik korteriomanikud. (p 19)
Kui korter kuulub ühisvarasse abikaasaga, võib olla vajalik mh PKS § 29 lg 1 esimese lause järgi menetlusse kaasata ka abikaasa või vähemasti saada vaidluseks tema nõusolek. (p 20)
Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes. (p 24.4)
Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23).
Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. (p 27.1)
Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23; 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20). (p 27.1)
Kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult saab kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust (nõusolekut) nõuda, kui vastavad eeldused on täidetud. Vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada. Kohtulahendis saab määrata kindlaks tahteavalduse andmise tingimused. (p 28)
Vt korteriomaniku kohustuste kohta enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KOS-i alusel Riigikohtu 11. detsembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20. (p 30)
Kaasomandi kui eriomandi eseme kahjustamisest hoidumise kohustus on sarnaselt ette nähtud ka 1. jaanuarist 2018 kehtivas KrtS-is. (p 35)
Korteriomanike vahel kehtib kaasomanikele kehtiv üldine nõue valitseda ühist asja vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning üldine hea usu põhimõtte järgimise kohustus (AÕS § 72 lg 5) (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). (p 23.3)
Kui korterist vee- ja kanalisatsioonitorude läbiviimine on ehituslik või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurem ümberkorraldus KOS § 16 lg 1 tähenduses, on selle tegemiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. (p 23)
Vähemasti põhiosas üksnes juurdeehitatud korterite huvides korteriomaniku korterist torustiku läbiviimist ei saa üldjuhul mahutada kulutuste hulka, mida korteriühistu võiks otsustada liikmete enamusega selliselt, et kohustada üht korteriomanikku tahtevastaselt torusid taluma. Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes. (p 24.4)
Ka KrtS-i alusel on ehituslikeks või muudeks kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks üldjuhul vaja korteriomanike kokkulepet ning neid ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames KrtS § 35 lg 1 tähenduses. (p 25.1)
Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.
Kui kanalisatsioonitorude läbiviimine korterist on tingitud elamu laiendamisest, s.o kahe uue korteri ehitamisest hoone katusealusele, siis see ei kujuta endast iseenesest kaasomandi eseme ajakohastamist KrtS § 39 tähenduses. (p 25.2)
Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23; 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20). (p 27.1
Korterisse õigusliku aluseta paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorusid ei tohi korteriomanik ise läbi lõigata. Tsiviilühiskonnas realiseeritakse oma varalisi nõudeid esmajoones kohtu vahendusel, mitte omaabi teel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 30). (p 29)
Torude läbilõikamise asemel saab korteriomanik nõuda teistelt korteriomanikelt oma korteri reaalossa vastuolus KOS § 16 lg-ga 1 paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorude eemaldamist, pöördudes vajadusel kohtusse endise olukorra taastamise nõudes. Sellise nõude õiguslik alus on vähemasti AÕS § 89. (p 34)
|
| 3-2-1-6-17
|
Riigikohus |
22.03.2017 |
|
Õigusaktidest ei tulene, et korteriühistu sõlmitud töövõtulepingust tulenevad ebakvaliteetsel tööl põhinevad nõuded saaksid seaduse alusel üle minna lepinguvälisele isikule, korteriomanikule. (p 13)
KÜS § 2 lg-st 1 tuleneb korteriühistule võlaõiguslik ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustus, mille täitmist on õigus nõuda isikutel, kes on korteriühistu liikmed. Kui korteriühistu rikub seda kohustust, on võimalik korteriühistu vastutus KÜS § 2 lg-st 1 ja VÕS § 115 lg-st 1 tulenevalt, kui on täidetud ka VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused. (p 11)
Korterelamus tehtavad parandustööd tuleb ühistul korraldada kompleksselt, sh ette näha remondijärgsete võimalike viimistlustööde kohustatud subjekt (kas korteriomanikud ise omal kulul või töövõtja kõikide korteriomanike maksete arvel) ning muude remondi käigus väidetavalt tekkivate puuduste kõrvaldamise ja sellega seotud kulude katmise korraldus. (p 11)
Õigusaktidest ei tulene, et korteriühistu sõlmitud töövõtulepingust tulenevad ebakvaliteetsel tööl põhinevad nõuded saaksid seaduse alusel üle minna lepinguvälisele isikule, korteriomanikule. (p 13)
Maja haldava korteriühistu või valitseja vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine (vt nt RKTKo nr 3-2-1-61-14, p 30; RKTKo nr 3-2-1-129-13, p 51). (p 11)
Korterelamus tehtavad parandustööd tuleb ühistul korraldada kompleksselt, sh ette näha remondijärgsete võimalike viimistlustööde kohustatud subjekt (kas korteriomanikud ise omal kulul või töövõtja kõikide korteriomanike maksete arvel) ning muude remondi käigus väidetavalt tekkivate puuduste kõrvaldamise ja sellega seotud kulude katmise korraldus. (p 11)
|
| 3-2-1-156-16
|
Riigikohus |
14.02.2017 |
|
Nõuetekohaselt vastuvõetud korteriühistu otsuste täitmine võib erandlikel asjaoludel, eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes, olla vastuolus hea usu põhimõttega (vt RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 24; RKTKo nr 3-2-1-137-15, p 11). (p 13)
|
| 3-2-1-97-16
|
Riigikohus |
02.11.2016 |
|
Kuna seadusandja on andnud kohtutäiturile TMS § 18 lg 1 kohaselt õiguse ja kohustuse kontrollida, kas täitedokument kehtib seal märgitud sissenõudja või võlgniku õigusjärglase suhtes, on vastavalt ka võlgnikul või sissenõudjal õigus kohtutäituri otsus vaidlustada ning kohtumenetluses vaadatakse see kaebus TsMS § 475 lg 1 p 15 kohaselt läbi hagita menetluses. Kaebus tuleb rahuldada juhul, kui materiaalõiguslikult on eriõigusjärglus välistatud. TMS § 18 lg 3 võimaldab sissenõudjale ja TMS § 220 võlgnikule esitada ka teise poole vastu hagi õigusjärgluse või selle puudumise tuvastamiseks. (p 17)
Kuna KÜS § 7 lg 3 alusel tekib võõrandaja ja omandaja solidaarvastutus, ei ole korteriomandaja eelmise korteriomaniku eriõigusjärglane, mil mh saaks hinnata eriõigusjärglase teadlikkust hagi esitamisest või varem tehtud kohtuotsusest (TsMS § 460). Korteriomandaja vastutus tekib võõrandaja vastutuse kõrval, mitte selle asemel. (p 16)
Varasem kohtulahend kui täitedokument majandamiskulude võlgade kohta ei kehti isiku suhtes, kes on hiljem omandanud korteriomandi, millest tulenevate majandamiskulude võlgnevuse kohta kohtulahend tehti. Kui sissenõudja soovib maksma panna korteriomandi ostnud isiku KÜS § 7 lg-st 3 tulenevat solidaarvastutust, tuleb esitada tema vastu hagi. Sissenõudjal on ka võimalik esitada sundtäitmisele senine kohtulahend varasema korteriomaniku vastu. (p 16)
Kuna seadusandja on andnud kohtutäiturile TMS § 18 lg 1 kohaselt õiguse ja kohustuse kontrollida, kas täitedokument kehtib seal märgitud sissenõudja või võlgniku õigusjärglase suhtes, on vastavalt ka võlgnikul või sissenõudjal õigus kohtutäituri otsus vaidlustada ning kohtumenetluses vaadatakse see kaebus TsMS § 475 lg 1 p 15 kohaselt läbi hagita menetluses. Kaebus tuleb rahuldada juhul, kui materiaalõiguslikult on eriõigusjärglus välistatud. TMS § 18 lg 3 võimaldab sissenõudjale ja TMS § 220 võlgnikule esitada ka teise poole vastu hagi õigusjärgluse või selle puudumise tuvastamiseks. (p 17)
KÜS § 7 lg 3 alusel tekib omandaja ja võõrandaja solidaarvastutus, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Sätte eesmärk ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistu nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud (vt RKTKo nr 3-2-1-48-11, p 12). (p 14)
KÜS § 7 lg-s 3 sätestatud võlgade ülemineku regulatsioon kehtib ka korteriomandi müümisel täitemenetluses toimunud enampakkumisel (vt RKTKo nr 3-2-1-192-12, p 15). (p 15)
Kuna KÜS § 7 lg 3 alusel tekib võõrandaja ja omandaja solidaarvastutus, ei ole korteriomandaja eelmise korteriomaniku eriõigusjärglane, mil mh saaks hinnata eriõigusjärglase teadlikkust hagi esitamisest või varem tehtud kohtuotsusest (TsMS § 460). Korteriomandaja vastutus tekib võõrandaja vastutuse kõrval, mitte selle asemel. (p 16)
Varasem kohtulahend kui täitedokument majandamiskulude võlgade kohta ei kehti isiku suhtes, kes on hiljem omandanud korteriomandi, millest tulenevate majandamiskulude võlgnevuse kohta kohtulahend tehti. Kui sissenõudja soovib maksma panna korteriomandi ostnud isiku KÜS § 7 lg-st 3 tulenevat solidaarvastutust, tuleb esitada tema vastu hagi. Sissenõudjal on ka võimalik esitada sundtäitmisele senine kohtulahend varasema korteriomaniku vastu. (p 16)
|
| 3-2-1-175-15
|
Riigikohus |
24.03.2016 |
|
Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks (vt ka RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 25). Juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause. (p 10)
Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka RKTKm nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). (p 11)
Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes RKTKo nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). Korteriühistul on kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutavad oma nõude korteriühistule. (p 12)
TsMS § 613 lg 1 p 1 ja lg 2 mõtte kohaselt lahendab kohus korteriomanike vaidlused, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega, hagita menetluses. Kui hageja on esitanud samas hagiavalduses muuhulgas kahju hüvitamise nõude kasutuseelisest ilmajäämise eest ja nõude kahju hüvitamiseks, mis tuleb lahendada hagimenetluses, tuleb kaasomandi esemeks oleva ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega seotud nõude menetlemisel siiski järgida hagita menetluse reegleid (vt RKTKo nr 3-2-1-81-13, p 20). (p 10)
Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka RKTKm nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). (p 11)
Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks (vt ka RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 25). Juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause. (p 10)
Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt RKTKo nr 3-2-1-91-06, p 10). (p 12)
Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes RKTKo nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). Korteriühistul on kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutavad oma nõude korteriühistule. (p 12)
Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt RKTKo nr 3-2-1-91-06, p 10). (p 12)
|
| 3-2-1-10-15
|
Riigikohus |
22.04.2015 |
|
Kui kohus rahuldas haginõude, peab ta otsuse resolutsiooni formuleerima selliselt, et otsus oleks üheselt arusaadav ja täidetav muu otsuse tekstita. Eriti oluline on resolutsiooni täpsus lahendite puhul, millega kohustatakse isikut midagi faktiliselt tegema või mingist tegevusest hoiduma. Ei ole piisav, kui resolutsioonis märgitakse üksnes kostja kohustus teha midagi või hoiduda mingist tegevusest lepingu, sh kompromissilepingu järgi (p 15).
Korteriühistu ja korteriühistu liikme vahel sõlmitud kompromissilepingut tuleb tõlgendada VÕS § 29 sätete järgi.
|
| 3-2-1-29-15
|
Riigikohus |
15.04.2015 |
|
Osanike, aktsionäride ja liikmete võrdse kohtlemise põhimõte on olemuselt ühinguõigusliku hea usu põhimõtte konkretiseering, mis kohaldub analoogia põhjal ja koostoimes TsÜS §-s 32 väljendatud üldise ühinguõigusliku hea usu põhimõttega ka mittetulundusühingu liikmetele. (p 14)
Üksnes sellega, et teises tsiviilasjas on tehtud jõustunud lahend, millega on sarnase sisuga juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamise nõue jäetud läbi vaatamata, ei saa kohus põhjendada sama sisuga üldkoosoleku otsuse läbivaatamata jätmist. See on TsMS § 442 lg-s 8 ja § 654 lg-s 5 sätestatud kohtulahendi põhjendamise kohustuse rikkumine. (p 15)
Juriidiline isik saab küll kehtestada teabenõuetele vastamise korra, kuid seadusega ei tarvitse olla kooskõlas see, kui otsustatakse ühe isiku avalduste lahendamist piirata või kehtestatakse reeglid, mis lähevad vastuollu seaduses sätestatud juhatuse kohustusega anda liikmetele vajalikku teavet või liikmete võrdse kohtlemise põhimõttega. (p 14)
Osanike, aktsionäride ja liikmete võrdse kohtlemise põhimõte on olemuselt ühinguõigusliku hea usu põhimõtte konkretiseering, mis kohaldub analoogia põhjal ja koostoimes TsÜS §-s 32 väljendatud üldise ühinguõigusliku hea usu põhimõttega ka mittetulundusühingu liikmetele.
Juriidiline isik saab küll kehtestada teabenõuetele vastamise korra, kuid seadusega ei tarvitse olla kooskõlas see, kui otsustatakse ühe isiku avalduste lahendamist piirata või kehtestatakse reeglid, mis lähevad vastuollu seaduses sätestatud juhatuse kohustusega anda liikmetele vajalikku teavet või liikmete võrdse kohtlemise põhimõttega. (p 14)
Kui korteriühistu üldkoosoleku otsusega otsustatakse laiendada elamu juurde kuuluvat parklat ja teha selleks vajalikke töid, kuid ei määrata kindlaks, kes korteriomanikest võib oma autot kus parkida, ei ole tegemist parkimiskorra määramisega. Parkla laiendamise ja selleks vajalike tööde tegemise küsimusi ei reguleeri korteriomandiseadus, sest tegemist ei ole korteriomandi valitsemise küsimusega ja seega ei kohaldu KOS § 12 lg 1, mille kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Üldkoosolek võib otsustada parkla laiendamise tööde korraldamist, kui selleks on olemas korteriomanike enamuse otsus AÕS § 72 lg 1 mõttes. (p 11)
|
| 3-2-1-61-14
|
Riigikohus |
08.10.2014 |
|
Korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23).
Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks majandamiskulude nõudega kasutada nii oma võimalikku nõuet korteriühistu vastu (sh VÕS § 115 lg-l 1 põhinevat nõuet) kui ka võimalikke nõudeid korteriomanike vastu, mis põhinevad KOS § 15 lg-l 2/AÕS § 72 lg-l 4, VÕS §-l 1018, § 1023 lg-l 1. Tasaarvestusõigust saab järeldada, arvestades korteriühistu rolli korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamisel ja kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2 (p 32).
Korteriühistu võib korteriomaniku ees vastutada oma kohustuste rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 alusel, kui ta viivitab üldkoosoleku otsuse elluviimisega või jätab tegevusetusega täitmata oma kohustused korteriomandi eseme valitsemisel (p 30).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19).
Korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23).
Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks majandamiskulude nõudega kasutada nii oma võimalikku nõuet korteriühistu vastu (sh VÕS § 115 lg-l 1 põhinevat nõuet) kui ka võimalikke nõudeid korteriomanike vastu, mis põhinevad KOS § 15 lg-l 2/AÕS § 72 lg-l 4, VÕS §-l 1018, § 1023 lg-l 1. Tasaarvestusõigust saab järeldada, arvestades korteriühistu rolli korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamisel ja kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2 (p 32).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19).
Korteriühistu võib korteriomaniku ees vastutada oma kohustuste rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 alusel, kui ta viivitab üldkoosoleku otsuse elluviimisega või jätab tegevusetusega täitmata oma kohustused korteriomandi eseme valitsemisel (p 30).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19).
Korteriomaniku tegevus katuse renoveerimisel võib talle anda nõude teiste korteriomanike vastu kas KOS § 15 lg 2/AÕS § 72 lg 4 alusel (kui tegemist on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes) või käsundita asjaajamise sätete alusel, VÕS § 1018, § 1023 lg 1 (p 28-29).
|
| 3-2-1-185-13
|
Riigikohus |
12.03.2014 |
|
Vastuhagi esitamine on üldjuhul tarbetu ja võib olla TsMS § 371 lg 1 p 5 alusel lubamatu ning tuleks jätta menetlusse võtmata, kui kohtu menetluses on juba sama vaidluse lahendamine, sh hagejate vastassuunalise hagi alusel. (p 10)
Kuigi korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt Riigikohtu 27. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12, p 10), ei tähenda see seda, et korteriomanik võiks nõuda korteriühistult teise korteriomaniku juurdeehitise likvideerimist.
Sellisel juhul on võimalik esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi, mille tulemusena teise korteriomaniku õigusi väidetavalt rikuti. (p 11)
|
| 3-2-1-192-12
|
Riigikohus |
20.02.2013 |
|
Korteriomandi omandaja ei vastuta endise korteriomaniku majandamiskulude võla eest, mis tekkis endisel korteriomandi omanikul enne korteriühistu asutamist. KÜS § 7 lg 3 sätestab küll korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarkohustuse ja märgitud sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumise kohustusest, kuid solidaarkohustus tekib võõrandajal ja omandajal üksnes nende majandamiskulude võla osas, mis tekkis korteriühistu olemasolu ajal (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-48-11, p 12).
Tulenevalt AÕS § 75 lg-st 1, KOS § 8 lg-st 1 ja § 13 lg-st 1 vastutab kaasomanik enne korteriühistu moodustamist tekkinud võla eest ise, st praegusel juhul korteriomandi endine omanik.
Korteriomandi omandaja ei vastuta endise korteriomaniku majandamiskulude võla eest, mis tekkis endisel korteriomandi omanikul enne korteriühistu asutamist. Solidaarkohustus tekib võõrandajal ja omandajal üksnes nende majandamiskulude võla osas, mis tekkis korteriühistu olemasolu ajal (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-48-11, p 12).
Tulenevalt AÕS § 75 lg-st 1, KOS § 8 lg-st 1 ja § 13 lg-st 1 vastutab kaasomanik enne korteriühistu moodustamist tekkinud võla eest ise, st praegusel juhul korteriomandi endine omanik.
|
| 3-2-1-116-11
|
Riigikohus |
13.02.2012 |
|
Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.
Kui korteriühistu liige rikub ühistu üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust, ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata (KOS § 11 lg 3 esimene lause).
Korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks on vajalik järgmiste tingimuste täitmine:
• otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses;
• küsimuse võis lahendada korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega;
• otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
• otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud.
Korteriühistu otsuse täitmine on korteriühistu liikmele kohustuslik eelkõige järgmiste tingimuste täitmisel:
• otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine;
• küsimuse võis lahendada häälteenamusega;
• otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
• otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega;
• otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud.
Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes ei osalenud otsuse vastuvõtmisel või hääletasid selle vastu.
Korteriomanike seadusliku otsuse täitmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui see on mõne korteriomanikust ühistu liikme suhtes ebaproportsionaalne.
Korteriühistu võib häälteenamusega otsustada lisaks elamule vajalike kulutuste tegemisele ka elamule kasulike kulutuste tegemise. Kasulikud kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka.
Korteriühistu võib häälteenamusega otsustada lisaks elamule vajalike kulutuste tegemisele ka elamule kasulike kulutuste tegemise TsÜS § 63 p 2 mõttes. Kasulikud kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka.
Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.
|
Facebook
Twitter