2-21-10232/77
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
14.05.2025 |
|
KrtS § 21 lg 2 kolmandat lauset ja § 20 lg-t 2 tuleb tõlgendada koostoimes nii, et korteriühistu põhikirjas võib määrata erinevad nõuded otsustusvõime osas otsuste vastuvõtmisel üldkoosolekul ja koosolekut kokku kutsumata. (p 13)
Kvoorumi- ja häälteenamuse nõuete rikkumise tagajärjeks ei ole otsuste tühisus. Taolised rikkumised saavad olla üksnes otsuste kehtetuks tunnistamise aluseks (TsÜS § 38 lg 1). (p 16)
Olukorras, kus nõue juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamiseks jääb rahuldamata põhjusel, et vaidlustatud otsus on vahetult enne kohtulahendi tegemist uue otsusega kinnitatud (TsÜS § 38 lg 5 teine lause), on õiglane jätta senised menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel juriidilise isiku kanda, kuna kohtusse pöörduti siiski põhjendatult. (p-d 18 ja 19)
|
| 2-22-10127/22
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
26.02.2025 |
|
Kui korteriomanike üldkoosolek on juba toimunud, siis ei saa hiljem lugeda osalejaks sellist isikut, kelle väidetav esindaja ei ole koosolekul osaledes kuidagi väljendanud, et ta kedagi esindab, kui osalemist ning hääletamist kellegi teise nimel ei saa järeldada ka asjaoludest. Olukorras, kus üldkoosolekul osaleb vaid üks mitmest korteriomandi ühisest omanikust, on võimalikud mõlemad eelnimetatud olukorrad. Korteriomandi ühine omanik võib koosolekul selgelt väljendada, et ta esindab hääletamisel ka teisi ühiseid omanikke (TsÜS § 116 lg 1 esimene alternatiiv), esitades KrtS § 22 lg 5 järgi esindusõigust tõendava(d) volikirja(d). Isegi kui koosolekul osalev ühine omanik ei esita koosolekul teiste ühiste omanike volikirju, saab TsÜS § 116 lg 1 teise alternatiivi järgi vähemalt üldjuhul lugeda, et koosolekul osalev ühine omanik osaleb ja hääletab seal muu hulgas ka teiste ühiste omanike esindajana, sest selles olukorras saab koosolekul osalemist ja hääletamist lisaks endale ka teiste ühiste omanike nimel järeldada tehingu tegemise asjaoludest. (p-d 23 ja 24)
TsÜS §-dest 116, 128 ja 129 tuleneb, et heaks saab kiita vaid niisugust tehingut, mis on tehtud esindatava nimel. Kui väidetav esindaja ei ole TsÜS § 116 mõttes äratuntavalt koosolekul osalenud ja hääletanud (lisaks endale veel ka) kellegi teise nimel, ei ole hilisem heakskiit võimalik. (p 25)
KrtS § 22 lg 5 järgi võib korteriomanike üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjalikus vormis antud volituse eesmärk on tõendada korteriühistule (koosoleku juhataja ja teiste kohal olevate korteriomanike kaudu) õigust korteriomaniku nimel koosolekul hääleõigusega osaleda ja hääletada. Kui volikirja ei esitata, ei pea esindajat kvoorumit tuvastades osalejaks lugema. Esindaja osalejaks lubamise üle otsustab koosoleku juhataja, kes võib otsustamise anda üle ka kohal olevatele korteriomanikele. (p 15)
Kui väidetav esindaja ei suuda oma esindusõigust tõendada, kuid ta lubatakse siiski üldkoosolekul hääletama, siis võivad sellisel koosolekul vastu võetud otsused olla seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatavad (RKTKm nr 2-21-13599/26, p 14.4). Kui aga ka sellise esindaja antud hääli arvestamata oli kvooruminõue täidetud ja otsuse poolt anti piisav arv hääli, on otsus vastu võetud kooskõlas seadusega. (p 16)
Korteriomanik, kelle esindusõiguseta esindaja võeti kvoorumi täidetuse hindamisel arvesse ja lubati hääletama, saab esindusõiguseta antud hääle heaks kiita. (p 17)
Korteriomanik, kelle esindusõiguseta esindaja võeti kvoorumi täidetuse hindamisel arvesse ja lubati hääletama, saab esindusõiguseta antud hääle heaks kiita. Kui korteriomaniku häälega otsuse vastuvõtmisel arvestati, ehkki seda korteriomanikku esindas esindusõiguseta isik, toob hääle andmise heakskiitmine kaasa selle, et korteriomaniku häält võeti otsuse tegemisel arvesse õigesti. Kui korteriomanik kiidab heaks tema nimel hääle andmise, siis tuleb see hääl arvata kvoorumi hulka KrtS § 20 lg 2 mõttes. (p 17)
Koosolekul osalemise ega hääle andmise heakskiitmist ei välista see, kui esindajale antud volikirja ei lisatud koosoleku protokollile. (p 26)
KrtS § 15 lg-dest 1 ja 3 tuleneva õiguste ühise teostamise põhimõtte eesmärk tagada, et ühised omanikud teostaksid ühisest korteriomandist tulenevaid korteriomaniku õigusi ühtemoodi. Nende sätetega tuleb arvestada nii üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kui ka otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse olemasolu kontrollimisel. Seega saavad korteriomandi ühised omanikud üldkoosolekul hääletamisel osaleda, aga ka esindusõiguseta isiku poolt nende nimel hääle andmise heaks kiita kas ühiselt või peavad nad selleks volitama ühte endi hulgast või kolmandat isikut. (p-d 18 ja 19)
Kui üldkoosolekul hääletab vaid üks ühise korteriomandi omanik, kellel ei ole teiste ühiste omanike esindamise õigust ja viimaseid ei esinda koosolekul ka muu isik, siis ei pea koosoleku juhataja ega teised koosolekul osalevad korteriomanikud selle isiku hääli kvoorumi ja hääletustulemuste kindlakstegemisel arvestama. Koosoleku juhataja või teised koosolekul osalevad korteriomanikud võivad eelviidatud isiku küll hääletama lubada, kuid sel juhul riskivad nad sellega, et koosolekul vastu võetud otsused võidakse hiljem kehtetuks tunnistada. Samas võib korteriomanik, kelle nimel koosolekul esindusõiguseta hääletati, antud hääled heaks kiita ja sel juhul ei ole otsuse kehtetuks tunnistamiseks alust. Kuigi igal korteriomanikul on iseenesest õigus esitada üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise avaldus, tuginedes sellele, et koosolekul hääletas vaid üks ühine korteriomanik, kes ei suutnud oma esindusõigust tõendada, riskib otsust sel põhjusel vaidlustav isik sellega, et avaldus jääb rahuldamata põhjusel, et koosolekult puudunud ühine omanik kiidab koosolekul hääletanud ühise omaniku tegevuse heaks. (p 20)
KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja protokolli lahutamatu osa on mh ärakiri üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast. Osalejate nimekirja kantakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi (MTÜS § 21 lg 31). Ehkki seadusest tuleneb nõue koostada juriidilise isiku organi koosoleku kohta protokoll, ei ole protokolli olemasolu või sisu otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475/52, p-d 9–9.3). Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on eelkõige luua dokument, mis võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja koosolekul vastu võetud otsuste sisu (vt eelviidatud lahendi p 13.2). Kui menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku protokoll kajastab koosolekul toimunut õigesti, tuleb kohtul protokolli kui ühte tõendit hinnata kogumis asjas kogutud muude tõenditega (vt ka RKTKm 16.04.2019, 2-18-7846/33, p 15). (p 22)
Kui korteriomanike üldkoosolek on juba toimunud, siis ei saa hiljem lugeda osalejaks sellist isikut, kelle väidetav esindaja ei ole koosolekul osaledes kuidagi väljendanud, et ta kedagi esindab, kui osalemist ning hääletamist kellegi teise nimel ei saa järeldada ka asjaoludest. Olukorras, kus üldkoosolekul osaleb vaid üks mitmest korteriomandi ühisest omanikust, on võimalikud mõlemad eelnimetatud olukorrad. (p-d 23 ja 24)
Olukorras, kus korteriomandi ühised omanikud on määranud ühise esindaja ja see isik osaleb koosolekul, tuleb kõiki ühiseid omanikke lugeda koosolekul osalejaks sõltumata sellest, kas nad olid märgitud üldkoosolekul osalejate nimekirja ja kas nende volikirjad olid nimekirjale lisatud. Koosolekul osalejate nimekirjas vaid ühe ühise korteriomaniku märkimine ei ole viga, mis annaks eraldi võetuna aluse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist. (p-d 21 ja 26)
Kui korteriomandi ühine omanik, keda teised ühised omanikud on volitanud enda nimel tegutsema, soovib omakorda anda volituse kellelegi kolmandale, on esindajal TsÜS § 119 lg 1 kohaselt edasivolitamise õigus vaid siis, kui see tuleneb volitusest. Korteriomanike üldkoosolekul hääletamine on tehing, mille puhul automaatset edasivolitamise õigust ei ole. (p 19)
|
| 2-23-7156/29
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.12.2024 |
|
Kui kohus rahuldab ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud nõude, tunnistades vaidlustatud otsuse kehtetuks, saab avaldaja esitada määruskaebuse, taotlemaks avalduse rahuldamist otsuse tühisuse tuvastamise nõudes. (p 13)
Korteriomanike üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist ei saa järeldada ainuüksi sellest, kui korteriühistu on esitanud registripidajale avalduse kannete tegemiseks küsimustes, mida koosolekul ei arutatud. (p 14.2)
Igale korteriomanikule peab üldkoosoleku kokkukutsumise reeglite kohaselt olema tagatud võimalus saada teada, kus ja millal üldkoosolek toimub ja mida seal otsustama hakatakse, samuti üldkoosolekul osaleda ja informeeritult hääletada. Üldkoosoleku teate kohaletoimetamise riski kannab aga korteriomanik, kellel on KrtS §-st 46 tulenevalt kohustus tagada, et korteriühistule oleks teatatud õige aadress, kust ta teate kätte saab. Korteriühistu peab teate edastama üksnes selliselt, et teate eeldatava kättesaamise ja üldkoosoleku toimumise vahele jääks seaduses või põhikirjas ette nähtud etteteatamise tähtaeg (MTÜS § 20 lg 5). Üldkoosoleku teate eeldatav kättesaamise hetk sõltub teate edastamise viisist. Teate kaotsiminek korteriomanikule edastamise käigus ja selle võimalik kätte saamata jäämine ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine. Vastasel juhul muudetaks üldkoosoleku korrektse kokkukutsumise tõendamine korteriühistule põhjendamatult raskeks, mis võib hakata takistama ühistu efektiivset juhtimist. (p-d 16.1 ja 17.5)
Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma e-posti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade ja KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil (KrtS § 20 lg 4). Kui korteriomanik ei ole korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud ning ka korteriühistu põhikirjas puudub täpsem kord üldkoosoleku teate saatmiseks (MTÜS § 20 lg 6 teine lause), siis tuleb teade edastada korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile. Kui korteriühistu põhikiri ei näe ette teisiti, on üldkoosoleku teate saatmise viis korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile koosoleku kokkukutsuja otsustada, kuid arvestada tuleb sellega, et teate saatmine oleks vaidluse tekkimise korral kontrollitav. Üldjuhul on sobiv viis nt teate saatmine posti teel või teate panemine korteriomaniku postkasti tunnistajate juuresolekul. Juhul, kui korteriomaniku elu- või asukoht on korteriomandi asukoht, piisab üldkoosolekust teatamise kohustuse täitmiseks ka sellest, kui teade avaldatakse mõistlikul viisil (eelkõige kõigile korteriomanikele nähtavas kohas) korterelamu ühiskasutatavates ruumides (nt trepikojas asuval teadetetahvlil). (p-d 16.2, 17.1 ja 17.4)
Kui korteriomandil on mitu ühist omanikku ja nad on määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks endi hulgast või kolmanda isiku näol ühise esindaja, on üldkoosoleku teate saatmise nõudeid selle korteriomandi ühiste omanike suhtes järgitud, kui üldkoosoleku teade on nõudeid järgides saadetud üksnes nende korteriomanike ühise esindaja e-posti aadressile. Ühise esindaja puudumisel tuleb teade saata eelduslikult kõigile ühistele omanikele, kes on oma e-posti aadressi ühistule teatanud ent üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega on tegemist üksnes siis, kui teadet ei saadetud ühegi ühise omaniku e-posti aadressile. Ühise korteriomandi puhul tuleb üldkoosoleku teade saata korteriomanike elu- või asukohta juhul, kui ükski korteriomandi ühistest omanikest ei ole korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud ning nad ei ole määranud ka ühist esindajat. Sellisel juhul ei pea aga üldkoosoleku teadet saatma kõigile korteriomandi ühistele omanikele, kes on ühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, vaid piisav on, kui teade saadetakse üksnes ühe ühise korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile (KrtS § 15 lg 3). (p-d 16.3 ja 17.3)
Korteriomanikul on kohustus teatada korteriühistule oma elu- või asukoha postiaadress, kui see erineb korteriomandi asukohast (KrtS § 46 lg 2). Kui korteriomanik ei ole korteriühistule oma elu- või asukoha postiaadressi teatanud, on ühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht (KrtS § 46 lg 3). Kohtupraktika kohaselt võib KrtS § 46 lg-le 3 tuginemine olla hea usu põhimõttest tulenevalt välistatud, kui korteriühistu pidi muudest asjaoludest tulenevalt aru saama, et korteriomaniku elu- või asukoht on mujal (RKTKm nr 2-20-11256/51, p 12.1). Viimane tuleb siiski kõne alla vaid juhul, kui korteriühistule on teada korteriomaniku õige elu- või asukoha postiaadress. (p-d 17. 1 ja 17.2)
Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks, mis toob KrtS § 29 lg 1 järgi kaasa otsuse tühisuse, on see, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, millele ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidatud (RKTKm nr 2-20-16710/30, p 14). Hinnates, kas üldkoosoleku päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kas mõistlik korteriomanik pidi aru saama, milliseid küsimusi võib olla vaja selle päevakorrapunkti juures otsustada (RKTKo nr 3-2-1-181-12, p 14). Eelkõige saab päevakorrapunktiga lugeda hõlmatuks need küsimused, mis on päevakorrapunktis märgituga tihedalt seotud. Seega ei saa juhatuse liikmete valimise päevakorrapunktiga lugeda hõlmatuks küsimust juhatuse liikmete tagasikutsumisest. (p-d 18.1 ja 18.2)
|
| 2-22-5382/27
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
04.10.2023 |
|
Kohus võib juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastada isegi siis, kui avaldaja on esitanud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude, kuid asjaolud, millele avaldaja on otsuse vaidlustamisel tuginenud, on sellised, et need toovad nende tuvastamise korral kaasa otsuse tühisuse (vt RKTKo nr 2-17-13391/43, p 27). Sel juhul tuleb kohtul esmajärjekorras kontrollida otsuse tühisuse aluste esinemist, sest kui otsus on tühine, ei saa seda enam kehtetuks tunnistada (vt RKTKm nr 3-2-1-187-12, p 14). Kui aga avaldaja ei ole otsuse tühisusele viitavaid asjaolusid kohtu ette toonud, ei saa ka kohus otsuse tühisuse aluste esinemist kontrollida. See aga ei võta avaldajalt õigust vastavate asjaolude ilmnemisel hiljem uuesti kohtusse pöörduda, et nõuda otsuse tühisuse tuvastamist. (p 12)
Otsus, mille vastuvõtmisel on rikutud häälteenamuse nõudeid, on olemuselt seaduse või põhikirjaga vastuolus ning üksnes kehtetuks tunnistatav (TsÜS § 38 lg 1 esimene lause; vt ka RKTKo nr 3-2-1-16-13, p 12). (p 13)
Kohus saab avalduse TsMS § 423 lg 1 p 4 alusel jätta läbi vaatamata, kui samasisuline vaidlus on veel kohtu menetluses. Kui asjas on juba olemas jõustunud kohtulahend, saab kohus kas avalduse menetlusse võtmisest keelduda (TsMS § 371 lg 1 p 4) või menetluse lõpetada (TsMS § 428 lg 1 p 2). (p 14)
|
| 2-21-16466/48
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
10.07.2023 |
|
TsÜS § 38 lg 2 teise lause kohaselt saab huvitatud isik juriidilise isiku organi otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Organi otsuse tühisusel on seega õiguslik tähendus üksnes juhul, kui otsuse tühisust tuvastav kohtuotsus on jõustunud. Kui vastav jõustunud kohtuotsus puudub, tuleb korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtivust hinnata lähtuvalt sellest, et korteriühistul oli koosolekute kokkukutsumise ajal juhatus olemas. (p 13)
MTÜS § 20 lg 3 kohane nõue on esitatud õigesti, kui korteriomanikud esitavad selle korteriühistu registrist nähtuvale juhatuse liikmele. Korteriomanikud võivad üldjuhul tugineda registrikandele sarnaselt muude isikutega (vt sarnaselt osaühinguga RKTKo nr 3-2-1-116-10, p 27). (p 14)
MTÜS § 20 lg 4 (koosmõjus KrtS § 20 lg-ga 1) sätestab, et kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut korteriühistu liikmete põhjendatud ja kirjalikul nõudel (MTÜS § 20 lg 3) kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega. Muid võimalusi, mil koosoleku kokkukutsumise õigus saab minna juhatuselt üle korteriomanikele, seadus ette ei näe. Isegi kui korteriühistu põhikirjas sisalduks säte, mis võimaldaks korteriomanikel koosoleku kokku kutsuda ilma seda juhatuselt enne nõudmata, siis oleks selline põhikirja säte vastuolus seadusega, mis puhul kohalduks seaduses sätestatu (KrtS § 17 lg 2). (p 16)
Kui korteriomanike üldkoosoleku kutsuvad kokku selleks õigustamata isikud, sh korteriomanikud ilma koosoleku kokkukutsumise nõuet juhatusele esitamata, on koosoleku kokkukutsumisel oluliselt rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Sellisel koosolekul tehtud otsused on KrtS § 29 lg 1 teise lause järgi tühised. (p 17)
|
| 2-22-6949/37
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
21.06.2023 |
|
Olukorras, kus juriidilise isiku organi koosoleku kokkukutsumisest ei teavitatud kõiki selle organi hääleõiguslikke liikmeid, on eelduslikult rikutud oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda, mis toob kaasa sellisel koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse (TsÜS § 38 lg 2, vt ka mittetulundusühingute seaduse § 221 lg 2 ja KrtS § 21 lg 2). Samasugune tagajärg on ka juriidilise isiku organi kirjalikul hääletusel vastu võetud otsuse puhul, kui otsuse eelnõu ei saadeta nõuetekohaselt kõigile selle organi hääleõiguslikele liikmetele (vt ka RKTKm nr 2-20-11256/51, p 11.2). Hääleõigust ei ole isikutel, kelle volituste tähtaeg asjaomase organi liikmena on möödunud. (p 13.1)
Seaduses ettenähtud juhtudel on võimalik otsuses kui mitmepoolses tehingus esinevaid puudusi kõrvaldada tehingu heakskiitmisega (vt TsÜS § 129 lg 1). Korteriühistu puhul on korteriomanikul, kelle suhtes rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, võimalik KrtS § 29 lg 1 järgi kõrvaldada oma heakskiiduga selle rikkumisega kaasnev korteriomanike üldkoosoleku tühisus. Seadusest ei tulene aga võimalust kõrvaldada heakskiitmise teel volinike koosoleku tühisus (vt MTÜS § 25 lg 2 koostoimes KrtS § 20 lg-ga 1). (p 13.2)
TsMS § 368 lg 1 järgi võib tuvastushagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks esitada isik, kellel on tuvastamise vastu õiguslik huvi, st kelle õigused või kohustused võivad tuvastatud asjaolust sõltuda. Juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamisel on tuvastushuvi vähemalt üldjuhul tuletatav juriidilise isiku liikme liikmesussuhtest juriidilise isikuga. Samasisuline tuvastushuvi on juriidilise isiku liikmel ka otsuse puudumise tuvastamise nõude esitamiseks (vt RKTKo nr 3-2-1-76-14, p-d 18 ja 24). (p 14)
|
| 2-20-16710/30
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
07.06.2023 |
|
Olukorras, kus kõigi korteriühistu juhatuse liikmete ametisuhe on lõppenud ja korteriomanike üldkoosoleku kutsuvad kokku need juhatuse liikmed, kes viimati juhatuse liikmeks valiti, ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud. (p 10)
Selleks, et korteriomanikud saaksid üldkoosoleku ise kokku kutsuda, peab vähemalt 1/10 korteriomanikest olema MTÜS § 20 lg-t 3 järgides kirjalikult ja põhjust ära näidates nõudnud üldkoosoleku kokkukutsumist juhatuselt. Juhatuse puudumisel ei ole sellist nõuet võimalik esitada. Ei ole välistatud, et viimati valitud juhatuse, kelle ametisuhe on lõppenud, passiivsuse tõttu või muus olukorras (nt kus juhatust või valitsejat ei ole kunagi valitudki) saavad üldkoosoleku kokku kutsuda ka korteriomanikud ise, st ilma selleta, et nad oleksid enne pöördunud üldkoosoleku kokkukutsumise taotlusega korteriühistu juhatuse poole. Selliselt üldkoosoleku kokkukutsumine ei kujuta endast üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumist. Selline olukord võib tekkida nt ka siis, kui (ainus) juhatuse liige on surnud või valitseja (KrtS 26) on lõppenud. (p 11)
Juhatuse ametiaja lõppemisel on korteriomanikel uue juhatuse valimiseks võimalus taotleda kohtult, et see määraks KrtS § 25 alusel TsMS §-des 602–606 sätestatud korras juhatuse asendusliikme, kelle ülesanne on juhatuse valimiseks üldkoosoleku kokkukutsumine. Küll aga tuleb silmas pidada, et asendusliikme tasu ja kulutused hüvitab TsMS § 605 lg 1 järgi juriidiline isik. (p 12)
Vt RKTKm nr 2-18-9475/52, p 9.1. (p 14)
Vt RKTKo nr 3-2-1-65-16, p 18. (p 14)
Vt RKTKm nr 2-20-11256/51, p 13.1. (p 14)
Kui üldkoosolekul hakatakse otsustama juhatuse liikme valimise üle, tuleb sellisele asjaolule üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidata. Vastasel juhul on tegemist üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega, mis toob KrtS § 29 lg 1 järgi kaasa juhatuse liikmete valimise otsuse tühisuse. (p 14)
|
| 2-22-12198/9
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
26.04.2023 |
|
Varasemas kandemenetluses esitatud dokumendid ja seal tehtud määrused on dokumentaalsed tõendid, mida kohtunikuabi võib tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist (TsMS § 477 lg 7) ise koguda. (p 9)
Kohtunikuabi peab kontrollima, kas registrikande aluseks olevad dokumendid on kooskõlas seadusega, ja seda olenemata asjaolust, kas dokumendi kehtivuse üle on õigusvaidlus või mitte. (p 10)
Registripidajal on kohustus kontrollida mh seda, kas kandeavalduse esitanud isik on ka kehtivalt juhatuse liikmeks valitud. Kui varasemast kandemenetlusest või muul viisil ei ole registripidajale saanud teatavaks asjaolusid, mis annaksid alust kahelda kandeavalduse esitanud isiku esindusõiguses, siis ei pea registripidaja nõudma juhatuse esindusõigust tõendavaid dokumente. (p 10)
Kui korduskoosoleku päevakorda on lisatud punkte, mida varasema, otsustusvõimetu üldkoosoleku päevakorras ei olnud, siis ei muuda see korduskoosolekul vastu võetud otsuseid koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu alati tühiseks. Uusi päevakorrapunkte on võimalik lisada tingimusel, et korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise teates on KrtS § 23 lg 1 teist lauset järgides selgelt märgitud, milliste küsimuste üle hääletamisel on korduskoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata ja milliste küsimuste (lisatud päevakorrapunktide) üle hääletamisel kehtib KrtS § 20 lg-s 2 nimetatud kvooruminõue. (p 11)
Kui üldkoosoleku kokkukutsumise teatest on üheselt aru saada, et esmase üldkoosoleku päevakorras olnud küsimuste osas on tegu korduskoosolekuga ja mingite küsimuste osas esmase koosolekuga, siis ei ole täiendavate küsimuste lisamine uue üldkoosoleku päevakorda koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. (p 11)
Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine KrtS § 29 lg 1 mõttes on see, kui korduskoosoleku kokkukutsumise teates ei ole KrtS § 23 lg 1 teist lauset järgides viidatud asjaolule, et korduskoosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. (p 12)
Vt RKTKo nr 3-2-1-89-14, p 32. (p 13)
Kui seadus sätestab otsuse vastuvõtmiseks (nt põhikirja muutmiseks) kindla korra (mh KrtS § 20 lg 3), siis ei ole selle rikkumise korral tingimata tühised samal koosolekul vastu võetud ülejäänud otsused, kui ülejäänud otsuste puhul on vastuvõtmise korda järgitud. (p 13)
|
| 2-20-11256/51
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
21.12.2022 |
|
Kirjaliku hääletamise puhul kujutab tehtava otsuse eelnõu saatmine korteriomanikule endast kindlale isikule tahteavalduse tegemist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 mõttes. (p 11.1)
Vt RKTKm nr 2-20-17009/40, p 22. (p 11.2)
Juhul kui otsuse eelnõu ei saadeta KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud nõuete kohaselt kõikidele korteriomanikele, kohaldub sellisel juhul KrtS § 29 lg 1 teises lauses sätestatu, millest tulenevalt võib korteriomanik, kelle suhtes rikuti KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud otsuse eelnõu saatmise kohustust, vastu võetud otsuse heaks kiita. See ei tähenda, et korteriomanik saaks otsuse eelnõu poolt või vastu oma hääle anda pärast juhatuse määratud tähtaega (KrtS § 21 lg 2 esimene lause), vaid seda, et ta nõustub tema suhtes toime pandud rikkumisega ning avaldab tahet olla vastu võetud otsuse kehtivuse poolt. Sellisel juhul muutub otsus kehtivaks tagantjärele, alates selle vastuvõtmisest. (p 11.2)
Juhul kui korteriomanik, kelle suhtes KrtS § 21 lg 2 teises lauses sätestatut rikuti, siiski esitab oma seisukoha juhatuse määratud aja jooksul, ei saa ta hea usu põhimõttest tulenevalt hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või esitada otsuse tühisuse vastuväidet. Eeltoodu kehtib ka olukorras, kus korteriomanik, kelle suhtes rikuti KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses otsuse eelnõu saatmise kohta sätestatut, kiidab vastu võetud otsuse heaks. (p 11.3)
KrtS § 21 lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatu rikkumisele saab kohtus tugineda iga korteriomanik, st ka see isik, kelle suhtes rikkumist toime ei pandud. (p 11.5)
KrtS § 46 lg 3 sätestab, et kui korteriomanik ei ole korteriühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa korteriühistu KrtS § 46 lg-le 3 tugineda olukorras, kus korteriomanik küll ei järginud selles sättes nimetatud teatamiskohustust, kuid korteriühistu pidi muudest asjaoludest (kui korteriomaniku selgesõnaline avaldus) tulenevalt aru saama, et korteriomaniku elu- või asukoht on mujal. (p 12.1)
KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatu puhul kohaldub ka KrtS § 20 lg 4, mis sätestab, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja sama paragrahvi lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellele aadressile. (p 12.3)
Juhul kui KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral esitab oma seisukoha otsuse eelnõu kohta korteriomaniku nimel isik, kellel puudub õigus korteriomanikku hääletamisel esindada, on selle korteriomaniku seisukoha esitamine kui ühepoolne tehing tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi. Selline olukord ei too aga automaatselt kaasa kirjaliku hääletamise teel vastu võetud otsuse kui korteriomanike mitmepoolse tehingu tühisust TsÜS § 129 lg 1 järgi. Korteriomaniku seisukoha esitamise kui tehingu tühisus toob kaasa üksnes selle, et korteriomaniku antud häälega ei saa otsuse vastuvõtmisel arvestada (vt TsÜS § 33 lg 2). (p 13.2)
KrtS § 22 lg 5 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjaliku dokumendi (volikirja) nõue kehtib kolleegiumi hinnangul ka KrtS §-s 21 sätestatud hääletamise puhul. See tähendab, et kui korteriomaniku eest esitab otsuse eelnõu kohta oma seisukoha isik, kes ei ole oma esindusõigust volikirjaga tõendanud, ei tohi korteriühistu juhatus hääle andmist arvestada, välja arvatud, kui hääle andmine kiidetakse heaks. (p 13.3)
Kui korteriühistu juhatus on koostanud hääletusprotokolli KrtS § 21 lg 4 mõttes, ei saa seda protokolli muuta, lisades sinna varem esindusõiguse puudumise tõttu arvesse võtmata seisukohta põhjusel, et korteriomanik kiitis hiljem seisukoha andmise heaks. (p 13.6)
Korteriomandi ühised omanikud saavad KrtS § 15 lg 3 ja § 22 lg 5 mõttest tulenevalt määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka etteulatuvalt. (p 14)
Vt RKTKm nr 2-20-17009/40, p 14. (p 14)
Vt RKTKm nr 2-20-17009/40, p 17. (p 15)
Vt RKTKm nr 2-18-9475/52, p 9.1. (p 13.1)
KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral kujutab otsuse eelnõu poolt või vastu oma seisukoha avaldamine (hääle andmine) korteriomaniku tahteavaldust TsÜS § 33 lg 1 mõttes. (p 13.1)
Juhul kui KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral esitab oma seisukoha otsuse eelnõu kohta korteriomaniku nimel isik, kellel puudub õigus korteriomanikku hääletamisel esindada, on selle korteriomaniku seisukoha esitamine kui ühepoolne tehing tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi. Selline olukord ei too aga automaatselt kaasa kirjaliku hääletamise teel vastu võetud otsuse kui korteriomanike mitmepoolse tehingu tühisust TsÜS § 129 lg 1 järgi. Korteriomaniku seisukoha esitamise kui tehingu tühisus toob kaasa üksnes selle, et korteriomaniku antud häälega ei saa otsuse vastuvõtmisel arvestada (vt TsÜS § 33 lg 2). (p 13.2)
Vaatamata sellele, et korteriomaniku hääle (poolt- või vastuhääle, vt KrtS § 21 lg-d 2 ja 3) andmine kirjalikul hääletamisel kui tehing võib olla tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi, saab korteriomanik hääle andmise heaks kiita juhul, kui esinevad TsÜS § 128 lg-s 2 nimetatud eeldused. Arvestades TsÜS § 128 lg-s 2 sätestatut, on selline heakskiitmine eelduslikult võimalik, sest hääle andmine on suunatud kindlatele isikutele, kelle all tuleb mõelda teisi korteriomanikke kui hääletamise (tahteavalduse) adressaate. Lisaks peab esinema olukord, kus isik, kellele selline tehing oli suunatud, ei vaielnud tehingu tegemisele vastu. (p 13.4)
Korteriühistu juhatus võib korteriomanikule, kelle nimel teine isik esitas esindusõigust omamata seisukoha kirjaliku hääletamise teel vastu võetava otsuse eelnõu kohta, teha TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi ettepaneku seisukoha esitamine (hääle andmine) kui tehing heaks kiita. (p 13.5)
TsÜS § 128 lg-s 2 nimetatud eeldused esinevad juhul, kui korteriühistu juhatus korteriühistu seadusliku esindajana teeb korteriomanikule, kelle nimel kirjalikul hääletamisel hääl TsÜS § 128 lg-s 1 sätestatut rikkudes anti, ettepaneku otsuse eelnõu kohta seisukoha esitamine (hääle andmine) TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi heaks kiita. Samas võib korteriomanik, kelle nimel esindusõiguseta isik esitas kirjalikul hääletamisel seisukoha, hääle andmise heaks kiita ka omal algatusel. (p 13.5)
|
| 2-21-13599/26
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
30.11.2022 |
|
Esindusõigust omamata hääle andmine korteriomanike üldkoosolekul on TsÜS § 128 lg 1 järgi eelduslikult tühine, mida TsÜS § 33 lg-st 2 tulenevalt otsuse tegemisel ei arvestata. (p 14.2)
Korteriomaniku üldkoosoleku otsuse sisuks olev otsustus kinnitada renoveerimisprojekt saab olla käsitatav üksnes eelotsusena, st otsusena, mis on eeldus hilisemale võimalikule korteriomanike üldkoosoleku otsusele, mis võidakse projekti elluviimiseks teha kas KrtS § 38 või § 39 alusel. Sellist otsust saavad korteriomanikud teha korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusena häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). (p 13.1)
Sellise otsuse vastuvõtmine ei tekita korteriomanikele kulusid, mida nad peaksid KrtS § 40 lg 1 kohaselt kandma. (p 13.3)
Juhul, kui korteriomanik annab teisele isikule õiguse ennast üldkoosolekul kirjalikust dokumendist (volikirjast) nähtuvalt esindada (vt KrtS § 22 lg 5) ja tema esindaja osaleb üldkoosolekul, siis tuleb korteriomaniku esindamist igal juhul (st arvestamata talle antud esindusõiguse ulatust) arvestada üldkoosoleku otsustusvõimelisuse (vt KrtS § 20 lg 2) hindamisel. (p 14.1)
Kui korteriomanike üldkoosolekul osaleb korteriomandi ühistest omanikest vaid üks ning teine ei olnud andnud esimesele esindusõigust (ja volikirja) üldkoosolekul osalemiseks ning seal hääletamiseks (ning hääle andmist ei kiideta teise ühise omaniku poolt heaks), siis ei saa eelduslikult võtta ühe ühise omaniku osalemist arvesse üldkoosoleku otsusevõime hindamisel ning tema antud häält arvesse hääletustulemuste selgitamisel. (p 14.3)
Kui esindusõiguse puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt KrtS § 29 lg-d 2-6, TsÜS § 38 lg-d 1, 4-6 jt; RKTKo nr 3-2-1-16-13, p 12; RKTKo nr 3-2-1-55-14, p 22; RKTKm nr 2-20-17009/40, p 21). Juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (vt RKTKm nr 2-19-16450/58, p 15). (p 14.4)
|
| 2-19-16450/58
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
01.06.2022 |
|
KrtS §-des 35, 38 ja 39 sätestatud olukorrad ei saa esineda samal ajal, kuna üldkoosoleku otsus ei saa olla korraga korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle tehtud otsustus (KrtS § 35) ja otsustus, mis seda ei ole (KrtS §-d 38 ja 39). Samuti ei saa see olla samal ajal otsustus, mille vastuvõtmiseks on üldjuhul vaja kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), ja otsustus, mida saab otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). (p 11)
Juhul kui korteris asuv põrandaküte on sinna rajatud kunagise korteriomanike kokkuleppe alusel, siis on selle lahutamine üldisest keskküttesüsteemist käsitatav KrtS § 38 lg 1 mõttes olulise ümberkorraldusena, mille üle ei saa otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. (p 12)
Keskküttetorustiku vahetamise kui remonttöö puhul ei ole tegemist sellise otsusega, mida korteriomanikud võiksid otsustada häälteenamusega (KrtS § 35), kui tegemist võib olla (sõltuvalt asjaoludest) kas kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, milleks ei pea alati olema kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), või siis kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega, mida saab vastu võtta KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). KrtS §-de 38 ja 39 kohaldamisel ei kaaluta seda, kas otsusega mittenõustuv korteriomanik peab korteriühistule majanduskava alusel tegema makseid KrtS §-de 38 ja 39 alusel otsustatu rahastamiseks. Selles osas saab korteriomanik esitada vastuväiteid kas majandamiskava vastuvõtmise üldkoosoleku otsust vaidlustades (KrtS § 29) või siis esitades kulude kandmise nõudele hea usu põhimõttest tuleneva vastuväite (KrtS § 40 lg 3). (p 13)
Sarnaselt muude tehingutega saab otsusest kui tehingust TsÜS § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Seega, kui otsuse võtsid vastu hääleõiguslikud korteriomanikud, siis on see õiguslikult korteriomanike üldkoosoleku otsus, mis võib olla kehtiv või tühine või mida võidakse kehtetuks tunnistada või millel ei ole õiguslikku toimet. (p 14)
Korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ning on seetõttu tühine (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause). (p 15)
Tühist üldkoosoleku otsust ei pea korteriomanik vaidlustama, kuid kui ta tahab sellisele tühisusele tugineda, peab ta kas kellegi teise algatatud kohtuvaidluses esitama tühisuse vastuväite või siis esitama kohtusse hagita menetluse avalduse sellise üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks (vt TsÜS § 38 lg 2 teine lause ja lg 7). Viimati nimetatud juhul on tegemist hagita menetluses esitatava tuvastusnõudega (TsMS § 368 lg 1 ja § 477 lg 1), mis juhul esineb õigusselguse ja õiguskindluse saavutamise jaoks õigustatud huvi sellise üldkoosoleku otsuse tühisuse vastu. (p 15)
Korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks õigusliku huvi (TsMS § 477 lg 1, § 368 lg 1) jaatamiseks piisab juba sellest, kui otsuse sõnastus ei ole selge ehk on oht, et seda tõlgendatakse erinevalt. (p 17)
Korteriomanike kokkuleppega erikasutusõiguse loomiseks (KrtS § 14) ei ole võrdsustatav korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Iseenesest ei ole välistatud, et korteriomanike üldkoosoleku otsusega sõlmitakse poolte vahel võlaõiguslik kokkulepe, mis on täitmiseks kohustuslik selle osalistele, kuid ilma vastava kinnistusraamatu kandeta ei ole selline kokkulepe käsitatav muudatusena korteriomandi sisus ja seda ei saa kanda kinnistusraamatusse (vt KrtS § 5 ja § 13 lg 3). (p 16)
KrtS § 9 lg 3 alusel tehtava otsuse sõnastusest peab olema arusaadav, et tegemist on häälteenamusega tehtud otsusega, millega tehakse kindlaks, kes korteriomanikest on nõus teise korteriomaniku ettepanekuga eriomandi muutmiseks (KrtS § 9 lg 1), erikasutusõiguse saamiseks (KrtS § 14) või korteriomanike muuks kokkuleppeks, mille alusel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt (KrtS §-d 13 ja 14). Kuna korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ei ole nõutav korteriomanike üldkoosoleku otsuse tegemine (KrtS § 20) või otsuse tegemine ilma üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21), siis peab juhul, kui korteriomanikud tahavad teha otsust KrtS § 9 lg 3 mõttes, olema sellise otsuse tegemine lülitatud ka kas üldkoosoleku päevakorda või tuleb seda KrtS § 21 järgi hääletamisele pandavat küsimust kajastada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis koostatud otsuse eelnõus. (p 17)
|
Facebook
X.com