2-20-11558/69
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
12.02.2025 |
|
Hageja kui liisinguvõtja võib VÕS § 365 lg 1 alusel esitada kostja kui auto müüja vastu müügilepingust tulenevaid ostja hüvitisnõudeid (vt ka RKTKo nr 3-2-1-49-17, p 15; RKTKo nr 3-2-1-23-10, p 10). Sellist nõuet esitades on liisinguvõtjal kõik ostja õigused ja kohustused, välja arvatud kohustus eseme eest tasuda ja õigus nõuda eseme omandi üleandmist (vt ka RKTKo nr 3-2-1-23-10, p 10). Seega võib liisinguvõtja kasutada müüja vastu müügilepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid nii juhul, kui müüja jätab müügilepingu täitmata, kui ka siis, kui müüdud asi ei vasta lepingutingimustele, st on puudustega. Liisinguese on liisinguandja omandis eelkõige selleks, et tagada liisinguandja nõudeid liisinguvõtja vastu. Liisitud esemega seotud riske kannab liisinguandja ja liisinguvõtja vahelises suhtes eelkõige liisinguvõtja (VÕS § 362 lg 3 ja § 364). Kuna oma olemuselt on liising eseme omandamiseks kasutatav finantseerimisabinõu, siis ei saa müüja vastutus lepingu rikkumise eest oluliselt erineda sõltuvalt sellest, kas asi osteti liisinguga või ilma selleta (mh nt laenuraha eest) (vt RKTKo nr 3-2-1-29-06, p 25). Liisingulepingut reguleerivate sätete mõte on tagada liisinguandjale ja liisinguvõtjale õiguslikult võimalikult sarnane olukord sellega, kui liisinguandja oleks toiminud üksnes laenuandjana ja auto oleks ostetud laenuga (vt ka RKTKo nr 3-2-1-12-12, p 11). (p 13)
Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et liisinguandja ja liisinguvõtja vahelises suhtes on liisingueseme müügilepingu tingimustele mittevastavusega VÕS § 362 lg 3 mõttes võrdsustatud olukord, kus müüja jätab täitmata lepingulise põhikohustuse anda üle eseme omand (vt RKTKo nr 3-2-1-12-12, p 11). See tähendab, et liisinguandja ei vastuta liisinguvõtja ees ei juhul, kui liisinguese on puudusega (ei vasta lepingutingimustele), ega ka siis, kui liisinguese võetakse liisinguvõtjalt ära põhjusel, et see kuulub tegelikult kolmandale isikule, mistõttu ei saanud müüja seda kehtivalt käsutada (liisinguandja vastutuse erandid on siiski sätestatud VÕS § 362 lg 3 p-des 1 ja 2). Samuti on Riigikohus varem osutanud, et liisinguandja kui liisingueseme omanik ei kanna ka liisingueseme hävimise ega kahjustumisega seotud riske (VÕS § 364) (vt ka RKTKo nr 2-16-3600/32, p 11.3). Eeltoodu ei tähenda aga, et müüja ja ostja vahelises suhtes saaks olukorda, kus müüja ei täida lepingulist põhikohustust teha võimalikuks asja omandi üleminek ostjale, lugeda lepingutingimustele mittevastava asja müügiks. Sellises olukorras on müüja rikkunud lepingulist põhikohustust. Ka ei kohaldu müüja ja ostja vahelises suhtes VÕS § 364, vaid VÕS § 214 lg 2. Müüja vastutuse standard ostja ees ei saa olla erinev sõltuvalt sellest, kas asi ostetakse liisingut kui finantseerimisabinõu kasutades või ilma selleta. (p 14)
VÕS § 365 lg 1 alusel on liisinguandja ja liisinguvõtja müügilepingu rikkumisest tulenevate nõuete esitamisel solidaarvõlausaldajad VÕS § 73 tähenduses. VÕS § 75 lg 1 järgi kuulub liisinguandja ja liisinguvõtja sisesuhtes müüjalt saadud kahjuhüvitis liisinguandjale ulatuses, milles liisinguvõtja ei ole täitnud § 367 järgset hüvitamiskohustust (vt ka RKTKo nr 3-2-1-29-06, p 27). Kui liisinguandja nõuab kahju hüvitamist endale, saab liisinguandja antud krediidi osaliselt või täielikult kahjuhüvitise arvel tagasi ja tema VÕS § 367 lg-st 1 tulenev nõue liisinguvõtja vastu väheneb. Kui kahju hüvitamist nõuab liisinguvõtja, saab ta kahjuhüvitise arvel osaliselt või täielikult täita oma kohustused liisinguandja ees.
Kui müüja ei saa teha võimalikuks asja omandi üleminekut ostjale, on müüja jätnud täitmata omandi üleandmise kohustuse kui lepingulise põhikohustuse (VÕS § 208 lg 1), mitte andnud üle lepingutingimustele mittevastava asja (VÕS § 217 lg 1 jj). Nende kahe olukorra eristamine on oluline muu hulgas põhjusel, et müüja vastutusstandard on omandi üleandmise kohustuse täitmata jätmisel ja lepingutingimustele mittevastava asja üleandmisel erinev. Nimelt on VÕS § 218 lg 1 erinorm VÕS § 103 suhtes ja kui lepinguese ei vasta lepingutingimustele, siis VÕS § 103 ei kohaldu (vt RKTKo nr 3-2-1-100-15, p 21). Kui müüja jätab täitmata oma lepingulise põhikohustuse teha võimalikuks asja omandi ostjale üleminek, ei kohaldu müüja vastutusele VÕS § 218 ja müüja saab vastutusest vabaneda juhul, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav (VÕS § 103). Samuti ei kohaldu omandi ülemineku võimaldamise kohustuse täitmata jätmisel VÕS §-d 219-220, mis reguleerivad ostja kohustust ostetud asi üle vaadata ja müüjat avastatud puudustest teavitada. (p 15)
Omandi ülemineku võimaldamise kohustuse täitmise asemel võib ostja VÕS § 115 lg 1 teise alternatiivi alusel nõuda kahju hüvitamist ka siis, kui ta lepingust ei tagane. Kui kahju hüvitamist nõutakse täitmise asemel, asendub täitmata põhikohustus VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitamise kohustusega ulatuses, mis võimaldab panna ostja olukorda, milles ta oleks olnud, kui müüja ei oleks asja omandi ülemineku võimaldamise kohustust rikkunud. Kahju olemasolu tuvastatakse seejuures rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu ehk diferentsihüpoteesi abil (vt nt RKTKo nr 3-2-1-100-13, p 13). (p 19)
Kui müüja on jätnud täitmata müügilepingust tuleneva põhikohustuse teha võimalikuks asja omandi üleminek ostjale ja täitmise asemel nõutakse VÕS § 115 lg 1 teise alternatiivi alusel kahju hüvitamist, saab kahjuks olla müüja täitmata jäänud soorituse väärtus ajal, mil müüja pidi müügilepingu alusel omandiõiguse ülemineku võimaldama. TsÜS § 65 teise lause kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kui müüja jätab täitmata kohustuse teha võimalikuks müügieseme omandi üleminek ostjale ja ostja on täitnud oma kohustuse tasuda selle eest müügihind ning ostja nõuab täitmise asemel kahju hüvitamist, saab lepingujärgset müügihinda pidada ostjale tekkinud kahju eelduslikuks suuruseks. Mõlemal poolel on siiski võimalik see eeldus ümber lükata ja tõendada, et müügihind ei vastanud turuhinnale. (p-d 20 ja 21)
VÕS § 103 lg 2 kohaselt on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mille puhul ei saanud võlgnikult mõistlikkuse põhimõttest lähtudes oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Asjaolu, et müügiese oli varastatud, ei ole vääramatu jõud, sest müüja saab valida, millise asja ta müüb, samuti saab müüjalt oodata, et ta müüks asja, mille omandi ülemineku ta saab võimaldada. Seega kannab müüdava asja omandi ostjale ülemineku võimatuse riski müüja ja VÕS § 103 lg 2 ei vabasta müüjat lepingulisest vastutusest.
Kui müügiese on juba enne müügilepingu sõlmimist kolmandast isikust omanikult varastatud, siis ei ole tegemist asja juhusliku hävimise ega kahjustumisega VÕS § 214 lg 2 mõttes. Riski, et müüja ei saa teha võimalikuks müügieseme omandi üleminekut ostjale, kannab ostja ja müüja vahelises suhtes müüja.
VÕS § 132 reguleerib erinormina, kuidas tehakse kindlaks kahju suurus asja kahjustumise, hävimise või kaotsimineku korral. Praegusel juhul on müüja jätnud täitmata müügilepingust tuleneva põhikohustuse teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ja sellises olukorras VÕS § 132 ei kohaldu. (p 18)
VÕS § 365 lg 2 sätestab, et liisinguandja õigust müüjaga sõlmitud müügilepingust taganeda on liisinguvõtjal õigus teostada üksnes liisinguandja nõusolekul. Liisinguandja ei või aga keelduda lepingust taganemise nõusolekut andmast, kui müüja on jätnud täitmata omandi ülemineku võimaldamise kohustuse ja seda poleks võimalik täita ka täiendava tähtaja jooksul, samuti muul juhul, kui müüja on ilmselt müügilepingut oluliselt rikkunud (vt ka RKTKo nr 3-2-1-29-06, p 26). Sellises olukorras tuleneb liisinguandja kohustus anda liisinguvõtjale nõusolek müügilepingust taganemiseks VÕS § 2 lg 2 esimese lause, § 6 ja TsÜS § 138 koosmõjust. Nende sätete järgi peab liisinguandja arvestama liisinguvõtja huviga mitte tasuda liisingumakseid, kui liisinguandja ja müüja sõlmitud müügileping jääb täitmata. Kui liisinguandja keeldub põhjendamatult müügilepingust taganemiseks nõusolekut andmast, võib see olla liisingulepingu rikkumine ja tuua kaasa liisinguandja lepingulise vastutuse liisinguvõtja ees. Kui liisinguandja ei anna nõusolekut liisingulepingust taganemiseks, võib liisinguvõtja pöörduda kohtusse ja paluda, et kohus kohustaks liisinguandjat seda nõusolekut andma. Hagi rahuldamisel asendab kohtulahend TsÜS § 68 lg 5 järgi liisinguandja tahteavaldust. Kui liisinguandja ei anna liisinguvõtjale liisingulepingust taganemiseks nõusolekut ja liisinguvõtja esitab liisinguandja vastu hagi selle nõusoleku saamiseks, peab liisinguvõtja selleks, et ta saaks müüja suhtes panna maksma taganemisest tulenevaid nõudeid, siiski järgima lepingust taganemise regulatsiooni, sh esitama müüjale taganemisavalduse (VÕS § 188 lg 1). (p 28)
|
| 2-20-9750/61
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
10.07.2023 |
|
VÕS § 105 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. Kolleegium selgitab, et VÕS §-s 218 ette nähtud müüja vastutust puudutavad sätted on erinormiks VÕS § 103 lg 1 ja § 105 suhtes, mistõttu viimased müüja vastutuse hindamisel taganemise eeldusena ei kohaldu. Müüja vastutust hinnatakse erisätete alusel (vt analoogia korras RKTKo nr 3-2-1-156-11, p 19). Kui müüja vastutus on VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud, ei saa ostja kasutada ühtegi õiguskaitsevahendit, sh taganeda lepingust. (p 27)
Kinnisasja tagastamist ei takista asjaolu, et see on koormatud hüpoteegiga. Kui kinnisasja väärtus on selle hüpoteegiga koormamise tagajärjel vähenenud, võib müüja kinnisasja tagastamise asemel nõuda kinnisasja väärtuse hüvitamist üksnes juhul, kui koormamine on muutnud asja majandusliku väärtuse õigustatud isiku jaoks sisuliselt nullilähedaseks ning kui väärtus nii ulatuslikult vähenenud ei ole, saab nõuda üksnes asja väärtuse vähenemise hüvitamist VÕS § 189 lg 4 alusel (vt RKTKo nr 3-2-1-90-12, p 15). Eelduslikult muutub kinnisasja väärtus müüja jaoks nullilähedaseks juhul, kui hüpoteegisumma on võrdne kinnisasja müügihinnaga või sellest suurem. Sellise eelduse ostja poolt ümber lükkamata jätmise korral kohaldub VÕS § 189 lg 2 p-s 2 sätestatu, st et ostja peab müügilepingu tagasitäitmisel kinnisasja tagastamise asemel hüvitama müüjale kinnisasja väärtuse. (p 31)
NB! Seisukoha muutus!
Üleantu väärtuse kindlakstegemisel tuleb lisaks VÕS § 189 lg-s 3 sätestatule arvestada ka üleantu lepingule mittevastavusega, arvestades summat, mille võrra müügihinda oleks saanud lepingu kehtimajäämise korral alandada (vt VÕS § 112 lg 1). Puudustega üleantu väärtuse leidmiseks tuleb sellisel juhul korrutada üleantu väärtus koos puudusega ja üleantu hind lepingus (VÕS § 189 lg 3) ning saadud tulemus jagada väärtusega, mis oleks üleantul ilma puuduseta. Juhul kui hinna alandamisega saadud summa on müügihinnast väiksem, ei pea ostja VÕS § 189 lg 3 järgi müüjale hüvitama mitte müügihinna, vaid hinna alandamise teel saadud hinna. (p 33)
|
| 2-19-19586/85
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
31.03.2023 |
|
VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud „seda liiki asjade“ kindlaksmääratlemisel tuleb arvesse võtta ka asja vanust ning senist kasutust ja sellest lähtuvalt hinnata, kas asi sobib otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Olukorras, kus müügiesemeks on ca 100 aastat vana hoone, tuleb selle lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda sarnase vanuse ja kasutusotstarbega hoonete tavapärasest seisundist. Niisuguses olukorras on keeruline määrata ühtset kvaliteedikriteeriumi. Kohtutel tuleb iga kord välja selgitada, millised on mõistlikud ootused vaidlusalusele esemele. Selliste vanade majade puhul ei saa lepingutingimustele vastavuse hindamiseks võtta aluseks kaasaegseid ehitusstandardeid. Samuti võib sellises vanuses talumaju kasutada tavaliselt väga erineval otstarbel. Kuigi vana talumaja võib olla kasutusel elamuna, võib see vastavalt asjaoludele olla kasutatav ka vaid hooajaliselt või asjade hoiustamiseks. (p 13)
Olukorras, kus müügilepingu esemeks on kümneid aastaid vana elamuna kasutatav maja, ei ole õige VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda kaasaegsete elamute ja muude hoonete lepingutingimustele vastavust käsitlevast Riigikohtu praktikast. Kui müügilepingu eseme seisukord on halvem sellest, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata, on tegemist müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses. (p 14)
Olukorras, kus kohus on tuvastanud, et müügilepingu eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades ei vastanud ese seda liiki asjade keskmisele kvaliteedile, ei ole vaja täiendavalt hinnata, kas asi vastas müüja avaldatud müügikuulutuses märgitud kõrgemale kvaliteedile. (p 16)
Kuigi ostjal ei ole kohustust enne müügilepingu sõlmimist ostetav asi üle vaadata, võib juhul, kui ta seda teeb, ülevaatuse käigus kogetu anda alust kohaldada VÕS § 218 lg-s 4 sätestatut, kui puudused olid või pidid olema müüja poolt asja kohta avaldatut arvestades ostjale mõistlikult äratuntavad. (p 17)
|
| 2-17-7157/40
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.11.2020 |
|
Seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel lepingutingimustele, peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama ostja. (p 12)
Asja vedamisega müümisel võib olla ostja tõendamiskoormise täitmiseks piisav, kui ta muudab usutavaks, et puuduse tekkimine vedamise tagajärjel oli lähtudes puuduse olemusest ja vedamise tingimustest väga ebatõenäoline. Vastuväiteid sellele peab TsMS § 230 lg 1 järgi sellisel juhul tõendama müüja. (p 14)
Müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse korral on ostja esmaseks õiguskaitsevahendiks VÕS § 222 lg-st 1 tulenev lepingu täitmise nõue. VÕS § 222 lg-d 1 ja 2 piiravad mittetarbijast ostja õigust nõuda asja asendamist.
VÕS § 116 lg 4 piirab lepingust taganemise õigust ilma VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral ebamõistlikult suurt kahju.
Ostja ei saa müügilepingust taganeda, kui müüja on pakkunud asja parandamist (puuduse kõrvaldamist) mõistlikul viisil ning ostja on parandamisest keeldunud. (p 15)
Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:
· müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2);
· puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);
· puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);
· ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);
· sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2). (p 11)
Seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel lepingutingimustele, peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama ostja. (p 12)
Asja vedamisega müümisel võib olla ostja tõendamiskoormise täitmiseks piisav, kui ta muudab usutavaks, et puuduse tekkimine vedamise tagajärjel oli lähtudes puuduse olemusest ja vedamise tingimustest väga ebatõenäoline. Vastuväiteid sellele peab TsMS § 230 lg 1 järgi sellisel juhul tõendama müüja. (p 14)
Tulenevalt VÕS § 219 lg-st 1 peab oma majandus- või kutsetegevuses müügilepingu sõlminud müüja ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. Asja vedamisega müümisel oleks ebamõistlik näha ostjale ette kohustus vaadata asi üle enne selle vedajale üleandmist. Sel põhjusel sätestab VÕS § 219 lg 2, et kui müügilepingus on ette nähtud asja vedamine, võib ostja asja üle vaadata asja jõudmisel sihtkohta.
Majandus- või kutsetegevuses tegutseva ostja jaoks algab VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise mõistlik aeg asja lepingutingimustele mittevastavusest teada saamisest või teada saama pidamisest sellest hetkest, kui ta täitis või pidi täitma asja ülevaatamise kohustuse.
Mõistlik aeg puuduse avastamise ja müüjale teatamise vahel sõltub puuduse iseloomust. Ilmsest puudusest peab ostja müüjale üldjuhul teatama kohe pärast asja enda valdusse saamist, kuid sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada (nt sõidukiga proovisõit teha) (vt ka Riigikohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19; 10. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-37663/54, p-d 13-14). (p 13)
Seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel lepingutingimustele, peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama ostja. (p 12)
Asja vedamisega müümisel võib olla ostja tõendamiskoormise täitmiseks piisav, kui ta muudab usutavaks, et puuduse tekkimine vedamise tagajärjel oli lähtudes puuduse olemusest ja vedamise tingimustest väga ebatõenäoline. Vastuväiteid sellele peab TsMS § 230 lg 1 järgi sellisel juhul tõendama müüja. (p 14)
|
| 2-18-9099/65
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
17.06.2020 |
|
Juhul kui müüja on rikkunud VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud teavitamiskohustust, võib ostja nõuda eelkõige kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel (vt selle kohta Riigikohtu 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 18). Kõnealuse teavitamiskohustuse rikkumine võib anda ostjale võimaluse ka tehingu tühistamiseks eksimuse (TsÜS § 92) või pettuse (TsÜS § 94) tõttu (vt Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p-d 11, 13 ja 21). (p 15)
Müüja vastutus ei sõltu VÕS § 218 lg 1 järgi sellest, kas talle saab ette heita VÕS § 14 lg-st 2 tulenevat teavitamiskohustuse rikkumist. Samas on müüjal oma vastutuse välistamiseks parim viis ostjale eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne müügilepingu sõlmimist teada anda (Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). (p 13)
Naabrite tavapäraselt aktsepteeritavatest ühiselureeglitest väljuv häiriv käitumine võib olla asjaoluks, mille vastu on eluruumi elukohaks ostnud ostjal äratuntav oluline huvi ning millest tuleks müüjal ostjaid teavitada lepingueelsete läbirääkimiste käigus ilma, et ostja peaks selle kohta küsima. Juhul kui müüja on rikkunud VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud teavitamiskohustust, võib ostja nõuda eelkõige kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel (vt selle kohta Riigikohtu 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 18). Kõnealuse teavitamiskohustuse rikkumine võib anda ostjale võimaluse ka tehingu tühistamiseks eksimuse (TsÜS § 92) või pettuse (TsÜS § 94) tõttu (vt Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p-d 11, 13 ja 21). (p 15)
Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26). (p 10)
Müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). (p 13)
Kui menetlusosaline ei ole taotlenud menetluskuludelt viivise väljamõistmist, ei saa kohus teist poolt kohustada tasuma menetluskuludelt viivist.
Menetlusosalise taotluseta menetluskuludelt viivise väljamõistmine on menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 669 lg 1 p 5 tähenduses, mis on alus kohtulahendi tühistamisele selles osas kaebusest olenemata (vt Riigikohtu 26. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-152-10, p 17, milles kolleegium kohaldas samasisulist enne 1. jaanuari 2015 kehtinud TsMS § 177 lg-t 2). (p 16)
|
| 2-13-57327/133
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
19.06.2019 |
|
Maakohus ei rikkunud TsMS § 4 lg-t 2 ja § 5 lg-id 1 ja 2, kui selgitas oma menetlusdokumendis menetluslikku olukorda ja tegi pooltele ettepaneku esitada oma seisukohad selle kohta, milline oli lepingu sõlmimisel poolte ühine tahe õiguskaitsevahendites kokkuleppimiseks. Maakohus ei esitanud kõnealuses menetlusdokumendis uusi faktilisi asjaolusid ega ületanud selgitamiskohustuse täitmise piire. (p 16.4)
VÕS § 200 lg 2 ei kohaldu olukorras, kus tasaarvestava poole nõue on õigust lõpetava tähtaja möödumise tõttu lõppenud. (p 17)
Müüja ei saa tugineda lepingus sätestatud vastutust piiravatele kokkulepetele, kui ta ise esitatud andmete ebaõigsusest teadis või pidid teadma ja ostjale sellest ei teatanud (vt ka Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). (p 18.2)
Poolte kokkulepe, mis lepingu rikkumise korral välistab ostjal osa õiguskaitsevahendite kasutamise või piirab nende kasutamise lühikese ajavahemikuga, sõltumata rikkumise iseloomust, võib olla vastuolus VÕS § 106 lg-ga 2 (vt ka Riigikohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19). (p 19.2)
|
| 2-17-1937/52
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
14.03.2019 |
|
Kui hageja paneb TMS § 221 lg 1 järgse sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga maksma müügilepingust tuleneva puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste hüvitamise nõude, kehtib sellisele nõudele tavaline tõendamiskoormis eelkõige lepingu rikkumise, kahju tekkimise ja põhjusliku seose osas. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi kui protsessuaalne hagi ei tohiks üldjuhul muuta kummagi menetlusosalise menetluslikku positsiooni paremaks ega halvemaks võrreldes tavalise hagi esitamise korral tekkiva menetlusliku positsiooniga (vt ka Riigikohtu 21. veebruari 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-7385/204, p 15.3). (p 13)
Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20):
• võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);
• võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);
• võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);
• kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);
• kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);
• rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). (p 15)
Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21):
• puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);
• puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);
• ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);
• sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);
• ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). (p 16)
Ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid (või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt müügiesemel on. Seda peaksid müüjale selgitama ka notarid (vt eelneva kohta Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 19).
Kui elamul on suured küttekulud, võib müüja vastutuse välistamiseks elamu vähese soojapidavuse väite korral olla piisav see, kui müüja esitab ostjale küttekulude suurust näitavad arved, märkides nende esitamise ka müügilepingus. Suurte küttearvete alusel peab asja ostnud isik üldjuhul eeldama mh probleeme soojapidavusega. (p 25)
Elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks; puudulikult soojustatud ja vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (vt nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). See kehtib ka vee läbijooksu kohta keldrisse ja elamu kandekonstruktsioonide omavahelisest deformatsioonist tekkinud prao kohta. Ainuüksi võimalus maja soojaks kütta ei tähenda elamu vastamist sihtotstarbele, kui selleks kulub ebamõistlikult palju energiat. (p 20)
Elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks; puudulikult soojustatud ja vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (vt nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). See kehtib ka vee läbijooksu kohta keldrisse ja elamu kandekonstruktsioonide omavahelisest deformatsioonist tekkinud prao kohta. Ainuüksi võimalus maja soojaks kütta ei tähenda elamu vastamist sihtotstarbele, kui selleks kulub ebamõistlikult palju energiat. (p 20)
Ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid (või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt müügiesemel on. Seda peaksid müüjale selgitama ka notarid (vt eelneva kohta Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). (p 25)
|
| 2-14-37663/54
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
10.10.2018 |
|
Kui ostja saab teada autoremonditöökojas, et ostetud auto mootori tihendi asemel on osaliselt kasutatud silikooni, siis tal ei pea tekkima kahtlust, et ostetud auto ei vasta lepingutingimustele ja seda ei saa lugeda mittevastavusest teadasaamiseks. Asjas tuvastas spetsialist hiljem, et auto ei vastanud lepingutingimustele, kuid mootoririket ei põhjustanud silikooni kasutamine. (p 12)
Eristada tuleb asja tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi ning varjatud puudusi. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Sealjuures saab asjaolust, et võimalikule puudusele viitas spetsialist, järeldada, et tegemist oli varjatud puudusega (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 25; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 31). (p 13)
Et ostjal oleks õigus tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, on ostjal kohustus müüjat puudustest teavitada. Teavitamine võib toimuda ka maksekäsu kiiremenetluse avaldusega. Antud juhul tõi ostja maksekäsu kiirmenetluse avalduses välja, et auto mootor jooksis kokku, remonditöökojas avastati, et osa mootori tihendite asemel on kasutatud ohtralt silikooni ning esinduses selgus, et autoga on sõidetud ilma õlita. Taoliselt oli ostja avalduses piisavalt kirjeldanud, millised puudused autol esinesid, et müüja saaks sellest järeldada, et ostja on soovinud teda teavitada asjal esinevatest puudustest. (p 16)
Kohus peab enne VÕS § 221 aluste kontrollimist hindama, kas ostja poolne puudustest teavitamata jätmine võis olla VÕS § 220 lg 3 mõttes mõistlikult vabandatav (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2017.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 15). (p 16)
|
| 3-2-1-49-17
|
Riigikohus |
14.06.2017 |
|
Ostja tõendamiskoormis ei saa professionaalse automüüjaga vaieldes olla piiramatu olukorras, mis nõuab süvendatud tehnilisi teadmisi. Ka puudusest teatamisel peab vaid oma majandus- või kutsetegevuses müügilepingu sõlminud ostja lepingule mittevastavust sellest teatamisel VÕS § 220 lg 2 järgi piisavalt täpselt kirjeldama. Järelikult ei saa ostjat kohustada VÕS § 218 lg 2 järgi tõendama lisaks turbolaaduri normaalsest kiiremale kasutuskõlbmatuks muutumisele ka selle põhjust sõiduki üleandmise ajal. (p 25)
VÕS § 218 lg 3 kohaldamisalasse kuulub ka garantiiremondi käigus tehtud eksimused, eeldusel, et müüja on kohustatud puuduse kõrvaldama ka seadusjärgse vastutuse järgi. Seega vastutab müüja lepingueseme puuduse eest nii juhul, kui see oli olemas asja üleandmisel, kui ka siis, kui see põhjustati garantiiremondi käigus või kui puudus jäeti garantiiremondi käigus kõrvaldamata, ehkki seda oleks saanud ja pidanud tegema. (p 25)
Garantii andja garantiist tulenev kohustus lõpeb VÕS § 155 lg 2 p 2 järgi, kui möödub tähtaeg, milleks garantii on välja antud. Kui garantiitähtaeg on möödunud ja garantiitingimused ei näe garantiiremondi korral ette garantii pikenemist üldiselt ega ka garantii korras asendatud detailidele, ei saa kohaldada VÕS § 231 lg 2 p-i 2, kui müügilepingu esemeks ei ole sõiduki detail, vaid sõiduk, ja seda garantii korras ei asendatud. (p 18-19)
Müügilepingust tulenevad ostja kulutuste (VÕS § 222 lg 5) ja kahju hüvitamise (VÕS § 115 lg 1) nõuded aeguvad TsÜS § 146 lg 1 ja VÕS § 227 esimese lause järgi kolme aasta jooksul asja üleandmisest. VÕS § 227 kolmanda lause järgi asja parandamisel müüja poolt algab aegumistähtaeg kõrvaldatud puuduse suhtes uuesti parandamisest arvates. See kehtib ka juhul, kui puudus kõrvaldatakse garantii korras. (p 27)
Hagi aluse kindlaksmääramine eeldab mõnetist üldistust. Kui ostja tugineb nõuet esitades sellele, et müüdud sõiduk on puudusega ehk müüja rikkus müügilepingut, siis oleks ebamõistlik asuda seisukohale, et kuna ostja ei väitnud sõiduki rikke põhjendusena kohe õlitussüsteemi puudulikkust, peab ta sellele tuginedes esitama uue hagi. Turbolaaduri rikke põhjused võivad olla erinevad ja igale väidetavale üksikule rikke põhjusele ei saa anda menetlusõiguslikult hagi alusena määravat tähendust. Uue hagi esitamine ei oleks mõistlik ega ka kooskõlas TsMS §-ga 2, sest uue hagi raames hakkaks kohus lahendama sisuliselt sama asja. Lisaks tuleb kohtul kaaluda võimalust, et ostja on hagi alust apellatsioonimenetluses täiendanud (vt TsMS § 652 lg 3 p 2). (p 24)
|
| 3-2-1-46-17
|
Riigikohus |
30.05.2017 |
|
VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest. Müüja vastutust ei mõjuta ka ainuüksi see, kui ostja võtab endaga kaasa inimese, kes on ehitusalase kogemusega. (p 24)
Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. (p 25)
Arvestades müüja avalikustatud teavet tervikuna, võiks järeldada, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus. Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi müüja. (p 26)
Müüjal ei ole küll kohustust kontrollida, kas ja millised puudused müügiesemel on. Kui aga puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest VÕS § 218 lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta. (p 28)
Kuigi müüjad on hüvitisnõude osas solidaarvõlgnikud, siis saab müüja vastu nõude rahuldada vaid juhul, kui ostja teatas temale puudusest tähtaegselt ning andis temale puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja (v.a juhul, kui see ei olnud VÕS § 115 lg 3 järgi vajalik). VÕS § 68 lg-st 1 tuleneb, et õiguskaitsevahendi (nt kahju hüvitamise) kohaldamise eelduste täitmine tuleb tuvastada iga solidaarvõlgniku suhtes eraldi. Seega kaasmüüja puudustest teavitamine ja temalt puuduste kõrvaldamise nõudmine ei anna iseenesest alust nõuda kahju või kulutuste hüvitamist ka teiselt müüjalt. (p 31)
Kui müügilepingus on mitu müüjat, siis asja üleandmise kohustuse osas on tegemist ühisvõlgnikega VÕS § 64 tähenduses. Müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju või kulutuste hüvitamise nõude osas on müüjad aga solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 mõttes. (p 16)
Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada. Isegi, kui notariaalses müügilepingus ei olnud kokkulepet küttesüsteemi kohta, võivad AÕS § 119 lg 2 kohaselt saada müügilepingu osaks ka tingimused, mis notariaalsest lepingust välja jäid, kuid milles siiski kokku lepiti. (p 19)
|
| 3-2-1-190-15
|
Riigikohus |
09.03.2016 |
|
Hagejal on võimalik oma nõue, kohustamaks kostjat viima müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega (st vabastada hagejale kuuluv 1/2 mõttelist osa kinnistust seda koormavast hüpoteegist), maksma panna AÕS § 349 arvestades. Otsuse, millega kohustatakse kostjat hüpoteegikanne kõrvaldama, täitmine on võimalik TMS § 182 kohaldamisega. Viidatud sättest tuleneb, et kui asjas on tehtud kohtuotsus, millega kohustatakse kostjat hüpoteek kõrvaldama, siis hagejal on võimalus tasuda nõue (mille tagamiseks on seatud hüpoteek) kostja eest ja algatada viidatud kohtulahendi alusel täitemenetlus, millega on võimalik tehtud kulutused kostjalt sisse nõuda. Kui ei ole selge hüpoteegiga tagatud nõude suurus või kas see nõue üldse on tekkinud (AÕS § 349 lg-d 1 ja 2), siis põhimõtteliselt on hagejal võimalik esitada ka TsMS § 368 lg 1 alusel tuvastushagi eelnimetatu kindlakstegemiseks ja TMS § 182 kohaselt asja menetluskulud kostjalt sisse nõuda. (p 19)
Hagejal on võimalik oma nõue, kohustamaks kostjat viima müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega (st vabastada hagejale kuuluv 1/2 mõttelist osa kinnistust seda koormavast hüpoteegist), maksma panna AÕS § 349 arvestades. AÕS § 349 annab nõudeõiguse kinnistu omanikule (vt RKTKo nr 3-2-1-147-14, p 17). Otsuse, millega kohustatakse kostjat hüpoteegikanne kõrvaldama, täitmine on võimalik TMS § 182 kohaldamisega. Viidatud sättest tuleneb, et kui asjas on tehtud kohtuotsus, millega kohustatakse kostjat hüpoteek kõrvaldama, siis hagejal on võimalus tasuda nõue (mille tagamiseks on seatud hüpoteek) kostja eest ja algatada viidatud kohtulahendi alusel täitemenetlus, millega on võimalik tehtud kulutused kostjalt sisse nõuda.
Kui ei ole selge hüpoteegiga tagatud nõude suurus või kas see nõue üldse on tekkinud (AÕS § 349 lg-d 1 ja 2), siis põhimõtteliselt on hagejal võimalik esitada ka TsMS § 368 lg 1 alusel tuvastushagi eelnimetatu kindlakstegemiseks ja TMS § 182 kohaselt asja menetluskulud kostjalt sisse nõuda. (p 19)
Kui isik on kantud vaidlusaluse kinnistu 1/2 mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse, saab ta nõuda pärast hüpoteegiga tagatud summa tasumist kolmandalt isikult talle kuuluvalt 1/2 mõtteliselt osalt kinnistust hüpoteegi kustutamiseks vajaliku tahteavalduse tegemist. Kui kolmas isik sellist tahteavaldust vabatahtlikult ei tee, saab isik oma nõude maksma panna, esitades hagi hüpoteegipidaja vastu hüpoteegi üleandmiseks või lõpetamiseks ja kinnistusraamatust kustutamiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. (p 19)
Kinnisasjal lasuvad õigused kujutavad endast üldjuhul lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Hagejal võib olla nõue kostja vastu, kohustamaks viima müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega (st vabastada hagejale kuuluv 1/2 mõttelist osa kinnistust seda koormavast hüpoteegist), kui pooled lepivad müügilepingus kokku, et hagejale tuleb omandiõigus üle anda vabana koormatistest. Kohustuse rikkumisel esitatavat täitmisnõuet välistavad asjaolud on sätestatud VÕS § 108 lg-s 2 ning müügilepingu puhul ka VÕS §-s 222. (p 17-18)
Eellepingu korral võib tegemist olla müügilepinguga, kui selle järgi on kokku lepitud nii müügiese kui ka hind, st müügilepingu olulised tunnused (vt RKTKo nr 3-2-1-22-13, p 20; RKTKo nr 3-2-1-78-09, p 12). (p 16)
|
| 3-2-1-100-15
|
Riigikohus |
30.09.2015 |
|
Kuna maakohus hindas kinnistu omadusi samale tõendile tuginedes, pidanuks ringkonnakohus võtma selle tõendi kohta selge seisukoha, mh põhjendama võimalikku ümberhindamist (TsMS § 653). Olukorras, kus pool ei ole vastupidiseid tõendeid esitanud, pidanuks ringkonnakohus iseäranis hoolsalt põhjendama, miks ta ei nõustu maakohtu hinnanguga asjaoludele. TsMS § 653 järgi peab ringkonnakohus mõnel tõendil põhineva asjaolu osas esimese astme kohtu otsust muutes märkima põhjuse, miks tuleb tõendit teisiti hinnata (vt ka Riigikohtu 2. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-14, p 12). (p 28)
Elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab vähemasti üldjuhul tõendama müüja. (p 27)
Asjatundja arvamusest metoodika puudumine ei anna veel alust pidada arvamust tõendina kõlbmatuks (vt ka Riigikohtu 22. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 41). Asjatundja arvamus põhineb tihti subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel. Ka ehitise puuduste kohta arvamuse andmisel ei saa eeldada, et ehitis tuleks selleks n-ö tervikuna lahti võtta, et nt konstruktsioonide seisukord kindlaks teha. Asjatundjad peavad rakendama oma kutsealal oodatavat hoolsust ja kasutatavat metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste kohaselt. (p 29)
Kui kinnistu on ostetud elamiseks, peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Eelkõige tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Kinnistu eksklusiivse asukoha ja suure väärtuse puhul saab oodata pigem kõrgemate kui keskmiste kvaliteedinõuete täitmist. (p 26)
Elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja. (p 27)
Ostjalt ei saa eeldada tuleohutusnõuetele vastavuse kohta asjatundja arvamuse tellimist ainuüksi seetõttu, et ostja kahtleb elamu tuleohutusnõuetele vastavuses. VÕS § 220 lg 3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. (p 31)
Isegi majandustegevuses tegutsev ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul rakendama erakorralisi meetmeid asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks, mh palkama selleks nt asjatundja (vt Riigikohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19). Füüsilisest isikutest ostjatel ei ole kohustust asja üle vaadata (VÕS § 219) (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 25). (p 34)
Asja lepingutingimustele mittevastavust saab hinnata ka asjatundja prognoosi põhjal, kuidas võib üks või teine asjaolu ajas mõjuda. (p 40)
Müüja vastutust ei välista ega piira ostjate kinnitus müügilepingus, et nad on teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest. (p 33)
VÕS § 101 lg 2 võimaldab õigustatud poolel valida, milliseid õiguskaitsevahendeid lepingu rikkumisel kasutada. Sama sätte teine lause täpsustab, et igal juhul on õigus nõuda kahju hüvitamist. Hinna alandamist ja kahju hüvitamist ei saa pool samadele puudustele tuginedes sama tagajärje kõrvaldamiseks korraga nõuda, kuid kohus ei või poolele ette heita, millise õiguskaitsevahendi ta valib. Kui kahjuhüvitis on kohtu hinnangul vastavalt asjaoludele liiga suur, on võimalik väljamõistetavat summat vähendada VÕS § 127 lg 5, § 139 või § 140 alusel. (p 24)
Puuduste kõrvaldamiseks vajalike tulevaste kulutuste hinnangulise maksumuse hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. (p 19)
Vt VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel kahju hüvitamise nõude üldiste eelduste kohta Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15. (p 20)
Puuduste kõrvaldamiseks vajalike tulevaste kulutuste hinnangulise maksumuse hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. (p 19)
|
| 3-2-1-50-15
|
Riigikohus |
25.05.2015 |
|
Enamusosaluse müümisel võõrandatakse äriühingu ettevõtet kui majandusüksust, mistõttu saab ettevõtte omadused lugeda müüdava osaluse omadusteks ja hinnata neid osa lepingutingimustele mittevastavuse hindamisel (Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 14–15; Riigikohtu 18. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-14, p 11). Sellisel juhul on alust lugeda aktsiate kui müügilepingu esemete omadusteks äriühingule kuuluvate hoonete omadused, sh puudused. Aktsiate omadusi mõjutab eelkõige puudustega kaasnev olulise investeeringu vajadus. (p 14)
Aktsiad ei saa olla kasutatud asjad VÕS § 224 p 3 mõttes. Seega ei piira VÕS § 224 p 3 ostja õigust alandada enampakkumisel ostetud aktsia hinda. (p 23)
Vastutuse piiramise kokkuleppele tugines hageja esimest korda ringkonnakohtu istungil. Ringkonnakohtu istungil vaidles kostja hageja väitele vastu, leides, et hageja on oma taotlusega hiljaks jäänud. Ringkonnakohus ei võtnud seisukohta kokkuleppele tuginemise lubatavuse ega kostja vastuväite kohta. Sellises olukorras ei oleks ringkonnakohus aga tohtinud oma otsuses kokkuleppele tugineda. Ringkonnakohus oleks TsMS § 463 lg 1 esimesest lausest tulenevalt pidanud hageja esitatud väite vastuvõtmise ja arvestamise kohta võtma selge seisukoha määrusega (vt selle kohta Riigikohtu 18. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-159-14, p 9). (p 16)
VÕS § 14 lg 2 järgi on teatamiskohustus nii lepingueelseid läbirääkimisi pidaval kui ka muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistaval isikul. Seega on enampakkumise korraldajal VÕS §-st 14 tulenevad kohustused juba enampakkumise väljakuulutamisel. (p 17)
VÕS § 14 lg-st 2 ei tulene kohustust teavitada teist lepingupoolt kõigest, mida teine pool otsuse tegemiseks või tingimustest arusaamiseks võiks vajada. Lepingueelsetel läbirääkimistel tekkivat teavitamiskohustust reguleerib ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 95 (vt Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 15). Nii müüja antud kinnituste kui ka VÕS § 14 lg 2 kohaldamisel tuleb arvestada sellega, kas ostja võinuks saada andmeid (mh avastada puudusi) temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt müügieset ja müüja esitatud andmeid üle vaadates ehk kas puudused, mida ostja oleks saanud ise avastada, olid varjatud puudused või mitte (vt ka Riigikohtu 12. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19). Sealjuures kannab varjatud puudustest tulenevat müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse riski müüja, st asi ei vasta lepingutingimustele ka juhul, kui müüja samuti puudustest ei teadnud. (p 18)
Pooled võivad kokkuleppel välistada või piirata müüja vastutust muuhulgas VÕS §-st 14 tulenevate kohustuste rikkumise eest. Kas konkreetne kokkulepe hõlmab ka VÕS §-st 14 tulenevaid kohustusi, peab kokkuleppe tõlgendamise reegleid (VÕS § 29) arvestades hindama kohus. Sealjuures tuleb arvestada seadusest tulenevate piirangutega vastutuse piiramisel, eelkõige VÕS § 106 lg-ga 2 ja § 221 lg-ga 2. Eelnimetatud sätete kohaldumise eelduseks vajalikud asjaolud peab esitama pool, kes kokkuleppe tühisusele või sellele tuginemise lubamatusele tugineb. (p 20)
Vastutuse piiramise kokkuleppele tugines hageja esimest korda ringkonnakohtu istungil. Ringkonnakohtu istungil vaidles kostja hageja väitele vastu, leides, et hageja on oma taotlusega hiljaks jäänud. Ringkonnakohus ei võtnud seisukohta kokkuleppele tuginemise lubatavuse ega kostja vastuväite kohta. Sellises olukorras ei oleks ringkonnakohus aga tohtinud oma otsuses kokkuleppele tugineda. Ringkonnakohus oleks TsMS § 463 lg 1 esimesest lausest tulenevalt pidanud hageja esitatud väite vastuvõtmise ja arvestamise kohta võtma selge seisukoha määrusega (vt selle kohta Riigikohtu 18. veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-159-14, p 9). Hageja väide asetas kostja uude protsessuaalsesse positsiooni, mida oleks pidanud pooltega arutama ja andma pooltele võimaluse esitada oma seisukoht (vt ka Riigikohtu 9. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-166-12, p 15; 5. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-07, p 16). (p 16)
|
| 3-2-1-56-14
|
Riigikohus |
18.06.2014 |
|
vt 3-2-1-17-12, p 14.
Kui osaühingu 100%-lise osaluse müüja kinnitab müügilepingus, et osaühingul ei ole rohkem kohustusi, kui ostjale teada antud, kuid hiljem esitab võlausaldaja osaühingu vastu nõude, milles ostjat müügilepingut sõlmides ei teavitatud, on müüja andnud ostjale üle lepingutingimustele mitte vastava osa ning põhjustanud sellega ostjale kahju VÕS § 225 mõttes. Kahju suuruseks võib olla varjatud kohustuse suurus (p 11).
Kui osaühingu 100%-lise osaluse müüja kinnitab müügilepingus, et osaühingul ei ole rohkem kohustusi, kui ostjale teada antud, kuid hiljem esitab võlausaldaja osaühingu vastu nõude, milles ostjat müügilepingut sõlmides ei teavitatud, on müüja andnud ostjale üle lepingutingimustele mitte vastava osa ning põhjustanud sellega ostjale kahju VÕS § 225 mõttes. Kahju suuruseks võib olla varjatud kohustuse suurus (p 11).
|
| 3-2-1-129-12
|
Riigikohus |
19.11.2012 |
|
Kuna eluliselt on usutav, et teadaolev oluline püsiv müra eluruumis võib mõjutada selle müügihinda, võib kohus hinna alandamise puhul ilma ekspertarvamuseta määrata vaidlusaluses ulatuses täitmise väärtused VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel hinnanguliselt.
Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel.
Korterit ostes tuleb pidada endastmõistetavaks, et selles ei esineks elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Nii ei sobi elamiseks nt korter, milles ei ole võimalik tagada elamiseks elementaarseid tingimusi, nt normaalset temperatuuri (vt selle kohta ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Elementaarsed elutingimused hõlmavad vähemalt uutes ehitistes üldjuhul ka nt elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. See kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uue korteriga samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum ei vasta müra osas avalik-õiguslikele normidele, võib müüdav eluruum olla puudustega ka VÕS § 217 lg 2 p 3 mõttes. Ainuüksi avalik-õiguslike normide ületamine müra osas loob eelduse, et lepinguese selles osas müügilepingule ei vasta.
Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama. Asja ümbritsev müra võib vähendada asja, sh korteriomandi väärtust, kui see segab asja kasutamist ning asja omanikul ei ole.
Müüja peab korteri müümisel arvestama, et elementaarsetele elutingimustele mittevastav eluruum on eelduslikult lepingueseme puuduseks ja oma vastutuse selle eest saab ta välistada üldjuhul üksnes siis, kui on puuduse enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Müüja vastutus on piiratud seda rohkem, mida rohkem on ta müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud.
Kuna eluliselt on usutav, et teadaolev oluline püsiv müra eluruumis võib mõjutada selle müügihinda, võib kohus ilma ekspertarvamuseta määrata vaidlusaluses ulatuses täitmise väärtused VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel hinnanguliselt.
Vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19.
Müüja peab korteri müümisel arvestama, et elementaarsetele elutingimustele mittevastav eluruum on eelduslikult lepingueseme puuduseks ja oma vastutuse selle eest saab ta välistada üldjuhul üksnes siis, kui on puuduse enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Müüja vastutus on piiratud seda rohkem, mida rohkem on ta müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud.
Vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 18.
Hinna alandamise üldiste materiaalõiguslike eelduste täitmist peab tõendama hinna alandamisele tuginev lepingupool (s.o ostja), st ta peab tõendama kehtiva müügilepingu olemasolu ja seda, et müügilepingu ese ei vasta lepingutingimustele (vt Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 16). Lisaks peab ostja tõendama hinna alandamise formaalsete eelduste täitmise, st eelkõige hinna alandamise avalduse esitamise.
Müüja peab tõendama temale kasulikke asjaolusid, eelkõige vastutuse puudumist müügieseme puuduse eest. Seega ei pea ostja hinna alandamisel tõendama müüja vastutust, v.a puuduse olemasolu riski ülemineku ajal ostjale (vt VÕS § 218 lg-d 1 ja 2). Vastutust välistavaid asjaolusid, nagu puuduse põhjustamine ostja poolt, ostja teadmine puudusest, vastutust piirav kokkulepe või puudusest õigel ajal teatamata jätmine peab esitama ja tõendama müüja.
|
| 3-2-1-156-11
|
Riigikohus |
08.02.2012 |
|
Asjaolu üldtuntuks lugemisel TsMS § 231 lg 1 alusel tuleb kohtuotsuses ka märkida, mille põhjal kohus selleni jõudis, ja enne võimaldada pooltel selle asjaolu kohta seisukohta avaldada (vt ka Riigikohtu 13. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-04, p 14).
Müügieseme lepingus märgitud mõõtude või muude arvnäitajate tegelikest erinemise korral ei saa alati rääkida lepingu rikkumisest VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Selleks tuleb esmalt kindlaks teha, kas tegemist on kokkulepitud omadusega või kas erinevusega kaasneb rikkumine muul alusel (nt VÕS § 217 lg 2 p 2 või 3 järgi). Vajadusel tuleb lepingut tõlgendada ja hinnata omaduse olulisust lepingu kontekstis.
Pooled võivad müügieset iseloomustavad andmed nagu ka nende andmete saamise (mh mõõdistamise) metoodika ja korra omavahelises suhtes ise kokku leppida. Kokkuleppe tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS §-st 29, mh tuleb kindlaks teha, millisest metoodikast lähtudes on suurused määratud.
Kokkuleppe puudumisel saab korteriomandi reaalosa üldpinna määramisel lähtuda Majandus- ja kommunikatsiooniministri 24. detsembri 2002. a määrusest nr 69 "Ehitise tehniliste andmete loetelu".
Ebaõigete faktiliste andmete kandmine maatüki või ehitise kohta registrisse ei muuda selle tegelikke omadusi.
Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused:
• müügileping on kehtiv;
• müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);
• müüja vastutab asja puuduse eest;
• müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2).
Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:
• puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale;
• puudus ei tulenenud ostjast;
• ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma;
• sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda;
• ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav; puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale.
Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale. Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16; 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12).
Seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise tähtaega. Kujundusõigusena ei allu see ka aegumisele (vt TsÜS § 142 lg 1), küll aeguvad hinna alandamisest tulenevad lepingulised nõuded.
Ostuhinna alandamine võib olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega, kui müüja on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Hinna alandamisele saab analoogia korras kohaldada ka VÕS § 118 lg-s 2 lepingust taganemise tähtaja kohta sätestatut. See tähendab, et kui kohustuse täitmise nõue (eelkõige puuduse kõrvaldamise nõue) nõue on aegunud ja võlgnik sellele tugineb, on hinna alandamine puudusele tuginedes tühine. Sel juhul on ka hagi hinna alandamise kehtivuse tuvastamiseks esitatud õigusliku huvita.
Hinna kehtiva alandamise tagajärjeks on lepingu muutmine poolte kohustuste kokkulepitud tasakaalu taastamise eesmärgil. Hinda saab alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse(vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 18, 20; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12):
Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
Asjaolu, et täitmise väärtusi ei saa kindlaks teha, tõendamise koormis on ostjal (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12).
Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:
• puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale;
• puudus ei tulenenud ostjast;
• ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma;
• sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda;
• ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav; puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale.
Korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluvad piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, samuti võib sinna kuuluda püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Korteriomandi reaalosast välja jäävat osa, mis on korteriomanike kaasomandis, kasutavad korteriomanikud KOS § 12 järgi. Keldripinda ei saa jagada korteriomanike vahel piiratud lahuspindadeks selliselt, et üldkasutatavat pinda sinna ei jääkski, sest sel juhul ei oleks võimalik ka lahuspindasid kasutada.
|
| 3-2-1-98-09
|
Riigikohus |
28.10.2009 |
|
Kui lepingu eesmärgiks on valmistatava asja müük, tuleb VÕS § 208 lg 2 esimese lause alusel eeldada, et pooled sõlmisid müügilepingu. Asjaolu, et lepinguga kohustus üks pool ehitama hoone, milles asuv korteriomand oli lepingu esemeks, ei tähenda, et osaliselt kohalduvad lepingule VÕS § 208 lg 2 teise lause alusel töövõtulepingu sätted.
Müüdud või tellitud asja puuduse kõrvaldamise kulude eelnevat hüvitamist on ostjal või tellijal õigus nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103 ja § 115 alusel ka kahjuhüvitisena täitmise asemel.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-45-08. Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-13-07.
|
| 3-2-1-84-06
|
Riigikohus |
12.10.2006 |
|
TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib isik esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohus peab sellise huvi olemasolu hagi menetlusse võtmisel omal algatusel kontrollima ning kui hagi ei vasta nimetatud nõudele, andma tähtaja õigusliku huvi põhjendamiseks. Kui hageja ei suuda oma õiguslikku huvi põhjendada, tuleb hagi jätta menetlusse võtmata või juba menetlusse võetud hagi jätta läbi vaatamata.
Isikul puudub tuvastushuvi, kui tuvastamisele järgneda võivad nõuded on ilmselgelt lõppenud, aga ka siis, kui need on ilmselt aegunud ja kostja sellele tugineb. Kui isik soovib põhjendada oma tuvastushuvi sellega, et esitada teise isiku vastu võimalikke puuduste kõrvaldamise või kahju hüvitamise nõudeid, ei peaks hagi rahuldama, kui nende nõuete esitamine ei ole ilmselgelt enam võimalik.
Vähemalt korteriomandi esmamüügi korral on ostjal õigus saada müüjalt kõik kaasomandit puudutavad dokumendid. Selle kokkuleppeline välistamine oleks lubatud üksnes juhul, kui ostjale on tagatud mõistlik võimalus saada need dokumendid viivitamata muul viisil, nt valitsejalt või korteriühistult. Siiski ei saa kaasomandit puudutavate dokumentide üleandmist valitsejale või korteriühistule lugeda võrdseks nende üleandmisega ostjale. Sellega saaks müüja kohustuse lugeda täidetaks vaid siis, kui ostja sellega nõustub või selle hiljem heaks kiidab. Hea usu põhimõttega võib siiski olla vastuolus ostja tuginemine müüjapoolsele lepingu rikkumisele, kui ostjal oli võimalik saada soovitud dokumendid viivitamata valitsejalt või ühistult ja teda oli sellest võimalusest teavitatud.
Korteriomandiseaduses sätestatud korteriomandi mõistest ei tulene üksiku korteriomaniku õigusi kaasomandi eseme suhtes tervikuna ning iga korteriomanik on õigustatud käsutama temale kuuluva korteriomandi reaalosa koos selle juurde kuuluva kaasomandi mõttelise osaga, kaasomandi eseme valitsemist tervikuna korraldavad korteriomanikud aga ühiselt.
Asja müümisel tuleb lisaks asjale endale anda üle ka selle päraldiseks olevad dokumendid.
|
| 3-2-1-77-02
|
Riigikohus |
09.09.2002 |
|
TsK § 246 kohustas müüjat teatama ostjale kolmandate isikute kõikidest õigustest müüdavale asjale. 01.09.1994 kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 108 lg 1 sätestas kohustuse toimida tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste kandmisel heas usus. Sellest tuleneb, et müüja peab informeerima ostjat kõigist asjaoludest, mille vastu võib eeldada ostja mõistlikku huvi.
TsMS § 82, mille eesmärgiks on menetluse kiirendamine, võimaldab põhihagi menetluses kostjana osaleva isiku nõudel välja mõista ka kahju, mis tal tekib tulevikus samas asjas tehtud kohtuotsuse täitmisest.
Tulenevalt TsK §-st 246 ja 01.09.1994 kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 108 lg-st 1 tuleb ostjat informeerida kolmandate isikute kõikidest õigustest müüdava asja suhtes, mis kahjustavad või võivad kahjustada ostja valdamis-, kasutamis- ja käsutamisõigust, samuti asjaoludest, mis mõistlikult eeldades on ostja jaoks olulised. Seega on rendile antud asja müüjal kohustus informeerida ostjat rendile antud varale tehtud parendustest ja selleks antud nõusolekust ning ei piisa ostja teavitamisest ainult vara suhtes sõlmitud rendilepingust.
Renditud vara parendamisest võivad rentnikul tekkida erinevad nõuded, järelikult on mõistlik eeldada ostja huvi selle vastu, kas rentnik on müüdavat vara parendanud ja kas selleks on rendileandja luba. Seega tulenevalt TsK §-st 246 ja 01.09.1994 kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 108 lg-st 1 on rendile antud asja müüjal kohustus informeerida ostjat nimetatud asjaoludest ning ei piisa ostja teavitamisest ainult vara suhtes sõlmitud rendilepingust.
|
Facebook
X.com