Kohtulahendite liigitus

Kokku: 17| Näitan: 1 - 17

  • Esimene
  • Eelmine
  • 1
  • Viimane
Kohtuasja nrKohusLahendi kp Seotud sätted Märksõnad ja annotatsioonid kuva annotatsioonid
2-13-56825/57 PDF Riigikohtu tsiviilkolleegium 24.01.2018
VÕS § 279 lg 1 annab üürileandjale mõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks alates hetkest, kui üürileandja puudusest teada sai või pidi teada saama. Tulenevalt VÕS § 279 lg-st 4 ja VÕS § 279 lg-st 1 võib lepingu etteteatamistähtajata üles öelda ka juhul, kui puuduse tõttu on asja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud ning üürileandja teab asjal esinevast puudusest. Sellises olukorras ei ole vajalik, et üürnik annaks veel täiendava tähtaja lisaks seaduses juba antud tähtajale. See seisukoht kehtib ainult üüritud asja kasutamist oluliselt takistava või kasutamist välistava puuduse korral. (p 16)
3-2-1-179-15 PDF Riigikohus 05.05.2016
VÕS § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist ei saa üürileandja pärast kaubanduskeskuse võõrandamist nõuda. VÕS § 135 lg 2 ei ole iseenesest nõude alus. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei oleks üürileandjal olnud võimalik üüritulu teenida, sest tal puudus pärast omandiõiguse üleandmist võimalus vaidlusaluseid ruume kolmandate isikute valdusesse anda, st neid välja üürida. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää üürileandjal üürniku tõttu saamata üüritulu, st puudub üürniku põhjustatud varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes. (p 27) Üüripinna võõrandamisel ei ole siiski välistatud, et üürileandja kahju, st saamata jäänud tulu võib avalduda ka muul viisil. Muuhulgas võib kaubanduskeskuses asuvate ruumide üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine mõjutada kaubanduskeskuse müügihinda. Ka siis kui müügihind seetõttu väheneb, on üürileandja jaoks tegemist saamata jäänud tuluga VÕS § 128 lg 4 mõttes. Mõju keskuse müügihinnale sõltub siiski konkreetse ostja huvidest ja eesmärkidest. Kahju hüvitamist nõudva üürileandja kohustus on tõendada, kas ja millises ulatuses on üürilepingu lõpetamine kaubanduskeskuse hinda mõjutanud. (p 29) Kahju arvutamisel tuleb lähtuda eelkõige VÕS § 127 lg-st 1. Üürileandjal tuleb tõendada, et ta oleks keskuse müünud kallimalt, kui üürnik ei oleks lepingut rikkunud ning see oleks edasi kehtinud. Üürnik võib omakorda tõendada, et sellist tulu ei oleks hageja saanud teenida. Lisaks on kohtul kohustus vajadusel kohaldada VÕS § 139 lg-t 1. Müügihinna vähenemise tõttu väljamõistetav kahju ei saa olla siiski suurem kui VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud esialgse üürilepingu ning turuhinna vahe üürilepingu tähtaja lõpuni. (p 31) Üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust ei piira VÕS § 127 lg 2 mõttes see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel. VÕS § 127 lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist. (p 30)
3-2-1-112-15 PDF Riigikohus 26.11.2015
VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid sätte eesmärgiks on tagada, et kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik. (p 17)
3-2-1-122-15 PDF Riigikohus 11.11.2015
Kinnisasja omandajale VÕS § 271 alusel üleläinud üürilepingu või VÕS § 341 alusel üleläinud rendilepingu saab omandaja lõpetada lisaks kokkuleppele ühepoolselt ennetähtaegselt ülesütlemisega. Eraldi aluse üürilepingu ülesütlemiseks üürileandja vahetumise tõttu annab VÕS § 323, mida saab omakorda välistada VÕS § 324 alusel üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmisega. Sama kinnitab TMS § 161. Üle ei lähe mh kinnisasja tasuta kasutamise lepingud (vt VÕS § 389), milleks võivad mh olla ka sümboolse üüriga üürilepingud. (p 20)
3-2-1-128-14 PDF Riigikohus 10.12.2014
Üürileandja, sisenedes üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata, rikkus poolte sõlmitud üürilepingut ega austanud üürniku õigust kodu puutumatusele (PS § 33) ning seda saab lugeda mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul oli üürnik õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema. Seda õigust ei välista ka rikkumise ühekordsus. (p 16)
3-2-1-42-14 PDF Riigikohus 18.06.2014
Üldjuhul (v.a seaduses sätestatud erandid) saab üürilepingu erakorraliselt üles öelda ilma ette teatamata. Samas võivad pooled omavahel kokku leppida üürilepingu erakorralise ülesütlemise etteteatamise tähtaja ka nendel juhtudel, mil seadus etteteatamist ei nõua. Lepingupooled võivad seaduses sätestatust kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et kõrvalekaldumine ei ole lubatud (nt VÕS § 275 eluruumi üürilepingu puhul üürniku suhtes), või kui see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi (vt ka Riigikohtu 9. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-06, p 15). Üürilepingu pooled võivad kokku leppida, et erakorralise ülesütlemise aluseks ongi üksnes kindla etteteatamistähtaja järgimine (p 11).
3-2-1-5-13 PDF Riigikohus 30.04.2013
Kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Lepingu üüri maksmata jätmise tõttu ülesütlemise järel saab ta nõuda üürnikult üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamist.
3-2-1-9-13 PDF Riigikohus 13.03.2013
VÕS § 338 lg-s 1 nimetatud aegumistähtaeg kehtib nii VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud kulutuste hüvitamise nõudmisel kui ka VÕS § 286 lg 2 järgi üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudele käsundita asjaajamise sätete aluse. (p 12)
3-2-1-139-12 PDF Riigikohus 28.11.2012
Kuivõrd poolte kokkuleppest tulenevalt sõltus vaidlusaluse allüürilepingu kehtivus üürilepingu kehtivusest, siis tuli kohtul allüürilepingu kehtivuse üle peetavas vaidluses hinnata ühe asjaoluna ka üürilepingu ülesütlemise kehtivust, sest sellest sõltus poolte nõuete rahuldamine. Nimetatud asjaolu tuleb hinnata sõltumata sellest, kas üürilepingu teine pool kaasatakse menetlusse või mitte. Üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa allüürilepingu lõppemist. Allkasutusleping võib pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõppeb kasutuslepingu lõppedes (vt Riigikohtu 3. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 12). Lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Lepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses tagasiulatuvalt. Kui hagiavalduse esitamise seisuga ei olnud hageja üürilepingu ülesütlemise teadet saanud, siis ei olnud omanik üürilepingut kehtivalt üles öelnud (vt selle kohta ka Riigikohtu 20. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 19).
3-2-1-84-10 PDF Riigikohus 09.11.2010
Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu 21. mai 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus. Üürilepingu ülesütlemise aluseks on vaid see, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi. VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus (vt Riigikohtu 29. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 21). Välistatud ei ole võimalus, majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, võib olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul. VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Samas ei ole selle sätte alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest (vt Riigikohtu 29. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 13 ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 13), kuid seda vaid juhul, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi. Kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Lisaks on põhjendatud üürileandja nõue üürniku vastu lepingu täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise saamiseks. Arvestades, et üürileping on kehtiv, ei ole võimalik kvalifitseerida sellist nõuet kahju hüvitamise nõudeks (vt ka Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 14). Tsiviilasjades nr 3-2-1-37-09 ja nr 3-2-1-62-04 tehtud otsustes (vastavalt p-d 21 ja 18) on kolleegium selgitanud õiguslikke tagajärgi ka olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Sellisel juhul toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel aga sellist kahju hüvitamise kohustust endaga kaasa ei too.
3-2-1-54-10 PDF Riigikohus 16.06.2010
VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. VÕS § 313 lg 3 järgi ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
3-2-1-29-10 PDF Riigikohus 27.04.2010
"Oluline osa" VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes on määratlemata õigusmõiste ning seda tuleb hinnata iga juhtumi eripära silmas pidades. Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras.
3-2-1-37-09 PDF Riigikohus 18.05.2009
Kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis VÕS §-s 325 sätestatud nõudeid järgides üürilepingu üürnikupoolse lepingurikkumise tõttu üles öelnud, on tal õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võiks üürileandja nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. VÕS § 135 lg 1 kohaldub analoogia alusel ka lepingu ülesütlemise korral. Kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni. Kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. See seisukoht käsitleb kahju hüvitamise kohustuse tekkimise võimalust olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel ei saa kaasa tuua lepingut ülesütleva poole kohustust hüvitada kahju. Kahju hüvitamise kohustus võib järgneda ülesütlemisele siis, kui lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise on käsitatav lepingurikkumisena.
3-2-1-81-08 PDF Riigikohus 22.10.2008
Tuvastamaks üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb esmalt kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega. Üürilepingu ülesütlemise avaldus ei pea sisaldama üürniku rikkumiste täpset kirjeldust. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p-le 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid. Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust.
3-2-1-20-08 PDF Riigikohus 23.04.2008
Kinnisasja omandaja saab lisaks üldistele lepingu erakorralise lõpetamise alustele elu- või äriruumide tähtajalise või tähtajatu üürilepingu kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamistähtajaga (VÕS § 323 lg 1, § 312) üles öelda vaid tungival omavajadusel, mille esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda. VÕS § 323 lg 1 ei eelda, erinevalt § 313 lg-st 1, lepingu poolte huvide kaalumist. Kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel lõpetada. Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega), vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Juriidilise isiku omavajadus võib seisneda näiteks üürilepingu eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks, st õiguslikus mõttes peaksid ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik olema identsed. Üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine ei ole tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Kinnistu ostmiseks laenu võtmine kujutab endast kolmanda isiku normaalsest majandustegevusest tulenevat tavapärast riski, mis samuti ei ole tungivaks omavajaduseks VÕS § 323 lg 1 mõttes. Üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine ei ole küll lepingurikkumine, kuid kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine või VÕS § 324 lõikes 1 sätestatud märke tegemise võimaluse kasutamata jätmine ei võta üürnikult õigust nõuda kahju hüvitamist, kuid need asjaolud võivad olla arvestatavad kahju suuruse kindlaksmääramisel.
3-2-1-143-07 PDF Riigikohus 29.01.2008
Ainuüksi üürilepingu ülesütlemise kehtivaks lugemine ei välista üürniku võimalikku kahju hüvitamise nõuet üürileandja vastu, kui üürilepingu lõpetamise aluseks olevad asjaolud olid põhjustatud üürileandja poolsest üürilepingu rikkumisest.
3-2-1-99-07 PDF Riigikohus 29.10.2007
Üürilepingu ülesütlemisavalduse kehtivust hea usu põhimõtte rikkumine ei mõjuta. Hea usu põhimõtte rikkumine võib kaasa tuua üürisuhte ülesütlemisest tuleneva nõude ja sellest tulenevalt ka eluruumi tagastamise nõude rahuldamata jätmise kohtumenetluses. Kui üüritud eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele, ja üürnik keeldub remondi ajaks talle pakutud teise eluruumi kolimast, s.o rikub talumis- ja koostöökohustust, ei ole üürileandja VÕS § 317 alusel üürilepingut üles öeldes oma õigusi kuritarvitanud ja üürilepingu ülesütlemine ei ole sellisel juhul vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna üürilepingu erakorralise ülesütlemise puhuks kohalikule omavalitsusele elamispinna andmise kohustust pandud ei ole, ei pidanud kohus kohaliku omavalitsuse üksust sellesse menetlusse kaasama.

Kokku: 17| Näitan: 1 - 17

  • Esimene
  • Eelmine
  • 1
  • Viimane