2-11-45657/146
|
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium |
02.04.2018 |
|
VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb eelkõige kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab lugeda selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Üürilepingu korral on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas üldjuhul poolte ühine arusaam sellest, et üüripinna väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu.
Üürihinna muutumine ainult 12% võrra ei ole käsitletav lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude olulise muutumisena, millega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine VÕS § 97 lg 1 mõttes.
Seadusest ei tulene, et enne üürilepingu lõpetamist on vajalik alustada läbirääkimisi üürihinna vähendamiseks. VÕS § 97 lg 4 annab kahjustatud poolele võimaluse nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt, kuid mitte varasena seisuga, kui alates kohustuste vahekorra muutumisest. Vähendatud üürihinna suurus ei saa sõltuda sellest, kas lepingupoolte vahel on enne toimunud läbirääkimisi üürihinna vähendamiseks või mitte.
VÕS § 97 lg 4 seob lepingu tagasiulatuva muutmise kohustuste vahekorraga muutumisega, mitte aga ajahetkega, mil muudetakse teiste üürnike üürihindu.
Kahjustatud poole õigus nõuda VÕS § 97 järgi lepingu muutmist ei ole ajaliselt piiratud, mistõttu ta ei kaota oma nõudeõigust ka siis, kui ta seda viivitamatult ei kasuta.
|
| 2-16-10710/78
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
28.02.2018 |
|
VÕS § 299 annab tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale õiguse tõsta üüri seaduses sätestatud juhtudel ühepoolse tahteavaldusega, s.t muuta üürilepingut ühepoolselt, eeldusel et pooled ei ole sellist võimalust kokkuleppel välistanud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve. (p 10)
Selleks, et üüri tõstmine oleks kehtiv, peab üüri tõstmise teade mh vastama VÕS § 299 lg-s 2 märgitud tingimustele. Üürileandja peab üüri tõstmise teates teiste andmete kõrval VÕS § 299 lg 2 p 3 kohaselt põhjendama, miks ta üüri tõstab ning näitama ka arvestuse, millel üüri tõstmine põhineb. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri tõstmine on VÕS § 301 tähenduses ülemäärane või mitte. Samuti peab üürileandja ühepoolne üüri tõstmine olema majanduslikult põhjendatud (Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-05, p 11; 19. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-05, p 16). (p 11)
VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib teates üüri tõstmise põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. (p 12)
Üüri turuhinna määramisel tuleb arvesse võtta, kas tegemist on eluruumide pikaajalise üürilepinguga või ja majutusettevõtte ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepinguga VÕS § 272 lg 4 p 1 mõttes. (p 15)
|
| 3-2-1-179-15
|
Riigikohus |
05.05.2016 |
|
Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluna saab käsitada poolte ootust, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning seetõttu on võimalik pooltel üürilepingut täita, s.o tegemist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluga VÕS § 97 lg 1 tähenduses (vt müügilepingu kohta Riigikohtu 26. oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15). Lepingupoolte kohustuste vahekorra olulist muutumist hinnates tuleb arvestada poolte kohustuste iseloomu. (p-d 34–35)
Üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust ei piira VÕS § 127 lg 2 mõttes see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel. (p 30)
VÕS § 127 lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist. (p 30)
VÕS § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist ei saa üürileandja pärast kaubanduskeskuse võõrandamist nõuda. VÕS § 135 lg 2 ei ole iseenesest nõude alus. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei oleks üürileandjal olnud võimalik üüritulu teenida, sest tal puudus pärast omandiõiguse üleandmist võimalus vaidlusaluseid ruume kolmandate isikute valdusesse anda, st neid välja üürida. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää üürileandjal üürniku tõttu saamata üüritulu, st puudub üürniku põhjustatud varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes. (p 27)
VÕS § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist ei saa üürileandja pärast kaubanduskeskuse võõrandamist nõuda. VÕS § 135 lg 2 ei ole iseenesest nõude alus. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei oleks üürileandjal olnud võimalik üüritulu teenida, sest tal puudus pärast omandiõiguse üleandmist võimalus vaidlusaluseid ruume kolmandate isikute valdusesse anda, st neid välja üürida. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää üürileandjal üürniku tõttu saamata üüritulu, st puudub üürniku põhjustatud varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes. (p 27)
Üüripinna võõrandamisel ei ole siiski välistatud, et üürileandja kahju, st saamata jäänud tulu võib avalduda ka muul viisil. Muuhulgas võib kaubanduskeskuses asuvate ruumide üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine mõjutada kaubanduskeskuse müügihinda. Ka siis kui müügihind seetõttu väheneb, on üürileandja jaoks tegemist saamata jäänud tuluga VÕS § 128 lg 4 mõttes. Mõju keskuse müügihinnale sõltub siiski konkreetse ostja huvidest ja eesmärkidest. Kahju hüvitamist nõudva üürileandja kohustus on tõendada, kas ja millises ulatuses on üürilepingu lõpetamine kaubanduskeskuse hinda mõjutanud. (p 29)
Kahju arvutamisel tuleb lähtuda eelkõige VÕS § 127 lg-st 1. Üürileandjal tuleb tõendada, et ta oleks keskuse müünud kallimalt, kui üürnik ei oleks lepingut rikkunud ning see oleks edasi kehtinud. Üürnik võib omakorda tõendada, et sellist tulu ei oleks hageja saanud teenida. Lisaks on kohtul kohustus vajadusel kohaldada VÕS § 139 lg-t 1. Müügihinna vähenemise tõttu väljamõistetav kahju ei saa olla siiski suurem kui VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud esialgse üürilepingu ning turuhinna vahe üürilepingu tähtaja lõpuni. (p 31)
Üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust ei piira VÕS § 127 lg 2 mõttes see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel.
VÕS § 127 lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist. (p 30)
VÕS § 296 lg 1 ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Tegemist on ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle aja eest. Üürileandja võib üürnikult nõuda üüri, arvates sellest maha kolmandatelt isikutelt saadud tasu ning kokkuhoitud kulud. (p 19)
Ainuüksi uue üürilepingu sõlmimist ei saa pidada asja kasutamise takistuseks VÕS § 296 lg 1 tähenduses. Üürnik võib üüri maksmisest keelduda ainult juhul, kui üürnik ei saa ruume kasutada uute üürilepingute tõttu. See tähendab, et üürnikul on tahe ja kavatsus ruume kasutada, kuid seda takistavad kolmandad isikud (st uued üürnikud). Iseenesest ei ole välistatud, et üürileandja sõlmib samade ruumide üürimiseks mitu üürilepingut. Sellisel juhul tuleb üürileandjal aga tagada, et ta suudab kõiki lepinguid täita. Oma kohustuste täitmiseks võib üürileandja mõnes üürilepingus nt kokku leppida üüripinna vabastamises kiirendatud korras. Võimalik, et üürileandjal võib olla seetõttu ka kohustus nt leppetrahvi tasuda. Vastasel juhul on üürnikul, kes takistuse tõttu ruume kasutada ei saa, õigus rakendada õiguskaitsevahendeid. (p 20)
|
| 3-2-1-91-15
|
Riigikohus |
16.12.2015 |
|
Tasu üürniku kasutatud elektri eest tuleb lugeda VÕS § 292 lõike 1 tähenduses asja kasutamisega seotud kuluks, toimugu kasutamine siis kas seadusliku või ebaseadusliku ahela kaudu. Üürnik, kes kasutab elektrienergiat mõõtmata elektriahela kaudu, peab üürileandjale üürilepingujärgse kõrvalkuluna hüvitama eelduslikult kulud, mis seostuvad asja kasutamisega ja mille eest üürileandja on tasunud kolmandale isikule. (p 12)
|
| 3-2-1-29-10
|
Riigikohus |
27.04.2010 |
|
Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja. Asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hageja (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12).
VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus) (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-05, p 20). Erandina võib juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt kohase ja mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus.
Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja. Asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hageja (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12).
"Oluline osa" VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes on määratlemata õigusmõiste ning seda tuleb hinnata iga juhtumi eripära silmas pidades.
Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras.
Üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras.
|
| 3-2-1-37-09
|
Riigikohus |
18.05.2009 |
|
Seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmist peab kohus kontrollima sõltumata sellest, kas pooled sellele tuginevad.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-31-08.
Kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis VÕS §-s 325 sätestatud nõudeid järgides üürilepingu üürnikupoolse lepingurikkumise tõttu üles öelnud, on tal õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võiks üürileandja nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. VÕS § 135 lg 1 kohaldub analoogia alusel ka lepingu ülesütlemise korral.
Kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni.
Kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. See seisukoht käsitleb kahju hüvitamise kohustuse tekkimise võimalust olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel ei saa kaasa tuua lepingut ülesütleva poole kohustust hüvitada kahju. Kahju hüvitamise kohustus võib järgneda ülesütlemisele siis, kui lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise on käsitatav lepingurikkumisena.
VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Üürileandjal on õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri kuni ajani, mil üürnik ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde tegemise tõttu). Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud üürnik enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea üürnik üürileandjale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma.
VÕS § 296 lg 3 ei ole äriruumi üürilepingu sõlmimisel imperatiivne. Seega võib poolte sõlmitud üürilepingust tuleneda, et aja eest, mil üürnik asja kasutada ei saa temast oleneval põhjusel, tuleb üürnikul maksta lepingus kokkulepitud üüri ning et üürileandja kokkuhoitut ei tule üürist maha arvestada.
Kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis VÕS §-s 325 sätestatud nõudeid järgides üürilepingu üürnikupoolse lepingurikkumise tõttu üles öelnud, on tal õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võiks üürileandja nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. VÕS § 135 lg 1 kohaldub analoogia alusel ka lepingu ülesütlemise korral.
Kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni.
Ümberehitustöödega seotud kahju hüvitamise nõudeid ei tuleks üürilepingu rikkumise puhul, mis seisneb üüri tasumata jätmises, VÕS § 127 lg-le 2 tuginedes hüvitada, kuna üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks ei saa olla kohustus hüvitada ümberehitustööde kulusid, kui üürnik üürilepingut ei täida, jättes üüri tasumata.
|
| 3-2-1-21-08
|
Riigikohus |
16.04.2008 |
|
TsMS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus poole nõuded otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. TsMS § 442 lg-st 5 tulenevalt peab resolutsiooni sõnastusest olema üheselt mõistetav ka see, millised nõuded jätab kohus rahuldamata. Resolutsiooni ühemõtteline sõnastus on muu hulgas vajalik TsMS § 428 lg 1 p 2 ja § 371 lg 1 p 4 kohaldamisel.
VÕS § 286 lg 1 kohaselt on üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Selle sätte kohaldamise eelduseks on muu hulgas VÕS § 285 lg 1 järgi üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolek. Kulutuste hüvitamist saab nõuda üürilepingu lõppemisel. Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kuivõrd üürileandja sai ise nendest kulutustest kasu. Kuid VÕS § 286 lg 2 alusel on õigus nõuda hüvitist sõltumata sellest, kas oli järgitud VÕS § 285 lg-s 1 sätestatut ning kas üürileping on lõppenud või mitte.
Hinna alandamine võib iseenesest toimuda ka sel teel, et hinna alandamisest teatatakse teisele poolele hagiavalduses. Kuid silmas tuleb pidada seda, et hinda ei ole VÕS § 112 lg 2 järgi alandatud enne, kui vastaspool saab teada hinna alandamisest. Öeldu kehtib ka üüri alandamise (VÕS § 296) kui hinna alandamise erijuhu kohta.
|
| 3-2-1-82-06
|
Riigikohus |
23.10.2006 |
|
Kui üürnik võtab vastu üürileandja kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tasutavat üüri VÕS § 112 alusel võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.
Üürnikul, kes asja vastuvõtmisel ei teadnud ega pidanud teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest, on igal juhul VÕS §-des 278 ja 279 sätestatud õiguskaitsevahendite teostamise õigus.
Kui üürnik võtab vastu üürileandja kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tasutavat üüri VÕS § 112 alusel võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.
|
| 3-2-1-28-06
|
Riigikohus |
18.04.2006 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-111-98.
Üürilepingus, sh eluruumi tähtajalises üürilepingus kokku lepitud üüri suurust on võimalik ühe või teise poole nõudel muuta ka vastavalt VÕS §-le 97.
Vastavalt VÕS §-le 300 on tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmine võimalik vaid juhul, kui tagastatud elamu üürnik ja üürileandja on üüri tõstmises või tõstmise alustes kokku leppinud. Vastav kokkulepe kehtib vaid juhul, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud. Seetõttu ei too üüri piirmäärade kaotamine tähtajalise lepingu puhul kaasa märkimisväärseid muutusi üürnike ja üürileandja suhetes.
|
Facebook
Twitter