3-2-1-146-09
|
Riigikohus |
04.02.2010 |
|
Enne 1. septembrit 1994 kehtinud tsiviilkoodeksi § 49 järgi ei olnud eluruumi üürileping tühine alates 1. juulist 1992. a kehtinud ES § 31 lg-s 1 sätestatud eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu, sest ES § 31 lg 1 ei näinud kirjaliku vormi nõude rikkumise tagajärjena ette eluruumi üürilepingu tühisust.
1. septembril 1994 jõustunud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. See reegel ei olnud siiski absoluutne, sest seaduses sätestatud vorminõude eesmärgist võis tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. Ka pärast 1. septembrit 1994 ei olnud ES § 31 lg 1 eesmärgiks kaasa tuua muus kui kirjalikus (või kirjalikus ja notariaalselt tõestatud) vormis sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust ning järelikult kehtisid ka alates 1. septembrist 1994. a sõlmitud suulised eluruumi üürilepingud.
2. märtsil 1997 jõustunud ORAS § 18 lg 1 viienda lause järgi ei kohaldata ORAS § 121 sätteid tähtajatu üürilepingu suhtes. See ei kehti nende kehtivate üürilepingute kohta, mis sõlmiti enne 2. märtsi 1997, olid tähtajalised seadusest tulenevalt ja muutusid tähtaja lõppemisel pärast võlaõigusseaduse jõustumist VÕS § 310 lg 1 või 2 järgi tähtajatuks. ORAS § 18 lg 1 viienda lausega sätestatud tingimus on otseselt seotud ORAS § 18 lg 1 neljandas lauses sätestatud tingimusega, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni on vara valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. ORAS § 18 lg 1 neljanda lause mõtte järgi mõjutab see üksnes neid kasutuslepinguid, mis sõlmitakse pärast 2. märtsi 1997. Nimetatud sättele tagasiulatuvat jõudu sätestatud ei ole. ORAS § 18 lg 1 neljandat ja viiendat lauset koos tõlgendades saab järeldada, et ORAS § 121 sätteid ei kohaldata ainult nende tähtajatute üürilepingute suhtes, mis sõlmiti pärast 2. märtsi 1997. Kehtivatele üürilepingutele, mis olid sõlmitud enne 2. märtsi 1997 ja muutusid tähtajatuteks VÕS § 310 lg 1 või 2 alusel, kohaldub ORAS § 121 lg 1, mille järgi elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti.
Enne 1. septembrit 1994 kehtinud tsiviilkoodeksi § 49 järgi ei olnud eluruumi üürileping tühine alates 1. juulist 1992. a kehtinud ES § 31 lg-s 1 sätestatud eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu, sest ES § 31 lg 1 ei näinud kirjaliku vormi nõude rikkumise tagajärjena ette eluruumi üürilepingu tühisust.
1. septembril 1994 jõustunud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. See reegel ei olnud siiski absoluutne, sest seaduses sätestatud vorminõude eesmärgist võis tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. Ka pärast 1. septembrit 1994 ei olnud ES § 31 lg 1 eesmärgiks kaasa tuua muus kui kirjalikus (või kirjalikus ja notariaalselt tõestatud) vormis sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust ning järelikult kehtisid ka alates 1. septembrist 1994. a sõlmitud suulised eluruumi üürilepingud.
|
| 3-2-1-28-06
|
Riigikohus |
18.04.2006 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-111-98.
Üürilepingus, sh eluruumi tähtajalises üürilepingus kokku lepitud üüri suurust on võimalik ühe või teise poole nõudel muuta ka vastavalt VÕS §-le 97.
Vastavalt VÕS §-le 300 on tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmine võimalik vaid juhul, kui tagastatud elamu üürnik ja üürileandja on üüri tõstmises või tõstmise alustes kokku leppinud. Vastav kokkulepe kehtib vaid juhul, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud. Seetõttu ei too üüri piirmäärade kaotamine tähtajalise lepingu puhul kaasa märkimisväärseid muutusi üürnike ja üürileandja suhetes.
|
| 3-2-1-7-04
|
Riigikohus |
11.02.2004 |
|
Kõik isikud, s.h alaealised, keda soovitakse eluruumist välja tõsta, tuleb kohtumenetlusse kaasata kostjana.
Kui suulise üürilepingu tingimusi ei ole võimalik tuvastada, siis tuleb lähtuda elamuseaduses sätestatust.
|
| 3-2-1-66-03
|
Riigikohus |
02.06.2003 |
|
TsK § 49 kohaselt võttis seadusega nõutud lihtsa kirjaliku vormi järgimata jätmine pooltelt õiguse vaidluse korral viidata tehingu olemasolu kinnitamiseks tunnistajate ütlusele. Üürilepingu tingimusi, sh kasutatava eluruumi suurust võis tõendada ka tunnistajate ütlusega.
AÕS § 81 ja 82 lg 1 järgi peab hageja tõendama oma omandiõigust ja vaidluse korral seda, et tema asja valdab kostja. AÕS § 83 lg-st 1 tulenevalt peab kostja nõude vaidlustamiseks tõendama, et tal on õigus vaidlusalust eluruumi vallata.
EK § 45 lg 1 järgi oli order ainus alus, mis andis õiguse eluruumi asuda. Eluruumi üürileping sõlmiti orderi alusel ning kui eluruum oli seadusevastaselt asustatud orderit välja andmata, võis kohus eluruumi üürilepingu tunnistada kehtetuks. Sellest järelduvalt oli kehtiv ka üürileping, mis oli sõlmitud orderit välja andmata.
|
| 3-2-1-25-03
|
Riigikohus |
19.03.2003 |
|
TsMS §-de 60 ja 61 sõnastus ei välista võimalust, et poole palvel, kelle kasuks kohtukulud välja mõistetakse, kantakse raha üle isikule, kes ei ole protsessiosaline. Ringkonnakohus oleks pidanud otsuse resolutsioonis märkima, et kohtukulud mõistetakse välja kostja kasuks, kuid need tuleb üle kanda Tallinna linnale. Selline otsus ei anna protsessis mitteosalenud isikule õigust nõuda kohtukulude osas sundtäitmist.
ES § 33 lg 1 p 4 näol on tegemist erandiga üldisest normist (ES § 32 lg 1), mille kohaselt on lepingut nõuetekohaselt täitnud üürnikul eesõigus sõlmida uus üürileping. Selline erand peab üürilepingus olema selgelt väljendatud. Üürileandja soovi välistada üürniku eesõigus uue lepingu sõlmimiseks oleks saanud selgelt reguleerida näiteks konkreetse viitega ES § 33 lg 1 p-le 4.
|
| 3-2-1-111-02
|
Riigikohus |
08.11.2002 |
|
Üürilepingu kehtivuse hindamisel on ES § 57 lg 1 erireegel, võrreldes 1. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadusega.
ES § 28 lg 2 järgi võis üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. AS Tremonte selliseks isikuks ei olnud, mistõttu tema sõlmitud asustamata (vabanenud) eluruumi üürileping oli vastuolus elamuseadusega ning tuleb tunnistada ES § 57 lg 1 kohaselt kehtetuks.
|
| 3-2-1-115-02
|
Riigikohus |
06.11.2002 |
|
Leidnud, et hageja õigust olla üürileandja tuleb tõendada, pidi apellatsioonikohus tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamiseks andma hagejale võimaluse esitada üürileandjaks oleku kohta tõendid.
ES § 28 lg-s 2 (kuni 29.11.2000 kehtinud red) kohaselt võis üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema volitatud isik. Leidnud, et hageja õigust olla üürileandja tuleb tõendada, pidi apellatsioonikohus tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamiseks andma hagejale võimaluse esitada üürileandjaks oleku kohta tõendid.
|
| 3-2-1-111-98
|
Riigikohus |
18.11.1998 |
|
TsK § 49 kohaselt tõi seadusega nõutud kirjaliku vormi mittejärgimine kaasa tehingu kehtetuse seaduses otseselt nimetatud juhtudel. Seega võis enne TsÜS jõustumist 1. septembril 1994 üürisuhe põhineda suulisel üürilepingul, kuna TsK ja Elamukoodeks ei sätestanud, et kirjaliku vormi mittejärgimine toob kaasa tehingu kehtetuse.
|
Facebook
Twitter