2-16-10710/78
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
28.02.2018 |
|
VÕS § 299 annab tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale õiguse tõsta üüri seaduses sätestatud juhtudel ühepoolse tahteavaldusega, s.t muuta üürilepingut ühepoolselt, eeldusel et pooled ei ole sellist võimalust kokkuleppel välistanud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve. (p 10)
Selleks, et üüri tõstmine oleks kehtiv, peab üüri tõstmise teade mh vastama VÕS § 299 lg-s 2 märgitud tingimustele. Üürileandja peab üüri tõstmise teates teiste andmete kõrval VÕS § 299 lg 2 p 3 kohaselt põhjendama, miks ta üüri tõstab ning näitama ka arvestuse, millel üüri tõstmine põhineb. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri tõstmine on VÕS § 301 tähenduses ülemäärane või mitte. Samuti peab üürileandja ühepoolne üüri tõstmine olema majanduslikult põhjendatud (Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-05, p 11; 19. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-05, p 16). (p 11)
VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib teates üüri tõstmise põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. (p 12)
Üüri turuhinna määramisel tuleb arvesse võtta, kas tegemist on eluruumide pikaajalise üürilepinguga või ja majutusettevõtte ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepinguga VÕS § 272 lg 4 p 1 mõttes. (p 15)
|
| 3-2-1-47-10
|
Riigikohus |
31.05.2010 |
|
Kui üürilepingu järgi oli üürnik kohustatud õigel ajal tasuma kindlaksmääratud suuruses korteri üüri ja kommunaalteenuste eest, siis tuli üüri tasuda kehtestatud määras ehk kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud määras. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja selleks ei ole üürileandjal vaja üürnikuga uut kokkulepet sõlmida (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-04, p 19).
VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. See, kelle vastu nõue esitada, tuleneb sellest, kes on märgitud ülesütlemisavalduse tegijana.
Kui üürilepingu ülesütlemise avalduse on lisaks üürileandjale teinud ka isik, kes ei olnud üürileandja, kannab ta kohtukulude riski, kui üürnik seetõttu tema vastu kohtusse pöördub. Juhul kui üürniku nõuded jäävad selle isiku vastu rahuldamata, oleks ebaõiglane jätta tema kohtukulud üürniku kanda, kuna tema ei põhjustanud kohtumenetlust. TsMS § 162 lg 4 võimaldab sellisel juhul jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
Kui üürilepingu ülesütlemise avalduse on lisaks üürileandjale teinud ka isik, kes ei olnud üürileandja, kannab ta kohtukulude riski, kui üürnik seetõttu tema vastu kohtusse pöördub. Juhul kui üürniku nõuded jäävad selle isiku vastu rahuldamata, oleks ebaõiglane jätta tema kohtukulud üürniku kanda, kuna tema ei põhjustanud kohtumenetlust. TsMS § 162 lg 4 võimaldab sellisel juhul jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
Kasutusvalduse seadmine oleks AÕS § 63 lg 3 alusel tühine, juhul kui ostueesõigusel oleks eelmärke (s.o asjaõiguslik) toime AÕS § 257 lg 3 järgi, kuna käsutusena kahjustab või piirab see ostueesõiguse teostamist.
VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. See, kelle vastu nõue esitada, tuleneb sellest, kes on märgitud ülesütlemisavalduse tegijana.
|
| 3-2-1-28-06
|
Riigikohus |
18.04.2006 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-111-98.
Üürilepingus, sh eluruumi tähtajalises üürilepingus kokku lepitud üüri suurust on võimalik ühe või teise poole nõudel muuta ka vastavalt VÕS §-le 97.
Vastavalt VÕS §-le 300 on tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmine võimalik vaid juhul, kui tagastatud elamu üürnik ja üürileandja on üüri tõstmises või tõstmise alustes kokku leppinud. Vastav kokkulepe kehtib vaid juhul, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud. Seetõttu ei too üüri piirmäärade kaotamine tähtajalise lepingu puhul kaasa märkimisväärseid muutusi üürnike ja üürileandja suhetes.
|
| 3-2-1-109-05
|
Riigikohus |
02.11.2005 |
|
VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib üüri tõstmise põhjuseks üksnes vajaduse teha kapitaalremonti. Üüri tõstmise arvestusest peab nähtuma, milliseid töid ja millises ulatuses on üürileandjal plaanis kapitaalremondi käigus teha.
|
| 3-2-1-76-05
|
Riigikohus |
19.09.2005 |
|
Üüri tõstmine keskmise turuhinnani on põhjendatud, kui üürileandja tõendab, et samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri üürileandja poolt nõutud summas. Sellisel juhul on üüri tõstmise arvestusena käsitatav sarnaste eluruumide tavapärase üüri keskmise turuhinna kalkulatsioon, mis võib tugineda ka eksperdiarvamusele.
Üüri tõstmise teates peab üürileandja märkima, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. Vastasel korral on üüri tõstmine tühine.
|
| 3-2-1-117-03
|
Riigikohus |
31.10.2003 |
|
Ringkonnakohus võib TsMS § 330 lg 4 kohaselt ise tuvastada asjaolusid ja kohaldada seadust. Seega, kui nõue oli selge, võis ringkonnakohus asja ise lahendada.
Enne võlaõigusseaduse jõustumist 01.07.2002 reguleerisid üürisuhet, sh ka üüri suurendamist, elamuseaduse sätted. Kuna üürileandja esitas üüri tõstmise teate enne 01.07.2002, pidi see olema esitatud elamuseaduses sätestatud korras.
|
| 3-2-1-137-02
|
Riigikohus |
29.11.2002 |
|
Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4 nõudeid jättes vastuhagi rahuldamisel tehtud järeldused põhjendamata.
Pärast üüri piirmäära tühistamist sai ühepoolselt üüri suurendada ES § 37-5 lg-s 3 sätestatud korras. Ringkonnakohtul tuleb hinnata, millist liiki renoveerimistöödega ES § 37 mõttes oli tegemist ja kas hagejad tõendasid ka ES § 37-5 lg 3 aluseid üüri tõstmiseks.
ES § 37 eristas elamule kahte liiki renoveerimise kulutusi: ES § 37 lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulud oli võimalik arvestada üüri hulka üürnikuga eelnevalt kokkulepet sõlmimata, ES 37 lg-s 4 sätestatud täiendavad investeeringud kuulusid hüvitamisele vaid kokkuleppel üürnikuga. ES § 37 lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulude all mõistab kolleegium kulusid, mis olid vajalikud selleks, et viia eluruum seisundisse, millele eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab ja nende kompenseerimine peab toimuma mõistliku aja jooksul.
Seejuures tuleb arvestada, et ES § 37 lg-s 2 sätestatud remondikulude kompenseerimine peab toimuma mõistliku aja jooksul.
|
| 3-2-1-101-02
|
Riigikohus |
02.10.2002 |
|
Pärast üüri piirmäära tühistamist sai ühepoolne üüri suurendamine toimuda ES § 37-5 lg-s 3 sätestatud korras. Üürileandjal oli õigus ES § 37 alusel viia üür kooskõlla tegelike vajalike kulutustega, et viia eluruum seisundisse, mis on vastav sama asukoha tavalistele tingimustele.
ES § 37 lg 2 kohaselt saab üürileandja ilma eraldi kokkuleppeta üürnikuga arvestada üüri hulka vajalikud kulutused eluruumi viimiseks seisundisse, millele selline eluruum selles kohas tavaliselt vastab. Eelnimetatust suuremad, st renoveerimiseks tehtud täiendavaid kulutusi saab ES § 37 lg-st 4 tulenevalt nõuda lisaks üürile vaid eelneva kokkuleppe olemasolu korral üürnikuga.
|
| 3-2-1-40-01
|
Riigikohus |
28.03.2001 |
|
Paikvaatlus (TsMS § 127) on tsiviilasjas tõendiks teiste tõendite hulgas. Kohtul on õigus jätta rahuldamata taotlus paikvaatluse tegemiseks, kui kohus ei pea seda vajalikuks.
Apellatsioonikohus ei viidanud otsuses protsessiõiguse normide olulisele rikkumisele, mida ei ole apellatsioonimenetluses võimalik kõrvaldada, vaid leidis, et asjaolud tuleb täielikumalt välja selgitada ja veelkord anda edasikaebe võimalus. Sellist alust tühistatud otsuse esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmiseks ei ole tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud ja apellatsioonikohus peab vaidluse ise sisuliselt lahendama.
Maakohus leidis õigesti et ES § 376 lg-te 2 ja 3 kohaldamiseks puudub alus, sest kulutuste tegemine korteri remondiks on tõendamata. Ehitusmaterjalide ostukviitungitest ei nähtu, et neid materjale vaidlusaluses korteris kasutati. Kuivõrd elamusuhteid reguleerib elamuseadus (ES § 1), ei kuulu kohaldamisele AÕS § 28, mis reguleerib asjale tehtud kulutuste hüvitamist.
|
| 3-2-1-33-00
|
Riigikohus |
02.05.2000 |
|
Kohtuotsuse põhjendavas osas peab kohus TsMS § 330 lg 4 alusel märkima, millist seadust ta kohaldas.
Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja üürileandja ei pidanud üürnikuga uut kokkulepet sõlmima.
|
| 3-2-1-18-99
|
Riigikohus |
23.02.1999 |
|
Üürileandja võib ühepoolselt muuta üüri suurust kui pooled on üürilepingus kokku leppinud, et korteriüüri suurus määratakse üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele.
|
| 3-2-3-6-97
|
Riigikohus |
10.04.1997 |
|
Elamukoodeksi kehtivusajal sõlmitud üürilepingutes ei olnud üüri suurus määratud poolte kokkuleppega, vaid üüri tuli maksta Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud alustel. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine.
|
Facebook
Twitter