3-2-1-139-12
|
Riigikohus |
28.11.2012 |
|
Kuivõrd poolte kokkuleppest tulenevalt sõltus vaidlusaluse allüürilepingu kehtivus üürilepingu kehtivusest, siis tuli kohtul allüürilepingu kehtivuse üle peetavas vaidluses hinnata ühe asjaoluna ka üürilepingu ülesütlemise kehtivust, sest sellest sõltus poolte nõuete rahuldamine. Nimetatud asjaolu tuleb hinnata sõltumata sellest, kas üürilepingu teine pool kaasatakse menetlusse või mitte.
Üürilepingu lõppemine iseenesest ei too kaasa allüürilepingu lõppemist. Allkasutusleping võib pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui lepingupooled ei leppinud kokku, et see lõppeb kasutuslepingu lõppedes (vt Riigikohtu 3. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 12).
Lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused.
Lepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses tagasiulatuvalt. Kui hagiavalduse esitamise seisuga ei olnud hageja üürilepingu ülesütlemise teadet saanud, siis ei olnud omanik üürilepingut kehtivalt üles öelnud (vt selle kohta ka Riigikohtu 20. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 19).
Lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused.
Lepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses tagasiulatuvalt. Kui hagiavalduse esitamise seisuga ei olnud hageja üürilepingu ülesütlemise teadet saanud, siis ei olnud omanik üürilepingut kehtivalt üles öelnud (vt selle kohta ka Riigikohtu 20. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 19).
|
| 3-2-1-23-06
|
Riigikohus |
26.04.2006 |
|
Enne 1. jaanuarit 2005. a kehtinud TsMS §-s 227 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõue tähendas ka seda, et kohtuotsus oleks üheselt mõistetav ja vastuoludeta.
Kui üürileandja väidab üürnikul üürilepingust tuleneva võlgnevuse olemasolu, peab üürileandja neid asjaolusid tõendama. Seda, kas valdajal on õigus asja vallata, peab tõendama valdaja.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht inimeste tervisele. Kuid ehitisele kasutusloa mittesaamine ei tähenda seda, et eluruumi kasutamine oleks igal juhul seotud ohuga inimeste tervisele. Küll saab seda asjaolu eluruumi terviseohtlikkust hinnates arvestada.
|
| 3-2-1-20-06
|
Riigikohus |
12.04.2006 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-24-05 ja lahend nr 3-2-1-146-04.
Ka juhul, kui tuvastatud asjaolude kohaselt rikkus üürnik oluliselt oma üürilepingust tulenevat kohustust VÕS § 116 lg 2 p-des 3 ja 4 viidatud asjaoludel ning üürileandjal ei olnud kohustust anda üürnikule mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks, võib üürilepingu ülesütlemine olla tühine VÕS § 316 lg 2 alusel.
Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe ja kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196.
|
| 3-2-1-2-06
|
Riigikohus |
09.03.2006 |
|
Tulenevalt TsÜS §-st 138 ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on teisele isikule kahju tekitamine. Ka sel juhul, kui pooled on kokku leppinud võimaluses leping erakorraliselt üles öelda lepingu rikkumise lõpetamiseks tähtaega andmata igasuguse rikkumise korral, peab kohus arvestama poolte taotlusel hea usu põhimõttega.
Võlaõigusseaduse § 5 võimaldab lepingupooltel seaduses sätestatust kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi.
Kui kohus oleks pidanud kaasama menetlusse kostjana kolmanda isiku, kuid kostja on sellekohase väite esitanud alles kassatsioonkaebuses, siis ei saa seda pidada TsMS § 68 lg 1 kohaselt protsessiõiguste heauskseks kasutamiseks.
Üürileandjal ei ole ainuüksi avalike funktsioonide täitmisega seonduvale avalikule huvile tuginedes õigus üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda. See põhimõte on kohaldatav ka juhul, kui ülesütlemist taotleb avalikke funktsioone täitev üürnik. Kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus.
|
| 3-2-1-123-05
|
Riigikohus |
30.11.2005 |
|
VÕS § 1044 lg 2 järgi ei saa lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist üldjuhul nõuda deliktilisel alusel, s.o õigusvastase kahju tekitamise sätete järgi. Üksnes siis, kui lepingut ei olnud või kohus leiab, et kahju, mille hüvitamist nõutakse, ei ole VÕS § 1044 lg 2 järgi kaetud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga, saab nõuda lepinguvälise kahju hüvitamist.
Deliktiõiguse järgi on aga esmajoones kaitstud konkreetsed õigushüved mitte vara tervikuna ning puhtmajandusliku kahju hüvitamist üldjuhul nõuda ei saa.
Deliktiõiguse järgi on aga esmajoones kaitstud konkreetsed õigushüved mitte vara tervikuna ning puhtmajandusliku kahju hüvitamist üldjuhul nõuda ei saa.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsust nr 3-2-1-47-04.
Rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused ei saa kinnisasja omandajale seaduse järgi üle minna enne kinnisomandi üleminekut, seetõttu ei ole omandajal õigust rendilepingut lõpetada. Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsust nr 3-2-1-94-04
Rendilepingust tulenevat väljanõudeõigust ei saa loovutada ja kaudset valdust seega AÕS § 37 kohaselt üle kanda lahus rendilepingu järgsetest rendileandja õigustest ja kohustustest, mis ei saa üle minna lahus omandist. Rendileandjal võimalik loovutada lepingujärgsed rendinõuded ja volitada teist isikut esitama enda nimel lepingust tulenevaid tahteavaldusi, kuid sellega ei kaasne lepingu üleminekut.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsust nr 3-2-1-64-05
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsust nr 3-2-1-75-03
|
| 3-2-1-84-05
|
Riigikohus |
11.10.2005 |
|
Kui üürnik võtab vastu üürileandja kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tasumisele kuuluvat üüri VÕS § 112 alusel võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.
Kui üürileandja on rikkunud seadusest või lepingust tulenevat kohustust (taotleda kasutusluba), siis võib üürnik esitada nõude kohustada üürileandjat taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks.
Kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda seda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, on üürnikul õigus kõrvaldada puudused VÕS § 279 lg 3 järgi ise või öelda leping VÕS § 279 lg 1 alusel üles.
|
| 3-2-1-24-05
|
Riigikohus |
04.04.2005 |
|
Vastavalt TsÜS § 69 lg-le 1 tuleb tahteavalduse saajale suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kui tahteavalduse saaja väidab, et ta ei viibinud elukohas, tuleb kohtul lähtuda sama paragrahvi teisest lõikest ja hinnata, kas tahteavalduse saajal oli mõistlik võimalus avaldusega tutvuda.
VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel on põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja erinevalt § 313 lg-s 1 sätestatud üldreeglist peab huvitatud isik tõendama, et põhjus pole mõjuv. Seega, kui kohus tuvastab, et üürilepingu ülesütlemiseks oli VÕS § 316 lg 1 p-s 1 sätestatud alus, siis on põhjus ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja lepingupoolte huvisid ei pea kaaluma.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-146-04.
|
| 3-2-1-4-05
|
Riigikohus |
02.03.2005 |
|
Kohtuotsuse põhjendatuse nõue tähendab muuhulgas ka seda, et kohtu järeldused peavad loogiliselt tulenema hinnatud tõenditest.
Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel ei pea kohus erinevalt sama paragrahvi 1. lõikes sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Huvitatud isikule jääb võimalus tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega.
Üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 317 alusel on võimalik juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht inimeste tervisele. Oht inimeste tervisele ei piirdu varisemisohuga.
|
| 3-2-1-146-04
|
Riigikohus |
20.12.2004 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-122-04.
Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda AÕS §-s 80 sätestatud alustel, kuna sellest paragrahvist tulenevalt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.
Üüritud asja tagastamine on sätestatud võlaõigusseaduse 15. peatüki 6. jaos. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele.
Kui üürnik on üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivituses, võib üürileandja nii tähtajalise kui tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda. Üürileandjal ei ole ülesütlemisõigust juhul, kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul enne üürilepingu ülesütlemist.
|
| 3-2-1-100-04
|
Riigikohus |
29.10.2004 |
|
Üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustab vaid poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Kuigi erakorralise ülesütlemise aluseks võib VÕS § 313 lg 1 järgi üldiselt olla üürileandja vajadus korteri järele, peab see vajadus olema ootamatu ja põhinema asjaolude muutumisel.
|
| 3-2-1-62-04
|
Riigikohus |
21.05.2004 |
|
Tulenevalt rendisuhete jätkuvast iseloomust kohaldatakse VÕSRS § 12 lg 1 järgi enne 1. juulit 2002. a sõlmitud rendilepingutele kui kestvuslepingutele võlaõigusseaduse regulatsiooni.
Kestvuslepingu ülesütlemise korral on teisel poolel põhjendatud huvi korral õigus esitada tuvastushagi, mille käigus selgitatakse, kas ülesütlemine oli kehtiv. Lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine ei võta aga pooltelt õigust tugineda ülesütlemise aluse puudumisele hilisemas vaidluses.
Kestvuslepingu ülesütlemise korral on teisel poolel põhjendatud huvi korral õigus esitada tuvastushagi, mille käigus selgitatakse, kas ülesütlemine oli kehtiv. Lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine ei võta aga pooltelt õigust tugineda ülesütlemise aluse puudumisele hilisemas vaidluses.
Poolte võrdsuse põhimõttest lähtuvalt ei saa tsiviilõigussuhtes osalevat avaliku võimu kandjat seada teise lepingupoolega võrreldes eelisseisundisse. Seega ei ole kohalikul omavalitsusel õigus üürileandjana üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles öelda ainuüksi avalike funktsioonide täitmisega seonduvale avalikule huvile tuginedes.Kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, siis toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesütlemist teostanud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus.
Tulenevalt rendisuhete jätkuvast iseloomust kohaldatakse VÕSRS § 12 lg 1 järgi enne 1. juulit 2002. a sõlmitud rendilepingutele kui kestvuslepingutele võlaõigusseaduse regulatsiooni.
|
| 3-2-1-47-04
|
Riigikohus |
01.04.2004 |
|
VÕS § 329 lg-s 1 kehtestatud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav siis, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1).
Kui üürileandja ei taga VÕS § 276 lg 1 järgi lepingu kehtivuse ajal üüritud asja hoidmist samas seisundis, kui see oli üürnikule üleandmise ajal ja seetõttu on eluruumi kasutamine seotud olulise ohuga inimese tervisele ning üürileping öeldakse VÕS § 317 alusel erakorraliselt üles, siis võib üürnikul tekkida üürilepingu lõpetamisel kahju hüvitamise nõue.
Üürileandja võib üürilepingu VÕS § 317 sätete alusel üles öelda. VÕS § 329 lg-s 1 kehtestatud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav siis, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1). Kui üürnik ei väida, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, siis ei pea ta üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustama VÕS § 329 lg-s 1 ettenähtud korras. Kui üürnik leiab, et ülesütlemiseks ei ole mõjuvat põhjust, võib ta esitada sellekohase vastuväite üürileandja algatatud kohtuvaidluses.
|
| 3-2-1-118-01
|
Riigikohus |
26.10.2001 |
|
Allüürilepingu lõpetamise tõttu eluruumist väljatõstmise hagi rahuldamine ei olene sellest, kas ES § 47 lg-s 1 sätestatud kolmekuuline etteteatamistähtaeg oli hagi esitamise ajaks möödunud või mitte.
ES § 47 lg 4 alusel saab nõuda allüürilepingu lõppemisel või lõpetamisel eluruumi kasutava allüürniku väljatõstmist. Kuna kostja on eluruumi vabastanud, on väljatõstmise nõue alusetu.
|
| 3-2-1-128-00
|
Riigikohus |
16.11.2000 |
|
Üürniku sotsiaalabi vajadus võib olla üüri ja teenuste eest tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks, kui eraõiguslikul juriidilisel isikul üürileandjana on üürniku suhtes vabatahtliku sotsiaalabi andmise kohustus.
|
| 3-2-1-104-00
|
Riigikohus |
18.10.2000 |
|
Sotsiaalabi vajadus võib olla üüri ja teenuste eest tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks ES § 54 lg 1 p 1 järgi, kui üürileandjal, kandes üürniku ja tema perekonna suhtes sotsiaalhoolekande korraldamise kohustust, põhjustab üürnikul võlgnevuse tekkimise üürileandja kohustuste täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmisega.
|
| 3-2-1-99-00
|
Riigikohus |
18.09.2000 |
|
ES § 28 lg 1 kohaselt on üüri maksmine üürniku kohustus. Üüri maksmata jätmine rohkem kui kolme kuu eest toob kaasa üürileandja õiguse nõuda ES § 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja üürniku väljatõstmist. Kui kokkuleppes ei ole võla tasumise tagajärge kokku lepitud, siis ei välista üürileandja ja üürniku kokkulepe üürivõla osade kaupa tasumiseks üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist.
|
| 3-2-1-80-00
|
Riigikohus |
22.06.2000 |
|
Ringkonnakohus peab otsuses vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele (TsMS § 330 lg 6).
Üksnes üüri ja teenuste eest tasumata jätmise mõjuvatest põhjustest üürileandjale teatamise kohustuse täitmata jätmine ei ole ES § 54 lg 1 p 1 järgi hagi rahuldamise aluseks. Üürnikul on õigus mõjuvate põhjuste olemasolu tõendada kohtus.
|
| 3-2-1-65-00
|
Riigikohus |
03.05.2000 |
|
Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 334 sätteid, kuna, muutes esimese astme kohtu otsuse põhjendusi,jättis ta kohtuotsuse resolutsioonis linnakohtu otsuse muutmata.
Kui üürileandja on andnud üürilepingus üürniku kasutada ka eluruumi teenindamiseks vajalikud ruumid ja üürnik neid lõhub, siis on tegemist üürilepingu rikkumisega. Kohtul tuleb otsustada, kas selline üürilepigu rikkumine on üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise alus ES § 54 lg 1 p 3 järgi.
|
| 3-2-1-40-99
|
Riigikohus |
25.05.1999 |
|
NB! Seisukoha muutus!
Rohkem kui kolm kuud tekkinud üürivõla maksmine enne hagi esitamist, ei muuda olematuks üürnikupoolset üürilepingu tingimuste rikkumist, mis ES § 54 lg 1 p 1 järgi annab üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist.
Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 330 lg 4 sätteid, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused.
|
| 3-2-1-116-98
|
Riigikohus |
27.11.1998 |
|
Eluruumi omandiõiguse või valduse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku või valdaja suhtes ning eluruumi uus omanik või valdaja asub üürilepingus esialgse üürileandja asemele, omandades sellega kõik esialgse üürileandja üürilepingujärgsed õigused ja kohustused.
|
Facebook
X.com