2-20-2851/30
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
08.11.2023 |
|
Kinnisasja omandamise kokkulepe ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingut. AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Selliseks kokkuleppeks saab olla ka enampakkumise korraldaja ette nähtud tingimus, et osalejad peavad enampakkumisel osalemiseks tasuma tagatisraha, mis jäetakse tagastamata, kui müügilepingut ei sõlmita. (p 10)
AÕS § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Kinnisasja omandamise kokkulepe ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingut. (p 10)
AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Selliseks kokkuleppeks saab olla ka enampakkumise korraldaja ette nähtud tingimus, et osalejad peavad enampakkumisel osalemiseks tasuma tagatisraha, mis jäetakse tagastamata, kui müügilepingut ei sõlmita. Vältimaks sellelaadsete tagatisraha kokkulepete tühisust saab enampakkumise korraldaja kaasata enampakkumise korraldamisse notari. Näiteks on võimalik enampakkumise kutses informeerida pakkujaid, et ostupakkumus tuleb teha notariaalselt tõestatud vormis ning ka müüja saab nõustumuse anda või teha uue pakkumuse notariaalselt tõestatud vormis. (p-d 10 ja 11)
|
| 2-22-7114/22
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
25.10.2023 |
|
Tänu VÕS § 14 dispositiivsele iseloomule võivad pooled ka lepingueelsete kohustuste puhul omavahel täpsemalt kokku leppida nii nende kohustuste konkreetsemas sisus kui ka nende rikkumisega kaasnevates tagajärgedes. Samas ei tulene lepingueelsetest läbirääkimistest pooltele soorituskohustusi, eelkõige ei teki pooltel kohustust saavutada kokkulepe. Seetõttu ei saa lepingueelsete läbirääkimiste katkemist iseenesest pidada lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumiseks ka juhul, kui leping jääb sõlmimata ühest läbirääkimistel osalenud poolest tulenevatel põhjustel. Rikkumisest saaks kõnealuses kontekstis rääkida nt läbirääkimiste pahauskse pidamise või katkestamise puhul, kus osalenud poolel ei olnud tegelikult algusest peale tõsist kavatsust kavandatud lepingut sõlmida ega täita. (p 11)
Kuna kinnisasja müügi kohustustehing peab AÕS § 119 lg 1 kohaselt olema notariaalselt tõestatud, tuleb ka kinnisasja müügi eelleping VÕS § 33 lg 2 järgi sõlmida samas vormis. Juhul kui pooled ei ole notariaalselt tõestatud vormis kokkuleppeid sõlminud, ei saa rääkida ka kinnisasja müügi eellepingust VÕS § 33 tähenduses. (p 12)
Kinnisasja müügi kohustustehing peab AÕS § 119 lg 1 kohaselt olema notariaalselt tõestatud. Pooled ei saa vorminõudest vabaneda seeläbi, et nimetavad kokkulepet lepingueelsetest läbirääkimistest tuleneva vastutuse täiendavaks reguleerimiseks. (p 12)
Kinnisasja müügi kohustustehing peab AÕS § 119 lg 1 kohaselt olema notariaalselt tõestatud, mistõttu ei too ka vormivabalt korraldatud enampakkumine kinnisasja müügiks kõrgeima hinna saamise eesmärgil kaasa õiguslikult siduva (VÕS § 8 lg 2) lepingusuhte tekkimist VÕS § 10 järgi. Olukorda ei muuda ka see, kui pooled lepivad lihtkirjalikus vormis peetud enampakkumise tulemusena sisuliselt kokku kinnisasja müügi olulistes tingimustes. (p-d 12 ja 13)
Kinnisasja müügilepingu sõlmimata jäämise puhuks ettenähtud leppetrahv, mis on mõeldud kohalduma peamiselt olukorras, kus ostja on rikkunud enda antud lubadust osta kinnisasi kokkulepitud tingimustel, peab niisugust leppetrahvi tasuma kohustav kokkulepe olema sõlmitud AÕS § 119 lg 1 kohaselt notariaalselt tõestatud vormis. (p 15)
|
| 2-20-14179/52
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
14.06.2023 |
|
Kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib sisaldada ka broneerimisleping, millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks ette rahaline koormis, mis ületab temale lepingu alusel osutatud teenuse harilikku väärtust. Kui tasu ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele, mis AÕS § 119 lg 1 järgi peab olema notariaalselt tõestatud. (p 12.4)
AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Kohustus omandada või võõrandada kinnisasi võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus. AÕS § 119 lg 1 puudutab nii poolele endale kui ka kolmandale isikule kuuluvat kinnisasja võõrandama kohustumist, samuti võib kinnisasja omandamise kohustus olla suunatud nii kinnisasja omandamisele teiselt lepingupoolelt kui ka kolmandalt isikult. (p 12.2)
Kohtul tuleb tehingu tühisuse aluseid hinnata omal algatusel (vt ka RKTKo nr 3-2-1-137-09, p 12; RKTKo nr 3-2-1-122-08, p 19). Mh saab omal algatusel, sõltumata sellest, kas pooled selge sõnaga sellele tuginevad, hinnata tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmist (RKTKo nr 3-2-1-32-06, p 14), heade kommete vastasust (vt RKTKo nr 2-17-9822/101, p 15; RKTKo nr 3-2-1-83-13, p 12; RKTKo nr 3-2-1-111-08, p 23) ning tüüptingimuste kehtivust (RKTKo nr 3-2-1-106-13, p 22). (p 13)
Kohus peab poolte esile toodud asjaoludest lähtudes omal algatusel kontrollima, kas vaidlusalune leping on sõlmitud tüüptingimustel või mitte ning kas see asjaolu võis mõjutada lepingus sätestatud tingimuste kehtivust. (p 15)
|
| 2-17-124505/53
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
25.05.2020 |
|
Maakohus pidanuks pooltele selgitama tõendamiskoormist (TsMS § 351; § 392 lg 1 p-d 3 ja 4). Maakohus tegi hagejale ettepaneku esitada kirjalikke lisatõendeid, et kostja on lepingu sõlminud ja tüüptingimustega nõustunud, kuid ei selgitanud vajadust tõendada täiendavalt ka seda, et tüüptingimused olid kostjaga lepingu sõlmimise ajal kättesaadavad hageja kodulehel. Seega ei täitnud maakohus selgitamiskohustust vajalikul määral. Ka ringkonnakohus ei kõrvaldanud viidatud rikkumist. (14.3.1-14.3.2)
Seaduses ei ole majandus- või kutsetegevuses tegutsevate isikute vahelisele krediidivahenduslepingule sätestatud kohustuslikku vormi (VÕS § 11 lg 1). (p 12)
VÕS § 37 lg 1 teise lause kohaldamisel tuleb lähtuda sellest, kas keskmine mõistlik kasutaja võis lepingu sõlmimise viisist tulenevalt eeldada, et niisugused kasutajatingimused on olemas. (p 15)
VÕS § 37 lg 1 mõlema alternatiivi puhul peab olema täidetud eeldus, et kostjal oli võimalus tüüptingimuste sisust teada saada. Määrav ei ole tingimuste sisuga tegelik tutvumine, vaid võimalus nende sisust teada saada ehk võimalus nendega tutvuda (vt ka Riigikohtu 23. märtsi 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-11, p 13). (14)
Kui leping sõlmiti arvutivõrgu vahendusel, siis saab selle tuvastamisel, kas lepingut sõlmides oli kostjal võimalik tutvuda tüüptingimustega, lähtuda mh elektroonilistes süsteemi logides kajastatust. Arvutivõrgus tehtud toimingute kohta peetavad elektroonilised süsteemi logid võimaldavad tuvastada, milliste tegevuste tulemusena on andmestik või süsteem jõudnud teatud kindlasse olekusse. Seejuures ei tulene seadusandlusest (mh võlaõigusseadusest) arvutivõrgu abil lepinguid sõlmivatele ettevõtjatele kohustust pidada üksikasjalikke logisid. Niisugused logid võimaldavad aga vaidluse korral tõendada, et tüüptingimused olid kliendile hiljemalt lepingu sõlmimise ajal kättesaadavad ning ta nõustus nendega. Kohaselt peetud logide põhjal on võimalik kontrollida, missugune konkreetne lepingutekst oli kostjale kättesaadav ning et talle kuvati kasutajakonto loomisel ühene ja arusaadav viide lepingu tüüptingimustele. Seega teenib mõistlikus ulatuses logide pidamine ettevõtja huve, lihtsustades vaidluse tekkimisel väidete (mh selle, et klient tegi lepingu sõlmimiseks vajalikud toimingud) tõendamist. (p 14.1)
Eespool nimetatu ei tähenda. et arvutivõrgu abil lepingute sõlmimise asjaolusid, mh tüüptingimustega seonduvat, oleks võimalik tõendada üksnes kõikehõlmavate süsteemilogidega. Ei ole välistatud tüüptingimuste kasutaja võimalus tõendada VÕS § 37 lg-s 1 sätestatud eelduste täidetust muude tõenditega. (p 14.2)
|
| 3-2-1-128-12
|
Riigikohus |
07.11.2012 |
|
Kui maakohus ei ole andnud TsMS § 442 lg 10 mõttes luba oma otsuse edasikaebamiseks, st ei ole välistanud ringkonnakohtu õigust keelduda apellatsioonkaebust menetlemast TsMS § 637 lg-le 21 tuginedes, ei ole ringkonnakohtul alust keelduda TsMS § 637 lg-le 21 tuginedes apellatsioonkaebust menetlemast, kui ei ole ilmne, et maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõigust, ega ole rikkunud menetlusnorme või on hinnanud õigesti tõendeid.
Alates 2003.a 1. juulist kehtiva AÕS § 203 kohaselt peab üksnes kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Kasutusvalduse tasu ei kuulu kasutusvalduse seadmise asjaõiguslepingu sisusse. Seega ei pea kokkulepe kasutusvalduse tasu või selle muutmise kohta olema seadusest tulenevalt notariaalselt tõestatud (vt ka VÕS § 13 lg 2 ja lg 3).
|
| 3-2-1-32-06
|
Riigikohus |
08.05.2006 |
|
AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Eelkõige puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Üheks erandiks võib olla nn broneerimisleping, kui tasu makstakse üksnes selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks, kuid ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on oluline ka broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Teise erandiks võib olla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi.
Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.
AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Eelkõige puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Üheks erandiks võib olla nn broneerimisleping, kui tasu makstakse üksnes selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks, kuid ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on oluline ka broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Teise erandiks võib olla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi.
Samamoodi, nagu kohus saab omal algatusel hinnata ka tehingu heade kommete vastasust, on ka tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine asjaolu, mida kohus peab arvestama, sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad.
Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.
Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Sama kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse.
Samamoodi, nagu kohus saab omal algatusel hinnata ka tehingu heade kommete vastasust, on ka tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine asjaolu, mida kohus peab arvestama, sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad.
Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Sama kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Erandiks on üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse.
AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Eelkõige puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Üheks erandiks võib olla nn broneerimisleping, kui tasu makstakse üksnes selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks, kuid ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on oluline ka broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Teise erandiks võib olla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi.
Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.
Tehingu tühistamiseks peavad lisaks formaalsetele tingimustele olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks.
Samamoodi, nagu kohus saab omal algatusel hinnata ka tehingu heade kommete vastasust, on ka tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine on asjaolu, mida kohus peab arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad.
Tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.
Tühise lepingu järgi üleantu tagastamise üldised põhimõtted kehtivad kolmandate isikute lepingus osalemise korral ka lepingust taganemise korral, kuigi taganemise sätete juures ei ole neid nii detailselt reguleeritud.
Tüüptingimuste kasutaja ei saa ise tugineda tüüptingimuse tühisusele VÕS § 42 alusel. Kuid tal on võimalik nii tugineda tingimuse tühisusele üldiste tehingu tühisuse sätete järgi kui ka tingimus tühistada nt eksimuse tõttu.
|
| 3-2-1-1-06
|
Riigikohus |
23.03.2006 |
|
Kui isik tugineb TsÜS §-le 72, peab ta ise olema vastava tehingu pooleks.
Asjaõigusleping võib sisalduda ka kohtulikus kompromissis. 1. jaanuaril 2006. a jõustunud TsMS § 430 lg 6 kohaselt asendab kokkuleppe sõlmimine kohtu kinnitatud kompromissina kokkuleppe notariaalset tõestamist. Ka siis, kui seadus ei nõua lepingu notariaalset tõestamist, muutub kohtule kinnitamiseks esitatud kokkulepe pooltele siduvaks alates ajast, mil jõustub selle kompromissina kinnitamise kohtumäärus.
Ka siis, kui seadus ei nõua lepingu notariaalset tõestamist, muutub kohtule kinnitamiseks esitatud kokkulepe pooltele siduvaks alates ajast, mil jõustub selle kompromissina kinnitamise kohtumäärus.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-5-99.
|
| 3-2-1-71-05
|
Riigikohus |
16.06.2005 |
|
Ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge.
Avalduse notariaalse tõestamise nõue pidi tagama õigussuhte osaliste kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ja andma osalistele kindluse selles, et ostueesõiguslane on oma avaldusega seotud. Ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge.
Avalduse notariaalse tõestamise nõue pidi tagama õigussuhte osaliste kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ja andma osalistele kindluse selles, et ostueesõiguslane on oma avaldusega seotud. Seega pidi ka kinnisasja ostja saama kindluse selles, et ostueesõiguse teostamise avaldus kehtib ja selle kehtivus ei olene asjaolust, kas ostueesõiguslane soovib jätkuvalt ostueesõigust teostada või mitte.
|
| 3-2-1-79-04
|
Riigikohus |
17.06.2004 |
|
Kui vorminõude järgimata jätmise tõttu on pooltevaheline leping tühine, siis on tühine ka kokkulepe kõrvalkohustuste kohta.
Tehingu vorminõue hõlmab kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 91 mõtte kohaselt kõiki kokkuleppeid, s.h kokkuleppeid kõrvalkohustuste ja kõrvalkohustuste tagamiseks sõlmitud leppetrahvi kohta.
Ostu-müügilepingu olemusest tulenevalt ei saa põhikohustustega seotud kõrvalkohustusi eraldada põhikohustustest. Nii ei saa kinnistu jagamise ja koormatistest vabastamise kohustust käsitada iseseisva kohustusena TsK §-s 242 sätestatud ostu-müügilepingu põhikohustuste kõrval.
Kui vorminõude järgimata jätmise tõttu on pooltevaheline leping tühine, siis on tühine ka kokkulepe kõrvalkohustuste kohta.
Tehingu vorminõue hõlmab kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 91 mõtte kohaselt kõiki kokkuleppeid, s.h kokkuleppeid kõrvalkohustuste ja kõrvalkohustuste tagamiseks sõlmitud leppetrahvi kohta.
|
Facebook
Twitter