Kohtulahendite liigitus

Kokku: 7| Näitan: 1 - 7

  • Esimene
  • Eelmine
  • 1
  • Viimane
Kohtuasja nrKohusLahendi kp Seotud sätted Märksõnad ja annotatsioonid kuva annotatsioonid
2-16-8456/31 PDF Riigikohtu tsiviilkolleegium 29.11.2017
Kuna kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab olema AÕS § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud, kehtib samasugune vorminõue VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja müügi eellepingu kohta. Sellise vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (vt nt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 15). (p 11) Kui pooled saavutasid kokkuleppe kõigis olulistes kinnistu müügilepingu tingimustes, siis asjaolu, et pooled on nimetanud kokkuleppe lepingueelsete läbirääkimiste protokolliks ja märkinud selle eesmärgiks asjaolude väljaselgitamise ja fikseerimise, mille vastu on osapooltel lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi, ei välista seda, et kokkulepe on sisu osas käsitatav kinnistu müügilepingu eellepinguna. Kui lepingueelsete läbirääkimiste protokoll on käsitatav kinnistu müügi eellepinguna, peab see olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. (p 12) AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele (vt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 16). (p 15) Ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe (vt Riigikohtu 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14). Erandina saab seega broneerimisleping kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (vt nt Riigikohtu 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14, 15; 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 16; 17. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04, p 20 ja 21). Kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata (Riigikohtu 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 15). (p 16)
3-2-1-190-15 PDF Riigikohus 09.03.2016
Eellepingu korral võib tegemist olla müügilepinguga, kui selle järgi on kokku lepitud nii müügiese kui ka hind, st müügilepingu olulised tunnused (vt RKTKo nr 3-2-1-22-13, p 20; RKTKo nr 3-2-1-78-09, p 12). (p 16)
3-2-1-168-14 PDF Riigikohus 04.03.2015
Eelleping kui kirjalik lepingudokument tõendab poolte tahet pidada läbirääkimisi. Õiguslikku tähendust võib omada ka tühine eelleping. Pooled on läbirääkimiste ajal seotud eellepingu tingimustega ka siis, kui eelleping on vorminõuete tõttu tühine. Seega võib ka eellepingu tühisuse korral olla tegemist läbirääkimiste pahauskse katkestamisega, kui lepingu sõlmida lubanud pool keeldub eellepingus kokkulepitud tingimustel lepingut sõlmimast. Tühine eelleping on tõendusliku tähendusega, kui hinnata lepingupoole vormikohase lepingu sõlmimise vastu usalduse tekkimise põhjendatust. Tühise eellepingu korral võib lepingu sõlmida lubanud pool vastutada seadusest tulenevate lepingueelsete kohustuste rikkumise eest, kui selle poole käitumine läbirääkimiste jooksul tekitas teises pooles põhjendatud ja mõistliku usalduse lepingu sõlmimise vastu. (p14) Eellepingus kokkulepitud kohustuste (anda kostjale tehniline võimalus tarbida elektrit ja vett) täitmine enne põhilepingu sõlmimist, kuigi pool pidi need täitma alles pärast põhilepingu sõlmimist, ei välista iseenesest tehtud kulutuste hüvitamise nõuet käsundita asjaajamise sätete järgi. (p16)
3-2-1-22-13 PDF Riigikohus 27.03.2013
Kui eelleping sõlmiti enne 1. juulit 2002, siis ei ole tegemist kestvuslepinguga, st võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 1 lg 1 ja § 11 järgi kohaldub sellele lepingule enne 1. juulit 2002 kehtinud seadus, eelkõige Eesti NSV tsiviilkoodeks (TsK). VÕSRS § 7 lg 1 järgi saab enne 1. juulit 2002 tehtud tehingu lõpetada tollal kehtinud seaduse alusel, kuid pärast 1. juulit 2002 kehtivas korras. See tähendab, et lepingu lõpetamise alus peab tulenema TsK-st (või lepingust enesest). VÕS § 118 taganemise tähtaja kohta on põhimõtteliselt ka enne 1. juulit 2002 sõlmitud lepingute puhul kohaldatav, kuna see on koos lõpetamise ühepoolse avaldusega osa lepingu lõpetamise korrast ehk selle formaalsetest eeldustest.
3-2-1-44-11 PDF Riigikohus 07.06.2011
Eelleping ei olnud AÕS § 119 lg 1 ja § 241 lg 4 kohaselt notariaalselt tõestatud, st see leping oli enne 1. septembrit 1994 kehtinud TsÜS § 93 lg 3 järgi eeldatavasti tühine. Eellepingu sõlmimise ajal ei kehtinud ka AÕS § 119 lg 2, mille järgi notariaalselt tõestamata kohustustehing kinnisasja omandamiseks või võõrandamiseks muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud kanne kinnistusraamatusse (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 23).
3-2-1-31-08 PDF Riigikohus 21.05.2008
Kohustus põhileping sõlmida lasus võrdselt mõlemal lepingupoolel ja kostja ei ole tõendanud, et hageja ei soovinud või takistas lepingu sõlmimist. Seega sisuliselt ei tuvastanud ringkonnakohus hagejapoolset lepingurikkumist, mis oleks kostjale andnud põhjendatult alust eellepingust taganemiseks. Notariaalselt tõestatud eellepingust taganemise avaldus ei pea olema notariaalselt tõestatud. Vorminõuet ei ole ette nähtud lepingust taganemise avaldusele, lepingu ülesütlemise avaldusele, hinna alandamise avaldusele ega lepingu tühistamise avaldusele.
3-2-1-32-06 PDF Riigikohus 08.05.2006
AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Eelkõige puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Üheks erandiks võib olla nn broneerimisleping, kui tasu makstakse üksnes selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks, kuid ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on oluline ka broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Teise erandiks võib olla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi. Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse.

Kokku: 7| Näitan: 1 - 7

  • Esimene
  • Eelmine
  • 1
  • Viimane