3-2-1-139-15
|
Riigikohus |
09.12.2015 |
|
AÕS § 72 lg 4 ja KOS § 15 lg 2 alusel on hagejal kaasomanikuna õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ja sellist kaasomaniku õigust ei ole vaja eraldi tuvastada. Kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks (vt RKTKo nr 3-2-1-31-15, p 10). Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või KÜ üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludest. (p 10)
|
| 3-2-1-133-15
|
Riigikohus |
02.12.2015 |
|
Tööde tellimine ja nende eest tasumine ilma üldkoosoleku otsuseta tähendab juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumist. Kuna korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 järgi mh korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamine ühiselt, on juhatusel õigus teha ilma üldkoosoleku otsuseta üksnes selliseid kulutusi, mis on TsÜS § 63 p 1 mõttes vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks (vt RKTKo nr 3-2-1-169-14, p 19). (p 14)
Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – korteriühistu peab olema sattunud juhatuse liikme kohustuse rikkumise tulemusena halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud (vt RKTKo nr 3-2-1-33-10, p 19; RKTKo nr 3-2-1-110-13, p-d 13 ja 15-16; RKTKo nr 3-2-1-197-13, p 22; RKTKo nr 3-2-1-38-15, p 21). (p 16)
Kahjuna saab käsitada ainult seda osa kahjust, mille võrra korteriühistule tehtud vastusoorituse väärtus on kahjuna nõutavast summast väiksem (vt RKTKo nr 3-2-1-197-13, p 13; RKTKo nr 3-2-1-134-09, p 11; RKTKo nr 3-2-1-41-05, p 55). (p 16)
Kahjunõude arvutamisel tuleb arvestada kõiki asjaolusid, mh VÕS § 127 lg 5. Vastasel juhul oleks tegemist karistusliku hüvitisega, mis võiks viia korteriühistu põhjendamatu rikastumiseni (vt nt RKTKo nr 3-2-1-115-04, p 26; RKTKo nr 3-2-1-137-05, p 11; RKTKo nr 3-2-1-45-08, p 16; RKTKo nr 3-2-1-110-13, p 15; RKTKo nr 3-2-1-20-14, p 12; RKTKo nr 3-2-1-38-15, p 21; RKTKo nr 3-2-1-60-15, p 16). (p 17)
VÕS § 127 lg 5 alusel tuleb kaaluda, kas kannatanu suhtes on õiglane arvata maha kasu olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida (vt RKTKo nr 3-2-1-115-04, p 26). (p 17)
Korteriühistu puhul on vastutusest vabanemise alus sätestatud MTÜS § 32 lg 2 teises lauses ja selle järgi vabaneb juhatuse liige vastutusest, kui ta tõendab, et on oma kohustusi täitnud juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega (vt RKTKo nr 3-2-1-169-14, p 11). (p 11)
MTÜS § 32 lg-s 2 sätestatud nõude tõendamiskoormus jaguneb selliselt, et korteriühistu peab nõude maksmapanekul tõendama, et juhatuse liige on rikkunud oma kohustusi ja et just nende rikkumiste tulemusena on korteriühistule tekkinud kahju. Seejärel on juhatuse liikmel omakorda võimalus tõendada, et ta on tegutsenud korteriühistu juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega (vt RKTKo nr 3-2-1-169-14, p 12). (p 12)
Korteriühistu juhatuse liikme hoolsuskohustus tähendab seda, et juhatuse liige peab tegutsema heas usus ja korteriühistu huvides, samuti olema otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi ühistule võtta põhjendamatuid riske. Korteriühistu juhatuse liige peab toimima kooskõlas üldkoosoleku otsustega, põhikirja ja seaduse nõuetega. Lepingute sõlmimisel peab ta arvestama nii korteriühistu huvide kui ka ühistu käsutuses oleva raha ja muude vahenditega (vt RKTKo nr 3-2-1-33-10, p 12; RKTKo nr 3-2-1-169-14, p 13). (p 13)
Tööde tellimine ja nende eest tasumine ilma üldkoosoleku otsuseta tähendab juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumist. Kuna korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 järgi mh korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamine ühiselt, on juhatusel õigus teha ilma üldkoosoleku otsuseta üksnes selliseid kulutusi, mis on TsÜS § 63 p 1 mõttes vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks (vt RKTKo nr 3-2-1-169-14, p 19). (p 14)
Kulutatud summade sisaldumine majandusaasta aruandes ei kujuta endast kulutuste heakskiitmist, vaid üksnes faktilist olukorda. Kulutuse majandusaasta aruandes kajastamine ei välista korteriühistu kahju hüvitamise nõude esitamist juhatuse liikme vastu, kui kulutust võib pidada ühistule tekkinud kahjuks. Korteriühistu üldkoosoleku pädevuses olevate majandamiskulude tegemise saab mh heaks kiita üldkoosoleku otsusega majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel (vt RKTKo nr 3-2-1-89-13, p 11; RKTKo nr 3-2-1-61-14, p 18). (p 15)
Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – korteriühistu peab olema sattunud juhatuse liikme kohustuse rikkumise tulemusena halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud (vt RKTKo nr 3-2-1-33-10, p 19; RKTKo nr 3-2-1-110-13, p-d 13 ja 15-16; RKTKo nr 3-2-1-197-13, p 22; RKTKo nr 3-2-1-38-15, p 21). (p 16)
Korteriühistu juhatuse liikme poolt tehtud tehingu vajalikkuse ja majandusliku otstarbekuse hindamisel tuleb eelkõige hinnata tehinguga saadud vastusoorituse väärtust. Selle kaudu on võimalik hinnata, mis oli tehingu tegelik majanduslik sisu ning kas juhatuse liige on ühistusse tehinguga kahju tekitanud (vt nt RKTKo nr 3-2-1-33-10, p 19; RKTKo 3-2-1-110-13, p 16; RKTKo nr 3-2-1-20-14, p 12). (p 16)
MTÜS § 32 lg-s 2 sätestatud nõude tõendamiskoormus jaguneb selliselt, et korteriühistu peab nõude maksmapanekul tõendama, et juhatuse liige on rikkunud oma kohustusi ja et just nende rikkumiste tulemusena on korteriühistule tekkinud kahju. Seejärel on juhatuse liikmel omakorda võimalus tõendada, et ta on tegutsenud korteriühistu juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega (vt RKTKo nr 3-2-1-169-14, p 12). (p 12)
Korteriühistu juhatuse liikme hoolsuskohustus tähendab seda, et juhatuse liige peab tegutsema heas usus ja korteriühistu huvides, samuti olema otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi ühistule võtta põhjendamatuid riske. Korteriühistu juhatuse liige peab toimima kooskõlas üldkoosoleku otsustega, põhikirja ja seaduse nõuetega. Lepingute sõlmimisel peab ta arvestama nii korteriühistu huvide kui ka ühistu käsutuses oleva raha ja muude vahenditega (vt RKTKo nr 3-2-1-33-10, p 12; RKTKo nr 3-2-1-169-14, p 13). (p 13)
|
| 3-2-1-75-15
|
Riigikohus |
23.09.2015 |
|
Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu ka oma võimalikke nõudeid kaasomanike kui korteriühistu liikmete vastu (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 32). Kui korteriomaniku tegevus on hõlmatav KOS § 15 lg-ga 2, on tal õigus kantud kulutused tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega. Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § 72 lg-st 4. (p 11)
Kulusid, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, saab lugeda KÜS § 15-1 lg 1 mõttes korteriühistu majandamiskuludeks. Kui õigusabikulu sisaldub tavapärastes majandamiskuludes, mida nõutakse igakuiselt ühistu kehtestatud tariifide alusel, siis maksavad neid kõik ühistu liikmed. Ühistu liikmelt ei saa aga sisse nõuda taolisi kulusid, mida korteriomanikud kannavad ühistu kaudu just selle liikmega peetavas kohtuvaidluses ja mida ei kaeta ühistu liikmete tavapäraste igakuiste maksete arvel, vaid kogutakse üldkoosoleku otsuse alusel ettenägematuteks juhtudeks lisaks juba teada olevatele ja majandustegevuse aastakava järgi otsustatud majandamiskuludele või nõutakse vastavalt ühistu aastakavas ettenähtule sisse korteriühistu liikmelt (vt ka Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13, p 11). (p 12)
Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu ka oma võimalikke nõudeid kaasomanike kui korteriühistu liikmete vastu (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 32). Seega eeldusel, et korteriomanik on teinud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta tulenevalt KOS § 15 lg-st 2, on tal õigus kantud kulutused tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega. Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § 72 lg-st 4. (p 11)
Juriidilise isiku puudustega üldkoosoleku otsus võib olla kas tühine või kehtetuks tunnistatav, kusjuures tühisuse aluseks saab olla mõni MTÜS §-s 241 sätestatud puudus (vt Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12). MTÜS § 241 lg 1 esimese lause kohaselt on üldkoosoleku otsus muu hulgas tühine, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Lisatingimusi sellise otsuse tühisusele seadus ei sea. MTÜS § 24 lg 1 esimese lause järgi võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Sellisel juhul võib MTÜS § 24 lg 3 teise lause järgi otsuse tegemisel osalenud mittetulundusühingu liige nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele (vt Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 16). (p 14)
|
| 3-2-1-31-15
|
Riigikohus |
22.04.2015 |
|
Vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12; Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25; Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 27, 28, 33 ja Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p-d 16 ja 17. (p 9)
KÜS § 151 lg-s 2 sätestatud tehnosüsteemi asendamiseks saab pidada ka küttesüsteemi asendamist teist liiki küttesüsteemiga, sh elektriküttelt kaugküttele üleminekut. Kolleegiumi varasema praktika järgi kohaldub korteriomanike vahelistes suhetes AÕS § 74 lg 1, mille järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p-d 10–15). Selle sättega peab arvestama ka KÜ üldkoosolek. See tähendab, et KÜ üldkoosolekul on häälteenamusega õigus otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemine vaid juhul, kui kaasomandis oleva asja olulise muutmisega on olnud nõus kõik korteriomanikud. Elektriküttelt kaugküttele ülemineku puhul ei ole tegemist kaasomandis oleva asja olulise muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes, mistõttu üldkoosolek võis häälteenamusega otsustada elektriküttelt kaugküttele ülemineku ning see otsus on kõigile korteriühistu liikmetele KÜS § 13 lg 4 järgi täitmiseks kohustuslik.
Ühelt küttesüsteemilt teisele üleminekuga seoses otsustas korteriühistu üldkoosolek võtta ka laenu ja suurendada remondifondi. Kuna laenu võeti ja remondifondi suurendati tööde tegemiseks, mida kostja liikmed võisid otsustada üldkoosolekul häälteenamusega, võisid nad üldkoosolekul otsustada häälteenamusega ka nende töödega kaasnevaid muid küsimusi, sh laenu võtmist ja remondifondi suurendamist. (p-d 10 ja 11)
Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 24. (p 12)
|
| 3-2-1-29-15
|
Riigikohus |
15.04.2015 |
|
Osanike, aktsionäride ja liikmete võrdse kohtlemise põhimõte on olemuselt ühinguõigusliku hea usu põhimõtte konkretiseering, mis kohaldub analoogia põhjal ja koostoimes TsÜS §-s 32 väljendatud üldise ühinguõigusliku hea usu põhimõttega ka mittetulundusühingu liikmetele. (p 14)
Üksnes sellega, et teises tsiviilasjas on tehtud jõustunud lahend, millega on sarnase sisuga juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamise nõue jäetud läbi vaatamata, ei saa kohus põhjendada sama sisuga üldkoosoleku otsuse läbivaatamata jätmist. See on TsMS § 442 lg-s 8 ja § 654 lg-s 5 sätestatud kohtulahendi põhjendamise kohustuse rikkumine. (p 15)
Juriidiline isik saab küll kehtestada teabenõuetele vastamise korra, kuid seadusega ei tarvitse olla kooskõlas see, kui otsustatakse ühe isiku avalduste lahendamist piirata või kehtestatakse reeglid, mis lähevad vastuollu seaduses sätestatud juhatuse kohustusega anda liikmetele vajalikku teavet või liikmete võrdse kohtlemise põhimõttega. (p 14)
Osanike, aktsionäride ja liikmete võrdse kohtlemise põhimõte on olemuselt ühinguõigusliku hea usu põhimõtte konkretiseering, mis kohaldub analoogia põhjal ja koostoimes TsÜS §-s 32 väljendatud üldise ühinguõigusliku hea usu põhimõttega ka mittetulundusühingu liikmetele.
Juriidiline isik saab küll kehtestada teabenõuetele vastamise korra, kuid seadusega ei tarvitse olla kooskõlas see, kui otsustatakse ühe isiku avalduste lahendamist piirata või kehtestatakse reeglid, mis lähevad vastuollu seaduses sätestatud juhatuse kohustusega anda liikmetele vajalikku teavet või liikmete võrdse kohtlemise põhimõttega. (p 14)
Kui korteriühistu üldkoosoleku otsusega otsustatakse laiendada elamu juurde kuuluvat parklat ja teha selleks vajalikke töid, kuid ei määrata kindlaks, kes korteriomanikest võib oma autot kus parkida, ei ole tegemist parkimiskorra määramisega. Parkla laiendamise ja selleks vajalike tööde tegemise küsimusi ei reguleeri korteriomandiseadus, sest tegemist ei ole korteriomandi valitsemise küsimusega ja seega ei kohaldu KOS § 12 lg 1, mille kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Üldkoosolek võib otsustada parkla laiendamise tööde korraldamist, kui selleks on olemas korteriomanike enamuse otsus AÕS § 72 lg 1 mõttes. (p 11)
|
| 3-2-1-155-14
|
Riigikohus |
27.03.2015 |
|
Ka need hagejad, kes apellatsioon- ega kassatsioonkaebust ei esitanud, olid apellatsioonimenetluses kaasapellandid ja kassatsioonimenetluses kaaskassatorid TsMS § 207 lg 3 mõttes, sest asjas tehtav lõplik lahend peab olema kehtiv kõikide menetlusosaliste suhtes ühtemoodi (p 10).
Korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Ukseava tegemiseks antud ehitusluba ei asenda kaasomanike nõusolekut. Teised kaasomanikud võivad nõuda AÕS § 74 alusel endise olukorra taastamist (p 13). Kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõikide kaasomanike nõusolekut, võib seda nõusolekut hageda TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui teised kaasomanikud selleks kohustatud on ( p 15).
Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. (p 11) Vaidlus keskküttetorustiku möödaviikude väidetava kõrvaldamise ja/või puudumise üle puudutab korteriomanike kaasomandit (p 12).
Korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu. Selliseks ühiseks huviks võib olla elamu küttesüsteemi korrasolek ning ka see, kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi (p 10).
|
| 3-2-1-169-14
|
Riigikohus |
04.03.2015 |
|
MTÜS § 32 lg-s 2 sätestatud nõude eeldused on järgmised:
• juhatuse liige on rikkunud juhatuse liikme kohustusi (MTÜS § 32 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 35);
• ühingule on tekkinud või tekib varaline kahju (VÕS § 127 lg 1 ja § 128);
• rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4);
• juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumise eest, st ta ei ole järginud korteriühistu juhatuse liikme tavapärast hoolsusstandardit (MTÜS § 32 lg 2 teine lause).
MTÜS § 32 lg-s 2 sätestatud nõude tõendamiskoormus jaguneb selliselt, et korteriühistu peab nõude maksmapanekul tõendama, et juhatuse liige on rikkunud oma kohustusi ja et just nende rikkumiste tulemusena on korteriühistule tekkinud kahju. Seejärel on juhatuse liikmel omakorda võimalus tõendada, et ta on tegutsenud korteriühistu juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega. (p 12)
Ka korteriühistu juhatuse liikme hoolsuskohustus tähendab seda, et juhatuse liige peab tegutsema heas usus ja korteriühistu huvides, samuti olema otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi ühistule võtta põhjendamatuid riske. Korteriühistu juhatuse liige peab toimima kooskõlas üldkoosoleku otsustega, põhikirja ja seaduse nõuetega. Lepingute sõlmimisel peab ta arvestama nii korteriühistu huvide kui ka ühistu käsutuses oleva raha ja muude vahenditega. (p 13)
Juriidilise isiku juhatuse liikme hoolsusstandardi määramisel tuleb arvestada, et eri juriidiliste isikute liikide jaoks võib selle juhatuse liikme hoolsusstandard olla mõnevõrra erineva sisuga. Samuti võib see standard erineda tulenevalt juriidilise isiku tegevusalast ja tegevuse ulatusest. Nii näiteks ei saa krediidiasutuse juhatuse liikme hoolsusstandardit vähemalt üldjuhul võrrelda väikese mittetulundusühingu juhatuse liikme hoolsusstandardiga. Samuti ei saa korteriühistu juhatuse liikme hoolsusstandard mingi töö tellimiseks lepingu sõlmimisel ja selle täitmisel üldjuhul olla samasugune, nagu selles valdkonnas tegutseva ettevõtja enda hoolsusstandard. Korteriühistu eesmärgiks ei ole elektritööde tegemine ja seega ei saa ka korteriühistu juhatuse liikmele üldjuhul omistada elektriettevõtja hoolsusstandardi järgimise kohustust. Siiski on kõigil juriidiliste isikute juhatuse liikmetel minimaalne hoolsusstandard, mida kõik peavad täitma. (p 19)
Juhul, kui juriidilise isiku, sh korteriühistu juhatuse liige on mingi valdkonna asjatundja, on tema hoolsusstandard kõrgem kui tavalisel korteriühistu juhatuse liikmel. Selleks, et niisugust kõrgendatud standardit juhatuse liikmele omistada, peab siiski olema selgelt tuvastatud, et isik oli vastava valdkonna professionaal (st et ta tegutses vastava valdkonna ettevõtjana või omas vajalikke teadmisi ja kogemusi). Üksnes asjaolu, et isik on kunagi omandanud vastava hariduse või selles valdkonnas töötanud, ei ole piisav, et omistada juhatuse liikmele kõrgendatud hoolsusstandardi järgimise kohustust. (p 20)
Majandusliku tegutsemisega, sh lepingute sõlmimise ja nende täitmisega kaasnevat tavapärast riski kannab juriidiline isik, mitte tema juhatuse liige. Juhatuse liikme kohustuse rikkumiseks võib pidada vaid selgelt ülemäärase riski võtmist. Lepingu sõlmimine nõuetekohast pädevust omava tegutseva ettevõtjaga ja lepingu täitmine, arvestades juriidilise isiku vajadusi ja võimalusi, ei ole selline risk. Kui korteriühistu juhatuse liige korraldab liikmete ühistes huvides üldkoosoleku otsuse alusel vajalike tööde tegemist, siis tuleb tema hoolsuskohustuse sisustamisel muu hulgas arvestada ka seda, millise ressursi on üldkoosolek nende tööde tegemiseks ette näinud.
Riski, et lepingupartner, kellega juhatuse liige korteriühistu nimel lepingu sõlmib, rikub lepingut, ei saa vähemalt üldjuhul panna juhatuse liikmele, kui juhatuse liige on lepingupartneri valikul ja lepingu sõlmimisel järginud juhatuse liikmelt tavapäraselt oodatavat hoolsust, st kui juhatuse liige on tegutsenud informeeritult, kooskõlas seaduse, põhikirja ja üldkoosoleku õiguspäraste otsustega ning korteriühistu huvides. (p 21)
Sõlmides lepingu professionaalse ettevõtjaga, võib tavaliste teadmistega korteriühistu juhatuse liige vähemalt üldjuhul usaldada ettevõtja tehtud töid ega pea (eriti tulenevalt korteriühistu rahalise ressursi piiratusest) palkama lisaks teist ettevõtjat ega sõltumatut eksperti esialgse ettevõtja tegevust kontrollima. Seega ei ole korteriühistu juhatuse liige rikkunud oma hoolsuskohustust, kui ta võtab vastu tööd, mille on teinud riiklikult tunnustatud elektriettevõtja ja nende tööde vastuvõtmisel ei tuvastata ilmselgeid puudusi. Kui hiljem selgub, et tööd olid osaliselt tehtud ebakvaliteetselt või jäi osa töid tegemata ja seda ei saanud vastuvõtmisel tavalise tähelepanelikkuse juures märgata, on ühistul õigus esitada töövõtulepingust tulenev nõue töövõtja vastu, eelkõige nõuda töö parandamist või uue töö tegemist (VÕS § 646 lg 1). (p 22)
Juriidilise isiku juhatuse liikme hoolsusstandardi määramisel tuleb arvestada, et eri juriidiliste isikute liikide jaoks võib selle juhatuse liikme hoolsusstandard olla mõnevõrra erineva sisuga. Samuti võib see standard erineda tulenevalt juriidilise isiku tegevusalast ja tegevuse ulatusest. Siiski on kõigil juriidiliste isikute juhatuse liikmetel minimaalne hoolsusstandard, mida kõik peavad täitma. (p 19)
Juhul, kui juriidilise isiku liige on mingi valdkonna asjatundja, on tema hoolsusstandard kõrgem kui tavalisel juhatuse liikmel. Selleks, et niisugust kõrgendatud standardit juhatuse liikmele omistada, peab siiski olema selgelt tuvastatud, et isik oli vastava valdkonna professionaal (st et ta tegutses vastava valdkonna ettevõtjana või omas vajalikke teadmisi ja kogemusi). Üksnes asjaolu, et isik on kunagi omandanud vastava hariduse või selles valdkonnas töötanud, ei ole piisav, et omistada juhatuse liikmele kõrgendatud hoolsusstandardi järgimise kohustust. (p 20)
Majandusliku tegutsemisega, sh lepingute sõlmimise ja nende täitmisega kaasnevat tavapärast riski kannab juriidiline isik, mitte tema juhatuse liige. Juhatuse liikme kohustuse rikkumiseks võib pidada vaid selgelt ülemäärase riski võtmist. Lepingu sõlmimine nõuetekohast pädevust omava tegutseva ettevõtjaga ja lepingu täitmine, arvestades juriidilise isiku vajadusi ja võimalusi, ei ole selline risk. (p 21)
Juriidilise isiku juhatuse liikme hoolsusstandardi määramisel tuleb arvestada, et eri juriidiliste isikute liikide jaoks võib selle juhatuse liikme hoolsusstandard olla mõnevõrra erineva sisuga. Samuti võib see standard erineda tulenevalt juriidilise isiku tegevusalast ja tegevuse ulatusest. Siiski on kõigil juriidiliste isikute juhatuse liikmetel minimaalne hoolsusstandard, mida kõik peavad täitma. (p 19)
Juhul, kui juriidilise isiku liige on mingi valdkonna asjatundja, on tema hoolsusstandard kõrgem kui tavalisel juhatuse liikmel. Selleks, et niisugust kõrgendatud standardit juhatuse liikmele omistada, peab siiski olema selgelt tuvastatud, et isik oli vastava valdkonna professionaal (st et ta tegutses vastava valdkonna ettevõtjana või omas vajalikke teadmisi ja kogemusi). Üksnes asjaolu, et isik on kunagi omandanud vastava hariduse või selles valdkonnas töötanud, ei ole piisav, et omistada juhatuse liikmele kõrgendatud hoolsusstandardi järgimise kohustust. (p 20)
Majandusliku tegutsemisega, sh lepingute sõlmimise ja nende täitmisega kaasnevat tavapärast riski kannab juriidiline isik, mitte tema juhatuse liige. Juhatuse liikme kohustuse rikkumiseks võib pidada vaid selgelt ülemäärase riski võtmist. Lepingu sõlmimine nõuetekohast pädevust omava tegutseva ettevõtjaga ja lepingu täitmine, arvestades juriidilise isiku vajadusi ja võimalusi, ei ole selline risk. (p 21)
|
| 3-2-1-99-14
|
Riigikohus |
05.11.2014 |
|
TsÜS §-s 85 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata, kehtib ka juriidilise isiku organi otsuse puhul, sealhulgas nii otsuse tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise korral. Kui otsus on osadeks jagatav, siis on alust tunnistada kehtetuks vaid see osa otsusest või tuvastada vaid selle osa tühisus, mille suhtes rikkumine esineb. (p 16)
Kohus ei või otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Sellised rikkumised kujutavad endast õigusliku ärakuulamise põhimõtte rikkumist, mis on TsMS § 669 lg 1 p 1 järgi menetlusõiguse normi oluline rikkumine (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-14, p 20; 27. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-13, p 11). (p 23)
Kui kohus teeb hageja alternatiivnõude kohta, mis esitatakse pärast esialgse hagi menetlusse võtmist, otsuse, ilma et ta oleks enne seda nõuet oma menetlusse võtnud ega teata pooltele ka muul viisil, et ta hageja alternatiivnõuet menetleb (st vaatamata menetlusse võtmise kohta määruse puudumisele), samuti kui kohus ei küsi kostjalt sisulist vastust hageja alternatiivsele nõudele, siis on tegemist menetlusõiguse normide olulise rikkumisega TsMS § 669 lg 1 p 1 järgi. (p 23)
KÜS § 13 lg 3 järgi võib korteriühistu liige pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole. Korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega MTÜS § 24 lg 1 järgi (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12). (p 11)
Seadusega vastuolus oleva, kehtetuks tunnistatava otsuse kinnitamise võimalus MTÜS § 24 lg 2 järgi laieneb ka korteriühistute otsustele, sest KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu suhtes KÜS-iga reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute seaduse sätteid. (p 12)
Seda, kas üldkoosolek on varasemat otsust uue otsusega kinnitanud, on võimalik tuvastada otsust sisuliselt hinnates, st võrreldes otsuste sisu, mitte üldkoosolekute päevakordi. Kui uue üldkoosoleku otsus on sisult samane varasema otsusega või kui uuel üldkoosolekul on sõnaselgelt võetud vastu otsus kinnitada varasem otsus, siis saab lugeda, et võeti vastu kinnitamise otsus MTÜS § 24 lg 2 mõttes. (p 13)
Kui vaidlustatud on ka kinnitav otsus, ei välista sellise hagi esitamine siiski kinnitamise toimet juhul, kui hagi (kinnitava otsuse vaidlustamise kohta) jääb rahuldamata. Üksnes hagi esitamine ei saa muuta kinnitamise toimet olematuks, seda saab teha vaid edukas hagi ehk selline hagi, millega uus otsus tunnistatakse kehtetuks või tuvastatakse selle tühisus. (p 14)
TsÜS §-s 85 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata, kehtib ka juriidilise isiku organi otsuse puhul, sealhulgas nii otsuse tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise korral. Kui otsus on osadeks jagatav, siis on alust tunnistada kehtetuks vaid see osa otsusest või tuvastada vaid selle osa tühisus, mille suhtes rikkumine esineb. (p 16)
TsÜS § 31 lg 3 järgi nähakse eraõigusliku juriidilise isiku organi pädevus ette seaduse, põhikirja või ühingulepinguga ning juriidilise isiku organi pädevust ei või üle anda muule organile või isikule. MTÜS § 34 lg 1 mõtteks on anda revidendi või audiitori määramise otsustamine üldkoosoleku pädevusse. Seega on seaduse mõttega vastuolus see, kui üldkoosolek volitab juhatust määrama juhatuse tegevuse kontrollimiseks revidendi. (p 17)
Kui hageja esitab menetluses lisaks varem esitatud nõudele uue (alternatiivse) nõude alternatiivsel alusel, siis ei ole tegemist hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 esimese lause mõttes. Hageja võib hagi täiendada alternatiivse nõudega (vt ka Riigikohtu 9. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-09, p 13). (p 20)
Vastuväitega saab menetlusosaline reageerida kohtu tegevusele, mitte tegevusetusele. (p 25)
Kui kostja ei teadnud ega pidanudki teadma enne maakohtu otsust, et maakohus menetles ka hageja alternatiivset nõuet, siis tugines kostja maakohtu rikkumisele TsMS § 333 lg 2 järgi õigel ajal apellatsioonkaebuses. Menetlusosalisel ei ole kohustust tuletada kohtule meelde, et kohus peab TsMS § 463 lg 1 järgi võtma määrusega hageja esitatud nõude kohta seisukoha. (p 25)
Kui hageja esitab menetluses lisaks varem esitatud nõudele uue (alternatiivse) nõude alternatiivsel alusel, siis ei ole tegemist hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 esimese lause mõttes. Hageja võib hagi täiendada alternatiivse nõudega (vt ka Riigikohtu 9. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-09, p 13). (p 20)
Alternatiivse nõude kohta, mis esitatakse pärast esialgse hagi menetlusse võtmist, tuleb kohtul teha TsMS §-s 372 sätestatud menetlusse võtmise määrus ja anda kostjale võimalus esitada alternatiivse nõude kohta oma seisukoht. See on vajalik eelkõige selleks, et nii pooltele kui ka kohtule oleks selge vaidluse ese ja kostja teaks, millised hageja esitatud nõuetest on kohtu menetluses ning millele ta sellest tulenevalt peab esitama oma vastuväited (vt ka nt Riigikohtu 3. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-197-13, p 35; 19. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-13, p 12; 29. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-13, p 15). (p 21)
Alternatiivse nõude menetlusse võtmise lahendamisel saab analoogia alusel kohaldada hagide liitmise kohta sätestatut ja TsMS §-s 374 sätestatud eelduste olemasolul võib maakohus võtta alternatiivse nõude esialgse nõudega samasse menetlusse. Kui maakohus otsustab alternatiivset nõuet esialgu esitatud nõudega samasse menetlusse mitte võtta, ei ole see aluseks keelduda alternatiivse nõude menetlusse võtmisest. Sellisel juhul peab maakohus otsustama alternatiivse nõude eraldi menetlusse võtmise (vt Riigikohtu 9. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-09, p 13). (p 20)
KÜS § 13 lg 3 järgi võib korteriühistu liige pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole. Korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega MTÜS § 24 lg 1 järgi (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12). (p 11)
Seadusega vastuolus oleva, kehtetuks tunnistatava otsuse kinnitamise võimalus MTÜS § 24 lg 2 järgi laieneb ka korteriühistute otsustele, sest KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu suhtes KÜS-iga reguleerimata küsimustes mittetulundusühingute seaduse sätteid. (p 12)
Seda, kas üldkoosolek on varasemat otsust uue otsusega kinnitanud, on võimalik tuvastada otsust sisuliselt hinnates, st võrreldes otsuste sisu, mitte üldkoosolekute päevakordi. Kui uue üldkoosoleku otsus on sisult samane varasema otsusega või kui uuel üldkoosolekul on sõnaselgelt võetud vastu otsus kinnitada varasem otsus, siis saab lugeda, et võeti vastu kinnitamise otsus MTÜS § 24 lg 2 mõttes. (p 13)
Kui vaidlustatud on ka kinnitav otsus, ei välista sellise hagi esitamine siiski kinnitamise toimet juhul, kui hagi (kinnitava otsuse vaidlustamise kohta) jääb rahuldamata. Üksnes hagi esitamine ei saa muuta kinnitamise toimet olematuks, seda saab teha vaid edukas hagi ehk selline hagi, millega uus otsus tunnistatakse kehtetuks või tuvastatakse selle tühisus. (p 14)
TsÜS §-s 85 sätestatud põhimõte, mille kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata, kehtib ka juriidilise isiku organi otsuse puhul, sealhulgas nii otsuse tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise korral. Kui otsus on osadeks jagatav, siis on alust tunnistada kehtetuks vaid see osa otsusest või tuvastada vaid selle osa tühisus, mille suhtes rikkumine esineb. (p 16)
|
| 3-2-1-61-14
|
Riigikohus |
08.10.2014 |
|
Korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23).
Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks majandamiskulude nõudega kasutada nii oma võimalikku nõuet korteriühistu vastu (sh VÕS § 115 lg-l 1 põhinevat nõuet) kui ka võimalikke nõudeid korteriomanike vastu, mis põhinevad KOS § 15 lg-l 2/AÕS § 72 lg-l 4, VÕS §-l 1018, § 1023 lg-l 1. Tasaarvestusõigust saab järeldada, arvestades korteriühistu rolli korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamisel ja kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2 (p 32).
Korteriühistu võib korteriomaniku ees vastutada oma kohustuste rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 alusel, kui ta viivitab üldkoosoleku otsuse elluviimisega või jätab tegevusetusega täitmata oma kohustused korteriomandi eseme valitsemisel (p 30).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19).
Korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23).
Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks majandamiskulude nõudega kasutada nii oma võimalikku nõuet korteriühistu vastu (sh VÕS § 115 lg-l 1 põhinevat nõuet) kui ka võimalikke nõudeid korteriomanike vastu, mis põhinevad KOS § 15 lg-l 2/AÕS § 72 lg-l 4, VÕS §-l 1018, § 1023 lg-l 1. Tasaarvestusõigust saab järeldada, arvestades korteriühistu rolli korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamisel ja kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2 (p 32).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19).
Korteriühistu võib korteriomaniku ees vastutada oma kohustuste rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 alusel, kui ta viivitab üldkoosoleku otsuse elluviimisega või jätab tegevusetusega täitmata oma kohustused korteriomandi eseme valitsemisel (p 30).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19).
Korteriomaniku tegevus katuse renoveerimisel võib talle anda nõude teiste korteriomanike vastu kas KOS § 15 lg 2/AÕS § 72 lg 4 alusel (kui tegemist on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes) või käsundita asjaajamise sätete alusel, VÕS § 1018, § 1023 lg 1 (p 28-29).
|
| 3-2-1-163-13
|
Riigikohus |
12.02.2014 |
|
Korteriühistu pädevuses ei ole korteriomanikele siduvalt otsustada kulude kandmise üle, mis ei seostu korteriühistu eesmärgiga, st mis ei ole majandamiskulud KÜS § 151 mõttes.
Korteriühistu üldkoosoleku otsusega saab kõikidele liikmetele kohustuslikult otsustada üksnes elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemist ja majandamiskulude kandmist.
Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha ka muid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus. Kui korteriühistu põhikirja säte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. (p 11)
|
| 3-2-1-89-13
|
Riigikohus |
06.11.2013 |
|
Korteriühistu ei saa nõuda korteriomanikelt juriidiliste kulutuste hüvitamist, mida korteriomanikud peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral korteriühistule nagunii hüvitama või mis jääksid korteriühistu kanda, kui korteriomanikud kohtuvaidlused võidavad. Selline õigusabikulude nõudmine korteriomanikelt korteriühistu majandamiskulude raames oleks vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest kosjad kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te 1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes. (p 14)
Korteriühistu liikmete üldkoosolek võib otsustada KÜS § 15 lg 1 p 1 ja KÜS § 151 lg 1 alusel koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi otsustatud) kulutuste katmisele ka ettenägematuteks juhtudeks. Korteriühistu majandustegevuse aastakavas on võimalik ette näha ka seda, et majandamiskulusid ei kaeta korteriühistu liikmete igakuiste maksete arvel (arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta), vaid nõutakse iga kord sisse korteriühistu liikmetelt. Samuti on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita (majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel) varem kantud, kuid varasemas majandustegevuse aastakavas mitteettenähtud kulutuste tegemine. Eelöeldu kehtib ka korteriühistu õigusabikulude kohta. (p 11)
KÜS § 15 lg 1 p-s 1 on imperatiivselt sätestatud, et ainult korteriühistu liikmete üldkoosolekul on pädevus otsustada, mis liiki kulutusi korteriühistu võib majandamiskuludena teha. KÜS § 151 lg 1 ei anna korteriühistu juhatusele volitust otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda. (p 12)
Üldkoosolekul võib otsustada juriidiliste kulude kogumise vastavalt tekkinud kuludele elamispinna ruutmeetri järgi. See on kooskõlas KÜS § 15 lg 1 p-ga 1 ja KÜS § 151 lg-ga 1. (p 13)
Kulud, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, on korteriühistu makstav tasu elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest ja neid kulusid saab lugeda korteriühistu majandamiskuludeks KÜS § 151 lg 1 mõttes.
Juriidiliste kulude kogumine vastavalt tekkinud kuludele elamispinna ruutmeetri järgi on kooskõlas KÜS § 15 lg 1 p-ga 1 ja KÜS § 151 lg-ga 1. (p 13)
Korteriühistu ei saa nõuda korteriomanikelt juriidiliste kulutuste hüvitamist, mida korteriomanikud peaksid kohtuvaidluste kaotamise korral korteriühistule nagunii hüvitama või mis jääksid korteriühistu kanda, kui korteriomanikud kohtuvaidlused võidavad. Selline õigusabikulude nõudmine korteriomanikelt korteriühistu majandamiskulude raames oleks vastuolus KOS § 13 lg-tega 1 ja 2. Nende sätete mõtte kohaselt ei pea korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad. Juhul kui korteriomanikest kosjad kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13 lg-te 1 ja 2 mõtte vastane, kui nad peaksid siiski osa võtma hagejast korteriühistu õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena majandamiskulude makseid tehes. (p 14)
|
| 3-2-1-16-13
|
Riigikohus |
27.03.2013 |
|
Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses, samuti võivad kvooruminõuded tuleneda juriidilise isiku põhikirjast. MTÜS § 21 lg 1 teise lause kohaselt võib mittetulundusühingu põhikirjas sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. Korteriühistuseadus ei näe üldkoosoleku kvooruminõude jaoks ette erireegleid, seega kohaldatakse korteriühistu kvoorumile KÜS § 1 lg 2 alusel mittetulundusühingute seaduses sätestatut.
Lisaks liikmete või häälte osalemisnõudele ehk kvooruminõudele kehtestab seadus ka juriidilise isiku üldkoosoleku otsuste vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõuded. Samuti võivad täiendavad häälteenamuse nõuded tuleneda juriidilise isiku põhikirjast. MTÜS § 22 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
Korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude sätestab KÜS § 4 lg 1 teine lause. Viidatud sätte kohaselt peab otsuse vastuvõtmiseks põhikirja muutmise poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust. Seega ei arvestata põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel häälteenamust mitte koosolekul osalejate arvust, vaid häälte üldarvust. MTÜS § 7 lg 2 teise lause järgi kohaldatakse juhul, kui mittetulundusühingu põhikirja säte on vastuolus seadusega, seaduses sätestatut (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25. mai 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 12).
Juriidilise isiku puudustega üldkoosoleku otsus võib olla kas tühine või kehtetuks tunnistatav.
Mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse tühisuse hindamisel tuleb tuvastada, kas tegemist on mõne MTÜS §-s 241 sätestatud puudusega. Kui üldkoosoleku otsuse tegemisel ei ole eksitud MTÜS § 241 nõuete vastu, kuid otsus on vastuolus seadusega, on korteriühistu liikmel KÜS § 13 lg 3 alusel õigus pöörduda kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole. Viidatud sätet tuleb mõista selliselt, et korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega.
Kuna häälteenamuse nõude rikkumine ei ole MTÜS § 241 järgi mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks, siis on ühistu liikmel, juhul kui üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel on rikutud seaduses sätestatud häälteenamuse nõudeid, õigus esitada KÜS § 13 lg-s 3 sätestatud tingimustel otsuse kehtetuks tunnistamise nõue. Üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõue on kohane õiguskaitsevahend ka juhul, kui ühistu liige leiab, et häälteenamuse nõudeid on rikutud ühistu kodukorra kinnitamise otsuse vastuvõtmisel.
MTÜS § 24 lg-st 3 tuleneva vastuväite esitamise eesmärgiks on tagada üldkoosolekul osalenud liikmele, kes otsusega ei nõustu, hilisem võimalus esitada üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamise nõue.
|
| 3-2-1-181-12
|
Riigikohus |
13.02.2013 |
|
Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse. Kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras. Selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada.
Korteriühistu peab oma majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14).
|
| 3-2-1-187-12
|
Riigikohus |
30.01.2013 |
|
TsÜS § 38 lg-t 1 ja lg-t 2 ei saa samal ajal kohaldada. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama paragrahvi esimest lõiget.
Riigikohus on leidnud, et TsMS § 407 lg 1 paneb kohtule hagi õigusliku põhjendatuse (veenvuse) kontrollimise kohustuse ning hagi õiguslikku põhjendatust tuleb kohtul omal algatusel kontrollida ka kaja lahendamisel (TsMS § 417 lg 2 teine lause), samuti määruskaebuse lahendamisel, mis esitatakse maakohtu määruse peale, millega menetlus jäeti taastamata, ja ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule esitatud määruskaebuse lahendamisel ning seda sõltumata määruskaebuse väidetest (vt selle kohta Riigikohtu 14. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-152-06, p 14 ja 15; 29. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 16). Kolleegium jääb eeltoodud seisukohtade juurde.
Otsustamaks hagi õigusliku põhjendatuse üle, peab kohus subsumeerima hageja esitatud asjaolud õigete õigusnormide alla (õigusakti kohaldamise otsustamine, TsMS § 438 lg 1). Seejuures peab kohus lähtuma sellest, et hageja väiteid ei ole vaja tõendada, kuna seadus loeb, et kostja on need omaks võtnud (TsMS § 407 lg 1 viimane lause).
Kui hagi ei ole veenev ja hagi rahuldamine ei ole põhjendatud, siis tuleb sellise hagi korral kohaldada TsMS § 407 lg-t 6.
Riigikohus on leidnud, et TsMS § 407 lg 1 paneb kohtule hagi õigusliku põhjendatuse (veenvuse) kontrollimise kohustuse ning hagi õiguslikku põhjendatust tuleb kohtul omal algatusel kontrollida ka kaja lahendamisel (TsMS § 417 lg 2 teine lause), samuti määruskaebuse lahendamisel, mis esitatakse maakohtu määruse peale, millega menetlus jäeti taastamata, ja ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule esitatud määruskaebuse lahendamisel ning seda sõltumata määruskaebuse väidetest (vt selle kohta Riigikohtu 14. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-152-06, p 14 ja 15; 29. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 16).
TsMS §-s 422 mõtte kohaselt saab mõjuvaks lugeda põhjust, mis on objektiivse iseloomuga, ning selliseks põhjuseks saab olla sündmus, mille tekkimist ja kulgemist isik ei saa ise vahetult mõjutada (vt Riigikohtu 15. mai 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-07, p 9).
Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg 3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalejatest (vt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17).
Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg 3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalejatest (vt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17). Korteriühistuseadusest tulenevalt võib KOS § 14 lg 5 alusel hagi esitada ka korteriühistu.
Kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on KOS § 14 lg 1 ja KOS § 14 lg 3 alusel korteri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks ühistu üldkoosolekul nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamik üldkoosolekul osalejatest (vt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17). Korteriühistuseadusest tulenevalt võib KOS § 14 lg 5 alusel hagi esitada ka korteriühistu.
|
| 3-2-1-28-12
|
Riigikohus |
04.04.2012 |
|
TsMS § 162 lg 4 kohaldub ka juhul, kui kohus lõpetab määrusega asja menetluse hagist loobumise tõttu (TsMS § 428 lg 1 p 3, § 429 lg 1) (vt ka Riigikohtu 28. septembri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-11, p-d 13 ja 14).
Korteriühistu pädevuses on otsustada elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine.
Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe.
|
| 3-2-1-116-11
|
Riigikohus |
13.02.2012 |
|
Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.
Kui korteriühistu liige rikub ühistu üldkoosoleku otsusest tulenevat kohustust, ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata (KOS § 11 lg 3 esimene lause).
Korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks on vajalik järgmiste tingimuste täitmine:
• otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses;
• küsimuse võis lahendada korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega;
• otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
• otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud.
Korteriühistu otsuse täitmine on korteriühistu liikmele kohustuslik eelkõige järgmiste tingimuste täitmisel:
• otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses, st otsustatud on elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajaliku toimingu tegemine või majandamiskulude kandmine;
• küsimuse võis lahendada häälteenamusega;
• otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;
• otsus ei ole tühine, eelkõige kui otsuse vastuvõtnud liikmete üldkoosolekul ei ole rikutud kokkukutsumise korda ja otsus ei ole vastuolus heade kommetega;
• otsust ei ole KÜS § 13 lg 3 alusel kehtetuks tunnistatud.
Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes ei osalenud otsuse vastuvõtmisel või hääletasid selle vastu.
Korteriomanike seadusliku otsuse täitmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui see on mõne korteriomanikust ühistu liikme suhtes ebaproportsionaalne.
Korteriühistu võib häälteenamusega otsustada lisaks elamule vajalike kulutuste tegemisele ka elamule kasulike kulutuste tegemise. Kasulikud kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka.
Korteriühistu võib häälteenamusega otsustada lisaks elamule vajalike kulutuste tegemisele ka elamule kasulike kulutuste tegemise TsÜS § 63 p 2 mõttes. Kasulikud kulutused peavad mahtuma KÜS § 151 järgsete kulude hulka.
Ühise küttesüsteemi vahetamisega seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel. Seega tuleb need kanda ühiselt kõigil korteriomanikel. Põhimõtteliselt tuleb korteris tehtavatest kaasomandi esemele suunatud ehitustöödest tingitud kulud (nt seinaviimistluse korrastamine) kanda korteriomanikel ühiselt (s.o korteriühistul). Seejuures tuleb aga arvestada, et korteriomanikul ei pruugi olla õigust taastada senist olukorda, st küttesüsteemi torusid kinni ehitada, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Selliste kulude hüvitamist ei saa nõuda.
|
| 3-2-1-50-11
|
Riigikohus |
18.07.2011 |
|
AÕS § 74 lg 1 alusel võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt ka Riigikohtu 18. jaanuari 2011. määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem.
Kaasomanike kokkuleppega AÕS § 74 lg 1 tähenduses on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud.
Põhikirjaga kooskõlas olevat üldkoosoleku otsust, kui põhikirjas endas puudub vastuolu seadusega, ei saa lugeda tühiseks ega tühistada. Samas ei ole välistatud, et korteriühistu üldkoosoleku otsust, mis on kooskõlas korteriühistu põhikirjaga, ei saa täita vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (vt ka tsiviilkolleegiumi 25. mai 2011. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p-d 12 ja 16).
|
| 3-2-1-58-11
|
Riigikohus |
20.06.2011 |
|
MTÜS § 22 lg 11 esimesest lausest tulenevalt kui põhikirjas ei ole teistsugust regulatsiooni, ei pea üldkoosolekul juhatuse liikme valituks osutumiseks kandidaat saama poolthäälte enamust, vaid piisab, kui ta saab enam hääli teisest samale kohale kandideerinud isikust. Seega võib valituks osutada ka isik, kes saab minimaalselt poolthääli, kui temaga koos rohkem isikuid samale kohale ei kandideeri. Isiku valituks osutumise kehtivus ei sõltu sellest, kas hääletustulemusi on protokollis õigesti kajastatud või kas neile on antud õige hinnang (vt ka Riigikohtu 16. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-08, p-d 12 ja 13).
Üldkoosolekust osavõtjate arvu näitab eelduslikult koosolekust osavõtjate nimekiri koos igaühe allkirjaga mitte protokoll.
MTÜS § 22 lg 11 esimesest lausest tulenevalt kui põhikirjas ei ole teistsugust regulatsiooni, ei pea üldkoosolekul juhatuse liikme valituks osutumiseks kandidaat saama poolthäälte enamust, vaid piisab, kui ta saab enam hääli teisest samale kohale kandideerinud isikust. Seega võib valituks osutada ka isik, kes saab minimaalselt poolthääli, kui temaga koos rohkem isikuid samale kohale ei kandideeri. Isiku valituks osutumise kehtivus ei sõltu sellest, kas hääletustulemusi on protokollis õigesti kajastatud või kas neile on antud õige hinnang (vt ka Riigikohtu 16. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-08, p-d 12 ja 13).
Üldkoosolekust osavõtjate arvu näitab eelduslikult koosolekust osavõtjate nimekiri koos igaühe allkirjaga mitte protokoll.
|
| 3-2-1-38-11
|
Riigikohus |
25.05.2011 |
|
Valitsejal on õigus esindada kohtus kõiki korteriomanikke ja mh esitada hagi korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks, olles nende ühiste huvide esindaja (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 9).
Korteriomandiseadusest ei tulene, et vaid mõni korteriomanik saaks ilma teiste korteriomanike volituseta esindada kohtus kõiki teisi korteriomanikke.
Juhul kui korteriomanikud on sõlminud teenuste osutamise lepingud teenuse pakkujaga ühiselt ise või valitseja kõigi korteriomanike nimel ning teenuse pakkuja esitab tarbitud teenuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt. Omavahelises suhtes kehtivad korteriomanike vahel KOS § 13 ja AÕS § 75 ning sama eeldus tuleneb ka VÕS §-st 69 (Riigikohtu 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p-d 24-25). Korteriomanikel, kes on tasunud teiste korteriomanike eest sõlmitud lepingute alusel osutatud teenuste eest, tekib teistelt korteriomanikelt tagasinõudeõigus juba täidetud solidaarkohustuse järgi.
KOS § 13 lg-d 1 ja 2 ning AÕS § 75 kohalduvad ka juhul, kui korteriomanike ja teenuse osutajate vahel sõlmitud leping osutub tühiseks.
Vt Riigikohtu 6. aprilli 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-10, p 15 ja 29. märtsi 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-11, p 11.
KOS § 19 lg 2 ja § 19 lg 3 rikkumise korral on üldkoosoleku otsus kui mitmepoolne tehing tühine TsÜS § 87 järgi ega vaja kehtetuks tunnistamist KOS § 15 lg 4 järgi.
|
| 3-2-1-28-11
|
Riigikohus |
25.05.2011 |
|
Kui korteriühistu üldkoosolek võtab vastu otsused, mida ta on pädev vastu võtma ainult põhikirja muutmiseks ja selleks ettenähtud korras, siis võivad need otsused olla tühised MTÜS § 241 lg 1 järgi.
Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega on tegemist ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist (v.a MTÜS § 201 lg-s 5 toodud juhul).
Tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1 tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. KÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt võib korteriühistu põhikirjas sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14).
Selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, peab olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust.
Kuna KÜS § 151 lg 1 võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ja milline on nende kulutuste arvestuse viis.
Isegi juhul, kui korteriühistu põhikirjas on sätestatud, et konkreetsed kulutused jaotatakse muul kui seaduses sätestatud viisil, ei ole välistatud, et konkreetse põhikirja sätte rakendamine võib olla siiski takistatud selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Kui selliste põhikirjasätete alusel nõutakse majandamiskulude tasumist, on võimalik vastuväitega tugineda tasu nõudmise vastuolule hea usu põhimõttega.
|
Facebook
Twitter