3-2-1-84-10
|
Riigikohus |
09.11.2010 |
|
Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu 21. mai 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus. Üürilepingu ülesütlemise aluseks on vaid see, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi. VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus (vt Riigikohtu 29. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 21). Välistatud ei ole võimalus, majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, võib olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul.
VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Samas ei ole selle sätte alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest (vt Riigikohtu 29. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 13 ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 13), kuid seda vaid juhul, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi.
Kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Lisaks on põhjendatud üürileandja nõue üürniku vastu lepingu täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise saamiseks. Arvestades, et üürileping on kehtiv, ei ole võimalik kvalifitseerida sellist nõuet kahju hüvitamise nõudeks (vt ka Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 14).
Tsiviilasjades nr 3-2-1-37-09 ja nr 3-2-1-62-04 tehtud otsustes (vastavalt p-d 21 ja 18) on kolleegium selgitanud õiguslikke tagajärgi ka olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Sellisel juhul toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel aga sellist kahju hüvitamise kohustust endaga kaasa ei too.
|
| 3-2-1-54-10
|
Riigikohus |
16.06.2010 |
|
VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral.
VÕS § 313 lg 3 järgi ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
|
| 3-2-1-47-10
|
Riigikohus |
31.05.2010 |
|
Kui üürilepingu järgi oli üürnik kohustatud õigel ajal tasuma kindlaksmääratud suuruses korteri üüri ja kommunaalteenuste eest, siis tuli üüri tasuda kehtestatud määras ehk kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud määras. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja selleks ei ole üürileandjal vaja üürnikuga uut kokkulepet sõlmida (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-04, p 19).
VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. See, kelle vastu nõue esitada, tuleneb sellest, kes on märgitud ülesütlemisavalduse tegijana.
Kui üürilepingu ülesütlemise avalduse on lisaks üürileandjale teinud ka isik, kes ei olnud üürileandja, kannab ta kohtukulude riski, kui üürnik seetõttu tema vastu kohtusse pöördub. Juhul kui üürniku nõuded jäävad selle isiku vastu rahuldamata, oleks ebaõiglane jätta tema kohtukulud üürniku kanda, kuna tema ei põhjustanud kohtumenetlust. TsMS § 162 lg 4 võimaldab sellisel juhul jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
Kui üürilepingu ülesütlemise avalduse on lisaks üürileandjale teinud ka isik, kes ei olnud üürileandja, kannab ta kohtukulude riski, kui üürnik seetõttu tema vastu kohtusse pöördub. Juhul kui üürniku nõuded jäävad selle isiku vastu rahuldamata, oleks ebaõiglane jätta tema kohtukulud üürniku kanda, kuna tema ei põhjustanud kohtumenetlust. TsMS § 162 lg 4 võimaldab sellisel juhul jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
Kasutusvalduse seadmine oleks AÕS § 63 lg 3 alusel tühine, juhul kui ostueesõigusel oleks eelmärke (s.o asjaõiguslik) toime AÕS § 257 lg 3 järgi, kuna käsutusena kahjustab või piirab see ostueesõiguse teostamist.
VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. See, kelle vastu nõue esitada, tuleneb sellest, kes on märgitud ülesütlemisavalduse tegijana.
|
| 3-2-1-34-10
|
Riigikohus |
28.05.2010 |
|
TsMS § 207 lg 3 järgi, kui vaidlusalust õigussuhet saab tuvastada üksnes kõigi kaashagejate või -kostjate suhtes ühiselt ja kas või üks kaashageja või -kostja esitab kaebuse, kehtivad tema toimingud ka teiste kaashagejate või -kostjate suhtes. Sama kinnitab kassatsioonimenetluse kohta TsMS § 680 lg 2 kolmas lause (vt selle kohta ka Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 17 ja 13. veebruari 2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 17). Üürnike perekonnaliikmete õigus vallata eluruumi tuleneb üürniku õigusest valdusele. Juhul kui esitatakse hagi eluruumi vabastamiseks üürniku ja tema perekonnaliikmete vastu, on nad kaaskostjateks TsMS § 207 lg 3 järgi.
VÕSRS § 15 lg 4 rakendumiseks 1. juuli 2002 seisuga piisas, kui isik kasutas enne nimetatud kuupäeva tööandja eluruumi, samuti piisas, kui üürnik vastas selle kuupäeva seisuga ES § 60 lg-s 4 sätestatud ühele tingimusele.
Seadusandja ei soovinud võlaõigusseaduse jõustumisel muuta senikehtinud regulatsiooni nii oluliselt, et võtta isikutelt, kelle õigused eluruumile olid seni tagatud elamuseadusega, ära tagatised, mis nad olid juba välja teeninud ja millele oli neil alust loota. Kehtima jäi sama õiguslik olukord, mis oli sätestatud kuni 1. juulini 2002 kehtinud ES § 60 lg-s.
VÕSRS § 15 lg 4 alusel võib üürileandja sellise kasutusõiguse erakorraliselt üles öelda analoogia korras näiteks juhul, kui üürnik on viivituses üüri ja/või kõrvalkulude maksmisega VÕS § 316 lg-s 1 sätestatud ulatuses.
|
| 3-2-1-29-10
|
Riigikohus |
27.04.2010 |
|
Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja. Asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hageja (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12).
VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus) (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-05, p 20). Erandina võib juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt kohase ja mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus.
Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja. Asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hageja (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12).
"Oluline osa" VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes on määratlemata õigusmõiste ning seda tuleb hinnata iga juhtumi eripära silmas pidades.
Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras.
Üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras.
|
| 3-2-1-146-09
|
Riigikohus |
04.02.2010 |
|
Enne 1. septembrit 1994 kehtinud tsiviilkoodeksi § 49 järgi ei olnud eluruumi üürileping tühine alates 1. juulist 1992. a kehtinud ES § 31 lg-s 1 sätestatud eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu, sest ES § 31 lg 1 ei näinud kirjaliku vormi nõude rikkumise tagajärjena ette eluruumi üürilepingu tühisust.
1. septembril 1994 jõustunud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. See reegel ei olnud siiski absoluutne, sest seaduses sätestatud vorminõude eesmärgist võis tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. Ka pärast 1. septembrit 1994 ei olnud ES § 31 lg 1 eesmärgiks kaasa tuua muus kui kirjalikus (või kirjalikus ja notariaalselt tõestatud) vormis sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust ning järelikult kehtisid ka alates 1. septembrist 1994. a sõlmitud suulised eluruumi üürilepingud.
2. märtsil 1997 jõustunud ORAS § 18 lg 1 viienda lause järgi ei kohaldata ORAS § 121 sätteid tähtajatu üürilepingu suhtes. See ei kehti nende kehtivate üürilepingute kohta, mis sõlmiti enne 2. märtsi 1997, olid tähtajalised seadusest tulenevalt ja muutusid tähtaja lõppemisel pärast võlaõigusseaduse jõustumist VÕS § 310 lg 1 või 2 järgi tähtajatuks. ORAS § 18 lg 1 viienda lausega sätestatud tingimus on otseselt seotud ORAS § 18 lg 1 neljandas lauses sätestatud tingimusega, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni on vara valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. ORAS § 18 lg 1 neljanda lause mõtte järgi mõjutab see üksnes neid kasutuslepinguid, mis sõlmitakse pärast 2. märtsi 1997. Nimetatud sättele tagasiulatuvat jõudu sätestatud ei ole. ORAS § 18 lg 1 neljandat ja viiendat lauset koos tõlgendades saab järeldada, et ORAS § 121 sätteid ei kohaldata ainult nende tähtajatute üürilepingute suhtes, mis sõlmiti pärast 2. märtsi 1997. Kehtivatele üürilepingutele, mis olid sõlmitud enne 2. märtsi 1997 ja muutusid tähtajatuteks VÕS § 310 lg 1 või 2 alusel, kohaldub ORAS § 121 lg 1, mille järgi elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti.
Enne 1. septembrit 1994 kehtinud tsiviilkoodeksi § 49 järgi ei olnud eluruumi üürileping tühine alates 1. juulist 1992. a kehtinud ES § 31 lg-s 1 sätestatud eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi nõude järgimata jätmise tõttu, sest ES § 31 lg 1 ei näinud kirjaliku vormi nõude rikkumise tagajärjena ette eluruumi üürilepingu tühisust.
1. septembril 1994 jõustunud TsÜS § 93 lg 1 kohaselt oli seaduses sätestatud kohustusliku lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulenenud teisiti. See reegel ei olnud siiski absoluutne, sest seaduses sätestatud vorminõude eesmärgist võis tuleneda, et vorminõude rikkumine ei pea kaasa tooma tehingu tühisust. Ka pärast 1. septembrit 1994 ei olnud ES § 31 lg 1 eesmärgiks kaasa tuua muus kui kirjalikus (või kirjalikus ja notariaalselt tõestatud) vormis sõlmitud eluruumi üürilepingu tühisust ning järelikult kehtisid ka alates 1. septembrist 1994. a sõlmitud suulised eluruumi üürilepingud.
|
| 3-2-1-85-09
|
Riigikohus |
26.10.2009 |
|
VÕSRS § 12 lg 1 alusel kohaldatakse vaidlusaluse eluruumi üürilepingule alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 310 lg 2 kohaselt, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. VÕS § 310 lg-s 2 sätestatud üürilepingu lõpetamise teade ei ole käsitatav ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 tähenduses. VÕS §-s 310 ei ole ette nähtud tähtajalise üürilepingu lõpetamise teate vorminõuet. Üürilepingu pikenemise välistamiseks piisab teisele poolele lepingu lõpetamise tahteavalduse tegemisest TsÜS § 69 järgi enne üürilepingu tähtaja möödumist.
TsK § 172 lg-st 1 tuleneb, et isikul, kelle kasuks leping sõlmiti, on eelduslikult õigus nõuda lepingu täitmist. Täitmisnõuet ei ole kolmandal isikul üksnes juhul, kui seaduse või lepinguga on teisiti ette nähtud või see tuleneb kohustise olemusest. TsK § 172 lg-st 1 tulenev täitmisnõue võib kolmandal isikul olla ka juhul, kui kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingu aluseks olev õigussuhe on täitmisnõude esitamise ajaks lõppenud.
Kahju hüvitamise eesmärgiks on luua olukord, milles võlausaldaja oleks siis, kui võlgnik oleks kohustuse täitnud, kusjuures kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-34-08.
Kui riigi õigusabi osutajal ei ole võimalik seadusest tulenevalt jätkata riigi õigusabi saajale õigusteenuse osutamist, peab ta kooskõlas RÕS § 20 lg-ga 2 esitama kohtule taotluse uue riigi õigusabi osutaja määramiseks.
|
| 3-2-1-60-09
|
Riigikohus |
03.06.2009 |
|
Võõra vara ebaseadusliku valduse korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kasutuseelised tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 tähenduses. Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema.
Rendilepingu rendileandja ja rentniku vahel lõppemisel kaotas ruumide allkasutaja tulenevalt VÕS § 288 lg-st 6 õiguse eluruumi kasutada ning rendileandjal oli VÕS § 334 lg 5 järgi õigus nõuda allkasutajalt eluruumi tagastamist. Iseenesest võis allkasutajaga sõlmitud allkasutusleping pärast kasutuslepingu lõppemist kehtima jääda, kui kostja ja rentnik ei leppinud kokku, et see lõppeb rendilepingu lõppedes. See asjaolu ei mõjuta aga VÕS § 288 lg-s 6 sätestatud üürileandja õigust nõuda asja allkasutusest välja.
Võõra vara ebaseadusliku valduse korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 tähenduses. Kaotatud kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema.
VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks.
|
| 3-2-1-51-09
|
Riigikohus |
21.05.2009 |
|
Võõra vara ebaseadusliku valdamise korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 tähenduses. Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida isik võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema.
VÕS § 288 lg 1 järgi võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 341 järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, sh allüürile. Kuigi rendilepingu sõnastuse järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendile, ei tähenda seda, et rentnikul ei olnud selle sätte alusel õigust anda eluruume üürilepingu alusel allkasutusse.
VÕS § 288 lg 1 järgi võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 341 järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, sh allüürile. Kuigi rendilepingu sõnastuse järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendile, ei tähenda seda, et rentnikul ei olnud selle sätte alusel õigust anda eluruume üürilepingu alusel allkasutusse.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-26-08.
VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb isiku võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks.
|
| 3-2-1-50-09
|
Riigikohus |
20.05.2009 |
|
Allkasutusse antud asja ebaseadusliku kasutamise eest saab nõuda VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel kahju hüvitamist.
Valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Kaotatud kasutuseeliste arvutamisel tuleb lähtuda asja kasutusväärtusest, millest asja omanik kolmanda isiku lubamatu tegevuse tõttu ilma jäi.
Allkasutusse antud asja ebaseadusliku kasutamise eest saab nõuda VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel kahju hüvitamist. Valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Kaotatud kasutuseeliste arvutamisel tuleb lähtuda asja kasutusväärtusest, millest asja omanik kolmanda isiku lubamatu tegevuse tõttu ilma jäi.
VÕS § 288 lg 1 järgi võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 341 järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, sh allüürile. Kuigi rendilepingu sõnastuse järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendile, ei tähenda seda, et rentnikul ei olnud selle sätte alusel õigust anda eluruume üürilepingu alusel allkasutusse.
VÕS § 288 lg 1 järgi võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 341 järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, sh allüürile. Kuigi rendilepingu sõnastuse järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara rendile, ei tähenda seda, et rentnikul ei olnud selle sätte alusel õigust anda eluruume üürilepingu alusel allkasutusse.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-26-08.
Allkasutusse antud asja ebaseadusliku kasutamise eest saab nõuda VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel kahju hüvitamist.
VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab isik tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb isiku võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks. Arvestada tuleb ka valduse rikkuja kasutuses olnud eluruumi eripäraga.
|
| 3-2-1-37-09
|
Riigikohus |
18.05.2009 |
|
Seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmist peab kohus kontrollima sõltumata sellest, kas pooled sellele tuginevad.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-31-08.
Kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis VÕS §-s 325 sätestatud nõudeid järgides üürilepingu üürnikupoolse lepingurikkumise tõttu üles öelnud, on tal õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võiks üürileandja nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. VÕS § 135 lg 1 kohaldub analoogia alusel ka lepingu ülesütlemise korral.
Kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni.
Kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. See seisukoht käsitleb kahju hüvitamise kohustuse tekkimise võimalust olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel ei saa kaasa tuua lepingut ülesütleva poole kohustust hüvitada kahju. Kahju hüvitamise kohustus võib järgneda ülesütlemisele siis, kui lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise on käsitatav lepingurikkumisena.
VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Üürileandjal on õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri kuni ajani, mil üürnik ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde tegemise tõttu). Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud üürnik enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea üürnik üürileandjale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma.
VÕS § 296 lg 3 ei ole äriruumi üürilepingu sõlmimisel imperatiivne. Seega võib poolte sõlmitud üürilepingust tuleneda, et aja eest, mil üürnik asja kasutada ei saa temast oleneval põhjusel, tuleb üürnikul maksta lepingus kokkulepitud üüri ning et üürileandja kokkuhoitut ei tule üürist maha arvestada.
Kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis VÕS §-s 325 sätestatud nõudeid järgides üürilepingu üürnikupoolse lepingurikkumise tõttu üles öelnud, on tal õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võiks üürileandja nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. VÕS § 135 lg 1 kohaldub analoogia alusel ka lepingu ülesütlemise korral.
Kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni.
Ümberehitustöödega seotud kahju hüvitamise nõudeid ei tuleks üürilepingu rikkumise puhul, mis seisneb üüri tasumata jätmises, VÕS § 127 lg-le 2 tuginedes hüvitada, kuna üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks ei saa olla kohustus hüvitada ümberehitustööde kulusid, kui üürnik üürilepingut ei täida, jättes üüri tasumata.
|
| 3-2-1-137-08
|
Riigikohus |
04.02.2009 |
|
Enne 1. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 esimese lause kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on tehtud otsus, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Sama paragrahvi 11. lõike kohaselt muudab kõrgema astme kohus otsuse muutmise või uue otsuse tegemise korral vastavalt kohtukulude jaotust. See põhimõte kehtib ka juhul, kui Riigikohus tühistab ringkonnakohtu otsuse ja jätab jõusse maakohtu otsuse alates 1. jaanuarist 2009. a kehtiva TsMS § 691 p 5 järgi.
VÕSRS § 11 sätestab, et enne 1. juulit 2002 tekkinud võlasuhtele kohaldatakse enne VÕSRS-i, s.o enne seda kuupäeva kehtinud seadust. Kuivõrd isikute vahel tekkis kinnistu võõrandamise võlasuhe enne 1. juulit 2002 ning enne seda kuupäeva ei kehtinud VÕS § 291 lg-ga 4 sarnast sätet, siis tähendaks selle sätte kohaldamine kinnisasja müüja suhtes seaduse tagasiulatuvat kohaldamist. Põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguskindluse põhimõtte järgi on seadus tagasiulatuvalt kohaldatav üksnes seaduses sätestatud juhtudel. Seadus ei näe ette VÕS § 291 lg 4 tagasiulatuvat kohaldamist. Kinnisasja müüja kasutas enne 1. juulit 2002 oma õigust võõrandada kinnistu ja sõlmida asjaõiguslik kokkulepe kinnistu omandiõiguse üleandmiseks kinnisasja ostjale ilma, et ta jääks vastutama kinnistu omandaja ja uue üürileandja poolt toimepandavate üürilepingu rikkumiste eest. Nendele tehingutele tuleb VÕSRS § 12 lg 2 teise lause järgi kohaldada varasemat seadust, st et müügilepingu ja asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimise tagajärgedena kehtivad kinnisasja müüja jaoks üksnes enne 1. juulit 2002 kehtinud seadustes sätestatud tagajärjed. (p 12)
Kohtuotsus ei ole vaidlustatav ilma kohtuotsuse resolutsiooni peale kas apellatsioon- või kassatsioonkaebust esitamata.
|
| 3-2-1-126-08
|
Riigikohus |
17.12.2008 |
|
VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud kulutuste hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks lepingu lõppemisest ning enne lepingu lõppemist ei saa parenduste eest hüvitist nõuda. VÕS § 286 lg-s 2 ettenähtu järgi võib üürnik aga muude kui sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud kulutuste hüvitamist nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. Viimati nimetatud kulutuste hüvitamise nõude õigus on üürnikul sõltumata sellest, kas oli järgitud VÕS § 285 lg-s 1 sätestatut ning kas üürileping on lõppenud või mitte.
|
| 3-2-1-107-08
|
Riigikohus |
20.11.2008 |
|
VÕS § 116 lg 1 näeb lepingust taganemise eeldusena ette lepingurikkumise olulisust, lg 2 loetleb näitlikult juhud, mille esinemisel saab olla tegemist olulise lepingurikkumisega. Samuti võivad lepingupooled ise kokku leppida, et oluliseks lepingurikkumiseks on mõni muu rikkumine, mis ei ole sätestatud VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4, kuid annab ühele poolele õiguse lepingust taganeda.
Üürileandja teade üürnikule äriruumide üleandmise tähtaja muutumisest ei ole käsitatav lepingu muutmisena, millega lepingujärgne täitmise tähtaeg oleks pikenenud. Üksnes lepingupoole kohustus vastata teise poole muudatusettepanekule kirjalikult, ei anna alust käsitada lepingupoole vaikimist nõustumusena TsÜS § 68 lg 4 alusel.
VÕS § 277 määrab kindlaks asjaolud, mille esinemisel on üürnikul võimalik üürilepingust taganeda, kuid ka nende asjaolude esinemisel tuleb lisaks arvestada taganemise kui õiguskaitsevahendi kasutamise üldisi eeldusi, mis on sätestatud VÕS §-s 116. VÕS §-le 278 saab tugineda siis, kui asja kasutamise takistus ilmneb pärast üürilepingu eseme üleandmist.
|
| 3-2-1-81-08
|
Riigikohus |
22.10.2008 |
|
Tuvastamaks üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb esmalt kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega.
Üürilepingu ülesütlemise avaldus ei pea sisaldama üürniku rikkumiste täpset kirjeldust. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p-le 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid. Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust.
Tuvastamaks üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb esmalt kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega.
Tulenevalt VÕS § 327 lg 1 p-st 1 ei ole üürilepingu ülesütlemine hea usu põhimõtte vastane ainuüksi seetõttu, et üürnik esitab üürilepingust tuleneva nõude. Selle nõude peab üürnik olema esitanud heauskselt. Üürniku poolt lepingust tuleneva nõude esitamist ei saa pidada heauskseks näiteks siis, kui ta esitab nõude selleks, et saavutada ülesütlemise tunnistamine hea usu põhimõtte vastaseks. Üürilepingu ülesütlemise vastavuse hindamisel hea usu põhimõttele saab muu hulgas arvestada ka üürilepingu rikkumise, ülesütlemise ja üürilepingust tuleneva nõude esitamise ajalist suhet. Kui ülesütlemine eelneb üürilepingust tuleneva nõude esitamisele, tuleks üldjuhul eeldada ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele ja üürnik peaks tõendama asjaolusid, mis kinnitavad vastupidist. Nimetatud põhimõte kehtib ka siis, kui üürilepingu ülesütlemine küll järgneb üürniku poolt nõude esitamisele, kuid üürnik ise on rikkunud enne üürilepingust tuleneva nõude esitamist üürilepingut.
VÕS § 278 annab üürnikule õiguse kasutada selle paragrahvi p-des 1-5 loetletud õiguskaitsevahendeid kahel juhul: kui üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud. Üürnikul on õigus kasutada selles paragrahvis loetletud õiguskaitsevahendeid ka siis, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis enne lepingu sõlmimist või lepingu sõlmimise ajal. VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine võib olla piiratud VÕS § 277 lg 2 järgi. VÕS § 277 lg-st 2 tuleneb, et üürnik saab VÕS §-s 278 sätestatud õiguste kasutamise õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või leppides selles kokku üürileandjaga.
|
| 3-2-1-20-08
|
Riigikohus |
23.04.2008 |
|
Üleandmise-vastuvõtmise akti näol võib olla tegemist kokkuleppega, mis ei ole seotud pooltevahelise üürilepinguga ning on sõlmitud sellest erineva eesmärgiga.
Kinnisasja omandaja saab lisaks üldistele lepingu erakorralise lõpetamise alustele elu- või äriruumide tähtajalise või tähtajatu üürilepingu kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamistähtajaga (VÕS § 323 lg 1, § 312) üles öelda vaid tungival omavajadusel, mille esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda. VÕS § 323 lg 1 ei eelda, erinevalt § 313 lg-st 1, lepingu poolte huvide kaalumist.
Kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel lõpetada. Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega), vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Juriidilise isiku omavajadus võib seisneda näiteks üürilepingu eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks, st õiguslikus mõttes peaksid ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik olema identsed. Üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine ei ole tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Kinnistu ostmiseks laenu võtmine kujutab endast kolmanda isiku normaalsest majandustegevusest tulenevat tavapärast riski, mis samuti ei ole tungivaks omavajaduseks VÕS § 323 lg 1 mõttes.
Üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine ei ole küll lepingurikkumine, kuid kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus.
Lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine või VÕS § 324 lõikes 1 sätestatud märke tegemise võimaluse kasutamata jätmine ei võta üürnikult õigust nõuda kahju hüvitamist, kuid need asjaolud võivad olla arvestatavad kahju suuruse kindlaksmääramisel.
|
| 3-2-1-26-08
|
Riigikohus |
16.04.2008 |
|
VÕS § 288 lg 6 ega muud sätted ei reguleeri aga allüürilepingu lõppemist, kui lõpeb üürileping senise üürnikuga. Seega jääb allüürileping üürniku vahetudes (kas uue üürilepingu sõlmimise või lepingu ülevõtmise tõttu) senise üürniku ja allüürniku vahel kehtima. VÕS § 288 lg 6 eesmärk on esmajoones anda otsenõue allkasutaja vastu sellele üürileandjale, kes ei ole asja omanik ja kellel puudub allkasutajaga lepinguline suhe. VÕS § 288 lg-s 6 sätestatud otsenõuet ei oleks vaja juhtudel, mil üürileandja on omanik, sest üürilepingu lõppedes jääb allkasutajal kehtima küll asja valdamisõigus üürniku suhtes, kuid mitte üürileandjast omaniku suhtes, kes võib temalt asja väljaandmist nõuda ka vindikatsioonihagiga.
Võimalik on ka allüürilepingu üleminek uuele üürnikule. VÕS § 179 lg 1 kohaselt võib lepingupool teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS-i üürilepingut reguleerivas osas ei ole erisätteid allüürilepingu üleandmise kohta, mida saaks kohaldada VÕS § 179 lg 1 viimase lauseosa kohaselt. VÕS § 290 lg 1 kehtestab üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks vaid üürileandja nõusolekule kirjalikku taasesitamist võimaldava vorminõude, mitte aga seda, et allüürniku nõusolekut allüürilepingu üleandmiseks pole vaja. VÕS §-d 291 ja 323 aga reguleerivad üürilepingu üleminekut seaduse alusel kinnisasja omaniku vahetumisel, mitte aga üürilepingu ülevõtmist tehingu alusel.
Peaüürnikul võib olla lepingujärgne kahju hüvitamise nõue isiku vastu, kes ei andnud üürileandjana peaüürniku kasutusse kõiki ruume, kui ta oli lepingu järgi selleks kohustatud.
Võimalik on ka allüürilepingu üleminek uuele üürnikule. VÕS § 179 lg 1 kohaselt võib lepingupool teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS-i üürilepingut reguleerivas osas ei ole erisätteid allüürilepingu üleandmise kohta, mida saaks kohaldada VÕS § 179 lg 1 viimase lauseosa kohaselt. VÕS § 290 lg 1 kehtestab üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmiseks vaid üürileandja nõusolekule kirjalikku taasesitamist võimaldava vorminõude, mitte aga seda, et allüürniku nõusolekut allüürilepingu üleandmiseks pole vaja. VÕS §-d 291 ja 323 aga reguleerivad üürilepingu üleminekut seaduse alusel kinnisasja omaniku vahetumisel, mitte aga üürilepingu ülevõtmist tehingu alusel.
|
| 3-2-1-21-08
|
Riigikohus |
16.04.2008 |
|
TsMS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus poole nõuded otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. TsMS § 442 lg-st 5 tulenevalt peab resolutsiooni sõnastusest olema üheselt mõistetav ka see, millised nõuded jätab kohus rahuldamata. Resolutsiooni ühemõtteline sõnastus on muu hulgas vajalik TsMS § 428 lg 1 p 2 ja § 371 lg 1 p 4 kohaldamisel.
VÕS § 286 lg 1 kohaselt on üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Selle sätte kohaldamise eelduseks on muu hulgas VÕS § 285 lg 1 järgi üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolek. Kulutuste hüvitamist saab nõuda üürilepingu lõppemisel. Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kuivõrd üürileandja sai ise nendest kulutustest kasu. Kuid VÕS § 286 lg 2 alusel on õigus nõuda hüvitist sõltumata sellest, kas oli järgitud VÕS § 285 lg-s 1 sätestatut ning kas üürileping on lõppenud või mitte.
Hinna alandamine võib iseenesest toimuda ka sel teel, et hinna alandamisest teatatakse teisele poolele hagiavalduses. Kuid silmas tuleb pidada seda, et hinda ei ole VÕS § 112 lg 2 järgi alandatud enne, kui vastaspool saab teada hinna alandamisest. Öeldu kehtib ka üüri alandamise (VÕS § 296) kui hinna alandamise erijuhu kohta.
|
| 3-2-1-8-08
|
Riigikohus |
11.03.2008 |
|
TsMS § 442 lg 2 p 6 järgi tuleb otsuse sissejuhatuses märkida mh menetlusosaliste registrikoodid. Registrikood on üldjuhul ka välismaistel juriidilistel isikutel.
Hagejate hüvitisnõuete õigusliku aluse määramine tähendab nõuete kvalifitseerimist, mis on TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 kohaselt kohtu ülesanne sõltumata poolte väidetest.
VÕS § 305 lg 1 mõttes ruumi kasutuse juurde kuuluvad vallasasjad on esmajoones sellised vallasasjad, mis võimaldavad ruumi sihipärast kasutamist või teenivad seda. Kui tegemist on kaupluse- või kaubalaoruumidega, kuuluvad ruumide sihtotstarvet arvestades ruumide kasutamise juurde ka sinna müügiks toodud või sel eesmärgil ladustatud kaubad. Seaduse kohaselt ulatub pandiõigus seega eelduslikult kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele. Erandiks on VÕS § 305 lg 2 kohaselt asjad, millele ei saa pöörata sissenõuet, st esmajoones täitemenetluse seadustiku §-s 66 nimetatud asjad. Üüritud ruumi sisustusse või kasutamise juurde kuuluvaks ei ole ka ajutiselt ruumi toodud asjad, mille sihtotstarve ei ole kuuluda ruumi sisustusse või selle kasutuse juurde.
Üürileandja pandiõigus ulatub VÕS § 305 kohaselt ka üürnikele mittekuuluvatele asjadele. Ka need vallasasjad peavad vastama VÕS § 305 lg-te 1 ja 2 üldistele nõuetele, esmajoones peab olema tegemist üüritud ruumi sisustusse või selle kasutamise juurde kuuluvate vallasasjadega. Asja omanik saab tulenevalt VÕS § 305 lg-st 3 oma õigusi sellistele asjadele üürileandja suhtes eelistatult maksma panna, kuid see ei välista iseenesest pandiõigust asjade ruumis oleku ajal. Samamoodi käsitletakse VÕS § 305 lg-s 3 kolmandatele isikutele kuuluvaid asju, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule.
AÕS § 90 lg-st 1 järeldub, et üürileandja võib eeldada, et kõik üürniku valduses olevad vallasasjad kuuluvad üürnikule. Üürileandja teadmise või teadma pidamise aja määramisel konkreetse asja suhtes, mis toodi ruumi pärast üürilepingu sõlmimist, tuleb aga lähtuda ajast, mil asi ruumi toodi. VÕS § 306 lg 4 ei anna üürileandjale iseseisvat ülesütlemisõigust, vaid näeb ette, et algselt tekkinud pandiõigus kolmanda isiku asjadele lõpeb, kui üürileandja saab kolmanda isiku omandiõigusest teada ja omab samal ajal võimalust leping üles öelda, kuid ei tee seda. Pandiõigus laieneb ruumis olevatele kolmandate isikute asjadele ka siis, kui üürileandja on asjade kolmandatele isikutele kuulumisest teadasaamise ajaks üürilepingu juba üles öelnud. Kui kolmandad isikud soovivad oma asjad üürileandja pandiõiguse alt välistada, peavad nad tagama, et üürileandjat nende omandist asjade ruumi viimisel viivitamata teavitataks.
On asju, mille puhul üürileandja ei saa tugineda AÕS § 90 lg 1 eeldusele, kuna ta võib järeldada, et need asjad ei kuulu üürnikule ega taga seega üürileandja nõudeid üürniku vastu. Sellisteks asjadeks on näiteks üürniku kui ettevõtja klientide poolt ajutiselt ruumi (nt remondiks) toodud asjad. Üürileandja teadmisele või teadma pidamisele ei ole vaja esitada väga suuri nõudmisi. Esmajoones ei pea üürileandja asjade ruumi toomisel teadma, millisele kolmandale isikule konkreetselt asjad kuuluvad, oluline on aga, et need asjad, mis üürnikule ei kuulu, oleks identifitseeritavad. Seega ei pea üürileandja kaupluseruumides olevate kaupade puhul eeldama, et need kuuluvad omandireservatsiooni alusel kolmandatele isikutele.
VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud juhtudeks tuleb pidada eelkõige olukordi, mil üürnik on üritanud asju üürileandja pandiõiguse teostamise vältimiseks ruumist ära viia või kui seda on ilmselt karta ja asjade valvamine ja säilitamine üürniku ruumis oleks üürileandjale ebamõistlikult koormav. Üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga.
Üürileandja ei tohi oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt võimalike tulevaste nõuete tagamiseks (v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks).
Kui tekib kohtuvaidlus kostja valduses oleva pandiga koormatud asja üle, vaidluse või selle venimise tõttu võib eeldada asja väärtuse langust ning mõlemad pooled on huvitatud esmajoones mitte asjast, vaid rahast, võiks kohus hagi tagamise korras nt TsMS § 378 lg 1 p 10 alusel hageja taotlusel kohustada kostjat andma asi üle kohtutäiturile ja lasta asja kohtutäituril (või kohtutäituri kontrolli all poole või poolte poolt) müüa ning hoiustada saadud raha.
Kolmandatest isikutest asjade omanikud ei ole VÕS § 307 kaudu üürilepinguga kaitstud kolmandad isikud VÕS § 81 tähenduses.
Kui kolmandatel isikutel on võimalik üürileandjalt välja nõuda neile kuuluvad asjad, saavad nad nõuda asjade asemel kahju hüvitamist nende väärtuse hüvitamise näol üksnes VÕS § 115 lg-tes 2 ja 3 sätestatud tingimustel. Esmajoones tuleb hagejatel nõuda asjade väljaandmist AÕS § 80 alusel ja kahju hüvitamist võib nõuda alles sellest keeldumisel ning eeldusel, et kolmandad isikud on üürileandja viivituse tõttu kaotanud huvi asjade tagastamise vastu.
|
| 3-2-1-141-07
|
Riigikohus |
06.02.2008 |
|
Tsiviilkohtumenetlusteovõime kontroll ja piiratud teovõimega isikule eestkostja määramiseks menetluse algatamine on vajalik seetõttu, et tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku osalemine õiguskäibes ja ka kohtumenetluses on piiratud. Sellise isiku õigusi ja huve peab õiguskäibes kaitsma kohtu määratud eestkostja, kes on PKS § 98 lg 1 järgi piiratud teovõimega isiku seaduslik esindaja. Ka kohtumenetluses vajab piiratud teovõimega isik teovõimelist esindajat. Tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isik tavaliselt isiklikult menetluses osaleda ei saa ja TsMS § 217 lg 3 järgi peab teda kohtus esindama tema seaduslik esindaja. Seega ei saa piiratud teovõimega tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isik osaleda menetluses ilma (seadusliku) esindajata. Sellisel juhul võib kohus määrata isikule ajutise esindaja. Kohtu määratud esindaja esindusõigus lõppeb TsMS § 219 lg 4 järgi menetlust lõpetava lahendi jõustumisega või menetluse muul viisil lõppemisega, kui kohus ei lõpeta esindusõigust juba varem või ei ole esindajat määranud vaid ühe kohtuastme jaoks. Viimasel juhul on esindajal esindusõigus ka selles kohtuastmes tehtud lahendi peale kaebuse esitamiseks.
Üldjuhul on üürilepingu tähtajalisus/tähtajatus faktiline asjaolu, mida pool peab TsMS § 230 lg 1 järgi hagimenetluses tõendama. Kuid enne võlaõigusseaduse jõustumist sõlmitud üürilepingu puhul ei saa üürilepingu tähtajalisuse/tähtajatuse küsimust pidada aga pelgalt faktiliseks asjaoluks, sest üürilepingu tähtajalisus/tähtajatus sõltub muu hulgas ka varem kehtinud õiguslikust regulatsioonist ja uuele regulatsioonile ülemineku sätetest. Kuna üürilepingu tähtajalisus/tähtajatus sõltub ka üürilepingutele kohaldatavast õigusest, tuleb pidada enne 1. juulit 2002. a sõlmitud üürilepingute tähtajalisuse/tähtajatuse küsimust ühtlasi õiguse kohaldamise küsimuseks ning poole menetluses esitatud vastavasisulist väidet õiguslikuks väiteks, millega kohus ei ole otsust tehes TsMS § 436 lg 7 kohaselt seotud. Küll tuleb pooltel tõendada faktiline asjaolu, millal üürileping sõlmiti, sest sellest võib sõltuda, kas poolte vahel on tähtajaline või tähtajatu üürileping.
Üürnikul on õigus vaidlustada nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu ülesütlemine, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Üüritasu tõstmine käsitatav on üürilepingu muutmisena üürniku kahjuks VÕS § 327 lg 1 p 2 mõttes. Kuid lisaks materiaalsetele alustele tuleb üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõtte vastasuse tuvastamisel kontrollida ka selle formaalseid aluseid. VÕS § 329 lg 1 järgi peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest.
ES § 32 lg 2 kohaselt pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks juhul, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud lepingu lõpetamist. Üürilepingud, mille tähtaeg tulenes ES §-st 67 ja mis 1. juulil 1997. a pikenesid järgmiseks viieks aastaks, pikenesid 1. juulist 2002. a järgmiseks viieks aastaks ehk kuni 30. juunini 2007. a, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist ja kui lepingus ei olnud ette nähtud teisiti. Ka võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 15 lg 3 järgi loetakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks lepingu sõlmimisest.
Tsiviilkohtumenetlusteovõimet ei tule kohtul kontrollida üksnes siis, kui täisealist isikut esindab menetluses tema eestkostja. Sellisel juhul loetakse TsMS § 202 lg 3 järgi, et esindatav on tsiviilkohtumenetlusteovõimetu.
Tsiviilkohtumenetlusteovõime kontroll ja piiratud teovõimega isikule eestkostja määramiseks menetluse algatamine on vajalik seetõttu, et tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku osalemine õiguskäibes ja ka kohtumenetluses on piiratud. Sellise isiku õigusi ja huve peab õiguskäibes kaitsma kohtu määratud eestkostja, kes on PKS § 98 lg 1 järgi piiratud teovõimega isiku seaduslik esindaja. Ka kohtumenetluses vajab piiratud teovõimega isik teovõimelist esindajat. Tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isik tavaliselt isiklikult menetluses osaleda ei saa ja TsMS § 217 lg 3 järgi peab teda kohtus esindama tema seaduslik esindaja. Seega ei saa piiratud teovõimega tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isik osaleda menetluses ilma (seadusliku) esindajata. Sellisel juhul võib kohus määrata isikule ajutise esindaja.
|
Facebook
Twitter