Müügileping, milles müügihind näidatakse tegelikult kokkulepitust madalamana, on TsÜS § 89 lg 1 mõttes näilik tehing ja seega TsÜS § 89 lg 2 kohaselt tühine.
Kui hinnakokkuleppe tegelikkusele mittevastavuse tõttu näiliku ostu-müügilepingu eesmärk on müügieseme võõrandamine teistsuguse (nt kõrgema) hinnaga, on müügilepingus nimetatud eseme müük tegelikult kokku lepitud hinna eest varjatud tehing. TsÜS § 89 lg 3 kohaselt kehtib varjatud tehing juhul, kui see vastab sellise sisuga tehingu kehtivuse eeldustele, sh vorminõuetele.
Vorminõuet järgimata tehtud kinnisasja võõrandamise kohustustehing muutub AÕS § 119 lg 2 järgi kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. (3-2-1-32-06, p 15; 3-2-1-111-07, p 14 ja 3-2-1-117-09, p 17).
Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Näiteks müügilepingu kui võlaõigusliku ehk kohustustehingu tühisusest ei tulene iseenesest asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisus (3-2-1-140-07, p 31).
Olukorras, kus kinnisasja võlaõiguslik võõrandamistehing osutub tsiviilseadustiku üldosa seaduse 5. peatüki mõttes kehtetuks, asjaõigusleping omandi ülekandmiseks aga kehtib, on õiguslik olukord järgmine. Tühise võõrandamislepingu alusel kinnisasja üleandja võib kinnisasja omandajalt TsÜS § 84 lg 1, VÕS § 1028 lg 1, § 1032 lg 1 esimese lause ja § 1034 lg 3 alusel nõuda kinnisasja omandiõiguse tagastamist, kinnisasja omandaja notariaalset nõusolekut asjaõiguslepingu sõlmimiseks tühise lepingu alusel omandatud kinnisasja tagastamiseks, samuti kinnisasja valduse tagastamist ning omandaja poolt kinnisasjast saadud kasu (sh TsÜS § 62 lg-s 1 nimetatud kasutuseeliste) hariliku väärtuse hüvitamist, kui kasu väljaandmine natuuras ei ole võimalik. Kinnisasja omandaja nõusoleku (tahteavalduse) kinnisomandi tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 kohaselt asendada kohtuotsusega. (vt ka 3-2-1-140-07, p 16; 3-2-1-136-05, p-d 22 ja 26.)
Kui kinnisasja võõrandamise aluseks on vastastikune tehing (eeskätt ostu-müügileping), mis osutub tühiseks, peab ka kinnisasja võõrandaja restitutsiooni korral tema poolt tühise müügilepingu alusel saadu välja andma, kusjuures VÕS § 1034 lg 3 kohaselt tuleb lepingupooltel nende poolt saadu välja anda samaaegselt. See tähendab seda, et kohtuotsuse resolutsioonis kohustatakse ostjat kinnistusraamatu omandikande muutmise nõusoleku andmiseks, asja valduse tagastamiseks ja asjast saadud kasu väljaandmiseks üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui ostjale samaaegselt tagastatakse tema poolt makstud müügihind ning hüvitatakse sellelt saadud intressid (VÕS § 1032 lg 2 lause 1 ja § 1034 lg 3), samuti hüvitatakse asjale heauskselt tehtud kulutused (VÕS § 1033 lg 2).
Kui kehtetu on asjaõiguslik kokkulepe kinnisomandi üleandmiseks, siis omandajal selle alusel omandiõigust ei teki ja kinnistu tegelik omanik saab AÕS § 65 lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatu kandest puudutatud isikutelt nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks. Nõusolekut saab TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega. (3-2-1-140-07, p 16). Juhul, kui tegelik omanik on kaotanud ka kinnisasja valduse, saab ta samaaegselt kinnistusraamatu kande parandamise nõudega (AÕS § 65 lg 1) esitada AÕS § 80 alusel vindikatsiooninõude, s.o asja omaniku nõude asja ebaseaduslikult valdava isiku vastu asja väljanõudmiseks omaniku valdusse.
Kui kinnistusraamatu kanne on tehtud nn mittetehingu alusel, s.t näiteks juhul, kui kohustus- ja käsutustehingu on kinnisasja omaniku või tema esindajana esinedes teinud kõrvaline isik identiteedipettust kasutades, on kinnistusraamatust ebaõigesti välja kantud isikul üldjuhul AÕS § 65 lg-st 1 ja AÕS §-st 80 tulenevad nõuded.
Facebook
Twitter