3-2-1-24-04
|
Riigikohus |
09.03.2004 |
|
Ostuhinna mittevastavus müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale (turuhinnale) ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
Pärast ostueesõiguse teostamist on ostueesõigust omav isik kohustatud tasuma müüjale sõlmituks loetud müügilepingu järgse ostuhinna.
Pärast ostueesõiguse teostamist on ostueesõigust omav isik kohustatud tasuma müüjale sõlmituks loetud müügilepingu järgse ostuhinna.
Kinnisasja mõttelise osa suhtes AÕS § 73 lg-s 2 sätestatud ostueesõigust teostav kaasomanik võib TsÜS §-s 89 sätestatud aluste esinemisel tugineda müügilepingu tühisusele selle näilikkuse tõttu.
Ostuhinna mittevastavus müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale (turuhinnale) ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
VÕS § 28 lg 2 kohaselt kuulub asja eest maksmisele tavaliselt tasutav hind või muu mõistlik hind juhul, kui hinda ei ole määratud poolte kokkuleppel. TsÜS § 65 kohaselt võib lepinguga asjale ette näha teistsuguse hinna kui asja turuhind.
|
| 3-2-1-37-08
|
Riigikohus |
08.05.2008 |
|
Arvestades kahju hüvitise VÕS § 135 lg 2 kohaselt abstraktselt, ei peaks hüvitise arvestamisel üldjuhul kohalduma VÕS § 127 lg-d 2 ja 3. Kui aga VÕS § 127 lg 3 kuuluks kohaldamisele, ei arvestata selle järgi kahju ettenähtavust, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.
Seadusesätte põhiseadusevastaseks tunnistamise taotlus ei ole menetluslik taotlus, millele peaks vastama otsuse resolutsioonis, vaid õiguse kohaldamise küsimus, mida kohus otsustab TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 kohaselt omal algatusel.
Apellatsiooni piiride ületamine ringkonnakohtu poolt tuleb lugeda menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 669 lg 2 ja § 692 lg 4 mõttes.
TsMS § 654 lg-t 5 kohaselt peab ringkonnakohus vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele ka siis, kui tühistab maakohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata ja võtab seejuures seisukoha mõne maakohtu otsuse järelduse kohta, mida on apellatsioonkaebuses vaidlustatud.
Solidaarvõlgnikud ei ole juhul, kui neist ühe või mitme vastu esitatakse hagi, kaaskostjad TsMS § 207 lg 3 mõttes.
Üürnike ostueesõiguse teostamisel tuleb juhinduda võlaõigusseaduse sätetest ostueesõiguse kohta.
Seadusest ei tulene, et ühist ostueesõigust omavad isikud peavad esitama ostueesõiguse teostamise avalduse koos. Kui nad soovivad eraldi ostueesõiguse teostamist müügilepingu järgi tervikuna, tähendab see ikkagi, et üürnikud teostavad müügilepingu alusel ühist ostueesõigust. Ühise ostueesõiguse teostamise korral on ostueesõigust teostanud isikud müügilepingu esemeks oleva vara üleandmise nõude (st ostja lepingu täitmise nõude) suhtes ühisvõlausaldajad VÕS § 72 mõttes, st müüja võib täita oma üleandmiskohustuse nende suhtes üksnes ühiselt. Ostja ostuhinna tasumise kohustuse täitmise osas on ühist ostueesõigust teostanud isikud aga müüja suhtes solidaarvõlgnikud.
Ostueesõiguse teostamise tulemusena sõlmituks loetud müügilepingute järgsed õigused ja kohustused laienevad sel juhul üksnes nendele üürnikele, kelle ostueesõiguse teostamise avaldused olid tähtaegsed. Kuigi üürnike ostueesõigus on ühine, on selle teostamiseks igal ostueesõiguslasel iseseisev tähtaeg. Ostueesõiguse teostamise tähtaegsuse hindamisel tuleb muuhulgas arvestada VÕS § 6 lg-ga 2.
Võlaõigusseaduse § 1045 lg 1 p 8 mõttes ei ole tahtlikuks heade kommete vastaseks teoks see, kui isik ostab asja isikult, kellel võib tekkida sama asja suhtes müügilepingust tulenev kohustus ostueesõiguse teostamise tõttu, ning seda isegi juhul, kui see isik teab ostueesõiguse kasutamise võimalusest.
|
| 3-2-1-61-08
|
Riigikohus |
25.09.2008 |
|
Müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes on tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on ostueesõiguse teostajal võimalik saada kinnisasja omanikuks, kuid selleks on tal vaja nõusolekut nii ostjalt kui ka müüjalt. Kuna ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja (kes on jätkuvalt kinnisasja tegelik omanik) vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega. Ostjalt ei saa nõuda nimetatud tahteavalduse tegemist, sest tema ei ole kinnisasja omanik, ta on kantud kinnistusraamatusse ebaõigesti.
VÕS § 249 lg-test 1 ja 2 ega ka muudest õigusnormidest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Seega on lubatav müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab suulise teavitamise korral VÕS §-de 250 ja § 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Müügilepingu korral ei pruugi tingimuseks, millest tuleb ostueesõiguslast teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus.
Ühist ostueesõigust (VÕS § 252) omavad isikud ei pea esitama ostueesõiguse teostamise avaldust koos, kuid eraldi avalduste esitamine müügilepingu järgi tervikuna ostueesõiguse kasutamiseks tähendab ühist ostueesõiguse teostamist. See aga ei välista VÕS § 249 lg-s 1 sätestatud kohustust teavitada kõiki ostueesõigust omavaid isikuid ning õigusaktides ei ole sätestatud eeldust, et abikaasadest kaasomanike korral saaks omistada ühe abikaasa teavitamise/teadmise müügilepingust teisele abikaasale.
Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei hakka kulgema VÕS §-s 250 nimetatud ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende kulgemise algus on seotud VÕS §-s 249 nimetatud teate saamisega. Kui teade pole aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest.
Võlaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei reguleeri täpsemalt olukorda, mil ostueesõiguslast ei teavitata müügilepingust, kuid ta saab müügilepingust ja selle sisust teada kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu. Sellisel juhul tuleb VÕS §-de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral. Seejuures tuleb arvestada, et ostueesõiguslase suhtes on rikutud VÕS §-s 249 ettenähtud teatamise kohustust. Mõistliku tähtaja kindlakstegemisel tuleb arvestada ka asjaolu, et VÕS § 249 rikkumine ei anna ostueesõiguslasele õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada.
|
| 3-2-1-121-09
|
Riigikohus |
18.11.2009 |
|
Juhul kui mitterahalise sissemakse tegemisega soovitakse varjata müügilepingut, tuleb TsÜS § 89 lg 3 järgi kohaldada tehingule müügilepingu sätteid. Sellisel juhul on võimalik ka ostueesõigust teostada.
Osaühingu osade eest mitterahalise sissemaksega tasumisel ei ole üldjuhul ostueesõigust teostada võimalik. Osaühingu osa eest mitterahalise sissemaksega tasumisel on mitterahalise sissemakse tegija põhikohustus anda mitterahalise sissemakse ese üle osaühingule, osaühingu põhikohustus on anda vastu osa. Üldjuhul ei ole mitterahalise sissemakse eseme suhtes ostueesõigust omaval isikul võimalik täita seda lepingust tulenevat põhikohustust. Kuna tegemist ei ole lepingust tuleneva kõrvalkohustusega, vaid põhikohustusega, siis ei ole kohaldatav VÕS § 246 lg 1. Kui ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma lepingust tulenevat põhikohustust, ei ole ostueesõiguse teostamine lubatav, kuna ostueesõiguse teostamise olemusega ei ole kooskõlas see, et eseme võõrandaja jääks olulisel määral ilma sellest, mille ta võõrandamislepingu kohaselt saaks eseme eest, mille suhtes kehtib ostueesõigus.
Juhul kui mitterahalise sissemakse tegemisega soovitakse varjata müügilepingut, tuleb TsÜS § 89 lg 3 järgi kohaldada tehingule müügilepingu sätteid. Sellisel juhul on võimalik ka ostueesõigust teostada.
ÄS § 149 lg 3 kohaselt võib põhikirjas ette näha, et osa võõrandamiseks kolmandale isikule või osa osaliseks võõrandamiseks on nõutav osanike otsus, mille poolt peab olema antud vähemalt 2/3 osanike häältest. Juhul kui põhikirjas on selline piirang, välistab see ka osaühingu osaga mitterahalise sissemakse tegemise ilma osanike sellekohase otsuseta.
Osaühingu osade eest mitterahalise sissemaksega tasumisel ei ole üldjuhul ostueesõigust teostada võimalik. Osaühingu osa eest mitterahalise sissemaksega tasumisel on mitterahalise sissemakse tegija põhikohustus anda mitterahalise sissemakse ese üle osaühingule, osaühingu põhikohustus on anda vastu osa. Üldjuhul ei ole mitterahalise sissemakse eseme suhtes ostueesõigust omaval isikul võimalik täita seda lepingust tulenevat põhikohustust. Kuna tegemist ei ole lepingust tuleneva kõrvalkohustusega, vaid põhikohustusega, siis ei ole kohaldatav VÕS § 246 lg 1. Kui ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma lepingust tulenevat põhikohustust, ei ole ostueesõiguse teostamine lubatav, kuna ostueesõiguse teostamise olemusega ei ole kooskõlas see, et eseme võõrandaja jääks olulisel määral ilma sellest, mille ta võõrandamislepingu kohaselt saaks eseme eest, mille suhtes kehtib ostueesõigus.
Juhul kui mitterahalise sissemakse tegemisega soovitakse varjata müügilepingut, tuleb TsÜS § 89 lg 3 järgi kohaldada tehingule müügilepingu sätteid. Sellisel juhul on võimalik ka ostueesõigust teostada.
|
| 3-2-1-131-12
|
Riigikohus |
21.11.2012 |
|
Võlgniku õigus müüa kinnisasi kohtutäituri kontrolli all TMS §-s 102 sätestatud korras tuleneb TMS §-st 157. Kohtutäituri kontrolli all müüb võlgnik kinnisasja müügilepingu kohta võlaõigusseaduses ettenähtud korras, kohtutäitur annab müügiks nõusoleku.
Enampakkumise korral on asja müüjaks kohtutäitur, kes koostab enampakkumise kohta enampakkumise akti.
TMS § 98 lg 5 täpsustab VÕS § 251 lg-t 1, selgitades, millise müügi viisi korral ei saa ostueesõigust kasutada. Ostueesõiguse teostamine on välistatud juhul, kui kinnisasi omandatakse avalik-õigusliku toimingu, nt enampakkumise tulemusel, mitte eraõigusliku lepingu alusel.
Täitemenetluse seadustik ei keela kasutada ostueesõigust, kui kinnisasi müüakse kohtutäituri kontrolli all TMS §-s 102 sätestatud korras. Ostueesõigust ei saa kasutada enampakkumisel.
TMS § 98 lg 5 täpsustab VÕS § 251 lg-t 1, selgitades, millise müügi viisi korral ei saa ostueesõigust kasutada. Ostueesõiguse teostamine on välistatud juhul, kui kinnisasi omandatakse avalik-õigusliku toimingu, nt enampakkumise tulemusel, mitte eraõigusliku lepingu alusel.
|
| 3-2-1-142-14
|
Riigikohus |
12.01.2015 |
|
Müüja teatamiskohustust ei saa lugeda täidetuks sellega, kui ta teatab ostueesõigust omavale isikule, kus viimane võib müügilepinguga tutvuda. Teatamiskohustuse täitmiseks tuleb ostueesõigusega isikule teatada müügilepingust ja selle sisust. Võimalike vaidluste korral peab just müüja tõendama, et ostueesõigusega isikut on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Ostueesõigusega isikut tuleb teavitada müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest (vt Riigikohtu 25. septembri 2008 tsiviilasjas nr 3-2-1-61-08 tehtud otsuse p 12). Kuna selle tõendamine ei pruugi olla lihtne, oleks otstarbekas eelistada ostueesõigusega isikule lepingu koopia esitamist. (p 15)
|
| 3-2-1-115-16
|
Riigikohus |
14.12.2016 |
|
Isiku ostueesõigust ei välista asjaolu, et müügilepingu sõlmimise ajal, mille suhtes isik soovib ostueesõigust teostada, ei olnud isik kinnistu mõttelise osa kaasomanikuks. Samuti ei välista isiku ostueesõigust see, et kinnistu mõttelise osa esialgne omanik ei ole ostueesõiguse teostamise avaldust teinud. Kui omandiõigus läheb üle VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulise ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul, läheb koos kinnisasja omandiga uuele omanikule üle ka ostueesõiguse teostamise õigus. VÕS § 224 lg 1 alusel tekib ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sama sisuga müügileping, nagu sõlmiti algselt müüja ja ostja vahel. Lepingust tulenevad ostja kohustused on ostueesõigust teostanud isikul müüja, mitte esialgse ostja vastu. (p 13, 16)
Ebaõige hüpoteegikande parandamiseks on isikul vaja üksnes hüpoteegipidaja nõusolekut, seega puudub isikul õiguslik huvi tuvastusnõude esitamiseks, millega tuvastataks tehingu teise poole nõusolek. (p 19-20)
|
| 2-16-9483/47
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
17.01.2018 |
|
Müügilepingust taganemisel on vaid võlaõiguslik toime, st kehtivast taganemisest tekivad õigused ja kohustused lõppenud müügilepingu pooltele. Kinnisomandi ülekandmise asjaõigusleping ei lõpe võlaõiguslikust lepingust taganemisega. Müügilepingust taganemise korral on müüjal võlaõiguslik nõue omandi tagasikandmiseks VÕS § 189 lg 1 järgi, st asjaõiguslepingu sõlmimiseks AÕS § 641 mõttes. Müügilepingust taganemise tõttu ei ole kinnistusraamatu kanne ebaõige. (p 12)
VÕS § 244 lg-st 1 tuleneb, et pärast ostueesõiguse teostamist on müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahel kehtiv müügileping, millest tulenevalt saavad pooled nõuda üksteiselt müügilepingu täitmist ja vajadusel kasutada õiguskaitsevahendeid. (p 15)
Kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt AÕS §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta AÕS § 2612 järgi kohustusest tasuda ostuhind müüjale. AÕS §-de 2611 ja 2612 eesmärk on reguleerida kinnistu müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu. Tegemist on erinormidega üldregulatsiooni suhtes, mille kohaselt on müügilepingu pooltel õigused ja kohustused üksnes üksteise suhtes. (p 16)
|
| 2-16-14960/61
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
14.02.2020 |
|
Vt ostueesõiguslase nõuete kohta ostja ja müüja vastu Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27-28.
Selleks, et kinnisasja või kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõigus läheks tehingulise omandamise teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS § s 641 sätestatud eeldused. Kehtivast müügilepingust tuleneb ostjale (ostueesõigluslasele) õigus nõuda müüjalt asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja (või ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse. Ostja (ostueesõiguslane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi isikult, kes müüjalt ostueesõigusega koormatud kaasomandi mõttelise osa omandas. Küll aga saab ostja (ostueesõiguslane) nõuda nimetatud isikult kinnistusraamatu omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust, kui ostueesõigusel on asjaõiguslik toime.
Kui ostueesõiguslane (hageja) ei esita hagi kõikide vajalike tahteavalduste saamiseks, mida ostueesõiguslastel on vaja saada selleks, et vaidlusalust kaasomandiosa omandada, kuid hagiavalduse sisu viitab sellele, et ta siiski soovib hageda kõiki vajalikke tahteavaldusi, tuleks maakohtul enne hagi menetlusse võtmist või hiljemalt asja arutamise käigus hagejale selgitada, et tema taotletava eesmärgi saavutamine eeldab asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks oleva tahteavalduse saamist. (p 10-13)
Müügilepingu järgi müüdi koos vaidlusaluse kaasomandiosaga (teemaa kaasomandiosa) ka mõtteline osa elamumaa kinnisasjast. Vaatamata sellele, et hagejad olid mh ka elamumaa kaasomanikud ja oleksid saanud sellest tulenevalt teostada ostueesõigust ka elamumaa suhtes, nad seda siiski ei teinud. Seetõttu sai müüja tugineda VÕS § s 247 sätestatud vastuväitele. Müüjal oli alus nõuda, et ostueesõiguslased (hagejad) ostaksid koos selle esemega (teemaa kaasomandiosa), mille ostueesõigust nad teostasid, ka teise eseme (elamumaa kaasomandiosa), mida sellega koos müüdi. Kuna hagejad soovisid sellest hoolimata osta üksnes teemaa kaasomandiosa ilma elamumaa kaasomandiosata, oli müüja keeldumine VÕS § st 247 tulenevalt õiguspärane ja hagejad ei saa nõuda müüjalt vaidlusaluse teemaa kaasomandiosa omandiõiguse üleandamist. (p 14)
Elamumaa müümisel sellest juurdepääsutee eraldamine vähendab üldjuhul olulisel määral elamumaa või selle kaasomandiosa käibeväärtust. Teistsuguse järelduse tegemiseks ei anna alust ka väide, et ilma juurdepääsuta elamumaale võib nõuda juurdepääsu AÕS § 156 alusel.
Kui elamumaa kinnisasja kaasomandiosa võõrandatakse, ilma et selle juurde kuuluks õiguslikult tagatud võimalus pääseda avalikult kasutatavale teele, saab seda käsitleda VÕS § 247 järgi müüja jaoks kahjuliku tagajärjena. (p 14.2)
|
| 2-19-14714/65
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
29.11.2021 |
|
VÕS § 249 kohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormus on müüjal. See tähendab, et müüja peab tõendama, et ostueesõiguslast on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab kulgema ka juhul, kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kolmanda isiku vahendusel (vt RKTKo nr 3-2-1-61-08, p 12) või omal algatusel. (p 10)
Müüjal tuleb vaidluses VÕS §-s 249 sätestatud teavitamiskohustuse täitmise üle tõendada, et müügilepingust teavitava e-kirja saatmise ajal oli teavituseks kasutatud e-posti aadress ostueesõiguslase e-posti aadress ning et ostueesõiguslane kasutas seda e-posti aadressi tavapäraselt suhtluskanalina ajal, mil müüja talle selle e-posti aadressi kaudu VÕS §-s 249 nimetatud teate edastas. Ostueesõiguslane saab omakorda tõendada, et ta ei ole müügilepingust teavitavat e-kirja kätte saanud. (p 11.3)
Müügist teavitamine (praegusel juhul notari e-kiri, mille manuses oli müügileping) (st informatsiooni edastamine) ei ole iseseisvalt suunatud kindla õigusliku tagajärje saavutamisele ega kujuta endast ka tahte väljendamist (vt TsÜS § 67, § 68 lg-d 2 ja 3). Müüja edastatud müügiteate kättesaamisele saab aga kohaldada TsÜS § 69 lg s 2 sätestatut analoogia korras. (p 11.1)
TsÜS § 69 lg 2 järgi on e-kiri jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Sellisel juhul saab tahteavalduse lugeda kättesaaduks järgmisel päeval pärast selle saabumist e-kirja majandus- ja kutsetegevuses tegutseva adressaadi serverisse (vt selle kohta RKTKo nr 2-15-6538/82, p 14). Praegusel juhul on maakohus õigesti võtnud arvesse, et hageja kui müügiteate adressaat on füüsiline isik, kelle puhul ei tule eeldada saabunud e-kirjade kontrollimist iga päev, ning teate sai lugeda kättesaaduks ühe nädala möödudes selle serverisse saabumisest. (p 11.2)
Kui tahteavaldus (teade) on jõudnud adressaadi mõjusfääri ja tal on edastatu sisuga mõistlik võimalus tutvuda, läheb TsÜS § 69 lg 2 teise lause järgi adressaadile üle ka avaldatu sisust teadasaamise risk. (p 11.2)
Tsiviilkohtumenetluses on lubatud kasutada ka kaudseid tõendeid, kui nende põhjal saab TsMS § 229 lg 1 järgi kindlaks teha poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud (vt selle kohta RKTKo nr 2-16-17491/80, p 15.3). (p 11.3)
|
Facebook
Twitter