3-2-1-94-96
|
Riigikohus |
19.09.1996 |
|
Üürniku avaldus, milles ta teatas üürile andjale, et ta ei kasuta kõiki kommunaalteenuseid, ei muuda lepingust tulenevat kohustist tasuda üüri ja kommunaalteenuste eest. Üürilepingu muutmiseks ei ole kostja ettepanekut teinud. Kuna kostja ühepoolselt keeldus üürilepingu täitmisest kommunaalteenuste osas, on üürileandjal ES §-de 28 ja 37 alusel õigus nõuda üürilepingus kokkulepitud kohustuse täitmist.
|
| 3-2-3-6-97
|
Riigikohus |
10.04.1997 |
|
Elamukoodeksi kehtivusajal sõlmitud üürilepingutes ei olnud üüri suurus määratud poolte kokkuleppega, vaid üüri tuli maksta Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud alustel. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine.
|
| 3-2-1-18-99
|
Riigikohus |
23.02.1999 |
|
Üürileandja võib ühepoolselt muuta üüri suurust kui pooled on üürilepingus kokku leppinud, et korteriüüri suurus määratakse üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele.
|
| 3-2-1-33-00
|
Riigikohus |
02.05.2000 |
|
Kohtuotsuse põhjendavas osas peab kohus TsMS § 330 lg 4 alusel märkima, millist seadust ta kohaldas.
Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja üürileandja ei pidanud üürnikuga uut kokkulepet sõlmima.
|
| 3-2-1-40-01
|
Riigikohus |
28.03.2001 |
|
Paikvaatlus (TsMS § 127) on tsiviilasjas tõendiks teiste tõendite hulgas. Kohtul on õigus jätta rahuldamata taotlus paikvaatluse tegemiseks, kui kohus ei pea seda vajalikuks.
Apellatsioonikohus ei viidanud otsuses protsessiõiguse normide olulisele rikkumisele, mida ei ole apellatsioonimenetluses võimalik kõrvaldada, vaid leidis, et asjaolud tuleb täielikumalt välja selgitada ja veelkord anda edasikaebe võimalus. Sellist alust tühistatud otsuse esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmiseks ei ole tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud ja apellatsioonikohus peab vaidluse ise sisuliselt lahendama.
Maakohus leidis õigesti et ES § 376 lg-te 2 ja 3 kohaldamiseks puudub alus, sest kulutuste tegemine korteri remondiks on tõendamata. Ehitusmaterjalide ostukviitungitest ei nähtu, et neid materjale vaidlusaluses korteris kasutati. Kuivõrd elamusuhteid reguleerib elamuseadus (ES § 1), ei kuulu kohaldamisele AÕS § 28, mis reguleerib asjale tehtud kulutuste hüvitamist.
|
| 3-2-1-101-02
|
Riigikohus |
02.10.2002 |
|
Pärast üüri piirmäära tühistamist sai ühepoolne üüri suurendamine toimuda ES § 37-5 lg-s 3 sätestatud korras. Üürileandjal oli õigus ES § 37 alusel viia üür kooskõlla tegelike vajalike kulutustega, et viia eluruum seisundisse, mis on vastav sama asukoha tavalistele tingimustele.
ES § 37 lg 2 kohaselt saab üürileandja ilma eraldi kokkuleppeta üürnikuga arvestada üüri hulka vajalikud kulutused eluruumi viimiseks seisundisse, millele selline eluruum selles kohas tavaliselt vastab. Eelnimetatust suuremad, st renoveerimiseks tehtud täiendavaid kulutusi saab ES § 37 lg-st 4 tulenevalt nõuda lisaks üürile vaid eelneva kokkuleppe olemasolu korral üürnikuga.
|
| 3-2-1-137-02
|
Riigikohus |
29.11.2002 |
|
Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4 nõudeid jättes vastuhagi rahuldamisel tehtud järeldused põhjendamata.
Pärast üüri piirmäära tühistamist sai ühepoolselt üüri suurendada ES § 37-5 lg-s 3 sätestatud korras. Ringkonnakohtul tuleb hinnata, millist liiki renoveerimistöödega ES § 37 mõttes oli tegemist ja kas hagejad tõendasid ka ES § 37-5 lg 3 aluseid üüri tõstmiseks.
ES § 37 eristas elamule kahte liiki renoveerimise kulutusi: ES § 37 lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulud oli võimalik arvestada üüri hulka üürnikuga eelnevalt kokkulepet sõlmimata, ES 37 lg-s 4 sätestatud täiendavad investeeringud kuulusid hüvitamisele vaid kokkuleppel üürnikuga. ES § 37 lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulude all mõistab kolleegium kulusid, mis olid vajalikud selleks, et viia eluruum seisundisse, millele eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab ja nende kompenseerimine peab toimuma mõistliku aja jooksul.
Seejuures tuleb arvestada, et ES § 37 lg-s 2 sätestatud remondikulude kompenseerimine peab toimuma mõistliku aja jooksul.
|
| 3-2-1-36-03
|
Riigikohus |
14.04.2003 |
|
Üürileandja kohustuste mittetäitmine võib olla üüri tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks siis, kui üürnik täidab üürileandja kohustused ja seetõttu ei jätku tal vahendeid üüri tasumiseks.
Üürileandjale mõjuvatest põhjustest teatamata jätmine ei võta üürnikult õigust tõendada mõjuvate põhjuste olemasolu kohtus.
|
| 3-2-1-117-03
|
Riigikohus |
31.10.2003 |
|
Ringkonnakohus võib TsMS § 330 lg 4 kohaselt ise tuvastada asjaolusid ja kohaldada seadust. Seega, kui nõue oli selge, võis ringkonnakohus asja ise lahendada.
Enne võlaõigusseaduse jõustumist 01.07.2002 reguleerisid üürisuhet, sh ka üüri suurendamist, elamuseaduse sätted. Kuna üürileandja esitas üüri tõstmise teate enne 01.07.2002, pidi see olema esitatud elamuseaduses sätestatud korras.
|
| 3-2-1-140-03
|
Riigikohus |
02.12.2003 |
|
TMS § 70 lg-st 1 tulenevalt saab ruumidest välja tõsta vaid täitedokumendis (kohtuotsuses) nimeliselt märgitud isikuid.
Kõik isikud, keda soovitakse eluruumist välja tõsta, tuleb kohtumenetlusse kaasata kostjana. See kehtib ka alaealiste kohta, kes kaasatakse TsMS § 71 järgi seadusliku esindaja kaudu.
Riigikohtus ei saa esitada hagiavaldusele vastuväiteid, mida ei ole esitatud alama astme kohtutes, sest Riigikohtul ei ole võimalik TsMS § 353 lg-st 1 tulenevalt nende vastuväidete sisu hinnata.
Üürivõlgnevuse mõjuvaks põhjuseks ei saa ES § 54 lg 1 järgi lugeda ainuüksi seda, et üürileandja ei täitnud oma hooldus- ja remondikohustusi. Elamuseadus nägi üürnikule sellisteks juhtudeks ette teised õiguskaitsevahendid.
|
| 3-2-1-148-03
|
Riigikohus |
22.12.2003 |
|
Kui apellatsioonikohus leiab, et kostja pole asjas esitanud oma vastuväiteid kinnitavaid tõendeid, peab kohus kostjale selgitama, millised asjaolud tõendamist vajavad ja andma tõendite esitamiseks võimaluse.
Kui üürileandjaks on kohalik omavalitsus, võib üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks olla ka sotsiaalabi vajadus (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-104-00). Üüri ja teenuste eest tasumata jätmise mõjuvate põhjuste olemasolu peab tõendama üürnik (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-80-00).
|
| 3-2-1-163-04
|
Riigikohus |
17.01.2005 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-10-02.
Eluruumi uuele omanikule ei lähe üldjuhul üle need üürilepingust tulenevad nõuded ja kohustused, mis olid sissenõutavaks muutunud juba enne üürilepingu üleminekut. Eelkõige on sellisteks kohustusteks sissenõutavad rahalised nõuded ja kohustused.
|
| 3-2-1-76-05
|
Riigikohus |
19.09.2005 |
|
Üüri tõstmine keskmise turuhinnani on põhjendatud, kui üürileandja tõendab, et samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri üürileandja poolt nõutud summas. Sellisel juhul on üüri tõstmise arvestusena käsitatav sarnaste eluruumide tavapärase üüri keskmise turuhinna kalkulatsioon, mis võib tugineda ka eksperdiarvamusele.
Üüri tõstmise teates peab üürileandja märkima, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduda. Vastasel korral on üüri tõstmine tühine.
|
| 3-2-1-99-05
|
Riigikohus |
19.10.2005 |
|
Liisingulepingu sõlmimisel vahetub liisitud eluruumi üürileandja üksnes üürniku, liisinguandja ja liisinguvõtja vahelise kokkuleppe alusel.
Kokkulepe üürileandja vahetumiseks liisingulepingu sõlmimisel on kolmepoolne leping üürniku, liisinguandja ja liisinguvõtja vahel. Seega on liisinguvõtja astumiseks liisitud eluruumi üürileandjaks vajalik üürniku nõusolek. Üüri maksmine liisinguvõtjale ei tähenda tema aktsepteerimist üürileandjana.
|
| 3-2-1-109-05
|
Riigikohus |
02.11.2005 |
|
VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib üüri tõstmise põhjuseks üksnes vajaduse teha kapitaalremonti. Üüri tõstmise arvestusest peab nähtuma, milliseid töid ja millises ulatuses on üürileandjal plaanis kapitaalremondi käigus teha.
|
| 3-2-1-28-06
|
Riigikohus |
18.04.2006 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-111-98.
Üürilepingus, sh eluruumi tähtajalises üürilepingus kokku lepitud üüri suurust on võimalik ühe või teise poole nõudel muuta ka vastavalt VÕS §-le 97.
Vastavalt VÕS §-le 300 on tähtajalise üürilepingu puhul üüri tõstmine võimalik vaid juhul, kui tagastatud elamu üürnik ja üürileandja on üüri tõstmises või tõstmise alustes kokku leppinud. Vastav kokkulepe kehtib vaid juhul, kui üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud. Seetõttu ei too üüri piirmäärade kaotamine tähtajalise lepingu puhul kaasa märkimisväärseid muutusi üürnike ja üürileandja suhetes.
|
| 3-2-1-47-10
|
Riigikohus |
31.05.2010 |
|
Kui üürilepingu järgi oli üürnik kohustatud õigel ajal tasuma kindlaksmääratud suuruses korteri üüri ja kommunaalteenuste eest, siis tuli üüri tasuda kehtestatud määras ehk kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud määras. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja selleks ei ole üürileandjal vaja üürnikuga uut kokkulepet sõlmida (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-04, p 19).
VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. See, kelle vastu nõue esitada, tuleneb sellest, kes on märgitud ülesütlemisavalduse tegijana.
Kui üürilepingu ülesütlemise avalduse on lisaks üürileandjale teinud ka isik, kes ei olnud üürileandja, kannab ta kohtukulude riski, kui üürnik seetõttu tema vastu kohtusse pöördub. Juhul kui üürniku nõuded jäävad selle isiku vastu rahuldamata, oleks ebaõiglane jätta tema kohtukulud üürniku kanda, kuna tema ei põhjustanud kohtumenetlust. TsMS § 162 lg 4 võimaldab sellisel juhul jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
Kui üürilepingu ülesütlemise avalduse on lisaks üürileandjale teinud ka isik, kes ei olnud üürileandja, kannab ta kohtukulude riski, kui üürnik seetõttu tema vastu kohtusse pöördub. Juhul kui üürniku nõuded jäävad selle isiku vastu rahuldamata, oleks ebaõiglane jätta tema kohtukulud üürniku kanda, kuna tema ei põhjustanud kohtumenetlust. TsMS § 162 lg 4 võimaldab sellisel juhul jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
Kasutusvalduse seadmine oleks AÕS § 63 lg 3 alusel tühine, juhul kui ostueesõigusel oleks eelmärke (s.o asjaõiguslik) toime AÕS § 257 lg 3 järgi, kuna käsutusena kahjustab või piirab see ostueesõiguse teostamist.
VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. See, kelle vastu nõue esitada, tuleneb sellest, kes on märgitud ülesütlemisavalduse tegijana.
|
| 3-2-1-118-16
|
Riigikohus |
16.11.2016 |
|
Eelduslikult tuleks VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel hinnata tühiseks vähemalt selline tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära (vt RKTKm nr 3-2-1-25-16, p 13). (p 17)
Ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi kokkuleppimine tüüptingimustes toob kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel (vt ka RKTKo nr 3-2-1-66-05, p 24; RKTKm nr 3-2-1-25-16, p 13). (p 18)
VÕS § 162 lg-st 1 ja § 113 lg-st 8 ei tulene, nagu võiks vähendada üksnes sissenõutavaks muutunud ja mitte edasiulatuvalt nõutavat lepingujärgset viivist, kui kohus on jõudnud põhjendatult järeldusele, et viivis on ebamõistlikult suur, võrreldes sissenõudja õigustatud huvi ja poolte majandusliku seisundiga (vt RKTKo nr 3-2-1-167-09, p 10). Ringkonnakohtul on õigus vähendada ka edasiulatuvalt välja mõistetavat lepingujärgset viivist, sh põhinõude suuruseni, kui võlausaldaja ei tõendanud suuremat kahju (vt põhinõudest suurema viivisenõude tõendamiskoormuse kohta RKTKo nr 3-2-1-66-05, p 18). (p 19)
Kui üürilepingu kohaselt peab üürnik tasuma kõrvalkulud (kommunaalkulud) otse teenusepakkujatele, saab üürileandja üürnikult ennekõike nõuda lepingulise kohustuse täitmist selliselt, et üürnik tasuks kõrvalkulud teenusepakkujatele. Selline nõue oleks üürileandjal juhul, kui üürnik ei oleks kõrvalkulude tasumise kohustust täitnud ja kui teenusepakkujate arved oleksid maksmata. Kui aga arved on tegelikult tasutud (kuid mitte üürniku poolt), saab üürileandjal üürniku vastu olla tagasinõue või kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 78 lg-s 4 sätestatud asjaoludel või nõue lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 alusel. Selline nõue saaks üürileandjal aga olla vaid siis, kui ta oleks ise maksnud kommunaalteenuste eest kommunaalteenuste osutajatele või hüvitanud kulud neile kolmandatele isikutele, kes need tegelikult tasusid. (p 21)
Tüüptingimustes sisalduva viivisekokkuleppe ebamõistliku suuruse korral on võimalik järeldada selle kahjustavat iseloomu VÕS § 42 lg 3 p 5 lauseosa „ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses [---] muud hüvitist" alusel (vt RKTKo nr 3-2-1-139-14, p 11). (p 16)
Eelduslikult tuleks VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel hinnata tühiseks vähemalt selline tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära (vt RKTKm nr 3-2-1-25-16, p 13). (p 17)
Ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi kokkuleppimine tüüptingimustes toob kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel (vt ka RKTKo nr 3-2-1-66-05, p 24; RKTKm nr 3-2-1-25-16, p 13). (p 18)
|
| 2-16-10710/78
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
28.02.2018 |
|
VÕS § 299 annab tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale õiguse tõsta üüri seaduses sätestatud juhtudel ühepoolse tahteavaldusega, s.t muuta üürilepingut ühepoolselt, eeldusel et pooled ei ole sellist võimalust kokkuleppel välistanud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve. (p 10)
Selleks, et üüri tõstmine oleks kehtiv, peab üüri tõstmise teade mh vastama VÕS § 299 lg-s 2 märgitud tingimustele. Üürileandja peab üüri tõstmise teates teiste andmete kõrval VÕS § 299 lg 2 p 3 kohaselt põhjendama, miks ta üüri tõstab ning näitama ka arvestuse, millel üüri tõstmine põhineb. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri tõstmine on VÕS § 301 tähenduses ülemäärane või mitte. Samuti peab üürileandja ühepoolne üüri tõstmine olema majanduslikult põhjendatud (Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-05, p 11; 19. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-05, p 16). (p 11)
VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib teates üüri tõstmise põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. (p 12)
Üüri turuhinna määramisel tuleb arvesse võtta, kas tegemist on eluruumide pikaajalise üürilepinguga või ja majutusettevõtte ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepinguga VÕS § 272 lg 4 p 1 mõttes. (p 15)
|
Facebook
Twitter