3-2-1-132-05
|
Riigikohus |
28.11.2005 |
|
Valitseja poolt nõuete esitamiseks kohtus on vajalik korteriomanike otsus. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05.
|
| 3-2-1-33-06
|
Riigikohus |
24.04.2006 |
|
Lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule võib valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu tunnustele.
Kui elamu valitseja tegutses elamut valitsedes ja käsunduslepingut täites oma majandustegevuse raames, siis tulenevalt VÕS § 620 lg-st 2 oli valitseja kohustatud temalt nõutavatest kutseoskustest tulenevalt kaasomandi eseme seisukorda kontrollima omal algatusel, ootamata selleks korteriomanike juhiseid.
|
| 3-2-1-84-06
|
Riigikohus |
12.10.2006 |
|
TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib isik esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohus peab sellise huvi olemasolu hagi menetlusse võtmisel omal algatusel kontrollima ning kui hagi ei vasta nimetatud nõudele, andma tähtaja õigusliku huvi põhjendamiseks. Kui hageja ei suuda oma õiguslikku huvi põhjendada, tuleb hagi jätta menetlusse võtmata või juba menetlusse võetud hagi jätta läbi vaatamata.
Isikul puudub tuvastushuvi, kui tuvastamisele järgneda võivad nõuded on ilmselgelt lõppenud, aga ka siis, kui need on ilmselt aegunud ja kostja sellele tugineb. Kui isik soovib põhjendada oma tuvastushuvi sellega, et esitada teise isiku vastu võimalikke puuduste kõrvaldamise või kahju hüvitamise nõudeid, ei peaks hagi rahuldama, kui nende nõuete esitamine ei ole ilmselgelt enam võimalik.
Vähemalt korteriomandi esmamüügi korral on ostjal õigus saada müüjalt kõik kaasomandit puudutavad dokumendid. Selle kokkuleppeline välistamine oleks lubatud üksnes juhul, kui ostjale on tagatud mõistlik võimalus saada need dokumendid viivitamata muul viisil, nt valitsejalt või korteriühistult. Siiski ei saa kaasomandit puudutavate dokumentide üleandmist valitsejale või korteriühistule lugeda võrdseks nende üleandmisega ostjale. Sellega saaks müüja kohustuse lugeda täidetaks vaid siis, kui ostja sellega nõustub või selle hiljem heaks kiidab. Hea usu põhimõttega võib siiski olla vastuolus ostja tuginemine müüjapoolsele lepingu rikkumisele, kui ostjal oli võimalik saada soovitud dokumendid viivitamata valitsejalt või ühistult ja teda oli sellest võimalusest teavitatud.
Korteriomandiseaduses sätestatud korteriomandi mõistest ei tulene üksiku korteriomaniku õigusi kaasomandi eseme suhtes tervikuna ning iga korteriomanik on õigustatud käsutama temale kuuluva korteriomandi reaalosa koos selle juurde kuuluva kaasomandi mõttelise osaga, kaasomandi eseme valitsemist tervikuna korraldavad korteriomanikud aga ühiselt.
Asja müümisel tuleb lisaks asjale endale anda üle ka selle päraldiseks olevad dokumendid.
|
| 3-2-1-91-06
|
Riigikohus |
01.11.2006 |
|
TsMS § 229 lg-st 2 tulenevalt on tõendiks poole vande all antud seletus. Seega ei saa kohus rajada otsust poole seletusele, mis ei ole vande all antud.
Korteriomanike eest võib KOS § 11 alusel esitada kahju hüvitamise nõude ka korteriühistu, kelle ülesandeks on korteriühistuseaduse § 2 lg-st 1 tulenevalt korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 5 lg 1 p-st 2 tulenevalt oli korteriühistul õigus esitada hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Õigus pöörduda kohtusse teise isiku eeldatava seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks tuleneb ka alates 1. jaanuarist 2006. a kehtiva TsMS § 3 lg-st 2.
Korteriomaniku poolt oma korteriomandi kasutamisega teisele korteriomanikule kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval muid sätteid, sh deliktiõiguse sätteid. Korteriomaniku, tema perekonnaliikmete, ajutiste elanike ja korteriomandit kasutavate isikute kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest ja kahju hüvitamise nõude alused on reguleeritud korteriomandiseaduse erisätetega.
|
| 3-2-1-114-06
|
Riigikohus |
16.11.2006 |
|
Kaasomanikul on vastavalt AÕS § 72 lõikele 4 õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.
Korteriomaniku poolt teiste korteriomanike kaasomandi eseme kasutusõiguse rikkumine võib olla põhjendatud ka üksnes selle tõttu, et rikkumine välistab kostja vara või poolte kaasomandis oleva vara kahjustamise. Sellist vara kahjustamise ohtu tuleb käsitada rikkumist õigustava asjaoluna, mille esinemise tõendamise koormus lasub rikkujal.
Korteriomaniku poolt teiste korteriomanike kaasomandi eseme kasutusõiguse rikkumine võib olla põhjendatud ka üksnes selle tõttu, et rikkumine välistab kostja vara või poolte kaasomandis oleva vara kahjustamise. Sellist vara kahjustamise ohtu tuleb käsitada rikkumist õigustava asjaoluna, mille esinemise tõendamise koormus lasub rikkujal.
|
| 3-2-1-146-10
|
Riigikohus |
09.02.2011 |
|
KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 alusel on valitseja õigustatud korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja. Sellest tuleneb mh, et ka siis, kui korteriomanik vaidlustab tasumisele kuuluvate kaasomandi majandamise kulutuste suuruse, on see suunatud teiste korteriomanike, mitte valitseja vastu.
Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, et kulutuste eest tasumine toimub võrdselt kõigi korteriomanike poolt, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud (KOS § 13 lg 1 esimene lause) põhimõttest ehk korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega.
Üldkoosoleku otsused ei ole korteriomanike kokkulepped. Korteriomanike üldkoosoleku otsust saaks käsitada korteriomanike kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt.
|
| 3-2-1-38-11
|
Riigikohus |
25.05.2011 |
|
Valitsejal on õigus esindada kohtus kõiki korteriomanikke ja mh esitada hagi korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks, olles nende ühiste huvide esindaja (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 9).
Korteriomandiseadusest ei tulene, et vaid mõni korteriomanik saaks ilma teiste korteriomanike volituseta esindada kohtus kõiki teisi korteriomanikke.
Juhul kui korteriomanikud on sõlminud teenuste osutamise lepingud teenuse pakkujaga ühiselt ise või valitseja kõigi korteriomanike nimel ning teenuse pakkuja esitab tarbitud teenuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt. Omavahelises suhtes kehtivad korteriomanike vahel KOS § 13 ja AÕS § 75 ning sama eeldus tuleneb ka VÕS §-st 69 (Riigikohtu 30. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, p-d 24-25). Korteriomanikel, kes on tasunud teiste korteriomanike eest sõlmitud lepingute alusel osutatud teenuste eest, tekib teistelt korteriomanikelt tagasinõudeõigus juba täidetud solidaarkohustuse järgi.
KOS § 13 lg-d 1 ja 2 ning AÕS § 75 kohalduvad ka juhul, kui korteriomanike ja teenuse osutajate vahel sõlmitud leping osutub tühiseks.
Vt Riigikohtu 6. aprilli 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-10, p 15 ja 29. märtsi 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-11, p 11.
KOS § 19 lg 2 ja § 19 lg 3 rikkumise korral on üldkoosoleku otsus kui mitmepoolne tehing tühine TsÜS § 87 järgi ega vaja kehtetuks tunnistamist KOS § 15 lg 4 järgi.
|
| 3-2-1-115-11
|
Riigikohus |
23.11.2011 |
|
TsMS § 448 lg-st 5 järeldub, et täiendav otsus ja täiendatav otsus on käsitatavad ühtse tervikuna. Kui ringkonnakohus tühistas hageja apellatsioonkaebuse alusel täiendava otsuse, on tühistatud ka täiendatav otsus. Põhjendusteta ja põhjendustega otsus on sisuliselt sama otsus ja kaebemenetlus ei saa neid lahutada.
Kui ringkonnakohus on teinud lihtmenetluse asjas diskretsiooniotsuse kaebuse menetlusse võtmise kohta, tuleb see sisuliselt lahendata, st ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 järgi maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale on edasi kaevatud.
KOS § 21 lg 1 kehtestab valitsejale korteriomanike nimel tegutsemise õiguse, kuid ei välista võimalust sõlmida lepingud oma nimel.
|
| 3-2-1-90-13
|
Riigikohus |
02.10.2013 |
|
Sõltumata menetlusosalise seisukohast, peab kohus menetlusse võtmisel otsustama, kas nõuet tuleks menetleda hagi- või hagita menetluses. See tähendab, et kui kohtusse pöördunud isik eksib menetlusliigi valikul, ei tohi kohus keelduda asja menetlemisest. Vajadusel saab kohus TsMS § 3401 lg 1 järgi anda kohtusse pöördunud isikule tähtaja avalduse või nõude täpsustamiseks, muu hulgas juhul, kui ei ole esitatud piisavalt andmeid, et nõuet kvalifitseerida. (p 12)
Kaasomanik on kohustatud nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi reaalosa kasutama nii, et see oleks kooskõlas seadustega, korteriomanike otsustega ega kahjustaks teiste omanike õigusi. (p 14)
Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrust nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu"), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. (p 15)
Avaldajad tuginesid oma taotluses korteriomandiseaduse ja asjaõigusseaduse sätetele, leides, et neil on kaasomanikena õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides, ning et neil on õigus nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduste ja kaasomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Selline nõue on õiguslikult võimalik.
TsMS § 613 lg 4 sätestab, et kui esitatakse nõue, mida tuleks menetleda hagita menetluses koos nõudega, mida tuleks menetleda hagimenetluses, võib esimest nõuet menetleda koos hagimenetluses menetletava nõudega. (p 12)
|
| 3-2-1-101-13
|
Riigikohus |
30.10.2013 |
|
KOS § 81 alusel esitatud nõuded tuleb lahendada hagita menetluses. (p 12)
Hagita menetluse algatamisel kaasab kohus menetlusosalistena kõik korteriomanikud, mis tagab kõigile neile seisukohtade esitamise võimaluse ja lahendi kehtivuse kõigi suhtes. (p 13)
KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud eelduse kontrollimisel tuleb võõrandatava osa väärtus määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga, lähtudes sarnastest põhimõtetest kui kaasomandi lõpetamisel ja ühisvara jagamisel. (p 15)
Müügilepingu eelneva sõlmimise korral KOS § 81 lg 2 p-s 3 toodud eelduse kontrollimisel ei ole üldjuhul põhjendatud vara väärtuse hindamisel arvestada väärtuse tõusu, mis on tingitud pärast müügilepingu sõlmimist tehtud renoveerimistöödest, st väärtus tuleks leida võimalikult omandi kaotamise aja seisuga, kuid seisundis, milles võõrandatav kaasomandiosa oli müügilepingu sõlmimise aja seisuga. (p 16)
KOS § 81 lg 2 p 4 järgi on üheks eelduseks, mis peab olema täidetud, et korteriomanikult saaks nõuda tahteavaldust kaasomandi osa võõrandamiseks, see, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Eelduslikult tuleks saadav tulu maksta viidatud punkti esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Punkti teise alternatiivi rakendamine riivab PS §-st 32 tulenevat korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada KOS § 81 lg-s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda.
Tehtud kulutused ei pea olema tingimata vajalikud TsÜS § 63 p 1 mõttes. KOS § 81 lg 2 p 4 lubab teha kulutusi ka kaasomandi osa parendamiseks. Samuti võib KÜS § 13 lg 4 kohaselt korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustada teha elamule kulutusi, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes, kui need mahuvad KÜS § 151 järgsete kulude hulka (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 28). (18)
|
| 3-2-1-103-13
|
Riigikohus |
16.10.2013 |
|
Hagiavalduses esitatud asjaolude tõesuse korral ei saa väita, et hagi tuleks igal juhul jätta õiguse kohaldamise tagajärjel rahuldamata. Kohtul on hagi ebaselguse korral võimalik hagi TsMS § 3401 lg 1 järgi täpsustada. (p 11)
Isikud, kes osalevad suurema ohu allika valitsemises, võtavad suurema ohu allika ajutiselt oma valitsemise alla või saavad suurema ohu allika valitsemisest kasu, ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt õigustatud nõudma suurema ohu allika valitsejalt suurema ohu allika poolt neile tekitatud kahju hüvitamist riskivastutuse sätete alusel (vt Riigikohtu 18. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-07, p 12). (p 9)
Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduse erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena KOS § 11 kõrval teisi sätteid, sh deliktiõiguse sätteid (vt Riigikohtu 13. veebruari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-12, p 10). Juhul, kui üks korteriomanik tekitab teisele kahju korteriomandi juurde kuuluvat mõttelist osa kasutades või hallates, on kahju hüvitamise üldsätteks VÕS § 115 lg 1. KOS § 11 lg 3, mis sätestab korteriomaniku vastutusest vabastamise eeldused, on sama sisuga mis VÕS § 115 lg 1 puhul kohaldamisele kuuluv VÕS § 103 lg 3. (p 10)
|
| 3-2-1-129-13
|
Riigikohus |
11.12.2013 |
|
Üldjuhul peab TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendama hageja. Kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 16).
Hea usu põhimõttest tulenevalt on aga võimalik, et asjaolu tõendamise koormus pöördub eelduste esinemise võimalikkusele viitavate asjaolude esitamise järel ümber, eelkõige kui tõendada tuleb asjaolu, mille esinemine on kostja kontrolli all, hagejal ei ole objektiivselt võimalik tõendeid esitada ja kostja keeldub asjaolu tõendamisele kaasa aitamast. Kui hageja on sellise asjaolu esinemise tõenäosust põhistanud, peab kostja tõendama asjaolu esinemise puudumist (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 17). (p 25)
VÕS § 127 lg 5 alusel tuleb kahjuhüvitisest maha arvata kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, v.a kui see oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Kohus võib lisaks kahjuhüvitist VÕS § 140 lg 1 alusel vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu, arvestades seejuures kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu.
Asjaolud kahjuhüvitise vähendamiseks peab menetluses esile tooma kahju tekitaja. (p 27)
Kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 järgi ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Seda kohaldatakse VÕS § 139 lg 2 järgi ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata. Põhimõtteliselt sarnane tagajärg tuleneb ka VÕS § 101 lg-st 3, mille järgi ei või võlausaldaja tugineda võlgniku kohustuse rikkumisele ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. (p 28)
Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Sarnane seadusjärgne võlasuhe on ka kinnisasja kaasomanike vahel (vt Riigikohtu 15. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 15). (p 19)
Nii reaalosa kui kaasomandi eset tuleb kasutada seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, nende puudumisel aga korteriomanike huvidest lähtudes (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). (p 20)
Korteriomanike vahel on seadusjärgne võlasuhe, millest tulenevate kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 alusel. Deliktilise nõude saab korteriomanik esitada teise korteriomaniku vastu vaid juhul, kui korteriomanikule põhjustatud kahju ei ole hõlmatud ühisusest tulenevate kohustuste rikkumisega või ei ole muul põhjusel välistatud VÕS § 1044 lg 3 järgi (p 21)
Kannatanud korteriomanik võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda teiselt korteriomanikult kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused (vt ka Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15):
• teine korteriomanik on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1);
• teine korteriomanik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1, KOS § 11 lg 3);
• kannatanud korteriomanikule on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);
• kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);
• rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
Iseenesest ei ole tähtsust, kas korteriomanikule põhjustatud kahju lähtus teise korteriomandi reaalosast või kaasomandiosast. Kahju hüvitamise nõude esitamiseks VÕS § 115 lg 1 alusel peab korteriomanik olema rikkunud oma kohustusi, ilma et rikkumine oleks vabandatav. (p 22)
Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb juhinduda conditio sine qua non põhimõttest, mille järgi ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Tegevusetuse korral saab kasutada asendamismeetodit, mille abil asendatakse ärajäänud tegevus mõtteliselt ning vaadatakse, kas kahju oleks siis jäänud olemata (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 18). (p 23)
Kahju hüvitamise nõude ulatuse kindlakstegemisel kohaldatakse võlaõigusseaduse 7. peatüki sätteid. Omandi kahjustamise korral saab kannatanu esitada varalise kahju hüvitamise nõudeid VÕS §-s 132 sätestatud ulatuses (vt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 10). Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise (vt Riigikohtu 25. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 15). (p 24)
Kui korteriomanikule tekitatud kahju eest vastutavad mitu korteriomanikku samal või erineval alusel, vastutavad nad VÕS § 137 lg 1 järgi hüvitise maksmise eest solidaarselt. (p 26)
Korteriomanike vastutust oma kohustuste rikkumise eest ei mõjuta iseenesest maja haldava korteriühistu või valitseja võimalik vastutus oma kohustuste rikkumise eest või muu isiku vastutus. Need isikud võivad vastutada kahju hüvitamise eest solidaarselt. (p 28)
Alternatiivsete nõuete esitamisel TsMS § 370 lg 2 mõttes on kohus seotud hageja soovitud nõuete lahendamise järjekorraga. Selliselt esitatud esimese alternatiivnõude rahuldamata jätmine peab nähtuma ka kohtuotsuse resolutsioonist ja seda peab kohus ka otsuses põhjendama, samuti saab hageja esimese alternatiivnõude rahuldamata jätmist apellatsioon- või kassatsioonkaebuses vaidlustada (vt ka Riigikohtu 19. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-165-12, p 24). (p 14)
Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Sarnane seadusjärgne võlasuhe on ka kinnisasja kaasomanike vahel (vt Riigikohtu 15. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 15). (p 19)
Kaasomanikel on ka ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (vt ka otsuse p 20). See ei ole aga üksnes passiivne kohustus hoiduda kaasomandieseme kahjustamisest. See kohustus hõlmab ka hoolsuskohustust kontrollida perioodiliselt elamu tehnosüsteemide korrasolekut, vältimaks mh lekkeid. Korteriomanikul, kelle korteriomandi reaalosa torustik läbib, on lisaks kohustus teavitada teisi korteriomanikke (olgu ka valitseja või korteriühistu vahendusel) torustikust lähtuvatest ohtudest, sh torustiku amortiseerumisest ja lekkimisest. Korteriomanike ühine kohustus on tagada, et elamu tehnosüsteemid oleksid korras. Sellest tulenevalt on korteriomanikud kohustatud kontrollima tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendama puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduse kõrvaldamiseks, sh andma nõusoleku selleks vajalike otsuste vastuvõtmiseks või kokkulepete sõlmimiseks ja kulude kandmiseks (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). (p 47)
Riigikohus on leidnud, et korteriomanikud valdavad ja kasutavad keskküttesüsteemi püstikuid kaasomanikena AÕS § 72 järgi ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest (vt Riigikohtu 11. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 13). Kolleegiumi arvates puudub põhjus asuda teistsugusele seisukohale kanalisatsiooni- või tarbeveetorustiku puhul. Ehitise amortiseerunud veetorustiku remontimine või remondi korraldamine on kolleegiumi arvates vajalik toiming KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 mõttes, mida võib teha iga kaasomanik (vt ka Riigikohtu 16. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-06, p 18).
Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Vastutuse aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1 ja lisaks kohustuste rikkumisele tuleb tuvastada ka muud praeguse otsuse p-s 22 märgitud vastutuse eeldused. Korteriomaniku vastutust ei välista asjaolu, et korteriomanik on andnud korteri üürniku kasutusse. (p 48)
Seejuures tuleb jagada kahjustatud ja kahju tekitanud korteriomaniku tõendamiskoormust juhul, kui kahju tekitanud asjaolu on lähtunud teise korteriomandi reaalosa piirest, sest kahjustatud korteriomandieseme omanikul ei pruugi olla võimalik kahju täpset põhjust kindlaks teha (vt ka otsuse p 25). Kui kahjustatud korteriomandieseme omanik tõendab, et kahjustav asjaolu (sh veeleke) lähtus teise korteriomandi reaalosa piirest, saab eeldada, et viimase korteriomandi omanik rikkus oma korrashoiukohustust. Vastutusest vabanemiseks peab viimatinimetatud korteriomandi omanik tõendama, et kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandiesemest (nt veetorustikust) ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud või on tema rikkumine vabandatav. (p 49)
Kui kohustusi on rikkunud mitu korteriomanikku või kõik korteriomanikud (mh tegevusetusega, jättes tehnosüsteemi kontrollimata ja tagamata selle korrasoleku), vastutavad kahjustatud korteriomandieseme omanikule tekitatud kahju hüvitamise eest VÕS § 137 lg 1 järgi solidaarselt kõik korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav.
Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel kolleegiumi arvates VÕS § 137 lg 2. Nimetatud sätte järgi jaguneb kahju tekitajate solidaarvastutus omavahelises suhtes kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi ja riisiko astet, mille eest iga isik vastutab, arvesse võttes. Muude aluste (nt leping) puudumisel saab AÕS § 75 lg-s 1 ning KOS § 13 lg-tes 1 ja 2 sätestatud arvestades juhinduda hüvitise jaotamisel korteriomanike kaasomandi mõtteliste osade suurusest. (p 50)
Maja haldava korteriühistu või valitseja tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine, võib olla omakorda tema solidaarse vastutuse aluseks. (p 51)
Korteriomanik võib KOS § 10 lg 1 järgi korteriomandi reaalosa kasutada omal äranägemisel, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seaduse või kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (samuti AÕS § 72 lg 5 esimesest lausest) järeldub, et nii reaalosa kui kaasomandi eset tuleb kasutada seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, nende puudumisel aga korteriomanike huvidest lähtudes (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Korteriomanik on KOS § 11 lg 1 p 1 järgi kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning nii reaalosa kui ka kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (vt korteriomaniku kohustuste kohta Riigikohtu 16. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-13, p 10). Korteriomanik on KOS § 11 lg 2 järgi kohustatud tagama, et seda järgiks ka tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud.
Lisaks peavad korteriomanikud kaasomanikena AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi käituma üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õigusi kahjustamast. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühisust ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). VÕS §-st 102 järeldub korteriomanikule kohustus teatada teistele korteriomanikele (või valitsejale) oma kohustuse täitmist takistavast asjaolust ja selle mõjust kohustuse täitmisele viivitamata pärast seda, kui ta sai takistavast asjaolust teada. (p 20)
Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Vastutuse aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1 ja lisaks kohustuste rikkumisele tuleb tuvastada ka muud praeguse otsuse p-s 22 märgitud vastutuse eeldused. Korteriomaniku vastutust ei välista asjaolu, et korteriomanik on andnud korteri üürniku kasutusse. (p 48)
|
| 3-2-1-61-14
|
Riigikohus |
08.10.2014 |
|
Korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23).
Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks majandamiskulude nõudega kasutada nii oma võimalikku nõuet korteriühistu vastu (sh VÕS § 115 lg-l 1 põhinevat nõuet) kui ka võimalikke nõudeid korteriomanike vastu, mis põhinevad KOS § 15 lg-l 2/AÕS § 72 lg-l 4, VÕS §-l 1018, § 1023 lg-l 1. Tasaarvestusõigust saab järeldada, arvestades korteriühistu rolli korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamisel ja kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2 (p 32).
Korteriühistu võib korteriomaniku ees vastutada oma kohustuste rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 alusel, kui ta viivitab üldkoosoleku otsuse elluviimisega või jätab tegevusetusega täitmata oma kohustused korteriomandi eseme valitsemisel (p 30).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19).
Korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Korteriomanikul võib siiski olla õigus keelduda VÕS § 110 või 111 alusel maksete tegemisest kuni takistuse kõrvaldamiseni, kui korterit tegelikult ei köeta ja takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike, valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine (p 23).
Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks majandamiskulude nõudega kasutada nii oma võimalikku nõuet korteriühistu vastu (sh VÕS § 115 lg-l 1 põhinevat nõuet) kui ka võimalikke nõudeid korteriomanike vastu, mis põhinevad KOS § 15 lg-l 2/AÕS § 72 lg-l 4, VÕS §-l 1018, § 1023 lg-l 1. Tasaarvestusõigust saab järeldada, arvestades korteriühistu rolli korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamisel ja kohaldades analoogia alusel VÕS § 171 lg-t 3 ja § 173 lg-t 2 (p 32).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19).
Korteriühistu võib korteriomaniku ees vastutada oma kohustuste rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 alusel, kui ta viivitab üldkoosoleku otsuse elluviimisega või jätab tegevusetusega täitmata oma kohustused korteriomandi eseme valitsemisel (p 30).
Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik, samuti korteriühistu juhatuse otsusel. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel vältida põhjendamatute kulude tegemist, võimalusel tuleb võtta tööde tegemiseks mitmed hinnapakkumised (p 19).
Korteriomaniku tegevus katuse renoveerimisel võib talle anda nõude teiste korteriomanike vastu kas KOS § 15 lg 2/AÕS § 72 lg 4 alusel (kui tegemist on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes) või käsundita asjaajamise sätete alusel, VÕS § 1018, § 1023 lg 1 (p 28-29).
|
| 3-2-1-117-14
|
Riigikohus |
03.12.2014 |
|
Maakohus kvalifitseeris hageja nõude valesti. Seetõttu ei olnud apellatsioonkaebusest ilmne, et maakohus ei ole selgelt valesti kohaldanud materiaalõiguse normi ning et see ei võinud oluliselt mõjutada asja lahendust. (p 10-11)
Kaasomandisse kuuluvast ühiskommunikatsioonist, nt keskküttetorustikust tekkinud kahju eest võivad vastutada kõik korteriomanikud ja korteriühistu solidaarselt. Korteriühistu võib vastutada elamu keskküttetorustiku korrasoleku tagamata jätmise tõttu kahju põhjustamise eest nt KOS § 15 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. Vastutus võib olla välistatud VÕS § 103 alusel, st juhul, kui kohustuse rikkumine on vabandatav. (p 12)
Elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid (sh keskküttetorustikud) kuuluvad korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid lasub korteriühistul. (p 12)
Kaasomandisse kuuluvast keskküttetorustikust tekkinud kahju eest võivad vastutada kõik korteriomanikud ja korteriühistu solidaarselt. Korteriühistu võib vastutada elamu keskküttetorustiku korrasoleku tagamata jätmise tõttu kahju põhjustamise eest nt KOS § 15 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. Vastutus võib olla välistatud VÕS § 103 alusel, st juhul, kui kohustuse rikkumine on vabandatav. (p 12)
|
| 3-2-1-163-14
|
Riigikohus |
04.03.2015 |
|
KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses ning hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab lugeda ka korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Samuti saab valitseja korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõuda nõudeid ja esitada neid kohtus kõigi korteriomanike esindajana viimaste nimel. (p 15)
Kohtul tuleb eelmenetluses eelkõige välja selgitada, kes on menetlusosalised. See kohustus hõlmab ka hageja ja kostjana esinevate isikute tsiviilkohtumenetlusõigusvõime kontrolli. (p 14)
Ei saa olla muud kui seaduses sätestatud liiki õigusvõimelisi isikuid ning nende õigusvõime saab tekkida vaid seaduses sätestatud viisil. Kohtumenetluses saavad osaleda üksnes õigusvõimelised isikud. (p 13)
|
| 3-2-1-12-15
|
Riigikohus |
29.04.2015 |
|
Korteriomanikud on kaasomandi eset valitsedes suhtes valitsejaga ühisvõlausaldajad. Üks korteriomanik saab esitada hagi valitseja vastu remondifondi kogutud raha tagastamiseks teiste korteriomanike nõusolekul selliselt, et kohustus tuleb täita kõikidele korteriomanikele ühiselt. (p 10)
|
| 3-2-1-29-15
|
Riigikohus |
15.04.2015 |
|
Osanike, aktsionäride ja liikmete võrdse kohtlemise põhimõte on olemuselt ühinguõigusliku hea usu põhimõtte konkretiseering, mis kohaldub analoogia põhjal ja koostoimes TsÜS §-s 32 väljendatud üldise ühinguõigusliku hea usu põhimõttega ka mittetulundusühingu liikmetele. (p 14)
Üksnes sellega, et teises tsiviilasjas on tehtud jõustunud lahend, millega on sarnase sisuga juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamise nõue jäetud läbi vaatamata, ei saa kohus põhjendada sama sisuga üldkoosoleku otsuse läbivaatamata jätmist. See on TsMS § 442 lg-s 8 ja § 654 lg-s 5 sätestatud kohtulahendi põhjendamise kohustuse rikkumine. (p 15)
Juriidiline isik saab küll kehtestada teabenõuetele vastamise korra, kuid seadusega ei tarvitse olla kooskõlas see, kui otsustatakse ühe isiku avalduste lahendamist piirata või kehtestatakse reeglid, mis lähevad vastuollu seaduses sätestatud juhatuse kohustusega anda liikmetele vajalikku teavet või liikmete võrdse kohtlemise põhimõttega. (p 14)
Osanike, aktsionäride ja liikmete võrdse kohtlemise põhimõte on olemuselt ühinguõigusliku hea usu põhimõtte konkretiseering, mis kohaldub analoogia põhjal ja koostoimes TsÜS §-s 32 väljendatud üldise ühinguõigusliku hea usu põhimõttega ka mittetulundusühingu liikmetele.
Juriidiline isik saab küll kehtestada teabenõuetele vastamise korra, kuid seadusega ei tarvitse olla kooskõlas see, kui otsustatakse ühe isiku avalduste lahendamist piirata või kehtestatakse reeglid, mis lähevad vastuollu seaduses sätestatud juhatuse kohustusega anda liikmetele vajalikku teavet või liikmete võrdse kohtlemise põhimõttega. (p 14)
Kui korteriühistu üldkoosoleku otsusega otsustatakse laiendada elamu juurde kuuluvat parklat ja teha selleks vajalikke töid, kuid ei määrata kindlaks, kes korteriomanikest võib oma autot kus parkida, ei ole tegemist parkimiskorra määramisega. Parkla laiendamise ja selleks vajalike tööde tegemise küsimusi ei reguleeri korteriomandiseadus, sest tegemist ei ole korteriomandi valitsemise küsimusega ja seega ei kohaldu KOS § 12 lg 1, mille kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Üldkoosolek võib otsustada parkla laiendamise tööde korraldamist, kui selleks on olemas korteriomanike enamuse otsus AÕS § 72 lg 1 mõttes. (p 11)
|
| 3-2-1-49-15
|
Riigikohus |
03.06.2015 |
|
Kohtul tuleb hinnata, kas poolte esitatud asjaoludel ja majavalitseja tavapäraseid ülesandeid ning positsiooni KOS § 21 järgi arvestades võisid laenuandja ja käendaja mõistlikult eeldada TsÜS § 118 lg 2 alusel talumisvolituse olemasolu. (p 17)
Kuna korteriomanike nimel lepingute sõlmimiseks oli vajalik üldkoosoleku otsus, siis on korteriomanike esindajal talumisvolitus vaid juhul, kui kõik korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et esindaja nende nimel tegutseb. (p 18)
Korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing (vt korteriühistu koosoleku otsuse kohta Riigikohtu 25. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10), mille formaalsed nõuded sätestab KOS.
Põhimõtteliselt on võimalik esindatava sõlmitud lepinguid TsÜS § 129 mõttes heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad endale lepinguga võetud kohustuste täitmist. Muuhulgas võib heakskiit väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10), kui see vastab KOS-is esitatud nõuetele nii kvoorumi kui ka otsuse vastuvõtmiseks vajalike häälte osas. On oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale tehingule (vt ka Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 24).
Majanduskava kinnitamisega lepingute heakskiitmist ei välistaks asjaolu, et majanduskava kinnitamise hetkeks oli majavalitseja vahetunud. TsÜS § 129 lg 1 tähenduses heaks kiidetavad lepingud loetakse sõlmituks laenuandja või käendaja ühelt poolt ja korteriomanike vahel teiselt poolt. Samuti ei ole üldjuhul tehingu heakskiitmine ajaliselt piiratud, v.a TsÜS § 129 lg-s 4 nimetatud juhul. (p 20)
Kui volitus peab olema antud teatud vormis, peab ka heakskiit olema antud samas vormis (TsÜS § 129 lg 6). Põhimõtteliselt on võimalik esindatava sõlmitud lepinguid TsÜS § 129 mõttes heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad endale lepinguga võetud kohustuste täitmist. Muuhulgas võib heakskiit väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10), kui see vastab KOS-is esitatud nõuetele nii kvoorumi kui ka otsuse vastuvõtmiseks vajalike häälte osas. On oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale tehingule (vt ka Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 24).
Majanduskava kinnitamisega lepingute heakskiitmist ei välistaks asjaolu, et majanduskava kinnitamise hetkeks oli majavalitseja vahetunud. TsÜS § 129 lg 1 tähenduses heaks kiidetavad lepingud loetakse sõlmituks ühelt poolt laenuandja või käendaja ja teiselt poolt korteriomanike vahel. Samuti ei ole üldjuhul tehingu heakskiitmine ajaliselt piiratud, v.a TsÜS § 129 lg-s 4 nimetatud juhul. (p 20)
Heakskiidu kehtivuse eelduseks on, et tehingu teine pool oleks selle kätte saanud (TsÜS § 69 lg 1). (p 21)
Kui volitus peab olema antud teatud vormis, peab ka heakskiit olema antud samas vormis (TsÜS § 129 lg 6). Korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing (vt korteriühistu koosoleku otsuse kohta Riigikohtu 25. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10), mille formaalsed nõuded sätestab KOS. (p 20)
TsÜS § 118 lg 2 kohaselt loetakse, et esindatav on volituse andnud, st esindajal on talumisvolitus, kui:
• esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks;
• esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana;
• esindatav talub selle isiku sellist tegevust. (p 16)
TsÜS § 118 lg-s 2 sätestatud talumisvolitus tuleb kõne alla eelkõige majandus- ja kutsetegevuses pidevalt kasutatavate isikute puhul, kelle positsiooni ja ülesannete laadi arvestades võib tehingu teine pool mõistlikult eeldada, et sellele isikule oli volitus antud (Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 18). Kohtul tuleb hinnata, kas poolte esitatud asjaoludel ja majavalitseja tavapäraseid ülesandeid ning positsiooni KOS § 21 järgi arvestades võisid laenuandja ja käendaja mõistlikult eeldada volituse olemasolu. (p 17)
Esindaja tegevusest teadma pidamine eeldab esindatava hooletust, mille tõendiks võib olla muu hulgas asjaolu, et tegemist on tehingutega, mille tegemist esindatav raske hooletuse tõttu ei avastanud. Talumisvolituse tuvastamiseks ei piisa sellest, kui esindaja tegevusest teadsid või pidid teadma vaid mõned korteriomanikud. Kuna korteriomanike nimel lepingute sõlmimiseks oli vajalik üldkoosoleku otsus, siis on korteriomanike esindajal talumisvolitus vaid juhul, kui kõik korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et esindaja nende nimel tegutseb. (p 18)
Tegevuse talumine selle sätte mõttes tähendab, et esindatavad korteriomanikud ei püüa katkestada ega lõpetada esindaja tegevust (vt Riigikohtu 10. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-12, p 12). (p 19)
Mõlemad hagejad on Riigikohtule avaldanud, et toetavad kassatsioonkaebust ja paluvad selle rahuldada. Seega ei ole hagejate poolel osaleva iseseisva nõudeta kolmanda isiku kassatsioonkaebus vastuolus hagejate avaldustega ning kolmandal isikul on TsMS § 214 lg 2 järgi kassatsioonkaebuse esitamise õigus (vt ka Riigikohtu 13. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-13, p 16). (p 11)
Heakskiidu kehtivuse eelduseks on, et tehingu teine pool oleks selle kätte saanud (TsÜS § 69 lg 1). Tahteavaldusi on võimalik teha ka kohtumenetluse kestel (vt nt Riigikohtu 10. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12). Majanduskava kinnitamise otsuse esitas kohtule tsiviilasja menetluse kestel kolmas isik ja kohus võttis otsuse ka asja juurde. (p 21)
|
| 3-2-1-139-15
|
Riigikohus |
09.12.2015 |
|
AÕS § 72 lg 4 ja KOS § 15 lg 2 alusel on hagejal kaasomanikuna õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ja sellist kaasomaniku õigust ei ole vaja eraldi tuvastada. Kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks (vt RKTKo nr 3-2-1-31-15, p 10). Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või KÜ üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludest. (p 10)
|
| 3-2-1-175-15
|
Riigikohus |
24.03.2016 |
|
Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks (vt ka RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 25). Juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause. (p 10)
Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka RKTKm nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). (p 11)
Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes RKTKo nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). Korteriühistul on kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutavad oma nõude korteriühistule. (p 12)
TsMS § 613 lg 1 p 1 ja lg 2 mõtte kohaselt lahendab kohus korteriomanike vaidlused, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega, hagita menetluses. Kui hageja on esitanud samas hagiavalduses muuhulgas kahju hüvitamise nõude kasutuseelisest ilmajäämise eest ja nõude kahju hüvitamiseks, mis tuleb lahendada hagimenetluses, tuleb kaasomandi esemeks oleva ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega seotud nõude menetlemisel siiski järgida hagita menetluse reegleid (vt RKTKo nr 3-2-1-81-13, p 20). (p 10)
Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka RKTKm nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). (p 11)
Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks (vt ka RKTKo nr 3-2-1-116-11, p 25). Juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause. (p 10)
Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt RKTKo nr 3-2-1-91-06, p 10). (p 12)
Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes RKTKo nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). Korteriühistul on kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutavad oma nõude korteriühistule. (p 12)
Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt RKTKo nr 3-2-1-91-06, p 10). (p 12)
|
Facebook
Twitter