3-16-812/61
|
Riigikohtu halduskolleegium |
12.11.2018 |
|
Riigil on PS § 32 lg 1 teise lause alusel kohustus tagada omanikule kohene ja õiglane hüvitis de facto sundvõõrandamise olukorras, sh ka juhul, kui kinnisasjale kehtestatud looduskaitselised piirangud jätavad omaniku peaaegu täielikult ilma oma omandiõiguse teostamise võimalusest. Sellist põhiseaduslikku kohustust ei teki, kui piirangud on kehtestatud juba enne kinnisasja omandamist. LKS §-s 20 sätestatud looduskaitsealuse kinnisasja riigi poolt omandamise menetlus ei ole ette nähtud sundvõõrandamise olukorra tarbeks. Looduskaitseseaduse ja riigivaraseaduse muutmise seaduse eelnõu nr 289 seletuskirjas on märgitud, et LKS § 20 menetlus on ette nähtud olukordadeks, kus piirangud on küll olulised, kuid mitte sedavõrd, et oleksid käsitatavad de facto sundvõõrandamisena. Viimasel juhul tuleks kohaldada kinnisasja sundvõõrandamise seadust ja seda juba maa looduskaitse alla võtmisel (seletuskirja lk 6). (p 13)
LKS § 20 lg 11 tähenduses omandatakse kinnisasi omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega. Omandireformi kontekstis saab LKS § 20 lg 11 kohase võõrandamistehinguna käsitada ka maa tagastamise korraldust. (p 12.1)
LKS § 20 lg 11 kehtestamisega on riik andnud võimaluse taotleda kinnisasja omandamist riigi poolt ka sellistele isikutele, kes omandavad kinnisasja küll pärast selle looduskaitse alla võtmist, kuid keda võõrandamistehingus looduskaitselistest piirangutest ei teavitatud. LKS 20 lg 11 laieneb ka isikutele, kes said looduskaitsealuse maa omanikuks maareformi käigus, kuid keda maa tagastamise käigus ei teavitatud maal lasuvaist piirangutest. (p 14)
LKS § 91 lg 15 on erisätteks sama seaduse § 20 lg 4 suhtes. LKS § 91 lg 15 lõpuosa teksti kohaselt moodustavad avalduste menetlemise nn eelisjärjekorra vaid kinnistud, mis omandati enne kaitse alla võtmist või mida hõlmavad LS § 20 lg-s 11 sätestatud erandid. Pärast kaitse alla võtmist omandatud, samuti LKS § 20 lg-s 11 loetletud eranditega hõlmamata kinnistute omanikud ei saa nõuda kinnistu omandamist eelisjärjekorras, sõltumata sellest, kas kaitserežiim oli võõrandamistehingus märgitud või kas omanik oli omandamisel üldse teadlik kinnistute kaitserežiimist. (p 16)
Isikut, kelle avaldused maa omandamiseks riigi poolt lahendatakse LKS § 91 lg 15 alusel teises järjekorras, koheldakse erinevalt võrreldes nende maaomanikega, kelle avaldused lahendatakse esimeses järjekorras. Avaldajate erineva kohtlemise õigustuseks on asjaolu, et eelisõiguseta avaldajad omandasid juba varasemate looduskaitseliste piirangutega maa. Seega on tegu erinevas olukorras olevate isikutegruppidega. Kuna vajalik teave kinnistute looduskaitseliste piirangute kohta sisaldus maa tagastamise korralduses, siis ei ole kaebajat ka eksitatud, justkui oleks tal tekkinud piiranguteta omandiõigus. (p 17)
Maa tagastamise ajal kehtinud õigus ei andnud kaebajale subjektiivset õigust nõuda, et riik omandaks talt looduskaitseliste piirangutega kinnistud. LKS v.r § 19 lg 1 ja § 20 lg 1 nägid ette vaid võimaluse kinnistu vahetamiseks või riigi poolt omandamiseks poolte kokkuleppel keskkonnaministri või Vabariigi Valitsuse otsuse alusel. Enne keskkonnaministri või valitsuse otsust ei saanud ühelgi kinnistuomanikul tekkida õiguspärast ootust, et riik tema kinnistu vahetab või omandab. (p 18)
Kuna riigil pole põhiseadusest tulenevat kohustust kinnistu omandada, on põhiseaduspärane ka see, et juba enne omandamist looduskaitseliste piirangutega koormatud maa riigile võõrandamise taotluste lahendamiseks kuluva aja pikkus sõltub riigi võimalustest. Kui isik soovib kinnistutest varem vabaneda, on tal võimalus need vabaturul realiseerida. (p 19)
LKS § 20 lg 11 tähenduses omandatakse kinnisasi omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega. Omandireformi kontekstis saab LKS § 20 lg 11 kohase võõrandamistehinguna käsitada ka maa tagastamise korraldust. (p 12.1)
Riigil on PS § 32 lg 1 teise lause alusel kohustus tagada omanikule kohene ja õiglane hüvitis de facto sundvõõrandamise olukorras, sh ka juhul, kui kinnisasjale kehtestatud looduskaitselised piirangud jätavad omaniku peaaegu täielikult ilma oma omandiõiguse teostamise võimalusest. Sellist põhiseaduslikku kohustust ei teki, kui piirangud on kehtestatud juba enne kinnisasja omandamist. (p 13)
|
| 2-19-10779/73
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
16.02.2022 |
|
Pärija staatus ei ole samastatav ühe pärandvara hulka kuuluva kinnisasja omandiõigusega. Kaaspärija positsioon kujutab endast õiguste ja kohustuste kogumit: pärandvara omandiõigus ühiselt teiste pärijatega (PärS § 147), õigus nõuda kaaspärijale langevat osa pärandvarast ning vastutus pärandil lasuvate kohustuste eest võrdeliselt pärandiosaga (PärS § 148 lg 2, § 151), õigus nõuda pärandvara jagamist (PärS § 152), teise kaaspärija poolt ühisusest osa müümisel ostueesõigus (PärS § 149) (vt RKTKm nr 3-2-1-104-15, p 13). Eelnevast tuleneb, et kui kostja oleks omandanud kinnisasja kinnistusraamatu kande igamisega, kuid hagi oleks rahuldatud ja tuvastatud, et hageja on pärandaja pärija ½ suuruses osas, ei oleks hagejal küll olnud võimalik enam kinnisasja omandit saada, kuid see ei oleks välistanud tema võimalust nõuda pärandvara jagamist ning hüvitist poole pärandvara väärtuse ulatuses. (p 20)
Kinnisasja omandamine kinnistusraamatu kande igamise teel AÕS § 123 mõttes eeldab, et täidetud on järgmised tingimused:
· isik on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna õigusliku aluseta,
· ta on vallanud kinnisasja nagu omanik katkematult vähemalt kümme aastat ning
· ta on selle kümne aasta jooksul vallanud kinnisasja heauskselt.
Kinnisasja omandamisel kinnistusraamatu kande igamisega kohaldatakse AÕS § 123 lg 2 järgi igamise tähtaja arvutamisele vallasasja igamise sätteid. See tähendab muu hulgas, et igamine on välistatud valdaja pahausksuse korral. AÕS § 111 lg 2 kohaselt on valdaja pahauskne, kui ta valduse saamisel teadis või pidi teadma, et ta valduse saamisega ei omandanud asja, või kui ta sai seda teada enne igamistähtaja möödumist. (p 12)
Isikut saab AÕS § 123 tähenduses pidada õigusliku aluseta kinnistusraamatusse kantuks ka juhul, kui ta kajastub kinnistusraamatus ainuomanikuna, kuid on tegelikult kinnisasja üks ühistest omanikest. Kaaspärijad on kehtiva pärimisseaduse §-de 147 ja 184 kohaselt pärandvara hulka kuuluva kinnisasja ühisomanikud. (p 13)
Kinnisasja valdajat saab pidada pahauskseks, kui ta teadis või pidi teadma, et ta on kantud kinnistusraamatusse ainuomanikuna õigusliku aluseta. Pärimise korral saab kinnistusraamatu kanne olla õigusliku aluseta muu hulgas siis, kui pärijaid on mitu, kuid kinnistusraamatusse on kantud vaid üks neist. Kinnistusraamatusse kantud pärija on heauskne valdaja juhul, kui ta ei tea ega pea teadma teiste pärijate olemasolust. Pärija on AÕS § 111 lg 2 mõttes pahauskne valdaja, kui ta teadis või pidi teadma, et ta ei saanud asja enda ainuomandisse, sest pärijaid on mitu, või kui ta sai seda teada enne igamistähtaja möödumist. (p 16)
|
| 2-20-2851/30
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
08.11.2023 |
|
Kinnisasja omandamise kokkulepe ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingut. AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Selliseks kokkuleppeks saab olla ka enampakkumise korraldaja ette nähtud tingimus, et osalejad peavad enampakkumisel osalemiseks tasuma tagatisraha, mis jäetakse tagastamata, kui müügilepingut ei sõlmita. (p 10)
AÕS § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Kinnisasja omandamise kokkulepe ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingut. (p 10)
AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Selliseks kokkuleppeks saab olla ka enampakkumise korraldaja ette nähtud tingimus, et osalejad peavad enampakkumisel osalemiseks tasuma tagatisraha, mis jäetakse tagastamata, kui müügilepingut ei sõlmita. Vältimaks sellelaadsete tagatisraha kokkulepete tühisust saab enampakkumise korraldaja kaasata enampakkumise korraldamisse notari. Näiteks on võimalik enampakkumise kutses informeerida pakkujaid, et ostupakkumus tuleb teha notariaalselt tõestatud vormis ning ka müüja saab nõustumuse anda või teha uue pakkumuse notariaalselt tõestatud vormis. (p-d 10 ja 11)
|
| 2-18-1611/44
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
19.12.2019 |
|
Kohtu selgitamiskohustus hõlmab ka kostja vastuväidete aluseks olevate asjaolude selgitamise kohustust juhul, kui kostja avaldustest on võimalik aru saada, millisele vastuväitele ta soovib tugineda. (p 22)
Üldõigusjärglus on võimalik menetluse igas staadiumis ning kohus peab lubama üldõigusjärglasel TsMS § 209 lg 1 alusel menetlusse astuda. Kui üldõigusjärglane avaldab vabatahtlikult soovi menetlust jätkata, ei tule tema menetlusse kaasamist eraldi vormistada. (p 11.2)
Kostja I ei ole ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebust esitanud. Kohtumenetluse tulemusena ei ole aga võimalik olukord, mil ühe kostja suhtes oleks ühisvara jagatud, teise suhtes aga mitte. Kuna üksnes kõigi kaaskostjate suhtes ühiselt saab tuvastada korteri kuulumist ühisvara hulka ja seejärel ühisvara jagada, tuleb kostjad lugeda TsMS § 680 lg 2 mõttes kaaskassaatoriteks, vaatamata sellele, et kostja I kassatsioonkaebust ei esitanud (vt ka Riigikohtu 20. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-16, p 23). (p 11.3)
Kinnisomandi üleandmiseks on AÕS § 641 kohaselt vajalik kehtiv asjaõigusleping (käsutustehing), kande tegemine kinnistusraamatusse ning kinnisomandit üle andva isiku käsutusõigus ehk õigus kinnisasja käsutada, mis hõlmab õigust kinnisasja omand üle anda. (p 13)
Maakohus leidis, tuginedes ühisvara jagamise lepingu p-le 3.1.1, et korter on jagatud. Ringkonnakohus leidis, et abikaasad ei sõlminud ühisvara jagamisel asjaõiguslepingut, sest ühisvara jagamise lepingu p 3.1.1 tuleb käsitada üksnes võlaõigusliku kokkuleppena. Riigilohus andis lepingule õigusliku hinnangu, mille kohaselt abikaasade ühisvara jagamise lepingus sisaldus ka asjaõigusleping.
Abikaasade ühisvara jagamise kokkuleppe lepingus sisaldub ka asjaõiguskokkulepe, sest lepingus on kirjas, et endised abikaasad on kokku leppinud korteriomandi ühele abikaasale kuuluva ühisomandiosa omandi üleandmises teisele abikaasale ning lepivad kokku, et korteriomand hakkab kuuluma ainuomandina teisele abikaasale. Lepiti ka kokku, et kuna teine abikaasa on kantud kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna, ei ole seoses omandi üleminekuga vaja kinnistusraamatu kannet muuta. (p 14)
Asjaolu, et ühisvara jagamise kokkuleppe lepingus on välja toodud, et omandi ülemineku aspektist ei ole vaja kinnistusraamatu kannet muuta, sest sinna on juba ainuomanikuna kantud üks abikaasadest, viitab otseselt sellele, et abikaasade ühine tahe oli sõlmida selles lepingus kõik kokkulepped, mis olid vajalikud selleks, et ühel abikaasal tekiks korteri ainuomand. Seega tuleb lepingut mõista selliselt, et seal sisaldus abikaasade asjaõigusleping, mis oli suunatud varem nende ühisomandisse kuulunud korteri omandi ühe abikaasa ainuomandisse andmisele. (p 15-17)
Abikaasa võis pidada end kinnisasja ainuomanikuks ühisvara jagamise tulemusena, sest ta oli täitnud kõik eeldused, mida toonases õiguspraktikas ainuomandi tekkimise eeldusteks peeti, vallanud kinnisasja kümne aasta jooksul katkematult nagu omanik ning olnud kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse kantud juba enne ühisvara jagamise lepingu sõlmimist. Igamisaega saanuks hakata arvutama alates ajast, mil täidetud olid kõik tingimused, et isik võinuks eeldada, et ta on korteriomandi või kinnisasja ainuomanikuks saanud. Iseenesest ei ole igamine sarnastes olukordades AÕS § 123 lg-st 1 tulenevate eelduste täitmisel välistatud. (p 23)
Hagi esitamine TMS § 14 lg 2 alusel tuleb kõne alla juhul, kui hagejal on võlgnikust abikaasa vastu nõue, võlgnikul on jagatavat ühisvara, mille jagamisest saadu arvel saaks sissenõudja nõude mingis ulatuses rahuldada ja võlgnikuks olev ühisomanik saaks ise nõuda ühisvara jagamist.
Sõltumata sellest, kas korter on kostjate (abikaasade) ühisvaras, ei oleks hagejal võimalik nõude rahuldamiseks korterile sissenõuet pöörata, sest sissenõudja ühisvara jagamise nõue ja selle ulatus vastavad olemuslikult võlgnikust abikaasa ühisvara jagamise nõudeõigusele. (p 18)
TMS § 14 lg-st 2 tuleneb, et ühisvara jagamist nõudval sissenõudjal ei saa olla rohkem õigusi, kui olnuks võlgnikul endal. Sissenõudjal saab seega olla õigus enda nõude rahuldamisele pärast ühisvara jagamist samas ulatuses, nagu olnuks võlgnikust abikaasal (vrd pankrotimenetluses Riigikohtu 9. oktoobri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9434/88, p 21). (p 19)
Hagejast abikaasa saab täitemenetluse sissenõudjana enda õigusi maksma panna vaid samas ulatuses, mis oleksid võlgnikust abikaasal. Kuna mõlemad abikaasad on sõlminud kehtiva ühisvara jagamise lepingu, ei saaks ühe abikaasa ühisvara jagamisest tulenevaid nõudeid teise abikaasa vastu maksma panna teisiti, kui vastav leping ette näeb. Seetõttu ei saa ka sissenõudja nõuda, et ta nõue rahuldataks korteri arvel. (p 20)
Kohtu selgitamiskohustus hõlmab ka kostja vastuväidete aluseks olevate asjaolude selgitamise kohustust juhul, kui kostja avaldustest on võimalik aru saada, millisele vastuväitele ta soovib tugineda. (p 22)
|
| 2-21-5900/7
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
13.12.2021 |
|
Kohtulikust kompromissist tulenev asjaõigusleping on võrdsustatud notariaalselt tõestatud asjaõiguslepinguga. (p 9)
Kohtulikus kompromissis sisalduvat asjaõiguslepingut ei pea notariaalselt tõestama ega esitama kinnistusosakonnale notari vahendusel. (p 10)
Kohtulikust kompromissist tuleneva asjaõiguslepingu alusel esitatud kinnistamisavalduse esitamiseks antud volitus ei pea olema notariaalselt kinnitatud. (p 11)
|
| 2-14-61664/48
|
Riigikohtu tsiviilkolleegium |
18.10.2017 |
|
Tõendi selle ebausaldusväärsuse tõttu TsMS § 238 lg 5 järgi arvestamata jätmine ei või tulla tõendi esitanud menetlusosalisele üllatusena. Menetlusosalise üllatamise vältimiseks peab talle pärast tema esitatud tõendi vastuvõtmist olema teada antud, et tõendi usaldusväärsus on seatud kahtluse alla. Samuti peab teda teavitama sellest, miks peetakse tõendit ebausaldusväärseks ning anda talle võimalus esitada oma vastuväited tõendi ebausaldusvääruse väitele. (p 20)
Erinevalt üürilepingust ei lähe omaniku vahetumisel kinnisasja tasuta kasutamise leping üle uuele omanikule. (p 17)
Kinnisasja võib omandada ka ühise tegutsemise või seltsingulepinguga sõlmitud kokkuleppe alusel. Samas peab kinnisasja omandiõigust üle andma kohustav tehing peab AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt olema notariaalselt tõestatud. (p 15)
Kui asja omanikul ei ole asja valdamise õigust, ei saa ta ka AÕS § 80 alusel nõuda asja oma valdusse. Samas juhul, kui asja omanik on andnud asja teise isiku otsesesse valdusse ning ta ise on seetõttu muutunud sama asja kaudseks valdajaks, on tal AÕS § 47 lg-t 2 analoogia alusel kohaldades õigus nõuda vindikatsioonihagiga asja üldjuhul otsese valdaja valdusse.
Kui kinnisasja omanikul on, vaatamata isikliku kasutusõiguse seadmisele, jätkuvalt õigus (kas tulenevalt isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse kindlaksmääratud sisust, muust kokkuleppest või AÕS § 225 lg-s 2 sätestatust) kinnisasja vallata kaasvaldajana (AÕS § 50), on tal AÕS § 50 lg-st 1 tulenevalt õigus AÕS § 80 alusel nõuda kinnisasja enda ja isikliku kasutusõiguse omaniku kaasvaldusse. Samuti on kinnisasja omanikul õigus nõuda kinnisasja valdust vindikatsioonihagiga oma valdusse juhul, kui kinnisasja omanik ja isikliku kasutusõiguse omanik on kinnisasja osavaldajad ning rikutakse üksnes kinnisasja omaniku osavaldust. (p 23)
Kui asja omanik on andnud asja teise isiku otsesesse valdusse ning ise seetõttu muutunud sama asja kaudseks valdajaks või olukorras, kus kinnisasja omanik ja isikliku kasutusõiguse omanik on kinnisasja osavaldajad (AÕS § 49) ning rikutakse üksnes isikliku kasutusõiguse omaniku osavaldust, on kinnisasja omanikul AÕS § 80 alusel ning AÕS § 47 lg-t 2 analoogia alusel kohaldades õigus nõuda kinnisasja selle ebaseadusliku valdaja valdusest üldjuhul isikliku kasutusõiguse omaniku valdusse.
Kui kinnisasja omanikul on, vaatamata isikliku kasutusõiguse seadmisele, jätkuvalt õigus (kas tulenevalt isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse kindlaksmääratud sisust, muust kokkuleppest või AÕS § 225 lg-s 2 sätestatust) kinnisasja vallata kaasvaldajana (AÕS § 50), on tal AÕS § 50 lg-st 1 tulenevalt õigus AÕS § 80 alusel nõuda kinnisasja enda ja isikliku kasutusõiguse omaniku kaasvaldusse. Samuti on kinnisasja omanikul õigus nõuda kinnisasja valdust vindikatsioonihagiga oma valdusse juhul, kui kinnisasja omanik ja isikliku kasutusõiguse omanik on kinnisasja osavaldajad ning rikutakse üksnes kinnisasja omaniku osavaldust. (p 23)
Kui kinnisasjale on seatud isiklik kasutusõigus kasuks, siis võib sõltuvalt sellest, kas hagejal on kinnistu otsese valdamise õigus (kas kaas- või osavaldajana), hagejal puududa kas täies ulatuses või mingis osas õigus nõuda valduse rikkujalt hüvitist saadud kasutuseeliste eest. AÕS §-st 228 ja AÕS § 201 lg-st 1 saab eeldada, et isikliku kasutusõiguse seadmisel kuulub õigustatud isikule ka kasutuseeliste hüvitamise nõue, mis tuleneb VÕS § 1037 lg-st 1. Siiski võivad isikliku kasutusvalduse õigussuhte pooled kokku leppida, et kinnisasja valdamise ja kasutamise õigus jääb kas täies ulatuses (kaasvaldus) või mingis osas (osavaldus) kinnisasja omanikule. (p 24)
VÕS § 1018 jj kohaldamist ei välista see, kui asjaajaja tegutses kulutuste kandmisel ka enda huvides. Piisab, kui kantud kulutused kuuluvad vähemalt osaliselt kostja huvisfääri. Olukorras, kus asjaajaja ajas nii enda kui ka võõrast asja, tuleks mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt asjaajaja kulutuste hüvitamise nõuet vähendada ulatuses, mis ta ise asja kasutades on ära tarbinud. (p 26)
Kui käsundita asjaajaja tegi pika kasutuseaga parendusi, siis tuleb tema kulutuste nõuet vähendada selle võrra, mis ta on ise kinnisasja kasutades ära tarbinud. (p 26)
|
| 2-18-5465/4
|
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium |
19.04.2018 |
|
AÕS § 126 lg 1 kohaselt võib kinnisasja omanik kinnisomandist loobuda.
19.02.2014 võeti vastu korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning muudeti ühtlasi asjaõigusseaduse § 126. Nimetatud seaduse seletuskirja kohaselt kohaldub kinnisomandist loobumise regulatsioon ka korteriomandist loobumisele (p 6).
|
| 3-2-1-25-07
|
Riigikohus |
28.03.2007 |
|
Riigilõivuseadust, mis paneb isikutele teatud lõivustatavate toimingute tegemise soovi korral peale avalik-õigusliku rahalise kohustuse, tuleb kahtluse korral tõlgendada kohustatud isikute kasuks. Isiku õigusi ja vabadusi ei saa avalik võim suvaliselt piirata.
ÄS § 446 lg 1 seab kinnisomandi ülemineku sõltuvusse mitte kinnistusraamatu kandest, vaid äriregistrisse tehtavast äriühingu jagunemise kandest. Sellel juhul on samuti tegemist kinnistusraamatuvälise omandi tekkimisega.
Riigilõivuseadust, mis paneb isikutele teatud lõivustatavate toimingute tegemise soovi korral peale avalik-õigusliku rahalise kohustuse, tuleb kahtluse korral tõlgendada kohustatud isikute kasuks.
Ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale.
Enne 1. jaanuari 2007. a kehtinud RLS § 51 lg 1, mille kohaselt tasutakse kinnistu uue omaniku kandmisel kinnistusraamatusse riigilõivu reeglina täismääras, reguleeris juhtumeid, mil ei ole tegemist ebaõige kande muutmisega.
|
| 3-2-1-41-06
|
Riigikohus |
05.06.2006 |
|
Seadusvastasuse tõttu on kokkulepe, millega eluruumide erastamise kohustatud subjekt annab erastatava eluruumi omandiõiguse üle isikule, kes ei ole erastamise õigustatud subjekt, tühine ning asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei saa neil juhtudel toimuda heauskset omandamist. Asjaõiguslepingu kehtivus ei sõltu asja omandada sooviva isiku pahausksusest. Oluline ei ole ka see, et eluruumide erastamise kohustatud subjekt on omandanud vahepeal ka maa ja see on kinnistatud.
Reeglina ei saa kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping olla näilik, kuid näilik võib olla kohustusleping.
Enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 213 lg 1 p-s 3 nimetatud võimatuse all tuleb mõista eelkõige olukorda, kus teises asjas tehtavast kohtulahendist oleneb arutatava asja tulemus. Kriminaalasjas olemasolev hüpoteetiline täiendavate asjaolude tuvastamise võimalus ei saa tsiviilkohtumenetlust üldjuhul takistada. Pealegi oli enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 94 lg 3 järgi kriminaalasjas tehtav võimalik kohtulahend kohtule tsiviilasja lahendamisel siduv üksnes piiratud ulatuses. Kehtiva TsMS järgi ei ole aga sellist siduvust üldse ette nähtud.
Kriminaalmenetluse eesmärgiks ei ole tsiviilkohtumenetluse jaoks ühe või teise poole kasuks tõendite kogumine, vaid kuritegusid toime pannud isikute väljaselgitamine ja karistamine. Üldjuhul ei ole vajalik peatada tsiviilasja menetlust ainuüksi põhjendusega, et paralleelselt menetletakse mingit kriminaalasja ja sealt võib oodata uusi tõendeid.
Ainuüksi käsutusõiguse puudumine ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Kui asjaõigusleping iseenesest kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine. Lähtudes TsÜS §-st 139, tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama.
Heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti. Kuigi abstraktse käsutuslepinguna on selle tühisuse võimalused piiratumad kui kohustuslepingute puhul, ei ole asjaõiguslepingu tühisus siiski välistatud.
Erinevalt vallasasja heausksest omandamisest ei oma kinnisasja heauskse omandamise puhul tähendust võimalik valduse saamine ega selle aeg. Oluline on üksnes omandaja heausksus kinnistusraamatu kannete õigsuse suhtes. Heausksuse määratlemisel tuli enne 1. maid 2004. a kehtinud AÕS § 56 lg 3 järgi lähtuda kinnistusraamatu kande tegemise ajast. Kehtiva AÕS § 561 lg 3 järgi on oluline kandeavalduse esitamise aeg.
|
| 3-2-1-19-04
|
Riigikohus |
03.03.2004 |
|
Kinnisasja omandaja heausksus määratakse kinnistusraamatu kande tegemise ajaga.
Kustutatud kanne ei riku hageja õigusi ning seda ei saa teistkordselt kustutada.
Omandaja heausksus määratakse kinnistusraamatu kande tegemise ajaga.
|
| 3-2-1-22-09
|
Riigikohus |
08.04.2009 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-150-06.
Vormipuudusega leping saab muutuda kehtivaks üksnes juhul, kui selle lepingu alusel sõlmitaks asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks ja tehtaks kanne kinnistusraamatusse.
Vormipuudusega leping saab muutuda kehtivaks üksnes juhul, kui selle lepingu alusel sõlmitaks asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks ja tehtaks kanne kinnistusraamatusse.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-140-07.
VÕS § 30 ei sätesta deklaratiivset võlatunnistust. Deklaratiivse võlatunnistuse olemasolu hindamisel tuleb kindlaks teha, kas võlg on olemas või mitte.
|
| 3-2-1-16-05
|
Riigikohus |
21.03.2005 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-116-04. Kui ringkonnakohtu menetluses ilmneb uus asjaolu, mis välistab põhimõtteliselt sellise lahendi tegemise nagu tegi esimese astme kohus, saab ja peab ringkonnakohus seda arvestama. Kui selline asjaolu välistab põhimõtteliselt hagi rahuldamise, saab ringkonnakohus teha ka sõltumata apellatsioonkaebusest uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.
Omandiõiguse tunnustamise hagi saab rahuldada ka juhul, kui vallasasjast korter on kohtumenetluse jooksul muutunud korteriomandi osaks. Sellises olukorras peaks hagejal olema õigus oma nõuet täpsustada selliselt, et tuvastamisnõue ulatub ka kinnistatud korteriomandile.
Vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna EES § 211 ja § 214 lg 5 järgi isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Vallasasjast korteri omanikul on otsenõue enda kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna.
Vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna EES § 211 ja § 214 lg 5 järgi isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Vallasasjast korteri omanikul on otsenõue enda kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna.
|
| 3-2-1-49-03
|
Riigikohus |
13.05.2003 |
|
Laevakinnistusraamatu pidajale esitatud avalduse puhul on tegemist küll avaldusega avaliku võimu kandjale avalik-õiguslikus suhtes, kuid tegemist on ka kindla õigusliku tagajärje - laeva kustutamine laevakinnistusraamatust - saamise tahteavaldusega. Seepärast on sellisele tahteavaldusele kohaldatavad tehingu vorminõuded.
LAÕS § 9 järgi on laevakinnistusraamatusse kantud laeva omandiõiguse üleminekuks kaks eeldust - kokkulepe omandi ülemineku kohta ja kande tegemine laevakinnistusraamatusse. Omandi üleandmise kokkulepe peab olema alati notariaalselt tõestatud, kui omanik vahetub nii, et sellega ei kaasne laeva kustutamist laevakinnistusraamatust.
Laeva lipuõiguse ja laevaregistrite seaduse § 55 lg 8 kohtleb erinevalt laevaomanikke, kes taotlevad laeva kustutamist laevakinnistusraamatust omandi ülemineku tõttu välismaisele isikule, ja laevaomanikke, kes taotlevad laeva kustutamist laevakinnistusraamatust seetõttu, et laev on hukkunud või loetud hukkunuks või kui laev on muutunud kasutamiskõlbmatuks (LaevaRS § 51 lg 3). Erinev kohtlemine on sätestatud seadusega, vastab õigusselguse põhimõttele ning ei ole meelevaldne ja selleks on mõistlik põhjus.
Põhiõigus heale haldusele kohaldub kohtumenetluses, kui menetluse eesmärgiks ei ole sisuliselt õigusemõistmine, vaid haldustoimingud. Tsiviilkohtumenetluses on selleks hagita menetlus, eelkõige avalike registrite pidamine.
Laeva lipuõiguse ja laevaregistrite seaduse § 55 lg 8 riivab PS § 32 lg-s 2 sätestatud igaühe õigust enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Riive on formaalselt ja materiaalselt põhiseaduspärane ning seega kooskõlas PS § 32 lg-ga 2.
TsMS § 211 lg 1 kohaselt on kohtumäärus kohtulahend, millega asja sisuliselt ei otsustata. Vaidlusalusel juhul on kaevatavaks kohtulahendiks nimelt kohtulahend, millega asja sisuliselt ei lahendatud, vaid määrati tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Seega oleks kohus pidanud määrusele esitatud vastulause lahendama määrusega.
|
| 3-2-1-40-10
|
Riigikohus |
08.06.2010 |
|
Tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmine kui lepingu tühisuse alus on asjaolu, mida kohus peab asja lahendamisel arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad (vt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 14; 30. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06, p 14; 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 21).
Tulenevalt Riigikohtu praktikast, kui nn sale and lease back tüüpi lepingu/tehingu esemeks on kinnisasi, peab leping asjaõigusseaduse § 119 lg 1 kohaselt olema tervikuna notariaalselt tõestatud. Kui kinnisasja võõrandamise kohustusleping (nt müügilepinguna) on küll notariaalselt tõestatud, kuid sellega seotud liisinguleping kinnisasja tagasiomandamiseks on notariaalselt tõestamata, võib see TsÜS § 85 kohaselt kaasa tuua kogu tehingu (sh notariaalselt tõestatud lepingu) tühisuse, kuna ilmselt ei oleks üht osa tehingust tehtud teiseta (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 22).
VÕS § 578 lg 2 järgi eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. Selline eeldus ei tähenda iseenesest seda, et kui pooled sõlmivad kompromissilepingu, siis loobuvad nad vastastikku kõikidest olemasolevatest nõuetest, mis neil on üksteise vastu (VÕS § 207 lg 1), või tunnistavad vastastikku, et neil ei ole teineteise vastu ükskõik missugusel alusel mingeid nõudeid (VÕS § 207 lg 2). VÕS § 578 lg 2 järgi eeldatakse nõuetest loobumist (VÕS § 207) ja nõude tunnustamist (VÕS § 30) üksnes nendes vaieldavates või ebaselgetes küsimustes, mille üle pooled läbi rääkisid ja mille kohta nad sõlmisid kompromissilepingu kui kohustustehingu (vt Riigikohtu 11. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-08, p 16). Kolleegium leiab eelnevast tulenevalt, et pooled loobusid 3. veebruari 2005. a kokkuleppe alusel eelduslikult vastastikku üksnes kokkuleppes nimetatud läbi räägitud kehtivatest lepingutest tulenevatest nõuetest.
|
| 3-2-1-119-10
|
Riigikohus |
28.01.2011 |
|
AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seega peab olema notariaalselt tõestatud ka ühise tegutsemise leping kinnistu omandamiseks (vt nt Riigikohtu 9. detsembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-09, p 17).
TsK § 438 lg 1 ning TsK § 440 lg-te 1 ja 2 järgi eeldab kaasomandi tekkimine ühise tegutsemise lepingu alusel lepingu poolte panuseid ühise eesmärgi saavutamiseks.
|
| 3-2-1-86-06
|
Riigikohus |
24.10.2006 |
|
Asja müümine mitteomaniku poolt ei muuda müügilepingut tühiseks ega anna alust lepingu pooleks mitteolevale isikule seda vaidlustada.
|
| 3-2-1-40-17
|
Riigikohus |
22.05.2017 |
|
VÕS § 267 p 1 järgi peab "jäme tänamatus" kui hinnanguline kategooria avalduma kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase suhtes (vt nt RKTKo nr 3-2-1-129-05, p-d 26–27). "Jäme tänamatus" saab avalduda üldjuhul kingisaaja (mitte tema lähedase) käitumises kinkija või tema lähedase suhtes. Vastupidine seisukoht tähendaks kõnealuse sätte põhjendamatult avarat tõlgendamist (vt VÕS § 267 p 1 kohaldamise kohta ka RKTKo nr 3-2-1-153-06, p 12 ja 16.) (p 15)
Kui kinkelepingu poolteks on erinevad isikud, siis vahetuslepinguga lepingupooltele vastastikuseid kohustusi ei teki. Sellises olukorras tuleb hinnata, kas kinkelepingutega sai varjata vahetuslepingut VÕS § 254 mõttes ja kas kinkelepingud saavad olla TsÜS § 89 järgi näilikud ja tühised. (p 11)
Asjaõiguses kehtivast abstraktsiooniprintsiibist lähtudes tuleb asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. See tähendab ka seda, et võlaõigusliku ehk kohustustehingu tühisusest ei tulene iseenesest asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisust (vt nt RKTKo nr 3-2-1-100-08, p 25; RKTKo nr 3-2-1-140-07, p 31. Vt olukorra kohta, kus kehtetuks osutuvad nii kohustustehing kui ka käsutustehing või käsutustehing üksi RKTKo nr 3-2-1-140-07, p 16; RKTKo nr 3-2-1-121-05, p 20; RKTKo nr 3-2-1-80-05, p 28. Vt olukorra kohta, kus kohustustehing on kehtetu ja käsutustehing kehtiv, RKTKo nr 3-2-1-140-07, p 16; RKTKo nr 3-2-1-129-05, p-d 17 ja 18; RKTKo nr 3-2-1-80-05, p 28). (p 13)
TsÜS § 89 lg-st 3 tulenevalt ei tähenda näiliku tehingu tühisus seda, et tühine oleks ka varjatud tehing. Varjatud tehing kehtib juhul, kui see vastab sellise sisuga tehingu kehtivuse eeldustele, sh vorminõuetele. Tehingu seaduses sätestatud vormi (AÕS § 119 lg 1) järgimata jätmise korral on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. AÕS § 119 lg 2 järgi saaks vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutuda kehtivaks, kui selle tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse (vt AÕS § 119 lg 2 kohaldamise kohta nt RKTKo nr 3-2-1-117-09, p 17, samuti RKTKo nr 3-2-1-111-07, p 14). (p 12)
|
| 3-2-1-115-16
|
Riigikohus |
14.12.2016 |
|
Isiku ostueesõigust ei välista asjaolu, et müügilepingu sõlmimise ajal, mille suhtes isik soovib ostueesõigust teostada, ei olnud isik kinnistu mõttelise osa kaasomanikuks. Samuti ei välista isiku ostueesõigust see, et kinnistu mõttelise osa esialgne omanik ei ole ostueesõiguse teostamise avaldust teinud. Kui omandiõigus läheb üle VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulise ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul, läheb koos kinnisasja omandiga uuele omanikule üle ka ostueesõiguse teostamise õigus. VÕS § 224 lg 1 alusel tekib ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sama sisuga müügileping, nagu sõlmiti algselt müüja ja ostja vahel. Lepingust tulenevad ostja kohustused on ostueesõigust teostanud isikul müüja, mitte esialgse ostja vastu. (p 13, 16)
Ebaõige hüpoteegikande parandamiseks on isikul vaja üksnes hüpoteegipidaja nõusolekut, seega puudub isikul õiguslik huvi tuvastusnõude esitamiseks, millega tuvastataks tehingu teise poole nõusolek. (p 19-20)
|
| 3-2-1-90-04
|
Riigikohus |
01.09.2004 |
|
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused nr 3-2-1-75-96, 3-2-1-65-03, 3-2-1-72-03.
Kohtuotsuse põhjendav osa ei või olla vastuolus otsuse resolutsiooniga. Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus nr 3-2-1-75-03.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused nr 3-2-1-40-01, 3-2-1-52-01, 3-2-1-76-01, 3-2-1-95-02.
Esimese ja teise ringi pärijad ei saa tasuta tehingu järgi kinnisasja heauskselt omandada.
Kanne ei ole ebaõige ja omandaja saab ka siis, kui asjaõigusleping sõlmiti käsutamiseks õigustamata isiku poolt, kinnisomandi või muu -asjaõiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt (AÕS § 56 lg 3). Ka sel juhul on omandamise eelduseks kehtiv asjaõigusleping ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse, võõrandajana asjaõiguslepingu sõlminud isiku puhul piisab aga heausksusest selle isiku käsutusõiguse suhtes kinnistu üle.
|
| 3-2-1-134-04
|
Riigikohus |
25.11.2004 |
|
Nõue, milles isik palub kinnistusraamatusse kande tegemist ja talle omandi võimaldamist, on kuni 01.07.2003 kehtinud AÕS §-st 121 ning TsK §-dest 224 ja 242 lg 1 lähtuv nõue müügilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks.
Kinnistu jagamisega korteriomanditeks võib samaaegselt kokku leppida korteriomandite omandiõiguse ülekandmises (asjaõigusleping) ning viimase alusel järjekorras kannete tegemises kinnistusraamatusse.
Kuna seaduses ei ole sätestatud aega, mille jooksul võib kinnistamisavalduse esitada või selle alusel kande teha, siis võib kehtiva asjaõiguslepingu esitada kinnistusametile kande tegemiseks ja omaniku kinnistusraamatusse kandmiseks igal ajal. Kuna tegemist ei ole nõudega, ei allu see ka aegumisele.
Kinnistu võõrandaja pankroti väljakuulutamise kohta kinnistusraamatusse kantud märkus ei takista asjaõiguslepingu alusel kande tegemist.
Kui pankrotimenetluses vara välistamisel tekib vaidlus vara kuuluvuse üle, tuleb see lahendada koos vara välistamise hagiga. Sellisel juhul on tegemist vindikatsioonihagiga, mille esitamise eelduseks on asjaolu, et omandiõigus on hagejal olemas, kuid kostja seda ei tunnusta.
Asjaoludel, mis annavad alust arvata, et haldur püüab suurendada pankrotivara teiste isikute õiguste arvel viisil, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ei saa tunnustada, saab halduri keeldumist lepingulise kohustuse täitmisest pidada lubamatuks hea usu põhimõttega vastuolu tõttu.
Kui pankrotimenetluses vara välistamisel tekib vaidlus vara kuuluvuse üle, tuleb see lahendada koos vara välistamise hagiga. Sellisel juhul on tegemist vindikatsioonihagiga, mille esitamise eelduseks on asjaolu, et omandiõigus on hagejal olemas, kuid kostja seda ei tunnusta.
Vara välistamise hagi aegumistähtaeg ei saa hakata kulgema enne, kui hageja võis oma õiguste rikkumisest teada saada.
|
Facebook
Twitter