Kinnitada «Maa erakorralise hindamise kord» (juurde lisatud).

Maa erakorralise hindamise kord

I. ÜLDSÄTTED

1. Käesolev kord reguleerib riigi omandis oleva objekti erakorralist hindamist ja kinnisasja sundvõõrandamise eesmärgil teostatavat erakorralist hindamist (edaspidi hindamine).

Hindamise objektiks on vastavalt maa hindamise seaduse paragrahvi 2 lõikele 1 maatükk koos selle oluliste osade ja päraldistega. Käesolevat korda rakendatakse maaga püsivalt ühendatud ehitiste, kasvava metsa, muude taimede ja koristamata vilja, samuti maatükiga seotud asjaõiguste ja päraldiste hindamiseks. Käesoleva korra alusel hinnatakse ka teiste isikute piiratud asjaõigusi, mis lasuvad hindamise objektiks oleval kinnisasjal.

2. Hindamisel võetakse arvesse kõik hinnatavat objekti koormavad ja selle kasuks seatud piiratud asjaõigused, mis mõjutavad objekti väärtust, samuti kõik muud objekti väärtust suurendavad või vähendavad tegurid.

3. Hindamisel kasutatakse turuväärtuse (tehingute võrdlemise), puhastulu ja kulumeetodit või nende meetodite kombinatsioone, lähtudes rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetest.

4. Objekti väärtus määratakse hindamise hetkele vastavast ajahetkest lähtuvalt, kui käesolevast korrast ei tulene teisiti.

5. Hindamise õigus on isikul, kellele vastavalt maa hindamise seaduse paragrahvi 4 lõikele 1 on antud vastav tegevuslitsents. Hindamisele kaasatakse töö tellija ja sundvõõrandamisel maavanema algatusel ka teisi erapooletuid eksperte, kui käesolevas punktis nimetatud isikul puudub piisav pädevus kõigi hindamisele kuuluvate maatüki oluliste osade ja päraldiste hindamiseks.

II. HINDAMISE METOODIKA

6. Turuväärtuse meetodi rakendamisel leitakse väärtus hinnatava objektiga sarnaste objektidega sooritatud tehingute hindade põhjal. Tehinguhindadena käsitletakse ainult neid ostu-müügitehingute hindu, mis peegeldavad hindamise hetkele vastavat turusituatsiooni.

7. Puhastulu meetodi rakendamisel leitakse väärtus hinnatava objektiga sarnastelt objektidelt saadava aastase puhastulu kapitaliseerimise teel. Nii aastase puhastulu kui kapitalisatsioonimäära leidmisel lähtutakse hindamise hetke turusituatsiooni peegeldavatest andmetest.

8. Kulumeetodi rakendamisel leitakse väärtus hinnatava objektiga sarnaste objektide ehitamiseks või rajamiseks vajalike kulude alusel. Nende leidmisel lähtutakse hindamise hetke turusituatsioonile vastavatest andmetest. Kulumi määramisel võetakse arvesse nii füüsiline kui moraalne kulum.

9. Hindamise meetodite kombinatsioonidena käsitatakse nii residuaalset meetodit, mille rakendamisel objekti osa väärtus leitakse objekti kui terviku ja ülejäänud osa või osade vahena, kui ka erinevate meetodite põhjal leitud turusituatsioonile vastavat kaalutud keskmist väärtust.

III. RIIGI OMANDIS OLEVA OBJEKTI HINDAMISE ERISUSED

10. Riigi omandis olevaid objekte võidakse hinnata seoses riigivara võõrandamise, tasu eest rendile või kasutusvaldusse andmisega, samuti koormamisel hoonestusõiguse või muu piiratud asjaõigusega.

11. Hinnatavaks objektiks on kinnisasi, kinnistusraamatusse kandmata katastriüksus või muul viisil üheselt määratud objekt.

12. Hindamise eesmärgiks on hindamise objekti hariliku väärtuse leidmine.

13. Maad ei hinnata, kui maa korralisel hindamisel määratud väärtus ei erine oluliselt selle harilikust väärtusest.

14. Hindamine toimub tellija kulul. Tellijaks on riigivara valitseja, tema poolt volitatud asutus või õigustatult huvitatud isik. Tellija ja hindaja sõlmivad hindamistööde lepingu, millega määratakse hindamise eesmärk, tööde tegemise tähtajad, maksumus, tasumise kord ja muud tingimused.

IV. SUNDVÕÕRANDAMISE EESMÄRGIL TEOSTATAVA HINDAMISE ERISUSED

15. Erakorraline hindamine sundvõõrandamise eesmärgil viiakse läbi sundvõõranditasu kindlaksmääramisel sundvõõrandatavate asjade eest osas, mille kohta kokkuleppemenetluse osalised kokkulepet ei sõlminud.

16. Maavanemal on õigus hindamismenetluse osaliste taotlusel või enda algatusel kaasata hindamisele erapooletuid eksperte, moodustada komisjone ning korraldada sundvõõrandataval kinnisasjal vaatlusi. Keerukamate hindamismenetluste läbiviimiseks moodustatakse kolmeliikmeline komisjon, mille üheks liikmeks on eksperdina maa hindamise tegevuslitsentsi omav hindaja. Kui üksikute esemete hindamine osutub raskeks või kui kasvõi üks sundvõõrandamise pooltest vaidlustab täituri määratud hinna, võib ka täitur kaasata vara väärtuse kindlaksmääramisele eksperdi.

17. Hindamist alustades teeb maavanem sundvõõrandatava kinnisasja asukohajärgsele täitevbüroole ülesandeks koos hindamisele kaasatud ekspertide või komisjoniga sundvõõrandatav kinnisasi üles kirjutada ja hinnata. Üleskirjutamise ja hindamise tähtaeg ei või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud.

18. Hindamisel võetakse arvesse nii kinnisasi kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja viljade väärtus.

19. Kinnisasja väärtus leitakse kinnisasja kui terviku kohta. Seda ka juhul, kui hindamine toimub kinnisasja osade kaupa või kui hüvitamise teatud osas on kohaldatud kokkuleppemenetlust. Viimasel juhul tuuakse eraldi välja see osa objekti väärtusest, mis ei ole kaetud kokkuleppemenetluses määratud sundvõõranditasuga.

20. Sundvõõrandatava kinnisasja hindamisel leitakse selle harilik väärtus, mille määramisel kasutatakse käesoleva korra punktis 3 nimetatud meetodeid. Kui kinnisasja harilik väärtus ei iseloomusta majanduslikku kahju, mida sundvõõrandiandja kannab, siis leitakse viimasest asjaolust tulenev väärtus.

21. Hindamisel ei võeta arvesse planeeringutest, sihtotstarbe muutumisest ja ehitustegevusest tulenevat väärtuse võimalikku muutumist tulevikus.

22. Hindamisele kaasatud eksperdil on õigus saada eksperditasu vastavalt tegelikele kuludele tunnitasu alusel. Eksperditasu suuruse määrab maavanem.

23. Maavanem määrab kindlaks, millises ulatuses ja milliseks tähtpäevaks tuleb hüvitada eksperditasu ja muud hindamise kulud. Hindamiskulude jaotamisel järgitakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse paragrahvis 32 sätestatut. Kulude tasumata jätmise korral võib maavanem sundvõõrandamismenetluse peatada.

V. HINDAMISTÖÖ VORMISTAMINE JA ESITAMINE

24. Hindamistöö vormistatakse hindamisaktina, kus peavad olema kõigi koostajate allkirjad ning ära näidatud nii töö teostamise aeg kui ka hindamise ajahetk.

25. Hindamisakt peab sisaldama hindamise eesmärki, metoodika valiku põhjendust, lõpptulemuse seisukohalt olulisi arvutusi ning lisamaterjale. Hindamisaktis viidatakse hindamistööde lepingule või maavanema korraldusele, mille täitmiseks hindamine läbi viiakse.

26. Hindamisakt on kehtiv tehingu teostamiseks kolme kuu jooksul. Akti koostaja(te)l on õigus teha turusituatsiooni muutustest tingitud parandusi ja pikendada akti kehtivust kuni ühe aastani.

27. Hindamisakt esitatakse ainult töö tellijale, kinnisasja sundvõõrandamismenetluses aga täiturile või maavanemale. Hindamisaktiga on õigus tutvuda õigustatult huvitatud isikutel.

28. Sundvõõrandamismenetluses koostatud hindamisakti kinnitab maavanem oma otsusega. Sundvõõrandamismenetluse osalistel on õigus vaidlustada kahe nädala jooksul hindamistulemused Maa-ametis. Maa-amet esitab maavanemale arvamuse kahe nädala jooksul pärast hindamistulemuste vaidlustamist.