EESTI VABARIIGI VALITSUSE MÄÄRUS

Lähtudes Eesti Vabariigi riiklike ja munitsipaaleluruumide erastamise seaduse üldpõhimõtetest ning Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 4. mai 1992. a. otsuses «Eesti Vabariigi riiklike ja munitsipaaleluruumide erastamise seaduse rakendamise kohta» püstitatud ülesannetest ning eluruumide erastamisprotsessi käivitamiseks, Eesti Vabariigi Valitsus määrab:

1. Kinnitada juurdelisatud:
1) «Riiklike ja munitsipaaleluruumide erastamise kord»;
2) «Elamute erastamise väärtushinnangu koefitsientide määramise juhend»;
3) korteriühistu näidispõhikiri.

2. Vabariiklike linnade valitsustel ja maavalitsustel ning riiklike eluruumide valdajatel käesoleva määruse punkti 1 kohaselt:
1) töötada välja ja kehtestada oma haldusalas hiljemalt 1. septembriks 1992. a. vajalikud korraldavad ja reguleerivad normdokumendid;
2) tagada oma haldusterritooriumil elanikkonna operatiivne informeerimine eluruumide erastamise tingimustest ja korrast;
3) lahendada elanikel eluruumide erastamisprotsessis tekkinud vaidlusküsimused hiljemalt 5 päeva jooksul, alates vabariikliku linna valitsuse või maavalitsuse või eluruumide valdaja poole pöördumise päevast.

3. Eesti Vabariigi ministeeriumidel ja riiklikel ametitel jälgida nende halduses olevate riiklike ettevõtete, asutuste ja organisatsioonide tegevust eluruumide erastamisel ja osutada neile vajaduse korral abi.
4. Kehtestada eluruumide sotsiaalselt põhjendatud normiks 18 m² eluruumide üldpinda perekonna iga liikme ja lisaks 15 m² perekonna kohta.

5. Eesti Vabariigi Rahandusministeeriumil koostöös Eesti Vabariigi Majandusministeeriumi, Eesti Vabariigi Ehitusministeeriumi ja Eesti Vabariigi pankadega lahendada 1. jaanuariks 1993. a. elanikele hüpoteeklaenude andmiseks vajalikud küsimused.

6. Eesti Vabariigi Ehitusministeeriumil koos Eesti Vabariigi Majandusministeeriumi ja Eesti Vabariigi Rahandusministeeriumiga informeerida Eesti Vabariigi Valitsust eluruumide erastamise käigust kaks korda aastas.

Eesti Vabariigi Riiklikul Statistikaametil seada sisse sellekohane statistiline aruandlus.

7. Kohaliku omavalitsuse täitevorganitel ja riiklike eluruumide valdajatel aidata igati kaasa riiklike ja munitsipaaleluruumide üürnike ühistute moodustamisele, kelle eesmärgiks on elamu tehnilise hoolduse, jooksva remondi ja heakorrastustööde korraldamine ning kommunaalteenuste vahendamine kuni korteriühistute moodustamiseni erastamisprotsessi käigus.

Eesti Vabariigi Riiklikul Elamuametil töötada välja eluruumide üürnike ühistu näidispõhikiri.

Riiklike ja munitsipaaleluruumide
e r a s t a m i s e   k o r d

I. Üldsätted

1. Käesolev kord kehtib Eesti Vabariigile ja kohalikele omavalitsusüksustele kuuluvate elamute ja korterite (edaspidi eluruum) erastamisel üksikisikutele.

2. Üürilepingu alusel kasutatav eluruum erastatakse eelkõige selle eluruumi üürnikule või ühele temaga koos elavale täisealisele perekonnaliikmele vastavalt perekonnaliikmete omavahelisele kirjalikule kokkuleppele, mis on kinnitatud vastavas kohalikus omavalitsuses. Kui üürnik või temaga koos elav täisealine perekonnaliige ei soovi eluruumi omandada, jääb see riiklikku või munitsipaalomandusse üürikorterina või erastatakse Eesti Vabariigi riiklike ja munitsipaaleluruumide erastamise seaduse (edaspidi erastamise seadus) paragrahvi 4 lõike 3 kohaselt.

3. Rekonstrueerimisele või kapitaalremonti määratud eluruum erastatakse käesoleva korra punktis 2 ettenähtud korras, kui selle eluruumi üürnikule pole seoses eluruumi rekonstrueerimise või kapitaalremondiga antud teist alalist eluruumi. Teise alalise eluruumi andmisel toimub rekonstrueerimisele või kapitaalremonti määratud eluruumi erastamine asustamata eluruumide erastamiseks ettenähtud korras.

4. Asustamata eluruumi võib omandada iga vähemalt 18-aastane Eesti Vabariigi territooriumil vähemalt viimased 5 aastat alaliselt elanud (alalist sissekirjutust või alalist elamisluba omav) isik.

Asustamata eluruumideks loetakse eluruume uutes või kapitaalselt remonditud või rekonstrueeritud elamutes, mille osas ei ole sõlmitud üürilepinguid, samuti eluruume, mis on vabanenud seoses eelmise üürnikuga sõlmitud üürilepingu lõppemisega.

Riigile kuuluvad asustamata eluruumid erastatakse selle ettevõtte, asutuse või organisatsiooni poolt, kelle tiitlipärases valduses (bilansis) on erastatav eluruum. Seejuures on eluruumi omandamise eesõigus omandireformi õigustatud subjektile tagastatud eluruumi üürnikel, samuti ostmisel rahvakapitali obligatsioonidega või õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimisel väljaantud väärtpaberitega arveldavatel isikutel. Nimetatud isikute hulgast määrab erastamise õigustatud subjektid ettevõte, asutus või organisatsioon, kelle tiitlipärases valduses (bilansis) on erastatav eluruum, lähtudes isiku kindlustatusest eluruumiga ja tema poolt kasutatava eluruumi kvaliteedist. Erastatava eluruumi õigustatud subjektide hulgast valib konkreetse eluruumi ostja ettevõtte juht kooskõlastatult kohaliku omavalitsusega.

Munitsipaalomandusse kuuluvate asustamata eluruumide erastamise õigustatud subjektid määrab kindlaks kohaliku omavalitsuse täitevorgan volikogu poolt kehtestatud korras.

5. Kohalik omavalitsus võrdleb elutingimusi (keskkonna seisund, infrastruktuur) linna (asula) eri piirkondades ning määrab vajaduse korral igale piirkonnale seal asuvate elamute erastamiseks võrdlus- ehk tsoonikoefitsiendi (0,5 kuni 1,5-ni etalontsooni (1,0) suhtes). Samas piirkonnas asuvate elamute erastamisel rakendatakse nende hindamisel sama tsoonikoefitsienti.

6. Mitmekorterilistes elamutes asuvaid asustatud kortereid erastatakse korteri suurusele vastava osana elamust koos nende juurde kuuluvate ehitistega (kui nad kuuluvad käesoleva määrustiku alusel hindamisele), võttes aluseks korteri üldpinna osa kõigi selle elamu korterite üldpinnast.

Korteri üldpinna hulka loetakse kõigi korteris olevate ruumide põrandapinna summa ning sisseehitatud seinakappide, lodžade, rõdude, verandade, terrasside ja külmade panipaikade põrandapind. Seejuures tuleb arvestada järgmisi vähenduskoefitsiente: lodžad, külmad verandad ja külmad panipaigad 0,5 ning rõdud ja terrassid 0,3.

7. Elamute juurde kuuluvate kruntide erastamine või maarendi tasumine toimub Eesti Vabariigi seadustes sätestatud korras.

8. Vabariiklike linnade valitsused ja maavalitsused võivad moodustada oma haldusterritooriumil eluruumide erastamist korraldavad komisjonid abilinnapea või abimaavanema juhtimisel.

II. Eluruumide müügi kord

9. Isikud, kes soovivad eluruumi osta, esitavad eluruumi erastamise kohustatud subjektile (elamuekspluatatsiooniorganisatsioonile, asutusele või ettevõttele), kelle bilansis elamu on käesoleva korra lisas 1 ettenähtud vormi kohase avalduse.

10. Elamu valdaja määrab hindaja, kes arvutab elamu väärtushinnangu koefitsiendi «Elamute erastamise väärtushinnangu koefitsientide määramise juhendi» kohaselt või vajaliku kvalifikatsiooniga töötajate puudumisel esitab tellimuse koefitsiendi määramiseks tehnilise inventariseerimise büroole või kohaliku omavalitsuse poolt määratud hindajale.

11. Hindaja määrab elamu üldise väärtushinnangu koefitsiendi, arvestades kohaliku omavalitsuse poolt määratud tsoonikoefitsienti, koostab vastava, käesoleva korra lisas 2 ettenähtud vormi kohase akti, kirjutab sellele koos elamu valdajaga alla ja esitab kinnitamiseks territoriaalsele erastamiskomisjonile.

12. Elamu valdaja, lähtudes elamu üldise väärtushinnangu koefitsiendist, arvutab erastamisele kuuluva eluruumi arvestusliku üldpinna, leiab eluruumile vastava mõttelise osa suuruse elamust, selgitab, kuidas üürnik soovib eluruumi eest tasuda ning koostab käesoleva korra lisas 3 ettenähtud vormi kohase hindamisakti.

13. Eluruumi ostmisel raha ja muude maksevahendite eest kehtestab arvestusliku üldpinna 1 ruutmeetri hinna (mitte alla 100 krooni) kohalik omavalitsus.

14. Erastatavas elamus peale eluruumide asuvad teiste juriidiliste või füüsiliste isikute kasutuses olevad muud ruumid erastatakse erastamise kohustatud subjekti otsuse põhjal ja hinnatakse Eesti Riigivaraameti poolt kehtestatud korras. Nende ruumide ostueesõigus on korteriühistul. Viimase loobumise korral võib erastamise kohustatud subjekt müüa need ruumid oksjonil.

III. Eluruumi erastamise vormistamine

15. Eluruumi erastamine vormistatakse ostja (õigustatud subjekti) ja müüja (kohustatud subjekti) vahel sõlmitava, käesoleva korra lisas 4 ettenähtud vormi kohase ostu müügilepinguga. Nimetatud ostu-müügileping peab olema notariaalselt tõestatud ning notariaalorgan esitab selle registreerimiseks eluruumi asukoha järgses kohaliku omavalitsuse täitevorganis kolme kuu jooksul pärast selle notariaalset tõestamist.

16. Omandiõigus erastatavale eluruumile tekib ostumüügilepingu notariaalse tõestamise momendist.

17. Eluruumi ostmisel järelmaksuga toimub järelmaksusumma tasumine 10 aasta jooksul, kuni 30-aastastel noortel – 20 aasta jooksul ostupäevast alates võrdsetes osades iga kvartali viimaseks kuupäevaks.

18. Eluruumi ostmisel järelmaksuga rahvakapitali obligatsioone kasutades tuleb eluruumi ostjal järelmaksu vormistamiseks tasuda esimese sissemaksena eluruumi arvestusliku üldpinna eest vähemalt 30 protsenti, kuni 30-aastastel noortel vähemalt 10 protsenti rahvakapitali obligatsioonidega.

19. Eluruumi ostmisel järelmaksuga raha eest, tuleb eluruumi ostjal järelmaksu vormistamiseks tasuda esimese sissemaksena vähemalt 30 protsenti, kuni 30-aastastel noortel vähemalt 10 protsenti eluruumi kogumaksumusest.

20. Eluruumide ostmisel järelmaksuga rakendatakse laenuprotsenti, mille iga-aastane suurus on inflatsiooniprotsent + 1 protsent + panga marginaal.

21. Järelmaksu mittetähtaegsel tasumisel arvestatakse viivist mitte vähem kui 0,1 protsenti (kvartalis maksmisele kuuluvast summast) iga viivitatud päeva eest.

22. Riigilõiv (sularahas makstud eluruumi osa eest) tasutakse ostu-müügilepingu vormistamise ajal.

IV. Erastatud eluruumide valdamine ja kasutamine

23. Erastatud eluruume valdavad ja kasutavad nende omanikud vastavalt Eesti Vabariigi normatiivaktidele.

24. Elamu haldamist ja kasutamist korraldab eluruumide omanike poolt moodustatud korteriühistu või sõlmivad omanikud selleks ühise tegutsemise lepingu.

25. Mitme omaniku ühisesse omandusse kuuluva elamu haldamises osalevad eluruumide omanikud vastavalt omavahelisele kokkuleppele, lähtudes igale neist kuuluva osa suurusest ühises varas ja neile osutatud teenuste mahust.

26. Korteriühistu korraldab elamu hooldamist ja remonti eluruumide omanikelt laekuvate vahendite arvel omal jõul või vastavat tegevuslitsentsi ja tööoskusi omavate juriidiliste või füüsiliste isikutega sõlmitud töölepingute alusel.

27. Sõltuvalt ühistu liikmete soovist võib elamu hooldamine olla täielik või osaline. Täieliku hooldamise korral elamu hooldaja hoiab korras, remondib ja hooldab hoonet, selle tehnovõrke, üldkasutatavaid ruume ja elamu territooriumi ning valmistab hoone ette talveks, olles soovi korral vahendajaks ka elanikele vajalike kommunaalteenuste osutamisel. Osalise hooldamise lepingud sõlmitakse konkreetsete teenuste või tööde kohta.

28. Elamu hooldamiseks sõlmib ühistu elamut hooldava või teenindava ettevõtte, asutuse või organisatsiooniga lepingu, milles nähakse ette lepinguosaliste kohustused ja arvelduste kord. Erastatud korteritega elamu hoolduslepingu sõlmimisel lähtutakse lisas 5 esitatud näidisvormist.

Lepingule lisatakse arvestus, milles näidatakse ära kulutused üksikute tööde ja teenuste liikide järgi ning võimalikud leppetrahvid kokkulepitud tööde tegemata jätmise korral. Nimetatud lisa on lepingu lahutamatuks osaks ja sellele kirjutavad alla lepinguosalised.

29. Sõltumata sellest, kas elamu hooldamine on täielik või osaline, tasub ühistu elamus tehtud remonditööde eest, sh. ka majavalduses toimunud avariide kõrvaldamise eest vastavalt tegelikele kuludele. Kui avarii põhjuseks on elamu hooldusele võtja poolt tegemata või mittekvaliteetselt tehtud tööd, peab ta kõrvaldama rikked oma kulul ja hüvitama tekitatud kahju. Korterisiseste tööde eest tasub korteri omanik.

Ühistu elamu(te) hooldustööde mahtude ja maksumuste arvestus

ELAMUTE ERASTAMISE VÄÄRTUSHINNANGU
KOEFITSIENTIDE MÄÄRAMISE JUHEND

Riiklike ja munitsipaaleluruumide erastamise seaduse kohaselt võrdväärtustatakse konkreetse elamu või eluruumi üldpinna ruutmeeter ühikuks võetud suurpaneelelamu tüüp 121-02E korteri üldpinna ruutmeetriga koefitsientide abil. Käesolevas juhendis ettenähtud väärtushinnangu koefitsiendid arvutatakse, lähtudes erastatava eluruumi tarbimisväärtust iseloomustavatest näitajatest (kulumine, heakorratase ja muud funktsionaalsed näitajad).

Väärtushinnangu koefitsient on konkreetse elamu väärtussuhe etaloniks võetud elamu suhtes. See kajastab elamistingimuste kvaliteedi erinevust võrreldavates elamutes ja leitakse nende elamute moraalse ja füüsilise kulumise võrdluse kaudu.

Elamu väärtushinnangu koefitsiendi määramise aluseks on elamu taastamisväärtuse võrdlus etalonobjekti taastamisväärtusega. Arvesse võetakse elamute konstruktiivsed ja planeeringulised omadused, tehnovõrkudega varustatus, viimistlustase ja kulumus, mis kõik üldkokkuvõttes iseloomustavad elamistingimuste kvaliteeti.

Väärtushinnangu koefitsientide määramiseks on elamud jaotatud kahte kvalitatiivselt erinevasse gruppi:

I. Elamud, mis on ehitatud pärast 1944. aastat (tabelid 1 ja 2)

Sellesse gruppi kuuluvad:

1. Etalonobjektiga võrdsustatud mitmekihilistest raudbetoonpaneelidest elamu tüübid, samuti põlevkivituhk-gaasbetoonist ja vahtsilikaltsiitpaneelidest ja -plokkidest elamud ning telliselamud seeriast 317.

2. Keraamilistest tellistest, kaasa arvatud kärgtellistest ehitatud elamud välisseina paksusega 51 cm.

3. Tellisseintega elamud seina paksusega 43 cm (38 cm silikaattellist + 5 cm mineraalvatt-soojustuskihti).

4. Individuaallahendusega telliselamud parema viimistluse ja plaanilahendusega.

5. Ridaelamud ja parema viimistlusega ühepereelamud seina paksusega 43 cm ja mineraalvattsoojustusega.

6. ja 7. Puitelamud monteeritavatest seina- ja vahelaekilpidest (keldriga ja keldrita hooned).

II. Elamud, mis on ehitatud enne 1941. aastat (tabel 3)

Sellesse gruppi kuuluvad erinevate konstruktiivsete lahenduste ja erineva heakorrastustasemega järgmised elamutüübid:

tüüp K – kivielamud välisseina paksusega 51 ja 64 cm;

tüüp B – puittrepikojaga palkelamud, kus on lihtsa ruumijaotusega korterid. Korterid koosnevad toast ja köögist või ainult kööktoast. Puuduvad abiruumid. WC või kuivkäimla on ühiskoridoris ning on ette nähtud kasutamiseks kogu korruse elanikele. Väikelinnades on kuivkäimla mõnel juhul õues. Seda tüüpi elamud on põhiliselt ehitatud enne 1914. aastat;

tüüp C – puittrepikojaga palk- või puitsõrestik-täidisseintega elamud avarate ruumide ja korrapärase ruumijaotusega. Majas on veevarustus ja kanalisatsioon, korterites on tavaliselt ka vannituba. Paljudel juhtudel pääseb korterist kahte trepikotta, kusjuures teise, kitsama trepikoja kaudu pääseb köögist õue või aeda. Ehitusaeg aastatel 1919–1940;

tüüp D – kivitrepikojaga palk-, pruss- või puitsõrestik-täidisseintega elamute erineva heakorrastustasemega variandid. Ehitusaeg aastatel 1928–1940.

Paneel- ja kivielamute väärtushinnangu koefitsiendi määramine, kui hoone vanus ei ületa 35 aastat (tabeli 1 järgi) toimub hoone vanuse alusel koefitsiendiga, milles on arvesse võetud ka vastava vanusega elamu füüsilist kulumist. Üle 35 aasta vanuste elamute või kuni 35 aasta vanuste ehituskonstruktsioonide deformatsioonide ja vigastustega paneel- ja kivielamute väärtushinnangu koefitsiendi leidmiseks tuleb määrata hoone füüsiline kulumus ehituskonstruktsioonide kulumuse keskmisena ja selle alusel leida tabelist 2 või 3 vastav väärtushinnangu koefitsient.

Koefitsiendi määramiseks on hoone vanus antud 10 aasta kaupa (tabel 1) ja füüsiline kulumus 10% kaupa (tabelid 2 ja 3). Vahepealsete vanuste ja füüsilise kulumuse puhul määratakse konkreetne väärtushinnangu koefitsient interpoleerimise teel.

Linnades ja muudes asulates on kohaliku omavalitsuse volikogu otsusel lubatud kasutada elamute erastamisel nende asukohast tulenevalt tsoonikoefitsienti 0,5–1,5, mis saadakse linna või muu asula territooriumi tsoneerimisel. Asukohta arvestav koefitsient loetakse võrdseks 1,0-ga, kui omavalitsus ei ole oma territooriumi tsoneerinud ning igale tsoonile tema asukohast tulenevalt koefitsienti määranud.

Märkused.

1. Elamute füüsiline kulumus määratakse Elamuameti poolt kinnitatud «Hoonete füüsilise kulumuse määramise tabelite» järgi.

2. Kui hoones, milles asuvad erastatavad korterid, asuvad ka muud ruumid, mis on teiste füüsiliste või juriidiliste isikute kasutuses, ei hinnata neid käesoleva juhendi alusel. Nende hindamine toimub Riigivaraameti poolt kehtestatud korras.

Alates 1944. aastast ehitatud elamute väärtushinnangute koefitsiendid (V_k )
sõltuvalt hoonete vanusest ja võrreldes etaloniks võetud 121-02 E tüüpi suurpaneelelamuga

Tabelis 1 toodud elamute väärtushinnangu koefitsiendid (V_k)
elamute kulumuse alusel

Enne 1941. aastat ehitatud elamute väärtushinnangute koefitsiendid (V_k)
võrreldes etaloniks võetud 121-02 E tüüpi suurpaneelelamuga

KORTERIÜHISTU NÄIDISPÕHIKIRI

I. Üldsätted

1. Korteriühistu (edaspidi ühistu) ametlik nimi on «.......................................................».

2. Ühistu aadress: Eesti Vabariik .....................................................................................
                                                                                   (täpne asukoht)

3. Ühistu tegevuse eesmärgiks on korteriomanikele tingimuste loomine nende kaasomanduses oleva elamu ühiseks valdamiseks, kasutamiseks ja säilimiseks.

4. Ühistu on iseseisev juriidiline isik. Ta juhindub oma tegevuses Eesti Vabariigi seadustest ja muudest normatiivaktidest, ühistu asutamislepingust ja käesolevast põhikirjast.

5. Ühistu võib oma nimel omandada varalisi ja mittevaralisi õigusi ning kanda kohustusi, olla hagejaks või kostjaks kohtus, arbitraažis või vahekohtus, tal on vara, iseseisev bilanss ja oma nimega pitsat.

6. Ühistu omandiks on:
1) ühistu liikmete poolt ühistule üleantud vahendid ja vara;
2) ühistu tegevuse käigus valmistatud vahendid ja vara;
3) saadud tulu ning seadusandlusega lubatud alustel soetatud muu vara.

Ühistu valdab, kasutab ja käsutab iseseisvalt kogu talle kuuluvat vara, tal on õigus osta ja müüa, anda üürile, kinkida, vahetada, anda bilansist bilanssi ning maha kanda täielikult amortiseerunud või moraalselt vananenud põhivahendeid.

7. Ühistul on õigus avada pangas arve.

8. Ühistul on õigus määrata iseseisvalt kindlaks oma teenuste tariifid ja hinnad.

9. Oma kohustuste täitmise eest vastutab ühistu kogu oma varaga. Ühistu liige vastutab ühistu kohustuste eest kohustusliku osamaksu piires.

10. Ühistu põhikiri ning selles tehtud täiendused ja muudatused tuleb registreerida kohalikus omavalitsuses. Põhikirja registreerimisest alates omandab ühistu juriidilise isiku õigused.

II. Ühistu liikmeks võtmise, väljaastumise ja väljaarvamise tingimused ja kord

11. Ühistu liikmeteks võivad olla elamutes ................................................................................ asuvate korterite omanikud.
                                                                                                (täpne aadress)
Ühistu liikmeks võtmine toimub mitmekorterilise elamu korteriomaniku kirjaliku avalduse alusel põhikirjas ettenähtud korras.

12. Ühistu liikmeks astumise avaldus vaadatakse läbi ühe kuu jooksul avalduse saabumise päevast arvates.

13. Ühistu liikmeks vastuvõtmise päevaks loetakse vastava otsuse tegemise päev.

14. Ühistu peab oma liikmete registrit, millesse kantakse korteriomaniku ees- ja perekonnanimi, elukoht ja tema omanduses oleva korteri aadress; juriidilisel isikul aga nimi ja tema valduses oleva(te) korteri(te) number (numbrid); tasutud osamaksu suurus ja selle tasumise päev ning osamaksu puudutavad muudatused ja ühistust lahkumise (väljaastumise, väljaarvamise) päev.

Ühistu liikmele antakse liikmekaart või liikmeraamat.

15. Ühistu liikmeks vastuvõtmisest võib keelduda, kui liikmeks võtmine on vastuolus põhikirjas sätestatud tingimustega.

16. Otsusest ühistu liikmeks vastuvõtmisest keeldumise kohta peab nähtuma põhjus, mille alusel liikmeks vastuvõtmisest keelduti.

17. Ühistu liikmeks vastuvõtmisest keeldumise kohta tehtud otsuse ärakiri saadetakse 3 päeva jooksul sellekohase otsuse tegemise päevast arvates isikule, keda ei võetud ühistu liikmeks.

18. Korteriomanik võib pöörduda kohtu poole 3 kuu jooksul otsuse ärakirja kättesaamise päevast arvates.

19. Ühistu liige võib kirjaliku avalduse alusel ühistust välja astuda.

20. Ühistust väljaastumise päevaks loetakse majandusaasta viimane päev, kui väljaastuja esitab avalduse vähemalt kaks kuud enne seda päeva, vastasel korral aga järgmise majandusaasta viimane päev.

21. Liige arvatakse ühistust välja:
1) tema surma korral;
2) juriidilise isiku likvideerimisel;
3) kui ta ei täida liikme kohustusi või ei täida neid nõuetekohaselt;
4) ühistu liikmele kuuluva korteri võõrandamisel (müük, vahetus, kinge, võõrandamine eluaegse ülalpidamise tingimusel).

22. Ühel pärijatest on õigus saada ühistu liikmeks, kui ta vastab ühistu põhikirjas esitatavatele tingimustele ja esitab kirjaliku avalduse ühe aasta jooksul ühistu liikme surmast arvates. Avaldus vaadatakse läbi samas korras kui liikmeks astumise avaldus.

Pärijate vaidluse korral liikmeks saamise üle lahendab vaidluse kohus.

23. Liikme väljaastumise kohta tehtud otsuse ärakiri tuleb saata ühistust väljaarvatud liikmele 3 päeva jooksul otsuse tegemise päevast arvates.

24. Ühistu liikme väljaarvamise otsusega mittenõustumise korral on tal õigus kaevata otsuse peale üldkoosolekule 30 päeva jooksul otsuse ärakirja saamise päevast arvates.

25. Liikmete üldkoosolek peab kaebuse läbi vaatama ja otsuse tegema oma esimesel üldkoosolekul, mis toimub pärast kaebuse saabumist.

Ühistu üldkoosoleku toimumise ajast ja kohast peab kaebuse esitajale teatama kirjalikult.

26. Kaebuse esitanud isiku juuresolek kaebuse arutamisel on kohustuslik, kui kaebuse esitaja ei anna kirjalikku nõusolekut selle arutamiseks ilma tema juuresolekuta.

27. Üldkoosoleku otsuse ärakiri saadetakse kaebuse esitanud isikule 3 päeva jooksul selle tegemise päevast arvates.

28. Ühistu endine liige, kes ei nõustu üldkoosoleku otsusega tema väljaarvamise kohta, võib pöörduda avaldusega kohtu poole 3 kuu jooksul otsuse tegemise päevast arvates.

III. Liikme õigused, kohustused ja varaline vastutus

29. Liikme õigused tekivad tema ühistu liikmeks vastuvõtmise päevast arvates.

30. Liikmel on õigus:
1) osa võtta ühistu üldkoosolekust (volinike koosolekust);
2) valida ja olla valitud ühistu juhtimis- ja kontrollorganitesse;
3) saada teavet ühistu tegevuse kohta;
4) saada osa ühistu liikmetele jaotatavast kasumist;
5) võõrandada talle kuuluv osatäht (osa);
6) võõrandada (müük, vahetus, kinge, võõrandamine eluaegse ülalpidamise tingimusel) talle kuuluv korter;
7) astuda ühistust välja;
8) kasutada teisi põhikirjas ettenähtud õigusi.

31. Ühistu liige on kohustatud:
1) täitma ühistu põhikirja nõudeid ning üldkoosolekute (volinike koosolekute) ja juhatuse otsuseid;
2) õigeaegselt tasuma sihtotstarbelisi makseid ühistu liikmete üldkoosoleku (volinike koosoleku) poolt kehtestatud suuruses ja tähtajal;
3) võtma isiklikult, oma perekonnaliikmete või teiste isikute kaudu osa töödest, mida elamu juures tehakse ühistu üldkoosoleku (volinike koosoleku) või juhatuse otsusel;
4) pidama kinni sanitaar-, tuleohutuse ja elamute ekspluateerimise eeskirjadest oma korteris ja elamu üldkasutatavates kohtades (kelder, pööning, trepikoda, prügišahtid, liftid jms.).

32. Ühistu liikme varaline vastutus:
1) liige vastutab ühistu kohustuste eest kohustusliku osamaksu piires. Kui liige on maksnud suurema osamaksu kui ühistus ettenähtud kohustuslik osamaks, vastutab ta ühistu kohustuste eest makstud osamaksu piires;
2) liige vastutab käesoleva punkti alapunktis 1 märgitud piires ka nende kohustuste eest, mis on ühistul tekkinud enne tema liikmeks vastuvõtmist;
3) liikme lahkumisel ühistust vastutab ta oma osamaksu piires ühistu kohustuste eest, mis on tekkinud enne tema ühistust lahkumist ühe aasta jooksul lahkumise päevast arvates.

33. Ühistu liikme töötamine ühistus.

Liikme töösuhteid ühistus reguleeritakse töölepinguga ja Eesti Vabariigi tööseadusandlusega.

IV. Ühistu kapitalid ja ühistu tegevus

34. Ühistu kapitalid on:
1) osakapital;
2) reservkapital;
3) sihtotstarbelised kapitalid.

35. Osakapital moodustub ühistu liikmete osamaksude summast. Osamaks on rahaline või mitterahaline makse, millega ühistu liige võtab osa ühistu vara moodustamisest.

36. Korteriomaniku osamaksu alammäär on .................... Eesti krooni (EEK) ja on rahalises väljenduses ühesuurune kõigile ühistu liikmetele.

Juriidilise isiku osamaksu alammäär on .................... Eesti krooni (EEK) ühe tema omanduses oleva korteri eest.

37. Mitterahaline sissemakse vormistatakse eraldi lepinguga juhatuse poolt volitatud esindaja ja sissemaksja kokkuleppel, kusjuures määratakse kindlaks mitterahalise sissemakse suurus rahalises väljenduses.

38. Ühistu liikme osamaksule ei ole õigus pöörata sissenõuet, välja arvatud Eesti Vabariigi seadustega ettenähtud juhtudel.

39. Kui liige jätab oma liikmelisusest tulenevad kohustused ühistu vastu täitmata, on ühistul õigus oma kohustuste katteks osamaks ilma kohtuta kinni pidada ja võla katteks maha arvestada.

40. Ühistu liikmele antakse osamaksu suurust tõendav osatäht. Ühistu liikme osamaksu tasumise kohta võib osatähe väljaandmise asemel teha sissekande liikmekaardile või liikmeraamatusse.

41. Ühistu liikmel on õigus võõrandada oma osatäht mitteliikmele käesoleva põhikirja punkti 21 alapunktis 4 ettenähtud tingimustel.

42. Kui osatähe omandaja vastab põhikirjas liikmele esitatavatele tingimustele, on juhatus kohustatud osatähe võõrandamise tehingu registreerima ning tegema sissekande liikmete registrisse.

Tehingu registreerimise päevast lähevad liikme õigused ja kohustused üle osatähe omandajale.

43. Osatähe võõrandamise tehingu mitteregistreerimise korral on osatähe võõrandajal õigus jääda edasi ühistu liikmeks.

44. Juhatuse otsuse peale osatähe võõrandamise tehingu mitteregistreerimise kohta on osatähe võõrandajal õigus edasi kaevata kohtusse 1 kuu jooksul juhatuse otsuse tegemise päevast arvates. Juhatuse otsuse ärakiri tuleb saata osatähe võõrandajale ja omandajale 3 päeva jooksul otsuse tegemise päevast arvates.

45. Ühistu lahkunud liikmele, tema pärijale või juriidilise isiku õigusjärglasele tagastatakse tema osamaks 6 kuu jooksul alates ühistust lahkumise päevast uue liikme poolt sissemakstud osamaksu arvel.

46. Reservkapital moodustub:
1) kasumieraldistest;
2) sisseastumismaksudest, kui see on ette nähtud põhikirjas;
3) reservkapitali intressidest.

47. Reservkapitali kasutatakse kahjude katmiseks, mis võivad tekkida ühistu tegevuses, ja kinnisvara omandamiseks.

48. Ühistu sihtotstarbelised kapitalid moodustuvad ühistu liikmete sihtotstarbelistest maksetest.

Sihtotstarbelised maksed koosnevad elamu hooldamiseks, jooksvaks ja kapitaalremondiks ning elamu territooriumi korrashoiuks vajalikest maksetest. Ühistu liikmete üldkoosoleku (volinike koosoleku) otsusega võidakse ette näha teisi makseid ühistu tegevusest tulenevate kulutuste kompenseerimiseks.

Ühistu liikmete sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse sellest, missuguse osa majas asuvate korterite üldpinnast moodustab liikmele kuuluva korteri üldpind, kui ühistu liikmete üldkoosoleku (volinike koosoleku) otsusega ei ole ette nähtud teisiti.

49. Sihtotstarbeliste maksete võlgnevus nõutakse ühistu liikmetelt sisse notari täitepealdise alusel.

50. Ühistu ekspluateerib ja remondib tema liikmetele omandiõiguse alusel kuuluvat mitmekorterilist elamut täieliku isetasuvuse põhimõttel.

51. Ühistul on õigus sõlmida elamu remontimiseks, teenindamiseks ja korrashoiuks lepinguid vastavate organisatsioonide või füüsiliste isikutega või teha neid töid ise.

52. Ekspluatatsioonilise teenindamise vormist olenemata sõlmib ühistu tuletõrjeautomaatika, gaasiseadmete, elektripliitide ja lifti hooldamise ja remondi, raadiotranslatsioonisüsteemi, gaasi, elektri- ja soojusenergia, veevarustuse ja kanalisatsiooni kasutamise ning tehnilise inventariseerimise kohta otselepingud vastavaid teenuseid osutavate ettevõtete ja organisatsioonidega.

53. Ühistutel on õigus elamute teenindamiseks, korrashoiuks ja remontimiseks moodustada kooperatiivsetel alustel elamuekspluatatsiooniorganisatsioone, mida peetakse ülal neid moodustanud ühistute kulul, samuti arendada muud majandustegevust.

54. Vajaduse korral võib ühistu kasutada oma tegevuses ka ühistu liikmete isiklikke seadmeid ja tööriistu, hüvitades omanikule nende kasutamise kulud.

Ühistu liikmete materjalide kasutamisel elamu remondiks ja korrashoiuks hüvitab ühistu nende maksumuse.

55. Ühistu peab oma tegevuse kohta vajalikku arvestust ning vastutab selle tõesuse eest.

Arvestuse pidamiseks palgatakse lepingu alusel raamatupidaja.

V. Ühistu juhtimine

56. Ühistu liikmete üldkoosolek on ühistu kõrgeim juhtimisorgan.

Üle 200 liikmega ühistu põhikirjas võidakse ette näha ühistu liikmete volinike koosolek. Volinike koosoleku pädevusse kuuluvad kõik üldkoosoleku pädevuses olevad küsimused. Volinike valimise alused ja kord sätestatakse ühistu põhikirjas.

57. Üldkoosoleku ainupädevusse kuuluvad:
1) põhikirja vastuvõtmine, muutmine ja täiendamine;
2) majandusaasta aruande ja bilansi läbiarutamine ja kinnitamine;
3) revisjonikomisjoni aruande läbivaatamine ja kinnitamine;
4) juhatuse tegevusele hinnangu andmine;
5) kasumi jaotamine, kapitalide moodustamine;
6) juhatuse ja revisjonikomisjoni liikmete arvu, nende volituste tähtaja, pädevuse, tasustamise aluste ja korra kehtestamine;
7) juhatuse ja revisjonikomisjoni liikmete valimine, nende ennetähtaegne tagasikutsumine;
8) käesolevast põhikirjast tulenevate kaebuste lahendamine;
9) ühistu reorganiseerimise või likvideerimise otsustamine;
10) kõigi muude ühistu tegevusega seotud küsimuste otsustamine.

58. Ühistu üldkoosolekud on korralised ja erakorralised. Ühistu juhatus (esimees) kutsub korralise üldkoosoleku (volinike koosoleku) kokku vastavalt vajadusele, kuid vähemalt üks kord aastas.

59. Erakorralise üldkoosoleku kutsub kokku juhatus (esimees), kui seda on nõudnud vähemalt 1/10 ühistu liikmetest või 1/3 juhatuse liikmetest või revisjonikomisjon.

60. Kui juhatus (esimees) ei ole ettenähtud tähtajaks üldkoosolekut kokku kutsunud, on ühistu liikmetel õigus pöörduda asukohajärgse omavalitsuse poole, kes kutsub üldkoosoleku kokku 15 päeva jooksul vastava avalduse laekumise päevast arvates.

61. Üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb kirjalikult ette teatada 15 päeva enne koosoleku toimumist.

Üldkoosoleku kutses peab olema märgitud:
1) koosoleku toimumise koht ja aeg;
2) päevakord.

62. Ühistu liikmete üldkoosolek (volinike koosolek) on õiguspädev, kui sellest võtab osa vähemalt 2/3 ühistu liikmetest (volinikest). Kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb sama päevakorraga koosolek uuesti kokku kutsuda, teatades sellest kirjalikult 15 päeva ette.

Teistkordselt kokku kutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kokkutulnud liikmete arvust.

Üldkoosoleku (volinike koosoleku) otsused võetakse vastu lihthäälteenamusega, kui põhikirjas ei ole sätestatud kvalifitseeritud häälteenamust. Otsused põhikirja muutmise ja täiendamise ning ühistu reorganiseerimise ja likvideerimise kohta võetakse vastu 2/3 häälteenamusega.

63. Üldkoosoleku kohta koostatakse protokoll, millele kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija.

64. Ühistu juhtimisorgan on juhatus.

Vähem kui 10 liikmest koosnevas ühistus valitakse ainult juhataja.

65. Juhatuse pädevusse kuulub:
1) liikmete ühistusse vastuvõtmine ja väljaarvamine;
2) liikmete arvestus;
3) isikute kindlaksmääramine, kes esindavad ühistut ilma volikirjata;
4) ühistu töötajate, sealhulgas tegevdirektori töölevõtmine ja vabastamine;
5) majandusaasta aruande ja bilansi läbivaatamine ning esitamine üldkoosolekule;
6) muude küsimuste otsustamine, mis ei kuulu üldkoosoleku ainupädevusse.

66. Juhatuse liikmed valivad endi hulgast juhatuse esimehe. Juhatuse esimees kutsub kokku ja viib läbi juhatuse koosolekuid. Juhatuse esimehel on allkirjaõigus.

67. Juhatuse koosolekud kutsutakse kokku mitte harvem kui üks kord kolme kuu jooksul. Juhatus on pädev otsuseid vastu võtma, kui juhatuse koosolekust võtab osa vähemalt 1/2 juhatuse liikmetest. Juhatuse otsused võetakse vastu lihthäälteenamusega. Häälte võrdse jagunemise korral otsustab juhatuse esimehe hääl. Juhatuse koosoleku kohta koostatakse protokoll. Juhatuse otsusele kirjutavad alla kõik koosolekust osavõtnud juhatuse liikmed.

68. Juhatuse liikmed vastutavad nende pädevuses olevate kohustuste täitmata jätmise või mittekohase täitmise tagajärjel ühistule tekitatud varalise kahju eest solidaarselt. Juhatuse liikme vabastab vastutusest tema poolt vastuvõetud otsuse kohta esitatud eriarvamus, mis on protokollitud, või tema puudumine juhatuse koosolekutelt mõjuvatel põhjustel (haigus, lähetus ja muu selline). Üldkoosoleku poolt juhatuse tegevuse heakskiitmisel vabanevad juhatuse liikmed vastutusest eelmise majandusaasta tulemuste eest.

69. Ühistu operatiivset tegevust ja asjaajamist korraldab tegevdirektor. Tegevdirektor võib olla juhatuse liige, kuid mitte juhatuse esimees. Ühistus, milles on vähem kui 50 liiget, võib tegevdirektori ülesandeid täita juhatuse esimees. Tegevdirektor võib ilma volituseta esindada ühistut ning ühistu nimel alla kirjutada põhikirjas määratud pädevuse piires.

VI. Ühistu tegevuse revideerimine

70. Ühistu kontrollorgan on revisjonikomisjon. Ühistus, milles on vähem kui 50 liiget, võib üldkoosoleku otsusega valida revidendi. Revisjonikomisjoni liikmeks ega revidendiks ei või olla ühistu juhatuse liige, tegevdirektor ja raamatupidajad, samuti nende abikaasad, lapsed, õed, vennad ja vanemad.

71. Revisjonikomisjon (revident) viib pärast majandusaasta lõppu läbi ühistu revideerimise, koostab revideerimisaruande ja esitab selle üldkoosolekule kinnitamiseks.

72. Revisjonikomisjonil (revidendil) on õigus kontrollida ühistu vara, arveldusarveid, -kontosid, raamatupidamisdokumente ning nõuda selgitusi ja muud abi, mida revisjonikomisjoni liikmed vajavad oma ülesannete täitmiseks. Revisjonikomisjonil (revidendil) on õigus viibida juhatuse koosolekutel ja ühistu üldkoosolekutel.

73. Revisjonikomisjoni koosolekud kutsutakse kokku vastavalt vajadusele, kuid mitte harvem kui üks kord aastas. Revisjonikomisjoni koosolek on pädev vastu võtma otsuseid, kui koosolekust võtab osa vähemalt 2/3 revisjonikomisjoni liikmetest. Revisjonikomisjoni otsus loetakse vastuvõetuks, kui selle poolt hääletas 2/3 kohal olnud revisjonikomisjoni liikmetest. Revisjonikomisjoni otsusele kirjutavad alla kõik otsuse poolt hääletanud revisjonikomisjoni liikmed. Revisjonikomisjoni koosolekud protokollitakse. Otsuste vastuvõtmisel eriarvamusele jäänud revisjonikomisjoni liikme(te) seisukohad kantakse protokolli. Protokollile kirjutavad alla kõik koosolekust osavõtnud revisjonikomisjoni liikmed.

VII. Raamatupidamine ja kasumi jaotus

74. Ühistu on kohustatud pidama oma tegevuse arvestust ning koostama ja esitama raamatupidamise ja statistilised aruanded kehtestatud korras.

75. Ühistu raamatupidamise ja aruandluse õigsust kontrollivad ühistu revisjonikomisjon ja riigi kontrollorganid nende pädevuse piires.

76. Ühistu kasum arvestatakse välja kehtivate raamatupidamiseeskirjade kohaselt.

77. Puhaskasum jaotatakse järgmiselt:
1) vähemalt 20% puhaskasumist arvatakse reservkapitali;
2) liikmetele väljamakstava dividendi määr (kasumi osa proportsionaalselt nende osamaksuga osakapitalis) ei ületa Eesti Panga laenuprotsenti möödunud majandusaastal;
3) ülejäänud summa jaotatakse vastavalt vajadusele.

VIII. Ühistu reorganiseerimine ja likvideerimine

78. Ühistu reorganiseerimine (liitmine, ühendamine, eraldamine, lahutamine, ümberkujundamine) viiakse läbi üldkoosoleku otsuse alusel. Ühistu reorganiseerimise otsuses tuleb märkida ühistu õigusjärglane (õigusjärglased), kellele läheb (lähevad) üle ühistu õigused ja kohustused.

79. Ühistu likvideeritakse kohtu või üldkoosoleku otsusega:
1) kui ühistusse on jäänud alla 3 liikme ja kahe kuu jooksul ei ole ühistusse uut liiget vastu võetud;
2) kui ühistu liikmeline koosseis ei vasta käesoleva põhikirja nõuetele ning seda ei muudeta 2 kuu jooksul;
3) kui ühistu asutamisdokumendid tunnistatakse kehtetuks kohtu poolt;
4) põhikirjas ettenähtud alustel;
5) muudel Eesti Vabariigi seadustega ettenähtud alustel.

80. Ühistu likvideeritakse Eesti Vabariigi seadustega kehtestatud ja ühistu põhikirjas ettenähtud korras.

81. Üheaegselt ühistu üldkoosolekul ühistu likvideerimise otsuse vastuvõtmisega valitakse likvideerimiskomisjon ja määratakse selle volituste tähtaeg, mis ei või olla lühem kui 3 kuud, ja komisjoni liikmete töötasustamise kord ning ühistu viimase üldkoosoleku kokkukutsumise aeg. Kui ühistu likvideerimise otsuse teeb kohus, otsustab nimetatud organ ka vähemalt 3-liikmelise likvideerimiskomisjoni moodustamise.

82. Likvideerimiskomisjoni valimise või määramise päevast ajab ühistu asju likvideerimiskomisjon, jätkates majandustegevust ulatuses, mis on vajalik likvideerimise läbiviimiseks. Ühistu juhatus peab ühe kuu jooksul ühistu likvideerimise väljakuulutamise otsuse vastuvõtmise päevast arvates koostama selle ajavahemiku kohta bilansi ja esitama likvideerimiskomisjonile. Ühistu revisjonikomisjon peab sama tähtaja jooksul koostama revisjoniaruande ja esitama selle likvideerimiskomisjonile.

83. Likvideerimiskomisjon on kohustatud:
1) teatama ühistu kreeditoridele ühistu likvideerimisest ning pretensioonide esitamise tähtaja, mis ei või olla lühem kui 2 kuud teatamise päevast arvates;
2) nõudma deebitoridelt sisse võlad;
3) võõrandama ühistu vara, mis on vajalik kreeditoridele võlgade maksmiseks;
4) maksma ühistu võlad ja täitma ühistu muud kohustused;
5) pärast kõigi võlgade tasumist liikmetele tagasi maksma nende osamaksud.
Kui ühistu varast ei piisa kõigi osamaksude tagastamiseks, jaotatakse järelejäänud vara liikmete vahel proportsionaalselt nende osaga osakapitalis;
6) pärast osamaksude tagastamist järelejäänud vara jaotama ühistu liikmete vahel proportsionaalselt nende osamaksudega osakapitalis.

84. Pärast oma ülesannete täitmist esitab likvideerimiskomisjon teda moodustanud organile komisjoni kõigi liikmete poolt allakirjutatud lõppakti ja aruande oma tegevuse kohta. Üheaegselt likvideerimiskomisjoni dokumentidega esitatakse ühistu revisjonikomisjoni aruanne. Pärast nimetatud dokumentide läbivaatamist peab likvideerimiskomisjon sellest 3 päeva jooksul teatama ühistut registreerinud organile.

85. Ühistu liikmeil, kes ei nõustu üldkoosoleku poolt tehtud likvideerimisotsusega, on õigus pöörduda kohtu poole Eesti Vabariigi seadustega kehtestatud korras.

Selgitus korteriühistu asutamislepingu koostamiseks

1. Ühistu asutatakse mitmekorterilises elamus, kus on vähemalt 3 korteriomanikku.

2. Otsuse ühistu asutamise kohta võtab vastu ühistusse astuda soovivate vähemalt 3 korteriomaniku kui asutajaliikmete ja juriidilise isiku esindajate üldkoosolek. Üldkoosoleku otsus korteriühistu asutamise kohta vormistatakse asutamislepinguga.

3. Juriidilise isiku all mõistetakse Eesti Vabariigi riiklike ja munitsipaaleluruumide erastamise seaduse paragrahvis 6 ettenähtud eluruumi erastamise kohustatud subjekti.

4. Elamukooperatiiv reorganiseeritakse ühistuks siis, kui elamukooperatiivi liikmel vastavalt Eesti Vabariigi elamuseaduse paragrahvile 27 on omandiõigus tema kasutuses olevale korterile.

5. Korteriühistute eesmärk on kõigil korteriühistutel ühesugune ja see sätestatakse ühistu põhikirjas.

6. Asutamislepingu punktis 2 mõistetakse korterite arvu all korterite üldarvu mitmekorterilises elamus, korteriomanike arvu all kõigi selle maja korteriomanike arvu. Asutajaliikmete ja kogu maja korteriomanike arv ei pea ühtima, kuna otsuse ühistu asutamise kohta võtab vastu ühistusse astuda soovijate üldkoosolek.

7. Asutamislepingu punktis 3 ettenähtud osamaksu suurus määratakse kindlaks, lähtudes tingimustest, mis on vajalikud elamu ühiseks valdamiseks, kasutamiseks ja säilimiseks. See võib olla ka sümboolne summa (näiteks 1 kroon). Sihtotstarbeliste maksete tegemise kord ja kasutamine sätestatakse ühistu põhikirjas.

Osamaksu suurendamise, vähendamise, võõrandamise ja tagastamise kord sätestatakse ühistu põhikirjas.

Korteriomaniku osamaksu alammäär peab olema rahalises väljenduses ühesuurune kõigile ühistu liikmetele.

Juriidilise isiku osamaksu alammäär määratakse kindlaks tema valduses olevate korterite arvust lähtudes.

Ühistu liige vastutab ühistu kohustuste eest ainult oma kohustusliku osamaksu piires.

8. Asutamiskoosolek võtab vastu ühistu põhikirja ja valib juhtimisorgani, kes alustab tegevust ühistu registreerimise päevast.

Õiend

Lisatud avaldamisandmed.