Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette teeprojekti riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti teelõigu (km-d 182,6–194,2) ehitamiseks. Projekti alusel ehitatakse olemasolev mõlemas sõidusuunas ühe sõidurajaga maantee neljarajaliseks I klassi maanteeks. Pääs Tartu linna territooriumile Ringtee tänavale rajatakse eritasandilise liiklussõlmega. Tartu linna ühendusel Tõrvandi alevikuga parandatakse liiklusohutust rajatava jalgtee ja kogujateid teenindavate ringristmike abil. Tartu ümbersõidu eelprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 22. juuli 2008. a käskkirjaga nr 167 ning Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti teelõigu tehniline projekt Maanteeameti peadirektori 27. novembri 2009. a käskkirjaga nr 431.
Projekti viiakse ellu etapi viisi ning töös oleva III ja IV ehitusala järel alustatakse V ehitusala ehk Lemmatsi–Lennuvälja lõiguga (km-d 189, 12–191,77), mille käigus ehitatakse eritasandilised Ülenurme ja Lennuvälja ristmikud, raudteeviadukt, kogujateed, jalg- ja jalgrattateed ning müratõkkesein. V ehitusala eeldatav ehituse ajavahemik on aastad 2014–2015 ning ehitamist rahastatakse osaliselt Euroopa Ühtekuuluvusfondist.
Eelprojekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnisasjadest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Ülenurme Vallavalitsuses toimusid 20. veebruaril 2007. a, 23. augustil 2007. a ja 24. jaanuaril 2008. a eelprojekti keskkonnamõjude avalikud arutelud, kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja kohaliku omavalitsuse üksuse esindajate ettepanekuid.
Maanteeameti peadirektor andis teeseaduse § 25 lõike 21 alusel 4. septembri 2009. a käskkirjaga nr 257 „Volituste andmine“ Lõuna Regionaalse Maanteeameti* ametnikule volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid kõigi seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega.
Maanteeamet pidas maaomanikega läbirääkimisi 2012. aasta jaanuarist kuni 2013. aasta aprillini. Maanteeamet võttis teeprojekti elluviimiseks vajalike kinnisasjade omandamiseks esialgsete hinnapakkumiste tegemisel aluseks Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara koostatud eksperdihinnangud iga kinnisasja kohta.
Kuigi eelnevalt kooskõlastati projektlahendus ning peeti läbirääkimisi ja kirjavahetust, ei õnnestunud Maanteeametil sõlmida kokkulepet vajaliku kinnisasja osa omandamiseks Tartu maakonnas Ülenurme vallas Tõrvandi alevikus asuva Müürsepa kinnisasja (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 3461104, katastritunnus 94901:007:1343, pindala 3,21 ha, sihtotstarve maatulundusmaa) kaasomanikega.
Kooskõlas kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 esitas Maanteeamet 17. jaanuari 2013. a kirjaga nr 16-2/13-00350/001 Müürsepa kinnisasja kaasomanikele P. S-le ja O. J-le teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta.
Maanteeamet esitas 6. novembri 2012. a kirjaga nr 16-2/11-00733/032 teate kinnisasja osa sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta arvamuse andmiseks Ülenurme Vallavalitsusele, kes edastas arvamuse 20. detsembri 2012. a elektronkirjaga. Ülenurme Vallavolikogu on seisukohal, et ennekõike võiks läbirääkimiste tulemusena jõuda mõlemaid pooli rahuldava tulemuseni.
Müürsepa kinnisasja koormavad järgmised piiratud asjaõigused:
1) isiklik kasutusõigus Elion Ettevõtted Aktsiaseltsi (registrikood 10283074, Tallinna linn) kasuks;
2) isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (endine ärinimi Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ; registrikood 11050857, Tallinna linn) kasuks;
3) isiklik kasutusõigus Ülenurme valla kasuks;
4) hüpoteek O. J-le kuuluvale mõttelisele osale Aktsiaseltsi CityInvesteeringud & Konsultatsioonid (registrikood 10949780, Tallinna linn) kasuks.
Maa-ameti kaardirakenduse andmetel paikneb Müürsepa kinnisasjal ka aktsiaseltsile Eesti Gaas kuuluv gaasitrass ning Elektrilevi OÜ-le kuuluv 10 kV õhuliin. Kuigi Müürsepa kinnistu registriosa väljavõttest ei nähtu, et nimetatud äriühingud oleks sõlminud kinnisasja omanikega asjaõigusliku kokkuleppe trasside paiknemise kohta nimetatud kinnisasjal, teavitas Maanteeamet KASVSi § 11 lõike 2 punkti 3 kohaselt 23. jaanuari 2013. a kirjaga nr 16-2/13-00350/002 aktsiaseltsi Eesti Gaas ning kirjaga nr 16-2/13-00350/006 Elektrilevi OÜd Müürsepa kinnisasja osa sundvõõrandamise kavatsusest.
Aktsiaselts EG Võrguteenus esitas 29. jaanuari 2013. a kirjaga nr T/14 nõude talumiskohustuse kehtima jätmise kohta sundvõõrandatavale osale.
Elektrilevi OÜ märkis 14. juuni 2013. a elektronkirjas sundvõõrandatavale kinnisasjale isikliku kasutusõiguse kehtima jätmise vajadust. Kirjale on lisatud ka selgitav asendiplaan, mille kohaselt paikneb Müürsepa kinnisasja sundvõõrandataval osal elektrimaakaabelliin ning 10 kV õhuliin.
Maanteeamet teavitas sundvõõrandamisest ka kõiki teisi kinnisasja koormavate asjaõiguste omanikke: 23. jaanuari 2013. a kirjaga nr 16-2/13-00350/003 Ülenurme Vallavalitsust, kirjaga nr 16-2/13-00350/004 Aktsiaseltsi CityInvesteeringud & Konsultatsioonid ja kirjaga nr 16-2/13-00350/005 Elion Ettevõtted Aktsiaseltsi.
Ülenurme Vallavalitsus teatas 18. veebruari 2013. a kirjaga nr 5-5/151-1, et tal ei ole vastuväiteid Müürsepa kinnisasja osa sundvõõrandamise kohta. Peale selle selgitas Ülenurme Vallavalitsus 17. juuni 2013. a elektronkirjaga, et on nõus isikliku kasutusõiguse lõpetamisega sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt.
Aktsiaselts CityInvesteeringud & Konsultatsioonid ning Elion Ettevõtted Aktsiaselts tagasisidet Müürsepa kinnisasja osalise sundvõõrandamise kohta ei andnud ega vastuväiteid ei esitanud.
Tulenevalt eeltoodust peab Maanteeamet vajalikuks Müürsepa kinnisasja sundvõõrandatavale osale üle kanda piiratud asjaõigused üksnes aktsiaseltsi Eesti Gaas ning Elektrilevi OÜ kasuks.
2. ÄRAKUULAMINE
Kandiküla–Uhti teelõigu eelprojekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Projektlahendused kooskõlastati projekti koostamise käigus projekti elluviimiseks vajalike maade omanikega ning maaomanikke teavitati vajadusest teha äralõikeid. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid projekti keskkonnamõjude hindamise programmi avalikud arutelud, kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja kohaliku omavalitsuse üksuse esindajate ettepanekuid. Projekti tutvustamisel esitasid kinnisasjade omanikud ettepanekuid, millega võimaluse korral arvestati, ning projektis tehti korduvalt muudatusi.
Eelprojekti ja projektlahendust tutvustati Müürsepa kinnisasja kaasomanikele P. S-le ja O. J-le. O. J., olles nimetatud hetkel Müürsepa kinnisasja ainuomanik, on projektlahenduse kooskõlastanud 17. detsembril 2007. a tingimusel, et säilib krundi põhjakülge rajatav kogujatee. P. S. on Müürsepa kinnisasja kaasomanikuks alates 29. jaanuarist 2008. a, teda informeeriti projektlahendusest 13. jaanuaril 2012. a temale ja O. J-le edastatud elektronkirjaga. Nimetatud kirjaga tegi Maanteeamet ettepaneku omandada Müürsepa kinnisasjast teeprojekti elluviimiseks vajalik osa hinnaga 46 816 eurot, sh 11 eurot/m2. Pakkumine tugines Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara 3. jaanuari 2012. a eksperdihinnangule nr 111010-12042-466.
8. veebruaril 2012. a toimus Maanteeameti ja kaasomanike kohtumine, kus selgitati kinnisasja osa riigile võõrandamise tingimusi. Maanteeamet selgitas, et 13. jaanuari 2012. a elektronkirjas tehtud pakkumine ei olnud korrektne, sest selle tegemisel ei olnud arvestatud eksperdihinnangus toodud maa korralisel hindamisel kasutatavat parandustegurit 0,2 ning eksperdihinnangule tuginev tegelik hind on kokku 8432,60 eurot, sh 2,2 eurot/m2.
P. S. ja O.J. ei olnud esitatud pakkumisega nõus ning pidasid võimalikuks läbirääkimiste jätkamist esmalt pakutud hinna, s.o 11 eurot/m2 juures. Kinnisasja omanike selgituste kohaselt võõrandas O. J. tema ainuomandisse kuuluvast Müürsepa kinnisasjast ½ mõttelisest osast P. S-le hinnaga 19,91 eurot/m2. Tulenevalt eeltoodust pidasid kaasomanikud õigeks lugeda Müürsepa kinnisasja äralõike väärtuseks samuti 19,91 eurot/m2. Maanteeamet kaasomanike väljapakutud käsitusega ei nõustunud, sest maa omandamiseks tellitakse ja koostatakse eksperdihinnang hindamise hetke seisuga, milleks oli Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara 2012. aasta jaanuaris koostatud eksperdihinnang.
21. veebruari 2012. a kirjas nr 16-2/12-00108/013 P. S-le, kirjas nr 16-2/12-00108/014 O. J-le, 14. märtsi 2012. a kirjas nr 16-2/12-00108/017 P. S-le ja kirjas nr 16-2/12-00108/018 O. J-le tunnistas Maanteeamet hinnapakkumise esitamisel tehtud viga ning selgitas veel kord riigile maa omandamise protsessi. Samuti esitas Maanteeamet uuesti hinnapakkumise 2,2 eurot/m2 ning märkis, et Maanteeameti tellitud eksperdihinnanguga mittenõustumisel on kinnisasja omanikel võimalus tellida oma eksperdihinnang.
16. aprilli 2012. a kirjades keeldusid kaasomanikud Maanteeameti pakutud tasust, kuna see ei ole nende hinnangul vastavuses turuväärtusega. P. S-i lepinguline esindaja vandeadvokaat Karin Antsov selgitas, et eksperdihinnangu lähteülesande püstitus Müürsepa kinnisasja turuväärtuse leidmiseks ei ole koostatud korrektselt, ning ühtlasi tegi ta ettepaneku esitada eksperdihinnang, mis on koostatud kogu kinnisasja, mitte üksnes maa äralõike kohta.
O.J. märkis oma kirjas, et talle ei ole esitatud Müürsepa kinnisasja eksperdihinnangut, maa äralõike plaane ega keskkonnamõju hindamise dokumente, mille põhjal oleks võimalik otsustada maa võõrandamise kulukus.
Maanteeamet selgitas 24. aprilli 2012. a kirjas nr 16-2/12-00108/033 P. S-i lepingulisele esindajale Karin Antsovile, et Müürsepa kinnisasjast võõrandatava maaeralduse kohta saadeti vajalikud dokumendid O. J-i elektronposti aadressile 13. jaanuaril 2012. a. Samuti märkis Maanteeamet, et Müürsepa kinnisasjast on ette nähtud võõrandada üksnes äralõige, mitte kinnisasi tervikuna. Seetõttu on Maanteeameti esitatud eksperdihinnang koostatud ka nimetatud lähteülesande põhjal. Väitega, et Müürsepa kinnisasjale kehtestatud detailplaneeringu lahendus muutub riigimaantee nr 2 Kandiküla–Uhti teelõigu eelprojekti tõttu, Maanteeamet ei nõustunud. Lisaks märkis Maanteeamet, et 14. märtsi 2012. a kirjas nr 16-2/12-00108/017 on selgitatud maa riigile võõrandamisega seonduvat, samuti võimalust sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, ning ühtlasi esitati pakkumine Müürsepa kinnisasja osa võõrandamiseks riigile. Läbirääkimiste jätkamiseks tegi Maanteeamet ettepaneku, et tellib Müürsepa kinnisasja turuväärtuse määramiseks täiendava eksperdihinnangu.
Maanteeamet esitas Ober-Haus Hindamisteenuste Osaühingu koostatud eksperdihinnangu nr 38545/TR kaasomanikele tutvumiseks 18. juunil 2012. a. 10. juulil 2012. a saadetud kirjas möönsid P. S. ja O. J., et täiendavalt tellitud eksperdihinnangus leitud tulemus on küll kõrgem (5,25 eurot/m2), kuid ei vasta nende hinnangul siiski turuväärtusele.
Kinnisasja kaasomanikud ei olnud nõus Ober-Haus Hindamisteenuste Osaühingu kasutatud hindamismetoodikaga, mille alusel äri- ja tootmismaade võrdlusandmete põhjal Müürsepa kinnisasjale leitud turuväärtust korrigeeriti potentsiaalsete arenduskulude mahaarvamise teel. Omanike väitel oli kinnistu jaotatud kehtestatud detailplaneeringu alusel osadeks ja määratud juurdepääsuteed ning Maanteeameti teeprojekt põhjustab selles muudatusi. Kaasomanike väitel saaks kinnistu jagada kehtiva detailplaneeringu alusel ilma, et seetõttu tekiks märkimisväärseid lisakulutusi.
Maanteeamet selgitas kaasomanikele 6. augusti 2012. a kirjas nr 16-2/12-00108/041 eksperdi selgitustele tuginedes eksperdihinnangu nr 38545/TR koostamise aluseks olevaid nõudeid, kuivõrd hindamise hetkel ja ka praegusel ajal on Müürsepa kinnisasja puhul tegemist maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjaga, mille suhtes on kehtestatud detailplaneering. Eksperdihinnangus nr 38545/TR on Müürsepa kinnistu turuväärtuse leidmisel kasutatud võrdlusandmetena äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistute võõrandamistehinguid, kus kehtestatud detailplaneering on juba ellu viidud. Võrdlusandmete abil leitud turuväärtuse kohandamine potentsiaalsete arenduskulude võrra on põhjendatud, sest Müürsepa kinnisasja puhul ei ole hindamise hetkel tegemist kehtestatud detailplaneeringu järgse lahendusega. Kinnisasja teenindamiseks vajalikud detailplaneeringus kajastatud kommunikatsioonid ja taristu on rajamata ning detailplaneering ei ole ellu viidud. Peale selle märkis Maanteeamet, et esitatud projektlahenduse teostamisel rajatakse riigimaantee ehitamisega muu hulgas juurdepääs Müürsepa kinnisasja teenindamiseks. Kokkuleppe saavutamise soodustamiseks oli Maanteeamet nõus suurendama eksperdihinnangus toodud väärtusi maksimaalse hindamise täpsusastme võrra 15% ja esitas Müürsepa kinnisasja osa võõrandamiseks kinnisasja kaasomanikele hinnapakkumise 25 706,24 eurot, sh 6,04 eurot/m2.
O.J. teatas 3. septembri 2012. a kirjas ja P. S. 5. septembri 2012. a kirjas, et ei nõustu Maanteeameti esitatud hinnapakkumisega, sest see ei vasta turuhinnale asjaomases piirkonnas. Omanikud väitsid, et Maanteeameti esitatud põhjendus hinnapakkumises hinna vähendamiseks infrastruktuuri väljaehitamise kulude võrra ei ole asjakohane, kuna ehitusseaduse § 13 kohaselt on infrastruktuuri rajamine kohaliku omavalitsuse kohustus ja selle maksumus ei saa olla sundvõõranditasu vähendamise aluseks.
Maanteeamet selgitas 10. oktoobri 2012. a kirjas nr 16-2/12-00108/056 Müürsepa kinnisasja turuväärtuse määramiseks koostatud eksperdihinnangu ülesehitust, lisades eksperdihinnangu koostaja selgituse. Hindaja märkis selgituses, et kuna Müürsepa kinnisasja puhul on tegemist arenduspotentsiaaliga kinnistuga (olemas kehtiv detailplaneering), on aluseks põhimõte, et ükski potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui on arendusest saadav potentsiaalne müügitulu (mis eeldab, et arenduse siseteed, kommunikatsioonid ja krundijaotused on tehtud) ning arendaja kasumiosa vahe. Esitatud arvutuskäigu puhul rakendatud residuaal- ehk jäägimeetodi põhimõtte (tagurpidi arvutus) korral käsitatakse turuväärtusena maast (või arendatavast objektist) saadavate potentsiaalsete tulude ja arendamisega seotud kulude vahet.
Turuväärtus leiti eeldusel, et arenduspiirkonna teed ja kommunikatsioonid on välja ehitatud ning krundijaotused on ametlikult vormistatud. Potentsiaalsest müügitulust mahaarvutatuna tõi hindaja välja:
1) arenduspiirkonnasiseste teede ja kommunikatsioonide (elekter, veevarustus ja kanalisatsioon, side) väljaehitamise ehitusmaksumuse;
2) kulud ametliku krundijaotuse vormistamiseks;
3) uute arendusobjektide müügikulu (sõltuvalt müügimahust 2–3% potentsiaalsest müügitulust);
4) käibemaksu (arendatavale kinnisvarale on kehtestatud käibemaks, mida tuleb tasuda käibemaksuga arvutatud müügitulu ning ehitusmaksumuse ja müügikulu vahelt);
5) arendaja riski- ja kasumiosa, tuginedes kinnisvaraturu keskmistele tulunormidele, majanduse olukorrale ning olenevalt arendatava kinnisvaraobjekti riskiastmest, mis võis hindamise hetkel olla keskmiselt 10–20% perspektiivsest müügitulust.
Lisaks märkis Maanteeamet, et ehitusseaduse §-le 13 viitamine ei ole selles kontekstis kohane, kuivõrd nimetatud eelprojektiga on kavas rajada juurdepääs muu hulgas Müürsepa kinnisasja teenindamiseks.
Maanteeamet kordas veel kord hinnapakkumist 6,04 eurot/m2 ning palus tagasisidet hiljemalt 4. novembriks 2012. a. Ühtlasi lisas Maanteeamet tingimuse, et pakkumisega mittenõustumisel või tagasiside edastamata jätmisel teatab Maanteeamet kavatsusest algatada Müürsepa kinnisasjast tee ehituseks vajaliku kinnisasja osa sundvõõrandamismenetlus. 31. oktoobril 2012. a saabunud vastuses teatas O. J., et ei nõustu Maanteeameti esitatud pakkumisega.
Järgnevalt tegi Maanteeamet 7. jaanuari 2013. a kirjaga nr 16-2/12-00108/091 järelepärimise Ülenurme Vallavalitsusele, esitades küsimuse, kas riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Kandiküla–Uhti teelõigu eelprojekt on vastavuses Müürsepa kinnisasjale kehtestatud detailplaneeringuga ning kuidas mõjutab nimetatud maantee projektlahenduse teostamine detailplaneeringu elluviimist. Ülenurme Vallavalitsuse 8. jaanuari 2013. a kirjas nr 32 märgiti, et riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Kandiküla–Uhti teelõigu eelprojekt on vastavuses Müürsepa kinnisasjale kehtestatud detailplaneeringuga ning on kooskõlastatud Tartu Teedevalitsusega 13. juunil 2008. a.
Vaatamata selgitustele ei olnud läbirääkimised tulemuslikud. Maanteeamet teavitas 17. jaanuari 2013. a kirjaga nr 16-2/13-00350/001 kaasomanikke kinnisasja osa sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest.
Müürsepa kinnisasja kaasomanik O. J. teatas Maanteeametile 31. jaanuari 2013. a elektronkirjas, et ei nõustu Maanteeameti 17. jaanuari 2013. a kirjas nr 16-2/13-00350/001 pakutud tasuga Müürsepa kinnisasja osa eest, sest see ei vasta maa tegelikule väärtusele ja seaduses sätestatud sundvõõrandamise tasu põhimõtetele. Muu hulgas märkis O. J., et soovib tutvuda riigimaantee nr 2 Kandiküla–Uhti teelõigu eelprojektiga, mille alusel konkreetsel juhul ka maaeraldus võõrandatakse.
Kokkuleppel toimus 2. veebruaril 2013. a Maanteeameti esindajate Allan Ladva ja Tiit Vunki ning Müürsepa kinnisasja kaasomaniku O. J. kohtumine, mille käigus tutvus O. J. veel kord nimetatud teelõigu eelprojektiga ning teatas 8. veebruari 2013. a kirjaga, et on nõus tellima täiendava eksperdihinnangu Müürsepa kinnisasja turuväärtuse määramiseks.
P. S. märkis 31. jaanuari 2013. a kirjas, et ei nõustu Maanteeameti 17. jaanuari 2013. a. kirjas nr 16-2/13-00350/001 pakutud tasuga 6,04 eurot/m2, sest on ise omandanud nimetatud kaasomandi osa hinnaga 19 eurot/m2. P. S. lisas, et on nõus nimetatud maaeralduse võõrandamisega vähemalt 11,25 eurot/m2 eest tingimusel, et Maanteeamet tasub Müürsepa kinnistu jagamise, detailplaneeringu muutmise, vajaduse korral tehnovõrkude asukohtade muutmise ja notariaalselt sõlmitava lepinguga seotud kulud.
O.J. edastas 6. märtsil 2013. a Maanteeametile OÜ Uus Maa Tartu büroo koostatud eksperdihinnangu nr 6621T0213M. Maanteeamet tutvus eksperdihinnanguga nr 6621T0213M ning esitas 8. märtsi 2013. a elektronkirjaga tagasiside ja küsimused eksperdihinnangu kohta eksperdihinnangu koostajale ja Müürsepa kinnisasja kaasomanikule O. J-le. 14. märtsil 2013. a saadetud vastuses esitas eksperdihinnangu koostaja Maanteeameti küsimuste kohta oma seisukohad, kuid ei pidanud eksperdihinnangu täpsustamist vajalikuks.
Maanteeamet tegi 3. aprilli 2013. a elektronkirjas ettepaneku kohtuda Müürsepa kinnisasja kaasomanikega, et selgitada poolte vahel toimunud suhtluse põhjal välja edasised toimingud ning arutada poolte ettepanekuid.
11. aprillil 2013. a Maanteeameti lõuna regiooni keskuses Tartus Veski 23 toimunud kohtumisel palus Maanteeamet esmalt Müürsepa kinnisasja kaasomanike arvamust OÜ Uus Maa Tartu büroo eksperdihinnangu kohta. P. S. ja O. J. ei nõustunud eksperdihinnangu nr 6621T0213M tulemusega (8,99 eurot/m2) ega olnud nõus võõrandama Müürsepa kinnisasja projektijärgset äralõiget madalamalt kui 11 eurot/m2. Maanteeameti esitatud vastuväiteid eksperdihinnangu sisu kohta pidasid Müürsepa kinnisasja kaasomanikud põhjendamatuteks.
Maanteeameti arvates ei olnud OÜ Uus Maa Tartu büroo eksperdihinnangut nr 6621T0213M võimalik aktsepteerida, sest hinnangu koostamisel oli aluseks võetud Müürsepa kinnisasjale kehtestatud elluviidud detailplaneering, mille alusel on võimalik olemasolev maatulundusmaa jagada kuueks äri- ja tootmismaa ning üheks transpordimaa kinnisasjaks. Seega on tegemist äri- ja tootmismaa potentsiaaliga kinnisasjaga, mida ei ole hakatud veel arendama. Samuti oli eksperdihinnangus esitatud hüvitusväärtuse mõiste rakendamine ebapiisavalt põhjendatud ega olnud seostatav kogu eelneva käsitlusega. Kolmanda puudusena tõi Maanteeamet välja konkreetse viite puudumise nimetatud riigimaantee eelprojektile, samuti ei olnud eksperdihinnangu lisas esitatud materjalide hulgas eelprojekti väljavõtet Müürsepa kinnisasjast tehtava äralõike kohta. Maanteeamet märkis, et eelprojekti väljavõte on varem esitatud Müürsepa kinnisasja kaasomanikele elektronkirjaga ning muu hulgas teavitati sellest 8. märtsil 2013. a ka hinnangu koostajat. Seega oli Maanteeamet arvamusel, et hinnangu koostamisel ei olnud arvestatud vara hindamise standardi EVS 875 nõudeid.
Müürsepa kinnisasja kaasomanike sõnul ei aktsepteerinud nad Maanteeameti seisukohta käsitada Müürsepa kinnisasja maatulundusmaa sihtotstarbega, sest see on kinnistu omanikele maa võõrandamisel ebasoodne. Samuti leidsid P. S. ja O. J., et ei näe põhjust Müürsepa kinnisasjale kehtestatud detailplaneeringu elluviimisega kiirustada, viidates kinnisvaraturu madalseisule ning ühtlasi kinnisasja või tema osade müügile kinnisvaraturu elavnemise ja -hindade tõusmise korral. Müürsepa kinnisasja omanikud jäid enda varem esitatud hinnasoovi juurde, põhjendades seda eelkõige kinnistu kõrgema soetusmaksumusega.
Maanteeameti ettepanekule kaaluda kinnisasja osa võõrandamist varem tellitud Ober-Haus Hindamisteenuste Osaühingu koostatud eksperdihinnangus nr 38545/TR leitud turuväärtuse alusel, mis oli 6,04 eurot/m2, vastasid P. S. ja O. J. eitavalt, sest kinnisasi on soetatud kallimalt kui nimetatud eksperdihinnangus esitatud turuväärtus.
Kohtumise lõppedes selgitas Maanteeamet, et kokkuleppe mittesaavutamise tõttu jätkatakse sundvõõrandamismenetlusega Müürsepa kinnisasjast projektikohase äralõike võõrandamiseks. P. S. ja O.J. esitasid oma nõusoleku sundvõõrandamismenetlust jätkata 11. aprillil 2013. a peetud kohtumisel suuliselt.
Järgnevalt edastas Maanteeamet Müürsepa kinnisasja kaasomanikele P. S-le ja O. J-le 30. aprilli 2013. a kirjaga nr 16-2/13-00350/012 teate läbirääkimiste lõpetamise ja sundvõõrandamismenetluse jätkamise kohta Müürsepa kinnisasja osa omandamiseks vastavalt riigimaantee nr 2 Kandiküla–Uhti teelõigu eelprojektile.
Kinnisasja kaasomanikelt saabus 15. mail 2013. a vastus, milles nad kordasid, et ei nõustu Maanteeameti 30. aprilli 2013. a kirjas nr 16-2/13-00350/012 pakutud tasuga 6,04 eurot/m2.
3. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED
KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks.
Praegusel juhul on kinnisasja osa sundvõõrandamise eesmärk omandada maad avalikult kasutatava tee ehituse tarbeks. Kinnisasja ei ole vaja sundvõõrandada täies ulatuses, vaid üksnes osaliselt, mistõttu on tegemist kinnisasja osa sundvõõrandamisega KASVSi § 14 kohaselt.
Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on liiklusohtlikul Lemmatsi–Lennuvälja teelõigul olemasoleva maantee laiendamisega neljarajaliseks I klassi maanteeks ja kogujatee ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevat kinnisasja osa omandamata.
Lemmatsi–Lennuvälja teelõigu ehitamine aitab oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa maantee vastavas piirkonnas, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus ehitatakse kogujateed, jalg- ja jalgrattateed, mahasõidud ja müratõkkesein, mistõttu paraneb tee ehitamisega ka kohalike elanike elukvaliteet.
Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava kinnisasja kaasomanike huve (omandi puutumatus, erandkorras omandi võõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused.
Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega l on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbiviidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise korra“ punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasja omanikega peetud läbirääkimistel nii Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara koostatud eksperdihinnangust nr 111010-12042-466 kui ka Ober-Haus Hindamisteenuste Osaühingu eksperdihinnangust nr 38545/TR, mis määrasid võõrandatava kinnisasja turuväärtuse. Sundvõõrandatava kinnisasja osa erakorraline hindamine ning sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Kinnisasja kaasomanikel säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt olulisi osi, päraldisi ja vilju. Kinnisasja osaline sundvõõrandamine ei takista kinnisasja allesjääva osa sihtotstarbelist kasutamist.
KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Kandiküla–Uhti teelõik kajastub Ülenurme Vallavolikogu 10. veebruari 2009. a otsusega nr 1 kehtestatud Ülenurme valla üldplaneeringus. Tallinna–Tartu–Võru–Luhamaa riigimaantee trassi valik on heaks kiidetud Vabariigi Valitsuse 9. märtsi 1999. a korraldusega nr 313-k.
4. AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE1
KASVSi § 12 lõike 11 alusel kinnitada riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti teelõigu (km-d 189,12–191,77) avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud projektile.
5. SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS
Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1:
1) sundvõõrandada Eesti Vabariigile Tartu maakonnas Ülenurme vallas Tõrvandi alevikus asuvast Müürsepa kinnisasjast (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 3461104, katastritunnus 94901:007:1343, pindala 3,21 ha, sihtotstarve maatulundusmaa; omanikud P. S., elukoht Väimela alevik, Võru vald, Võrumaa ja O. J., elukoht Tartu linn) u 4256 m2 suurune osa vastavalt riigimaantee nr 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa Tartu ümbersõidu Kandiküla–Uhti teelõigu eelprojektile;
2) kustutada sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt O. J. kaasomandi osale seatud hüpoteek summas 4 000 000 krooni Aktsiaseltsi CityInvesteeringud & Konsultatsioonid (registrikood 10949780) kasuks;
3) sundvõõrandatavat kinnisasja osa jäävad koormama isiklikud kasutusõigused aktsiaseltsi Eesti Gaas ja Elektrilevi OÜ kasuks;
4) kustutada sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt kinnisasja koormavad Elion Ettevõtted Aktsiaseltsi ja Ülenurme valla kasuks seatud isiklikud kasutusõigused.
Nimetatud kinnisasja äralõike pindala on määratud plaaniliselt ja võib muutuda täppismõõdistamise käigus.
6. SUNDVÕÕRANDISAAJA
Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnisasja osa vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine, punktis 5 märgitud hüpoteegi ning isiklike kasutusõiguste kustutamine sundvõõrandatavalt kinnisasja osalt.
7. VAIDLUSTAMINE
Korralduse peale võib halduskohtumenetluse seadustikus (edaspidi HKMS) sätestatud korras ja tähtajal (HKMSi §-s 46 on sätestatud kaebetähtajad) esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule.
8. KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE
Riigipoolsel sundvõõrandisaajal Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikutele teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras.
* Maanteeameti kohalik asutus Lõuna Regionaalne Maanteeamet korraldati ümber ja ühendati 1. jaanuarist 2011. a alates Maanteeametiga nimetusega Maanteeameti lõuna regioon.
1 Projektiga on võimalik tutvuda Maanteeameti lõuna regioonis, Veski 23, 51005 Tartu. Projekti ülevaade on avaldatud elektrooniliselt Maanteeameti veebilehel http://www.mnt.ee/index.php?id=11667.
]]>