Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette suuremahulise tee eelprojekti riigimaantee nr 11 Tallinna ringtee ehitamiseks. Nimetatud eelprojekti eesmärk on Tallinna ringtee olemasoleva mõlemas sõidusuunas ühe sõidurajaga maantee ehitamine neljarajaliseks I klassi maanteeks, uute eritasandiliste ristmike väljaehitamine koos kogujateedega ning liiklusohutuse taseme tõstmine rahvusvahelisel maanteel (E265 Tallinna ringtee). Eelprojekt lõigus Jüri–Kanama (km-d 12,6–29,0) on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 17. novembri 2009. a käskkirjaga nr 403. Eelprojekti alusel on koostatud Kurna eritasandilise liiklussõlme tehniline projekt (edaspidi Kurna liiklussõlm), mis on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 3. juuni 2011. a käskkirjaga nr 279. Kurna liiklussõlme ehituse eeldatav ajavahemik on aastad 2011–2013 ning ehitamist rahastatakse osaliselt Euroopa Ühtekuuluvusfondi vahenditest.

Sundvõõrandatavale Õlleköögi tee L7 kinnisasjale rajatakse teeprojekti elluviimise raames kogujatee.

Eelprojekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati vajadusest teha kinnisasjadest äralõikeid ning tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest. Samuti toimusid kohaliku omavalitsuse üksustes projekti keskkonnamõju hindamise programmi avalikud arutelud (25. jaanuar 2006. a, 30. jaanuar 2006. a ja 2. veebruar 2006. a), keskkonnamõjude hindamise aruande avalikud arutelud (25. september 2007. a ja 17. oktoober 2007. a) ja keskkonnamõjude hindamise aruande täiendav avalik arutelu (14. november 2007. a), kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuste esindajate ettepanekuid. Maaomanikega kooskõlastati projektlahendused ka Kurna liiklussõlme tehnilise projekti koostamise käigus.

Maanteeameti peadirektor andis „Teeseaduse” § 25 lõike 2¹ alusel 18. märtsi 2010. a käskkirjaga nr 84 „Volituste andmine” maatalituse peaspetsialistidele volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid kõigi seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega. Maanteeamet alustas maaomanikega läbirääkimisi 2010. a mais. Maanteeamet võttis vajalike maaüksuste omandamiseks hinnapakkumiste tegemisel aluseks Osaühingu Kinnisvaraekspert Tallinn (praeguse nimega Osaühing Kinnisvaraekspert) koostatud eksperthinnangud iga kinnisasja kohta.

Kuigi eelnevalt kooskõlastati projektlahendus ning peeti läbirääkimisi ja kirjavahetust, ei õnnestunud sõlmida kokkulepet Harju maakonnas Rae vallas Kurna külas asuva Õlleköögi tee L7 kinnisasja (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 11948202, katastritunnus 65301:001:2811, pindala 88 m², sihtotstarve transpordimaa) omanikuga. 18. augusti 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00514/009 esitas Maanteeamet kooskõlas „Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse” (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 nimetatud kinnisasja omanikule  teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta. OSAÜHING TRANSIENT oma arvamust ega vastuväiteid ei esitanud.

Maanteeamet esitas sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse arvamuse andmiseks Rae Vallavalitsusele, kes andis 16. septembri 2011. a kirjaga nr 6-2/6342 nõusoleku sundvõõrandamise menetluse algatamiseks.

2. ÄRAKUULAMINE

Riigimaantee nr 11 Tallinna ringtee eelprojekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Eelprojekti koostaja kooskõlastas projekti elluviimiseks vajalike maade omanikega projektlahendused ning teavitas neid äralõigete tegemise vajadusest. Kohaliku omavalitsuse üksustes toimusid projekti keskkonnamõjude hindamise programmi avalikud arutelud ning keskkonnamõjude hindamise aruande avalikud arutelud, kus tutvustati projekti, selle eesmärke ja erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja omavalitsusüksuste esindajate ettepanekuid. Projekti tutvustamisel esitasid kinnisasjade omanikud ettepanekuid, millega võimaluse korral arvestati, ning projekti tehti korduvalt muudatusi. Maaomanikega kooskõlastati projektlahendused ka Kurna liiklussõlme tehnilise projekti koostamise käigus. Õlleköögi tee L7 kinnisasja omaniku OSAÜHINGU TRANSIENT esindajale Allan Kuusklale on tutvustatud teeprojekti ning projektlahendust. Äriühingu esindaja on projektlahenduse kooskõlastanud.

Tuginedes Osaühingu Kinnisvaraekspert Tallinn (praeguse nimega Osaühing Kinnisvaraekspert) eksperthinnangule nr 1011-1585/H, pakkus Maanteeamet Õlleköögi tee L7 kinnisasja võõrandamise eest hinnaks 43,7 kr/m² (2,79 €/m²), kinnisasja hind oli 3845,6 krooni (245,78 eurot). Maanteeametile 20. detsembril 2010. a saadetud e-kirjas ei nõustunud omaniku esindaja Maanteeameti pakkumusega, kuna tema arvamuse kohaselt ei vasta see turuväärtusele. Omanik soovis ruutmeetri hinnaks 185 krooni (11,82 eurot), esitades selle tõenduseks Aktsiaseltsi HAABERSTI MAJA eksperthinnangu nr 05-10 (august 2010). Maanteeamet ei saanud aktsepteerida omaniku esitatud hinnangut, kuna hinnang oli koostatud turuväärtuse leidmiseks raamatupidamisüksusele, mitte tee ehitamiseks vajaliku kinnisasja hariliku väärtuse leidmiseks, mis eeldab, et kinnisasja on hinnatud kooskõlas asjakohase standardiga. Seetõttu on juba hindamise lähtekohad erinevad, millest tulenevalt erineb ka eksperthinnangutes kajastatud kinnisasja väärtus. Samuti on omaniku poolt esitatud Aktsiaseltsi HAABERSTI MAJA hinnangus välja toomata teostatud tehingute nimekiri, millest on võrdlustehingute valik tehtud, samuti puuduvad võrdlustehingute valiku põhjendused. Osaühingu Kinnisvaraekspert Tallinn (praeguse nimega Osaühing Kinnisvaraekspert) hinnangus on välja toodud 22 tehingut, mille hinnad on oluliselt madalamad Aktsiaseltsi HAABERSTI MAJA võrdlustehingute hindadest, mis annab alust kahelda Aktsiaseltsi HAABERSTI MAJA võrdlustehingute sobivuses ning hinnangu tulemuses.

Teeprojektil on kaudne positiivne mõju OSAÜHINGULE TRANSIENT kuuluva ning sundvõõrandatava kinnisasja kõrval asuva Õlleköögi tee 18 kinnisasja väärtusele. Äri- ja tootmismaa väärtuse põhiliseks määrajaks on juurdepääs. Praegu olemasolev juurdepääsutee on suhteliselt halvas korras kruusakattega tee, mis tõenäoliselt ei peaks vastu Õlleköögi tee 18 (ja naaberkinnisasjade) arendamisel suurenevale liikluskoormusele, seda just raskeveokite puhul. Kruusakattega tee asemel rajatakse projekti järgi kõvakattega tee koos valgustuse ning kõnniteega, mis tõstab kõrvalasuvate kinnisasjade atraktiivsust turul, samuti turuväärtust.

Lähtuvalt KASVSi § 3 lõikest 3¹ esitab riik kinnisasja omanikule pakkumuse, milles märgitud hind ei või olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest ning millele antakse tähtaeg vastamiseks. Juhul, kui kinnisasja omanik nõustumust ei anna või esitab muudatustega nõustumuse, loetakse, et ta ei ole pakkumust aktsepteerinud. Maanteeamet esitas OSAÜHINGULE TRANSIENT viimase pakkumuse koos teatega sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta 18. augusti 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00514/009. Kokkuleppe saavutamise soodustamiseks suurendas Maanteeamet eksperthinnangus nr 1011-1585/H leitud kinnisasja väärtust 30% võrra (eksperthinnangus toodud hindamise täpsusastme võrra) – ruutmeetri hinnaks 3,63 eurot (56,81 krooni), kinnisasja hind 319,44 eurot (4998,15 krooni). OSAÜHING TRANSIENT pakkumusele määratud tähtaja jooksul ei vastanud.

3. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks.

Praegusel juhul on kinnisasja sundvõõrandamise eesmärgiks omandada maad avalikult kasutatava tee ehituse tarbeks. Tegemist on Kurna küla Rebasepõllu ja Läänerebase kinnistute detailplaneeringu (kehtestatud Rae Vallavolikogu 28. juuli 2008. a otsusega nr 419) alusel moodustatud transpordimaa katastriüksusega, mis piirneb olemasoleva avalikult kasutatava teega. Tallinna ringtee Kurna liiklussõlme projekti realiseerimisel ehitatakse olemasoleva kruusakattega tee asemele kõvakattega tee koos valgustuse ning jalg- ja jalgrattateega. Nimetatud tee hakkab täitma kogujatee funktsiooni, mis kogub liikluse Tallinna ringtee äärselt piirkonnalt ja juhib eritasandilise liiklussõlme kaudu põhiteedele, samuti hakkab nimetatud kogujateed kasutama ühistransport.

Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on olemasoleva avalikult kasutatava tee laiendamise ning jalg- ja jalgrattatee ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevat kinnisasja omandamata.

Riigimaantee nr 11 Tallinna ringtee Kurna liiklussõlme ehitamine aitab oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele Tallinna ringteel Kurna ristmiku piirkonnas, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus ehitatakse kogujateed, jalg- ja jalgrattateed, mahasõidud ja müratõkkeseinad, mistõttu kaasneb tee ehitusega ka kohalike elanike elukvaliteedi paranemine.

Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvõõrandatava kinnisasja omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras kinnisasja sundvõõrandamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvõõrandamise lubatavuse eeldused.

Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega l on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse asja harilikku väärtust ehk kohalikku keskmist müügihinda (turuhinda) „Tsiviilseadustiku üldosa seaduse” § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbi viidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise korra” punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasja omanikuga peetud läbirääkimistel Osaühingu Kinnisvaraekspert Tallinn (praeguse nimega Osaühing Kinnisvaraekspert) 26. novembril 2010. a koostatud eksperthinnangust nr 1011-1585/H, mis määras võõrandatava kinnisasja turuväärtuse. Sundvõõrandatava kinnisasja erakorraline hindamine viiakse läbi ning sundvõõranditasu ja hüvitise suurus määratakse vastavalt KASVSis sätestatule. Kinnisasja omanikul säilib õigus eemaldada sundvõõrandatavalt kinnisasjalt olulisi osi, päraldisi ja vilju.

KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Kui teeprojekt on koostatud kehtestatud maakonnaplaneeringu alusel, on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud maakonnaplaneeringu ja tee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Riigimaantee nr 11 Tallinna ringtee rekonstrueerimine I klassi maanteeks ning eritasandilise Kurna liiklussõlme ehitamine kajastub uues koostatavas Rae valla üldplaneeringus (algatatud Rae Vallavolikogu 14. mai 2002. a otsusega nr 337), samuti Harju maakonnaplaneeringus (kehtestatud maavanema 19. aprilli 1999. a korraldusega nr 1682-k). Õlleköögi tee L7 kinnisasjale avalikult kasutatava tee ehitus kajastub ka Kurna küla Rebasepõllu ja Läänerebase kinnistute detailplaneeringus (kehtestatud Rae Vallavolikogu 28. juuli 2008. a otsusega nr 419).

4. AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE¹

KASVSi § 12 lõike 1¹ alusel kinnitada riigimaantee nr 11 Tallinna ringtee Kurna liiklussõlme avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud tehnilisele projektile.

5. SUNDVÕÕRANDAMISE OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7 ja § 12 lõikest 1 sundvõõrandada Eesti Vabariigile:

Harju maakonnas Rae vallas Kurna külas asuv Õlleköögi tee L7 kinnisasi (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 11948202, katastritunnus 65301:001:2811, pindala 88 m², sihtotstarve transpordimaa; omanik OSAÜHING TRANSIENT, registrikood 10199474, asukoht Tallinn) tervikuna vastavalt riigimaantee nr 11 Tallinna ringtee Kurna liiklussõlme tehnilisele projektile.

6. SUNDVÕÕRANDISAAJA

Määrata riigipoolseks sundvõõrandisaajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvõõrandatava kinnisasja vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine.

7. VAIDLUSTAMINE

Korralduse peale võib „Halduskohtumenetluse seadustikus” sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates.

8. KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE

Maanteeametil teha korraldus punktis 5 nimetatud isikule teatavaks KASVSi § 12 lõikes 2 nimetatud korras.

¹ Projektiga on võimalik tutvuda Maanteeametis aadressil Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn. Projekti ülevaade on avaldatud elektrooniliselt Maanteeameti veebilehel http://www.mnt.ee/index.php?id=13709.