Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi volitatud asutus Maanteeamet on valmistanud ette suuremahulise teeprojekti riigimaantee nr 1 (E20) Tallinn–Narva Väo-Maardu 8,4 km pikkuse teelõigu (km-d 9,0–17,4) rekonstrueerimiseks. Teeprojekti üheks etapiks on Kroodi liiklussõlme ehitamine (edaspidi Kroodi liiklussõlm). Väo-Maardu eelprojekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 18. oktoobri 2005. a käskkirjaga nr 164. Kroodi liiklussõlme I etapi tehniline projekt on kinnitatud Maanteeameti peadirektori 25. oktoobri 2010. a käskkirjaga nr 308. Kroodi liiklussõlme tehnilise projekti alusel ehitatakse põhiliiklussuunaga uus trass, ligikaudu 1,9 km pikkune Põhjaranna tee, mis ühendab Tallinn–Narva maantee ja Muuga sadama. Samuti luuakse projekti kohaselt ühendus Maardu linnaga, mille raames ehitatakse ligikaudu 2 km pikkune Vana-Narva maantee pikendus vahetult enne Kroodi oja asuva ringristmikuni, millel asub kaks viaduktidega lahendatud eritasandilist ristumist: esimene viadukt rajatakse üle raudteede ja teine ristumine rajatakse üle kavandatava Põhjaranna tee. Ringristmikust edasi kulgeb 400 m pikkune teelõik Maardu linnas Kombinaadi tänavalt kuni ristumiseni Fosforiidi tänavaga, jätkudes viaduktiga, mis algab Fosforiidi ja Kombinaadi tänavate ristmikust ning kulgeb edasi üle Fosforiidi tänava ning raudteede ja seejärel kuni Keemikute tänavani. Lisaks on projekteeritud ca 3,3 km jalgteid ja jalgrattateid paralleelselt Vana-Narva maanteega. I etapina realiseeritakse riigimaantee nr 1 (E20) Tallinn–Narva maantee ja Muuga sadama ühendamine uue Põhjaranna tee kaudu ning Vana-Narva maantee pikendus kuni ringristmikuni. Projekti I etapi elluviimise aeg on kava kohaselt aastad 2011–2012 ning ehitust rahastatakse osaliselt Euroopa Ühtekuuluvusfondist.

Kroodi liiklussõlm on üks osa suuremahulisest eelprojektist riigimaantee nr 1 Tallinn–Narva Väo-Maardu teelõigu ümberehitamiseks. Väo-Maardu eelprojekti ja Kroodi liiklussõlme tehnilise projekti koostamise käigus kooskõlastati tehnilised lahendused piirinaabrite ja maaomanikega, neid teavitati tee-ehituse käigus toimuvatest teetöödest, vajadusest teha kinnisasjadest äralõikeid ning seada kinnisasjadele isiklikke kasutusõigusi. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid Väo-Maardu eelprojekti keskkonnamõjude hindamise avalikud arutelud (3. novembril 2003. a ja 18. mail 2004. a), kus tutvustati projekti, selle eesmärke, keskkonna parandamise erinevaid meetmeid ning kuulati maaomanike ja omavalitsuse üksuse esindajate ettepanekuid. Täiendavalt toimus kohaliku omavalitsuse üksuses 8. detsembril 2010. a Kroodi liiklussõlme tehnilise projekti avalik tutvustuskoosolek.

Vabariigi Valitsus andis 18. novembri 2004. a korraldusega nr 821-k „Volituste andmine“ Maanteeameti peadirektorile edasivolitamise õigusega volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid kõigi seadusest tulenevate õiguste ja kohustustega riigimaantee nr 1 (E20) Väo-Maardu lõigul. Maanteeamet alustas Kroodi liiklussõlme piirkonnas asuvate kinnisasjade omanikega läbirääkimisi 2010. aasta sügisel. Maanteeamet võttis teeprojekti realiseerimiseks vajalike kinnisasjade omandamiseks hinnapakkumiste tegemisel aluseks AS Arco Vara Kinnisvarabüroo koostatud eksperthinnangud iga kinnisasja kohta. Nelja kinnisasja puhul ei olnud tegemist omandamisega, vaid kinnisasja koormamisega piiratud asjaõigusega. Projekti kohaselt on vajalik ehitada viadukt üle nelja kinnisasja (Vana-Narva maantee ühendus Kroodi liiklussõlmega on lahendatud viaduktiga), mille omanikele tehti ettepanek seada kinnisasjadele tasuta isiklik kasutusõigus Eesti Vabariigi (riigivara valitseja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu) kasuks. Kolme kinnisasja omanikuga on vastavad isikliku kasutusõiguse lepingud Eesti Vabariigi kasuks sõlmitud.

Kuigi eelnevalt kooskõlastati projektlahendus ning peeti läbirääkimisi ja kirjavahetust, ei õnnestunud sõlmida kokkulepet vajaliku 2639 m² suuruse maa-ala tasuta koormamiseks isikliku kasutusõigusega Eesti Vabariigi kasuks Harju maakonnas Maardu linnas asuva Rööpa IV kinnisasja (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 9374202, katastritunnus 44603:002:0125, pindala 4,92 ha, sihtotstarve – tootmismaa) omanikuga. Maanteeamet esitas 22. juuni 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00630/002 kooskõlas „Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse” (edaspidi KASVS) § 10 lõikega 3 Rööpa IV kinnisasja omanikule teate kinnisasja osale sundvalduse seadmise taotluse esitamise kavatsuse kohta.

Maanteeamet esitas 20. juuni 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00630/001 teate kinnisasja osale sundvalduse seadmise taotluse esitamise kavatsusest arvamuse andmiseks Maardu Linnavalitsusele, kes andis 13. juuli 2011. a kirjaga nr 8-4/2037-2 nõusoleku sundvalduse seadmise menetluse algatamiseks.

Rööpa IV kinnisasja koormavad järgmised piiratud asjaõigused:
reaalkoormatis kinnistu nr 13738402 igakordse omaniku kasuks. Reaalkoormatis seisneb perioodilise tasu maksmises vastavalt 15. märtsil 2011. a sõlmitud asjaõiguslepingule;
hüpoteek summas 44 000 000 krooni Danske Bank A/S Eesti filiaali (registrikood 11488826, endise ärinimega Aktsiaselts Sampo Pank) kasuks.

Maanteeamet teavitas kinnisasja osale sundvalduse seadmise kavatsusest hüpoteegipidajat ning reaalkoormatisega seoses Keskkonnaministeeriumi volitatud asutust Maa-ametit. Hüpoteegipidaja esindaja Urmas Tsahkna teatas 11. juuli 2011. a e-kirjas, et tal ei ole vastuväiteid viadukti ehitamiseks üle Rööpa IV kinnisasja, kui see toimub kokkuleppel kinnisasja omanikuga OÜ Kinnisvara Grupp ning kinnisasja omanikule makstakse selle eest mõistlikku ja õiglast kompensatsiooni. Reaalkoormatise valdaja Maa-amet oma arvamust ega vastuväiteid ei esitanud.

2. ÄRAKUULAMINE

Väo-Maardu eelprojekti ja Kroodi liiklussõlme tehnilise projekti koostamise käigus kaasati avalikkust ja puudutatud isikuid. Projekti koostaja kooskõlastas projekti elluviimiseks vajalike maade omanikega projektlahendused ning teavitas neid äralõigete tegemise ja isikliku kasutusõiguse seadmise vajadusest. Kohaliku omavalitsuse üksuses toimusid Väo-Maardu eelprojekti keskkonnamõju hindamise programmi ning keskkonnamõju hindamise aruande avalikud arutelud, kus tutvustati eelprojekti, selle eesmärke ja erinevaid meetmeid keskkonna parandamiseks ning kuulati maaomanike ja omavalitsuse üksuse esindajate ettepanekuid. Tehnilise projekti tutvustamisel esitasid kinnisasjade omanikud ettepanekuid, millega võimaluse korral arvestati ning tehnilises projektis tehti korduvalt muudatusi.

Kroodi liiklussõlme tehnilist projekti ning projektlahendust tutvustati Rööpa IV kinnisasja omanikule OÜ Kinnisvara Grupp esindajale Toivo Külaviirule. OÜ Kinnisvara Grupp esindaja ei nõustunud tehnilise projekti kooskõlastamisega enne, kui on lahendatud maaküsimus kohese ja õiglase tasu eest. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium koostöös Maanteeametiga on pidanud OÜga Kinnisvara Grupp läbirääkimisi ettepanekuga maaüksuse tasuta koormamiseks Eesti Vabariigi kasuks alates käesoleva aasta jaanuarist. OÜ Kinnisvara Grupp ei pidanud õiglaseks kinnisasja koormamist tasuta, vaid avaldas soovi 2639 m² maa võõrandamiseks õiglase hüvitise eest, tuues võrdluseks maa hinna 225 kr/m², millega Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi volitatud asutuse Maa-ameti kaudu) Rööpa IV kinnisasja OÜle Kinnisvara Grupp müüs. Täiendavalt tõi kinnisasja omanik näiteks Tallinn–Tartu maantee rajamisel maade omandamise tasu ning esitas väite, nagu takistaks viadukti ehitamine kinnisasja edasist kasutamist. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi esindaja selgitas, et kinnisasja koormamine ei takista kinnisasja edasist kasutamist ega sea sellele suuremaid piiranguid, kui projekt on ette näinud. Kinnisasjal on olemas kehtiv detailplaneering, milles on selgelt näidatud teekoridor ning määratud ka ehitusõigusega alad.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ning Maanteeamet on avaldanud soovi tee ehitamiseks vajalikule 2639 m² suurusele maa-alale seada isiklik kasutusõigus Eesti Vabariigi kasuks, kuna selline lahendus on kinnisasja omanikule vähem koormav kui näiteks kinnisasja osa omandi võõrandamine Eesti Vabariigile. Tegemist on üle Rööpa IV kinnisasja ehitatava viaduktiga, mille ehitamiseks ja hilisemaks haldamiseks ei ole vajalik eraomandi võõrandamine, vaid soovitud eesmärk on saavutatav ka kinnisasja koormamisel piiratud asjaõigusega, millega omanikule lisakohustusi ei tekitata. Isiklik kasutusõigus võimaldab nii viadukti ehitada kui ka seda hiljem hallata. Samuti on isikliku kasutusõiguse seadmine põhjendatud seoses Rööpa IV kinnisasja suhtes kehtestatud detailplaneeringuga, mille järgi rajatakse viaduktialusele maale majandustegevuseks vajalikud raudteeharud. Rajatavate raudteede tulevase asukohaga on Kroodi liiklussõlme tehnilises projektis viadukti sammaste projekteerimisel arvestatud.

Käesoleva aasta 12. aprillil toimus kohtumine Maanteeametis, kus osalesid OÜ Kinnisvara Grupp, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ning Maanteeameti esindajad. Kohtumisel arutati erinevaid lahendusi Eesti Vabariigi ja OÜ Kinnisvara Grupp vahel kokkuleppe saamiseks isikliku kasutusõiguse sõlmimiseks viadukti ehitamiseks.

Kohtumisel väljendas Maanteeamet arvamust, et isikliku kasutusõiguse seadmine on kohane võimalus projekti realiseerimiseks. Rööpa IV kinnisasja omaniku esindaja avaldas kohtumisel, et on projekti lahendusega nõus ning aktsepteerivad seda, kuid ei nõustu maale kasutusõiguse seadmisega ilma täiendava kompensatsioonita. Maanteeamet nõustus kaaluma ühekordse servituuditasu maksmist ning selle hariliku väärtuse leidmiseks eksperthinnangu tellimist.

Nimetatud kohtumise tulemusel tellis Maanteeamet hinnangu ASilt Arco Vara Kinnisvarabüroo, kes hindas 26. aprilli 2011. a tööga nr TAH325/C 2639 m² suuruse äralõike hüvitisväärtuseks 21 000 eurot. Nimetatud hinnangule tuginedes esitas Maanteeamet 4. mail 2011. a e-posti teel pakkumise OÜle Kinnisvara Grupp isikliku kasutusõiguse seadmiseks Eesti Vabariigi kasuks ühekordse servituuditasuga 21 000 eurot. Samuti soovis Maanteeamet tagasisidet ning OÜ Kinnisvara Grupp seisukohta saadetud hinnangu osas. OÜ Kinnisvara Grupp Maanteeametile tagasisidet ei andnud.

Järgnevalt esitas hindaja uue, 11. mai 2011. a hindamiskuupäevaga, kuid sama töö numbrit kandva eksperthinnangu, milles leitud hindamistulemus ja servituudiala ühekordse hüvitisväärtuse summaks oli 43 042 eurot. Hindaja põhjendas hinnangu muutmist seoses Rööpa IV kinnistu omaniku esitatud uute asjaoludega ning eksperthinnangu koostamiseks antud lühikese tähtajaga, mis ei võimaldanud hinnatava objekti kohta piisavalt andmeid koguda. OÜ Kinnisvara Grupp ei nõustunud ka parandatud hinnangu tulemusega.

Käesoleva aasta 16. mail kohtusid Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis OÜ Kinnisvara Grupp, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ning Maanteeameti esindajad, et veel kord leida lahendus ja jõuda kasutusõiguse seadmises ning selle eest pakutavas tasus kokkuleppele. Kohtumisel väitis OÜ Kinnisvara Grupp esindaja Teet Saarepera, et lisaks servituudi eest tasutavale summale tuleb hüvitada omanikule tekkiv kahju. Omaniku seisukohalt tekib kahju sellest, et tal jääb osaliselt realiseerimata äriplaan logistikapargi rajamiseks, mille käigus ehitatakse täiendavad raudteed koos rööbastel liikuvate sildkraanadega. Tee-ehituse käigus rajatav viadukt takistab sildkraanade opereerimist viaduktist lõuna poole jääval kinnisasja osal.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ning Maanteeamet sellise käsitlusega ei nõustunud, sest sel viisil äriplaani realiseerimist ei toeta kinnisasja suhtes kehtestatud detailplaneering ega ka Maardu linna kehtiv üldplaneering, kuna mõlemal planeeringul on selgelt näha teetrassi koridor Vana-Narva maantee ühendamiseks Kroodi liiklussõlmega.

Vaatamata erinevale käsitlusele ja hindamise lähtekohale nõustus Maanteeamet OÜ Kinnisvara Grupp sooviga ja veel ühe hinnangu tellimisega. Uus Aeg Kinnisvara OÜ eksperthinnang nr 1311HS esitati 10. juunil 2011. a ning selles leiti hinnatava kinnisasja osa hüvitisväärtuseks isikliku kasutusõiguse seadmisel avalikes huvides 460 014 eurot, mis sisaldas koormatava maa-ala turuväärtust summas 68 614 eurot (arvestusega 26 eurot/m²) ja saamata jäävat tulu summas 391 400 eurot.

Maanteeamet ei aktsepteerinud nimetatud Uus Aeg Kinnisvara OÜ valmistatud hinnangut ning põhjendused edastati OÜ Kinnisvara Grupp esindajale Toivo Külaviirule 15. juuni 2011. a e-kirjaga. Maanteeameti hinnangul on eksperthinnangus püstitatud eeldusi, mis ei tugine kehtivale detailplaneeringule ega üldplaneeringule ning seetõttu on leitud tulemus küsitav. Hindaja on asunud hindama kahju, selgitamata eelnevalt välja, kas kahju on juba tekkinud või tekkimas seoses teeprojektiga ning Maanteeameti hinnangul hindab hüpoteetilist kahju, jättes kõrvale detailplaneeringu ja üldplaneeringuga ettenähtu. Lisaks märkis Maanteeamet oma kirjas, et Maardu Linnavolikogu 13. mai 2008. a otsusega nr 181 kehtestatud detailplaneeringu joonisel on näidatud Vana-Narva maantee ja Kombinaadi ühendustee koridor koos kaitsevööndi piiridega ning tingmärkides sätestatud „perspektiivne teekoridor ja ühendussild“. On oluline esile tõsta, et kehtivas detailplaneeringus ja Maardu linna üldplaneeringus puuduvad viited, et teekoridori võiks läbida konteinerterminali sildkraana. Maanteeamet ei saa nõustuda ka OÜ Kinnisvara Grupp käsitlusega sildkraana kasutamise võimalusest teekoridoris tee tunnelivariandi puhul, kuna konkreetset võimalust ei ole ette nähtud Maardu linna üldplaneeringus ega kehtivas detailplaneeringus. Olgugi et Kroodi eelprojekti lahenduses olid ristumised raudteedega kavandatud kahe lühikese tunneliga, oli tee tunnelite vahelisel alal süvendis ning sildkraanal ei ole ka sellisel viisil võimalik opereerida üle tee. Kirjale oli lisatud Maanteeameti 4. mai 2010. a kiri nr 3.1-4/10-00547/049 Sweco Projekt ASile, millele on eksperthinnangus viidatud: kuna arendaja kavandas konteinerterminali eelprojektis täiendavaid haruteid, mis ristusid Vana-Narva maanteega, oli otstarbekas Vana-Narva maantee pikendus viia raudteest üle viaduktiga. Kirjas nentis Maanteeamet, et koostatud hinnang ei täida eesmärki, milleks ta telliti, ning tegi ettepaneku jätkata menetlust sundvalduse seadmisega.

22. juuni 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00630/002 esitas Maanteeamet teate kinnisasja omanikule sundvalduse seadmise taotluse esitamise kavatsuse kohta. 27. juunil 2011. a  ja  6. juulil 2011. a edastati piiratud asjaõiguste omajatele teated kinnisasja osale sundvalduse seadmise taotluse esitamise kavatsuse kohta.

Rööpa IV kinnisasja omanik OÜ Kinnisvara Grupp esindaja Toivo Külaviir vastas Maanteeameti kavatsusele 30. juuni 2011. a kirjaga, milles kinnitas, et OÜ Kinnisvara Grupp on teadlik viadukti tehnilisest projektist ning toetab seda igati. Omalt poolt on omanik valmis lubama viadukti ehitajaid kohe kinnisasjale vajalike ehitustööde alustamiseks, täiendavalt tuleks kooskõlastada vaid tööde tegemise tehnilised tingimused. Seejärel märkis omanik, et ainsaks erimeelsuseks on isikliku kasutusõiguse seadmisel viadukti talumise eest makstava hüvitise suurus. Lisaks märkis OÜ Kinnisvara Grupp, et ei soovi hüvitist rohkem ega ka vähem, kui on selleks ette nähtud seadusega, viidates seejuures, et ka sundvalduse seadmisel tuleb hüvitisväärtus määrata eksperdi poolt ja vormistada see hindamisaktiga, samamoodi on seda võimalik teha ka läbirääkimiste käigus. Erinevused hindamisaktides tulenevat sellest, et hindaja ei olnud esimeste hindamisaktide koostamisel arvestanud kõiki hindamisstandarditest tulenevaid nõudeid, sh nõudeid, mida tuleks arvestada ka siis, kui hindamine viiakse läbi sundvalduse seadmise menetluses. OÜ Kinnisvara Grupp hinnangul on Uus Aeg Kinnisvara OÜ koostatud aktis kõiki nõudeid objektiivselt arvestatud. Juhul kui Maanteeamet leiab siiski, et selles on küsitavusi või seda tuleks täpsustada, siis oleks mõistlik neid ühiselt arutada, kaasates arutellu ka hindamisakti koostanud eksperdi. Lisaks rõhutas OÜ Kinnisvara Grupp vastuses, et operatiivne tegutsemine võiks olla ka Maanteeameti huvides, et viadukti ehitusega võimalikult kiiresti alustada ning ehitustegevuses ei tekiks asjatuid takistusi, mis ajas kasvavate ehitushindade tõttu võiks viadukti ehituse riigi jaoks senisest oluliselt kallimaks teha. Täiendavalt kirjeldas OÜ Kinnisvara Grupp vastuses äriplaani realiseerimist raudteede ehitamiseks ja sildkraanade kasutamiseks, milleks on omaniku arvamuse kohaselt kõik vajalikud planeeringud olemas. OÜ Kinnisvara Grupp tegi kirjas ettepaneku uueks kohtumiseks, kuhu oleks kaasatud ka Uus Aeg Kinnisvara OÜ hindamisekspert, kes selgitaks hindamisakti täiendavalt ja vastaks Maanteeameti küsimustele. Maanteeamet teatas 8. juuli 2011. a kirjaga nr 16-2/11-00630/006, et on juba eelnevalt väljendanud oma seisukohti seoses OÜ Kinnisvara Grupp poolt tellitud eksperthinnanguga, kuid tulles vastu omaniku esindaja soovile, on Maanteeamet nõus kohtuma, et asja veel kord arutada.

Kohtumine toimus 19. juulil 2011. a Maanteeametis, kus osalesid Rööpa IV kinnisasja,  Maanteeameti ning Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi esindajad ning hindamise ekspert. 19. juulil toimunud kohtumise tulemusel jäi Maanteeamet oma seisukoha juurde, mille kohaselt oleks Rööpa IV kinnisasja omanik pidanud arvestama üldplaneeringusse kantud teekoridoriga ega kavandama suuremas mahus äriplaani, kui üldplaneering ja detailplaneering ette näevad. Samuti väljendas Maanteeamet veendumust, et kinnisasja turuväärtuse hindamisel tuleb arvestada kehtestatud planeeringuid ningnendesse kantud perspektiivset trassikoridori. Maanteeamet tegi ettepaneku Uus Aeg Kinnisvara OÜ koostatud eksperthinnangus ebatäpsuse parandamiseks võrdlustehingute andmete osas ning saata korrigeeritud hinnang Maanteeametile seisukoha võtmiseks.

Kohtumisel teatas Maanteeamet, et kompromissi saavutamise eesmärgil nõustutakse servituuditasu määramisel aluseks võtma Uus Aeg Kinnisvara OÜ eksperthinnangut servituudiala väärtuse osas summas 68 614 eurot (arvestusega 26 eurot/m²), arvestades asjaolu, et see number võib muutuda pärast hinnangus tehtud ebatäpsuste parandamist. Kuid kahjuhüvitise käsitlemist lisaks saamata jäänud tulu osas ei pea Maanteeamet võimalikuks, kuna seda ei toeta Rööpa IV kinnisasja suhtes kehtestatud detailplaneering ega ka kehtiv Maardu linna üldplaneering. Läbirääkimiste pooled leppisid kokku, et OÜ Kinnisvara Grupp tutvub projekti kohta käivate materjalidega nii Maardu linnas kui Maanteeametis ning seejärel pooltevaheline suhtlus jätkub.

OÜ Kinnisvara Grupp saatis 3. augustil 2011. a Maanteeametile kirja, milles võttis kokku 19. juulil 2011. a toimunud kohtumise teemad ning tegi ettepaneku kohe kohtuda, et arutada kompromissi saavutamise võimalikkust. Kirjas esitas kinnisasja omanik oma muudetud seisukoha, mille kohaselt soovib omanik hüvitist selle maa-ala eest (ca 11 400 m²), mis langes efektiivsest maakasutusest välja, kuna teeprojektis ja Maardu linna üldplaneeringus on teetrassi asukoht põhja pool, võrreldes kinnisasja omandamise ajal kehtinud planeeringutega (generaalplaan ja maakonnaplaneering). Pooled kohtusid veel kord Maanteeametis 16. augustil 2011. a. Maanteeamet kinnisasja omaniku esitatud kompromissettepaneku käsitlusega ei nõustunud. Maanteeameti hinnangul oli Rööpa IV kinnisasja omandamise ajal 2005. aastal menetlemisel juba Maardu linna üldplaneering. 2003. aastal Maanteeametile saadetud kirja lisaks olevalt plaanilt nähtub, et juba sel ajal oli teetrassi võimalik asukoht põhja pool ehk 2008. aastal kehtestatud üldplaneeringu asukohas. OÜ Kinnisvara Grupp oleks saanud neid asjaolusid kontrollida kohalikust omavalitsusüksusest enne Rööpa IV kinnisasja omandamist, kuna selline äritegevus on seotud teatava äririskiga. Maanteeamet juhib veel kord tähelepanu asjaolule, et omanik ei saanud eeldada, nagu oleks detailplaneeringut võimalik realiseerida vaid tema soovitud viisil, kuivõrd õigusliku ootuse tagab üksnes kehtestatud detailplaneering. Kahju tekkimine ning hüvitise maksmine oleks põhjendatud juhul, kui detailplaneering oleks kehtestatud ning teeprojekt tingiks kehtiva detailplaneeringu muutmise. Maanteeamet väljendas kohtumisel jätkuvalt valmidust kompromissiks servituuditasu suuruse osas Uus Aeg Kinnisvara OÜ korrigeeritud eksperthinnangu nr 1311HS alusel hinnaga 24 eurot/m², mille järgi 2639 m² suuruse ala servituuditasu on kokku 63 336 eurot.

Kohtumisel tõdeti, et läbirääkimiste pooltel esineb olulisi erimeelsusi ning kokkuleppele servituuditasu suuruses ei jõuta. Kuna kompromissi saavutamine ei õnnestunud, tegi Maanteeamet ettepaneku jätkata sundvalduse seadmise menetlust, mille käigus käsitletakse muu hulgas ka sundvalduse tasu teemat.

3. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

KASVSi § 2 lõike 1 kohaselt on kinnisasja sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasja sundvõõrandamine üldistes huvides on lubatud KASVSi § 3 lõike 1 punkti 7 kohaselt avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks. KASVSi § 6 lõike 1 kohaselt, kui sundvõõrandamine ei ole otstarbekas, võib kinnisomandit üldistes huvides kitsendada sundvalduse seadmisega. Sundvalduse seadmisele kohaldatakse kinnisasjade sundvõõrandamise sätteid, kui KASVSi §-st 6 või KASVSi 8¹. peatükist ei tulene teisiti. KASVSi § 6 lõike 2 kohaselt seisneb sundvalduse seadmine kinnisasja koormamises piiratud asjaõigusega.

Võttes arvesse eelnevaid asjaolusid, on eesmärgiks kinnisasja osa koormamine sundvaldusega uue avalikult kasutatava tee (viadukti) ehitamiseks. Sundvaldus on vaja seada Rööpa IV kinnisasja 2639 m² suurusele osale.

Tulenevalt KASVSi § 3 lõikest 3 ei ole sundvõõrandamine lubatud, kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna tegemist on uue olulise liiklussõlme ja ühendustee ning viadukti ehitamisega, ei ole võimalik teed ehitada ilma eraomandis olevat kinnisasja koormamata.

Kroodi liiklussõlme ehitamine aitab oluliselt kaasa liiklusohutuse paranemisele riigimaantee nr 1 Tallinn–Narva vastavas piirkonnas, mistõttu teenib tee vastavusse viimine tänapäeva kõrgendatud ohutusnormidega enamiku ühiskonnaliikmete huve. Tee ehitamise käigus ehitatakse kergliiklusteed, mahasõidud, eritasandilised ristmikud, mistõttu kaasneb tee ehitamisega nii kohalike elanike elukvaliteedi kui ka piirkonnas paiknevate ettevõtete äritegevuse paranemine, samuti muutub oluliselt mugavamaks ja ohutumaks liiklus Muuga sadamast ja Maardu linnast Tallinn–Narva maanteele.

Kaaludes üldist huvi kõnealuse teelõigu ehitamiseks ja sundvaldusega koormatava kinnisasja omaniku huvi (omandi puutumatus, erandkorras kinnisasja sundvaldusega koormamine õiglase ja kohese hüvitise eest), jõuti järeldusele, et on täidetud KASVSist tulenevad sundvaldusega koormamise lubatavuse eeldused.

Kooskõlas KASVSi § 2 lõikega l on omaniku nõusolekuta kinnisasja võõrandamise eelduseks kohese ja õiglase hüvitise maksmine. Õiglase hinna all mõistetakse kohalikku keskmist müügihinda ehk asja harilikku väärtust „Tsiviilseadustiku üldosa seaduse“ § 65 tähenduses. Sundvõõrandamismenetluse raames läbiviidava erakorralise hindamise eesmärk on kinnisasja hariliku väärtuse määramine (Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise korra“ punkt 20). Maanteeamet lähtus kinnisasja omanikega peetud läbirääkimistel AS Arco Vara Kinnisvarabüroo ja Uus Aeg Kinnisvara OÜ koostatud eksperthinnangutest. Sundvaldusega koormatava kinnisasja erakorraline hindamine ning sundvalduse tasu ja hüvitise suuruse määramine viiakse läbi vastavalt KASVSis sätestatule. Samuti on tulenevalt KASVSi regulatsioonist kaitstud hüpoteegipidaja huvid. Kinnisasja omanikul säilib õigus eemaldada sundvaldusega koormatavalt kinnisasja osalt olulisi osi, päraldisi ja vilju.

Sundvõõrandiandja ei esita vastuväiteid mitte sundvalduse seadmise, vaid talle esitatud pakkumistes märgitud hinna kohta. Tulenevalt KASVSist viiakse pärast sundvalduse seadmise otsuse tegemist läbi kokkuleppemenetlus, mille raames vaadatakse läbi isikute seisukohad nii erakorralise hindamise käigus leitud sundvalduse tasu kui ka hüvitise kohta. Kui kokkulepet ei saavutata, otsustab sundvalduse tasu ja hüvitise määramise majandus- ja kommunikatsiooniminister.

KASVSi § 3 lõike 4 kohaselt on sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Väo-Maardu teelõik ja Kroodi liiklussõlm kajastuvad Maardu Linnavolikogu 25. märtsi 2008. a otsusega nr 170 kehtestatud Maardu linna üldplaneeringus.

4. AVALIKULT KASUTATAVA TEE ASUKOHA KINNITAMINE¹

KASVSi § 12 lõike 1¹ alusel kinnitada rajatava Kroodi liiklussõlme (Väo-Maardu teelõik, km-d 9,0–17,4) avalikult kasutatavate teede asukohad vastavalt ehitusloa väljastaja heakskiidetud tehnilisele projektile.

5. SUNDVALDUSE SEADMISE OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtuvalt KASVSi § 2 lõikest 2, § 3 lõike 1 punktist 7, § 6 lõikest 1 ja § 12 lõikest 1 seada sundvaldus Eesti Vabariigi kasuks Harju maakonnas Maardu linnas asuvale Rööpa IV kinnisasjale (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr 9374202, katastritunnus 44603:002:0125, pindala 4,92 ha, sihtotstarve – tootmismaa; omanik Osaühing Kinnisvara Grupp, registrikood 10392700, asukoht Tallinn; hüpoteek summas 44 000 000 krooni Danske Bank A/S Eesti filiaali (registrikood 11488826, endise ärinimega Aktsiaselts Sampo Pank)  kasuks; reaalkoormatis kinnistu nr 13738402 igakordse omaniku kasuks) 2639 m² suuruse kasutusala ulatusesviadukti rajamiseks ja edaspidiseks haldamiseksvastavalt Kroodi liiklussõlme tehnilisele projektile.

6. SUNDVALDUSE  TEOSTAJA

Määrata riigipoolseks sundvalduse teostajaks Maanteeamet (registrikood 70001490, asukoht Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn), kellel korraldada KASVSis ettenähtud toimingud sundvalduse seadmise menetluse läbiviimiseks, sealhulgas sundvalduse kinnistamine Eesti Vabariigi kasuks, sundvalduse tasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvalduse tasu väljamaksmine.

7. VAIDLUSTAMINE

Korralduse peale võib „Halduskohtumenetluse seadustikus“ sätestatud korras esitada kaebuse Tallinna Halduskohtusse 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemise päevast arvates.

8. KORRALDUSE TEATAVAKS TEGEMINE

¹ Projektiga on võimalik tutvuda Maanteeametis aadressil Pärnu mnt 463a, 10916 Tallinn. Projekti ülevaade on avaldatud elektrooniliselt Maanteeameti veebilehel  http://www.mnt.ee/index.php?id=13010.